TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2015-000255 (9243)
PARTE ACTORA: JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.333.849.
APODERADOS JUDICIALES: GUSTAVO MATAS BORJAS; BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN CARREÑO FERMÍN, DAVID GONCALVES, NORCA MÚJICA, MIRIAN GONZÁLEZ, CLAUDIO TUROLA y JULIO CÉSAR PÉREZ, CARLOS BELLO ANSELMI, EDUARDO TRUJILLO ARIZA, FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, LUZ MARÍA CHARME, VICTORIA ELENA SÁNCHEZ GOITIA y ANNIE PALACIOS PUENTES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.186, 15.351, 24.435, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782, 122.494 18.274, 162.085, 98.526, 100.388 y 237.093, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 2.665.977.
APODERADOS JUDICIALES: JANETH COROMOTO DÍAZ MALDONADO y SANDRA GREYS SÁNCHEZ BRIONES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 72.062 y 107.355, en su mismo orden.
TERCERA INTERVINIENTE: ROMA MARY HAMERLOK PETRY, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 4.357.144 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 17.322.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ACTUACIONES EN ESTE ALZADA:
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de Febrero de 2015, por la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, parte demandada, debidamente asistida por la abogada SANDRA GREYS SÁNCHEZ BRIONES, contra la sentencia del 3 de Julio de 2014, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a esta Alzada, que por providencia del 27 de Marzo de 2015, le dio entrada y fijó la oportunidad para que se llevase a cabo la audiencia oral, una vez constare en autos la última notificación que de las partes se hiciere; la cual se fijaría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación.
El 10 de Junio de 2015, el abogado FRANCISCO JIMENEZ GIL, apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, se dio por notificado.
En fecha 01 de Julio de 2015, la Alguacil dejó constancia de no haber logrado la notificación de las ciudadanas IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA y ROMA MARY HAMERLOK PETRY, parte demandada y tercera interviniente, respectivamente.
Por diligencia del 13 de Agosto de 2013, el abogado JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la notificación de la accionada y la tercera interviniente, mediante cartel, la cual se materializó el 13 de Octubre de 2015.
El 29 de Octubre de 2015, se fijó mediante auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
El 4 de Noviembre de 2015, se celebró la audiencia oral.
Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede este Tribunal a proferirla, en los términos siguientes:
-PRIMERO-
SINTESIS DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado en fecha 11 de Enero de 2010, por el abogado JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI contra la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto del 20 de Enero de 2010, admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, para que compareciera ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades de Ley referentes a la citación, el 3 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.
Por auto del 7 de Junio de 2010, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente a la notificación de la última de las partes, para que la parte actora de contestación a la reconvención propuesta.
El 7 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 18 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 22 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte accionante presentó escrito de contestación a la reconvención.
El 29 de Junio de 2010, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 30 de Junio 2010, el Tribunal A quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Mediante auto del 10 de Mayo de 2011, el Tribunal A quo en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de conformidad con el artículo 4°, suspendió la presente causa, en el estado en que se encontraba, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley mencionado.
Por diligencia del 9 de Noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandante solicitó la continuación de la presente causa.
Mediante auto de fecha 21 de Noviembre de 2011, el Tribunal a quo ordenó la reanudación del juicio, una vez que las partes fuesen debidamente notificadas.
Por diligencia del 28 de Marzo de 2012, la representación judicial de la parte demandante pidió pronunciación con respecto a la continuación del proceso.
Mediante auto del 17 de Abril de 2012, el Tribunal a quo ordenó la reanudación de la causa al estado de dictar sentencia, para lo cual ordenó la notificación de la parte demandada, y una vez conste en autos la misma, se procedería a fijar por auto separado la oportunidad legal correspondiente a los fines que tuviese lugar la audiencia oral prevista en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y una vez efectuado dicho acto se proceda a dictar el pronunciamiento respectivo.
Por diligencia del 7 de Febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó se fijara oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
Mediante auto del 18 de Julio de 2013, el Tribunal de la Causa negó fijar oportunidad para la audiencia de juicio, en virtud de que la presente causa se admitió por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciéndole saber a las partes intervinientes, que se procedería a dictar sentencia definitiva de conformidad con la ley antes señalada.
El 30 de Julio de 2014, el Tribunal A quo dictó sentencia declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.
En fecha 19 de Febrero de 2015, la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, parte demandada, debidamente asistida por la abogada SANDRA GREYS SÁNCHEZ BRIONES, ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 3 de Julio de 2014, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto del 2 de Marzo de 2015, el Tribunal de la Causa oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
-SEGUNDO-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Se refiere al conocimiento de esta Alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de Febrero de 2015, por la parte demandada, ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, asistida por la abogada SANDRA GREYS SÁNCHEZ BRIONES contra la decisión dictada el 3 de Julio de 2015, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
En la decisión recurrida el Juzgado de la Causa determinó lo siguiente:
“La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado el 3 de Enero de 1996, a tiempo determinado, cuyo objeto es el apartamento No. 7 del edificio DENOMINADO ELEIZ-ALDE, ubicado en la Calle La cinta de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Distrito Capital; que dicho contrato fue celebrado entre el actor, ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍ AYERDI y la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA; que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la duración del contrato sería de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales a partir del 3 de Enero de 1996; que si una de las partes no deseaba prorrogar el contrato debía manifestarlo a la otra con al menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o la prórroga; que en dicho contrato, se dejó constancia de que el arrendatario ha mantenido la relación de arrendamiento desde el 1 de junio de 1.971, en virtud de un contrato firmado en esa fecha, por un año prorrogable por períodos iguales; que la parte actora alega que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el arrendador, manifestó expresamente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, lo cual hizo mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; donde además se señala al arrendatario que podía acogerse a la prórroga legal, la cual comenzó a computarse a partir del 3 de enero de 2006 y venció el 3 de Enero de 2009, pues la misma era de tres años y que el demandado, no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble; alegando como fundamento legal, los artículos 1579, 1594, 1159 y 1601 del Código Civil, y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado en la litis contestación, rechaza y contradice tanto en los hechos como en derecho la demanda intentada en contra de la actora por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, por no ser ciertos los argumentos, ya que no es cierto que la demandada haya suscrito con el actor, el contrato de arrendamiento en la forma expresada en el libelo de la demanda ni que se haya regulado la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, que no es cierto que la arrendadora pague por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (41,30), cuando lo cierto es que paga la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 124,91), como consta de los recibos consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que lo cierto es que la relación arrendaticia fue perfeccionada por mutuo consentimiento de las partes entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTÍN ALEGRÍA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRÍA, la cual data desde el año 1971, y que los precitados ciudadanos comunicaron a la parte demandada su voluntad de venderle el inmueble a su hijo en el año 1992, quien es el arrendador. Que si el contrato fuese a tiempo determinado, un año, no le asistiría a la demandada el derecho de preferencia de adquirirlo por compra venta, acatando su derecho de preferencia.
El alegato fundamental por medio del cual se defiende el demandado, es el alegato de que el contrato celebrado en 1976, se indeterminó, que el contrato de arrendamiento no reguló la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, la relación es indeterminada y por consiguiente no puede prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
Que en el presente caso se declaró procedente la prescripción de la acción de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado el 1 de Enero de 1996; este Tribunal para decidir el fondo del asunto aprecia lo siguiente:
Conforme al artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, que en el contrato, se estableció que la duración del mismo es de un año prorrogable por períodos iguales en forma automática, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato con al menos sesenta días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que cursa en autos en documento privado que fue reconocido por el demandado, es a tiempo determinado. Así se establece.
En cuanto a la notificación de no prórroga consta de autos, que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicó notificación judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento, cuya última prórroga vencía del 3 de enero de 2006, que vencida la misma comenzó a computarse la prorroga legal de tres (3) años, documento público que se aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil, y hace plena prueba de que el demandado fue notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que al vencer la última prórroga convencional el día 3 de Enero de 2006, comenzaba a partir del día siguientes computarse la prorroga legal de tres años, la cual venció el cuatro de Enero de 2009, por lo que demostrada la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, demostrada la manifestación de voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, y siendo que el demandado no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término y la prórroga legal, en tal sentido resulta forzoso para este Tribunal declarar procedente en derecho la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 39 Ejusdem, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil. Y Así se decide.-
Con relación a la intervención de la tercera coadyuvante ciudadana ROMA MARY HAMERLOK PETRY en su carácter de representante legal de la Cooperativa del Edificio Eliez-Alde, señala que de conformidad con el artículo 370 ordinal 3 propone tercería y señala al respecto que la ciudadana JOSEFINA NAVARRO QUIJADA es miembro integrante y fundadora de la cooperativa desde el día 24 de noviembre de 2005 la cual fue creada con el objeto de la adquisición en propiedad horizontal así como la de reparación remodelación y reconstrucción de las áreas comunes del Edificio Eleiz-Alde, que de conformidad artículos 935 y 936 del Código de Procedimiento Civil el juzgado Décimo Octavo de Municipio le notificó al Dr. Francisco Jiménez Gil, apoderado judicial del actor, el interés que tiene la cooperativa de comprar el Edificio en su totalidad, que aun no han recibido respuesta de la oferta, y es por ello que se propone tercería a favor de la parte demandada Iraima Josefina Navarro Quijada, para que el actor ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi manifieste si esta dispuesto a vender el edificio.
Ahora bien este Tribunal pasa a pronunciarse con relación a lo esgrimido por la tercera adhesiva que viene a coadyuvar a favor de la parte demandada, que se evidencia que en el presente caso la tercería adhesiva no reclama un derecho propio; ni solicita para sí, la tutela jurídica del Estado; sino que actúa para favorecer a la demandada, en este caso debe aceptar la causa en el estado en que se encuentra al momento de su intervención; en consecuencia, no podrá proponer cambios en el juicio, ni modificar el libelo de la demanda, ni el objeto de litigio, en virtud de lo anterior se evidencia que la tercera coadyuvante trae al juicio un hecho nuevo como lo es la compra del inmueble que dicho argumento no forma parte del contradictorio en la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, es por lo que este Tribunal estima que su intervención en nada contribuye a vencer a la parte demandada, ya que dicho alegato en nada cambia las resultas del juicio de marras, es por ello que dichos argumentos deben ser planteados en demanda autónomo. Y Así se decide.-

Ahora bien, explanado lo anterior procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre las defensas alegadas por las partes como punto previo:
PUNTO PREVIO
CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Observa esta Juzgadora de Alzada que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, arguyendo que la parte accionante incurrió en un exabrupto jurídico, ya que la demandada mantiene una relación contractual desde el año 1971 y que ha ocupado el inmueble desde esa fecha por períodos de un año prorrogables consecutivos, y en tal sentido su relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, estando incursa en lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil. Alegó igualmente, que la accionada aceptó suscribir el contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual no desvirtúa la relación arrendaticia existente desde el año 1971, y que sobre el mismo operó la tácita reconducción.
Argumentó asimismo, que la demandada nunca estuvo enterada de las actuaciones realizadas por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 5 de Noviembre de 2005, que no recibió ningún cartel de notificación relativo a la prórroga legal.
Para decidir este Tribunal Superior observa:
Respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción, señala el procesalista LEONCIO CUENCIA, “…cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no hace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse…”
De manera pues, es oportuno señalar que la cuestión previa opuesta, prevé dos supuestos para su procedencia como lo son la prohibición expresa de la ley o cuando se debe admitir solo por causales determinadas por ella, si no se cumple alguno de estos supuestos la demanda simplemente es inadmisible. Debe entenderse entones que los supuestos de inadmisibilidad de la acción que se refiere esta cuestión previa deben estar contendido en una disposición legal y son distintos de los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, por lo que no deben confundirse. La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia el proceso debe extinguirse.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia N° 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, al señalar que además de dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta in atendible el derecho de acción ejercido: a) cuando no existe interés procesal, b) cuando se utiliza para violar el orden público infringir las buenas costumbres, c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer fraude procesal o a la ley, d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituyen abuso de derecho, f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.
En el segundo supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio.
En este orden de ideas, es pertinente señalar la sentencia de fecha 20 de Junio de 2002, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia que estableció:
“…En lo que se refiere a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, esta Sala observa:
La dinámica de la tutela de los derechos en litigio, exige una constante adaptación y evolución progresiva de la interpretación tanto de la ley, como de la jurisprudencia, a fin de propender al equilibrio de los intereses contrapuestos y a la búsqueda de soluciones jurídicas y efectivas, aplicables a cada caso en concreto cuyo conocimiento se somete a la esfera de los órganos administradores de justicia.
Ese dinamismo que implica interpretar progresivamente las decisiones jurisprudenciales a cada caso sometido a controversia, dentro de los elementos límites que garanticen la uniformidad de la misma en casos análogos para ofrecer mayor seguridad jurídica, se convierte en razón legitimadora para que esta Sala Político Administrativa, reinterprete en el presente caso, el enunciado contenido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.” Así, aprecia esta Sala que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda…”

Ahora bien, de acuerdo a la doctrina y jurisprudencia parcialmente transcrita, observa esta Juzgadora de Alzada que con relación al caso de autos, no hay norma alguna que prohíba que la demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, no deba ser admitida, aunado al hecho de que los argumentos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada para fundamentar la cuestión previa opuesta, constituyen alegatos que deben ser decididos en la sentencia definitiva, por lo que a juicio de quien aquí decide la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es declarada sin lugar, y así se deja establecido.
CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 6 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Opuso igualmente, el apoderado judicial de la parte accionada la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por no haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Al respecto observa este Tribunal de Alzada, que la referida defensa fue declarada sin lugar por el Tribunal a quo, y siendo de aquellas cuestiones previas que conforme a lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil no tienen apelación, esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual decidir, y así se decide.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE NULIDAD PROPUESTA POR VÍA RECONVENCIONAL
La representación judicial de la parte actora, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, alegó la prescripción de la acción de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de Enero de 1996, argumentando que luego de 14 años de vigencia del convenio también se materializó la prescripción decenal para las acciones personales, la cual empezó a transcurrir desde el día de la celebración del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.346 del Código Civil.
Al respecto este Tribunal de Alzada observa:
La doctrina mas calificada, entre ellos, HENRI DE PAGE, define la prescripción como el modo de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación gracias al goce prolongado de ese derecho o de esa libertad.
El Código Civil en su artículo 1.952, establece:
“Artículo 1.952.- La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las condiciones determinadas en la Ley.”

De la norma transcrita se constata que nuestro legislador regula dos tipos de prescripciones: la adquisitiva y la extintiva. La segunda, es decir, la extintiva en opinión del autor ELOY MADURO LUYANDO, guarda estrecha vinculación con la exigibilidad de los derechos personales y es costumbre estudiarla dentro de los medios de extinción; no de las obligaciones sino de la acción que las sanciona.
Más claramente, cuando ocurre la prescripción, la obligación no se extingue, pues ella continúa existiendo bajo la forma de obligación natural, pero si extingue la acción para obtener el cumplimiento coactivo de esa obligación.
Ahora bien, el artículo 1.346 del Código Civil prevé:
“Artículo 1.346.- La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición de la ley. Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta haya cesado; en caso de error o dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos e inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato.”

Por su parte, el artículo 1.977 eiusdem establece:
“Artículo 1.977.- Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales de diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título, ni de buena fe y salvo disposición contraria de la ley. La acción que nace de una ejecutoria se prescribe a los veinte años y el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años.”

De acuerdo a la última disposición transcrita, la doctrina las ha calificado en prescripciones ordinarias, o largas en contraposición a las llamadas breves o cortas. En la primera se ubica, que fija un lapso de veinte años y la decenal; de acuerdo con el carácter real o personal de la acción, respectivamente.
Ahora bien, la petición de la demandada es que el contrato de arrendamiento que suscribió con el actor, es nulo por haberse perfeccionado con la demanda que le interpuso por cumplimiento de contrato, vicios de su consentimiento de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.146 y 1.154 del Código Civil, tipificados con el error provocado por manipulaciones fraudulentas en el momento de su otorgamiento.
En este sentido, conformes a la doctrina y a las disposiciones transcritas, observa esta Juzgadora de Alzada que el lapso para interponer la acción de nulidad, comienza a computarse en caso de ser por error desde el día en que el mismo ha sido descubierto, conforme lo establece el artículo 1.346 del Código Civil.
De manera pues, el convenio cuya nulidad se demanda reconvencionalmente, fue suscrito por las partes el 3 de Enero de 1996, siendo ésta la fecha en que comienza a computarse el lapso para la interposición de la acción de nulidad.
En el caso de autos, se evidencia que la parte demanda interpuso su acción de nulidad mediante la reconvención propuesta en fecha 3 de Junio de 2010, es decir, catorce (14) años y cinco (5) meses, después de haberse descubierto el error, habiendo transcurrido más de los cinco (5) años a que se refiere el artículo 1.346 del Código Civil, por lo que a juicio de esta Juzgadora de Alzada se hace procedente la prescripción de la acción de nulidad, y como consecuencia de ello sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide.
En virtud de lo anteriormente expuesto, se hace inoficioso seguir con el examen de los alegatos esgrimidos en la reconvención, así como de las pruebas que sirven de fundamento para la acción de nulidad, y así se deja establecido.
IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY
La representación judicial de la parte demandada, en la audiencia oral celebrada ante este Tribunal de Alzada presentó escrito, mediante el cual alegó la irretroactividad de la ley, argumentando “En el desarrollo del íter procesal en fecha 17 de abril de 2012, el Tribunal a quo y estando en plena vigencia la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, dicta auto en el cual indica que una vez conste en autos la última de las notificaciones de las partes, procederá a fijar la audiencia oral y pública, todo de acuerdo a la nueva normativa especial inquilinaria, es el caso que posteriormente en fecha 4 de junio de 2012, el tribunal deja sin efecto, parcialmente, el referido en cuanto a la audiencia oral y señala que se seguirá la tramitación del juicio por el procedimiento breve por lo que a su decir ahora lo que va a dictar sentencia, es decir, aplicó la Ley de manera retroactiva, cuando es un hecho de “CONOCIMIENTO PUBLICO Y NOTORIO A PARTIR DE LA PUBLICACION BOLIVARIANA DE VENEZUELA”, que las disposiciones legales referidas al arrendamiento de vivienda, quedaron derogadas por mandato expreso según la Disposición Derogatoria Única de la Ley…”
Al respecto esta Superioridad observa:
El principio de irretroactividad de la Ley, tiene su fundamento en la necesidad de dar estabilidad al ordenamiento jurídico, pues sin el mencionado principio se presentarían confusiones sobre la oportunidad de regulación, de suerte que en muchas ocasiones con una conveniencia presente se regulaba una situación pasada, que resultaba exorbitante al sentido de la justicia, por falta de adecuación entre el supuesto de hecho y la consecuencia jurídica; dicho efecto retroactivo está prohibido por razones de orden público y seguridad jurídica.
En el sistema legislativo venezolano, el principio de irretroactividad de las leyes es de jerarquía constitucional, el cual ha sido establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de cuya norma se puede inferir que en Venezuela la aplicación de las disposiciones legislativas, entendida como ley en sentido formal o material, de forma retroactiva está prohibida por imperativo constitucional. Sólo se admite su aplicación con tales efectos hacia el pasado en aquellos casos mencionados en la misma norma.
Sin embargo, la aplicación de esta técnica constitucional exige una revisión particular de los supuestos relacionados y sobre los cuales se ha pronunciado el Máximo Tribunal: “La consagración del principio de irretroactividad de la ley en el régimen jurídico venezolano, encuentra su justificación en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la mutabilidad de aquél. “Toda ley nueva que no tenga fuerza retroactiva por expresa voluntad del legislador, por sí misma no extiende su autoridad sobre todo aquello que haya ya pasado en el momento en que empieza a estar en vigor”. (Pascuale Fiore. De la Irretroactividad e Interpretación de las Leyes).
Explica el citado autor que “...no es condición indispensable para considerar como pasada una relación jurídica que sea anterior a la época en que se declaró vigente la nueva ley, puesto que ciertas relaciones jurídicas, que son efectos legales y consecuencias de un hecho jurídico anterior, aunque se desenvuelvan después de haberse puesto en vigor la ley nueva, deben estimarse como pasadas respecto a ésta, y a sus preceptos no pueden subordinarse las dichas relaciones.”

Ahora bien, considera preciso esta Juzgadora de Alzada, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1 de Noviembre de 2011, con ponencia conjunta de los Magistrados que componen esa Sala, estableció en relación a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de Mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, que todos aquellos procesos de índole judicial o administrativo que se encontraren ya en curso para la fecha de entrada en vigencia del mencionado Decreto-Ley, a pesar de haber sido respectivamente suspendidos, debían continuar su curso sin dilación alguna hasta su fase de ejecución, para evitar que se presentase una paralización arbitrarias de dichos procedimientos y con ello que se genere a todas luces una situación anárquica aún más peligrosa que aquella que se pretende solventar.
De manera pues, en consonancia con el referido criterio jurisprudencial, si bien es cierto que en fecha 6 de Mayo de 2011, entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos cierto que la presente causa entró en etapa de sentencia bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, por lo que el Tribunal A quo actuó ajustado a derecho al dejar sin efecto el auto de fecha 17 de Abril de 2012, y en tal sentido, es improcedente el alegato de irretroactividad de la ley, y así se decide.

INMOTIVACIÓN DEL FALLO RECURRIDO PRODUCIDO POR LA NO VALORACIÓN DE ALGUNAS PRUEBAS LO QUE ACARREA EL VICIO DE SILENCIO DE PRUEBAS
Las apoderadas judiciales de la parte accionada en su escrito presentado en la audiencia oral celebrada en este Juzgado Superior invocaron la inmotivación del fallo recurrido, en virtud de la no valoración de algunas pruebas lo que acarrea el vicio de silencio de prueba. En efecto, alegaron que la valoración que el Tribunal da a los testigos es completamente falsa, por cuanto los mismos respondieron todos de manera contestes. Igualmente, argumentaron que fueron promovidas unas posiciones juradas sobre el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDÍ dentro del lapso legal para ello, solicitando al efecto se librara una rogatoria, cosa que no sucedió por cuanto el Tribunal instó a la parte demandada que indicara una dirección siendo que la única que conocía era la de España, el Tribunal nunca libró la respectiva rogatoria.
Para quien aquí juzga a pronunciarse sobre el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, previas las siguientes consideraciones:
Respecto al vicio de silencio de pruebas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 604, de fecha 18 de Mayo de 2009, dejó establecido:
“El silencio de pruebas acaece cuando el juez no aprecia todos o alguno (s) de los medios de pruebas que se hayan incorporado a los autos. Sin embargo, la Sala de Casación Civil ha extendido la noción de esta especie de vicios al caso en el cual el juez desecha uno o varios medios de pruebas sin la realización de la debida argumentación sobre los motivos que fundamentan tal rechazo: La Sala considera que el deber que a los jueces de instancia le imponen los artículos 509 y 243, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, no se limita a que éstos dejen constancia de haber leído o revisado las pruebas, para luego, desecharlas o acogerlas, sino que deben verter en la decisión las consideraciones particulares de cada prueba aportada al proceso, señalar los motivos por los que la toman o desechan y, en este último supuesto, establecer los hechos que de la misma se deriva y se da por demostrado. (s.S.C.C. N° 248 del 19 de julio de 2000).
En este sentido, el juez debe realizar un detenido estudio sobre las pruebas aportadas por las partes, para aceptarlas o desecharlas, de manera que permita entender el por qué (Sic) de su decisión, vale decir, que es necesario que el juez, para establecer los hechos, examine todas cuantas pruebas cursen en autos, los valores, de allí derivará su convicción sobre la verdad procesal, que plasmará en su sentencia. Cuando el sentenciador incumple este deber, bien silenciando totalmente la prueba, bien mencionándola pero sin analizarla comete el vicio denominado silencio de prueba con la consiguiente infracción del artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil, por falta de aplicación (…). (s.S.C.C. N° 1 del 27 de febrero de 2003).
Esta Sala ya se ha pronunciado, en múltiples ocasiones, sobre el deber de los jueces de motivar sus sentencias, y, específicamente, sobre el vicio de silencio de pruebas y su incidencia en el aspecto constitucional. Al respecto se estableció: La falta de apreciación por parte de los jueces de las pruebas que constan en el expediente produjo el vicio de silencio de pruebas, que contiene el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual está relacionado con el derecho constitucional a la defensa y a la tutela judicial efectiva.
En ese sentido, la Sala considera que todo ciudadano tiene el derecho a ser juzgado y a que la causa sea resuelta con fundamento en los elementos de hecho y de derecho que cursen en el expediente y no puede el Juez silenciar las pruebas, pues esa falta de juzgamiento incide directamente en el derecho a la defensa y en el derecho a ser juzgado con las garantías del debido proceso.”

Ahora bien, se remite esta Juzgadora de Alzada al examen de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada referente al vicio de silencio de pruebas, y al efecto observa:
Conforme a lo establecido en la jurisprudencia parcialmente transcrita, se incurre en el vicio de silencio de pruebas cuando el juez no aprecia todos o algunos de los medios probatorios que han sido incorporados al proceso, o cuando se limita a desechar las pruebas sin argumentar cuales son los motivos en que fundamenta tal rechazo.
En el caso de autos, se evidencia de las actas procesales que la prueba de posiciones juradas no fue evacuada, por lo que mal podría el Tribunal de la Causa emitir pronunciamiento alguno en la sentencia definitiva sobre la valoración de esta pruebas, y así se decide.
En lo que respecta a la valoración de los testigos, esta Superioridad observa, que no se materializó el vicio de silencio de prueba a que hacen referencia las apoderadas judiciales de la accionada, toda vez que se evidencia de la sentencia recurrida que el Juez de Instancia si valoró conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil las testimoniales evacuadas, argumentando suficientemente los motivos por los cuales desecho las mismas, en consecuencia a juicio de esta Juzgadora de Alzada, el Tribunal A quo no incurrió en el vicio de silencio de pruebas y así se declara.
Analizadas las defensas alegadas, procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, y al respecto observa:
Debe determinar previamente esta Juzgadora de Alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, así como en los argumentos esgrimidos en la audiencia de juicio, estando la pretensión de los accionantes dirigida a que se declare el cumplimiento de la entrega del inmueble de marras, en virtud del vencimiento de la prórroga legal.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su mandante, ya que no es cierto que la accionada haya suscrito con el actor el contrato de arrendamiento en la forma expresada en el libelo de la demanda ni que se haya regulado la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, que no es cierto que la arrendadora pague por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de CUARENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (BS. 41,30), cuando lo cierto es que paga la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (BS. 124,91), como consta de los recibos consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que lo cierto es que la relación arrendaticia fue perfeccionada por mutuo consentimiento de las partes entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, la cual data desde el año 1971, y que los precitados ciudadanos comunicaron a la parte demandada su voluntad de venderle el inmueble, no concretándose esto, debido a que estos ciudadanos le vendieron el inmueble a su hijo en el año 1992, quien es el actual arrendador. Que si el contrato fuese a tiempo determinado, de un año, no le asistiría a la demandada el derecho de preferencia de adquirirlo por compra venta, acatando su derecho de preferencia.
En otro orden de ideas, conviene señalar que en materia civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contenedoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Nótese que, el precepto que se desprende de esas normas, se reduce a la necesidad que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de esa obligación cuyo incumplimiento se le imputa.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandante trajo a los autos, documento privado original cursante a los folios dieciséis (16) al veinte (20), contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GABRIELE MONTERO DE RACHADELL, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, y la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, sobre el inmueble de marras.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia objeto de la presente controversia, y así se decide.
Igualmente, la parte actora trajo a los autos Notificación Judicial la cual cursa a los folios veintiuno (21) al treinta (30) del expediente, evacuada el 1 de Noviembre de 2005, ante el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, referente a la notificación de la ciudadana IRAMA NAVARRO QUIJADA de la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de Enero de 1996.
Esta documentación no fue impugnada ni desconocida durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgado Superior le otorga valor probatorio, y así se declara.
De igual manera, la representación judicial de la parte demandada trajo a los autos los siguientes medios probatorios:
1) Ordinal del documento privado cursante a los folios setenta y cuatro (74) al setenta y cinco (75) del expediente, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ADRIAN HARDY PESQUERA, por una parte, y por la otra la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, el cual tiene por objeto el inmueble de marras.
Esta instrumental no fue impugnada ni desconocida durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada que la relación arrendaticia existente entre las partes se inició el 1 de Junio de 1971, y así se decide.
2) Comunicaciones cursantes a los folios setenta y seis (76) al setenta y siete (77) del expedientes, suscritas por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HARDY, C.A. y dirigidas a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, de fechas 29 de Abril de 1980 y 22 de Junio de 1979, referentes a la Resolución emitida por la Oficina de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, relacionada con la regulación del inmuebles de marras.
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, y así se decide.
3) Copia simple de la comunicación cursante al folio setenta y ocho (78) del expediente, de fecha 29 de Junio de 1995, suscrita por la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, y dirigida a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, mediante la cual le notifican que el contrato de arrendamiento vencía el 1 de Junio de 1996, fecha en la cual debería hacer entrega la arrendataria del inmueble de marras completamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, y así se decide.
4) Copia certificada cursante a los folios setenta y nueve (79) al folio ochenta y cuatro (84) del expediente, poder otorgado por los ciudadanos JUAN MARTÍN ALEGRÍA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRÍA, a la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, debidamente protocolizado en fecha 27 de Abril de 1978, bajo el N° 18, Tomo 1, Protocolo 3, ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, este Juzgado Superior le otorga valor probatorio.
5.- Copias simples cursantes a los folios ochenta y cinco (85) al ochenta y nueve (89) del expediente, del documento poder otorgado por el ciudadano MANUEL RACHADELL, en su carácter de apoderado del ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, a las abogadas GABRIELA MONTERO DE RACHADELL y ELENA FLORES DE BRETO.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se decide.
6) Resoluciones cursantes a los folios noventa (90) al noventa y seis (96) del expediente, emanadas de la Dirección de Inquilinazo del extinto Ministerio de Fomento, de fechas 19 de Junio de 1979 y 24 de Abril de 1980, de las cuales se desprende la regulación al cual está sometido el inmueble constituido por el Edificio ELEIZ-ALDE, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes.
Estas instrumentales no fueron impugnadas ni desconocidas durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, este Juzgado Superior les otorga valor probatorio, y así se decide.
7) Comprobantes de depósitos bancarios, cursantes a los folios noventa y siete (97), al folio ciento tres (103) del expediente, de los cuales se desprende que la parte demandada consignó los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Estos instrumentos representan lo que en doctrina se denominan “tarjas”, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de Diciembre de 2005, por lo que en aplicación del artículo 1.383 del Código Civil esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
8) Comunicaciones cursantes a los folios ciento cuatro (104) al ciento cinco (105) del expediente, suscritas por la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, y dirigidas a la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, y a la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, relacionadas con la voluntad manifiesta de la parte demandada de adquirir el inmueble objeto de la presente controversia.
Estos documentos aún cuando no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, esta Juzgadora de Alzada los desecha del proceso, en virtud de que no aportan ningún elemento de convicción para la resolución del presente juicio, y así se decide.
9) Notificación cursante a los folios ciento seis (106) al ciento dieciséis (116) del expediente, realizada por la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, en su carácter de apoderada de los propietarios del Edificio ELEIZ-ALDE, a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, manifestándole en cumplimiento de la preferencia ofertiva del inquilino que posee el inmueble, de venderlo.
Este instrumento aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso, esta Juzgadora de Alzada los desecha del proceso, en virtud de que no aportan ningún elemento de convicción para la resolución del presente juicio, y así se decide.
10) Documento de compra venta cursante a los folios ciento dieciocho (118) al ciento diecinueve (119) del expediente, suscrito por la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, en su carácter de apoderada de los ciudadanos JUAN MARÍN ALEGRÍA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRÍA, por una parte y por la otra, el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso, carece de valor probatorio y es desechado por este Tribunal Superior, por cuanto no aporta ningún elemento de convicción para la resolución de la presente controversia, y así se decide.
11) Documento de Condominio del Edificio ELEIZ-ALDE, cursante a los folios ciento veinte (120) al ciento treinta y ocho (138) del expediente.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso, carece de valor probatorio y es desechado por esta Juzgadora de Alzada, por cuanto no guarda relación con la presente causa, ni aportado ningún elemento de convicción para la resolución de esta controversia, y así se decide.
12) Bouchers de pago, cursantes a los folios ciento treinta y nueve (139) al ciento cincuenta y seis (156) del expediente, de los cuales se desprende la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA.
Estos instrumentos representan lo que en doctrina se denominan “tarjas”, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de Diciembre de 2005, por lo que en aplicación del artículo 1.383 del Código Civil esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
13) Reproducciones fotostáticas contentivas de las sentencias dictadas por distintos Tribunales de la República.
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante el decurso del proceso, por lo que esta Juzgadora de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga valor probatorio, y así se decide.
14) Declaración rendida por el ciudadano LUÍS NOEL GÓMEZ MONCADA, cursante a los folios doscientos catorce (214) al doscientos dieciséis (216) del expediente, de la cual se desprende que el citado ciudadano manifestó que desde hace mucho tiempo de vista trato y comunicación a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO; que le consta que la precitada ciudadana vive como arrendataria del bien inmueble objeto de la presente controversia desde el año 1971, igualmente, le consta por que le ha comentado, la intención de la precitada ciudadana, de comprar el inmueble donde vive como arrendataria. Asimismo atestigua que le consta que los apartamentos de ese edificio pueden ser vendidos bajo el régimen de propiedad horizontal, debido a que tiene documento de condominio; de igual forma, afirma que no conoce a ninguna persona que administre y cuide el edificio y que esto lo hacen los mismos inquilinos, por último, afirma que lo antes declarado es sustentado debido al hecho de que conoce el edificio hace muchos años, así como a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO y a otros inquilinos que residen allí.
Este testigo aún cuando es conteste en sus declaraciones y no incurre en contradicciones, es desechado por esta Juzgadora de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que su declaración es impertinente, ya que sus deposiciones no guardan relación con la presente causa, antes por el contrario se refieren a disposiciones relativas a la compra venta del Edificio ELEIZ-ALDE, donde se encuentra ubicado el inmueble de marras, y así se decide.
15) Declaración de la ciudadana ISABEL INES FLORES CORONA, cursante a los folios doscientos diecisiete (217) al doscientos dieciocho (218) del expediente, de la cual se desprende que la referida ciudadana manifestó conocer suficientemente bien de vista, trato y comunicación a la señora IRAMA JOSEFINA NAVARRO, desde hace mucho tiempo y que le consta que vive como arrendataria en el apartamento Nro. 7, ubicado en el Edificio Eleiz-Alde, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, desde el año 1971. Asimismo, que si le consta de la intención que tiene la ciudadana antes identificada, de comprar el inmueble antes identificado, desde el año 1986 ya que en varias ocasiones lo ha comentado y que le consta de igual manera, que los apartamentos de dicho edificio se pueden vender bajo el régimen de propiedad horizontal ya que este tiene un documento de condominio. Igualmente, le consta que no el edificio no es administrado por nadie, sino que son los mismos inquilinos los que se ocupan de ello y por ultimo explica funda su declaración ya que todo lo atestiguado le consta.
Esta testigo aún cuando es conteste en sus declaraciones y no incurre en contradicciones, es desechado por esta Juzgadora de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que su declaración es impertinente, ya que sus deposiciones no guardan relación con la presente causa, antes por el contrario se refieren a disposiciones relativas a la compra venta del Edificio ELEIZ-ALDE, donde se encuentra ubicado el inmueble de marras, y así se decide.
16) Declaración de la ciudadana MARÍA LUISA PLATA DE CAPINETI, cursante a los folios doscientos diecinueve (219) al doscientos veinte (220) del expediente, de la cual se desprende que la referida ciudadana manifestó que conoce suficientemente bien de vista y comunicación a la señora IRAMA JOSEFINA NAVARRO, desde hace mucho tiempo, y que debido a ella, le constaba igualmente que esta ciudadana vive como arrendataria en el apartamento Nro. 7, situado en el edificio Eléiz-Alde, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes de Caracas desde mucho antes del año 1971. Asimismo, que le consta de la intención que tiene la precitada ciudadana de comprar el apartamento desde el año 1968, ya que siempre lo ha comentado y que le consta que los apartamentos de dicho edificio se pueden vender en propiedad horizontal ya que tienen un documento de condominio. Igualmente, le consta que no hay persona que administre el edificio sino que los mismos inquilinos lo mantienen.
Esta testigo aún cuando es conteste en sus declaraciones y no incurre en contradicciones, es desechado por esta Juzgadora de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que su declaración es impertinente, ya que sus deposiciones no guardan relación con la presente causa, antes por el contrario se refieren a disposiciones relativas a la compra venta del Edificio ELEIZ-ALDE, donde se encuentra ubicado el inmueble de marras, y así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA TERCERA INTERVINIENTE:
1) Copia certificada cursante a los folios ciento veintisiete (127) al ciento treinta y cinco (135) del expediente, contentivo del documento registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, del cual se evidencia la relación directa que posee la ciudadana ROMA MARY HAMERLOK, en su carácter de representante jurídico de la COOPERATIVA EDIFICIO ELEIZ-ALDE, en virtud de ser su apoderada.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso, es desechado por esta Juzgadora de Alzada, por cuanto no guarda relación con la presente causa y no aportado elementos de convicción que ayuden a la resolución de la presente controversia, y así se decide.
2) Copia certificada cursante a los folios ciento treinta y seis (136) al ciento cincuenta y cuatro (154) del expediente, contentiva del acta constitutiva y estatutos sociales de la Cooperativa Edificio Heléis-Alde, inscrita por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso, es desechado por esta Juzgadora de Alzada, por cuanto no guarda relación con la presente causa y no aportado elementos de convicción que ayuden a la resolución de la presente controversia, y así se decide.
3) Copia simple cursante a los folios ciento cincuenta y cinco (155) al ciento cincuenta y nueve (159) del expediente, contentiva de la solicitud de Notificación presentada por la ciudadana MAYA BLANCA HAMMERLOK PETRY, ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante el decurso del proceso, es desechado por esta Juzgadora de Alzada, por cuanto no guarda relación con la presente causa y no aportado elementos de convicción que ayuden a la resolución de la presente controversia, y así se decide.
Analizado el acervo probatorio procede esta Juzgadora de Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia:
En el caso bajo estudio, como ha quedado expuesto, se aportó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 3 de Enero de 1996, sobre el bien inmueble objeto de litis, cuya celebración, la no haber sido negada por la accionada, deja demostrado que a las partes aquí litigantes las une el contrato en cuestión.
Ahora bien, lo que está en discusión en la presente causa, es el cumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble objeto del contrato en virtud del vencimiento de la prórroga legal.
Por su parte, la representación de la parte demandada, alegó que la actora pretende hacer ver en el escrito libelar, que la relación contractual que vincula a las partes en el presente juicio, son a tiempo determinado, y que su representada no fue notificada del vencimiento de la prorroga el día 01 de Noviembre de 2005, con vencimiento el 03 de enero de 2009. Que en cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato, por vencimiento de la prórroga legal, esto es un exabrupto debido a que la demandada mantiene una relación contractual arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato demandado desde el 01 de Junio de 1971, así como lo estipula el instrumento objeto de la demanda, confesando incluso la actora, que la demandada ha venido ocupando en inmueble desde Junio de 1971, por periodos de un (01) año prorrogables por periodos iguales y consecutivos por lo que su tiempo como arrendadora y su relación contractual es a tiempo indeterminado.
En este sentido, es oportuno señalar lo establecido en el artículo 1.579:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
De manera pues, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Establecido lo anterior, en virtud de lo señalado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia de autos que a los folios setenta y cuatro (74) al setenta y cinco (75) del expediente, cursa contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Junio de 1971, suscrito por el ciudadano ADRIÁN HARDY PESQUERA, por una parte, y por la otra, la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, el cual tiene por objeto el inmueble de marras, estableciéndose en la Cláusula Tercera que el plazo de arrendamiento era de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente, por un (1) años más, y así sucesivamente, mientras que una de las partes no notifique a la otra su voluntad de darle término con un (1) mes de anticipación por lo menos.
Asimismo, a los folios dieciséis (16) al veinte (20) del expediente, corre inserto contrato de arrendamiento, de fecha 3 de Enero de 1996, suscrito entre la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, en su carácter de apoderada del ciudadano JUAN MARÍN ALEGRÍA AYERDI, por una parte, y por la otra, la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, sobre el inmueble de marras.
Ahora bien, para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

De igual manera, el cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1.614, señala:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
En este sentido, observa esta Juzgadora de Alzada, que de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que las partes suscribieron dos contrato de arrendamiento, el primero, en fecha 1 de Junio de 1971, y el segundo, 3 de Enero de 1996, y en fecha 1 de Noviembre de 2005, la parte actora de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato suscrito en el año 1996, procedió a notificar a la demanda su intención de no renovar el convenio.
De manera pues, se desprende claramente conforme a lo anteriormente señalado que la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, parte demandada y el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI efectivamente suscribieron dos (2) contratos de arrendamientos en diferentes épocas, pero durante todo ese tiempo la demandada, no perdió su cualidad de inquilina, estuvo ocupando el inmueble objeto de la presente causa de manera consecutiva, pacífica e ininterrumpida en calidad de arrendataria, es decir en posesión del bien inmueble y cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento por treinta y cuatro (34) años, por lo que de conformidad con los artículos 1580 y 1614 del Código Civil, el contrato que nació siendo determinado en el tiempo, se convirtió en un convenio a tiempo indeterminado, y en tal sentido esta Superioridad considera que en el presente caso, no procedía demandar el cumplimiento de contrato sino el desalojo en cualquiera de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el año 1999, y así se decide.
Por todo lo antes expuesto debe indefectiblemente quien decide declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ello en razón de que al ser un contrato a tiempo indeterminado, no puede solicitarse su cumplimiento, ya que la acción pertinente era el desalojo del inmueble, y así se decide.
Ahora bien, en lo que respecta a la intervención de la intervención de la tercera coadyuvante, ciudadana ROMA MARY HAMERLOK PETRY, en su carácter de representante legal de la Cooperativa del Edificio Eliez-Alde, esta Juzgadora de Alzada observa que en el presente caso la tercería adhesiva no reclama un derecho propio; ni solicita para sí, la tutela jurídica del Estado, antes por el contrario actúa para favorecer a la demandada. De manera pues, la tercera interviniente en el presente caso, debe aceptar la causa en el estado en que se encuentra al momento de su intervención, y no pude en modo alguno proponer cambios en el juicio, ni modificar el libelo de la demanda, ni el objeto de litigio, desprendiéndose de sus argumentos que trae hechos nuevos al juicio, por lo que este Tribunal Superior considera que su intervención en nada contribuye a vencer a la parte demandante, ya que sus alegatos en nada cambia las resultas del juicio de marras, y así se decide.
-TERCERO-
DISPOSITIVO
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, contra la sentencia dictada en fecha 30 de Julio de 2015, por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, incoada por el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI contra la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, ambas partes identificadas en el encabezamiento de este fallo. TERCERO: Queda REVOCADO el fallo apelado sin la imposición de las costas del recurso dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese, Regístrese, Diarícese, Expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y Bájese el expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los seis (6) días del mes de Noviembre de 2015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

NANCY ARAGOZA ARAGOZA. LA SECRETARIA ACC,

DAMARIS CENTENO M.
En la misma fecha, siendo las 03:22 p.m., se dictó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de ley.
LA SECRETARIA ACC,

DAMARIS CENTENO M.
NAA/damaris
EXP. Nº AP71-R-2015-000255 (9243)