TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete de julio de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000294
PARTE ACTORA: RONDON ALVARADO ADNERYS ADRIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.083.884.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: MARY ISABEL TOVAR LUCENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.211.
PARTE DEMANDADA: NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.764.963.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS RAFAEL MORALES y JESUS ARMANDO GIL VASQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.126 y 104.134 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

En fecha 25 de marzo de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de ley en admitir la acción propuesta en la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por ADNERYS ADRIANA RONDON ALVARADO, en contra de la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, todos identificados
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 6 de abril de 2015, el Abogado JESÚS ARMANDO GIL, Apoderado Judicial de la parte demandada, apeló de la anterior decisión, y el Juzgado a-quo oye la apelación en un solo efecto y ordena remitir copia certificada a la URDD Civil, para ser distribuidos entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 25 de mayo le da entrada, fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para que las partes presenten informes; transcurridos los lapsos procesales correspondientes, esta alzada observa:

El presente caso se trata de un juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por la ciudadana ADNERYS ADRIANA RONDON ALVARADO en contra de la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, en el cual alega, que acordó suscribir un documento privado con la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, por la venta de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Parque Residencial La Mora, Conjunto 401, Edificio C, Apartamento C22, Parroquia José Gregorio Bastidas Del Municipio Palavecino Del Estado Lara, que luego de varias conversaciones con la vendedora, mediante el cual materializaron no solo la promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble sino también el pago de una inicial de la venta pactada y a tal fin hizo entrega el día 01/11/2012, a la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, un cheque signado con el Nº 0001458 y librado contra el Banco Venezuela por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) a favor de la mencionada ciudadana, suma que formaba parte de lo convenido y representaba la cantidad fijada como inicial, quedando pendiente la firma de un documento de OPCION A COMPRA VENTA, por ante la Notaria Publica una vez que la vendedora obtuviera liberación de hipoteca convencional de primer grado que para ese momento recaía sobre el inmueble objeto de la venta; que en fecha 02/04/2013, fue suscrito por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el contrato de OPCION A COMPRA VENTA, el cual quedo anotado bajo el Nº 11, Tomo 59 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, antes descrito, y que se evidencia su propiedad según documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto en fecha 05/12/2011, bajo el Nº 42, Tomo 223, de los libros llevados por ante esa Notaria y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 07/02/2013, inscrito bajo el Nº 2013.189, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.5356 y correspondiente al Folio Real del año 2013. Que el precio de la OPCION A COMPRA VENTA, fue pactado por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) suma a lo cual abono la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), que fueron debidamente recibidos por la vendedora, según consta en el indicado documento quedando un saldo deudor de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) que serian pagados en el momento de suscribir el documento contentivo de la tradición legal del inmueble y para cuya firma las partes establecieron un plazo de NOVENTA (90) DIAS MAS TREINTA (30) DIAS DE PRORROGA, lapso durante el cual ambas partes debían cumplir con las obligaciones suficientemente descritas en el contrato y tendientes a asegurar la exitosa firma del llamado documento definitivo de venta, lapso que se inicio el día 02/04/2013 y finalizo el día 02/08/2013. Alega que el saldo restante del precio convenido de la venta del inmueble seria pagado mediante la tramitación de un crédito bancario el cual tramito oportunamente y el cual le fue otorgado a través del BANCO MERCANTIL, así como también fueron cumplidos los trámites para el otorgamiento de parte de ese crédito con recursos provenientes del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH). Alega la actora, que una vez celebrado el contrato de opción a compra, comenzó a reunir los requisitos para la tramitación del CREDITO HIPOTECARIO, ante el BANCO MERCANTIL, siendo que todos los documentos requeridos fueron reunidos oportunamente por su persona mientras que los recaudos correspondientes al inmueble tales como documento de propiedad y liberación de hipoteca fueron entregados por la vendedora posteriormente, destaca que a pesar de encontrarse entre las obligaciones establecidas por LA VENDEDORA en el CONTRATO DE COMPRA VENTA, tuvo que sufragar con sus propios recursos las solvencias de los servicios públicos del inmueble, la certificación de gravamen y el pago de impuesto de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas ante el SENIAT y el equivalente al 0,5% sobre el precio de la enajenación, todo ello con el fin de asegurar que se efectuara la tradición legal del inmueble ante el Registro Publico respectivo, igualmente señala que su solicitud de crédito hipotecario, fue oportunamente aprobada por la entidad bancaria lo que le permitió presentar el documento definitivo y a tal fin convoco a la vendedora para que compareciera ante el Registro para suscribir la tradición legal del inmueble, la cual fue fijada por el Registro Publico del Municipio Palavecino para el día 26 de julio de 2013, siendo el caso que se presento en la fecha y hora fiada por el Registro, así como también compareció el apoderado judicial del BANCO MERCANTIL y la representante del FAOV (BANAVIH), es decir, que se encontraba disponible para la vendedora del inmueble identificado anteriormente la suma de dinero correspondiente al saldo restante del precio de venta, pero es el caso que la VENDEDORA NO COMPARECIO EN LA FECHA FIJADA A LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, por lo que se comunico con ella y ésta le manifestó que para suscribir el documento de venta debía entregarle una cantidad adicional al precio fijado en la CLAUSULA SEGUNDA del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, manifestándole que si no estaba de acuerdo con el aumento unilateral del precio ella no firmaría el documento definitivo de venta y le entregaría la cantidad fijada en la cláusula penal del indicado contrato, manifestando esta posición hasta la fecha y siendo que en cada oportunidad en que se comunica con la vendedora para instarle a suscribir el documento definitivo, ésta solicita diferentes cantidades de dinero como condición para proceder a dicha firma, habiéndole solicitado en primer término la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) adicionales al precio de venta, posteriormente me solicito la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), adicionales al precio de venta ofreciéndole inclusive un plazo de hasta tres (03) meses para pagarlos, suma esta que luego paso a bajar a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), adicionales al precio de venta convenido, amenazándome con vender el inmueble a terceras personas supuestamente interesadas en el mismo y subestimando el carácter bilateral de la compra venta, siendo que en cada oportunidad que le informaba su voluntad de aumentar el precio convenido de venta del inmueble le manifestó que no estaba dispuesta a pagar un precio diferente al pactado, en primer término por cuanto no es su obligación pagar un precio mayor por encontrarse prohibido a los vendedores efectuar estos aumentos en los precios de inmuebles destinados a vivienda sobre los cuales haya sido suscrito un documento de opción de compra de conformidad con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y en la Resolución Nº 11 de fecha 21/02/2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de la indicada fecha y en segundo término por el hecho cierto que no cuenta actualmente con recursos económicos que le permitan acceder a esta nueva solicitud de la vendedora; razón por la cual procedió a demandar a la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO en la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 25 de febrero de 2014, el Abogado JESUS ARMANDO GIL VASQUEZ, Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó escrito alegando cuestión previa, de conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, opuso como cuestión previa la prohibición de ley en admitir la acción propuesta, señalado la prohibición de ley es entendida como la no posibilidad de intentar una acción por estar fuera de la ley, bien sea por la naturaleza del objeto o por alguna disposición expresa, así no es posible admitir un divorcio civil por incompatibilidad de caracteres pues las causales son taxativas en el artículo 185 y 185-A; en los juicios por resolución de ventas con reserva de dominio existe una prohibición de admitir sin las cuotas no totalizan el limite señalado por el legislador. Como se percibe, la prohibición de ley es una disposición prevista por el legislador, para proteger intereses de orden legal, sin el cual se desvirtuaría la naturaleza de las controversias sometidas a juicio, en el presente caso la prohibición denunciada por el demandado se fundamenta en la invocación por parte del demandado de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, compendio legal que exige previa a la interposición de la demanda el procedimiento administrativo respectivo.

En fecha 10 de marzo de 2014 la parte actora consignó escrito contestando la cuestión previa opuesta, en la cual alega que la demanda interpuesta en el presente caso, tiene como objeto que la voluntad emitida sea cumplida tal como fue manifestada en el contrato de opción de compra venta; no puede la demanda pretender acogerse a la protección dada por el procedimiento administrativo previo, ya que no se encuentra en una relación arrendataria y mucho menos bajo el fundamento de la desposesión judicial del bien inmueble, que por voluntad propia pactó en un contrato de opción de compra venta y la cual no ha habitado hasta la fecha; como elementos de pruebas, se acoge al criterio emitido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 8 de Octubre de 2014, expediente 2014-0889, Magistrado ponente Emiro García Rosas; y por cuanto las cuestiones previas alegadas por la parte demandada carecen de fundamento legal no existiendo prohibición legal ni cuestión prejudicial para que la presente acción haya sido admitida, y para que continúe su sustanciación por cuanto se encuentra el presente tribunal plenamente investido para conocer y decidir la presente causa; por lo cual solicita se declare sin lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como ya se señaló anteriormente, el tema objeto de apelación es la declaratoria sin lugar de la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley en admitir la acción propuesta.

Aclarado lo anterior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, y en tal sentido, se tiene que la cuestión previa sub litis, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, concierne a aquellos casos en los cuales el ordenamiento jurídico priva de la tutela jurisdiccional al accionante, bien prohibiendo la acción expresamente o negándola por determinadas causales requeridas para su ejercicio.

Al respecto, el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su obra “COMENTARIOS AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, pág. 66-67, determinó que:

“La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)”
En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 00353 de fecha 26 de febrero de 2002, expediente N° 15121, ponencia de la Magistrada Dra. YOLANDA JAIMES GUERRERO, interpretó los supuestos de la cuestión previa in examine así:
(...Omissis...)
“Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (…).
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio.
Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos -requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.”
En el caso bajo análisis, la parte demandada alega que la demanda no debe ser admitida en razón de que no se agotó previamente el procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Al respecto, el artículo 1 del citado Decreto dispone:
Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado añadido).

De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.

De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:

Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.”

El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.

Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.

Seguidamente, el artículo 4 dispone:
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado añadido).

Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.

En el caso bajo estudio, la ciudadana ADNERYS RONDÓN, demanda de la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO el cumplimiento del contrato de opción a compra que celebraron entre ellas en fecha 2 de abril de 2013 ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Parque Residencial La Mora, Conjunto 401, Edificio C, Apartamento C22, Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara.

Como se observa, lo pretendido es el cumplimiento del contrato que contiene el traslado de un derecho real como lo es la propiedad, el cual encuentra su regulación en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil; cuestión muy distinta a la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble donde sí efectivamente se debe tramitar un procedimiento administrativo previo al proceso judicial.

En conclusión, analizado el Decreto en comento donde –se reitera- su objeto es la de proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; y, vista la demanda incoada se evidencia que la pretensión en ella contenida lo que persige –se repite- es el traslado de la propiedad sobre el inmueble supra descrito, donde para su admisión solo se exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; la cuestión previa interpuesta no debe prosperar. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado JESÚS ARMANDO GIL, Apoderado Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 25 de marzo de 2015, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por ADNERYS ADRIANA RONDON ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.083.884, en contra de la ciudadana NIEVES ANTONIA MORENO SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.764.963.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes