TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela

Poder Judicial
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
204º y 156º
Asunto: AP11-V-2014-000456
Sentencia Definitiva

De las Partes y sus Apoderados
Parte Actora: Ciudadano Joel de Sousa Méndez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 9.959.098.
Apoderado de la Parte Actora: Ciudadano Guiseppe Brandi Cesarino, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 32.447.
Parte Demandada: Ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Victoria Martínez de Rodríguez, Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-715.307, V-266.453, V-648.125 y V-3.968.097, respectivamente.
Apoderados de la parte demandada: Ciudadanos Lilian Asapchi Drayer, Maurice Naim Moukhallaleh Haskour y Víctor Eduardo Ríos Sánchez, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.533, 113.231 y 124.621, respectivamente.
Motivo: Preferencia Ofertiva.

De la Relación Sucinta de los Hechos

Presentado en fecha 23 de Abril de 2014, el Escrito Libelar ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de Ley, correspondió su conocimiento a este Juzgado, admitiéndola en fecha 29 de Abril de 2014, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, a fin que dieran contestación a la pretensión, conforme lo pautan los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 33 y 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por auto de fecha 06 de Mayo de 2014, a solicitud de la parte accionante se corrigió el error material en que se incurrió en el auto de admisión, en cuanto a que se admitió demanda en contra del ciudadano “Elias Antonio Asapchi Drayer, titular de la cédula de identidad V.- 7.682.153” cuando lo correcto es que se admitiera en contra del ciudadano “Elias Antonio Asapchi Drayer, titular de la cédula de identidad V.- 648.125”, asimismo previa consignación de los fotostatos requeridos se libró las respectivas compulsas, en virtud de lo cual el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo dejó constancia que cumplió con la citación personal de la ciudadana Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, sin embargo de la declaración se desprende que la misma se negó a firmar. De igual forma se observan diligencias en cuanto a la citación del resto de los co-demandados que las mismas fueron infructuosas, no cumpliendo con la misión encomendada.
En fecha 02 de Julio de 2014, el Tribunal acordó librar Boleta de Notificación conforme a lo establecido en Artículo 218 del Código Adjetivo respecto de la co-demandada Lus Beatriz Villalobos de Asapchi y en cuanto a los carteles de citación de los otros co-demandados, indicó por auto de fecha 08 de Julio de 2014, que librarían los respectivos carteles de citación una vez constara en autos el cumplimiento de la Notificación librada a la primera de los nombrados.
Cursa al folio 139 de la primera pieza del expediente diligencia de fecha 18 de Julio de 2014, suscrita por la Secretaria Accidental del Tribunal, mediante la cual dejó constancia de haber cumplido con la formalidad contenida en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la notificación ordenada.
En fecha 01 de Agosto de 2014, el Tribunal acordó la citación por carteles de los ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Victoria Martínez de Rodríguez y Elías Antonio Asapchi Drayer, respectivamente, librándose el respectivo cartel.
Cumplida la formalidad de la publicación del cartel de citación, en fecha 05 de Noviembre de 2014, el Secretario Accidental del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 13 de Enero de 2015, compareció la ciudadana Lilian Aspchi Drayer, se constituyó en autos como mandataria de los ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Victoria Martínez de Rodríguez, Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi y consignó poderes que acreditan su representación.
En fecha 15 de Enero de 2015, siendo la hora fijada para que tuviese lugar el acto de oposición de cuestiones previas, el Tribunal dejó constancia de la comparecencia de la abogada Lilian Nayiba Asapchi Drayer, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, así como de la incomparecencia de la parte actora, en tal sentido la representación demandada alegó a favor de sus mandantes, la cuestión previa relativa al defecto de forma contenida en ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto existe un error material en el libelo de la demanda; así como también alegó la Acumulación Prohibida en concordancia con lo establecido en el Artículo 78 eiusdem, por cuanto el accionante demando dos (2) procedimientos incompatibles y en fecha 16 de enero del año en curso consignó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 9º, 10º y 11º del Artículo 346 de la norma antes indicada y contestó al fondo de la demanda conforme a derecho, alegando la extemporaneidad de la acción propuesta.
En fecha 20 de Enero de 2015, la representación demandante consignó dos (2) escritos mediante los cuales rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas y promovió pruebas (folios 24 al 37 de la segunda pieza del expediente).
En fecha 21 de Enero del 2015, el apoderado de la parte actora consignó escrito de aclaratoria de la prueba promovida en el capítulo IX relativa a los vicios de orden público y en la misma fecha y por diligencia separada el apoderado actor promueve prueba Grafotécnica e indicó dirección de la co-demandada Irma María Mavárez.
En fecha 22 de Enero de 2015, la representación judicial demandada consignó escrito de pruebas y en la misma fecha el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes, a excepción de la prueba grafotécnica, la de informes, así como las promovidas en los capítulos III, VI y VIII.
En fecha 23 de Enero de 2015, la representación accionante consignó diligencia como complemento a las pruebas y el Tribunal por auto de esa misma fecha ordenó librar los respectivos oficios a los fines de que se evacuaran las pruebas promovidas y ordenó la citación de las personas promovidas como testigos.
Por auto de fecha 26 de Enero de 2015, el Tribunal negó prueba de exhibición, por no encontrarse cumplidos las condiciones exigidas por el Artículo 436 del Código Adjetivo, en fechas 27 y 28 de Enero de 2015, la representación actora consignó escritos de alegatos, en fecha 29 de Enero de 2015, el Tribunal ordenó la citación de los testigos y a tal fin libró las respectivas boletas de citación.
En la misma fecha y por diligencia la representación accionante consignó prueba documental a los fines de que sea valorada conforme a derecho y solicitó la prorroga del lapso probatorio, cuyo pedimento fue acordado por este Tribunal por auto del 29 de enero del año en curso, concediendo un lapso de diez (10) días de despacho como prórroga del lapso probatorio.
Realizadas todas las gestiones relativas a las notificaciones y citaciones, en fechas 11 y 12 de Febrero de 2015, el Tribunal declaró desierto los actos de ratificación de testigos de los ciudadanos Santos Ramírez, Joel de Souza Méndez, Francisco Javier González, Romy Sumir Medina y Jaider Luís Brito, y se evacuó la ratificación testimonial de los ciudadanos María Miriam Díaz Mota y Alvic Javier Villanueva.
En fecha 13 de Febrero de 2015, el Tribunal agregó a los autos comunicaciones enviadas por el Registro Público del Tercero y Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital (SAREN).
En fecha 20 de Febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte accionada consignó escrito de conclusiones, y siendo la oportunidad procesal para dictar el presente fallo, el Tribunal dictó auto en fecha 25 del mismo mes y año, mediante el cual difirió por cinco (05) días de despacho, el lapso para emitir pronunciamiento.
Con vista a la narrativa procesal anterior y estando el presente asunto en estado de dictar sentencia de fondo, este Órgano Jurisdiccional, pasa a administrar la justicia propuesta para resolver el mérito de la litis, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

De las Motivaciones para Decidir

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:

“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.

En tal sentido dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”
“Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

Analizada la normativa que rige el presente procedimiento, es menester explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:

De los Alegatos de Fondo

Alegó el apoderado judicial de la parte actora en el Escrito Libelar, que su mandante ocupa en calidad de arrendatario desde hace mas de ocho (8) años, es decir, desde el Primero (01) de Marzo de 2006, dos (2) locales comerciales ubicados en el Bloque 22 (Edificio Marambron), signado con el Nº 1 de la Urbanización Vista Alegre, situado en la Parroquia La Vega, (ahora Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador, hoy Distrito Capital.
Del mismo modo aducen que las ciudadanas Irma María Mavarez de Rodríguez y María Victoria Martínez de Rodríguez, son propietarias del inmueble denominado Edificio Marambron y que el 09 de Diciembre de 2010, las mismas procedieron mediante documento protocolizado ante la Oficina Pública del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador, a dar en venta a los ciudadanos Elías Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, el referido inmueble, quedando registrado dicho documento bajo el Nº 2010.8801, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.22.818, de fecha 09 de diciembre de 2010, correspondiente al folio real del año 2010.
Reiteran que sus mandantes ocupan el inmueble desde hace aproximadamente ocho (8) años, en calidad de arrendatarias de los locales que fueron vendidos en conjunto con la totalidad del inmueble objeto de la venta, del mismo modo señalan que durante el tiempo de la relación contractual hubo un ambiente amistoso entre los contratantes, en lo que respecta a las obligaciones establecidas en el Artículo 1.579 del Código Civil, muy especialmente en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales eran realizados por su poderdante de manera regular y tempestiva ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma circunscripción Judicial, bajo el Expediente Nº 2011-20110028.
Expresan que sus mandantes se enteraron que las propietarias vendieron el inmueble por notificación judicial evacuada ante el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue solicitada por Elias Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Aspchi, en fecha 01 de Abril de 2011, en la que le indicaron que en cumplimiento de la cláusula segunda y sexta del contrato de arrendamiento, el cual vencía el 01 de Marzo de 2012, era la voluntad de los nuevos propietarios no renovar el contrato y que por tal motivo deberían hacer entrega de los locales arrendados para la fecha del vencimiento, totalmente solventes y en perfectas condiciones de mantenimiento y que los cánones de arrendamiento a partir de esa fecha debía ser pagados a favor de los nuevos adquirentes, así como cualquier otra obligación relativa a los locales comerciales, asimismo señalan que la comunicación antes indicada solo se realizó a los fines de informar la dirección a favor de quien deberían ser los nuevos pagos por demás exagerados.
Aducen que toda esa negociación fue realizada y consumada por las propietarias del inmueble, sin notificar de ningún modo a su poderdante y a ninguno de los inquilinos, violando el derecho de preferencia para adquirir los locales comerciales y en consecuencia su mandante y demás inquilinos del mencionado Edificio se vieron impedidos de ejercer el llamado Derecho de Preferencia, del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis o supuesto de hecho de la enajenación proyectada y que fue así como las propietarias del inmueble no cumplieron con el requisito esencial de la notificación previa, a pesar de estar obligadas a ello, antes de que se perfeccionara la venta mediante la formulación de una oferta conciente en sus elementos esenciales con el tercero que pretendía adquirir dicho inmueble, tales como precio, forma de pago, etc., la cual da de pleno derecho para la interposición de la Nulidad de venta del mencionado inmueble en su totalidad, dado que el mismo carece de la figura de propiedad horizontal, como consecuencia jurídica del lesionado derecho de preferencia para adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario y en su defecto la totalidad del bien ante un tercero que lo adquirió sin cumplir con todos los pasos legales.
Del mismo modo continuaron señalando que conforme lo establecido en los Artículos 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.547 del Código Civil, las propietarias del inmueble estaban en la obligación de dar aviso de la venta del inmueble a los inquilinos, en virtud de que el mismo no puede ser tácito, sino expreso.
Alegó que la cualidad o condición que ostentan sus mandantes deviene del intercambio contractual de obligaciones que ha venido manteniendo durante muchos años con las arrendadoras, que esta pagando el precio de la cosa arrendada y las propietarias garantizándoles el uso, goce y disfrute de la misma, tal y como lo han suscrito a lo largo de toda la trayectoria arrendaticia.
Sostienen que con vista a la referida venta con la que violan de manera flagrante los derechos preferenciales, se programaron varias reuniones entre los inquilinos tanto de vivienda como de locales comerciales y se concluyó en elaborar el Acta Constitutiva y Estatutaria de la Asociación Civil Organizada Comunitaria de Vivienda “Edificio Mirambron 2012”, con la finalidad de adquirir dicho Edificio en su totalidad salvaguardando a los inquilinos de los apartamentos de vivienda y locales comerciales, siendo inscrita en la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, en fecha 04 de Abril de 2012, bajo el Nº 8, Folio 75, Tomo 13, Protocolo de Trascripción del presente año.
Fundamentaron la demanda conforme lo establecido en los Artículos 42, 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.346 y siguientes del Código Civil, en virtud de lo cual solicitaron que se subrogue a sus mandantes en calidad de compradoras, tal como quedó pautado en el contrato de compra venta y que como consecuencia de la subrogación al documento de venta, las compradoras acepten el precio en la misma forma y condiciones en que se pactó el referido documento junto con los demás gastos en que se incurrieron como consecuencia de su protocolización en la Oficina de Registro respectivo y que sean condenados al pago de las costas que ocasione el juicio.

De las Defensas Opuestas

Siendo la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, en fecha 15 de enero de 2015, la ciudadana Lilian Asapchi Drayer, actuando en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Victoria Martínez de Rodríguez, Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, opuso la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, así como la Acumulación Prohibida en concordancia con lo establecido en el Artículo 78 eiusdem.
En fecha 16 de enero de 2015, consignó escrito de contestación de la demanda y opuso a favor de sus mandantes las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 9º 10º y 11º del Artículo 346 de la norma adjetiva y contestó al fondo de la demanda.
En el referido escrito indicó que existe un error material en cuanto a la identificación de uno de los co-demandados, ya que en el libelo de la demanda identificaron al ciudadano Elias Antonio Asapchi Drayer, con el Número de Cédula V- 7.682.153, cuando lo correcto V-648.125 e indicó que en el libelo de la demanda debe hacerse mención expresa de varios elementos relevantes a la litis o al desarrollo del proceso y que el mismo debe estar bien estructurado de manera que el Juez pueda motivarlo acertadamente.
En este sentido señaló que la norma del Artículo 215 del Código de Procedimiento Civil establece que la citación debe ser formal para que tenga validez y en vista que desde el nacimiento del juicio existe un error, lo viable es declarar la anulación de todo lo actuado y se reponga la causa al estado en que la citación se efectúe en forma correcta a nombre el ciudadano Elias Antonio Asapchi Drayer, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 648.125.
Adujó en relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Caducidad de la Acción Propuesta, que no procede la preferencia ofertiva por cuanto las antiguas propietarias del inmueble no estaban obligadas a notificar mediante documento auténtico a todos y cada uno de los arrendatarios del Edificio, dado que lo enajenado fue el Edificio en forma global o en bloque.
En cuanto al fondo de la demanda conviene que en fecha 09 de Diciembre de 2010, celebraron documento de compra venta por la totalidad del inmueble, el cual quedó protocolizado en la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el No. 2010.8801, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.22.818.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de sus mandantes y que hayan enterado a los inquilinos de la venta del Edificio Mirambrom a través de Notificación Judicial, puesto que la notificación se efectuó fue con el fin de participar que a partir del 13 de Diciembre de 2010, los tramites y demás actividades relativas al Edificio serían gestionadas con los nuevos adquirientes.
Señalan que si pudiera considerarse como cierta la afirmación del actor, de que fue mediante la notificación que sus mandantes le hicieran el 01 de Abril de 2011, cuando se enteran de la negociación de compra venta del Edificio, acota que la demanda fue incoada en 23 de Abril de 2014, es decir, ya había caducado el lapso de cuarenta (40) días calendarios que otorga el Artículo 47 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercerla.
Indicó que existió la mala fe de los arrendatarios por cuanto una vez que se le notificó en fecha 01 de Abril de 2011, comienzan a depositar los cánones de arrendamiento a nombre de los nuevos adquirientes ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; así mismo negó que los pagos los hayan efectuado de manera regular y tempestiva; que la notificación judicial evacuada por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio fue realizada en fecha 01 de Abril de 2011 y que la misma tuviera la finalidad de participarle un aumento del canon de arrendamiento y mucho menos exagerado.
Rechazó que la negociación fuera realizada y consumada por las vendedoras del inmueble, sin notificar de ningún modo al señor Joel de Sousa Méndez y a ninguno de los inquilinos del inmueble, ya que aún cuando no estaban obligados a ello las antiguas propietarias, en su necesidad de vender el Edificio habían notificado y ofrecido verbalmente a todos y cada unos de los inquilinos, su deseo de vender en bloque como una unidad global y que la negociación era estrictamente de contado y en moneda de curso legal.
Insistió en que aún cuando las vendedoras notificaron verbalmente a los arrendatarios la negociación y sus términos, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no obliga a los vendedores y mucho menos a los nuevos adquirientes a notificar a los inquilinos de la venta, mediante documento auténtico, debido a que la enajenación del inmueble objeto del presente litigio fue en bloque y al ser una venta de todo el inmueble y no de un local o unidad de vivienda por separado de acuerdo al Artículo 49 de la mencionada ley, no nace el derecho al Retracto Legal.
Contradijo que la parte demandante se viera impedido de ejercer el derecho de adquisición preferente ya que no es beneficiario de ese derecho; así mismo negó que el actor tenga derecho a interponer la Nulidad de Venta del Edificio Mirambrom por no habérsele dado aviso de tal compra venta y rechazó que el Acta Constitutiva de la Asociación Civil Organización Comunitaria de Vivienda Edificio Mirambrom, sea para adquirir el inmueble y que sus mandantes estén obligadas al pago de costas que se ocasionaren como consecuencia de la presente acción.
Finalmente alegó conforme al Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la parte accionante no tiene derecho a ejercer el retracto legal; así mismo alegó a favor de sus mandantes lo establecido en el Artículo 47 de la misma Ley, relativo a la extemporaneidad de la acción y solicitó se declare con lugar las Cuestiones Previas alegadas y sin lugar la demanda interpuesta.

De las Cuestiones Previas

Del Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
(Defecto de Forma)

En la oportunidad de la contestación de la demanda la apoderada judicial de los co-demandados, opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al Defecto de Forma, por cuanto existe un error material en cuanto a la identificación de uno de los co-demandados e indicó que en el libelo de la demanda debe hacer mención expresa de varios elementos relevantes a la litis o al desarrollo del proceso y que el mismo debe estar bien estructurado de manera que el Juez pueda motivarlo acertadamente. Por su parte, la representación accionante indicó en su escrito de contestación de las cuestiones previas que el Tribunal en atención a su solicitud corrigió el error material incurrido en el libelo de la demanda.
Ahora bien de la revisión de las actas que cursan en el presente asunto, quien suscribe observa que efectivamente la corrección fue subsanada por auto de fecha 06 de Mayo de 2014, cuando a tal efecto el Tribunal indicó “…Asimismo de una revisión exhaustiva a las actas que conforman el presente expediente este Tribunal pudo evidenciar que por error involuntario se coloco el N° de cédula del ciudadano Elias Antonio Asapchi Drayer, incorrecto, siendo lo correcto N° V-648.125, téngase el presente auto como complemento del auto de admisión…”.
En virtud de lo expuesto y en vista que dicho auto fue suscrito como complementario del auto de admisión y siendo que las diligencias pertinentes relativas a la citación de los co-demandados, en especial la que corresponde al ciudadano Elias Antonio Asapchi Drayer, fueron realizadas conforme a lo ordenó el referido auto, se entiende convalidada la identificación del mismo; por lo que este Juzgado debe declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa propuesta. Así se precisa.

Del Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
en concordancia con el Artículo 78 Ejusdem
(Acumulación Prohibida)

En la misma oportunidad legal, la apoderada de los co-demandados opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 78 ejusdem, relativa a la Acumulación Prohibida, ya que fueron interpuestas dos (2) acciones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, por una parte el actor demandado La Nulidad del Contrato de Venta del Edificio Mirambrom, la cual debe tramitarse por el juicio ordinario y por otra parte ha ejercido el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, el cual se sustenta conforme a los Artículos 42 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve. Por su parte la representación actora señaló que es completamente falso que se hayan intentado dos (2) procedimientos incompatibles y que ello es así por cuanto del auto de admisión de la demanda se desprende que la acción intentada fue admitida en fecha 29 de Abril de 2014, de conformidad con los Artículos 33 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se encontraron llenos los extremos de Ley, para configurar la acción intentada como una Preferencia Ofertiva.
En tal sentido, quien suscribe observa que al amparo del Artículo 346, Ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 78 ejusdem, efectivamente las normas señalan:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …omisis… 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. (Subrayado del Tribunal)
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Énfasis del Tribunal).”

Las cuestiones previas funcionan como instituciones saneadoras del proceso y suponen la solución de cualesquiera cuestiones que tengan relación directa con el fondo de la causa, facilitando la labor del Tribunal y la visión de las partes en el proceso, toda vez que quede fijado definitivamente el objeto del mismo y por ende, el de la prueba. No obstante y más acentuado en los defectos de forma, la cuestión previa no puede considerarse de manera tan rigurosa que se confunda con el aspecto de fondo a tratar en el resto del proceso.
En este orden de ideas, la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, Sentencia de fecha 22/05/2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). No obstante, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
De lo antes expuesto queda claro que para que exista incompatibilidad deben existir dos (2) pretensiones o más en un mismo proceso, sin embargo resulta necesario establecer la diferencia entre una pretensión procesal y una accesoria legal.
Las pretensiones procesales son actos en cuya virtud se reclama ante un Órgano Judicial y frente a una persona distinta, la resolución de un conflicto suscitado entre dicha persona y el autor de la reclamación. Dicho acto suministra, precisamente, la materia alrededor de la cual el proceso se inicia, se desarrolla y se extingue, mientras que las accesorias legales son aquellas reclamaciones de naturaleza secundaria que acompañan a la pretensión principal y que son solicitadas conjuntamente con esta y deben ser resueltas en la Sentencia. Se trata pues de las costas, los intereses legales y otras accesorias de esa índole.
Ahora bien, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han sido contestes en sostener que en los hechos o afirmaciones señalados en el Libelo de Demanda se contiene básicamente la causa petendi, es decir, la invocación de una concreta situación de hecho de la que se deriva determinada consecuencia jurídica, por lo cual se compone de dos (2) elementos, esto es, los hechos afirmados y las normas jurídicas en que estos se subsumen, por consiguiente se ha de concluir en que la causa para pedir explica el porqué del petitum; la razón de ser de la pretensión, la cual generalmente consiste en el hecho violatorio del derecho ejercido o la falta de actuación espontánea por parte del obligado, del contenido de la declaración solicitada, incluyendo además como obligatorio requisito los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, ya que a través de ellas se van a establecer los límites de la sentencia, cuyo Escrito Libelar junto con el Escrito de Contestación de la Demanda y demás pruebas aportadas persigue su resolución, específicamente, en la Sentencia de mérito.
En aplicación de lo indicado con anterioridad al caso de marras se observa que la parte demandada indica que su contraparte intenta dos (2) pretensiones que se excluyen entre sí; sin embargo de la revisión del Escrito Libelar se observa de manera muy objetiva que la representación accionante concluye demandando en forma expresa e inequívoca a los ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Victoria Martínez de Rodríguez, Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos De Asapchi, en los términos textuales que parcialmente se transcriben de seguida: “… Que mi representado…,” “… se subrogue en calidad de comprador, al contrato de compra venta, suscrito en la cual tuvo por objeto la venta del edificio…” “… Que como consecuencia de la subrogación de mi mandatario al documento de venta aquí señalado, la compradora acepte el precio en la misma forma y condiciones en que se pactó el referido documento de venta, junto con los demás gastos en ese incurrieron como consecuencia de su protocolización en la Oficina de Registro respectiva…”(sic), entendiéndose por ello la razón de ser de la pretensión, de lo cual no se desprende que exista la acumulación de pretensiones denunciada por la representación demandada, pues se desprende claramente que el petitorio versa únicamente al interés jurídico que tiene la parte para subrogarse a la venta del edificio, planteada y habiendo esclarecido que en el presente juicio no se tramitan pretensiones que se excluyan mutuamente, no se configura el supuesto de hecho contenido en el Artículo 78 del Código Adjetivo, por consiguiente resulta impretermitible declarar Sin Lugar La Cuestión Previa opuesta por la representación demandada, con fundamento en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Acumulación Prohibida, independientemente del resultado favorable o no de la acción de fondo intentada, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

De los Ordinales 9º 10º y 11º
Del Artículo 346 de la Norma Adjetiva y la contestación de la demanda

Ahora bien, en vista que en fecha 16 de enero de 2015, la representa de la parte accionada consignó escrito donde opuso a favor de sus mandantes las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 9º 10º y 11º del Artículo 346 de la norma adjetiva y contestó al fondo de la demanda donde invoca la extemporaneidad de la acción, el Tribunal considera a tenor de lo previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dichas defensas y argumentaciones son extemporáneas por tardías ya que todas ellas debieron ser opuestas en fecha 15 del mismo mes y año, cuando concurrió el acto de contestación a la demanda a ejercer sus defensas tal como lo pauta en forma expresa dicha normativa especial, tomando en consideración que la acción versa sobre una preferencia ofertiva donde priva la materia Inquilinaria, por lo tanto no hay cuestiones previas y defensas perentorias y de fondo que valorar y apreciar al respecto. Como consecuencia de lo anterior, se configuró de esta manera el Primer (1er.) requisito necesario para que opere la confesión ficta en su contra, según lo contemplado en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. Así se decide.

Dilucidado lo anterior, este Órgano Jurisdiccional, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en atención al Segundo (2º) requisito que exige el citado Artículo 362 eiusdem y al respecto observa:

Del Material Probatorio

- Consta a los folios 15 al 20 de la primera pieza del expediente, PODER otorgado por el actor, en fecha 07 de Enero de 2011, a su abogado, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide.
- Consta a los folios 21 al 24 de la primera pieza del expediente copia fotostática y original (folios 48 al 50 de la segunda pieza) del DOCUMENTO DE VENTA suscrito entre la ciudadana María Victoria Martínez Viana y María Mavarez de Rodríguez en su condición de vendedora y los ciudadanos Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, en su condición de compradores, aportado por ambas partes, al cual se adminiculan la copia certificada del EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES Nº 2011-0028 que consta a los folios 25 al 30 y 261 al 330 de la misma pieza y comprobante de ingreso de consignación que cursa al folio 83 de la segunda pieza y el CUESTIONARIO PARA LA FIJACIÓN DE ALQUILERES que consta al folio 145 de la segunda pieza, así como la copia certificada de la NOTIFICACIÓN JUDICIAL que consta a los folios 163 al 176 de la pieza uno; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno se valoran conforme a los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que en fecha 09 de Diciembre de 2010, ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, las primeras de los nombrados le vendieron a los segundos el bien inmueble constituido por el Edificio y la Parcela de Terreno sobre la cual está construido, ubicado en la Parroquia La Vega, (ahora Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador, hoy Distrito Capital, bajo el Nº 2010.8801, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.22.818, del cual forman parte los dos (2) Locales comerciales Nº 3 y Nº 4 que les fueron arrendados por el ciudadano Gregorio Rodríguez Elizondio en su condición de representante de la ciudadana Irma María Mavarez de Rodríguez al ciudadano Joel de Sousa Méndez, mediante contrato autenticado en fecha 02 de Marzo de 2006, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador de Distrito Capital, bajo el Nº 16, Tomo 12 de los Libros respectivos; y que en fecha 12 de Febrero de 2011, los referidos compradores le notificaron a éste último en su condición de nuevos propietarios e inquilino, respectivamente, la adquisición de dicho Edificio, así como la cesión de todos los derechos y obligaciones de tal arrendamiento, el vencimiento del mismo y su voluntad de no renovación. Así se decide.
- Consta a los folios 31 al 37 de la primera pieza del expediente copia fotostática del ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS de la Asociación Civil Organización Comunitaria de Vivienda Edificio Mirambrom 2012, aportado por la parte actora, y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora conforme a los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que en fecha 04 de Abril de 2012, ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, fue inscrita dicha Acta bajo el Nº 8, Tomo 13 del Protocolo de Transcripción del año 2012. Así se decide.
- Constan a los folios 229 al 241 de la primera pieza del expediente, PODERES otorgados por los co-demandados, a sus abogados, debidamente autenticados por ante las respectivas Notarías Públicas; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal los valora conforme a los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 509 y 510 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se decide.
- Consta al folio 252 de la primera pieza del expediente COMUNICACIÓN de fecha 13 de Diciembre de 2010, aportado por la parte demandada, y en vista que no fue cuestionado se valora conforme a los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Civil, en concordancia con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia que el ciudadano ELIAS ASAPCHI le comunicó al ciudadano JOEL DE SOUSA MÉNDEZ que el Edificio Mirambrom del cual forman parte los locales a éste último arrendados, tiene nuevo propietario y nueva administración. Así se decide.
- Consta a los folios 254 al 260 de la primera pieza del expediente, copia certificada de la SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, aportado por la parte demandada; y en vista que no fue cuestionada se valora conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia que en fecha 12 de Noviembre de 2013, el referido Juzgado declaró la perención de la instancia en la acción de retracto legal arrendaticio intentada por diversos ciudadanos, entre ellos JOEL DE SOUSA MÉNDEZ, parte actora en el presente juicio, y así se decide.
- Constan a los folios 215 al 221 de la segunda pieza, las Ratificaciones Testimoniales de los ciudadanos MARÍA MIRIAN DIAZ MOTA y Alvic Javier Villanueva, y siendo que de su revisión se observa que el cuaderno cautelar al que hace referencia el promovente no cuenta con los folios 73 y 74, por consiguiente no hay prueba de ratificación que valorar al respecto. Así se decide.
- Constan a los folios 224 al 237 de la segunda pieza del expediente, OFICIO Y COPIA CERTIFICADA emanadas del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador relativo a la prueba de informes promovida por el actor, que al no haber sido cuestionados se valoran conforme a los Artículos 12, 429, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que la protocolización de la propiedad inicial del Edificio de marras data del 22 de Diciembre de 1975; que no está dedicado a vivienda o locales comerciales, ni constan notas marginales de títulos supletorios de fechas anteriores, ni que se denomine “Mirambrom”; que el mismo ahora pertenece a la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.
- Consta a los folios 240 al 241 de la segunda pieza del expediente, OFICIO emanado del Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, relativo a la prueba de informes promovida por el actor, que al no haber sido cuestionado se valora conforme a los Artículos 12, 429, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que en el documento de fecha 09 de Diciembre de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.8801, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.22.818, no reposan copias simples, ni certificadas de los cheques objeto de la venta; que no reposan títulos supletorios y que constan cuatro (4) asientos registrales relativos al cierre de la titularidad, la cancelación de la hipoteca a favor de Fivenez, Banco Hipotecario, la liquidación de comunidad con adjudicación y el documento de venta en mención, cuya propiedad se describe como el Edificio y la Parcela de Terreno donde esta construido, la cual tiene una superficie de Seiscientos Cincuenta y Seis Metros con Veinticinco Centímetros Cuadrados (656,25 M2), ubicado Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre e igualmente indica que en ningún lado describen el Edificio, ni existen títulos supletorios agregados al cuaderno de comprobantes, ni registrados. Así se decide.
- Consta a los folios 247 al 259 de la segunda pieza del expediente ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación demandada y de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con las defensas y alegatos que fueron opuestos en la relación procesal. Así se decide.
En cuanto a la PRUEBA DE INFORMES del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) promovida por la parte actora, se observa que al no constar en autos las resultas de la misma, no hay prueba que valorar y apreciar a tal respecto. Así se decide.

Analizado el acervo probatorio aportado a los autos por ambas representaciones judiciales, corresponde al Tribunal pronunciarse sobre el mérito de la acción ejercida y lo referente al Tercer (3er) y último requisito que exige el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y al respecto observa previamente lo que sigue:

Del Objeto de la Pretensión

La Acción de Preferencia Ofertiva, a tenor de lo pautado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De igual forma es necesario determinar que acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existen tres razones para que se proceda la interposición de esta acción, a saber:
a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando de hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.

En este orden de ideas se tiene que, el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Ahora bien, de las actas que conforman la presente causa se observa que las ciudadanas Irma María Mavarez de Rodríguez y María Victoria Martínez de Rodríguez, dieron en venta a los ciudadanos Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos De Asapchi, “un inmueble constituido la parcela de terreno y el edificio construido sobre ella, la cual tiene una superficie de Seiscientos Cincuenta y Seis Metros con Veinticinco Centímetros Cuadrados (656,25 M2), ubicado en la Urbanización Vista Alegre situado en la Parroquia La Vega, (ahora Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador, hoy Distrito Capital, tal como quedó probado ut supra.
Asimismo, se aprecia que la parte demandante ocupa desde hace mas de ocho (8) años, dos (2) locales comerciales ubicados en el Edificio Mirambrom, signado con el Nº 1, ubicado en la Urbanización Vista Alegre situado en la Parroquia La Vega, (ahora Parroquia El Paraíso) del Municipio Libertador, hoy Distrito Capital, tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda y el contrato de arrendamiento cursante al expediente folios 28 al 30 de la primera pieza, celebrado entre Gregorio Rodríguez Elizondio en su condición de representante de la ciudadana Irma María Mavárez de Rodríguez y el ciudadano Joel de Sousa Méndez, valorado ut retro.
En este orden de ideas, se puede evidenciar que la parte demandada en el presente juicio, enajenó o transfirió en forma global la propiedad del inmueble en el cual el ciudadano Joel de Sousa Méndez, tiene arrendado dos locales comerciales, ya descrito infra y es claro y evidente que ello se contrapone a la venta efectuada en forma global. Ante esta situación, resulta evidente para este Tribunal que conforme a lo previsto en el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no procede el retracto legal arrendaticio o preferencia ofertiva alegada, debiendo así declararse Sin Lugar la pretensión de la parte actora de autos. Así se decide.
Ahora bien, se infiere que en esta causa quedó ciertamente establecido en autos que la parte accionada no dio contestación a la demanda en la oportunidad fijada para hacerlo; pero al quedar evidenciado que la acción que origina estas actuaciones es contraria a derecho, no se verifica el cumplimiento en forma concurrente de los tres (3) requisitos de procedencia para que obre la confesión ficta. Así se decide.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.

De la Dispositiva

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
Primero: Improcedente la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativas al Defecto de Forma, Acumulación Prohibida y extemporáneas por tardías las Cuestiones previas opuestas contenidas en los Ordinales 9º 10º y 11º del Artículo 346 ejusdem, RELATIVAS A LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, COSA JUZGADA Y PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, Y LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Segundo: Sin lugar la confesión ficta surgida en el proceso, ya que no se dieron de manera concurrente todos los requisitos establecidos en la norma para que opere la misma.
Tercero: Sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva intentada por el ciudadano Joel de Sousa Méndez contra los ciudadanos Irma María Mavarez de Rodríguez, María Víctoria Martínez de Rodríguez, Elías Antonio Asapchi Drayer y Lus Beatriz Villalobos de Asapchi, por cuanto el actor no demostró tener el derecho alegado.
CUARTO: Se condena en COSTAS a la parte accionante de conformidad con el Artículo 274 del Código Adjetivo Civil.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Cinco (05) días del mes de Marzo del año Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En la misma fecha anterior, siendo las 03:02 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

JCVR/DJPB/DAY/PL-B.CA
ASUNTO AP11-V-2014-000456