TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2015-000077.

PARTE ACTORA: ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 15.871.685.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: IRENE GAMARDO MEDINA, HELEN CARACAS VARGAS y ERIC RAMON ARAUJO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 57.945, 68.909 y 164.087, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO QUINTANA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.121.887.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ILIANA CECILIA PALACIO GARCÍA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 52.941.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Definitiva).

ANTECEDENTES

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 20 de octubre de 2.014, en la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA . (F.250).
En fecha 29 de enero de 2.015, se le dio entrada al expediente, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (F.252).
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:

DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por libelo de demanda presentado en fecha 20 de junio de 2.013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conjuntamente con los instrumentos fundamentales de la pretensión (F.02 al 54); sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 25 de junio de 2.013, el a quo admitió la demanda interpuesta, y ordenó el emplazamiento de la parte accionada al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación (F.55 y 56).
En fecha 2 de julio de 2.013, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos del libelo de demanda y el auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa a la parte demandada y se acompañe la comisión (F. 57 al 58).
Por auto de fecha 4 de julio de 2.013, el tribunal de la causa ordenó librar compulsa y remitir la misma anexa a exhorto, oficio al Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda sede en Guatire a los fines que se practicara la citación ordenada. (F.59 al 62).
En fecha 16 de julio de 2.013, la apodera judicial de la parte actora, consigno diligencia mediante la cual deja constancia de haber retirado oficio N° 978, por la taquilla de la OAP y en esta misma fecha consigno las copias respectivas a los fines de la apertura del cuaderno de medidas (F.63 y 66).
En fecha 18 de julio de 2.013, vista la anterior diligencia por la apoderada judicial de la parte actora el tribunal de la causa ordeno apertura el cuaderno de medidas a los fines de pronunciarse por auto separado. (F.67).
Por auto de fecha 24 de febrero de 2.014, visto el oficio N° 046, de fecha 17 enero del 2.014 y recibido por el tribunal de causa en fecha 03 de febrero de 2014, proveniente del Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, mediante el cual remitió la comisión debidamente cumplida, ordeno agrégalo a los autos, a los fines de que formara parte de las actuaciones que conforman el expediente de la misma manera se ordeno la corrección de la foliatura a partir del folio setenta y uno (71) exclusive. (F.68 al 109).
En fecha 13 de marzo de 2.014, la apoderada judicial de la parte actora consigno diligencia mediante la cual solicito al tribunal que se sirviera de designar defensor judicial a la parte demandada. (F. 110 y 111).
Por auto de fecha 14 de marzo de 2.014, y viste la anterior diligencia por la apoderada judicial de la parte actora y el pedimiento de ella contenido, el tribunal acordó de conformidad con lo solicitado designo como defensora judicial de la parte demandada, a la abogada YUDELKIS KARINA DURAN ASTROS, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 91.719 y se ordeno su notificación. (F. 112 y 113).
En fecha 15 de mayo de 2.014, la abogada Yudelkis Duran consignó diligencia mediante la cual se dio por notificada por el nombramiento como defensora, asimismo renunció al lapso de comparencia y acepto el cago el cual juró cumplir bien y fielmente. (f.114 y 115).
En fecha 19 de mayo de 2.014, compareció el ciudadano Julio Echeverria, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, donde hizo constar que el día 15/05/2.014, encontrándose en los pasillos del Circuito Judicial del los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metroºpolitana de Caracas, le hizo entrega a la ciudadana Dra. Yudelkis Duran, en su carácter de defensora judicial de la parte demanda en el presente juicio, de la respectiva Boleta de Notificación, la cual tomo leyó y firmo. (F.116 y 117).
En fecha 19 de mayo de 2.014, los abogada ILIANA PALACIO actuando en su carácter de apodera judicial de la parte demandada, consigno escrito de contestación de la demandada. (F.118 al 126).
En fecha 20 de mayo de 2.014, el Tribunal de la causa se pronuncio sobre la cuestión previa interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa. (F.127 al 130).
En fecha 26 de mayo de 2.014, la apoderada judicial de la parte demanda consigno diligencia mediante la cual apeló de la decisión de fecha 20 de mayo de 2.014. (F.131 al 132).
Mediante auto de fecha 28 de mayo de 2.014, el tribunal de causa se pronuncio vista la anterior diligencia mediante la cual se interpuso el recurso de apelación contra la decisión de fecha 20 de mayo de 2.014; asimismo de una revisión exhaustiva el tribunal negó el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada. (F.133).
En fecha 28 de mayo de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora abogado Eric Araujo, consigno escrito de promoción de pruebas. (F.134 al 149).
Mediante auto de fecha 04 de junio de 2.014, el Tribunal de la Causa se pronuncio sobre el escrito de promoción de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte actora y ordeno librar oficio al Banco Banesco, Banco Universal, C.A. (F.150 al 153).
En fecha 05 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada, consigno ante el Tribunal de la causa un (01) juego de copias simples para su debida certificación. (F. 154 al 155).
En fecha 05 de junio de 2.014, la abogada Iliana Palacio, actuando es su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consigno diligencia mediante la cual apeló del auto de admisión de pruebas de fecha 04/06/2.014. (F. 156 al 157).
Mediante auto de fecha 06 de junio de 2.014, el Tribunal de la causa acordó expedir por secretaría las copias certificadas solicitadas por la apoderada judicial de la parte demandada. (F.158).
En fecha 09 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicito copia certificada del auto de fecha 28/05/2.014 y copia de la diligencia de fecha 26/05/2.014. (F.159 al 160).
En fecha 10 de junio de 2.014, Enderson Lozano, secretario del Tribunal de la causa dejo constancia que ese mismo día 10 de junio de 2.014, se expidieron por secretaría las copias certificadas solicitadas por la apoderada judicial de la parte demandada.(F.161).
En fecha 10 de junio de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito mediante el cual solicitó al tribunal de la causa que se extensión del lapso probatorio y la prueba de cotejo. (F.162 al 165).
En fecha 10 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Iliana Palacio consigno Escrito de Oposición. (F.166 al 167).
En fecha 11 de junio de 2.014, el Tribunal de la causa se pronunció sobre el escrito de extensión de lapso probatoria y de la prueba de cotejo consignado por el apoderado judicial de la parte actora. (F.168 al 169).
En fecha 12 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada mediante diligencia dejo constancia de haber retirado un (01) juego de copias certificadas por la taquilla de OAP. (F.170 y 171).
En fecha 17 de junio de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia apelo del auto de de fecha 11 de junio de 2.014. (F.172 al 173).
En fecha 17 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada, consigno diligencia mediante la cual solicitó al tribunal de la causa se pronunciara en cuanto al recurso de apelación ejercido contra el auto de admisión de pruebas. (F. 174 al 175).
Mediante auto de fecha 19 de junio de 2.014, el Tribunal de la causa se pronunció sobre los recursos de apelación ejercidos por ambas partes, el cuan se oyó en solo efecto devolutivo; ordeno remitirse con oficio al Tribunal de Alzada. (F.176)
En fecha 25 de junio de 2.014, la apoderada judicial de la parte demandada, consigno copias simples a los fines de su certificación y así dar cumplimiento al oficio de fecha 19/06/2.014. (F.177 al 178).
En fecha 25 de junio de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigno copias simples del expediente a los fines de su certificación. (F. 179 al 180).
Mediante auto de fecha 27 de junio de 2.014, y vistas las diligencias y fotostatos consignados por ambas partes a los fines de que previa certificación por Secretaría y conocidos los recursos de apelación, se ordeno su remisión a LA (U.R.D.D) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 181 al 182).
En fecha 02 de julio de 2.014, el ciudadano Antonio Guillen, en su carácter de alguacil consigno diligencia junto con una copia de recibo del oficio debidamente dirigido al Banco Banesco, Banco Universal, C.A. (F.183 al 185).
En fecha 08 de julio de 2.014, se recibió oficio N° 2014-A-0213, proveniente del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitiendo copia certificada de la decisión dictada en fecha 27/06/2.014 constante de ocho (08) folios útiles. (F.186 al 195).
En fecha 25 julio de 2.014, se recibió correspondencia proveniente del Banco Banesco, mediante la cual remite anexo escrito dirigido al Tribunal de la causa, suscrito por el ciudadano Ramón Augusto Celis, en su carácter de Gerente de Protocolización de Banesco Banco Universal. (F.196 al 203).
En fecha 20 de octubre de 2.014, el Tribunal de la causa se dicto sentencia mediante la cual declaro con lugar la demandada que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ contra el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA. (F. 204 al 214).
En fecha 27 de octubre de 2.014, la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia se dio por notificada de la sentencia de fecha 20 de octubre de 2.014 y solicito la notificación de la parte demandada. (F. 215 al 216).
Mediante auto de fecha 29 de octubre de 2.014, y vista diligencia presentada por abogado IRENE GAMARDO MEDINA, mediante la cual se dio por notificada y solicito la notificación de la parte demandada, se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA y oficio al Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire. (F. 217 al 222).
En fecha 11 de Noviembre de 2.014, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia dejo constancia de haber retirado el oficio N° 2014-574 por la taquilla de OAP. (F.223 al 224).
En fecha 16 de enero de 2.015, se recibió escrito de apelación constante de tres (03) folios útiles y sin anexos presentado por la apoderada judicial de la parte demandada. (F.225 al 228).
En fecha 20 de enero de 2.015, visto el oficio N° 2015-038 de fecha 13 de enero de 2.015 y recibido en fecha 19 de enero de 2.015, preveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas, mediante la cual remito la comisión en el estado que se encontraba, se ordenó agregarla a los autos. (F.229 al 247).
En fecha 21 de enero de 2015, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada y se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (F.248 al 249).

DE LA RECURRIDA

En fecha 20 de octubre de 2014, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta se incoara, conforme a las siguientes consideraciones:

“Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 20 de junio de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circulito Judicial la que mediante distribución la asigna a este Juzgado que por auto de fecha 25 de junio de 2013 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplido el iter procesal se pasa a decidir para lo cual se observa:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
1) Los apoderados de la actora sostienen que su representado suscribió un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.121.887, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero de 2013, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 12 de Los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría, sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad del vendedor ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA. Constituido por un apartamento ubicado en el Primer (1ª) piso del Cuerpo C8 del Edificio C7C8, del edificio apartamento distinguido con la letra y número C ocho guión veintiséis (C8-26) Código Catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas Etapas VIII, V y IV, el cual a su vez forma parte del lote “B”, Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela Nº 2, de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Que dicho inmueble le pertenece al ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, según consta de Documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora en fecha 09 de septiembre de 2009, el cual quedo registrado bajo el Nº 19, Tomo 13, Protocolo Primero. Que sobre el inmueble pesa HIPOTECA DE PRIMER GRADO a favor de BANFO ANDES C.A., Que el citado Contrato de Opción de Compra Venta en sus cláusulas tercera y cuarta citan textualmente lo siguiente: “Tercera: El Tiempo de duración la presente documento será de Noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos los cuales empiezan a regir a partir la firma del documento. CUARTA: El Precio de venta del inmueble es por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 460.000,00), los cuales serán cancelados como sigue: La cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 30.000,00) recibidos el día 21 de enero de 2013, de manos de El Optante Comprador en moneda de curso legal y la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS:100.000,00) los cuales recibe en este acto el OFERENTE VENDEDOR DE MANOS DE El Optante Comprador a través de Cheque Nº 31137704 del Banco Banesco su entera y cabal satisfacción, los cuales forman parte de la inicial recibida y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 330.000,00) a la fecha de la firma de la venta definitiva ante el Registro Público a que corresponda, manteniéndose el precio de la venta dentro del tiempo establecido.
2) Que su representado procedió a solicitar el crédito hipotecario en el Banco Banesco de la Agencia Boleita Norte con todos los requisitos y se le entrega el Documento de Crédito Hipotecario, de la misma manera a solicitud del Banco su mandante le solicita una prórroga del plazo establecido en el Contrato de Opción de Compra-Venta que se firma en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2013, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 12 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría a el Oferente Vendedor, quien esta de acuerdo y la firman el día 18 de Febrero de 2013 un documento privado conjuntamente con el optante comprados (su representado), donde se establece que se ha convenido en otorgar una prorroga de Cuarenta y Cinco (45) días continuos sobre el documento de opción a compra venta autenticado ante esa Notaría Pública del Municipio Sucre, la cual quedó inserta en los libros bajo el Nº 02, Tomo 12 del día 28-01-2013, documento que se firmó por ambas partes, estampando su firma en original y huellas dactilares.
3) Que la primera de las solicitudes del Banco BANESCO fue el visado por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) del Documento de Crédito que se le había entregado, pues sobre el apartamento pesa una hipoteca que debe ser liberada en el momento de la compra-venta. Que una vez sellado el documento por BANAVIH, antes del vencimiento del plazo otorgado, su representado llama a el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, para informarle que ya podían proceder a la firma del documento definitivo de compra venta y que necesitaba las solvencias vigentes de hidrocapital, derecho de frente, la ficha o cédula catastral del inmueble, el RIF original del vendedor y la copia de su cédula de identidad, que se dirigió al apartamento que esta comprando, donde él le manifiesta que no le venderá el inmueble.
4) Que viendo su representado que ya no le venderían el inmueble, le solicitó al Vendedor que cumpliera con el Contrato de Opción de Compra-venta celebrado entre ambas partes, específicamente con la cláusula QUINTA y procediera a la devolución de su dinero más la respectiva penalización, a lo que el vendedor CARLOS ALBERTO QUINTANA, le dice que el gasto el dinero y que no podrá devolvérselo y mucho menos cancelarle la cláusula penal.
5) Que su mandante como bien reza el contrato cumplió a la cabalidad con todas y cada unas de las obligaciones contractuales, en primer lugar a la cancelación de parte del precio en calidad de garantía de la negociación en los montos y lapsos establecidos, en segundo lugar a la tramitación del crédito bancario para cancelar el saldo definitivo, y por último cumplir con los trámites necesarios para la debida protocolización de dicho documento por ante la Oficina de Registro respectiva; pero el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, no cumplió con ninguna de sus obligaciones contractuales, como son el hecho de que para la fecha en que correspondía introducir el documento definitivo de compra venta por ante el registro respectivo, el Vendedor no había liberado la hipoteca pero eso no era obstáculo, por cuanto se liberaría conjuntamente con la venta (en el mismo documento), pero el vendedor no entregó a su poderdante las solvencias y recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro para poder otorgar y protocolizar tal documento de venta, como son: Solvencia de Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Aseo Urbano, Cédula Catastral del inmueble vigente, Certificado de Registro de Información Fiscal, documentos sin los cuales no es posible otorgar ni protocolizar el documento definitivo de venta
6) Que por todo lo expuesto en nombre y representación de su mandante, acuden a demandar como formalmente demandan a el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nº 5.121.887, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2013, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria en otorgar a su representado el ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.871.685, ante el Registro Inmobiliario el documento de venta y/o transferencia de propiedad de dicho inmueble, que acredite a su representado como propietario del mismo, cuyo saldo deudor del precio de venta es de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 330.000,00) suma la cual será consignada en la oportunidad que fije el tribunal. TERCERO: Que en caso de que el demandado no cumpliere con lo ordenado en la sentencia definitiva que se dicte de documento de transferencia de propiedad a favor del ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.871.685 y produzca tales efectos. CUARTO: Al pago de las costas y costos procesales, inclusive honorarios profesionales de abogados causados en el juicio. Por último solicitó se decretara medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del juicio.

Los representantes judiciales de la demandada presentaron en fecha 19 de mayo de 2014 escrito de contestación de la demanda mediante el cual opusieron la cuestión Previa contenida en el Ordinal Sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber llenado la parte actora en el escrito libelar los requisitos que indican los ordinales Sexto y Cuarto, del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil., Negaron, rechazaron y contradijeron que la causa del retraso del banco en conseguir el sello de Banavih es imputable a su representado, por que esta muy claro que el hecho de que la entidad bancaria se atrase se constituye en una causa imputable al comprador. Pues no es en ningún caso una causa imputable a su cliente el hecho que el Banco se atrase, muy a pesar del plazo otorgado. Negaron y Rechazaron de manera absoluta que pueda haber cumplimiento de contrato, cuando el Documento de Opción de Compra-Venta, este ya se encontraba vencido para el momento que el actor introdujo el documento Definitivo de Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro. Rechazaron la estimación de la demanda, por exagerada la cuantía. Solicitaron al tribunal se revocara la medida de prohibición de enajenar y gravar al inmueble objeto de la causa- .
En estos términos ha quedado planteada la litis y fijado el thema decidemdum y para su resolución se observa:

II
PRUEBAS APORTADASPOR LA PARTE ACTORA JUNTO CON SU LIBELO DE DEMANDA

1. Al folio dieciocho (18) cursa copia certificada del contrato de opción a compra venta celebrado entre el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nº 5.121.887 y el ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.871.685, sobre el inmueble ubicado en el Piso Primer (1ª) piso del Cuerpo C8 del Edificio C7C8 Código Catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas Etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del Lote “B”; Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela Nº 2 de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero de 2013 inserto bajo el Nº 02, Tomo 12 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2. Al folio Veinticuatro (24) corre inserto Original del documento poder otorgado por el ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.871.685, a los abogados en ejercicio IRENE GAMARDO MEDINA, HELEN CARACAS VARGAS y ERIC RAMON ARAUJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 57.945, 68.909 y 164.087 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 17 de Junio de 2013, inserto bajo el Nº 07, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3. Al folio Veintisiete (27) corre inserto copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio a nombre del ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nº 5.121.887, protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha 09 de Septiembre del 2009, anotado bajo el Nº 19, Tomo 13, Protocolo Primero.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Al folio ciento veinticuatro (124) corre inserto documento poder otorgado por el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nº 5.121.887 a la abogado en ejercicio ILIANA CECILIA PALACIO GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.941, autenticado por ante La Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda.

III
PUNTO PREVIO
La parte demandada en su oportunidad opuso cuestiones previas las cuales fueron decididas por este Juzgado mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 20 de Mayo de 2014.
En fecha 25 de Julio de 2014, se recibió del Gerente de Protocolización de Banesco Banco Universal, comunicación dirigida a este Juzgado mediante la cual certificaron que el ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.871.685, tramitó un crédito por esa Institución, así mismo remitieron original del contrato de opción de compra celebrado por las partes del juicio, así como original de la prorroga celebrada en fecha 18 de Febrero de 2013.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

En la presente causa ambas partes reconocen la existencia del contrato que califican como de “opción de compra venta” y que el mismo tiene por objeto un inmueble ubicado en el Piso Primer (1ª) piso del Cuerpo C8 del Edificio C7C8 Código Catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas Etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del Lote “B”; Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela Nº 2 de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.
Se encuentra controvertido si la no suscripción de lo que la partes califica como el documento definitivo de venta, es un hecho imputable al vendedor o al comprador.
Dentro de estos limites se procede al análisis de las probanzas aportadas en su conjunto para establecer que de ellas deriva que estando vigente el plazo acordado por las partes contractualmente para la protocolización del documento de la venta del inmueble, la compradora lo presento al Registro inmobiliario, no obstante no se produjo el otorgamiento del mismo.

II
MERITO
NATURALEZA DEL CONTRATO

Corresponde a los jueces de instancia la calificación jurídica de las relaciones existentes entre las partes. En este sentido y al analizar el contrato que da origen al conflicto que aquí nos ocupa advertimos que la intensión de las partes es la transferencia de la propiedad y mediante el mismo las partes se acuerdan sobre la cosa y su precio, esto es existe concurrencia sobre el bien que es el inmueble ubicado en el Piso Primer (1ª) piso del Cuerpo C8 del Edificio C7C8 Código Catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas Etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del Lote “B”; Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela Nº 2 de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, y sobre el precio que es la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS. 460.000,00).
En este sentido el artículo 1161 del Código Civil prevé:

“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmite y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado.”

La pacifica y diuturna interpretación de esta norma ha sostenido que la oferta bilateral de compra-venta es traslativo de la propiedad. El Máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de abril de 2002, deslindó la venta del contrato preparatorio de la misma y a tal efecto estableció:

“La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.-

Así en el caso “subjudice” nos encontramos frente a un contrato de venta y así se declara.-

Ahora bien, partiendo de la anterior calificación nos encontramos frente a las reclamaciones de las partes en el sentido de exigir el cumplimiento del contrato la actora afirmando su derecho a que se le otorgue ante el Registro Inmobiliario el documento de venta y/o transferencia de propiedad del mismo, cuyo saldo deudor del precio de venta es de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIARES SIN CENTIMOS (BS 330.000,00) suma la cual será consignada ante este Juzgado en la oportunidad que fije el tribunal.

Resulta entonces pertinente recordar que conforme a la previsión del artículo 1160 del Código Civil los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

El incumplimiento del contrato, es decir la inejecución de la obligación que de el deriva, resulta entonces una conducta antijurídica, nuestro sistema civil reconoce frente al incumplimiento una concepción subjetiva del incumplimiento en el sentido que se entiende que este se verifica cuando el acreedor no ve satisfecha la conducta que debía observar el deudor y además le resulta imputable en el sentido de que no hay un hecho extraño que a la voluntad del deudor que resulta impeditivo del de la conducta prometida. Es necesario significar también que el incumplimiento es cualquier discrepancia entre la conducta prometida por el deudor y la conducta en definitiva desplegada por este.-

Frente al incumplimiento del contrato el artículo 1167 del Código Civil, faculta a la parte afectada para reclamar a su elección bien el cumplimiento, con lo cual se producen los efectos previstos por las partes o bien la resolución del contrato con lo cual la situación jurídica se retrotrae a la situación pre-contractual.-

En el caso que nos ocupa resulta suficientemente demostrado que en ejecución del contrato que suscribió en fecha 30 de Enero del año 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 2, Tomo 12 de Los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el ciudadano ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ tramitó y obtuvo dentro del tiempo hábil en términos de lo contratado, es decir antes del 05 de ABRIL de 2013, un crédito hipotecario del Banco Banesco Banco Universal C.A., Este solo hecho es suficiente para establecer que desplegó una conducta acorde a la pactada y por el debida y suficiente como para considerar que cumplió con la obligación contraída, pues el resto de las acciones para el otorgamiento de la venta suponen no solo la acción del comprador, sino la de terceros como el banco que aprueba el crédito que se encarga de la redacción de la escritura y la intervención de Órganos del Estado como la Oficina de Registro Inmobiliario que fija la oportunidad para el otorgamiento luego de encontrar satisfechos los extremos de ley para celebrar el acto. Establecido que el demandado cumplió con sus obligaciones adecuadamente, resulta desechado el alegato que funda la acción cumplimiento planteada por el actor y en tal virtud lo pertinente es desecharla.- Así se decide.-

Este mismo hecho, el cumplimiento adecuado por el comprador es base suficiente para establecer que observando la buena fe en el cumplimiento del contrato debe producirse el otorgamiento del instrumento definitivo por ante el Registro Inmobiliario y por ello resulta procedente en derecho y en justicia la acción propuesta.- Así se decide.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA sigue ARMANDO MARTINEZ MARTINEZ, contra CARLOS ALBERTO QUINTANA, ambas partes se encuentran identificadas en el cuerpo de la decisión.- En consecuencia se ordena a la parte actora proceder de inmediato a consignar el saldo del precio de venta mediante cheque de gerencia a favor del vendedor. Se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato que se ha demandado haciendo el otorgamiento de la escritura correspondiente al inmueble vendido constituido por el inmueble ubicado en el Piso Primer (1ª) piso del Cuerpo C8 del Edificio C7C8 Código Catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas Etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del Lote “B”; Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela Nº 2 de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de Cuarenta y Cinco metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (45,12 mts2), y sus linderos son Norte: Pasillo de Circulación, SUR: Con Fachada Sur del Edificio; ESTE: Con apartamento C8-27 del edificio; OESTE: Con apartamento C8-25 del Edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento para vehículos demarcado con la misma letra y número del apartamento, y que pertenece a CARLOS ALBERTO QUINTANA, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora en fecha 09 de Septiembre de 2009, el cual quedó registrado bajo el Nº 19, Tomo 13, Protocolo Primero.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a correr el lapso de impugnación.”(Fin de la cita)

Contra esta decisión, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación el cual fue oído en ambos efectos por el a quo, en fecha 21 de enero de 2.015.

PUNTO PREVIO
NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos que debe contener toda sentencia, al expresar:
“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

Por su parte, el artículo 244 eiusdem, establece los casos de anulabilidad de la sentencia, cuando prescribe:
“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.
Ahora bien, el vicio de incongruencia constituye una violación al ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de julio de 2009 (caso: RAFAEL LUCIANO FIGUEROA CASTILLO), asentó lo siguiente:
“…La doctrina inveterada de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).
El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 C.P.C.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…”.

En efecto, en el sistema dispositivo el Juez debe dictar su sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y en torno a ello, fijar el thema decidendum. Cuando el Juez omite pronunciamiento sobre alguno de los términos del proceso planteados por las partes, la incongruencia es negativa (citrapetita); cuando se extiende de los términos planteados, la incongruencia es positiva (ultrapetita); y si se enfoca en términos diversos a los planteados, la incongruencia es mixta (extrapetita). Así, el principio de exhaustividad impone la obligación al sentenciador de pronunciarse sobre todo lo alegado, y sólo sobre lo alegado.
Pues bien, de una revisión exhaustiva del fallo recurrido, se constata en la misma el vicio de incongruencia negativa, toda vez que el a quo omitió emitir pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada. En consecuencia, se declara la nulidad del fallo apelado por haber incurrido el a quo en el vicio de incongruencia negativa o citrapetita.
En virtud de lo expuesto, se asume el conocimiento del fondo del presente asunto, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
LA DEMANDA

La representación judicial de la parte actora, en el escrito libelar, señaló lo siguiente:

“Nuestro representado suscribió un CONTRARO DE OPCIPON DE COMPRA VENTA con el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, quien es Venezolano, mayor de edad, divorciado y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 5.121.887, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2.013, quedando anotado bajo el N° 2, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, documento que consigno en este acto en copa certificada marcado con la letra “B”, sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad del vendedor ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, constituido por un apartamento ubicado en el Primero (1°) piso del cuerpo C8 del Edificio C7C8, del Edificio apartamento distinguido con la letra y número C ocho guión veintiséis (C8-26) CÓDIGO CATASTRAL 02-03-11C7C8-C826-00, el forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LAS LOMAS ETAPAS VIII, V y IV, el cual a su vez forma parte del lote “B”, Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela N° 2, de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. El inmueble tiene una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCA METROS CUADRADNOS CON DOCE DECIMETROS CUADRADOS (45,12 Mts2), y sus dependencias se encuentran distribuidas así: salón comedor, área destinada a cocina y lavandero, un (1) un baño, dos (2) habitaciones y un (1) lavandero, todo ello en comprendido dentro de los siguientes linderos; NORTE: Pasillo de circulación; SUR: Con fachada Sur del edificio; ESTE: con apartamento C8-27 del edificio; OESTE: Con apartamento C8-25 del edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento para vehículos demarcado con la misma letra y número del apartamento, según se evidencia con la misma letra y número del apartamento, según se evidencia en el Documento de Condominio el cual quedo registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda el 12 de enero de 2006, bajo el N° 31, Tomo 03, Protocolo Primero y su aclaratoria protocolizada en la misma Oficina de Registro el 20 de abril de 2006, bajo el N° 13, Tomo 06; Protocolo Primero, sobre dicho puesto no podrán levantarse edificaciones de ninguna naturaleza y no podrá ser vendido sino como parte del inmueble. Al apartamento vendido le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON OCHOCIENTRAS TREINTA Y CUATRO MILESIMAS POR CIENTO (0,834%) sobre los derechos, sobre los bienes comunes y las obligaciones o cagas de la comunidad de propietarios del Edificio. Y pertenece al vendedor ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, según consta de Documento Protocolizada por ante la Oficina de registro Público del Municipio Zamora en fecha 09 de septiembre de 2009. El cual quedo registrado bajo el N° 19, Tomo 13. Protocolo Primero. Documento que consigno en este acto en copia simple marcado con la letra “C”, reservándose el derecho de consignarlo en copia certificada.
Sobre dicho inmueble pesa HIPOTECA DE PRIMER GRADO a favor del BANFO ANDES, C.A, tal y como se desprende de la copia simple del Documento de propiedad que consigno en este acto marcada con le letra “C”.
En el citado documento de Opción de compra venta el ciudadano CARLOS ALBERO QUINTANA anteriormente identificado, se compromete a venderle a mi poderdante el antes citado inmueble en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 460.000,oo).
El citado contrato de Opción de compra venta en sus cláusulas tercera y cuarta citan textualmente lo siguiente:
“…TERCERA: El tiempo de duración la presente documento será de Noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos los cuales empiezan a regir a partir la firma del presente documento.
CUARTA: El precio de venta del inmueble es por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVAREZ (Bs. 460.000,oo), los cuales serán cancelados como sigue: la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) recibidos el día 21 de enero de 2013 de mano de EL OPTANTE COMPRADOS en moneda de curso legal y la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) los cuales recibe en este acto EL OFERENTE VENDEDOR de manos de EL OPTANTE COMPRADOR a través de cheque N° 31117704 del Banco Banesco su entera y cabal satisfacción, los cuales forman parte de la inicial recibida y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo) a la fecha de la firma de la venta definitiva ante el Registro Público a que corresponda, manteniéndose el precio de la venta dentro del tiempo establecido; FIN DE LA CITA TEXUATAL.

Ese Contrato de Opción de Compra-Venta se firma en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2.013, quedando anotado bajo el N° 2, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, documento que consigno en este acto en copia certificada marcado con la letra “B”.
Mi representado procedió a solicitar el crédito hipotecario en el Banco Banesco de la Agencia de Boleita Norte con todos los requisitos y se le entrega el Documento de Crédito Hipotecario el cual consigno en este acto en copia simple marcado con la letra “D”.
De la misma manera a solicitud del Banco nuestro mandante le solicita una prórroga del plazo establecido en el Contrato de Opción de Compra-Venta que se firma en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2.013, quedando anotado bajo el N° 2, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria a el OFERENTE VENDEDOR, quien está de acuerdo y la firman el día 18 de febrero de 2013 un documento privado conjuntamente con el OPTANTE COMPRANDOR (nuestro representado), donde se establece que se ha convenido en OTORGAR UNA PROORROGA DE CUARENTA Y CINCO (45) días continuos sobre el documentos de OPCIÓN A COMPRA VENTA autenticado ante esa Notaría Pública del Municipio Sucre, horizonte la cual quedo inserta en los libros bajo el N° 02, tomo 12 el día 28-01-2013, documento que se firmo por ambas partes, estampando su firma en original y huellas dactilares, y que consigno en este acto en copia simple por cuanto el original reposa en el Banco Banesco donde nuestro representado tramito el crédito.
La primera de las solicitudes del BANCO BANESCO fue el visado por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) del Documento de Crédito que se le había entregado, pues sobre el apartamento pesa una hipoteca que debe ser liberada en el momento de la compra-venta. Este nuevo procedimiento implicaba otra serie de requisitos entre los que destacaba el estado de cuenta de la hipoteca, documento que mi represento tuvo que solicitarle al ciudadanos CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado. Mi poderdante introdujo el documento en el BANAVIH.
Una vez sellado el documento por BANAVIH, antes del vencimiento del plazo otorgado, mi representado llama al ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, para informarle que ya podían proceder a la firma del documentos definitivo de compra venta y que necesitaba las solvencias vigentes de hidrocapital, derecho de frente, la ficha o cédula catastral de inmueble, el Rif original del vendedor y la copia de su cédula de identidad del vendedor, se dirige al apartamento que está comprando, donde él le manifiesta que no le venderá el inmueble.
Viendo mi representado que ya no le venderían el inmueble, le solicitó al VENDEDOR que cumpliera con el Contrato de Opción de Compra-venta celebrado entre ambas partes, específicamente con la cláusula QUINTA y procediera a la devolución de su dinero más la respectiva penalización. A lo que EL VENDEDOR ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, le dice que el gasto el dinero y que no podrá devolvérselo y mucho menos, cancelarle la cláusula penal. De este modo mi representado está sin apartamento, sin dinero y padeciendo una situación incomoda en lo familiar.
Actualmente dadas las condiciones del mercado inmobiliario mi representado no puede ni remotamente conseguir un apartamento de similares características a precios semejantes a los que se ofrecían en el momento en que firmó el contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, aunado a que todas estas actividades implicaron gatos operativos y administrativos (el avaluó del apartamento, por ejemplo, además de las ausencias de su lugar de trabajo que debió compensar con horas de trabajo adicionales para cumplir con sus compromisos.
Mi representado cumplió a cabalidad con las cláusulas del Contrato, como se evidencia en el propio documento de Opción de compra venta en su cláusula CUARTA, entrego la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) recibidos el día 21 de enero de 2013 de manos de EL OPTANTE COMPRANDROR en moneda de curso legal y la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) los cuales entrego a EL OFERENTE VENDEDOR de manos de EL OPTANTE COMPRADOR a través de cheque N° 31137704 del Banco Banesco su entera y cabal satisfacían, los cuales forman parte de la inicial recibida.
Muy honorable Juez, es obvio y hago valer Máxima de experiencia, que el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, al firmar con mi representado el tantas veces citado documento Opción de compra venta, asumió la obligación de consignar toda la documentación requerida par que mi poderdante pudiera tramitar su crédito bancario, con la contraprestación de obtener el precio pactado por ambas partes en el tiempo útil, así como la obligación ineludible de mi representado a comprar dicho inmueble, suscribir el documento definitivo de venta, y pagar el precio en los terminas y condiciones que allí se mencionan.
Nuestro Mandante como bien reza el contrato de cumplió a la cabalidad con todas y cada de las obligaciones contractuales, en primer lugar a la cancelación de parte del precio de calidad de garantía de la negociación en los montos y lapsos establecidos, en segundo lugar a la tramitación del crédito bancario para cancelar el saldo definitivo, y por último cumplir con los trámites necesarios para la debida protocolización de dicho documento por ante la oficina de Registro respectiva; pero el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA anteriormente identificado, no cumplió con ninguna de sus obligaciones contractuales, como son el hecho de que para la fecha en que correspondía introducir el documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo, el Vendedor no había liberado la hipoteca pero eso no era obstáculo, por cuanto se liberaría conjuntamente con la venta (en el mismo documento), pero el vendedor no entrego a nuestro poderdante las solvencias y recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro para poder otorgar y protocolizar tal documento de venta, como son: Solvencia de derecho de frente, Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Aseo Urbano, Cédula Catastral del inmueble vigente, Certificado de Registro de información Fiscal, documentos sin los cuales no es posible otorgar ni protocolizar el documento definitivo de venta. Consigno en este acto el documento de liberación de Hipoteca y venta realizado por el Banco Banesco marcado con la letra “D”, el cual no pudo ser introducido al Registro respectiva para su firma, por el incumplimiento por parte del Vendedor de los recaudos anteriormente señalados.
El tantas veces citado Contrato de Opción de Compra venta establece en su cláusula SEPTIMA: que las partes acuerdan como domicilio especial la ciudad de Caracas y a cuyos tribunales de su jurisdicción declaran someterse en caso de ser necesario”.

La parte actora fundamenta la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

En cuanto al petitorio señaló:

“Es por todo lo anteriormente expuesto que en nombre y representación de nuestro mandante, acudimos ante su muy competente autoridad a demandar como formalmente demandamos a el ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, quien es Venezolano, mayor de edad, divorciado y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 2.121.887, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de Enero del año 2.013, quedando anotado bajo el N° 2, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya ejecución se demanda.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria en otorgar a mi representado el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad Nro. V-15.871.685, ante el Registro Inmobiliario el documento de venta y/o transferencia de propiedad de dicho inmueble, que acredite a mi representado como propietario del mismo, cuyo saldo, deudor del precio de venta es de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo) suma la cual será consignada ante este muy honorable Juzgado en la oportunidad que fije el Tribunal.
TERCERO: Que en caso de que el demandado cumpliere con lo ordenado en la sentencia, en cuanto al otorgamiento del documento de venta, sirva la sentencia definitiva que aquí se dicte de documento de transferencia de propiedad a favor del ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.871.685, y produzca tales efectos.
CUARTO: Al pago de las costas y costos procesales, inclusive honorarios profesiones de abogados causados en el presente juicio”.

Estimó la presente demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), lo que equivale a 1000 Unidades Tributarias.
Finalmente, solicitó se acordara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien objeto del contrato, toda vez que en el presente juicio se cumplen todos los supuestos de Ley, para la procedencia de las medidas cautelares que se solicitan.

LA CONTESTACIÓN
En fecha 19 de mayo de 2014, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación, en el cual alegaron lo siguiente:
“CAPITULO I
CUESTIONES PREVIAS
Encontrándome en el lapso útil para ello, opongo a la presente demanda las siguientes Cuestiones Previas:
Primera: La contenida en el ordinal 06 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. EL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO.
Formalmente opongo en la presente causa el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el escrito libelar los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, Ordinal 6.
La parte actora, en su libelo de demanda No consigo en Copia Certificada el documento fundamental de la Demanda, pues de donde se deduce el derecho de propiedad, de donde el nace el derecho de poder vender.
Es por ello que impugno tal documento de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el cual reza textualmente.
Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. (el subrayado nuestro).
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio sino son aceptadas expresamente por la otra parte.
Por todo lo antes expuesto es por lo que ello hace en un todo procedente la Cuestión previa y debe declarar CON LUGAR.
SEGUNDO: La contenida en el ordinal 06 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. EL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO.
Formalmente opongo en la presente causa el defecto de forma de la demanda, por no haber llenando en el escrito libelar los requisitos que indica en el artículo 340 ejusdem, Ordinal 4to.
El actor no indico si mi representado estaba obligado a liberar la Hipoteca y en qué momento debía hacerlo. Pues nunca estuvo claro si este se subrogaría en ella, o simplemente se constituirá una nueva hipoteca. No lo dice el Documento de Opción de Compra-Venta. Punto indispensable, pues debía señalarse una fecha. Ni tampoco lo dice el libelo de la Demanda.
TERCERO: La contenida en el ordinal 06 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. EL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO.
Formalmente opongo en la presente causa el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el escrito libelar los requisitos que indica en el artículo 340 ejusdem, ordinal 4to.
El actor no indica la fecha en que solicito el crédito Hipotecario. Este punte reviste importancia pues, se quiere demostrar ante este Juzgado que mi cliente no estaba obligado a vender en virtud a que había expirado el lapso. El Documento de Opción de Compra- Venta se protocolizo en fecha Treinta (30) de Enero del 2013 por ante la Notaría Publica, en el que la cláusula Tercera estable el tiempo de duración, el cual era de Noventa (90) días continuos mas Treinta (30) días continuos de prórroga, que empezaban a correr a partir de la fecha de autenticación del documento por ante la Notaria, Tal y como se puede evidencias del Cuaderno de Registro de Recepción de Documentos de la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda. Impugno en este acto ese Documento Privado de la prórroga de los Cuarenta y Cinco (45) días, debido a que es consignada en Copia Simple por el actor, por no tener ningún valor probatorio de Conformidad a lo que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera impugno el documento consignado por el actor identificado con la letra “D”, por la misma razón de haberlo consignado en copia simple y por supuesto carecer de valor probatorio de conformidad al Artículo 429 del C.P.C.
Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. (el subrayado nuestro).
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio sino son aceptadas expresamente por la otra parte.
CUARTA: La contenida en el ordinal 06 el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. EL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO.
Formalmente opongo en la presente causa el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el escrito libelar de los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, ordinal 4to.
El actor en el folio 7, en su escrito libelar, expone que tuvo que solicitarle a mi cliente, unos estados de cuenta, pues no indica ni donde ni en qué fecha le hizo la solicitud a mi cliente. De la misma manera en ese mismo folio afirma que llamo por teléfono a mi cliente, y tampoco señala en qué momento lo llamo ni la fecha en lo hizo, ni a través de que número y cuál fue el receptos de la llamada. También afirma que se dirigió al apartamento es cuestión porque según él, no se pudo comunicar con mi cliente. Tampoco señala en qué fecha se dirigió al apartamento. De igual forma expone en su libelo y todavía en el mismo folio 7, que le solicito a mi cliente que Cumpliera con el Contrato de Opción de Compra venta, no señala lugar ni fecha de tal solicitud. Y según el actor, también le pidió devolución del dinero dada en arras, tampoco señala lugar y fecha de tal solicitud. Ciudadano juez, como podemos observar, todos estos señalamientos de por demás imprecisos por parte del actor que lesionan el derecho a la defensa a mi representado, en el momento de contestar el fondo de la demandada.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA
En virtud a que se trata de un Procedimiento Breve, las cuestiones previas y la contestación deben realizarse en un mismo acto.
DE LOS HECHOS NEGADOS EXPRESAMENTE
PRIMERO: El demandante en su libelo pretende manera descarada argumentar que la cusa del retraso del banco en conseguirle sello de Banavih es imputable a mi representado, hecho que NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO. Ciudadano juez, está muy claro que el hecho de que la entidad Bancaria se atrasare se constituye en una Causa imputable al comprador. Pues no es en ningún caso una causa imputable a mí cliente el hecho que el Banco se atrase, muy a pesar del plazo otorgador. Antes por el contrario esto genero un perjuicio descomunal para mi representado por todo el tiempo de espera, perjuicio que probaré oportunamente y que forma parte de una demanda de Daños y Perjuicios que oportunamente presentare.
SEGUNDA: NIEGO Y RECHAZO, de manera absoluta que pueda haber CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, cuando el Documento de Opción de Compra-Venta, este ya se encontraba vencido para momento que el actor introdujo el documento Definitivo de Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro.
CAPITULO III
DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
La actora de manera temeraria estima su demanda en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) sin explicar de donde proviene.
Ha quedado fehacientemente demostrado que pretende incluir e el Cumplimiento de Contrato alegando a una menara folclórica una suma el cual no explica de donde sale dicho monto, no desglosa ni explica absolutamente nada de donde deriva dicha suma, siendo esta incierta y no determinada, al parecer es sacada al azar. Ante tal incertidumbre coloca en estado de indefensión a mi representado, al no saber a ciencia cierta de donde sale dicho monto, por lo que el actor ha debido presentar en su libelo los elementos necesarios para poder ejercer una defensa con respecto a ese punto. Tal incertidumbre hace imprecisa la defensa. De tal manera que el presente libelo no reúne los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil vigente.
En el Contrato de Opción de Compra-Venta, se pacte entre las partes y en ese momento se entrega en calidad de arras la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), que a la postre es la única cantidad que realmente ha recibido mi representado. Tal y como se consta de Documento en el mismo Documento de Opción de Compra Venta. Es por ello que RECHAZO la estimación de la Demanda, por exagerada la cuantía. En consecuencia el valor de la presente acción es de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (130.000,00).
CAPITULO IV
DECLARATORIA SIN LUGAR DE LA DEMANDADA.
Solicito muy respetuosamente al ciudadano Juez, la NULIDAD del presente procedimiento por canto de Conformidad a loa que establece el artículo 1.920 Orinal 1ero del Código Civil vigente, en el Capitulo II, Sección I ejusdem, el Documento de Opción de Compra-Venta debía ser registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario.
De los documentos que deben registrarse. Artículo 1.920: Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a formalidades del registro, deben registrarse:
1° todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad inmuebles, o de otros bienes de derechos susceptibles de hipoteca………… (el subrayado es nuestro).
El Contrato de Opción de Compra-Venta, en sí mismo y por su naturaleza es un acto traslativo de propiedad, pues de haberse cumplido los extremos de Ley, una de las partes puede exigir el cumplimiento del Contrato por ante los órganos jurisdiccionales administradores de Justicia. En el caso que nos ocupa, y siendo uno de los documentos fundamentales de la Demanda, no cumplió con la formalidad establecida en dicho artículo y en consecuencia no llena los extremos de Ley. Es por ello que solicito la Nulidad del presente Procedimiento.
DEL LEVATAMIENTO DE LA MEDIDA
Solicito a este Tribunal se sirva la medida de prohibición de enajenar y gravar al inmueble objeto de la presente causa, debido a que no están llenos los supuestos jurídicos para su decreto.
El medio de prueba exigido por la ley para su procedencia se basa en las afirmaciones de hecho explanadas en el libelo, que de por si no son prueba válida, por el contrario de una lectura del mismo se puede aprecias la confesión de la parte actora del desconocimiento, por lo que no queda configurado la presunción del derecho.
Tampoco existe el temor manifiesto que quede ilusoria la posible sentencia condenatoria y en virtud a que no existe proporcionalidad entre la verdadera cuantía y el valor del inmueble que ha sido sometida a la medida.
De igual manera solicitamos que el presente escrito contentivo de la contestación de la demanda intentada contra nuestro representado, sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho”.

Conforme los términos de la demanda y la contestación, se aprecia que las partes están contestes en que suscribieron un contrato de opción de compra venta comprometiéndose el ciudadano Carlos Alberto Quintana (demandado) a vender, y el ciudadano Armando Martínez Martínez a adquirir el inmueble señalado, por la suma de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00); que acordaron que la opción tendría una duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de firma del documento, es decir, siendo autenticado el documento el 30 de enero de 2013, los ciento veinte (120) días a que hace referencia el contrato de opción, vencían el 30 de mayo de 2013.
Resultó controvertido el hecho según el cual las partes suscribieron un documento privado, en el que supuestamente acordaron una prórroga adicional de cuarenta y cinco (45) días continuos sobre el documento de opción.
Con relación al suministro de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta (solvencias, cédula catastral, etc.) corresponde determinarse a quien correspondía tal obligación y si se dio cumplimiento a la misma.
Ahora bien, la parte actora señala en su libelo, que cumplió con las obligaciones contraídas, a saber, la cancelación de parte del precio la tramitación del crédito hipotecario y la tramitación necesaria para la protocolización del documento definitivo ante el registro correspondiente. Por su parte, la demandada sostiene que al momento en que el actor introdujo el documento ante la Oficina de Registro, el plazo pactado en la opción ya se encontraba vencido.
Así entonces resultando controvertido el hecho de la presentación del documento definitivo de venta ante el registro, por cuanto la parte actora sostiene haber dado cumplimiento a esa obligación dentro del plazo otorgado, corresponde en este caso probar el citado hecho.

MEDIOS DE PRUEBA

A) De la parte actora

Acompañados al escrito libelar

1) Cursa en los folios 20 al 23, copia certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 02, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por lo que según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte efectos probatorios en el proceso. Del mismo se evidencia que los ciudadanos Carlos Alberto Quintana y Armando Martínez Martínez, suscribieron un contrato que denominaron “OPCIÓN A COMPRA VENTA”, sobre un inmueble ubicado en el primer piso del cuerpo C8 del edificio C7C8, del Edificio apartamento distinguido con la letra y números C ocho guión veintiséis (C8-26), el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas, etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del lote “B”, Parcela Etapa 3, segunda etapa de la parcela No. 2 de la Hacienda El Ingenio, ubicada en Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda; en el referido instrumentos las partes acordaron lo siguiente:

“PRIMERA: El oferente vendedor da en opción a compra venta un inmueble de su exclusiva propiedad y el Optante Comprador se compromete a comprar el inmueble; SEGUNDA: El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON DOCE DECÍMETROS CUADRADOS (45,12Mts2), y sus dependencias se encuentran distribuidas así (…). El inmueble objeto de esta venta está libre de todo gravamen y nada adeuda por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales, ni por ningún otro concepto. TERCERA: El tiempo de duración del presente documento será de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos los cuales empiezan a regir a partir de la firma del presente documento. CUARTA: El precio de venta del inmueble es por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.460.000,00), los cuales serán cancelados como sigue: la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) recibidos el día 21 de enero de 2013 de manos de EL OPTANTE COMPRADOR en moneda de curso legal y la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) los cuales recibe en este acto EL OFERENTE VENDEDOR de manos de EL OPTANTE COMPRADOR a través de cheque No. 31137704 del Banco Banesco a su entera y cabal satisfacción, los cuales forman parte de la inicial recibida y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.330.000,00) a la fecha de la firma de la venta definitiva ante el Registro Público a que corresponda, manteniéndose el precio de la venta dentro del tiempo establecido. QUINTA: Las partes acuerdan que si por razones imputadas a EL OPTANTE COMPRADOR no se cumpliese con lo establecido en este contrato el mismo quedará disuelto de pleno derecho y sin nada a que adeudar dejando en manos de EL OFERENTE VENDEDOR la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), y si por el contrario las razones son imputadas a EL OFERENTE VENDEDOR, este devolverá la inicial recibida más cuarenta mil bolívares como justa indemnización por daños y perjuicios, quedando así este contrato resuelto de pleno derecho sin nada a que adeudar, pudiendo indistintamente EL OFERENTE VENDEDOR OFERTAR LA OPCIÓN DE VENTA a otro OPTANTE COMPRADOR (A); la entrega material del inmueble se hará el mes de julio de 2013, una vez protocolizada la firma definitiva de la venta ante el Registro Público correspondiente; SEXTA: Todos los gastos que genere la presente negociación correrán por cuenta de EL OPTANTE COMPRADOR; SÈPTIMA: Las partes acuerdan como domicilio especial la ciudad de Caracas (…)”.

2) Cursa inserto en los folios 24 al 26, en original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 07, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha y por consiguiente surte efectos probatorios en el proceso, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se evidencia la representación judicial que, de la parte actora, ejercen los abogados Irene Gamardo Medina, Helen Caracas Vargas y Eric Ramón Araujo.
3) Cursa inserto en los folios 27 al 34, copia simple de instrumento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 09 de septiembre de 2009, inserto bajo el Nº 19, protocolo primero, tomo 13. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis no fue objeto de impugnación, por lo que surte efectos probatorios en el proceso. Del mismo se evidencia que el ciudadano Jhonn Gregory Torres Zea dio en venta pura y simple al ciudadano Carlos Alberto Quintana, un inmueble constituido por un apartamento distinguido C8-26, ubicado en el piso 1 del cuerpo C8, del edificio C7C8, el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas, Etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del lote B, parcela etapa 3, segunda etapa de la parcela No. 2 de la Hacienda el Ingenio ubicada en Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda; además, se evidencia la constitución de hipoteca de primer grado sobre el bien mencionado, a favor de Banfoandes Banco Universal, C.A.
4) Cursa inserto en los folios 35 al 50, instrumento privado sin rúbrica; por consiguiente, según lo establecido en el artículo 1.368 del Código de Procedimiento Civil, no surte efectos probatorios en el proceso.
5) Cursa inserto en el folio 51, copia simple de instrumento privado. Al respecto, debe señalarse que las reproducciones fotostáticas de los instrumentos privados no surten efectos probatorios en el proceso, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, al instrumento bajo análisis no se le confiere valor probatorio.
6) Cursa inserto en el folio 52, en original, instrumento privado suscrito por los ciudadanos Carlos Alberto Quintana y Armando Martínez Martínez. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis no fue desconocido según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, surte efectos probatorios en el proceso. Del mismo se evidencia que los ciudadanos Carlos Alberto Quintana y Armando Martínez, suscribieron un contrato que denominaron “Pre reserva”, el cual no se encuentra controvertido en esta causa.

En la oportunidad de promover pruebas

1) Hizo valer el contrato de opción de compra venta celebrado entre la parte actora y el ciudadano Carlos Alberto Quintana, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2013. Al respecto, se observa que el instrumento referido ya fue valorado por esta alzada en acápites precedentes; por tanto, se dan por reproducidas en esta oportunidad dichas consideraciones.
2) Hizo valer el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora en fecha 09 de septiembre de 2009. Al respecto, se observa que el instrumento referido ya fue valorado por esta alzada en acápites precedentes; por tanto, se dan por reproducidas en esta oportunidad dichas consideraciones.
3) Promovió original de documento de compra venta y crédito hipotecario; el objeto es probar que el instrumento fue introducido a la Oficina de Registro el 8 de julio de 2013, dentro del plazo establecido por las partes. Al respecto, se observa que cursa inserto en los folios 141 al 148, instrumento privado sin rúbrica. por consiguiente, según lo establecido en el artículo 1.368 del Código de Procedimiento Civil, no surte efectos probatorios en el proceso.
4) Promovió copia simple de instrumento privado (folio 49). Al respecto, debe señalarse que las reproducciones fotostáticas de los instrumentos privados no surten efectos probatorios en el proceso, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, al instrumento bajo análisis no se le confiere valor probatorio.
5) Promovió prueba de informes a los fines de oficiar al Banco Banesco de la agencia de Boleita Norte, para que informe a este muy honorable Tribunal:
1) Que informen a este muy honorable tribunal si el crédito solicitado por el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.871.685, para la adquisición de un apartamento ubicado en el Primer (1°) piso del cuerpo C8 del Edificio C7C8, del Edificio apartamento distinguido con la letra y número C ocho guión veintiséis (C8-26) CÓDIGO CATASTRAL 02-03-11-C7C8-C826-00, el cual forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LAS LOMAS ETAPAS VIII, V y IV, el cual a su vez forma parte del lote “B”, Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela N° 2, de la denominada Hacienda El Ingenio ubicada en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, fue aprobado y fecha de la aprobación.
2) Que envíen a este Tribunal el original del contrato privado de prórroga otorgado por el vendedor, ciudadano Carlos Alberto Quintana al ciudadano Armando Martínez Martínez; este documento fue desconocido por la parte demandada.
Al respecto, se observa que la prueba de informes fue admitida según auto de fecha 04/06/2014, siendo librados los oficios respectivos en esa oportunidad. Así, cursa inserto en el folio 197, comunicación emanada del ciudadano Ramón Augusto Celis, en su carácter de Gerente de Protocolización de Banesco Banco Universal, C.A., en la que se indicó lo siguiente:

“Que el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad No. V-15.871.685, tramitó un crédito en nuestra institución para la adquisición de un apartamento ubicado en el Primer (1º) piso del cuerpo C8, del Edificio C7C8, distinguido con la letra y número C ocho guión veintiséis (C8-26), código catastral 02-03-11-C7C8-C826-00, del CONJUNTO RESIDENCIAL LAS LOMAS ETAPAS VIII, V y IV, el cual a su vez forma parte del lote “B”, parcela etapa 3, segunda etapa de la parcela Nº 2, de la denominada Hacienda El Ingenio, ubicada en Guatire, en jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Dicho crédito fue aprobado en fecha 05 de abril de 2013, igualmente informo al Tribunal que se realizó el documento definitivo de venta y fue devuelto del registro respectivo por cuanto el vendedor no había hecho la entrega del Estado de Cuenta proyectado de la hipoteca de primer grado de su inmueble y el monto que se puso en ese primer documento fue errado, posteriormente se hizo un segundo documento definitivo de compra venta, una vez que fue consignado al Banco el Estado de Cuenta proyectado de la Hipoteca de Primera Grado del inmueble, documento que también fe devuelto por el Registro por un error en el documento, que consistía en que el vendedor aparecía como casado y era de estado civil divorciado y el tercer documento demoró en presentarse al Registro por cuanto el vendedor no entregó a tiempo las solvencias requeridas por el Registro, como son la solvencia de Hidrocapital y la solvencia de Derecho de Frente. La aprobación del crédito y la entrega del documento definitivo de compra venta, fueron dentro del plazo establecido por las partes en el Contrato de Opciòn de Compra Venta y su Prórroga.
En cuanto al segundo punto, enviamos adjunto al presente, oficio original del Contrato Privado de P`rorroga otorgado por el vendedor, ciudadano CARLOS ALBERTO QUINTANA, quien es venezolano, mayor de edad, divorciado, y titular de la cédula de identidad No. V-5.121.887, firmado en fecha 18 de febrero de 2013 y el ciudadano ARMANDO MARTÍNEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad Nº V-15.871.685”.

La parte demandada aduce que el instrumento no emana de la entidad financiera Banesco Banco Universal, sino que se trata de una misiva emanada del ciudadano Ramón Augusto Celis; aunado a ello, adujo que las resultas de la prueba de informes se recibieron con posterioridad del lapso probatorio y aun así fueron apreciadas.
Ahora bien, en cuanto al cuestionamiento que hace la parte con relación a la persona de quien emana el instrumento, considera esta juzgadora que la parte demandada pudo impugnar las resultas de la prueba una vez recibidas, alegando todo lo que considerare pertinente, en este caso, cuestionar el carácter con el que actuaba el ciudadano Ramón Augusto Celis, o la información contenida en el instrumento, tras lo cual –considera esta juzgadora- lo cónsono era que el juez de la causa, en atención al debido proceso, derecho a la defensa y derecho a la prueba, una vez formulada la impugnación- abriera una incidencia (de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil) a los fines de dilucidar la impugnación planteada.
No obstante, se aprecia que las resultas de la prueba de informes se recibieron el 25 de julio de 2014 (folio 196), y la sentencia fue dictada el 20 de octubre de 2014, sin que se desprenda que la parte demandada efectuara ninguna observación o impugnación respecto a la prueba de informes; por consiguiente, estima esta juzgadora que era esa la oportunidad para cuestionar las resultas y no en segunda instancia, como pretende la parte demandada.
Además, alegó la parte demandada que las resultas se recibieron con posterioridad al vencimiento del lapso probatorio y aun así fueron apreciadas; al respecto, resulta oportuno hacer mención al criterio emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 774 del 10 de junio de 2006, y en el que se señaló que las pruebas que requieren mayor tiempo para su evacuación y que sean recibidas de forma extemporánea, deben ser apreciadas; la Sala de Casación Civil en la sentencia señalada indicó:

“(…) esta Sala de Casación Civil estima que existen medios de prueba que dada su naturaleza no permiten su evacuación dentro del lapso establecido para ello. Por esa razón, esta Sala cree oportuno señalar que en los casos en los que la evacuación de la prueba se extienda más allá del lapso que establece la ley, esta debe ser igualmente apreciada en conformidad con principios y normas constitucionales que rigen el proceso. En efecto, las pruebas de experticias, inspecciones judiciales, las declaraciones de testigos, la reproducción judicial, la exhibición de documentos, entre otros, generalmente su evacuación sobrepasa el lapso concedido para ello, pero en aras de una justicia efectiva éstas deben ser incorporadas en el proceso, y el juez deberá apreciarlas como pruebas regularmente promovidas y evacuadas, pues la brevedad de los lapsos no es una razón contundente para que el juez desestime la prueba, y con ello lesione el derecho a la defensa, que tienen las partes de demostrar sus alegatos”.

De esta forma, visto que la parte no impugnó las resultas de la prueba de informes una vez recibidas por el tribunal de la causa, y siendo que la recepción de las resultas una vez precluido el lapso probatorio no implica su desestimación, esta juzgadora confiere pleno valor a la prueba de informes. De la misma se desprende que el ciudadano Armando Martínez Martínez sí solicitó un crédito para la adquisición del bien inmueble sobre el que recae el contrato de opción; que dicho crédito fue aprobado el 05 de abril de 2013. Sin embargo de esta prueba no se evidencia la fecha en que fue presentado el documento definitivo de venta ante la oficina de registro.
Por otra parte, se observa que adjunto a la comunicación antes transcrita, se consignó en original, instrumento autenticado en fecha 30 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento cursa inserto en el expediente en copia certificada y ya fue objeto de valoración en acápites precedentes.
También, fue consignado en original, instrumento privado suscrito entre Carlos Alberto Quintana y Armando Martínez; observando esta alzada que el instrumento fue desconocido por la apoderada judicial del ciudadano Carlos Alberto Quintana; siendo promovida prueba de cotejo por la representación judicial del ciudadano Armando Martínez, punto que será resuelto en párrafo siguiente.
6) Promovió prueba de cotejo con el objeto de probar que son ciertas las firmas que aparecen en el original del contrato privado de prórroga otorgado por el vendedor, Carlos Alberto Quintana, al ciudadano Armando Martínez Martínez; en tal sentido, señalan como documento indubitado el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 30/01/2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto, se observa que el tribunal de la causa negó la prueba de cotejo según auto de fecha 11/06/2014 (folio 168); auto contra el cual la parte actora ejerció recurso de apelación, siendo declarado éste con lugar por decisión de fecha 15/10/2014, proferida por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. No obstante, la parte actora en fecha 28 de octubre de 2014, desistió de la prueba de cotejo, siendo homologado el mismo en fecha 05/11/2014, por el referido Juzgado Superior Octavo. En virtud de lo expuesto, no existe elemento sobre el cual pronunciarse.

B) De la parte demandada

Acompañados al escrito de contestación a la demanda
1) Cursa inserto en los folios 124 al 126, en original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente surte efectos probatorios en el proceso según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la representación judicial que, de la parte demandada, ejerce la abogado Iliana Palacio García.

En la oportunidad de promover pruebas
La parte demandada no promovió medios probatorios.

PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Antes de entrar a conocer el fondo de la pretensión, considera esta juzgadora necesario pronunciarse respecto impugnación de la estimación de la cuantía en la presente causa.
Ahora bien, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva (…)”.

Con relación a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableciendo lo siguiente:

“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil).

Conforme el criterio, anteriormente citado, en el presente caso correspondía a la parte demandada que impugnó la cuantía por exagerada, aportar elementos de prueba que fundamentaran su rechazo.
No obstante se verifica en el caso sub examine que, adujo la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su impugnación que en el libelo no se explica de dónde deriva la suma estimada, no obstante no aporta ningún elemento probatorio que permita llegar a la convicción de que efectivamente se ha exagerado la estimación de la cuantía por parte de la actora, en consecuencia resulta forzoso para esta Juzgadora desechar tal impugnación y así se decide.
MOTIVACIÓN

El presente juicio inició mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano Armando Martínez Martínez contra el ciudadano Carlos Alberto Quintana.
Así, de los alegatos expuestos por las partes, se observa que ambas reconocen la existencia de un contrato de opción de compra venta; en tal sentido, siendo que el contrato de opción de compra venta es bilateral, por cuanto ambas partes asumieron obligaciones recíprocamente; es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:

“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Conforme a la norma antes transcrita, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber: (1) es necesario que se trate de un contrato bilateral; (2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, el contrato de opción de compra venta constituye uno de los contratos conocidos doctrinariamente como contratos preparatorios, así lo ilustra el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. (…) La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato”.
En este sentido, en el contrato de opción de compra venta una de las partes (promitente) efectúa una oferta, la cual será irrevocable, y se establece un lapso para que la otra parte (optante) manifieste su voluntad de aceptar la oferta o no, transcurrido el cual si las partes no suscribieron el contrato definitivo de venta (sea cual fuere la causa) el promitente se considera libre de disponer del bien.
En virtud de ello, considera esta juzgadora que el contrato de opción no debe someterse a la formalidad del registro según lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil, toda vez que, el contrato de opción no implica la transmisión de la propiedad, como erróneamente afirma la parte demandada; de esta forma se desestima el alegato esgrimido por la parte accionada referido a la falta de registro del contrato de opción.
Ahora bien, como antes de indicó, las partes están contestes en que suscribieron un contrato de opción de compra venta, el cual, según se desprende de autos, fue autenticado en fecha 30 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 02, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho contrato de opción de compra venta tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el primer piso del cuerpo C8 del edificio C7C8, del Edificio apartamento distinguido con la letra y números C ocho guión veintiséis (C8-26), el cual forma parte del conjunto residencial Las Lomas, etapas VIII, V y IV, el cual forma parte del lote “B”, Parcela Etapa 3, segunda etapa de la parcela No. 2 de la Hacienda El Ingenio, ubicada en Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda; comprometiéndose el ciudadano Carlos Alberto Quintana (demandado) a vender, y el ciudadano Armando Martínez Martínez a adquirir el inmueble señalado, por la suma de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00).
Además, se observa que las partes acordaron que la opción tendría una duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del documento, es decir, siendo autenticado el documento el 30 de enero de 2013, los ciento veinte (120) días a que hace referencia el contrato de opción, vencían el 30 de mayo de 2013 sosteniendo la parte actora que cumplió con su obligaciones y que el documento de venta fue presentado dentro del plazo para su registro; lo que fue contradicho por el vendedor.
Según lo expuesto por el demandante en su libelo, se desprende que la redacción del documento la efectuó la sociedad mercantil Banesco Banco Universal (institución ante la que el accionante tramitó un crédito hipotecario), lo cual resulta cónsono con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (G.O. Nº 38.756, del 28 de agosto de 2007), el cual le fue entregado al actor. Luego, afirma la parte actora que el demandado –antes del vencimiento del plazo convenido- no le proporcionó los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta (solvencias, cédula catastral, etc.) y se negó a efectuar la venta, por lo que el documento no pudo ser introducido al registro.
Por su parte, la demandada alegó que el plazo acordado entre las partes en el contrato de opción había fenecido al momento en que el actor introdujo el documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.
Así, se tiene que las partes coinciden en que el documento de venta fue redactado por la entidad bancaria, fue entregado al actor, quien debía presentarlo ante la oficina de registro. También se observa que resultó un hecho controvertido la presentación o no del documento definitivo de venta ante la oficina de registro, toda vez que el actor adujo la imposibilidad de introducirlo en el registro (vista la falta de consignación de los recaudos necesarios), y la parte demandada alegó que el actor sí introdujo el documento definitivo de venta pero una vez fenecido el lapso pautado en el contrato de opción.
Así entonces, en el caso bajo análisis habiendo resultado controvertido el hecho de la presentación del documento definitivo de venta ante el registro, correspondía a la parte actora probar que dio cumplimiento a esa obligación dentro del plazo otorgado dado que la misma aduce que cumplió sus obligaciones.
Con relación a los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta (solvencias, cédula catastral, etc.) debía determinarse a quién correspondía tal obligación y si se dio cumplimiento a la misma.
Por otra parte, se aprecia de las actas que los contratantes acordaron que correspondería al optante comprador el pago de los gastos que se generaran por concepto de la negociación; ello según lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se solicita. Así, todos los gastos que se originaran en virtud de la realización de la futura venta, serían pagados por el ciudadano Armando Martínez Martínez; sin embargo, nada se estipuló respecto a quién correspondía la redacción del documento definitivo de venta, su presentación en la Oficina de Registro y la consignación de los recaudos necesarios para su protocolización; en tal sentido, de los dichos de las partes se colige que ambas están de acuerdo en que la entidad bancaria redactó el documento y el mismo sería presentado por el accionante dentro del lapso pautado en el contrato.
En tal sentido, cabe aquí señalar que si bien resulta claro el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta (120 días), se observa que resultó controvertido el hecho según el cual las partes suscribieron un documento privado, en el que supuestamente acordaron una prórroga adicional de cuarenta y cinco (45) días continuos sobre el documento de opción. Al respecto, se aprecia que cursa inserto en los autos dicho contrato de prórroga en original (folio 203) el cual fue desconocido por la parte demandada, siendo promovida la prueba de cotejo por el accionante, sin embargo, con posterioridad, la parte accionante desistió del cotejo, razón por la que dicho instrumento no surte efectos probatorios en este juicio, dejándose establecido que el lapso de la opción era de ciento veinte (120) días.
Por otra parte, en cuanto a la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta, siendo que la parte actora alegó que el vendedor no los entregó y visto que éste no alegó un hecho modificativo al respecto, correspondía al accionado probar que sí los proporcionó; no obstante, en este caso resulta evidente la débil actividad probatoria de la parte demandada; no resultando entonces probado que la demandada hubiera suministrado al accionante los recaudos pertinentes.
Ahora, con relación a la carga que tenia la parte actora de probar que ella sí dio cumplimiento a sus obligaciones y que por ello demanda el cumplimiento de la vendedora; se aprecia que la actora promovió prueba informativa observándose al respecto que de la prueba de informes requerida a Banesco Banco Universal, se desprende como antes se dijo, que el ciudadano Armando Martínez Martínez sí solicitó un crédito para la adquisición del bien inmueble sobre el que recae el contrato de opción y que dicho crédito fue aprobado el 05 de abril de 2013. Sin embargo de esta prueba no se evidencia la fecha en que fue presentado el documento definitivo de venta ante el registro por parte de la institución bancaria o por parte del comprador; en razón de lo cual no puede determinarse con certeza si en efecto la actora cumplió con su obligación dentro del lapso de ciento veinte (120) días establecidos en el contrato para que cada parte cumpliera con sus obligaciones.
En consecuencia, teniendo entonces claro que la vigencia del contrato de opción se extendía hasta el 30 de mayo de 2013; que la entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario en fecha 05 de abril de 2013; no obstante al no poder establecerse con certeza si en efecto la actora cumplió con la obligación de presentar el documento definitivo de venta ante el registro dentro del lapso de ciento veinte (120) días establecidos en el contrato; al no darse por probado que el demandante sí dio cumplimiento al contrato; la demanda de cumplimiento, conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil no puede declararse con lugar. Así se decide.
En consideración a los motivos de hecho y de derecho señalados, es forzoso para esta juzgadora concluir que la acción incoada no puede prosperar por lo que debe declararse sin lugar. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: la NULIDAD de la sentencia recurrida, proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de octubre de 2014, en el juicio que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano Armando Martínez Martínez contra el ciudadano Carlos Alberto Quintana.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoara el ciudadano Armando Martínez Martínez contra el ciudadano Carlos Alberto Quintana.
TERCERO: Al haberse declarado la nulidad del fallo recurrido no se condena en costas del recurso. Se condena en costas del juicio a la parte actora al haberse declarado sin lugar la demanda incoada, según lo dispuesto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión no se dictó dentro de la oportunidad legal correspondiente, es necesaria la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ.

En esta misma fecha tres (03) de marzo de 2015, siendo las 3:15 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ

RDSG/GS
Exp. N° AP71-R-2015-00077