TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana YOMAIRA OSPINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.174.374 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 208.276, quien actúa en su propio nombre y representación. ABOGADO ASISTENTE: José Francisco Vivas Medina, letrado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.734.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana OMAIRA GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.887.143. APODERADO JUDICIAL: No consta apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 48, situado en el Callejón La Juventud, ubicado en el Barrio Nazareno de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

I

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 17 de junio de 2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asentándose en el Libro de Causas el 22 de junio de 2015, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 12 de junio de 2015 por la abogada YOMAIRA OSPINO (parte actora), quien actúa en su propio nombre y representación, contra la resolución judicial dictada el 05 de junio de 2015 por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró inadmisible la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ.

Mediante auto de fecha 29 de junio de 2015 el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial se abocó al conocimiento y revisión de la causa y posteriormente en decisión de fecha 30 de junio de este mismo año declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la parte demandante, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data para dictar sentencia de mérito, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto del 16 de julio de 2015, se advirtió a las partes que la sentencia en el presente proceso sería dictada al quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data.

A través de escrito de fecha 16 de julio de 2015, compareció la abogada YOMAIRA OSPINO (parte actora), actuando en su propio nombre y representación, y consignó sus respectivos alegatos.
II
MOTIVA

Visto el recurso de apelación interpuesto el 12 de junio de 2015 por la abogada YOMAIRA OSPINO (parte actora), quien actúa en su propio nombre y representación, en contra de la resolución judicial dictada el 05 de junio de 2015 por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis del mismo y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta realizado de forma verbal, basada en los artículos 1.134, 1.137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.196, 1.184 y 1.495 del Código Civil, incoada por la ciudadana YOMAIRA OSPINO, quien actúa en su propio nombre y representación, contra la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, alusiva a un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 48, situado en el Callejón La Juventud, ubicado en el Barrio Nazareno de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Mediante resolución judicial del 05 de junio de 2015, el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró inadmisible la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada, señalando lo siguiente:

“(…) Por recibida la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana YOMAIRA OSPINO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº 12.174.374, asistida por el abogado JOSE FRANCISCO VIVAS MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.734, contra la ciudadana OMAIRA GOMEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.887.143; este Tribunal a los fines de su admisión observa:
Expone la representación judicial de la actora, que la ciudadana OMAIRA GOMEZ, le arrendó una casa a su representada, ciudadana YOMAIRA OSPINO, ambas identificadas, mediante contrato verbal, ubicada en el Barrio Nazareno, Pro-patria, con la única condición de que su esposo, ciudadano ANDRES AVELINO MORALES, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nº V-7.747.525, que vivía en una de las habitaciones, debía permanecer en la vivienda por un tiempo, procediendo su representada a mudarse en fecha 20 de septiembre de 2006, cancelando un canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 300,00) mensuales, y que la relación fue así por dos años; y que luego aumento a la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.750,00) mensuales; que luego de su insistencia por le diera recibo por los pagos del canon de arrendamiento, en fecha 01 de febrero de 2011, la arrendadora optó por realizarle un contrato de arrendamiento, colocando como arrendador a su esposo, fijando un plazo de duración del arrendamiento de diez (10) meses, prorrogable por tres (03) meses. Que la ciudadana OMAIRA GOMEZ, en el mes de julio de 2011, le propuso la venta de la casa por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 100.000,00), quien aceptó y por encontrarse la casa en un terreno municipal no pudo adquirir un crédito hipotecario por lo que pudo reunir la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.60.000,00), los cuales la referida ciudadana aceptó y en fecha 30 de diciembre de 2011 le hicieron entrega de un cheque de gerencia librado por la entidad bancaria BANCO MERCANTIL, a nombre de la ciudadana OMAIRA GOMEZ, por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 60.000,00) y bajo el serial Nº 9349111230145600; convinieron ambas partes que mientras permaneciera la deuda, debía cancelarle la cantidad de UN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, así como la entrega del resto de la deuda hasta el 30 de septiembre de 2012, pero que al solicitarle la realización del contrato de compra venta, ésta se molestó y le solicitó el desalojo del inmueble y se olvidara de lo acordado, por lo que procedió a denunciarla ante la Unidad de Defensa Pública del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de septiembre de 2012 y es por lo que acude a demandar a la ciudadana OMAIRA GOMEZ para que cumpla con lo estipulado en el contrato verbal realizar el documento de compra venta, el pago de los daños y perjuicios ocasionados en su patrimonio por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 150.000,00), y que el ciudadano ANDRES AVELINO MORALES, le desocupe el inmueble.-
En ese sentido, observa el Tribunal que el procedimiento al que hace referencia la representación judicial de la parte demandante para que se tramite la presente demanda es el procedimiento breve establecido en el Título XII, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, fundamentando su pretensión en los artículos 1.134, 1.137, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.184, 1.185, 1.196 y 1.495 del Código Civil.
Ahora bien, de la revisión de lo antes expuesto se evidencia que si bien lo argumentado por la representación judicial de la parte demandante cumple con los requisitos que establecen los artículos antes mencionados, es decir, se evidencia la existencia del derecho a accionar ante el órgano jurisdiccional, este juzgador no puede hacer caso omiso que en el inmueble vive el ciudadano ANDRES AVELINO MORALES, a quien la ciudadana YOMAIRA OSPINO no demanda, pero sin embargo, en el petitum del libelo solicita la desocupación del inmueble por parte del menciono ciudadano, siendo de que en caso declararse con lugar la demanda, afectaría directamente el derecho a la vivienda del mismo, motivo por el cual a los fines de brindarle la protección especial que demanda el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se hace indispensable la tramitación de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, que habilite la actuación por vía judicial tal como lo establecen los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (…)
(…Omisiss…)
Vistos los artículos antes trascritos, por cuanto no puede privársele el derecho al ciudadano ANDRES AVELINO MORALES, de ocupar de manera legítima el referido inmueble, y en virtud de la falta del procedimiento administrativo previo antes mencionado, este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de Caracas declara de Caracas declara INADMISIBLE la presente demanda y así se decide.- (…)” Folios 36 al 39

Declarada inadmisible la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, la propia parte accionante actuando en su propio nombre y representación recurrió la mencionada decisión, cuya apelación fue oída en ambos efectos.

Mediante escrito de fecha 16 de julio de 2015, la ciudadana YOMAIRA OSPINO (parte actora-recurrente) manifestó:
 Que el a-quo no consideró los hechos narrados en el libelo de demandada;
 Que la ciudadana OMAIRA GOMEZ le arrendó una casa a su representada YOMAIRA OSPINO mediante un contrato verbal, con la única condición de que su esposo ANDRES AVELINO MORALES que vivía en una de las habitaciones debía permanecer en la vivienda por un tiempo;
 Que en fecha 20 de septiembre de 2006 nació la relación contractual verbal de arrendamiento;
 Que en fecha 01 de febrero de 2011 la arrendadora optó por realizarle un contrato de arrendamiento, colocando como arrendador a su esposo, fijándose un plazo de duración de diez (10) meses, prorrogable por tres (3) meses;
 Que cambió la figura de un contrato verbal a un contrato escrito, siendo el arrendador el ciudadano Andrés Avelino Morales al contratar directamente con su persona;
 Que el referido ciudadano jamás se había llegado a quedar en la habitación y tan sólo de vez en cuando iba por momentos a revisar cosas y a firmar el contrato;
 Que le aseguró iba a llevarse todas sus cosas de la habitación, pero no cumplió, y la razón fue todo lo que hicieron después con intención de sacarla y dejarla en la calle, tal como quedó narrado en el libelo;
 Que la ciudadana OMAIRA GOMEZ, en el mes de julio 2011, le propuso la venta de la casa por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) la cual aceptó;
 Que vuelven a cambiar las figuras jurídicas del contrato de arrendamiento a contrato de Compra-Venta verbal, con la condición de que se desocupara la habitación que mantenía cerrada, ya que la necesitaba para uno de sus hijos con su esposa e hijas;
 Que así lo acordaron y no fue cumplido;
 Que no demandó al ciudadano ANDRES AVELINO MORALES, esposo de la vendedora OMAIRA GÓMEZ, el mismo no ocupa ni ha ocupado nunca la habitación, por lo que consideró que bajo ninguna circunstancia le estaba cercenando derecho alguno;
 Que la vendedora (parte demandada en la causa de marras) estaba obligada a cumplirle con la entrega total.

Esta Alzada Observa:

De la revisión de las actas procesales remitidas por el Tribunal a-quo (folios 1 al 42), se desprende que la abogada YOMAIRA OSPINO, quien actúa en su propio nombre y representación, interpuso demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA verbal, contra la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, alusiva a un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 48, situada en el Callejón La Juventud, ubicado en el Barrio Nazareno de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En el libelo, específicamente en el “CAPITULO VI DEL PETITORIO”, la parte actora adujo, lo siguiente:

“(…) Ciudadano juez (a) que ha de conocer de la presente causa, en fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho antes señalados y con fundamento en todas y cada una de las normas legales señaladas y analizadas en el Capitulo Del Derecho del presente escrito, es que ocurrimos a su competente autoridad, para demandar, como en efecto demandamos, a la ciudadana OMAIRA GOMEZ (…), para que cumpla o en su defecto, sea condenada a ello por este Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En cumplir con lo estipulado en el Contrato Verbis, al cual ya hemos hecho referencia y muy especialmente a la obligación referida de hacerme entrega del Titulo Supletorio que ella ostenta y realizar el documento de compra-venta a los fines de su autenticación por ante la Notaría Pública. SEGUNDO: En Pagarme los daños y perjuicios ocasionados en mi patrimonio, por su persistente conducta contumaz, y la cual consiste en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00). TERCERO: Que el inmueble objeto de la presente controversia, me sea entregado definitivamente libre de toda persona y bienes muebles, es decir, que el ciudadano Andrés Avelino Morales, me desocupe la habitación que me tiene ocupada con bienes propios y la cual no utiliza, a los efectos de proceder a su arreglo para ser ocupada por uno de mis hijos. (…)” (Sic.) Folio 7 y vto.
Mediante auto del 05 de julio de 2015 el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, por cuanto no se le puede privar el derecho de ocupar de manera legítima el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) al ciudadano ANDRES AVELINO MORALES (cónyuge de la demandada), en virtud de que no se le dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo a las demandas, tal como lo establecen los artículos 5 y 10 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas.

En ese sentido, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:

En el caso sub-examine, el procedimiento incoado corresponde a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ.

La pretensión principal de la parte actora está destinada al cumplimiento de lo estipulado en un Contrato de Opción Compra-Venta realizado de forma verbal con la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, y por consiguiente la entrega del objeto de la pretensión (identificado ab-initio) definitivamente libre de toda persona y bienes muebles, manifestando en su petitorio lo siguiente “(…) que el ciudadano Andrés Avelino Morales, (…) me desocupe la habitación que me tiene ocupada con bienes propios y la cual no utiliza, a los efectos de proceder a su arreglo para ser ocupada por uno de mis hijos (…)”. Folio vto. 7

El Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 05 de junio de 2015 declaró inadmisible la presente demanda, por cuanto no se le podía privar el derecho de ocupar de manera legítima el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) al ciudadano ANDRES AVELINO MORALES (cónyuge de la demandada), en virtud de que no se le dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo a las demandas, tal como lo establecen los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Al efecto, el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Ahora bien, ha sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Ponencia Conjunta, en sentencia Nº RI.000175 de fecha 17 de abril de 2013, Expediente Nº AA20-C-2012-0000712, lo siguiente:
“(…) Por su parte, esta Sala de Casación Civil mediante sentencia de fecha 1° de noviembre de de 2011, caso: juicio de reivindicación seguido por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, a propósito de la entrada en vigencia del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, se pronunció en relación con la aplicación de las normas contenidas en dicho cuerpo legal, particularmente respecto de los procesos que se hallaban en curso para aquella fecha (…)
(…Omissis…)
(…) En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se específicó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.
Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho.
En cuanto al artículo 3°, cabe destacar que en la referida sentencia se insiste en que dicha protección se otorga a los sujetos antes mencionados frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial, que comporte la inminente pérdida de la posesión o tenencia de ese inmueble en el que habita el grupo familiar.
En relación con el artículo 4° eiusdem, atinente a las restricciones expresas contra los desalojos y desocupaciones forzosas de vivienda, la Sala explicó “…la norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y –reiteró- que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Más adelante, en la mencionada sentencia la Sala distingue entre los procedimientos descritos en la Ley, y advierte que existen dos supuestos de posible ocurrencia: 1) si el juicio no ha iniciado para la entrada en vigencia de la Ley “…debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5° al 11…”, por el contrario si el juicio ya está en curso, el procedimiento que deberá aplicarse es el establecido en el artículo 12 eiusdem. (…)
(…Omissis…)
(…) Asimismo, cabe destacar que esta Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, así como otros cuerpos legales, verbigracia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal. (…)
(…Omissis…)
(…) Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”. (…)
(…Omissis…)
(…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem) (…)“ (Negritas y Subrayado de este Tribunal)

De la precitada jurisprudencia, se evidencia que no sólo resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, como el de autos (cumplimiento de contrato y desocupación). Asimismo, si el juicio no se ha iniciado para la entrada en vigencia de la Ley (Gaceta Oficial Nº 39.668 del 06/05/2011) debe cumplirse el procedimiento previo establecido del mencionado Decreto, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

Revisados los autos, se desprende que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato verbal interpuesta por la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, fue introducida el 01 de junio de 2015, con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (del 05/05/2011, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.668 del 06/05/2011).
Igualmente, se deriva del libelo de demanda que la accionante solicitó en el particular “TERCERO” del petitorio: “(…) Que el inmueble objeto de la presente controversia, me sea entregado definitivamente libre de toda persona y bienes muebles, es decir, que el ciudadano Andrés Avelino Morales, me desocupe la habitación que me tiene ocupada con bienes propios y la cual no utiliza, a los efectos de proceder a su arreglo para ser ocupada por uno de mis hijos. (…)” Folio vto.7 (Negritas y Subrayado de este Tribunal), por lo que le correspondía cumplir al accionante con el procedimiento previo establecido en los artículos 5 al 11 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas a las relaciones arrendaticias, en concordancia con el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que su pretensión conlleva a la desocupación del bien objeto de la pretensión, lo que comporta una pérdida de posesión.

De manera que, motivado a las razones antes explanadas la presente demanda efectivamente es inadmisible por cuanto no cumplió con el requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional; o sea, no previno acto autorizatorio que habilite la vía jurisiccional.

De ahí que, no observándose en autos ningún elemento que socave la decisión recurrida, ni infracción de rango constitucional o legal que amerite reposición de la causa, la resolución judicial del a-quo de fecha 05 de junio de 2015 deberá confirmarse.

En consecuencia, la apelación interpuesta por la parte actora deberá declararse sin lugar en el dispositivo, sin producirse condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
IV
DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se CONFIRMA, con base en las motivaciones anteriores, la decisión dictada el 05 de junio de 2015 por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró inadmisible la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana YOMAIRA OSPINO en contra de la ciudadana OMAIRA GÓMEZ, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio);

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora;

TERCERO: No se produce condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

Regístrese y Publíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veintitrés (23) días del mes de julio de dos mil quince (2015).-
EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 pm.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
EXP. N° 11031
(AP71-R-2015-000639)
AJCE/AMV/fccs