TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ y MARÍA ELENA MOSQUERA, venezolanas, casada la primera y divorciada la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-627.484 y V-2.069.399, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS SÁNCHEZ CACHEIRO, GABRIELA PAOLI CARÍAS, IVETTE DE VALDÉS GARCÍA-SAN MIGUEL, MARÍA TERESA MENDOZA DÍAZ, MARÍA GABRIELA PIÑANGO, REINALDO DI FINO TAHHAN, MARÍA EUGENIA OLIVERO, JAVIER AGUSTI POZUELOS y DESIREE PONTES TEIXEIRA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.832, 13.035, 22.663, 108.340, 124.870, 31.449, 110.199, 48.313 y 138.131, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de Febrero de 1999, bajo el Nº 47, Tomo 42-A-Sgdo, representada por su Gerente, ciudadano CARLOS ENRIQUE LÓPEZ MERCHÁN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.106.230.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.542.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXP Nº: AC71-R-2011-000007

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Suben las actuaciones en esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 31.01.2011, por el abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., contra la sentencia de fecha 04.11.2010, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “(…) Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez y María Elena Mosquera contra Sociedad Mercantil Acero Colaborante, A.C.(…)”.-
Cumplida la insaculación de ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, que por auto de fecha 28.02.2011, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente al mismo.
El 02.03.2011, la representación judicial de la sociedad mercantil Acero Colaborante, A.C., C.A., presenta escrito de fundamentos de la apelación ejercida.
En fecha 21.03.2011, la Juez de este Despacho Dra. Indira Paris Bruni se avoca al conocimiento de la presente causa.
Por auto del 20.05.2011, suspende temporalmente la causa hasta que haya constancia en autos de haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento que resulte idóneo en este caso, según lo descrito en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas..
En escrito del 07.11.2014, la representación judicial de la parte actora, solicita se reanude la causa en el estado en que se encontraba al momento de la suspensión. Por auto del 12.11.2014 se reanuda la causa en el estado en que se encontraba para el momento de la suspensión y se ordena la notificación de las partes.
Éste Tribunal Superior pasa a decidir el presente caso, con arreglo a las siguientes consideraciones:

II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoaran en fecha 21.07.2006, los abogados Carlos Sánchez Cacheiro, Gabriel Paoli Carías, Ivette de Valdés y María Mendoza Díaz, actuando en su condición de apoderados judiciales de las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ y MARÍA ELENA MOSQUERA, contra la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 04.08.2006 (f.36), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demanda para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la parte demandada, el 07.03.2007 comparece la abogada María Mendoza Díaz, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y solicita se le designe defensor ad-litem a la parte demandada.
Mediante auto del 19.07.2010, el Tribunal de la causa designa a la abogada Claudia Acevedo como defensora judicial de la parte demandada, y el 29.03.2007 acepta y jura cumplir fiel y cabalmente con el cargo.
En fecha 03.04.2007, el abogado José Quintero Contreras, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Acero Colaborante, AC., se da por citado. El 10.04.2007, da contestación a la demanda y reconviene en el mismo escrito.
Por auto del 25.04.2007, el juzgado de la causa admite la reconvención y fija el segundo día de despacho siguiente para la contestación a la reconvención.
El 27.04.2007, la abogada María Mendoza Díaz en su carácter de apoderada de la parte actora consigna escrito de contestación a la reconvención.
En fechas 07.05.2007 (f.106 al 133) y el 09.05.2007 (f.134 al 139), los apoderados judiciales de ambas partes consignan sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
El 04.11.2010 (f.180 al 186), el Tribunal a-quo dictó sentencia mediante la cual declaró: “(…) Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez y María Elena Mosquera contra Sociedad Mercantil Acero Colaborante, A.C. (…)”
En fecha 31.01.2011 (f.209), el abogado ALFREDO QUINTERO CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandado, Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE AC, C.A, contra la sentencia de fecha 04.11.2010. El 06.08.2014, el Juzgado de la causa oye la apelación, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.
a) Alegatos de los Accionantes.
“En fecha 23 de junio de 2003, nuestras mandantes dan en arrendamiento a la sociedad mercantil Acero Colaborante A.C, C.A., un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Trafalgar, de la calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao, mediante contrato de arrendamiento (sic) autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, numero 43, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría”.

“En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en referencia, se establece que el mismo, es un contrato a tiempo determinado pero podrá prorrogarse automáticamente por periodos iguales y consecutivos a menos que alguna de las partes le notifique a la otra su intención de NO Prorrogar el contrato, por lo menos con 30 días de anticipación “al final del plazo o de cada renovación anual”. Y en la misma cláusula se establece la obligación de la arrendataria de hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, al manifestar que “al vencimiento del plazo o de cualesquiera de sus prórrogas el arrendatario, deberá entregar el inmueble objeto de este contrato completamente desocupado, libre de bienes y personas”.

“En fecha 24 de mayo de 2005, por medio de una comunicación que se anexo marcada “C” y que fuera suscrita y en consecuencia la misma evidencia haber sido reciba por el ciudadano Carlos Enrique López Merchán (sic) director de la sociedad mercantil Acero Colaborante A.C, C.A., le fue informado a la arrendataria lo siguiente:
La voluntad de las arrendadoras de no renovar el contrato de arrendamiento;
El derecho de la arrendataria de permanecer en el inmueble arrendado bajo el régimen de prórroga legal que prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38;
La voluntad de las arrendadoras de vender el inmueble;
Que el precio de venta del inmueble arrendado es la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00);
Que el plazo para manifestar la aceptación de la oferta era de 15 días calendarios consecutivos a esta comunicación, en conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario;
La forma como el arrendatario podría pagar el precio: de contado, a 90 días o mediante la tramitación de un crédito.
Que el resto de las condiciones serían las establecidas en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios”.

“La mencionada comunicación no obtuvo respuesta alguna y en consecuencia, nuestras mandantes en fecha 18 de noviembre de 2005, emiten una nueva comunicación (sic) dirigida al representante de la sociedad mercantil Acero Colaborante A.C, C.A., el ciudadano Carlos López M., antes identificado, quien la suscribiera en señal de haberla recibido, notificándole nuevamente la voluntad de no renovar el contrato y el ofrecimiento en venta del inmueble con el precio y forma de pago del mismo (...)”.

“(…) para el momento de la primera notificación, es decir para la fecha de 24 de mayo de 2005, faltaban 19 días y un mes para el vencimiento del referido contrato de arrendamiento, cumpliéndose así en fecha 30 de junio de 2005, dos años desde la firma del contrato, quedando de manera clara e incuestionablemente demostrado que la sociedad mercantil Acero Colaborante A.C, C.A., a partir del 30 de junio de 2005 se encontraba haciendo uso de la prórroga legal, la cual en conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la faculta para ocupar el inmueble por un lapso máximo de un año, el cual se hubo cumplido íntegramente en fecha 30 de junio del 2006”.

“(…) una vez más, no se obtuvo respuesta oportuna de la arrendataria, pero tal y como se evidencia de las comunicaciones reseñadas, ésta fue oportuna, adecuada y eficazmente notificada de la voluntad de las arrendadoras de No Prorrogar o No renovar el contrato de arrendamiento y de su voluntad de vender dicho inmueble, posteriormente, en fecha 04 de mayo de 2006, faltando casi dos meses para el cumplimiento íntegro del año correspondiente a la referida prórroga legal, nuestras representadas emiten una nueva comunicación (sic), dirigida al representante legal de la arrendataria, quien la recibe y suscribe en señal de recibo, donde además de ratificar lo manifestado en las comunicaciones antes mencionadas, se le insta a que entregue el inmueble objeto de arrendamiento en fecha 30 de junio de 2006, fecha ésta última que corresponde al último día de la prórroga legal.

“No habiendo obtenido ninguna respuesta de la arrendataria y habiéndose cumplido los extremos exigidos por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para que la arrendataria proceda a la entrega legal del inmueble, es que procedemos facultados por el artículo 39 eiusdem a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la obligación de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado debido a que se ha cumplido y vencido como fuera, el plazo correspondiente a la prórroga legal concedida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 para la desocupación y entrega del inmueble arrendado; y así lo solicitamos sea declarado por este Tribunal”.

Por las razones de hecho y los fundamentos de derecho aquí expuesto, es que solicitamos a este honorable Tribunal que:
Admita y sustancie la presente demanda, conforme a derecho por no ser contraria al mismo, al orden público ni las buenas costumbres, declarándola con lugar en todas y cada una de sus partes.
Ordene a la sociedad mercantil Acero Colaborante A.C, C.A., dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia entregue a las arrendadoras el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 4, ubicado en el piso 1 del edificio Trafalgar, situado en la calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que fuera entregado con todos los muebles que constan en el video y que se enumeraron en el punto 14 del Título “Del Derecho” de este escrito libelar, toda vez que ha finalizado el plazo de vigencia de dicho contrato (…)”

b) Alegatos formulados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.
“La demandada, negó, rechazo, contradijo y se opuso en su totalidad por ser inciertos en sus términos, alegatos y fundamentos, salvo lo referido al reconocimiento expreso del estatus de su representado como poseedor pacífico, notorio, público, continuo e ininterrumpido y con ánimo de dueño del bien sobre el cual se intenta ejercer acción reivindicatoria”.

“En la oportunidad legal, para dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada manifestó que era cierto que su representada celebró el contrato de arrendamiento con las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ Y MARÍA ELENA MOSQUERA; que es cierto que en fecha 24 de mayo de 2005, fue notificado mediante comunicación de la no se renovaría el contrato, en virtud de que iban a poner en venta el inmueble ofreciéndole la opción”.

”Manifestaron que su representado sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo, para requerir un plazo para tramitar un préstamo, solicitándole los documentos necesarios, tales como documento de propiedad, condominio, gravámenes y solvencias, acorado prorroga de seis meses para los tramites necesarios; asimismo manifiestan que en fecha 06 de diciembre de 2005, las demandantes remiten nueva comunicación participándole la intención de vender y ratificándole el ofrecimiento de venta, y ellos le solicitaron nuevamente una prorroga de seis meses pero que en ese lapsos tampoco entregaron los documentos para la tramitación del crédito”.

“Alegaron que antes del vencimiento del plazo concedido verbalmente por las arrendatarias, mediante comunicación de fecha 20 de Mayo de 2006 y recibida en fecha 26 de Mayo de 2006, le solicité una prorroga de noventa días para concretar la negociación, pero que su representado obtuvo respuesta en fecha 29 de Mayo de 2006 en la cual le manifiestan la imposibilidad de conceder la prorroga para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero no manifestó nada sobre las prorrogadas verbales que le fueron concedidas a su representada, ni sobre la prorroga solicitada”.

“Sostienen que su representada estuvo solvente con el pago del canon de arrendamiento, el cual le depositaba dentro del lapso correspondiente en la cuenta corriente signada con el Número 1010725157 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ hasta el 01 de Julio de 2006, fecha en que su representada se encontró que la cuenta había sido cancelada y procedió a consignar los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción”.

“Por último solicitó que la demanda sea declara sin lugar en la definitiva por no ser ciertos los hechos y circunstancia indicadas en el escrito libelar”.

*DE LA RECONVENCIÓN

“En el acto de la contestación a la demanda la representación de la parte demandada, formuló Reconvención contra las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ y MARÍA ELENA MOSQUERA, parte actora en la presente acción, por cumplimiento de la preferencia ofertiva; indicando entre otras cosas que en fecha 04 de Mayo de 2006, las arrendadoras mediante comunicación le ratifican el ofrecimiento de venta antes del vencimiento de la prorroga concedida verbalmente y que luego de varias conversaciones aceptó el ofrecimiento de venta que le hiciere la arrendadora y que en fecha 20 de Mayo de 2006 mediante comunicación recibida por el ciudadano LUÍS MARTÍNEZ cónyuge de la ciudadana MOSQUERA DE MARTÍNEZ, se le solicitaba una prorroga de noventa (90) días para poder concretar la negociación, en virtud que su representada requería de ese tiempo para la tramitación de un préstamo para el pago requerido, porque no disponía en el momento el capital para llevar a cabo la transacción aunado a que durante el tiempo de la prórroga nunca le fue suministrada ninguna documentación para la tramitación del crédito”.

“Arguyen que a la aceptación de la venta y solicitud de prorroga de fecha 20 de Mayo de 2006 y recibida el 26 de Mayo del mismo mes y año, su representada solo recibió una comunicación de fecha 29 de Mayo de 2006, donde se le manifestaba la imposibilidad de conceder la prorroga para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero nada se le manifestó sobre las prórrogas que le fueron concedidas, ni sobre la prórroga solicitada para concretar la negociación de compra”.

“Concluye manifestando que su representado reconviene para que los actores-reconvenidos convengan o sean condenados a que se le reconozca su derecho a preferencia que posee en su condición de arrendatario del inmueble objeto de marras y solicitó se citara a las co-demandantes, a fin que absolvieran posiciones juradas; asimismo requirió medida de prohibición de enajenar y gravar.
Finalmente estimó la reconvención en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00)”.

“Por su parte en la oportunidad procesal respectiva la representación actora dio contestación a la reconvención, y negó rechazó y contradijo el hecho argumentado por la arrendataria que sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo para tramitar un crédito y solicitándole los documentos necesarios, ya que su mandante no ha han sostenidos ningún tipo de conversación con el actor, quien precisamente no dio respuesta oportuna a la preferencia ofertiva que le hicieran sus mandantes, tal y como quedo demostrado en autos con las comunicaciones”.

“Asimismo niegan, rechazan y contradicen que sus representadas hayan emitido una comunicación de fecha 06 de diciembre de 2005, así como la comunicación de fecha 06 de diciembre de 2006, además rechazan que sus mandantes hayan concedido verbalmente una prorroga y que hayan aceptado verbalmente el ofrecimiento de venta y que de esa manera se les haya solicitado documento alguno para el tramite de algún crédito”.

“Arguyen los abogados de la parte reconvenida, entre otras consideraciones de orden interpretativo, legal y jurisprudencia, lo sostenido en el escrito libelar respecto al fundamento de su pretensión y su declaratoria con lugar así como la improcedencia de todas las peticiones opuestas en la reconvención opuesta y su declaratoria sin lugar en la definitiva”.

2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
1. Marcado con la letra “B” (f. 13 al 17) original de documento de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez y María Elena Mosquera de Lange y la Sociedad Mercantil Acero Colaborante AC., C.A., representada por el ciudadano Carlos López Merchán, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23.06.2003, bajo el Nº 43, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

En cuanto a la existencia del presente medio probatorio observa quien sentencia, que se trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de éste, una relación locataria en la que las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARINEZ y MARIA ELENA MOSQUERA DE LANGE, en su condición de arrendadoras, dieron en arrendamiento a la compañía ACERO COLABORANTES AC, C.A., un inmueble constituido como un apartamento identificado con el Nº 4, ubicado en el Piso 1 del Edificio Trafalgar, de la Calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao del estado Miranda; observándose: (i) que el mismo se constituye exclusivamente para uso de vivienda (cl. 1ª); (ii) que tiene una duración de un (01) año fijos a partir del día 01 de Julio de 2003, hasta el día 30 de Junio de 2004, prorrogable por períodos iguales y consecutivos, siempre y cuando unas de las partes no le notificare a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, al final del plazo de cada renovación, su intención de no prorrogar (cl. 3ª); (iii) que tiene un canon mensual de arriendo, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) mensuales, hoy CUATROCIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00), debiendo cancelarse por mensualidades anticipadas, el primer (01) día de cada mes (cl. 2ª)
En consecuencia, se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar lo antes expresado y ASI SE DECIDE.
2. Marcado con la letra “C” (f. 18 al 19) original de comunicación suscrita por las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez, dirigida a la Sociedad Mercantil Acero Colaborante AC., C.A., en fecha 24.05.2005, notificando la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento por venta del inmueble.

3. Marcado con la letra “D” (f. 20 al 21) original de comunicación suscrita por la ciudadana María Elena Mosquera de Lange, dirigida a la Sociedad Mercantil Acero Colaborante AC., C.A., en fecha 18.11.2005, notificando la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento por venta del inmueble.

4. Marcado con la letra “E” (f. 22 al 23) original de comunicación suscrita por las ciudadana Antonieta Mosquera de Martínez, dirigida a la Sociedad Mercantil Acero Colaborante AC., C.A., en fecha 04.05.2006, notificando la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento por venta del inmueble.

En cuanto a la existencia de los presentes medios probatorios marcados con los literales C, D y E, respectivamente, observa quien sentencia, que se tratan de originales de documentos privados (notificaciones) tenido legalmente por reconocido en toda su integridad, desprendiéndose de éste notificaciones suscritas el día 24.05.2005 (firmada: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ) 18.11.2.005, (firmada: MARIA ELENA MOSQUERA), el día 04.05.2.006 (firmada: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ) y nuevamente el 29.05.2006 (firmada: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ), manifestaron de manera unilateral la no renovación contractual estableciendo en su contenido: (i).- el derecho de permanecer en el inmueble arrendado bajo el régimen de prórroga legal que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; (ii).- la voluntad de las arrendadoras de vender el inmueble; (iii).- el precio de la venta por la cantidad de Bs. 120.000.000,00, hoy Bs. 120.000,00; e.- el plazo de aceptación de la oferta era de 15 días calendarios de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; (iv).- la forma de pago: de contado a 90 días o mediante tramitación de un crédito.
En consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento, referente a la voluntad unilateral de no renovación contractual expresada por cada arrendadora en las condiciones expuestas. Y ASI SE DECIDE.-

5. Marcado con la letra “F” (f. 24) copia simple de Acta de Defunción N° 213, correspondiente a la fallecida Elena Obdulia Guerrero de Mosquera, emitida por la Prefectura del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 30.04.2003.

Con respecto a la presente probanza, de forma apriorística se observa que el mismo configura un Acta de defunción, que tienen fuerza de documento administrativo, donde goza de una presunción de veracidad y legitimidad (vid. Sala Plena, St. Nº 51 del 18.12.2003).Y siendo, pues que acredita el fallecimiento de la ciudadana Elena Obdulia Guerrero de Mosquera, madre de las hoy demandantes. En consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE DECIDE.-

6. Marcado con la letra “G” (f. 25 al 27) copia simple de documento de compra venta suscrito entre las ciudadanas Rosa Amelia Moreno Gastiel y Elena Obdulia Guerrero de Mosquera, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23.06.2003, bajo el Nº 43, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

En cuanto al presente medio probatorio, observa quien sentencia, que se trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de éste, una compra-venta del inmueble objeto de litis, donde funge como compradora la madre de las demandantes –hoy fallecida-, determinándose una comunidad ordinaria hereditaria entre éstas, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-

7. Marcado con la letra “H” (f. 28 al 29) copia simple de planilla de “Formato de Solicitud de Certificación” emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) de fecha 12.07.2006.

Al tratarse de una planilla emanada del SENIAT (documento administrativo), acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se le otorga valor de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

8. Marcado con la letra “I” (f. 30 al 35) copia certificada de de Cesión de Derechos sucesorales, suscrito por el ciudadano Antonio Mosquera Guerrero a favor de las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez y María Mosquera de Lage, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 15.06.2004, bajo el Nº 18, Tomo 7, protocolo primero.

Al tratarse de un documento público, que merece fe pública por emanar de una Oficina de Registro, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, el cual sirve para acreditar la cesión de la herencia manifestada por el ciudadano ANTONIO MOSQUERA GUERRERO, a favor de las hoy demandantes, ergo, se toma en consideración de la legitimación sustancial que erigen los coherederos en la presente causa sobre el patrimonio hereditario establecido en el inmueble objeto de litis. Y ASI SE DECIDE.-

**En la etapa probatoria.-

1. Sin marcar, reprodujo el mérito favorable de los instrumentos que conforman el expediente de la causa.

En cuanto al mérito favorable de los autos, ha expresado reiteradas veces, quien aquí decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el Juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar indefectiblemente el vertimiento de todas cuantas pruebas cursen en autos, y ASÍ SE DECIDE.

2. Marcado con la letra “A” (f. 121) Original de comunicación de fecha 29.05.2006 suscrita por la ciudadana Antonieta Mosquera de Martínez al ciudadano Carlos López Merchán.

Observa esta Alzada que se trata de un original de documento privado, el cual no fue impugnado, desconoció ni tachó durante la secuela del proceso, por lo que se tiene por reconocida en su contenido y firma (art. 444 CPC). En consecuencia, esta Juzgadora las aprecia a los efectos de la decisión, para acreditar la imposibilidad por parte de la ciudadana Antonieta Mosquera de Martínez, de otorgar la prórroga solicitada por el ciudadano Carlos López Merchán, y ASÍ SE DECIDE.-

3. Marcado con la letra “B” (f. 122 al 129) Copia certificada de solvencia de sucesiones, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 13.11.2003.

Al tratarse de un Certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el SENIAT. Asimismo, la Sala Plena en su sentencia N° 70 de 4 de diciembre de 2014, reiteró que dado que el certificado de solvencia de sucesiones y donaciones es un documento dictado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Central (Maracay), el cual reseña el patrimonio hereditario y la determinación del tributo a pagar por los causahabientes enunciados en el formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, el mismo constituye un acto administrativo de efectos particulares.
En consecuencia, de forma apriorística se observa que el Certificado de Solvencia de Sucesiones configura un acto administrativo de efectos particulares, lo cual se inscribe dentro de la categoría de documento administrativo, entendido éste como el acto administrativo de efectos particulares, que declara una situación jurídica, dentro de la esfera subjetiva que goza de una presunción de veracidad y legitimidad (vid. Sala Plena, St. Nº 51 del 18.12.2003).
En virtud de lo anterior, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sirve para acreditar el patrimonio hereditario incluido en el bien inmueble objeto de litis a las hoy demandantes, y ASI SE DECIDE.-

4. Marcado con la letra “C” (f. 128 al 133) Copia certificada de documento de propiedad del inmueble de autos, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito sucre del estado Miranda, en fecha 15.04.1993, bajo el Nº 33, Tomo 3, protocolo Primero.

Al tratarse de un documento público, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sirve para acreditar la propiedad del inmueble de autos, a favor de la ciudadana ELENA OBDULIA GUERRERO DE MOSQUERA, y ASÍ SE DECIDE.-

b.- Pruebas de la parte demandada, Sociedad Mercantil Acero Colaborante, A.C.

1. Marcado con la letra “B” (f. 78) original de comunicación dirigida a las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez, suscrita por el ciudadano Carlos López Merchán, en fecha 20.05.2006.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que se trata de un original de documento privado, el cual no fue impugnado, desconocido ni tachado durante la secuela del proceso, por lo que se tiene por reconocido en su contenido y firma (art. 444 CPC). En consecuencia, esta Juzgadora lo aprecia a los efectos de la decisión, para acreditar la aceptación de la venta por parte y solicitud de prórroga por parte del ciudadano Carlos López Merchán. Y ASÍ SE DECIDE.-

5. Marcado con la letra “C” (f. 79) Original de comunicación de fecha 29.05.2006 suscrita por la ciudadana Antonieta Mosquera de Martínez al ciudadano Carlos López Merchán.

Esta Juzgadora observa, que el instrumento anteriormente mencionado, ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, y ASÍ SE DECIDE.-

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-

Alega la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento en fecha 23.06.2003 con la sociedad mercantil ACERO COLABORANTE A.C., C.A., sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Trafalgar, de la Calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 43, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que en fecha 24.05.2005, por medio de comunicación dirigida a la empresa ACERO COLABORANTES A.C., C.A. fue informada: a.- la voluntad de las arrendadoras de no renovar el contrato de arrendamiento; b.- el derecho de permanecer en el inmueble arrendado bajo el régimen de prórroga legal que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; c.- la voluntad de las arrendadoras de vender el inmueble; d.- el precio de la venta por la cantidad de Bs. 120.000.000,00, hoy Bs. 120.000,00; e.- el plazo de aceptación de la oferta era de 15 días calendarios de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; f.- la forma de pago: de contado a 90 días o mediante tramitación de un crédito.
Que en fecha 18.11.2005, ratificaron nuevamente la voluntad de no renovar el contrato y el ofrecimiento en venta del inmueble con el precio y forma de pago del mismo.
Que a partir del 30 de junio de 2005, la parte demandada se encontraba haciendo uso de la Prórroga Legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que faculta para ocupar el inmueble por un lapso máximo de un año, el cual se cumplió íntegramente en fecha 30 de junio de 2006.
Que en fecha 04 de mayo de 2006, faltando casi dos meses para el cumplimiento íntegro del año correspondiente a la referida prórroga legal, se le instó a la parte demandada a que entregara el inmueble objeto de arrendamiento en fecha 30 de junio de 2006. Siendo esto así, y no habiendo recibido repuesta oportuna proceden a demandar la entrega legal del inmueble de conformidad con el artículo 39 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, por haberse encontrado vencida la prórroga legal.
Por otra parte, la parte demandada cuando dio contestación al fondo de la demanda estableció como hechos ciertos que existe un contrato de arrendamiento por el inmueble de autos.
Que es cierto que en fecha 24 de mayo de 2005, fue notificada que no se renovaría el contrato en virtud de que iban a poner en venta el inmueble.
Igualmente sostiene que sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo, a lo cual le requirió un plazo para tramitar un crédito y solicitándole los documentos necesarios, tales como documento propiedad, condominio, gravámenes y solvencias, acordando una prorroga de seis (6) meses, para los trámites necesarios, pero en el referido lapso niega que le entregaron los documentos solicitados.
Que en fecha 6 de diciembre de 2005, se remiten nueva comunicación ofreciendo en venta el inmueble.
Asimismo, menciona que el vencimiento del plazo concedido verbalmente por las arrendadoras, mediante comunicación de fecha 20 de mayo de 2006, y recibida el 26 de Mayo de 2006, solicitó una prórroga de noventa (90) días, para poder concretar la negociación, pero solo se obtuvo una comunicación de fecha 29 de Mayo de 2006, en la cual se manifiesta la imposibilidad de conceder la prórroga convencional para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero no se manifestaron nada sobre las prórrogas verbales que le fueron concedidas, ni sobre la prórroga solicitada para concretar la negociación de compra.
Que en todo momento estuvo solvente con el pago del canon de arrendamiento, el cual depositaba dentro del lapso correspondiente, en la cuenta corriente signada con el Nº: 1010725157, del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ, hasta el día 01 de Julio de 2006, fecha en la cual fue cancelada la cuenta, motivo por el cual comenzó a consignar los cánones de arrendamiento respectivos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Admitida por las partes la existencia de la relación arrendaticia, lo que se discute es si se concedió la prórroga legal, para la procedencia del cumplimiento de entrega de la cosa reclamado. De esta manera, pasa esta alzada a examinar el orden público inquilinario referente al derecho de prórroga legal.

* De la prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es la prórroga legal, mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.
Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia.
Esta última hipótesis es válida en el presente asunto sub apelación sobre el análisis de sucedáneas notificaciones que se presentan en lo referente de no querer continuar con la relación arrendaticia
En el caso específico hay que irse al contrato de arrendamiento suscrito interpartes, y leer la cláusula tercera.
La cláusula tercera establece:
“(…) El término de duración del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del 01 de Julio del 2.003 hasta el día 30 de Junio de 2.004, inclusive. No obstante ello, al vencimiento del termino anteriormente fijado, este contrato se prorrogara automáticamente por periodos iguales y consecutivos, si unas de las partes no le notificare a la otra, por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación, al final del plazo de cada renovación anual, su intención de NO PRORROGAR el Contrato de Arrendamiento. Al vencimiento del plazo o cualquiera de sus prorrogas EL ARRENDATARIO deberá de entregar el inmueble objeto de este Contrato completamente, libre de bienes personas, y en las mismas condiciones de aseo y mantenimiento en lo que lo recibió, quedando a salvo lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios referente a la Prorroga Legal, para los Contratos a Tiempo determinado. (…)”

De manera expresa se establece y así lo acepta “EL ARRENDATARIO” que el plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de Julio de 2.003 hasta el 30 de Junio de 2004; prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, si una de las partes no le notificare a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, al final del plazo de cada renovación anual, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento. “LAS ARRENDADORAS y EL ARRENDATARIO” convienen y aceptan que la notificación de desahucio prevista en la presente cláusula, puede hacerse válidamente por las partes, por lo tanto la apertura de la no renovación contractual y el inicio de la prórroga legal deben documentarse.
Hechas estas precisiones, se observa que la parte actora ha sostenido que notificó a la parte demandada la no renovación del contrato de autos y el inicio del plazo de prórroga legal a partir del día 24.05.2005. Empero, existe pues, la terminación unilateral del contrato, expresada validamente por la co-arrendadora ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ, en defensa de los derechos e intereses que mantiene con la co–arrendadora MARIA ELENA MOSQUERA DE LAGNE. Consideró igualmente que, conforme a lo convenido, el contrato tenía una duración de un año fijo contado a partir 01 de Julio de 2.003 hasta el 30 de Junio de 2004; respectivamente, el cual fue prorrogable automáticamente por un período igual y consecutivo, fecha en que se renovaba el convenio, hasta el 30 de Junio del año siguiente (2.005), por lo que al haberse practicado la notificación a la parte demandada, el día 24.05.2005, sólo se le dio carta de naturaleza de terminación del contrato locativo, para así dar inicio de la prórroga legal y al cumplimiento de la cláusula tercera del contrato.
Ahora, existe pues, notificaciones suscritas el día 18.11.2.005, (firmada: MARIA ELENA MOSQUERA), el día 04.05.2.006 (firmada: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ) y nuevamente el 29.05.2006 (firmada: ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ), todas ratificando el compromiso de no renovación contractual, que manifestan: a.- no renovar el contrato de arrendamiento; b.- el derecho de permanecer en el inmueble arrendado bajo el régimen de prórroga legal que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; c.- la voluntad de las arrendadoras de vender el inmueble; d.- el precio de la venta por la cantidad de Bs. 120.000.000,00, hoy Bs. 120.000,00; e.- el plazo de aceptación de la oferta era de 15 días calendarios de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; f.- la forma de pago: de contado a 90 días o mediante tramitación de un crédito.
Así pues, el orden público inquilinario tiene especial importancia por tratarse de un conjunto de normas que tutelan un interés o un beneficio que la ley concede y que exigen una observancia incondicional los cuales no son derogables por disposiciones privadas, por imperio del artículo 7 de LAI (aplicable ratione tempore). Los derechos irrenunciables regulados por la ley se encuentran entre éstos el derecho de prórroga legal.

En este sentido, para la conservación del derecho de que el inquilino desaloje en el plazo legal, que a entender de la parte actora es el 30 de junio de 2006, siendo necesario que para que opere la prórroga legal arrendaticia.

Tal exigencia cumplida por la parte actora, es impretermitible para el nacimiento del derecho de prórroga legal, previo vencimiento del tiempo contractual, para que el arrendatario Desaloje dentro del plazo de un año. Luego, la participación de la parte actora, los días 24.05.2005, 18.11.2005, 04.05.2006 y 29.05.2006, respectivamente, concretan las condiciones de no renovación, las demás comunicaciones contienen planteamientos ratificatorios de nuevas ofertas contenidas en modalidades de pagos y aceptación de una venta proyectada, en ausencia a la voluntad de concurrencia de ambas partes. El plazo establecido para la entrega material del inmueble, por el legislador (Art. 38 LAI), es preceptivo e irrenunciable conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (aplicable ratione tempore), y su certeza también juega en beneficio de los arrendatarios, a los que conocen el momento de culminación de la relación contractual.

En consideración a la terminación unilateral realizado por la parte actora, la misma no afecta el orden público inquilinario sobre un derecho irrenunciable que es la prórroga legal, donde –como se repite- encausan un baile de fechas que dan certeza para dar inicio a la prórroga legal a favor del locatario; en este caso, a partir de fecha 24.05.2005 o 18.11.2005.-

Ahora bien, el documento contentivo de las notificaciones fue acreditado por la parte actora, con el fin probar el cumplimiento de su carga contractual (cl. 3ª ) de notificar la no renovación del contrato de manera conjunta para dar inicio a la prórroga legal –concurrencia de las voluntades-, hay que afirmar que con dicha actuación produce el derecho a reclamar la entrega de la cosa a tiempo determinado, para entrar en vigencia el lapso de la prórroga legal sobre la estancia del demandado sobre el inmueble de autos.

Observa esta Superioridad, que la parte actora realiza la notificación de no prórroga del contrato de autos en fecha 24 de Mayo de 2005. En tal sentido, el lapso de vigencia contractual quedó demostrado que fue desde el 01 de Julio de 2003 hasta el 01 de Julio de 2005, por tanto, la prórroga legal se inició el 02 de Julio de 2005 hasta el 02 de Julio de 2006, conforme lo pautado en el artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En consecuencia, no cabe dudas, que la parte demandada no logró probar a tenor de lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, que haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble de autos, en la oportunidad correspondiente, vencido tanto el lapso del contrato y de prórroga legal, por lo tanto, lo ajustado a derecho se impondrá declarar la PROCEDENCIA de la presente acción de Cumplimiento de entrega del inmueble objeto de arrendamiento.-

Por otro lado, no observa esta juzgadora de Alzada que existan prórrogas verbales de manera convencionales, tal como señala la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda para la permanencia del inmueble de autos, no acreditando la debida carga de la prueba de sus afirmaciones de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que la propuesta de venta, que realizó la parte actora, en documento privado y no mediante documento público, no cumplía con las formalidades legales, para su validez, por tanto, dicho oferta nunca pudo surtir efecto legal, ya que que la misma, no se efectuó dentro de los requisitos de Ley, para surtir efectos legales respectivos, por tanto los alegatos presentados por la parte demandada, resultan IMPROCEDENTES y ASI SE DECIDE.-

*** De la Reconvención.-

Alega la parte demandada reconviniente que suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 4, ubicado este en el Piso 1 del Edificio Trafalgar, situado en la Calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que es cierto que en fecha 24 de mayo de 2005, fue notificada que no se renovaría el contrato en virtud de que iban a poner en venta el inmueble.
Igualmente sostiene que sostuvo conversaciones con las demandantes antes del vencimiento del plazo, a lo cual le requirió un plazo para tramitar un crédito y solicitándole los documentos necesarios, tales como documento propiedad, condominio, gravámenes y solvencias, acordando una prorroga de seis (6) meses, para los trámites necesarios, pero en el referido lapso niega que le entregaron los documentos solicitados.
Que en fecha 6 de diciembre de 2005, se remiten nueva comunicación ofreciendo en venta el inmueble.
Asimismo, menciona que el vencimiento del plazo concedido verbalmente por las arrendadoras, mediante comunicación de fecha 20 de mayo de 2006, y recibida el 26 de Mayo de 2006, solicitó una prórroga de noventa (90) días, para poder concretar la negociación, pero sólo se obtuvo una comunicación de fecha 29 de Mayo de 2006, en la cual se manifiesta la imposibilidad de conceder la prórroga convencional para permanecer en el inmueble en calidad de arrendatario, pero no se manifestaron nada sobre las prórrogas verbales que le fueron concedidas, ni sobre la prórroga solicitada para concretar la negociación de compra.

Que no manifestó nada sobre las prórrogas verbales, ni vencida la prórroga se hizo una nueva oferta, tal y como lo dispone el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario –aplicable ratione tempore-.

* Precisiones conceptuales.
A los fines de decidir se impone hacer algunas precisiones conceptuales sobre la reconvención.
A la reconvención, mutua petición o contrademanda, dice el profesor Arístides Rengel Romberg (vid. Código de Procedimiento Civil, t. III, p. 145), puede definírsele “como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.
Se destaca de esta definición, tres notas básicas de la reconvención: (i) que es una pretensión independiente; (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor; y (iii) que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.
La Sala Político Administrativa (cfr. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1992, N° 11, p. 222), ha señalado que:
“La reconvención, según definición de Voet, es la petición por medio del cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (.....) La reconvención, independiente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra : ‘La reconvención antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado’; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho –o el resarcimiento de unos daños y perjuicios- que atenuará o excluirá la acción principal”.

 La preferencia ofertiva.
El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario, así:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Al comentar este artículo el doctor José Luís Valera, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho:
“(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.
(…)El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.
(…)Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la luz del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal”.

Lo explicitado explica que uno de los rasgos esenciales de la o , o del arrendatario con relación a la enajenación o venta proyectada del inmueble por el arrendador, lo constituye la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones o estipulaciones de la enajenación o venta proyectada, de modo que este último -el inquilino- pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre dicha enajenación proyectada.
Sobre este aspecto la doctrina, de modo unánime, expresa: "Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y las condiciones de la enajenación" (Kummerow, Gert: El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano p. 147). "Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí que la notificación revista una especial trascendencia" (Feliu Rey, Manuel Ignacio: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 93).
Y otro de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva es que para ser acreedor al derecho de ejercerla debe en el arrendatario ofertado cumplirse las siguientes exigencias: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.
Quiere decir, pues que el artículo 42 al prever la preferencia ofertiva, en garantía del inquilino ocupante, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa. La ausencia de notificación posibilita el ejercicio del derecho retractual inquilinario. Y por la otra, impone al arrendatario una carga para ser acreedor al derecho de ser preferido y la es: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario. La carencia de alguno de esos requisitos le niega el derecho a ser preferido.
En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia de la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:
1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este í, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes donde tuvo inicio en fecha 23 de junio de 2003; siendo que la oferta se efectuó el día 24 de mayo de 2005. A estos efectos, se debe tener presente la prórroga legal que prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (ratione tempore), toda vez que el lapso de dilación legal del término deja incólume las condiciones y cualidades inherentes al contrato; lo cual significa, que con arreglo a la cláusula 3era del contrato (notificación con 30 días de antelación a la terminación del contrato) había transcurrido el lapso que es el tiempo necesario -30.06.2005- para ello, es decir, dos (2) años, lo cual se cumplió en el presenta caso, y ASI SE DECIDE.
2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél. No obstante, los arrendadores reclaman la no entrega material del inmueble sobre el vencimiento del plazo de vigencia del contrato por haber vencido la prorroga legal, sin reclamar ninguna insolvencia de pensiones insolutas en la locación toda vez que el thema decidendum no es si se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta aplicable el derecho preferente y dar por entendido que se establecía los pagos inquilinarios, por tanto, no quedó demostrado en autos, que la parte demandada haya demostrado estar solvente con respecto al pago del canon de arrendamiento mensual, y ASI SE DECIDE.-
3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable ratione tempore). Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprenden no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 24 de mayo de 2005, emanada de las arrendadoras ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ y MARIA ELENA MOSQUERA DE LANGE, dirigida a la parte actora demandada ACERO COLABORANTE AC., C.A., mediante la cual le presenta la no renovación del contrato y la preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLLONES DE BOLÍVAREES (Bs. 120.000,000oo), pagaderos mediante el siguiente contexto: (i) pago de contado, evento este que deberá ocurrir dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a su manifestación de voluntad para comprar el inmueble, mediante cheque de gerencia de un Banco cuya agencia principal esté establecida en la ciudad de Caracas; (ii) pago en noventa (90) días, evento este donde se deberá firmar un contrato de opción de compra venta, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a su manifestación de voluntad para la compra del inmueble, en base a esta modalidad, donde se pactarán unas arras que serán por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), pagaderas a la firma del contrato de opción de compra, dichas arras serán imputadas al precio definitivo de venta, el cual deberá ser pagado dentro del plazo de noventa (90) días calendario siguientes, pudiéndose pactar cláusulas penales en dicho contrato de opción de compra venta; y (iii) tramitación de un crédito, si es voluntad de comprar dicho inmueble mediante un crédito hipotecario se deberá firmar un documento de opción de compra venta dentro de los quince (15) días calendario siguientes a su manifestación indubitable de voluntad para la compra del inmueble, en base a esta modalidad, donde se pactaran unas arras que serán por una cantidad no menor de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00), pagaderas a la firma del contrato de opción de compra, dichas arras serán imputadas al precio definitivo de venta, el cual deberá ser pagado dentro del lapso de noventa (90) días calendarios siguientes, pudiéndose pactar cláusulas penales en dicho contrato de opción de compra.
Partiendo de la idea de que las arrendadoras son las propietarias del inmueble dado en arrendamiento, el requisito de la notificación requiere de algunas formalidades a ser cumplidas a través de documento auténtico conforme lo señala el Decreto-Ley inquilinario.
Juzga este Tribunal Superior, reseñar la opinión del maestro Gilberto Guerreo Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. 1, p.368, que: “la notificación que se haga al arrendatario personalmente en caso de estar presente o tener apoderado especial que lo represente, y de encontrarse ausente y no tener representante de modo indicado, se le haga conocer a través de cualquier medio establecido en la ley indicativo de conocimiento, pues parece ilógico que de ninguna manera puede llegarse a ese conocimiento que no sea sino únicamente a través del documento auténtico a que alude el artículo 44 de la Ley, pues entonces si el arrendatario está ausente y tampoco tiene quien lo represente, el propietario se encontraría ostensiblemente perturbado en el ejercicio de su derecho a disponer indefinidamente del inmueble arrendado. (…)”
En el presente caso sub iudice, al generarse sucedáneos actos de comunicaciones privadas suscritas en fechas 24.05.2005, 18.11.2005, 04.05.2006 y 29.05.2006, respectivamente, las mismas contienen modalidades y condiciones de pago para la venta proyectada. No obstante al existir planteamientos ratificatorios de las modalidades negóciales crean –en principio- el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Empero, la expresión de voluntad de las propietarias se hicieron sin cumplir con las formalidades contenidas en un documento auténtico en forma indubitable (art. 44 LAI); pues una sola arrendadora notifica el derecho preferente en fecha 24.05.2.005 (ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ), y el día 18.11.2.005, lo hace la otra arrendadora (MARIA ELENA MOSQUERA), asimismo el día 04.05.2.006 y 29.05.2006, (ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ), ratifica las modalidades y condiciones de pago; constituyéndose nuevas ofertas en beneficio del inquilino. Tal circunstancia no permite conocer con certeza la intención o voluntad de las propietarias de querer vender el inmueble que ocupa el demandado. Esa manifestación de voluntad debe ser clara, sin ninguna duda, demostrativa de la intención de vender, no equívoca por las arrendadoras propietarias. El plazo establecido para la oferta de venta, contiene no sólo un tanteo inquilinario sino circunstancias tales como: (i) no renovación contractual; (ii) defectuosidad de dar inicio a la prórroga legal; (iii) modalidades de pagos en la negociación por existir un derecho preferente establecido por el legislador, lo cual, es preceptivo, y su certeza también juega en beneficio del arrendatario, a los que no se le puede someter a un baile de fechas derivado de los avatares que son netamente imputables a las arrendadoras.
En este caso, las notificaciones privadas si bien se realizaron a la persona presente de la empresa ACERO COLABORANTE AC, C.A, hay que afirmar que no se realizaron la Oferta de venta del inmueble de autos, mediante documento público, a los fines de que pudiera ejercer su derecho preferente de adquisición de manera indubitable, por lo que, al no existir la Oferta de Venta, no puede existir obligación alguna derivada de ésta , y ASI SE DECIDE.
Partiendo de lo anterior, y afirmado que no hubo tanteo inquilinario, se hace inoficioso analizar lo relativo a la aceptación manifestada por el demandado en fecha 26.05.2006, toda vez que no hay una forma indubitada de conocimiento para el nacimiento de nuevas ofertas que no cumplen con certeza las condiciones expresadas ex iure proppio por las propietarias sobre las modalidades de pagos planteadas o en forma fraccionada (cuota parte) sobre la venta de la cosa común, por no haberse efectuada mediante documento público, y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, se ordena a la parte actora si persiste en la venta proyectada, a realizar una obligación de hacer a la empresa demandada; específicamente en la persona que se encuentre suficientemente autorizado para ello, cumpliendo para ello, con los mecanismos previstos para la negociación a través de documento auténtico, donde contengan, el precio, las condiciones y modalidades de las mismas. Y ASI SE DECIDE.-
En tal sentido, no cabe dudas, que la Reconvención propuesta por la parte accionada no puede prosperar en cuanto derecho se refiere, en virtud, de que la no renovación del contrato de autos, se efectuó en forma legal y la Oferta de venta, propuesta por la parte accionante, no cumplió con los requisitos de Ley, por consiguiente, dicha oferta no pudo generar ningún tipo de obligación para ninguna de las partes contratantes y ASI SE DECIDE.-

***De los Daños y perjuicios

La representación judicial de la parte actora solicitó los daños y perjuicios, a la cantidad equivalente a SESENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 67.200.000,00), hoy Bs. 67.200,00 motivo al retardo del incumplimiento de la entrega del inmueble por la sociedad mercantil ACERO COLABORANTES A.C., C.A., desde el 01 de julio de 2006 hasta el 20 de julio de 2006, en apoyo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Ahora, como fundamento y razón existencial de todo el sistema procesal le esta vedado al juez ad quem desmejorar la condición del apelante. Esto es, que el apelante impugna con relación a los agravios que padece en la sentencia recurrida, no pudiendo ser modificados en perjuicio del apelante aquellos elementos que no le perjudican, siempre que sea único apelante
Al respecto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 16.02.2001, lo siguiente:
<< “ (…) Vista la figura del reformatio in peius, como un principio jurídico que emerge en abstracto de la conducta del jurisdicente, a través de la cual desmejora la condición del apelante, sin que haya mediado el ejercicio del precitado recurso por la contraria, se de lógica concluir, que no existe norma expresa en nuestro ordenamiento jurídico que la contemple y la cual pudiera ser, verdaderamente objeto de violación directa; siendo así no se puede continuar inficionando dentro del campo de los artículos 288 del Código de Procedimiento Civil y 1.365 del Código Civil, para justificar la violación de una norma inexistente, argumentándose dicha ficción, en los principios de tantum apellatum quantum devolutum; la realidad de la conducta del ad quem al desmejorar al apelante de está circunstancia a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de congruencia en la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación; en igual manera la reformatio in peius, esta ligada a la garantía constitucional del derecho a la defensa, por lo cual quien ejerce ese derecho no puede ver deteriorada su situación procesal, por el solo hecho de haberlo ejercido. El principio de la reformatio in peius, debe ser denunciado como una infracción de forma, sobre la violación de los preceptos establecidos en los artículos 12,15,243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y con apoyo en el ordinal 1º del artículo 313.”>>

Siguiendo lo expresado, no cabe duda, que en el presente asunto sub apelación, la improcedencia al pago de los daños perjuicios no puede considerarse un agravio que obre contra la parte demandada, por el contrario es un beneficio. En tanto que la improcedencia de los Daños y Perjuicios puede considerar un agravio para la parte actora, quien al no recurrir estaría conforme con lo decidido. Por lo tanto, no habiendo ejercido recurso de apelación, la parte demandante contra el fallo dictado el 04 de Noviembre de 2014, proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y en aras de no desmejorar la situación procesal de la parte demandada, se confirma la improcedencia del pago de los daños y perjuicios en base al Principio reformatio in peius, por cuanto no quedó suficientemente demostrada lo solicitado, referido a la cláusula penal, contenida en el contrato de autos, Y ASI SE DECIDE.

V. DISPOSITIVA.-
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 31.01.2011, por el abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., contra la sentencia de fecha 04.11.2010, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “(…) Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por las ciudadanas Antonieta Mosquera de Martínez y María Elena Mosquera contra Sociedad Mercantil Acero Colaborante, A.C.(…)”.-

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, que incoaran en fecha 21.07.2006, los abogados Carlos Sánchez Cacheiro, Gabriel Paoli Carías, Ivette de Valdés y María Mendoza Díaz, actuando en su condición de apoderados judiciales de las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ y MARÍA ELENA MOSQUERA, contra la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., C.A. En consecuencia, queda extinguido el contrato de autos, suscrito entre las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTINEZ y MARIA ELENA MOSQUERA (Arrendadora) y ACERO COLABORANTE, AC, C.A., en fecha 23 de Junio de 2003, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Se ordena a la parte demandada, entregar a la parte actora, totalmente libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el Nº 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Trafalgar, de la calle Sucre con Callejón Codazzi del Municipio Chacao, del estado Miranda.-

TERCERO: IMPROCEDENTE el pago por concepto de Daños y Perjuicios y su indexación requerido por la parte actora, en su libelo de demanda.-
CUARTO: SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por el abogado por JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra la Sociedad Mercantil ACERO COLABORANTE, A.C., C.A., en fecha 10.04.2007, referente a su derecho preferente, en contra de las ciudadanas ANTONIETA MOSQUERA DE MARTÍNEZ y MARÍA ELENA MOSQUERA
QUINTO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
SEXTO: No hay condenatoria en Costas, dada la naturaleza jurídica del presente fallo.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISION.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de Noviembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.

LA SECRETARIA

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

Exp. Nº AC71-R-2011-000007
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/eduardo.-