TSJ Regiones - Decisión

Hoy, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil quince (2.015), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijadas para la realización de la Audiencia Oral de la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, contra las ciudadanas MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, en el expediente signado con el N° 12.100, y previo anuncio del acto, se hicieron presentes las accionantes, ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, representadas por su apoderada judicial, abogada VIDRAINA PEÑA, inscrita en el IPSA bajo el No. 192.350, según consta de poder APUD ACTA que riela a los autos.- Se deja constancia que no existen los medios audiovisuales, para el levantamiento de la presente acta, de lo cual se le informó a las partes.- En este estado, se le concedió el derecho de palabra a la parte actora, representada por su apoderada judicial, abogada VIDRAINA PEÑA, quien realizó en forma oral las siguientes alegaciones: “la presente apelación lo fue contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de enero de 2015, en la cual declaró la inadmisibilidad de la pretensión con fundamento a que no se había agotado la vía administrativa. Siendo que de conformidad con la norma contenida en el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicha obligación lo es solo para el arrendatario, por lo que solicito de este Tribunal que la presente apelación sea declarada con lugar, y se ordene la admisión de lo pretendido. Es todo”.- Vista la exposición anterior, este Sentenciador pasa de seguidas a proferir el fallo en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.- JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.- PARTE DEMANDANTE.- EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.682.932, y V-14.573.594, respectivamente, de este domicilio.- APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE.- VIDRAINA PEÑA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 192.350, de este domicilio.- PARTE DEMANDADA.- MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.126.377 y V-7.530.292, respectivamente, de este domicilio.- MOTIVO.- RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.- EXPEDIENTE: Nro. 12.100.- En el juicio contentivo de Retracto Legal Arrendaticio, incoado por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, contra las ciudadanas MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, surgió una incidencia con motivo de la apelación interpuesta el 15 de enero de 2015, por las accionantes, contra la sentencia dictada el día 12 de enero de 2015, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 23 de enero de 2015.- En razón de lo anterior, es por lo que el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 19 de febrero de 2015, bajo el No. 12.100, y encontrándose la causa en estado de decisión, pasa este Tribunal a decidir previa las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes: a) Escrito Libelar presentado por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, en el cual se lee: “…A partir del día 1º de junio de 2007, somos arrendatarias del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1-D, Piso 1, Torre “A”, del Edificio Parque Residencial “El Dorado”, en el Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, tal como se evidencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 28 de mayo de 2007, bajo el No. 31, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría… Es el caso… nos dirigimos a la Oficina de Registro Inmobiliario… efectivamente en fecha 27 de noviembre de 2009, la ciudadana AIDA DARIA CAMPOS DE MONTENEGRO… ejerciendo las facultades conferidas en el instrumento poder general de Administración y Disposición que le había otorgado la ciudadana MARIA VITELMINA FUQUENE BOLIVAR… había procedido a vender el inmueble objeto de la relación locativa, a su hija, ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS… según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 27 de noviembre de 2009, bajo el No. 29, Tomo 455, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2010, quedando inserto bajo el Número 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 311.7.12.1.1518, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010… operación que evidencia que el inmueble fue vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que nos asiste como arrendatarias para que se nos ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble objeto de la relación locativa… Y siendo que de conformidad con el artículo 32 ejusdem, los derechos que nos asisten son irrenunciables, ejercemos la presente acción de retracto legal en tiempo útil, dado que, al no haberse realizado la notificación prevista en el artículo 132 de la referida Ley… es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a la ciudadana MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR, ya identificada, en su condición de Propietaria Arrendadora y a su vez vendedora del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1-D, Piso 1, Torre “A”, del Edificio Parque Residencial “El Dorado”, en el Municipio Naguanagua, Estado Carabobo… y a la ciudadana ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, ya identificada, en su condición de compradora del mencionado inmueble… para que convengan o así sea declarado por el tribunal, en que se nos tenga como subrogadas como compradoras bajo las mismas modalidades y condiciones de la compraventa que consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 03 de noviembre de 2010, quedando inserto bajo el Número 2010.3414, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 311.7.12.1.1518, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010...”.- b) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 12 de enero de 2015, en el cual se lee: “…Las codemandadas interponen su pretensión, evidenciándose que no cumplieron con el trámite previo administrativo por ante el organismo competente, antes de accionar este organismo judicial, ya que la pretensión aducida puede comportar la desposesión del bien inmueble objeto de la demanda.- En razón de lo antes expuesto tenemos que el Decreto con Rango, Valor u Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda contempla lo siguiente: Artículo 5… 94… En acatamiento a la normativa antes transcrita, este tribunal, por considerar que existe una condición pendiente que imposibilita la admisión de la presente pretensión, declara INADMISIBLE la Pretensión de Retracto Legal Arrendaticio tramitada por la ciudadana EMMA DEL VALLE MURGEY de BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, contra las ciudadanas MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, y así SE DECIDE…”.- c) Diligencia de fecha 15 de enero de 2015, suscrita por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, en la cual apelan de la sentencia anterior.- d) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 23 de enero de 2015, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, contra la sentencia dictada el día 12 de enero de 2015.
SEGUNDA.-
Observa esta Alzada, que la presente apelación lo fue contra la sentencia dictada el 12 de enero de 2015, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró INADMISIBLE la Pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la ciudadana EMMA DEL VALLE MURGEY de BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, contra las ciudadanas MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, fundamentándose en que las codemandadas al no haber cumplido con el trámite previo administrativo por ante el organismo competente, imposibilita la admisión de su pretensión.- Lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 94 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.- Ahora bien, a los fines de precisar el alcance de la norma anteriormente transcrita, debe observarse el contenido de los numerales 3º y 4º del artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyos fines supremos lo constituyen: “3. Generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas… 4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico…”. Que al concordarse con la norma contenida en el el artículo 2° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Desalojo de Viviendas, que señala: “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto… las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal”.- En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2011, caso: Lilia Ignacia Álvarez al insistir en el alcance del derecho a una vivienda digna, se refirió a las medidas que adoptó el Estado venezolano, mediante el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los términos siguientes: “…en resguardo al derecho a la vivienda, una de las medidas que el Estado Venezolano ha tomado se encuentra en el cuerpo normativo contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que tiene por objeto un fin social y altamente necesario, de proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión legítima del inmueble…” (negrillas de esta Alzada).- De lo que se desprende que, el objeto de los referidos Textos Legales, lo constituye el brindar protección especial a quienes ejerzan una posesión legítima en un inmueble destinado a vivienda familiar, bien como arrendataria o arrendatario, comodataria o comodatario, ocupantes y usufructuarios, frente a medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar dicha posesión.- Ahora bien, debe precisarse que, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, surge la obligatoriedad a que, previo a las demandas judiciales derivadas de las relaciones arrendaticias, de agotar el procedimiento administrativo establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10; pero ello, tal como se desprende de la parte in fine del precitado artículo 94 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, lo es para el arrendador, como persona interesada en hacer césar o interrumpir la posesión legítima, al señalar: “…el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes...”; y no así para el arrendatario; Y ASI SE ESTABLECE.- Establecido lo anterior, tomando en consideración las interpretaciones jurisprudenciales precedentes, a los fines de brindar una protección especial a los arrendatarios, como débil jurídico ante la relación locativa, conforme al espíritu, propósito y razón tanto del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, como de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al entender que el requisito de agotamiento de la vía administrativa fue establecido por el legislador para ser cumplido por el arrendador, como la persona interesada generalmente en hacer césar o interrumpir la posesión; el considerar que el arrendatario, tal como estableciese la sentencia recurrida, sería contrario a derecho, lo que inficiona de nulidad el fallo recurrido; Y ASI SE DECIDE.- Con fundamento a lo dispuesto en los artículos 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil, como director del proceso, a efectos de garantizar el derecho a la defensa, de salvaguardar el debido proceso, y la tutela judicial efectiva; con fundamento a lo establecido en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA LA NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 12 de enero de 2015; y en aplicación del artículo 206 ejusdem, esta Alzada ORDENA REPONER la presente causa, al estado en que el Tribunal “a-quo”, vale señalar, el Juzgado Séptimo de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se pronuncie sobre la admisión de la presente demanda por RETRACTO LEGAL, en base al criterio señalado en el presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.- Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, contra la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 12 de enero de 2015, debe prosperar; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 15 de enero de 2015, por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, contra la sentencia dictada el 12 de enero de 2015, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en esta ciudad.- SEGUNDO: DECLARA LA NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de enero de 2015.- TERCERO: con fundamento en lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada ORDENA REPONER la presente causa, al estado en que el Tribunal “a-quo”, vale señalar, el Juzgado Séptimo de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se pronuncie sobre la admisión de la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por las ciudadanas EMMA DEL VALLE MURGUEY DE BRICEÑO y JOSEPHMMA DEL VALLE BRICEÑO MURGUEY, asistidas por la abogada VIDRAINA PEÑA, contra las ciudadanas MARIA VITELVINA FUQUENE BOLIVAR y ANDREINA ELENA MONTENEGRO CAMPOS, en base al criterio señalado en el presente fallo.- No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Remítase el presente expediente al Juzgado “a-quo” mediante oficio No. 083/15.- PUBLIQUESE y REGISTRESE.- DEJESE COPIA.- Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil quince (2015). Años 204° y 155°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO

Las Accionantes,

EMMA MURGUEY DE BRICEÑO JOSEPHMMA BRICEÑO MURGUEY

La Apoderada Judicial de las Accionantes,

Abog. VIDRAINA PEÑA
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha se remite constante de setenta y seis (76) folios útiles. Se libró Oficio No. 083/15.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO