TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSE MORA
Puerto Cabello, 08 de Diciembre de 2015.-
205º y 156º
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000087
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000087
DEMANDANTE: MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-,7.154.072 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JOSE ANTONIO ANZOLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.566.
DEMANDADO: Empresa MERCANTIL SAN PABLO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de Mayo de 2007, bajo el No. 67, Tomo 319-A, de este domicilio, representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su condición de Gerente General
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000087
SEDE: CIVIL
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA DE CUESTIONES PREVIAS ORDINALES 8 y 9 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
RESOLUCION Nº: PJ0102015000154
En fecha 11 de Junio de 2015, riela al folio 10, comprobante de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil, Extensión Puerto Cabello, demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentada por la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 7.154.072, debidamente asistida por el ABG. JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, I.P.S.A. Nº. 29.566 en contra de la empresa MERCANTIL SAN PABLO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de Mayo de 2007, bajo el No. 67, Tomo 319-A, de este domicilio, representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su condición de Gerente General.- Correspondiéndole conocer a este Tribunal Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora de este Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello.
En fecha 12 de junio de 2015 (f. 11 y 12), se le dio entrada y se admitió la demanda emplazándose a la parte demandada para que comparezca por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda, al segundo (2do) día de despacho siguiente, a que conste en autos su citación.-
En fecha 02 de Julio de 2015 (f. 13 al 15), se dicta Sentencia Interlocutoria, donde se Repone la Causa al Estado de Admisión, la cual se efectuara por auto separado, y dejando sin efecto el auto de admisión de fecha 12 de Junio del 2015.
En fecha 03 de Julio de 2015 ( f.16 y 17), se admite cuanto a lugar en derecho por no ser contraria al orden publico, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia se emplazó a la parte demandada la sociedad comercio MERCANTIL SAN PABLO. C.A., representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su condición de Gerente General, a los fines de que comparezca por ante este tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 07 de Julio de 2015 (f.18 y 19) por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Puerto Cabello, se recibió diligencia presentada por la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-,7.154.072, asistida por el ABG. JOSE ANTONIO ANZOLA, I.P.S.A. Nº 29.566, mediante la cual consigna Un (01) juego de copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión, así como el suministro de los recursos y medios necesarios al Alguacilazgo para el traslado, a fin de la práctica de la citación de la demandada. En esta misma fecha, riela al folio 21, diligencia presentada por la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.154.072, asistida por el ABG. JOSE ANTONIO ANZOLA, I.P.S.A. Nº 29.566, mediante la cual otorgó Poder Apud-Acta los ABG. JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, JUAN CARLOS RODRIQUEZ SALAZAR, MIGUEL ADOLFO ANZOLA, CRUZ MARIO VALERA HERNANDEZ y JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, I.P.S.A Nros. 29.566, 80.185, 31.267,114.864 y 131.343, respectivamente.- En fecha 09/07/2015 (f. 22) se agregó a los autos respectivos el poder consignado, asimismo, se acordó formar la compulsa de citación de la parte demandada, en consecuencia, certifíquese y fórmese la respectiva compulsa de citación.
En fecha 28 de Julio de 2015 (f.23) compareció el Alguacil de este Circuito, Miller Alastre; donde hace constar que en fecha 15072015, se traslado a la avenida Bolívar, Edificio don Juan, local 02 del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, para citar a la parte demandada, sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO. C.A., representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su condición de Gerente General, le informe el motivo mi presencia y le hice entrega de la compulsa, la recibió y firmo el respectivo recibo de citación en consecuencia consigno un (01) folio útil. Agregándose a los autos respectivos.-
En fecha 12 de Agosto de 2015 (f. 26 al 27), por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Puerto Cabello, se recibió escrito contentivo de la CONTESTACION DE LA DEMANDA, constante de dos (02) folios útiles y un anexo (copias simples del expediente Nº-GP31-R-2013-00017) presentado por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su carácter de Gerente General de la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO. C.A., asistida del ABG. MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, I.P.S.A. Nº 21.615. En fecha 12 de Agosto de 2015 (F. 68 y 69), se recibió por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Puerto Cabello, diligencia presentada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su carácter de Gerente General de la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO. C.A., asistida del ABG. MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, I.P.S.A. Nº 21.615, donde consigna Poder Apud-Acta al referido abogado.
En fecha 13 de Agosto del 2015 (f. 70), visto el escrito de Contestación de la Demanda. Constante de dos (02) folios útiles y un (01) anexo (copias simples del expediente Nº-GP31-R-2013-00017) presentado por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900, en su carácter de Gerente General de la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO. C.A., asistida del ABG. MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, I.P.S.A. Nº 21.615, agréguese a los autos. Asimismo., visto el poder apud-acta otorgado por la diligenciante a los abogados MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI y GRISELDA ROMAN DE REYES, I.P.S.A Nros 2.0615 y 101.486, respectivamente.- Agregándose a los autos respectivos.-
En fecha 28 de Octubre de 2015 (f. 71), por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Puerto Cabello, se recibió escrito que contiene la Contestación Las Cuestiones Previas, presentada por la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-,7.154.072, en su carácter de demandante, asistida por la ABG. ROSANGEL D´LIMA, I.P.S.A. Nº 188.228, constante de un (01) folio útil, sin anexo.
En fecha 06 de Noviembre de 2015 (f. 73 al 82), se recibió por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Puerto Cabello, se recibió escrito contentivo de Promoción de Pruebas, constante de dos (2) folios útiles y un (1) anexo, copia certificada de la certificación de gravamen presentada por la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.154.072, en su carácter de demandante, asistida por el ABG. JORGE LUIS CABRERA RAMIREZ, I.P.S.A Nº 188.247. Asimismo, el Apoderado Judicial de la parte demandada, ABG. MARCO ROMAN AMORETTI, I.P.S.A. Nº 21.615, consignó escrito de promoción de pruebas (f. 84).- Agregándose a los autos respectivamente.-
El demandante es su escrito libelar dice que tiene una relación arrendaticia Con la Empresa MARCANTIL SAN PABLO, C.A., sobre un local comercial distinguido con el Nº 2 y su mezzanina, de un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros con cincuenta y cuatro centímetros (145,54 mts) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José Maria Álvarez de Lugo; SUR: con el local nº 1; ESTE: con la calle bolívar y OESTE: con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José Maria Álvarez de Lugo, conformada por dos(2) salas de baños equipadas, escaleras de hierro con pasa manos del mismo material y dos(2) Santa Maria, Edificio Don Juan, cuyo frente es la avenida Bolívar, el ultimo contrato fue suscrito de Arrendamiento por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Cabello suscrito el 26 de Julio bajo el Nº 70, Tome 111, con duración de un (1) año a partir del 25/05/2012 y con vencimiento del 25 de Mayo del 2013, tal como se evidencia del Contrato de Arrendamiento que en copia certificada anexo a la presente demanda. Como quiera que la empresa tenia una relación mayor de cinco(5)años pero menor de Diez(10) le correspondía una Prorroga Legal de que iba desde el 25 de Mayo del 2013 hasta el 25 de Mayo del 2015 todo de conformidad con la Nueva Ley de regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial la cual en su articulo 26 establece la prorroga legal y para los casos de quien tenga mas de cinco (5) años de relación arrendaticia pero menos de 10 años estableció una prorroga legal de dos(2) años.
Esta circunstancia de la relación arrendaticia se encuentra igualmente aceptada por la arrendataria quien para el momento de realizar la consignación de los canones de arrendamiento, el cual corre en este circuito judicial con las siglas GP31-S-2013-395 de fecha 25 de Mayo del 2008, se convino entre MARIA MILAGROS VIETO ALONZO. Posteriormente ambas partes convenimos en firmar un Contrato de Arrendamiento con término inicial del 25 de Mayo del 2012 y como fecha final 25 de Mayo del 2013.Es decir que existe manifestación judicial que la delación de Arrendamiento contractualmente duro mas de Cinco (5) años; seis (6) por lo que por mandato legal le correspondía una Prorroga legal que ejecuto de dos (2) años y que feneció el 25 de Mayo del 2015.
Conforme a lo expuesto el Contrato de Arrendamiento venció el 25 de Mayo del 2013, pero para los efectos de los derechos establecidos en el mismo articulo 26, SE PRORROGO OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR hasta el día 25 de Mayo del 2015, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes loe derechos y obligaciones contenidos e indicados en el Contrato de Arrendamiento sobre el cual opera la prorroga legal.
Significa que la relación arrendaticia se considera a tiempo determinada y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Ahora bien a pesar de haber finalizado el lapso del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y de su PRORROGA LEGAL, el arrendatario aun continua en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato.
En efecto, se cumplen los requisitos legales para la procedencia de esta acción, pues estamos en presencia de:
• Que la naturaleza del contrato de arrendamiento es por TIEMPO DETERMINADO
• Que “El Arrendatario” tenga conocimiento del vencimiento del lapso de duración original del Contrato de Arrendamiento, y que este en uso de la prorroga legal.
• Que era obligatorio para EL ARRENDADOR” dar cumplimiento al lapso de la PRORROGA LEGAL previsto en el Articulo 26 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial, eso es el Lapso de dos(2) años ,luego de cumplida la ultima prorroga legal del contrato..
• Que “EL ARRENDATARIO” debió entregar el inmueble objeto de la Prorroga Legal luego de finalizado el uso de la PRORROGA LEGAL, esto es, el día 25 de Mayo de 2015.
• La ley sobre Arrendamiento inmobiliario establece que esta prorroga legal, se verifica de pleno derecho y en forma obligatoria para el arrendador determinándose que:
• Que estamos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo determinado.
Que se trate de algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
• No estar incurso en incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.
En el presente caso, el Arrendatario, HIZO USO DEL LAPSO DE LA PRORROGA LEGAL EN SU INTEGRIDAD, esto es, desde el 25 de Mayo de 2013 al 25 de Mayo del 2015, situación que se determina del propio contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.
Por tal razón y en cumplimiento con lo establecido en el articulo 40 ordinal g de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial, ocurro ante usted, a los fines de demandar como en efecto demando a MERCANTIL SAN PABLO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo en fecha 24/05/2007, bajo el Nº 67, Tomo 319-A , representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUM RASCHED, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.079.900, por DESALOJO y en consecuencia sea condenado por este tribunal:
• Al desalojo del bien arrendado todo ello derivado al cumplimiento del ultimo contrato suscrito en fecha cuyo vencimiento contractual era el 25 de Mayo del 2015 , gozando un prorroga legal de dos(2) años el cual feneció el 25 de Mayo del 2015 y en consecuencia en la entrega de un local distinguido con el Nº 2 y su mezzanina, de un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cinco Metros con Cincuenta y Cuatro Centímetros (145,54 mts) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José Maria Álvarez de Lugo; SUR: con el local nº 1; ESTE: con la calle bolívar y OESTE: con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José Maria Álvarez de Lugo, conformada por dos(2) salas de baños equipadas, escaleras de hierro con pasa manos del mismo material y dos(2) Santa Maria, Edificio Don Juan, cuyo frente es la avenida Bolívar, libre de cosas y personas.
• Demandamos por daños y perjuicio una suma igual al ultimo canon mensual por no darnos entrega en forma oportuna el inmueble, el cual es de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (2.600,00) mensuales hasta la entrega del bien.
• Las costas y costos del proceso.
A fin de dar cumplimiento a las previsiones en el artículo 340 numeral 5º del código de procedimiento civil la delación de los hechos son los que quedan explanados, los fundamentos del derecho son los artículos 26 y 40 Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial, que consagra un plazo de prorroga legal de dos(2) años, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración por mas de cinco(5) años y menos de diez(10) años, los artículos 1167 de código civil, relativo a la ejecución o resolución de los contratos Bilaterales derivados del incumplimiento de una de las partes, señalando que en este caso se esta solicitando es el cumplimiento y el articulo 1264 de código civil que contempla que las obligaciones, deben cumplirse en la forma exacta como han sido contratadas.
De conformidad con el articula 36 del código de procedimiento civil se estima la presente acción en la suma de CINCO MIL DOCIENTOS (5.200,00) O TREINTA Y CUATRO, CON SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (34,666 UT) que es el equivalente a dos canones de arrendamiento.
Observó esta Sentenciadora que en fecha 12-08-2015, compareció ante este Tribunal, la ciudadana SUKUN RASCHED AHMAD KAUFASH, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.079.900, en su carácter de Gerente General de la empresa MERCANTIL SAN PABLO, C.A., debidamente asistida por el ABG. MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, I.P.S.A. Nº 21.615, parte demandada en el presente asunto y dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Como punto previo, opuso las cuestiones previstas en los numerales 8° y 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando
que la existencia de la cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en tal sentido debo manifestar que en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo bajo el Nº GP31-V-2013-000076 se desarrolla un JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que la demanda incoara contra la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO y el ciudadano HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.296.132, que tiene por objeto la cosa arrendada, que es objeto de la presente litis. El mencionado juicio actualmente cursa por ante el JUZGADO SUPERIOR DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, EXTENSION PUERTO CABELLO bajo el expediente N º GP31-R-2013-000017, el cual todavía no ha sido sentenciado.- El mencionado juicio es una cuestión prejudicial, dado que al declarar con lugar la demanda, mi representada devendría en propietaria del inmueble desde la fecha de la OPCION DE COMPRA-VENTA, es decir, que la sentencia que dictará el SUPERIOR tendría efectos extunc, es decir, desde que tuvo origen la OPCION DE COMPRA-VENTA
Señalando que la cuestión prejudicial es entendida por la doctrina patria como:
“La Institución Jurídica habida en un proceso y cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio”

De conformidad con el numeral 8 del articulo 346 del código de procedimiento civil alego la prohibición de la ley de admitir la presente acción hasta que el arrendador cumpla con lo estipulado en el articulo 25 de la ley de alquileres de locales comerciales, es decir, manifestar al arrendatario que no pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial; porque el mencionado articulo concede un derecho de preferencia a mi mandante de continuar en el local arrendado; al no comunicarlo esta violentando su derecho de continuar con su local arrendado y su derecho de no devolverle el inmueble, porque el mencionada articulo le concede el derecho de seguir disfrutando del inmueble con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por ello, el hecho de terminar el supuesto lapso de prorroga, no significa que inmediatamente deba desocupar el inmueble dado que el arrendatario tiene el derecho de seguir poseyéndolo si el arrendador continuara alquilado el local. La comunicación es importante, dado es el unido medio probatorio que tenería mi representada para demandar daños y perjuicios que ocasionaría el arrendador si alquilara el mencionado inmueble a terceros, porque, podría alegar que el demandado lo entrego sin ejercer su derecho de oponerse a la entrega del mismo, porque, el no hacer oposición a la acción, es una renuncia tacita a su derecho de continuar como arrendatario.
De conformidad con la ley alego como cuestiona de fondo la falta de CUALIDAD O INTERES del demandante, en tal sentido debo manifestar que la sentencia del juez de primera instancia estableció que se trata de una venta global de un inmueble por lo cual el propietario del inmueble seria el ciudadano HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS Y conforma al articulo 18 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el arrendamiento se seguirá con el nuevo propietario, quien devendría en arrendador por mandato legal, tal sentido el articulo dice: El contenido y vigencia del contrato contenido de las normas de la relación arrendaticia no sufrirá derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble omissis.
Es verdad que entre el demandante se inicio la relación arrendaticia continua con el nuevo propietario, quien devino en arrendador, por mandato del articulo 18 de la ley de alquileres de locales comerciales; la cual guarda el mismo espíritu del articulo 20 de la ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, pero, con el gravamen que en la vigente ley, al nuevo propietario se le tilda como nuevo arrendador.
Considero que aunque no exista dicha ley, el nuevo propietario como titular de uso y goce de la cosa arrendada, es el único, legitimado para cobrar por el uso y goce del bien de su propiedad.
Que el Máximo Tribunal de la República ha sostenido, que para que exista cuestión prejudicial, es absolutamente indispensable que la relación existente entre ella y el pleito principal sea de tal intimidad que, por la naturaleza de la lógica, su solución tiene que ser necesariamente previa a la de esta, en razón de su propia subordinación a aquella.
Que en este caso en particular en la cual la actora ha accionado para lograr el “cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal”, la cuestión es de tal naturaleza que para su resolución ha de anteceder necesariamente la decisión del asunto pendiente, que dilucidara la existencia o no del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual es necesario para dejar en claro si existe en cabeza de la actora posibilidad de accionar el cumplimiento del término de la prorroga legal arrendaticia siendo entonces necesario que existe pronunciamiento previo y definitivo del Tribunal en el cual la aquí la actora demandó el desalojo de su mandante, como requisito previo para la procedencia de esta. Que la prejudicialidad no consiste en la existencia de dos juicios, de dos procesos conexos, sino en la existencia de un punto pendiente que influye en la decisión de la controversia, pero respecto del cual el tribunal carece de competencia y de jurisdicción.
Indica, que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencialmente admitido, es evidente que en este caso en particular estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.-
Establece el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. Ahora bien, en aplicación al artículo 35 del Decreto-Ley, que rige la materia inquilinaria el Tribunal procede como Punto Previo a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de autos, previstas en los ordinales 8º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, de la siguiente manera:
En lo que respecta, a la primera Cuestión Previa Opuesta, referente a la existencia de una Cuestión Prejudicial, establecida en el ordinal octavo 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; en tal sentido manifestó el demandado que en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº. GP31-V-2013-000076 se desarrolla un JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que la demanda incoara contra la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO y el ciudadano HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, el mencionado juicio actualmente cursa por ante el Juzgado Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello bajo el Nº de Expediente GP31-R-2013-000017, el cual no ha sido sentenciado.-
Sobre este particular, la existencia de una Cuestión Prejudicialidad exige lo siguiente:
A.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.-
B.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel en que se ventilara dicha pretensión.-
C.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez civil, sin la posibilidad de desprenderse de aquella.-
De lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora declara que no prospera la existencia de una Cuestión Prejudicial pendiente, por lo que la Cuestión Previa alegada por la parte accionada, de conformidad con el artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, se declara SIN LUGAR. Y ASI SE DECLARA.-
De igual manera, invocó la cuestión previa referente a la Cosa Juzgada, prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que el arrendador cumpla con lo estipulado en el Artículo 25 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, es decir, manifestar al arrendatario que no pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble objeto de la presente acción, en el mismo rubro comercial, porque el mencionado artículo concede un derecho de preferencia a mi mandante de continuar en el local arrendado, al no comunicarlo esta violentado su derecho de continuar en el local y su derecho de no devolver el inmueble.-
Señalando que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencialmente admitido, es evidente que en este caso en particular estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y con vencimiento de su prórroga legal, Al respecto, este Tribunal observa:
La cuestión previa contenida en el Ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de La Cosa Juzgada propuesta, está dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa.
Alegada esta cuestión previa, la parte demandante manifestará, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento so pena de considerarse su silencio como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, si conviene en ella o si las contradice. En el primero de los supuestos, es decir, en los casos en los cuales la parte demandante no contradice la cuestión previa, el Tribunal no tendrá sino que declarar con lugar la misma y en consecuencia inadmisible la demanda, quedando desechado y extinguido el proceso.
Por la naturaleza de la excepción, denominada en la doctrina como “Cuestiones Atinentes a la Pretensión”, el trámite de esta, difiere del contemplado para el resto de las cuestiones previas, porque obviamente, aquí no cabe posibilidad de subsanación como en aquellas, sino que se conviene en ella o se contradice.
Establece el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 351: “ Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en las o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

La cuestión previa referida a la eventual de la Cosa Juzgada, es una causal de inadmisibilidad o presupuesto del ejercicio de un derecho reconocido que al ser propuesta genera una carga en la parte actora que le obliga a contradecirla, la que no ejercida tiene por consecuencia una confesión ficta (ficta confessio actoris) que impide que el proceso continúe, por cuanto la demanda queda desechada y extinguido el proceso.-
Ahora bien, en el caso que nos ocupa tenemos que la parte actora, procedió a contradecir la cuestión previa prevista en el ordinal 8º y 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en referencia, y el dispositivo del artículo 351 eiusdem, establece que si contradice se entenderá abierta una articulación probatoria.
Por otra parte, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13 de febrero de 2004, dictada por la Sala Político Administrativa en el Expediente Nº 2001-0825 con Ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero en el juicio interpuesto por L.R Guevara contra República Bolivariana de Venezuela, estableció:

“…En el presente caso, fueron opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la lectura de las actas procesales revela que luego de opuestas tales cuestiones previas, la parte actora no dio contestación a las mismas.
En relación con esto, el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “Artículo 351.- Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

Sin embargo esta Sala en sentencia dictada el 23 de enero de 2003 (caso: Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca vs. C.V.G Bauxilum C.A), reinterpretó la disposición transcrita anteriormente, y en tal sentido expresó:

“…Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas. Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy prejudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias…”

Es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil, pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.
En tal sentido, observa esta Operadora de Justicia, de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, especialmente del texto libelar que se evidencia que la misma fue propuesta en causa legal por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, motivo por el cual no hay una cosa Juzgada, en admitir la acción propuesta, por lo que la Cuestión previa alegada por la parte accionada, de conformidad con el artículo 346 ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil, se declara SIN LUGAR. Y ASI SE DECLARA.-
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que une a la demandante MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 7.154.072, debidamente asistida por el ABG. JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, I.P.S.A. Nº. 29.566 en contra de la empresa MERCANTIL SAN PABLO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de Mayo de 2007, bajo el No. 67, Tomo 319-A, de este domicilio, representada por la ciudadana AHMAD KAUFASH SUKUN RASCHED, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.079.900.-
Sin embargo, la parte actora rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la cuestión previa opuesta, toda vez aun siendo cierto la existencia del proceso del Retracto intentada por la demandada de autos en mi contra, en ese proceso se discute la propiedad y no la condición de inquilina y sus condiciones contractuales
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, observa esta Juzgadora que las partes ejerció su derecho a promover pruebas en el presente asunto.
Corolario de lo anterior, tenemos que del libelo de demanda se desprende que la parte actora demanda el Desalojo por vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 ordinal “g” de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, alegando para ello, que la prórroga legal comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho, desde el día 25 de Mayo del año 2013 hasta el día 25 de Mayo del año 2015.
En este sentido, tal como lo dispone el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a los normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de ley, de la verdad y de la buena fe.
Pues, evidentemente para esta Juzgadora, la parte actora demostró con elementos suficientes que desde el día 25 de Mayo del año 2013 hasta el día 25 de Mayo del año 2015, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal, prevista en el en el artículo 40 ordinal “g” de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, situación ésta que se determina del propio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.-
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de autos, previstas en los ordinales 8º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y a la Cosa Juzgada.
SEGUNDO: La contestación de la demanda tendrá lugar dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la presente decisión, tal y como lo establece el Artículo 358 del Código de Procedimiento Civil.-
TERCERO: Se condena en costa a la parte vencida, tal y como lo establece el Articulo 284 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, diaricese y regístrese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los Ocho (8) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Quince (2015)
Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. MARIA AUXILIADORA MUJICA COLMENAREZ,
LA SECRETARIA,

ABG. AISSES MARGARITA SALAZAR CARVETTE,
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:55 p.m., quedando anotada bajo el Nº. PJ0102015000154.- Se expidió copia certificada para el copiador de sentencias llevados por este Tribunal.-
LA SECRETARIA,

ABG. AISSES MARGARITA SALAZAR CARVETTE,