REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de febrero de dos mil quince
204º y 155º
ASUNTO: KP02-R-2014-000849
DEMANDANTE: LEONARDO JAVIER GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.701.723, domiciliado en la ciudad de Carora, estado Lara.

APODERADOS: GRICELYS VIRGINIA VÁSQUEZ NAVEA, GERARDO JOSÉ PÉREZ GONZÁLEZ y MARÍA MATILDE FERRER ZUBILLAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 143.850, 24.055 y 28.120, respectivamente, todos domiciliados en la ciudad de Carora, estado Lara.

DEMANDADO: JOSÉ LUÍS RIVERO RIERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.938.543, domiciliado en la ciudad de Carora, estado Lara.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE Nº 14-2470 (Asunto: KP02-R-2014-000849).

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, interpuesta en fecha 18 de junio de 2013, por el abogado Gerardo Pérez González, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Leonardo Javier González, contra el ciudadano José Luís Rivero Riera, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.133, 1.160 y 1.167 del Código Civil (fs. 1 y 2, con anexos desde el folio 3 al 10), la cual fue admitida por el Juzgado del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, mediante auto de fecha 21 de junio de 2013 (f. 11), en el que se ordenó la citación del demandado. En fecha 7 de agosto de 2013 (f.18), la representación judicial de la parte actora, vista la imposibilidad de la materialización de la citación personal, solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto de fecha 13 de agosto de 2013 (f. 19), y materializada en fecha 8 de octubre de 2013, tal como consta a los folios 22 y 23.

Mediante escrito de fecha 30 de octubre de 2013 (fs. 24 y 25), el ciudadano José Luís Rivero Riera, debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda, cuya actuación fue declarada como citación tácita del demandado por auto de fecha 21 de noviembre de 2013 (f. 26). Por auto de fecha 2 de diciembre de 2013 (f. 27), el tribunal dejó constancia del vencimiento de la oportunidad para dar contestación a la demanda. Mediante escrito de fecha de 9 de enero de 2014, el abogado Gerardo Pérez González, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas (fs. 29 y 30, con anexos del folios 31 al 47), las cuales fueron admitidas en fecha 20 de enero de 2014 (f. 48).

En fecha 9 de julio de 2014 (f.49), el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, intentada por el ciudadano Leonardo Javier González, contra el ciudadano José Luís Rivero Riera, y condenó en costas a la parte demandante. Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2014 (f. 57), la abogada María Matilde Ferrer, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, formuló el recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 5 de agosto de 2014 (f. 60), en el que se ordenó la remisión del expediente al juzgado de alzada correspondiente.

Por auto de fecha 30 de septiembre de 2014, se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 7 de octubre de 2014 (f. 66), se fijó oportunidad para presentar los informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. En fecha 7 noviembre de 2014 (fs. 67 y 68), el abogado Gerardo Pérez González, apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes, en el cual alegó la confesión ficta del demandado, dado que no había contestado la demanda, por lo que pidió se aplicaran las consecuencias jurídicas que se derivan de tal hecho; que durante el lapso probatorio demostró los gastos efectuados por mejoras al inmueble, los cuales fueron avalados por el demandado, lo cual significa un adelanto en el costo del contrato; que los documentos que demuestran dichos pagos no fueron valorados por el tribunal, por tratarse de copias simples de instrumentos privados, aun cuando nunca fueron tachados, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben tenerse como fidedignos; que el contrato de opción a compra debe reputarse como una venta pura y simple, conforme al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dado que se encuentran presentes los tres elementos fundamentales del contrato de compra venta, más si su representado desde el primer día ocupa el inmueble como un verdadero dueño con su familia, razón por la cual solicitó se valore el contrato como una verdadera venta. Por auto de fecha 19 de noviembre de 2014, se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad para presentar observaciones a los informes, por lo que la presente causa entró en lapso para dictar sentencia (f. 69). Por auto de fecha 4 de febrero de 2015, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los dos días calendarios siguientes (f. 70).

Llegada la oportunidad para sentenciar éste tribunal superior lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de julio de 2014, por la abogada María Matilde Ferrer, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de julio de 2014, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano Leonardo Javier González, debidamente asistido de abogado, contra el ciudadano José Luís Rivero Riera.

En tal sentido consta a las actas que el abogado Gerardo Pérez González, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Leonardo Javier González, en su libelo de demanda alegó que su representado firmó un contrato de arrendamiento con opción a compra mediante el cual el ciudadano José Luís Rivero Riera, dio en opción a compra a su representado, un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la calle 19 con calle San José, sector Pueblo Aparte, de la ciudad de Carora, Municipio Torres, del estado Lara, tal como consta en contrato debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Carora del estado Lara, en fecha 7 de agosto de 2009, bajo el N° 46, tomo 27; que se comprometió a vender el inmueble por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), en un periodo de tres (3) años, contados a partir de la fecha del referido documento, es decir 7 de agosto de 2009; que el ciudadano José Luís Rivero Riera, una vez vencido el lapso o término estipulado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento con opción a compra, se negó a cumplir con su compromiso de transferir la propiedad del inmueble descrito en forma registral; que innumerables fueron las gestiones tendientes a lograr que el ciudadano José Luís Rivero Riera, cumpla con su compromiso de firmar el documento de venta y de recibir la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000.00), con la finalidad de cumplir y perfeccionar el compromiso asumido por las partes; que el contrato de opción a compra venta debe entenderse como una venta pura y simple, dado que están presenten los tres elementos del contrato, como lo son el consentimiento, el objeto y la causa; que en el caso de autos, el consentimiento se puso de manifiesto no sólo con la firma del contrato, sino también con la transferencia de la posesión del inmueble, puesto que su representado desde el día de la firma del documento ocupa el inmueble junto con su grupo familiar, como un verdadero dueño, y le ha efectuado reparaciones, refracciones, ampliaciones y mejoras para su disfrute, bienestar y mejoramiento; que el objeto del contrato lo constituye una casa de habitación ubicada en la calle 19, con calle San José, sector Pueblo Aparte, de la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara, y que el precio se estableció en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); que una vez cumplidos estos tres elementos se debe valorar el contrato de opción a compra como un verdadero contrato de venta. Que por las razones antes indicadas procedió a demandar por cumplimiento de contrato al ciudadano José Luís Rivero Riera, a los fines de que convenga en ejecutar el contrato de opción a compra venta, y cumpla con su obligación de firmar el documento definitivo de venta. Estimó la demanda en la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), equivalentes a cuatrocientas ochenta y cinco con noventa y ocho unidades tributarias (485, 98 U.T).

Por su parte el ciudadano José Luís Rivero Riera, debidamente asistido de abogado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó que el contrato suscrito con el ciudadano Leonardo Javier González, contiene cláusulas de índole arrendaticio y cláusulas de índole preferencial; que se trata de un contrato de arrendamiento que en un primer momento nació a tiempo determinado, por un periodo de tres (3) años, contados desde el 7 de agosto de 2009 al 7 de agosto de 2012; que luego por la tácita conducta de las partes pasó a ser a tiempo indeterminado; que de la lectura de la cláusula primera del contrato se vislumbra que el demandante tomó el inmueble objeto de dicho contrato en calidad de arrendamiento, por lo que niega, rechaza y contradice que se comprometiera a vender el inmueble de su propiedad a través de un documento de compra venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público; rechazó que haya hecho la transferencia de la posesión del inmueble, como consecuencia de su consentimiento de vender o enajenar el inmueble de su propiedad, por cuanto dicha transferencia de posesión se realizó en virtud de su obligación contractual de arrendatario; rechazó que el arrendatario en el plazo del contrato haya realizado reparaciones, refracciones, ampliaciones y mejoras al inmueble objeto del litigio, pues las mismas se hicieron con anterioridad a la celebración del contrato, tal como se puede evidenciar en la cláusula cuarta; negó la solicitud efectuada por el actor, en el sentido que el contrato suscrito se le considere como una verdadera venta, por cuanto el tratamiento jurídico es distinto para cada uno; que el actor confundió la promesa bilateral de compra venta, con el contrato unilateral de opción a compra venta, el cual se trata de un derecho preferencial que hace nacer para una de las partes, denominado optante, el derecho de hacer uso del derecho preferencial en el contrato de arrendamiento; que cumplió con todas y cada una de las obligaciones como arrendador, por lo tanto negó, rechazó y contradijo incumplir con las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento; rechazó la estimación de la demanda, y solicitó la admisión del escrito, y la declaratoria sin lugar de la presente demanda.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que, conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la contestación presentada en fecha 30 de octubre de 2013, personalmente por el demandado asistido de abogado, aun siendo extemporánea por anticipada, dado que aun no constaba la citación del demandado, es válida y eficaz (Ver sentencia de fecha 11 de febrero de 2010, Nº 09-306), razón por la cual quien juzga considera que no es procedente la confesión ficta alegada por la representación judicial de la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Establecida la validez del escrito de contestación, se observa que la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda rechazó la estimación del valor de la demanda. Ahora bien, esta alzada observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, no es posible que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, sino que debe además agregar otro elemento, lo exiguo o lo exagerado, el cual debe necesariamente probar en juicio. En consecuencia, y por cuanto en el caso de autos no se cumplieron con los anteriores requisitos, quien juzga considera que la impugnación no debe prosperar y por consiguiente se encuentra firme la estimación realizada por la parte actora en su libelo, y así se declara.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados la existencia de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta celebrado en fecha 7 de agosto de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Torres del estado Lara, que tiene por objeto un inmueble constituido por casa de habitación, ubicada en la calle 19, con calle San José, sector Pueblo Aparte, de la ciudad de Carora, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara; que la duración del contrato es de tres años, contados a partir de la fecha cierta del contrato; que el contrato de arrendamiento se celebró con opción a compra, cuyo valor se estipuló en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), por el lapso de tres años. Por el contrario constituyen hechos controvertidos, que el demandado se haya comprometido a vender el inmueble de su propiedad y de traspasarlo a través de un contrato de compra venta; que la posesión del inmueble se haya efectuado como consecuencia de su consentimiento de vender, y no por efectos del contrato de arrendamiento; las reparaciones, ampliaciones y mejoras supuestamente realizadas al inmueble por el actor; y el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado, en lo que respecta a la transferencia de la propiedad y de recibir el precio del inmueble.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Por su parte el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación; d) que sea decretada por el juez.

En tal sentido se evidencia de las actas que el ciudadano Leonardo Javier González, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de las partes, consignó como instrumento fundamental contrato de arrendamiento con opción a compra, celebrado por los ciudadanos José Luís Rivero Riera, en su condición de propietario y arrendador y el ciudadano Leonardo Javier González, en su condición de arrendatario y optante a comprador, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Torres, en fecha 7 de agosto de 2009, bajo el N° 79, tomo 29, el cual al haber sido aceptado por ambas partes, se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia de la obligación.

En lo que respecta a la naturaleza del contrato se observa del texto del precitado contrato que, el ciudadano José Luís Rivera Riera, en su carácter de arrendador, y el ciudadano Leonardo Javier González, en su carácter de arrendatario, celebraron un “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA”, en cuya cláusula primera establecieron que “El Arrendador” dio en calidad de arrendamiento “El Arrendatario”, el cual lo toma en tal concepto, un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación, ubicada en la calle 19 con calle San José, sector Pueblo Aparte, de la ciudad de Carora, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del estado Lara. En la cláusula segunda se estableció que el canon de arrendamiento era la cantidad de de quinientos bolívares mensuales y en la cláusula séptima se estableció lo siguiente “Este contrato de arrendamiento se ha celebrado con Opción a compra, cuyo valor se ha estipulado en la cantidad CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) por el mismo lapso de tres (3) años, y contados a partir de la fecha cierta de este documento”.

Ahora bien, el artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y comprador a pagar el precio”.

Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, Mauricio Rodríguez Ferrara, El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

El autor Luís Aguilar Grondona, en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; y tiene las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, se ha establecido que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

En el caso de autos se trata de un contrato de arrendamiento con opción a compra, en el cual las partes establecieron en la cláusula séptima lo siguiente: “Este contrato de arrendamiento se ha celebrado con Opción a compra, cuyo valor se ha estipulado en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), por el mismo lapso de tres (3) años, y contados a partir de la fecha cierta de este documento”, de lo cual se desprende que, si bien se está en presencia de un contrato bilateral de arrendamiento, no obstante, se incluyó una cláusula a través de la cual el propietario, le dio la opción al arrendatario de adquirir el inmueble dentro del plazo de tres años contados a partir del 7 de agosto de 2009, por el precio de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00). Ahora bien, dado que en la cláusula séptima el promitente vendedor ofreció por un cierto tiempo, celebrar un contrato de venta con el optante, quien a su vez es libre de aceptarla o no y de celebrar el contrato de venta, quien juzga considera que, la naturaleza del contrato objeto del presente juicio, es un contrato unilateral de opción a compra venta, y no un contrato de venta, tal como lo alegó la parte actora y así se decide.

En este sentido se observa que en el contrato unilateral de opción a compra venta, el optante es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión.

Establecida como ha sido la existencia de un contrato unilateral, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran demostrados los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber el incumplimiento culposo de las obligaciones a cargo del vendedor, y la legitimación procesal del actor, al haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, o que al menos ofreció cumplirlas.

En este sentido se observa que el abogado Gerardo Pérez González, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, anexó junto al escrito libelar copia certificada del contrato de arrendamiento con opción a compra, celebrado entre el ciudadano José Luís Rivero Riera, en su condición de arrendador, y el ciudadano Leonardo Javier González, en su condición de arrendatario, en fecha 7 de agosto de 2009, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Torres, bajo el Nº 79, tomo 29 (s.f. 9 y 10), el cual se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. En la etapa de promoción de pruebas reprodujo el valor probatorio el contrato de arrendamiento e invocó el valor probatorio de la confesión ficta, pues estando el demandado legalmente citado no se presentó a dar contestación a la demanda; promovió copia simple de la carta de residencia emitida en fecha 17 de febrero de 2013, por el Consejo Comunal Corazón de Jesús (f. 31), la cual se desecha del procedimiento, en razón de que aun cuando se trata de un documento privado emanado de terceros, no obstante no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; con la finalidad de demostrar los gastos realizados en las mejoras del inmueble, que los montos fueron cancelados por el ciudadano Leonardo Javier González, y que el arrendador avaló los mismos como ciertos, promovió copia simple de la relación de gastos realizados en la tela de uña y el piso del galpón por un monto de once mil seiscientos veintiocho bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 11.628,65) (f. 32); copias simples de las facturas emitidas por Materiales Lifeca, C.A., a nombre del ciudadano Gregorio Mata, por los montos de dos mil seiscientos setenta y ocho bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 2.678,73), ochenta y un bolívares con un céntimo (Bs. 81,01), mil doscientos ocho bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 1.208,92), signadas con los Nros. 00003383, 000029720 y 00029041 (fs. 33 y 34); factura emitida por Auto Repuestos y Ferretería Franmel, C.A., por un monto de veinte bolívares (Bs. 20), signada con el N° 0000010760 (f. 34); facturas emitidas por Venta de Materiales de Construcción Especialidad en Bloques 10 y 15, a nombre de Leonardo González, por los montos de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450), y trescientos veinte bolívares (Bs. 320), signadas con los Nros. 0115 y 0312 (f. 35); factura de contado por un monto de veinte bolívares (Bs. 20), de fecha 15 de agosto de 2009 (f. 35), factura emitida por el ciudadano Darío González, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700,00) (f. 36); factura emitida por el ciudadano Isbert Campos, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) (f. 36); factura emitida por el ciudadano Andrius Piñango, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) (f. 36); factura emitida por el ciudadano Gregorio Mata, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de trescientos bolívares (Bs. 300,00) (f. 37); factura emitida por el ciudadano Manuel Zambrano, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de mil bolívares (Bs. 1.000,00) (f. 37); factura emitida por el ciudadano Carlos Rodríguez, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) (f. 37); con el objeto de demostrar los gastos realizados en el galpón, en material y mano de obra, promovió relación de gastos en el galpón, por un monto de siete mil ciento ochenta y cinco bolívares con sesenta céntimos (Bs. 7.185,60) (f. 38); factura emitida por Transporte Williams de Lima, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) (f. 39); factura emitida por Materiales Lifeca, C.A., a nombre del ciudadano Leonardo González, signada con el N° 00022631, por el monto de mil setecientos sesenta y nueve bolívares con sesenta céntimos (Bs. 1.769, 60); factura emitida por Materiales y Ferretería Morere, C.A., a nombre del ciudadanos Leonardo González, signada con el N° 0453, por un monto de ciento dieciséis bolívares (Bs. 116,00) (f. 40); factura emitida por el ciudadano Gregorio Mata, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) (f. 41); factura emitida por el ciudadano Darío González, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de ochocientos bolívares (Bs. 800,00); promovió relación de gastos realizados en la rampa y la puerta del cuarto, por un monto de mil ciento cincuenta y un bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs. 1.151, 98) (f. 42); factura emitida por materiales Lifeca, C.A., a nombre del ciudadano Leonardo Javier González, signada con el N° 00013345, por un monto de setecientos un bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs. 701.98) (f. 43), factura emitida por el ciudadano Ramón Mogollón, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) (f. 43); relación de gastos de electricidad por un monto de mil trescientos ochenta y cinco bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 1.385,78) (f. 44); factura emitida por Hierros y Ferretería Criolla, C.A., a nombre del ciudadano Leonardo González, signada con el N° 00013481, por un monto de cuarenta y siete bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 47,25) (f. 45); factura emitida por el ciudadano Alfredo Navas, a nombre del ciudadano Leonardo González, por un monto de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,00) (f. 45); facturas emitidas por Materiales para la Construcción Hermanos Chami, C.A., a nombre del ciudadano Leonardo González, signadas con los Nros. 00000786, y 00000787, por los montos de setenta bolívares (Bs. 70,00) y sesenta bolívares (Bs. 60,00) (f. 47). Ahora bien, los anteriores documentos se desechan del procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos privados emanados de terceros y producidos en copias simples, los cuales para su valoración se requería, además de producirse en original, que fueran ratificados en juicio mediante la prueba testimonial y así se decide.

Ahora bien, del análisis de los medios probatorios antes descritos, no se desprende que la parte demandada haya incumplido con la obligación de no disponer del bien inmueble durante el período comprendido entre el día 7 de agosto de 2009 al 7 de agosto de 2012. Por el contrario, observa esta juzgadora que el optante, y parte actora en el presente juicio, aun cuando asumió la obligación de aceptar la oferta y cancelar el valor del inmueble antes del día 7 de agosto de 2012, no obstante, no dio cumplimiento a sus obligaciones legales, y fundamentalmente a su obligación de pagar la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), antes del vencimiento de contrato de opción, así como tampoco alegó y demostró que el acreedor se haya negado a recibir el dinero, y que por tal motivo se haya visto en la necesidad de depositar la suma debida en un tribunal a través de un procedimiento de oferta real y depósito, válidamente realizada.

En consecuencia de lo antes expuesto, y por cuanto constituye un requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, la demostración por parte del actor del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, fundamentalmente, haber cumplido con las obligaciones de pago en tiempo oportuno, y que no obstante ello, el demandado se haya negado a cumplir con su obligación de traspasar el inmueble, y por cuanto correspondía a la parte actora demostrar el pago del precio del inmueble, o en su defecto que para la fecha de vencimiento del contrato, disponía del dinero suficiente para satisfacer la obligación, la cual no fue cumplido, quien juzga considera que la presente acción por cumplimiento de contrato debe ser declarada sin lugar, como en efecto así se declara.
DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en 25 de julio de 2014, por la abogada María Matilde Ferrer, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 9 de julio de 2014, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, interpuesta por el ciudadano Leonardo Javier González, contra el ciudadano José Luís Rivero Riera, antes identificados.
Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 9 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los seis (6) días del mes de febrero de dos mil quince.

Años: 204° de la Independencia y 155º de la Federación.
La Juez Titular,

Dra. María Elena Cruz Faría El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García.

En igual fecha y siendo las 3:28 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García