TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 20 de julio de 2015
Años: 205º y 156º

Vista la demanda por DESALOJO (DE HABITACION), presentado por el abogado PASTOR NOEL GARCIA FREITEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 2.603.587, Inpreabogado N° 20.018, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 7.399.258, según consta en copia simple del poder general de fecha 14 de abril de 2015, N° 16. Tomo 68, folios 86 hasta 89, de los libros de la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto Estado Lara (fs. 5 al 7), contra la ciudadana CANDIDA ROSA RODRIGUEZ MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.443.485. Al respecto, con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 341 lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
De conformidad al artículo anterior, el Tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, en ese sentido, el Tribunal observa que el apoderado judicial del demandante, antes identificado, en su libelo aduce que su poderdante es propietario del Fondo de Comercio denominado INVERSIONES EL CUJI JOSE LUIS PEREIRA, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 11/09/1996 bajo el N° 113, Tomo 41-B (fs. 11 y 12), el cual se dedica al servicio de alojamiento y hotelería en general. Arguye que desde hace veinte (20) años, le alquiló a la ciudadana CANDIDA ROSA RODRIGUEZ MELENDEZ, antes identificada, una habitación signada con el N° 216, en el segundo piso del hotel ubicado en la avenida 20 entre calles 26 y 27, edificio Naim, Pasaje Sucre de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, quien le cancelaba la cantidad de Cien Bolívares diarios y que desde hace 02 años no le siguió cancelando el alquiler, y que le adeuda Setenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 73.000,oo), asimismo, alega que la inquilina Cándida Rosa Rodríguez Meléndez, ha incumplido con sus obligaciones como lo es el pago del alquiler de la habitación, que han sido infructuosas las gestiones para lograr que pague el monto del alquiler y la entrega de la habitación desocupada, procede a demandarla de conformidad a lo establecido en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, para que convenga o sea condenado por este Tribunal en desalojar dicha habitación, asimismo señala en su libelo que se acoge al artículo 5 del Decreto 5 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Vivienda referido al procedimiento previo a las demandas. De lo anteriormente planteado, se hace necesario señalar, que la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 6 dispone:

Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

De acuerdo a la disposición legal antes transcrita, las normas contenidas en la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que las relaciones arrendaticias, quedan sujetas a la regulación bajo las condiciones determinadas en dicha Ley, la cual establece las condiciones y procedimientos, para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso de vivienda (de habitación), en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables, articulo 32 ibídem, y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que la misma Ley especial establece, que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones, y derechos de carácter personal, que son irrenunciables e igualmente establece el carácter público de las misma, los procedimientos deben realizarse conforme a las condiciones y procedimientos establecidos en la misma, y siendo que en el caso de autos el accionante, demanda la desalojo de la (habitación) que le alquiló desde hace veinte (20) años a la ciudadana Cándida Rodríguez, antes identificada, por cuanto dejo de cancelarle desde hace 02 años el alquiler, y señala en su libelo que se acoge al artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo Arbitrario de Vivienda, referido al procedimiento previo a las demandadas, no observando el demandante que en materia de arrendamiento de conformidad con lo señalado por la misma norma, establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda tantas veces mencionada dispone que:

Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Resaltado de este Juzgado).

Igualmente el artículo 96 ibídem, señala lo siguiente:
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Resaltado de este Juzgado).

En ese sentido el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 señala lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Por su parte, dispone el artículo 10, ejusdem:
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (Resaltado del Tribunal).

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito, prohíbe el uso de la vía judicial, sin agotar el referido procedimiento, de modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, y una vez verificado éste se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por el demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a habitación con veinte (20) años de alquiler, según sus propios dichos, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), y no haber accionado directamente omitiendo dicho procedimiento, situación esta no prevista en la Ley, por lo que es evidente, para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio, previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a habitación, ya que la misma Ley especial, prevé en su artículo 7, define la Habitación; espacio físico que es parte de un inmueble como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda, por lo que el demandante deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 ut supra mencionado, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda, en los términos como fue presentada en estrados, ello, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así quedó sentado el criterio en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció:

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación... (Resaltado del Tribunal)

Dadas las consideraciones anteriores, en el caso de autos, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que el demandante, no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a habitación, la cual es de orden público y lo que a todas luces hace que la presente demanda sea inadmisible. Y así se decide.
En consecuencia y conforme a lo antes indicado, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARE INADMISIBLE la presente demanda por DESALOJO (DE HABITACION), presentado por el abogado PASTOR NOEL GARCIA FREITEZ, titular de la cedula de identidad N° V- 2.603.587, Inpreabogado N° 20.018, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 7.399.258, contra la ciudadana CANDIDA ROSA RODRIGUEZ MELENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.443.485, por ser contraria a derecho conforme a los artículos de 6, 94, 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículos 5 y 10 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda y el 341 de Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los Veinte (20) días del mes de JULIO de 2015. Años 205° y 156°.
La Juez Provisora,

Abg. Milagros de Jesús Vargas
El Secretario,

Abg. Rafael Sánchez

Publicado en esta misma fecha.

El Secretario,