REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 4 de marzo de 2015
204º y 156º
EXPEDIENTE Nº: 14.406
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: MARÍA ANTONIETA SERRANO DE GARCÉS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.682.704
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: HONNY ALEXANDER CLAVO DIAZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 156.180
DEMANDADO: ALEJANDRO ALFONZO RAMOS DURÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.029.589
APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDADO: TANIA ROSALES DE LEDEZMA y DALILA REA PALENCIA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.984 y 34.935 respectivamente
Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bejuma, Montalbán y Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declara con lugar la demanda de desalojo interpuesta.
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Alega la parte actora, que en febrero de 2012 dio en arrendamiento al demandado en forma verbal un inmueble ubicado en residencias doña Eudosia, segunda planta, Nº A-22, entrada A, avenida Sucre del municipio Bejuma del estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos: norte: avenida sucre; sur; escaleras y cuarto de servicio del apartamento A-13, este: fachada este del edificio y oeste: apartamento A-11, acordando un canon de arrendamiento de dos mil bolívares mensuales y que adeuda los cánones de arrendamiento de mayo a diciembre de 2012, enero a diciembre de 2013 y enero de 2014.
Que además, el arrendatario ha hecho modificaciones al inmueble sin su consentimiento.
Demanda el desalojo y en consecuencia solicita la restitución del inmueble descrito y se le pague la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) por los cánones de arrendamiento de mayo a diciembre de 2012, enero a diciembre de 2013 y enero de 2014, a razón de dos mil bolívares cada mes.
Estima la demanda en la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00)
Por su parte, el demandado opuso la cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al defecto de forma y la cuestión prejudicial, las cuales fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de Municipio mediante sentencia firme fechada el 6 de octubre de 2014. Igualmente, el demandado propuso reconvención en contra del demandante que fue declarada inadmisible por el Tribunal de Municipio mediante sentencia firme fechada el 10 de julio de 2014, por consiguiente, sobre esos aspectos no se hará pronunciamiento alguno en la presente sentencia por estar resueltos por decisiones definitivamente firmes.
Alega la falta de cualidad de la demandante para sostener el presente juicio por cuanto la condición de propietaria que se atribuye no es tal, ya que sobre el inmueble pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar.
Reconoce como cierto que la demandante le dio en arrendamiento el inmueble descrito en el libelo por medio de un contrato verbal con un canon de dos mil bolívares mensuales.
Contradice que adeude los meses de junio a diciembre de 2012, enero a diciembre de 2013 y enero de 2014, ya que cuando se inició la relación arrendaticia la demandante le hizo saber que el inmueble tenía mucho tiempo solo, cerrado y que había que hacerle reparaciones mayores y que lo autorizaba para que las hiciera, por lo que invirtió ciento ochenta mil bolívares en compra de materiales y mano de obra, por lo que considera que no está incurso en mora a tenor del artículo 37 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, al haber compensación del monto invertido que cubre cuarenta y un cuotas.
Afirma que la arrendadora no cumplió con el artículo 68 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, relativo a la apertura de la cuenta para el pago del canon de arrendamiento.
Para decidir se observa:
Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscripto a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
La parte demandada logra demostrar con la copia fotostática simple del documento público que cursa al folio 76 de la primera pieza del expediente, que no fue impugnada y se valora en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, que sobre el inmueble objeto de litigio pesaba una medida de embargo ejecutivo que fue comunicada mediante oficio al Registro Subalterno correspondiente el 4 de julio de 2003, lo que fue corroborado con la prueba de informes igualmente promovida por el demandado, cuya evacuación consta al folio 25 de la segunda pieza del expediente con la respuesta ofrecida por la Oficina de Registro Público del Municipio Bejuma del Estado Carabobo. No obstante, la demandante al folio 111 de la primera pieza del expediente produce copia fotostática simple de instrumento público que no fue impugnada y al folio 138 de la primera pieza del expediente produce copia certificada de instrumento público, que se valoran en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el 5 de noviembre de 2012 se le hizo saber a la depositaria judicial que se acordó suspender la medida de embargo que pesaban sobre los bienes inmuebles de la hoy demandante y se ratificó el oficio donde se decretó la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pasaba sobre el inmueble objeto del presente litigio, lo que irremediablemente nos conduce a la conclusión que la parte demandada no logra demostrar que la demandante no sea la propietaria y arrendadora del inmueble, por lo que la defensa perentoria de falta de cualidad no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.
La existencia de la relación arrendaticia mediante contrato verbal fue un hecho no controvertido por lo que queda excluido del debate probatorio y si bien es cierto, que el artículo 46 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda prevé que el arrendatario tiene derecho a que se elabora un contrato escrito como argumenta el demandado el cual no consta en los autos, la sanción para el eventual incumplimiento de esta obligación no es que no se pueda interponer la demanda o que se considere inexistente la relación arrendaticia, sino la imposición de una multa prevista en el ordinal 9º del artículo 141 ejusdem, sanción cuya imposición en todo caso no corresponde a este Tribunal Superior imponer por carecer de jurisdicción para ello.
En otro orden de ideas, el demandado por una parte alega que la arrendadora no cumplió con el artículo 68 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, relativo a la apertura de la cuenta para el pago del canon de arrendamiento, pero por otra parte contradice que adeude los meses de junio a diciembre de 2012, enero a diciembre de 2013 y enero de 2014, ya que cuando se inició la relación arrendaticia la demandante le hizo saber que el inmueble tenía mucho tiempo solo, cerrado y que había que hacerle reparaciones mayores y que lo autorizaba para que las hiciera, por lo que invirtió ciento ochenta mil bolívares en compra de materiales y mano de obra, por lo que considera que no está incurso en mora a tenor del artículo 37 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, al haber compensación del monto invertido que cubre cuarenta y un cuotas, por lo que invirtió la carga de la prueba, recayendo sobre la parte demandada la obligación de demostrar la realización de las reparaciones mayores, el monto pagado, así como el cumplimiento de las notificaciones a que se contrae el referido artículo 37.
Al efecto, el demandado promovió a los folios 84 al 93 de la primera pieza del expediente, instrumentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio, siendo que los mismos requerían ratificación testimonial a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
La instrumental que cursa al folio 84 de la primera pieza del expediente, fue suscrita por el ciudadano MARCOS OSORIO, quien a pesar de haber sido promovido como testigo no compareció a rendir declaración, por lo que la referida instrumental no puede ser valorada.
La instrumental que cursa al folio 86 de la primera pieza del expediente, fue suscrita por el ciudadano YORGUIN MARTÍNEZ, quien fue promovido como testigo y compareció a declarar el día 17 de diciembre de 2014 según consta al folio 69 de la segunda pieza del expediente, observando este Tribunal Superior que se cumplieron las formalidades de Ley, sin embargo el testigo en su deposición no ratifica la instrumental bajo análisis, sumado a ello, fue impreciso y contradictorio en sus repuestas, ya que por una parte señala que el tiempo utilizado para las mejoras fue de dos meses y medio, a la segunda repregunta y luego señala que inició en abril de 2012 y no recuerda cuando terminó, a la cuarta repregunta, lo que resulta inexplicable porque si sabe la fecha de inició y el tiempo que duró la obra no se entiende como no recuerda la fecha de culminación, por lo que su declaración no merece credibilidad y es desechada del proceso y por vía de consecuencia igual suerte corre la instrumental que cursa al folio 86 de la primera pieza del expediente.
Las instrumentales que cursan a los folios 87 al 92 de la primera pieza del expediente fueron suscritas por terceras personas cuya identidad no aparece y no fueron promovidas como testigos, por lo que no arrojan valor probatorio alguno.
Al folio 93 cursan dos instrumentales suscritas por el ciudadano JUAN AULAR, quien a pesar de haber sido promovido como testigo no compareció a rendir declaración, por lo que la referida instrumental no puede ser valorada.
Finalmente, el demandado promovió las testimoniales de LEIVY CHIRINOS, YUKENCY ACEVEDO, BEATRIZ GUEDEZ y DILIA NUÑEZ, siendo que en los autos no consta la declaración de YUKENCY ACEVEDO, por lo que nada tiene que valorar este juzgador respecto a esta testigo.
Al folio 60 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración de LEIVY CHIRINOS rendida el 17 de diciembre de 2014, observando esta alzada que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que el demandado le había comentado que la demandante le había alquilado el apartamento; a la segunda pregunta, y que le consta la negociación de opción a compra porque el demandado se lo dijo, a la segunda repregunta.
La declaración de la ciudadana LEIVY CHIRINOS no inspira confianza en este sentenciador porque el conocimiento que dice tener de los hechos proviene de comentarios que le realizó el propio demandado que la promovió como testigo por lo que su deposición no es valorada.
Al folio 64 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración de BEATRIZ GUEDEZ rendida el 17 de diciembre de 2014, observando esta alzada que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que el precio era de trescientos mil bolívares y la forma de pago en partes, a la tercera pregunta, y que no estuvo presente en la negociación de opción de compraventa, a la primera repregunta.
De no estar presente en la supuesta negociación como afirma la testigo BEATRIZ GUEDEZ, la única forma de que tuviera conocimiento de los hechos es por referencias por lo que su declaración no ofrece credibilidad.
Al folio 66 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración de DILIA NUÑEZ rendida el 17 de diciembre de 2014, observando esta alzada que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto declarando la testigo que la autorización fue dada en el apartamento pero no recuerda la fecha, a la segunda repregunta.
La testigo DILIA NUÑEZ brinda respuestas vagas e imprecisas al no señalar la fecha de los hechos sobre les cuales declara por lo que la misma no será apreciada.
Como corolario queda que el demandado no logra demostrar la realización de las reparaciones mayores, el monto pagado, así como tampoco el cumplimiento de las notificaciones a que se contrae el referido artículo 37 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, respecto a que las reparaciones mayores se llevarían a cabo, resultando concluyente que la compensación opuesta por el demandado no es procedente y habiendo quedado como un hecho no controvertido la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento de dos mil bolívares mensuales, habida cuenta que los meses de arrendamiento cuyo cumplimiento no consta en autos superan los cuatro meses, es irremediable declarar procedente la pretensión de desalojo conforme al ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, así como procedente la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, y el mes de enero de 2014, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definivita del inmueble, a razón de dos mil bolívares (bs. 2.000,00) cada mes. ASÍ SE DECIDE.
II
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano ALEJANDRO ALFONZO RAMOS DURÁN; SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 15 de enero de 2015 por el Juzgado Primero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Bejuma, Montalbán Y Miranda De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, la cual declara CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana MARÍA ANTONIETA SERRANO DE GARCÉS contra el ciudadano ALEJANDRO ALFONZO RAMOS DURÁN; ORDENA la entrega del inmueble ubicado en residencias doña Eudosia, segunda planta, Nº A-22, entrada A, avenida Sucre del municipio Bejuma del estado Carabobo, comprendido dentro de los siguientes linderos: norte: avenida Sucre; sur; escaleras y cuarto de servicio del apartamento A-13, este: fachada este del edificio y oeste: apartamento A-11, libre de personas y cosas; y CONDENA al demandado a pagar a la demandante los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, y el mes de enero de 2014, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada mes.
Por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, se condena en costas procesales a la parte demandada en atención al artículo 281 del Código
de Procedimiento Civil.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los cuatro (4) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Año 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:30 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 14.406
JAMP/NRR.-
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