TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de junio de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2012-001651
PARTE ACTORA: JIAN XIAO HONG de NIEE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 17.558.467.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BORIS FADERPOWER, MARDUNELYN CHANG HONG Y CARMEN ESPERANZA HERNÁNDEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 47.652. 92.412 y 15.259 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BINA HE, extranjera - residente, de nacionalidad China, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.295.155.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIALEJANDRA CARRASQUERO BRICEÑO, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 92.159.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (local comercial)

El 12 de diciembre de 2012, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara, ahora Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (local comercial) interpuesto por la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE contra la ciudadana BINA HE, declaró lo siguiente:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpusiera la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, venezolana, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 17.558.467, representada por sus Apoderados Judiciales constituidos mediante poder apud acta otorgado para sus efectos a los abogados BORIS FADERPOWER, MARDUNELYN CHAN HONG y CARMEN ESPERANZA HERNANDEZ VILORIA, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 47.652, 92.412 y 15.259, respectivamente, en contra de la ciudadana BINA HE, extranjera de nacionalidad China, residente, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.295.155, de este domicilia y representada por su Apoderada Judicial constituida mediante poder apud acta otorgado a la Abogada MARIALEJANDRA CARRASQUERO B., Inscrito en el I.P.S.A Nº 92.159.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, plenamente identificada hacer la entrega libre de personas y de bienes, de los inmuebles identificados con los números 08 y 09, situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El local arrendado, identificado con el Nº 08, tiene una superficie de (99, 39 mts 2), más un área descubierta, que en su frente, de aproximadamente (14, 98 mts.) para una superficie total aproximada de (114, 37 mts2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas; la primera de trece metros con veintitrés centímetros(13, 23 mts) y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1, 72 mts.), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 mts.), con la Avenida Vargas; y Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 mts.), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25. El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (35, 25 mts2.), consta del local propiamente dicho y un baño, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03, 80 mts.), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metro (01,00 mts.) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02, 80 mts.), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09, 00 mts.), con el pasillo o entrada del edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0, 80 mts.) (sic.) con el patio interior del edificio; y Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09, 63 mts.), con terrenos ejidos, hoy de la familia Doganieri, a la parte demandante, plenamente identificada.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada, ya identificada a pagar, a titulo de indemnización de los daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, en fecha 19-06-2010, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50, oo), diarios (conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato), calculados desde el 19-06-2010, hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado a la parte demandante, plenamente identificada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de diciembre de 2012, la abogada MARIALEJANDRA CARRASQUERO B., Apoderada Judicial de la parte demandada, apeó de la anterior decisión, y el 16/01/2013, se oyó en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil para su respectiva distribución. El 22/01/2013, el Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, le dio entrada y en esa misma fecha, la juez María Elena Faría, se inhibió de conocer el presente asunto; y el 25/01/2013, el mencionado Juzgado lo remitió para su distribución. El 05/02/2013, se recibieron las actuaciones en el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental. El 03/04/2014, se declaró con lugar la Inhibición planteada por la Juez Superior Tercero Civil; y el 09/10/2014, el mencionado Juzgado Contencioso declinó la competencia y ordenó la remisión de la causa. El 19/05/2015, se recibió el asunto en esta Alzada, dándosele entrada, y vista la declinación de competencia, esta juzgadora se ABOCA al conocimiento de la causa, y se fijó el décimo día de despacho siguiente, para dictar y publicar sentencia. Cumplidas las formalidades de Ley, este Superior observa.
ANTECEDENTES
En fecha 4 de julio de 2012, se inició el presente juicio mediante formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE contra la ciudadana BINA HE, quien en su escrito libelar señaló lo siguiente: Que, mediante documento otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, el 09-01-2007, anotado bajo el Nº 43, Tomo 4 de los libros llevados por ante esa Notaria, el cual acompañó en copia certificada anexa “A-3”, el ciudadano LUIS OLAIZ VEIGA, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana BINA HE, ambos identificados, mediante el cual le dio en arrendamiento un local comercial, identificado con el Nº 08, situado en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de esta ciudad. Que, en dicho contrato se estableció que su lapso de duración sería de un año, prórrogable a partir del 01-02-2007, e igualmente se estableció el canon de arrendamiento durante el primer año, por Bs. 500,00, pagaderos por mensualidades adelantadas, por primeros cinco días de cada mes, y al poco tiempo de celebrado el contrato, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, comenzó negociaciones con el ciudadano LUÍS OLAIZ VEIGA a fin de adquirir la propiedad del local Nº 08, antes identificado, por lo que con el objeto de formalizar la adquisición de la propiedad, en primer lugar, a inicios de febrero de 2007, el ciudadano LUÍS OLAIZ VEIGA, a pesar de no tener legalmente el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble, le notificó a la ciudadana BINA HE, su intención de vender el inmueble que hacía un mes ocupaba como arrendataria, y el 28-02-2007, la ciudadana BINA HE, le notificó al ciudadano LUIS OLAIZ VEIGA, que no estaba interesada en la obtener el local que arrendaba, lo cual acompaña en anexo “B”. Que, en virtud de anterior manifestación de la arrendataria, los ciudadanos LUIS OLAIZ VEIGA y JIANG XIAO HONG de NIEE, celebraron contrato de opción a compra sobre el mencionado inmueble, el cual fue otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 06-03-2007, anotado bajo el Nº 7, Tomo 61, anexo marcado “c”, y paralelas a las negociaciones destinadas a la compra del local, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, comenzó negociaciones con la ciudadana BINA HE, dado el interés manifestado por ésta en arrendar el local Nº 09, adyacente al que ella ocupaba como arrendataria y es propiedad de la demandante. Que, por las negociaciones antes señaladas, se acordó que el ciudadano LUIS OLAIZ VEIGA, le vendiera a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, el inmueble identificado como local comercial Nº 08, y como consecuencia de ello, la compradora sustituyó al vendedor como arrendadora, en la relación arrendaticia con la ciudadana BINA HE, quien fue impuesta de esa circunstancia, y sin ningún inconveniente procedió a efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento del local arrendado con el Nº 08. Que, luego de varias conversaciones entre la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE y la arrendataria BINA HE, el 19-06-2007, celebraron un nuevo contrato arrendamiento, el cual acompañó marcada “D”, mediante el que se establecieron modificaciones de la relación arrendaticia, siendo una de ellas que el objeto del contrato de arrendamiento ya no se sería sólo el local Nº 08, sino también el local Nº 09, ambos ubicados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, en la Avenida Vargas, Barquisimeto estado Lara, y las características de los locales arrendados las señaló la parte actora ampliamente en el libelo de demanda, en el que se fijó un lapso de duración del contrato por un año, prórrogable a partir del 19-06-2007, con un canon de arrendamiento durante el primer año de vigencia del contrato, de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), por el local identificado con el Nº 08, y quinientos bolívares (Bs. 500,00), por el local identificado con el Nº 09, y dichos cánones serian cancelados por mensualidades adelantadas, los primeros cinco día de cada mes. Que, asimismo se estableció que al vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento, si la arrendataria no entregaba el inmueble pagaría la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado; y posteriormente, una vez que la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, terminó de pagar el monto por la compra del local Nº 08, el 26-11-2007, se otorgó el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado bajo el Nº 31, folios 267 al 273, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, anexo “E”. Que, una vez vencido el término de duración del nuevo contrato de arrendamiento, el 18-06-2008, las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, convinieron en mantener la relación arrendaticia, en los mismos términos, por un lapso de un año contado a partir del 19-06-2008, estando en curso el segundo año de vigencia, el 19-05-2009, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, le remitió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE, el cual anexó “A-1”, donde le informó su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, y por haberse iniciado la relación arrendaticia el 01-02-2007, para el 18-06-2009, la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, le correspondía un lapso de prórroga legal de un año, a contar desde el 19-06-2009 hasta el 18-06-2010; y es en los términos antes mencionados que se encuentra la relación jurídica arrendaticia que vincula a las partes. Que, por haberse vencido la prórroga legal el 18-06-2010, la arrendataria BINA HE, no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido inútiles las gestiones realizadas, por lo que ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, acudió a la vía jurisdiccional a fin de solicitar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado, por vencimiento de su lapso de duración y de la prórroga legal, y le fuera entregado los locales comerciales arrendados; y por las razones de hecho y derecho anteriormente expuestas, fue por lo que en nombre demandó a la ciudadana BINA HE, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal de la causa al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, por vencimiento de su lapso convencional de duración y de la prórroga legal, y sea condenada a: Primero: La entrega, libre de personas y de bienes, de los inmuebles identificados con los números 08 y 09, situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara y el local arrendado, identificado con el Nº 09, Segundo: Pagar a título de indemnización de los daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, el 19-06-2010, la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00), diarios tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato, calculados desde el 19-06-2010, hasta la fecha en que sea entregada el inmueble arrendado a su representada. Tercero: Pagar las costas y costos del proceso. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) equivalentes a 666, 66 U/T. La demanda fue admitida el 06/08/2012, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación de la misma en término de Ley. Lograda la citación personal, en la oportunidad de la contestación la parte demandada, contestó en los siguientes términos: Negó y rechazó los hechos y el derecho invocado por la actora, toda vez que no se ajusta a las realidades de la relación arrendaticia, y expuso que siempre intentó mantener una relación de cordialidad con la arrendataria, por lo que se suscribió el contrato de arrendamiento con su propietario original, ciudadano LUIS OLAIZ VEIGA, obstante cuando el anterior dueño decidió venderle a la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, ésta empezó a insistirle que debía desocupar el inmueble porque estaba pagando poco, le manifestó que de igual manera debía respetar su condición, aunque estuviese en planes de comprar el inmueble objeto del arrendamiento. Que, la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE le expresó a la demandada, que si no firmaba el contrato de arrendamiento le desalojaría inmediatamente, igualmente el ciudadano LUIS OLAIZ VEIGA, le afirmó que la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, era la nueva propietaria; y fue así como en menoscabo de los derechos de la demandada le hizo firmar un nuevo contrato, a través del cual se agregó un segundo local Nº 9, como señuelo, que le interesaba, para recortar el tiempo de duración de la relación arrendaticia. Que, se observa en el contrato suscrito con la parte actora en fecha 19-06-2007, no era propietaria de ninguno de los inmuebles, tal cual como dice que ya era del local Nº 9, y que bajo esos antecedentes, siempre se entendió que la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE, le hizo suscribir un contrato de arrendamiento sin ser legítima propietaria, por lo que no procedía la subrogación legal de los derechos, lo que es afecto de nulidad en el contrato de arrendamiento. Que, el demandado señala como el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra la irrenunciabilidad y desmejora de los derechos consagrados a favor del inquilino y el artículo 20 de la citada ley, establece la obligación del nuevo propietario en respetar la relación originalmente pactada, y en esos términos las condiciones legalmente pactadas serían el de fecha 09-01-2007, y entre las desmejoras estaría la forma excesiva en que el canon de arrendamiento se pretendió cobrar y que la demandada firmó por la amenaza de desocupación si no lo hacía y la otra desmejora sería más evidente, que la inexistencia del primer contrato en relación a la demandante, es que la relación se convierte a tiempo indeterminado, por lo que rechazó y contradijo la demanda por cumplimiento de contrato y solicitó fuera declarada sin lugar, pues la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, se subrogó en los derechos como arrendadora solo a partir de la fecha 26-11-2007, no existiendo ningún otro contrato vigente sino el de fecha 09-01-2007; y asimismo, rechazó la indemnización solicitada por la actora en la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios desde el 19-06-2010, pues desde la fecha incluso anterior a esa se ha depositado las pensiones a favor del demandante en el expediente KP02-S-2010-006782, el cual cursa ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, y pidió se negare la petición o en el supuesto negado se ordene sea descontado de las cantidades consignadas y el excedente se ordene devolver a su representada como justa compensación por los excesos exigidos en forma ilegal. Abierto el lapso probatorio, las partes ejercieron su derecho:
PRUEBAS PRESENTADAS

Pruebas de la parte actora:

Promovió el merito favorable de los documentos consignados con el libelo de la demanda y el escrito de contestación al fondo de la demanda.
1) Documento otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, el 09-01-2007, anotado bajo el Nº 43, Tomo 4 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual se acompañó con el escrito de contestación al fondo de la demanda y en copia certificada que forma parte del anexo marcado con las siglas “A.3”, el cual al no ser objeto de impugnación ni tacha, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2) Original de comunicación de fecha 28-02-2007, marcado como anexo “B”, y dicha documental privada se refiere a misiva enviada por la ciudadana BINA HE, donde expuso que acepta y autoriza a que procede hacer el documento de compraventa a favor de la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, por cuanto dicho medio probatorio no fue formalmente desconocido al no ser impugnado en contenido y firma, el mismo se da por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se le otorgó pleno valor probatorio. Así se establece.
3) Copia del Contrato de Opción a Compra del inmueble arrendado celebrado entre los ciudadanos LUIS OLAIZ VEIGA y JIANG XIAO HONG de NIEE, el cual acompañó junto con el libelo marcado “C”, y dicho documental fue traída a los autos en copia fotostática simple, y al no ser impugnada ni tachada se le otorgó valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
4) Copia certificada de comunicación de fecha 19-06-2007, anexa marcada con las siglas “A-2”, misiva que fue traída junto con el libelo en copia fotostática simple y posteriormente en copia certificada, en la cual se le participa a la ciudadana BINA HE, que el contrato de arrendamiento de los locales comerciales números 8 y 9, será suscrito por la nueva propietaria JIAN XIAO HONG DE NIEE, y al no ser tachada ni impugnado, se le otorga pleno valor probatorio. Así se señala.
5) Original del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, y del que se desprenden las cláusulas en que fue suscrito el contrato y de donde surge la relación contractual existente entre las partes intervinientes en el juicio, donde queda también establecido en la Clausula Tercera LA VIGENCIA DE UN AÑO CONTADO DESDE EL 19 DE JUNIO del 2007 y al no ser desconocido, tachado ni impugnado, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo. Así se señala.
6) Copia certificada de telegrama con acuse de recibo enviado por la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE a la ciudadana BINA HE, la cual se encuentra inserta en copia fotostática certificada, de la lectura del telegrama se desprende que a la ciudadana BINA HE, se le participó que en fecha 19-06-2009, vencía el contrato de arrendamiento suscrito sobre los locales números 8 y 9, y que no sería renovado el mencionado contrato, operando la prórroga legal arrendaticia, y al no ser objeto de tacha e impugnación merece todo valor probatorio. Así se decide.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1) Reprodujo el mérito favorable de las actas que cursan al expediente, sobre todo aquellas que de manera directa e indirecta le favorezcan y hace la salvedad de que el merito favorable de los autos, no es un medio o elemento de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico y expuso que la doctrina jurisprudencial moderna la reproducción del mérito favorable de autos constituye por sí mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso.
2) Contrato de arrendamiento entre BINA HE y LUIS OLAIZ VEIGA, marcado con la letra “A”. dicha documental fue traído a los autos por la parte actora y fue ya objeto de valoración Así quedo establecido.
3) Contrato de arrendamiento privado ente BINA HE y JIANG XIAO HONG DE NIEE, que corre inserto en original en el expediente y promueve a su favor el contenido y alcance doctrinario del artículo 1.315 del Código Civil Venezolano. Postulados estos que se desvirtúan con la falta de impugnación del referido contrato en virtud de que no se materializo la impugnación del mismo y en consecuencia se aprecia en todo su valor probatorio como emanado de las partes aquí contendientes y así se valora.
4) Promovió con la letra “C”, instrumento privado contentivo de telegrama que le fuera enviado a su representada en fecha 20/05/2009, la cual está inserta en el expediente
5) Promovió marcado con la letra “D”, instrumento privado de la comunicación escrita presuntamente enviada por su representada al señor LUIS OLAIZ VEIGA.
6) Promovió marcado con la letra “E”, instrumento privado contentivo de la comunicación escrita enviada por JIAN XIAO HONG DE NIEE el 19-06-2007, y que corre inserto en el expediente.
Dichas documentales promovidas por la accionada, ya fueron valoradas lo que en aplicación al principio de la comunidad de la prueba, resultaba inoficioso entrar a valorarlas nuevamente. Así se decide.

En este sentido y cumplidos los lapsos con sus resultas, el Tribunal a-quo dictó sentencia la cual fue objeto se apelación y que luego de la distribución de ley, le corresponde a quien juzga el análisis pormenorizado de todas las actas para verificar si el fallo pronunciado esta o no ajustado a derecho.

En efecto, del análisis de los autos observa quien aquí decide señala el actor en su escrito libelar la existencia de un contrato privado de arrendamiento celebrado para con la demandada en fecha 19 de junio de 2007, y el cual duró hasta el 19 de abril de 2010 señala que se le otorgó al inquilino un (01) año de prórroga vencido el cual el propietario puede solicitar la entrega del inmueble. Estimando la acción en la cantidad de sesenta mil bolívares mil bolívares (Bs. 60.000,00).

Llegada la oportunidad de la perentoria contestación la demandada expresa entre otras cosas que desconocía los derechos de la nueva propietaria y que la misma le hizo firmar un nuevo contrato donde se incluía un nuevo local, el cual fue suscrito en fecha 19 de junio de 2007, pero que para esa fecha la misma no era propietaria; situación que no forma parte de lo controvertido toda vez que tal como se indicara cuando se valoró el instrumento privado, el mismo quedó establecido que no fue tachado ni impugnado por la parte demandada lo cual determina la relación contractual entre las partes y donde la voluntad como expresión del instrumento suscrito queda manifestada en dicho contrato el cual constituye el documento fundamental de la acción y no el señalado por la demandada suscrito en fecha 09/01/2007 y que por tanto la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado.

Trabada así la litis, observa esta Alzada, que ambas partes están vinculadas por de un contrato de arrendamiento privado y en cuya clausula tercera establece: “El termino de vigencia de éste contrato es de un año prorrogable, contados a partir del 19 de Junio de 2007, el cual por voluntad de las partes y previo acuerdo manifestaron prorrogar por un año hasta el 19 de Junio del 2009 manifestaron así mismo que vencido dicho lapso en esa fecha comenzaría a transcurrir el año de la prórroga legal la cual vencería el 19 de julio de 2010. Que la clausula Décimo Primera contiene la declaración de las partes de comunicarse por escrito en la dirección allí señalada que ese sería el lugar donde se canalizaría todo aviso por escrito que guardara relación con todo lo inherente a la voluntad de las partes con relación a la relación arrendaticia, tal como quedó probado a lo largo de las etapas procesales. Ante la existencia de tal cláusula contractual es conveniente resaltar que las cuestiones referentes a los hechos deben ser interpretadas por los Jueces de instancia conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “ …En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Bajo tal circunstancia, al trabarse la litis relativa a si el contrato es a tiempo determinado o no, cabe resaltar lo que sobre el supra citado artículo trae a colación el maestro MARCANO RODRÍGUEZ, en sus “Apuntaciones Analíticas”, cuando señala: “ …el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, donde las unas no se desprendan inmediata y lógicamente de las otras …”. En el caso Sub – Lite, debe establecerse que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, -conocido para ambos contratantes-, un “término cierto”, denominado también: “certus et, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 de la normativa especial (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), el cual ha utilizado, -en el caso de autos-, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención. En el caso sub análisis el propio actor reseña, en su escrito libelar, que el contrato, se venció el 19 de junio de 2009, por lo cual se le otorgó la prórroga de un año, venciéndose la misma en fecha 19 de Julio de 2010, desde cuya fecha se permitió a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo no desplegó, la actora-arrendadora una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se intentó en fecha 4 de Junio de 2012 es decir, habiendo transcurrido excesivamente más de un año desde el vencimiento de la prórroga legal, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado la arrendataria en el goce de la cosa arrendada.

Así pues, en el caso de autos el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, pues en la oportunidad en que la arrendataria debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregara los inmuebles, resultando que la arrendataria permaneció en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.

En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos es cuanto a su duración, ocurre cuando un contrato a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prórrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar de alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.

Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “ …cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prórroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo…”.

Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “…no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Esta alzada considera que si pues en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado en fecha 19 de junio de 2010, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando el inmueble y la actitud pasiva del arrendador de no atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que si bien nació a tiempo determinado se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar el cumplimiento del mismo producto del vencimiento del término de la prórroga, lo cual hace improcedente la pretensión y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MARIALEJANDRA CARRASQUERO B., Apoderada Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2012, el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal interpusiera la ciudadana JIAN XIAO HONG de NIEE, venezolana, civilmente hábil, titular de la cédula de Identidad Nº 17.558.467, en contra de la ciudadana BINA HE, extranjera de nacionalidad China, residente, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.295.155.

Se CONDENA en costas a la parte actora perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes