TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del
Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 27 de julio de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2014-002046

DEMANDANTE: PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 30-03-1999, bajo el N° 31, Tomo 14-A
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR Y MARCO ANTONIO PERNALETE RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 90.484, 29.566, 31.267, 131.343, 80.185 y 169.980, respectivamente.
DEMANDADO: YORSI MIGDALIA FIGUEROA, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-11.784.423.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRES ELOY PARRA, ROSA MARINA ALVARADO, GRACIELA PERDOMO, JOSE MARTIN LABRADOR B. Y JOSE AGUSTIN IBARRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.071, 161.615, 161.498, 64.944 y 56.464 respectivamente
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente proceso mediante la presentación de libelo de demanda contentivo de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto en fecha 03-07-2014 por el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.267, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA C.A., inscrita en el Registro mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 30-03-1999, bajo el N° 31, Tomo 14-A, modificado su documento constitutivo por ante el mencionado Registro según asiento de fecha 04-05-1999, bajo el N° 23, Tomo 18-A, con una última modificación estatutaria de fecha 12-02-2004, anotada bajo el N° 01, Tomo 10-A; escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y por el cual la mencionada firma demanda a la ciudadana YORSI MIGDALIA FIGUEROA VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.784.423. La demandante señala que conforme consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare del Estado Lara en fecha 14-02-2014, inserto bajo el N° 41, tomo 22 de los Libros de Autenticaciones que su representada celebró con la ciudadana YORSI MIGDALIA FIGUEROA VELASQUEZ un contrato de arrendamiento sobre un local signado con el N° 27, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Los Cardones, con un área aproximada de 30,24 mts2 y alinderada así: NORESTE: Local N° 26; SUROESTE: Área de circulación peatonal interna; SURESTE: Local N° 28 y NOROESTE: Área de circulación interna con auto mercado; Centro Comercial que se encuentra ubicado en la Urbanización Parque Los Cardones, de esta ciudad de Barquisimeto. Que el canon de arrendamiento fue fijado en SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 6.773,76) mensuales, monto que incluye el IVA. Que la duración del contrato fue por un lapso de UN AÑO FIJO contados a partir del 01-12-2013 hasta el 30-11-2014. Que la arrendataria, en flagrante violación del ordinal (rectius: literal) “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario ha dejado de cancelar el canon correspondiente a las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre del año 2013 y enero y febrero del año 2014, lo cual le da derecho a su representada a demandar el desalojo del local comercial arrendado. Que agotada como se encuentran las gestiones amistosas realizadas para que la demandada cumpla con dicho pago, es por lo que acude a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana YORSI MIGDALIA FIGUEROA VELASQUEZ, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en la desocupación del local comercial objeto de arrendamiento. Fundamentó su pretensión en los siguientes artículos: 40, ordinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario; 1.592, 1.264 y 1.160 del Código Civil.
En fecha 15-07-2014, el Tribunal admitió la demanda y ordenó librar compulsa para practicar la citación de la demandada, librándose la misma en fecha 29-07-2014.
En fecha 23-09-2014 el alguacil del Tribunal diligenció consignando el recibo de citación sin firmar, manifestando que no pudo practicar la misma por los motivos que expuso en dicha diligencia. En virtud de ello, el Tribunal en fecha 30-09-2014 dispuso que la secretaria librara boleta de notificación conforme lo prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se dejó constancia de su práctica en fecha 20-10-2014.
En fecha 17-11-2014 comparecieron los abogados JOSE AGUSTIN IBARRA, JOSE MARTIN LABRADOR y ANDRES ELOY PARRA y consignaron poder que les fuera conferido por la demandada, y en su nombre consignaron escrito en el cual alegaron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3°y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contestación al fondo de la demanda.
Por auto de fecha 21-11-2014 se advirtió a las partes que a partir del día 21-11-2014 se computaría el lapso establecido en el artículo 866, numeral 2° del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26-11-2014 el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de subsanación de las cuestiones previas de los ordinales 2° y 3° y de contradicción a la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01-12-2014 se dictó auto mediante el cual se advirtió de la apertura de la articulación probatoria prevista en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
Durante la articulación probatoria ambas partes promovieron pruebas, las cuales se admitieron salvo su apreciación en la interlocutoria.
En fecha 04-03-2015 este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, fijando oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar conforme lo dispone el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11-03-2015 se llevó a cabo la audiencia preliminar acto al cual comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes y formularon sus respectivos alegatos.
En fecha 16-03-2015 el Tribunal realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia y abrió la causa a pruebas por cinco días de despacho. En fecha 26-03-2015 se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes y se ordenó oficiar al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara y a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara. Asimismo se fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia oral, la cual se practicó en fecha 13-05-2015 y comparecieron únicamente la parte demandante, no compareció la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderados y en dicha oportunidad el Tribunal pronunció oralmente el fallo y declaró con lugar la demanda.
En fecha 06-05-2015 se agregaron resultas de la prueba informativa requerida al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara.
Siendo la oportunidad legal para publicar in extenso el fallo definitivo, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa lo siguiente:
UNICO
La presente pretensión tiene por objeto el desalojo del inmueble arrendado constituido por el local comercial identificado con el N° 27, ubicado en el Centro Comercial Los Cardones, de la Urbanización Parque Los Cardones, de esta ciudad, motivado a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento y gastos de condominio de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero y febrero de 2014.
La demandada, al momento de contestar la demanda, luego de oponer las cuestiones previas previstas en los ordinales 2°, 3°y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fueron desechadas por este juzgador, procedió a manifestar que el 28-07-2010 inició una relación arrendaticia con la sociedad mercantil PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA, C.A. y que la modificación de su acta constitutiva es de fecha 12-02-2004, bajo el N° 01, Tomo 10-A llevada por el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara y no como maliciosamente lo hizo la demandante en su libelo.
Que es arrendataria del local comercial signado con el N° 27 y que la relación locativa inicia en fecha 28-07-2010 según copia simple de contrato que acompañó marcado "E" anotado bajo el N° 05, Tomo 159 otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto y que por existir continuidad de la relación contractual se tiene que la relación arrendaticia es de cuatro años y tres meses.
Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 600,00 mensuales por local, más el IVA, aumentándose el canon de arrendamiento por comunicaciones privadas, siendo la última de ellas la suma de Bs. 6.773,66 mensual más el IVA por cada local y que dado la forma de pago y la continuidad de la relación operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano.
Manifestó que para la firma del último contrato de fecha 11-02-2014 había pagado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara expte. N° KP02-S-2012-10704 lo correspondiente a los meses de octubre, noviembre de 2013 y que a los folios 33, 33, 34, 35 rielan los pagos correspondientes de los meses de diciembre de 2013 y enero, febrero de 2014; copias que acompañó marcadas "F".
Que en fecha 29-09-2011 la administradora CELIA CRESPO DE VEIGA en nombre de la demandante, le ofrece en venta los locales arrendados y la cual fue aceptada mediante comunicación que le envió en fecha 21-11-2011, así como también le comunicó a la arrendadora que acepta el pago y haber hecho unos pagos y quedando un saldo por Bs. 240.000,00. Que por tal motivo suscribió tres letras de cambio por Bs. 15.000,00, Bs. 28.500,00 y 28.500,00 y y remanente de Bs. 168.000,00 cancelado en 12 cuotas y firmo igual número de letras por Bs. 14.000,00 cada una, más los intereses calculados por el Banco Central de Venezuela.
Que por tal motivo paso de ser arrendataria a copropietaria del CENTRO COMERCIAL LOS CARDONES a través de la venta efectuada y los pagos realizados y recibidos por la vendedora según instrumento que acompañó marcado "G".
Que luego de una manifestación pacífica de todos los inquilinos y documentado según hecho público, notorio y comunicacional que acompaña marcado "H" por cuanto los presuntos nuevos propietarios se niegan a recibir el canon de arrendamiento y la administración presentó un estado de cuenta con un nuevo formato.
Que todo esto fue un acto simulado para dejar en mora a los inquilinos para luego demandar el desalojo y que debe ser valorada por el Tribunal.
Que no se encuentra en estado de insolvencia y no se justifica la acción de desocupación del inmueble arrendado por cuanto -a su decir- no existe deuda alguna.
Por último rechaza la cuantía por no adeudar ningún canon ni cualquier otra deuda no especificada en la demanda.
La demandada en su escrito invoca lo que denomina VIOLACION AL ORDEN PUBLICO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DE LA NULIDAD DEL MISMO. Manifiesta que se estipuló una vigencia del 01-12-2013 al 30-11-2014 con un canon de arrendamiento de Bs. 6.773,76) más el IVA, pero que el mismo se firmó en fecha 11-02-2014 retrotrayendo dos meses hacia el pasado y que para los meses de diciembre de 2013 y enero de 2014 el canon era la suma de Bs. 900,00 que fueron pagados por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara por lo que -arguye- mal puede pagar un canon superior al ya pagado por cuanto iría en desmedro de sus intereses económicos y en contra del principio de irretroactividad establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Que la firma del contrato el 11-02-2014 con fin el 30-11-2014 atenta el artículo 24 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales (sic) que establece una duración de un año mínimo y por tanto tales estipulaciones son nulas y así solicita el Tribunal las declare.
Que el contrato firmado es un contrato de adhesión y que el arrendatario las conoce y las firma estando o no de acuerdo dada la situación de minusvalía frente al arrendador y no tuvo otra opción que firmar el contrato. Y que tales condiciones establecidas en el contrato fueron estipuladas de manera abusiva y en perjuicio del arrendatario lo cual -a su decir- lo hace nulo.
Así las cosas, este juzgador considera prudente, en primer lugar, pronunciarse sobre lo que la demandada denominó VIOLACION AL ORDEN PUBLICO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DE LA NULIDAD DEL MISMO.
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponía textualmente lo siguiente:

Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Actualmente el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial estipula lo siguiente:
Artículo 3°. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

Al respecto el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO” nos ilustra en cuanto al ORDEN PUBLICO INQUILINARIO como derecho irrenunciable de los arrendatarios:

2.1 EL ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO

En el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que en el artículo 7º, LAI, se someta a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de la obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que, si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo, tal como ocurre en el caso de la aceptación de la oferta regulada por el parágrafo único del artículo 44, LAI; o la prescripción de la acción del reintegro a que se refiere el artículo 62 ejusdem; así como otros tantos ejemplos que pueden suministrarse.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia se ocupan permanentemente de insistir en la prevalencia de ese orden público. Para BETTI no es más que el conjunto de “todas las normas de interés público que exigen observancia incondicional y no son derogables por disposiciones privadas; en tanto que también constituye el interés general de la sociedad que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas” (CSJ, sentencia del 20 de noviembre de 1991)

2.2 EL ORDEN PÚBLICO DE PROTECCIÓN INQUILINARIA
El “orden público inquilinario” vendría a ser el conjunto de las normas dictadas en protección del arrendatario (orden público de protección) y cuya violación genera la nulidad relativa sólo invocable por el mismo, aunque en otras situaciones especiales la actuación de oficio como ocurre en el caso dispuesto en el parágrafo segundo ex artículo 32 LAI, que se refiere a la regulación del canon máximo a cobrar. No obstante, habrá casos también en que procede la nulidad absoluta. En efecto, el orden público a que se refería el artículo 18 de la derogada ley de Regulación de Alquileres no podía significar la nulidad del contrato de arrendamiento en donde se violara cualquier norma de tal rango, sino que se traducía en la supresión del hecho ilegal y la aplicación de una sanción que la misma ley establecía de modo específico para el caso concreto, pues como se observa del artículo 29 de dicha ley, la falta de la fijación del alquiler máximo a cobrar por el arrendador no se sancionaba con la nulidad del contrato sino con el “reintegro de lo cobrado en exceso”, luego de establecido el canon máximo que podía cobrarse y según la liquidación que efectuare el órgano regulador.
El contrato de arrendamiento sobre un inmueble no regulado no contraviene las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres, cuando se lo celebra por un canon de arrendamiento convencional (…). En tal supuesto, la regulación que recaiga no perjudica el contrato celebrado, sino que viene a regularizarlo y fijar definitivamente los términos de la relación contractual (CSJ, sentencia del 31 de julio de 1969).”

Por lo tanto, se evidencia de los dispositivos legales señalados el llamado Orden Público Inquilinario; concebido como un conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.
Así pues, el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela impone, entre otros, el debido proceso en tanto y en cuanto entre otros, “el debido proceso se aplica a todas las actuaciones Judiciales y Administrativas..,” así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente el demandado como arrendatario en materia Inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.
Es por ello que, la parte demandada, de manera pueril invoca la violación al orden público inquilinario, sin plantear en su contestación una pretensión reconvencional por NULIDAD DE CONTRATO o TACHA DE DOCUMENTO, pues un simple alegato y pretender que el Tribunal declare nulo el contrato que rige la relación locativa de los intervinientes en el presente proceso seria atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, por cuanto el contrato que rige la misma fue celebrada de manera autentica por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 14-02-2014, inserto bajo el N° 41, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones; donde el argumento de tal alegato se fundamenta en una supuesta violación de la ley, y de los derechos del orden público que protege la Ley especial que rige la materia inquilinaria para los locales comerciales.
Así pues, atendiendo a la naturaleza de tal defensa y la naturaleza del instrumento cuestionado; la doctrina nos ha enseñado que al tratarse de la validez o no de un documento donde se cuestiona no el documento en sí; sino los efectos de este por la violación de requisitos formales para su existencia, a simple vista, la pretensión expedita tiene que ser la tacha por vía principal o la nulidad de contrato, y no un simple alegato que ni siguiera fue planteado por vía reconvencional; y siendo el caso que el demandado puede obtener la satisfacción de interés mediante una pretensión autónoma; y por cuanto el demandado no activó correctamente los mecanismos procesales respectivos, forzoso es desechar tal alegato y ASÍ SE ESTABLECE.
La parte demandante, durante el lapso probatorio y junto con su escrito libelar, trajo las siguientes probanzas:
1. Marcado "A" copia fotostática simple de instrumento poder conferido por la demandante PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA, C.A., a los abogados ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR Y MARCO ANTONIO PERNALETE RODRIGUEZ; y que grosso modo fue valorado por este Tribunal al momento de analizar la cuestión previa invocada por la parte demandada y por tanto al no haberse impugnado la misma, se tiene como fidedigno su contenido y del cual emana la facultad con la que actúan los apoderados judiciales de la demandante y arrendadora en el presente proceso y así se establece.
2. Marcado "B" copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 09-10-2012 por la sociedad mercantil PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA,C.A. y que no fue impugnada por la parte demandada y se tiene como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que igualmente fue objeto de apreciación al momento de resolver la cuestión previa y se aprecia en todo su valor probatorio y del cual emerge el carácter que tiene la persona natural por la cual le fue conferido el poder a los abogados demandantes mediante el instrumento anteriormente analizado.
3. Marcado "C" copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES SURABHI, C.A. de fecha 30-01-2013 y que a pesar de no haber sido impugnada por la parte demandada y conservar como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador desecha por impertinente por cuanto la sociedad mencionada es un tercero ajeno al presente proceso y a la relación locativa que vincula a las partes intervinientes, por lo que se desecha por impertinente.
4. Marcado "D" copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante Notaría Pública de Cabudare en fecha 14-02-2014, inserto bajo el N° 41, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones. Dicha instrumental se aprecia en todo su valor probatorio como instrumento auténtico en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y es el que rige la relación locativa que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso y que no fue tachado de falso, por lo cual establece las reglas por las cuales se rige tal relación y de donde emana las obligaciones del arrendatario, entre ellas el pago del canon de arrendamiento y del condominio en la forma estipulada en la cláusula Cuarta.
5. Marcado "E" estado de cuenta emanado de la demandante arrendadora a fin de demostrar los cánones y el condominio que adeuda la demandada. En cuanto a dicha instrumental este Tribunal la desecha por emanar de la propia parte, ya que viola el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede fabricar en su favor una prueba y por tanto la misma no puede demostrar la insolvencia alegada.

La parte demandada, durante el lapso probatorio y junto con su escrito de contestación, trajo las siguientes probanzas:
1. Marcado "A" copia fotostática simple de instrumento poder conferido por la demandada, a los abogados ANDRES ELOY PARRA, ROSA MARINA ALVARADO, GRACIELA PERDOMO, JOSE MARTIN LABRADOR B. Y JOSE AGUSTIN IBARRA, y que no fue impugnado por la parte contraria por lo que se tiene como fidedigno su contenido y del cual emana la facultad con la que actúan los apoderados judiciales de la demandada y arrendataria en el presente proceso y así se establece.
2. Marcado "B" copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 13-04-2004 por la sociedad mercantil PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA,C.A. y que no fue impugnada por la parte demandante y se tiene como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que fue objeto de apreciación al momento de resolver la cuestión previa y se aprecia en todo su valor probatorio, pero que no demuestra en el presente caso prueba a favor del demandado por cuanto la cuestión previa fue desechada, por tanto la misma no se aprecia por no aportar nada útil al presente proceso.
3. Marcado "C" copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES SURABHI, C.A. de fecha 07-08-2011 y que a pesar de no haber sido impugnada por la parte demandada y conservar como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador desecha por impertinente por cuanto la sociedad mencionada es un tercero ajeno al presente proceso y a la relación locativa que vincula a las partes intervinientes, por lo que se desecha por impertinente.
4. Marcado "D" copia de denuncia presentada por la demandada y otras personas por ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Lara, con el fin de demostrar la cuestión prejudicial que igualmente fue desechada por este Tribunal; por lo que se desecha tal instrumental por impertinente.
5. Marcado "E" copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 28-07-2010, inserto bajo el N° 05, Tomo 159 de los Libros de Autenticaciones y que se aprecia en todo su valor probatorio y se tiene como fidedigno su contenido por no haber sido impugnado conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha instrumental fue promovida por la parte demandada con el fin de demostrar el inicio de la relación locativa y que para el momento de la interposición de la demanda tenía una duración de 4 años y tres meses y que -a su decir- operó la tácita reconducción. Ahora bien, la distinción acerca de la naturaleza jurídica de un contrato de arrendamiento era vital determinar tanto para las partes como para el juez, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal y como lo señaló el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, Sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, expresó:

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

En ese mismo orden de ideas, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (volumen 1 – Pág. 184), al interpretar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
En palabras expresadas por el doctrinario Patrio, HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Sin embargo, tal distinción era importante hacerla bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pues la pretensión resolutoria o de cumplimiento tienen su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales da derecho al otro contratante para demandar; por el contrario, la pretensión de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al demandante recurrir indistintamente y a su libre criterio a la pretensión que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar la misma conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
En tal sentido, se facultaba entonces al juez para que incluso de manera oficiosa procediera a inadmitir una pretensión de esta naturaleza por el error en que incurriera un demandante en la calificación jurídica de su pretensión.
Incluso, la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dejaba abierta la posibilidad de ejercer pretensiones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34. (vid parágrafo segundo, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Muy a pesar que la relación locativa que vincula a las partes nació bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma no se encuentra indeterminada, pues fue celebrada una nueva convención contractual con vigencia del 01-12-2013 al 30-11-2014, por lo que la misma se encontraba en curso del término contractual para el momento en que se interpuso (03-07-2014). Mas sin embargo, cualquier situación que surja debe ser resuelta conforme los parámetros fijados en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la misma en su artículo 40, prevé la figura del desalojo por las causales previstas en dicha norma; estando entre ellas la del literal "A" relativa a "Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos"; la cual sirvió de fundamento a la pretensión del demandante, por lo que nada útil aporta al presente proceso la copia del contrato consignada por la demandada, por lo que se desecha por impertinente.

6. Marcado "F" promovió copia simple de expediente de consignación de cánones de arrendamiento identificado con el N° KP02-S-2012-10704 por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandante, por lo que se tiene como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y del mismo se observa la forma en que la demandada arrendataria ha depositado las pensiones de arrendamiento y que corresponde a este juzgador valorar a fin de determinar si las mismas son válidas y oportunas. Así pues, la demandante señala que la demandada no ha cancelado los cánones y el condominio de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero y febrero de 2014. Según las cláusulas CUARTA y SEPTIMA del contrato, el canon es la suma de Bs. 6.773,76 que incluye el IVA y su pago es exigible a partir del día primero de cada mes, no distinguiendo que su pago sea por mensualidades adelantadas o vencidas, por lo que debe entenderse que el pago es por mensualidades vencidas. Así pues, los escritos de pago de los cánones no llenan los requisitos exigidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demandada deposita el 19-11-2013 la suma de Bs. 2.100,00 para cancelar el mes de octubre de 2013; pago este efectuado fuera del lapso de 15 días previsto en el artículo 51 citado; en fecha el 19-11-2013 consignó la suma de Bs. 2.100,00 por concepto de pago del mes de noviembre de 2013, pago este efectuado dentro del lapso de ley. El mes de diciembre de 2013 no fue cancelado; en fecha 05-03-2014 consignó la suma de Bs. 900,00 para cancelar los meses de enero y febrero de 2014, pago este efectuado fuera del lapso de 15 días previsto en el artículo 51 citado y que no alcanza la suma pactada por ambas partes. Así pues, se tiene que la demandada, a pesar de pagar extemporáneamente, es decir, fuera del lapso de 15 días previsto en la ley, tampoco consignó la suma pactada contractualmente, por lo que no puede considerarse en estado de solvencia a la demandada. Tales copias adminiculadas a la copia simple de la hoja de control de consignaciones llevado en el expediente de consignaciones y remitidas con posterioridad en copia certificada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, evidencia una vez la insolvencia de la parte demandada.
7. Marcado "G" promovió la demandada copia de comunicación dirigida por su persona a la demandante, que pese a no haber sido impugnada no puede ser apreciada por no encuadrar en los supuestos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello con el fin de demostrar su condición de "copropietaria" del CENTRO COMERCIAL LOS CARDONES. Al respecto se debe tener en cuenta que la propiedad de los bienes inmuebles se demuestre con un documento que haya cumplido con todas las formalidades que defiere la ley y el documento presentado no cumple ni siquiera una de ellas, por lo que e desecha por ser manifiestamente impertinente.
8. Marcado "H" copias de recortes de prensa a fin de demostrar mediante "hecho notorio público comunicacional" la situación que viven los arrendatarios del CENTRO COMERCIAL LOS CARDONES. Dicha documental igualmente se desechan por ser manifiestamente impertinentes, ya que nada útil aportan al proceso, pues en modo alguno demuestran la solvencia del demandado en el pago de los cánones demandados como insolutos.
9. copia de denuncia presentada por la demandada y otras personas por ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Lara, con el fin de demostrar la cuestión prejudicial que igualmente fue desechada por este Tribunal; por lo que se desecha tal instrumental por impertinente.
10. Promovió además prueba informativa para requerir a la Oficina de Inquilinato el estado en que se encuentra el procedimiento de regulación de alquileres instado por la demandante según Expte. N° 043-13. Ahora bien, aún cuando dicha prueba informativa no ha sido recibidas sus resultas, para este juzgador la misma no es vinculante ni afectaría o incidiría en la decisión a tomar, por cuanto se demostró que la demandada no ha cancelado a tiempo las pensiones demandadas como insolutas. En tal sentido, resulta pertinente señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 08-10-2013, Expte. N° 12-0948 señaló lo siguiente:

Al respecto, es doctrina “…reiterada de la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal, y que hace suya esta Sala Constitucional, que para que exista silencio de pruebas se requiere que las mismas hayan sido válidamente promovidas, lo que implica el señalamiento preciso, por parte del promovente, de lo que se pretende probar (objeto del medio de prueba). Asimismo, se requiere que la omisión haya sido determinante en el dispositivo del fallo, lo que guarda estrecha relación con la eficacia de la prueba…” (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 363 del 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales, C.A.).

Delo que resultaría que la información que pueda remitir dicho ente no tendría eficacia para enervar la pretensión propuesta en contra del demandado, pues en nada demostraría su estado de solvencia con respecto a los cánones demandados como insolutos.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

“...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).
En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, se tiene que el demandado negó haber incumplido y afirmó encontrarse en estado de solvencia, motivo por el cual le correspondía expresamente la demostración del pago o el hecho extintivo de la obligación reclamada.
Así pues, al no hacerlo la demandada debe correr con la consecuencia jurídica que conlleva su impericia, pues a pesar de no demostrar haber pagado válidamente, su actividad probatoria estuvo enfocada a otras situaciones de hecho ajenas al presente proceso; por lo que debe sucumbir las aspiraciones sostenidas en su contestación y consecuencialmente prosperar la pretensión planteada por la demandante, como expresa y positivamente se hará en el dispositivo del presente fallo.

DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 30-03-1999, bajo el N° 31, Tomo 14-A contra la ciudadana YORSI MIGDALIA FIGUEROA VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.784.423. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de arrendamiento constituido por el local signado con el N° 27, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Los Cardones, con un área aproximada de 30,24 mts2 y alinderada así: NORESTE: Local N° 26; SUROESTE: Área de circulación peatonal interna; SURESTE: Local N° 28 y NOROESTE: Área de circulación interna con auto mercado; Centro Comercial que se encuentra ubicado en la Urbanización Parque Los Cardones, de esta ciudad de Barquisimeto.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese y Publíquese.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintisiete (27) días del mes de julio de 2015. Años: 205º y 156º.
El Juez Provisorio,

Abg. ROGER JOSÉ ADÁN CORDERO
La Secretaria,

Abg. CECILIA NOHEMI VARGAS