TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de noviembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000495
PARTE ACTORA: ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 4.377.091.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEXIS LATTUF BRICEÑO Y EUCLIDES SEBASTIANI MÁRQUEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.504 y 64.079, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.594.727 de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: INGRID GARRIDO, Abogada en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado N° 113.845.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
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El 2 de junio de 2015, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA contra la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, dictó sentencia del tenor siguiente:
“…declara: PRIMERO: SIN LUGAR la presente DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL del articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, del inmueble constituido por un (01) mini local Comercial, distinguida como 38-B11, ubicado en la planta baja del Edificio denominado CENTRO COMERCIAL BARQUICENTER, situado en la Avenida 20 entre las calles 22 y 23, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, con un área aproximada de DIEZ METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (10,43 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el Mini Local 38-B10; SUR, ESTE y OESTE: con pasillos de circulación. Intentada por la ciudadana ANA MARIA BOLZÓN DE CORONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.377.091, asistida por sus apoderados judiciales Abogados ALEXIS LATTUF BRICEÑO Y EUCLIDES SABASTIANI MÁRQUEZ, Inpreabogado Nos. 14.504 y 64.079, respectivamente.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante, por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 3 de junio de 2015, el abogado EUCLIDES SEBASTIANI MÁRQUEZ, Apoderado Judicial de la parte actora, apeló de la sentencia, la cual el tribunal a-quo, oyó en ambos efectos, ordenando la remisión de las actas a la URDD Civil para su distribución respectiva. Correspondiéndole a esta alzada por efectos de sorteo el conocimiento del presente recurso. Cumplidas en consecuencia las formalidades de Ley y siendo esta la oportunidad para decidir, se procede bajo los términos y consideraciones siguientes:

ANTECENDENTES
Se inició el presente juicio, mediante formal demanda interpuesta por la ciudadana ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA, en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un (01) mini local comercial, distinguida como 38-B11, ubicado en la planta baja, del Edificio denominado CENTRO COMERCIAL BARQUICENTER, situado en la Avenida 20, entre las calles 22 y 23, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con un área aproximada de 10,43 Mts2, alinderado así: Norte: con el Mini Local 38-B10; Sur, Este y Oeste: con pasillos de circulación, y que el referido local fue cedido en arrendamiento a la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, para uso exclusivo comercial, mediante contrato de arrendamiento escrito autenticado a tiempo determinado.

Que una vez verificados por esta alzada el cumplimiento de todos los eventos procesales concurridos por ante el tribunal a-quo y a los fines del análisis exhaustivo de las actas que conforman el andamiaje procesal cuyo efecto es conocer sobre la apelación propuesta, así como la procedencia de la sentencia dictada, se verifica que:

La parte actora en su libelo entre otras cosas expuso:

Que en la cláusula cuarta del referido contrato ambas partes establecieron como término fijado para la duración del contrato dos años fijos, lo cual comenzó a regir desde el 15/10/2010, para culminar el 15/10/2012. Que, finalizado el término inicial de dicho contrato de arrendamiento, es decir el 15/10/2012, operó de pleno derecho la prórroga legal, que le correspondía de un (01) año, de conformidad al literal b del artículo 38 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario; y le notificó a la arrendataria, a través de comunicación autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, que se le había vencido la prórroga legal. Que, la arrendataria ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS se negó a desalojar voluntariamente, y que desde el vencimiento de la mencionada prorroga legal, el 15/10/2013, la demandante no recibió más pagos de cánones de arrendamientos, estando en consecuencia incursa la demandada JULISSA DEL CARMEN MENDOZA en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales legales de devolver y reintegrar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que, por lo anteriormente expuesto fue por lo que procedió a demandar el DESALOJO de la demandada ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, en su carácter de arrendataria, de conformidad al artículo 40 literal G del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil.

Por su parte. En la oportunidad de la contestación, la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, asistida por la abogado Ingrid Garrido Gómez, entre otras cosas alego: Que, no es cierto que la arrendadora le otorgó un año de prórroga legal, pues una vez que concluyó el término de duración del contrato de arrendamiento, la arrendadora le propuso a la arrendataria de manera verbal, que celebraran un nuevo contrato de arrendamiento, y en el trascurso de ese año convinieron en que la arrendataria le colocaría a los recibos de pago que era por la prórroga legal y seria desde el 15/10/2012 hasta el 15/10/2013, que posteriormente se reunieron y convinieron que el canon de arrendamiento sería por Bs. 8.400,00. Que, asimismo, pagó el referido canon el 16/10/2013, con el cheque N° 22000013 del Banco Corp Banca C.A., de la Cuenta N° 0121-0307-76-0015780880, a favor de la ciudadana Ana de Corona, la cual recibió y cobró conforme sin protesto; la arrendadora se negó a entregarle el recibo de pago del mes de octubre, y le informó se lo entregaría luego. Que, llegada la fecha para el pago del mes de noviembre y en vista que la arrendataria se negó a entregarle el recibo del mes de octubre, procedió a comprar el cheque N° 15000218, de fecha 18/11/2013, de la cuenta N° 0121-03-07-77-0009011145, Bs. 6.490,00, emitido a favor de Ana Corona, del Banco Corp Banca, C.A., Banco Universal, le hizo entrega del cheque a la arrendadora, ella lo recibió y cobró conforme, pero no le entregó los recibos, y con la aceptación de este pago, el contrato de arrendamiento pasó a tiempo indeterminado. Que, en diciembre de 2013, intentó hablar con la arrendadora para conocer en qué términos quedarían, además para que le entregase los recibos pendientes; y la administradora del local le informó que la contactarían, en vista que la arrendataria no le entregó los recibos de pago de octubre y noviembre, y en qué término iba a quedar el nuevo contrato de arrendamiento. Que, el 09/12/2013, la arrendataria compró un cheque de gerencia N° 00028434 por Bs. 6.490,oo a favor de Ana Bolzón de Corona, del Banco Banesco, Banco Universal, y solicitó ante el Tribunal la consignación de los pagos realizados por conceptos de arrendamientos; yel 10/12/2013, realizó la solicitud de consignación al tribunal y le asignaron el numero KP02-S-10823, y conoció de la causa el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, con lo que quedaba demostrado los pagos puntuales de los cánones de arrendamiento. Que, negó y se opuso a los alegatos expresados por la ciudadana ANA BOLZÓN DE CORONA, en donde demanda por desalojo basándose en lo establecido en el artículo 40 literal g., del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, por no ser cierto, en virtud de que la arrendadora notificó un aumento del canon de arrendamiento para el mes de octubre de 2013, y quedó demostrado con ello, la intención de la arrendadora de renovarle el contrato y continuar con la relación arrendaticia, asimismo con el cheque pagado se demostró que la arrendadora quedó conforme con lo estipulado y pagado.

En este sentido y con ocasión a los hechos y argumentaciones up supraseñaladas, quedo determinada la litis en la presente causa, lo cual observa quien se pronuncia permitió a la sentenciadora de la instancia proceder a fijar los hechos controvertidos, para lo cual atino expresando que los mismos quedaron precisados por; -Que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal se hayan vencido y que no existía acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, así como -El pago de los cánones de arrendamiento de los meses noviembre y diciembre del año 2013 y siguientes.

Que posterior a ello a las partes procedieron a desarrollar la actividad probatoria, la cual se advierte quedo circunscrita en los términos siguientes y las cuales de seguidas se pasan a analizar y valorar minuciosamente así como determinar su incidencia en la presente causa

PRUEBAS DE LAS PARTES

Parte Actora con el libelo promovió las documentales siguientes:
1. Original de poder autenticado, el 17/06/2014, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, otorgado por la ciudadana ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA a los abogados Alexis Lattuf Briceño, Carmen Franco, Euclides Sebastiani y Pedro Pablo Durán. El instrumento demuestra que los Abogados Alexis Lattuf Briceño, Carmen Franco, Euclides Sebastiani y Pedro Pablo Duran, antes identificados, actúan como representantes judiciales de la ciudadana Ana María Bolzon de Corona, titular de la cédula de identidad N° V-4.377.091.En base a los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio a su contenido. Así se decide.
2. Copia simple de documento de compra- venta protocolizado por la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Iribarren del estado Lara, del 12/01/ 2006.De conformidad con los artículos 1.357, y 1.359 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio donde se demuestra la propiedad del local comercial de la arrendadora Ana María Bolzon de Coro. Así se decide.
3. Documento Original del contrato de arrendamiento autenticado, el 03/11/2010, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, suscrito entre las ciudadanas ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA y la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS. Según los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria entre la ciudadana Ana María Bolzon de Corona, y la ciudadana Julissa del Carmen Mendoza, del local comercial objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
4. Original de comunicación autenticada, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, donde la demandante le notifica a la Arrendataria que efectivamente se había vencido la prórroga legal y que se solicitaba en un tiempo perentorio el cumplimiento de su obligación en la entrega material del inmueble en referencia, libre tanto de personas, como de cosas. De conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio a las declaraciones contenidas sin que con ello se pruebe algún otro hecho. Así se determina.
5. Originales de recibos de pagos correspondientes al mes de octubre del año 2012 al mes de septiembre de 2013, para evidenciar que la arrendataria siempre estuvo en conocimiento de que estaba transcurriendo el lapso de Prórroga Legal, en las cuales se lee; Bolzon de Corona Ana María, por un monto de Seis Mil Cuatrocientos Noventa Bolívares (Bs. 6.490, oo) cada una, nombre o razón social Julissa del Carmen Mendoza, el domicilio fiscal Ave. 20 entre 22 y 23 C.C Barquicenter M.L 38B-11, COPIA: sin derecho a crédito fiscal. Observa esta alzada que las facturas o recibos corresponden a los meses de octubre de 2012, hasta el mes de septiembre de 2013, por un monto de SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA (Bs. 6.490,oo) cada uno los cuales por ser documentos privados se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
1) Reprodujo y ratificó las pruebas consignadas con el libelo de demanda. En este punto esta alzada las aprecia con el mismo criterio expresado por el a-quo y así se decide.
2) Solicitó pruebas de Informes, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 17 de marzo de 2015, siendo agregado a los autos las resultas de dicha prueba de informes (fs. 200 al 201), se trata de una prueba informes. El Tribunal a-quo de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorgo valor probatorio, en el sentido que con ella se demuestra que por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, cursa el Asunto N° KP02-S-2013-10823, en la cual son intervinientes la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, titular de la cédula de identidad N° 11.594.727 (Consignataria) y la ciudadana: ANA MARIA BOLZON DE CORONA, titular de la cédula de identidad N° 4.377.091 (Beneficiaria), por el local comercial objeto de desalojo en el presente asunto y que la arrendataria presentó el pago del cánon de arrendamiento del mes de diciembre de 2013, por la cantidad de seis mil cuatrocientos noventa bolívares (6.490,00 ), en fecha 10- 12- 2013, igualmente que existen consignaciones de los cánones de los meses siguientes la cual los mismos no fueron retirados por la demandante, criterio de valoración asumido por quien se pronuncia. Y así se decide

C- En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió lo siguiente:

Ratificó en fecha 12-02-2015, el escrito de pruebas consignado en fecha 09-02-2015, solicitando las siguientes pruebas de Informes:

1-- Al Banco Corp. Banco C.A., Banco Universal para que emita informe referente al cheque N° 22000013 de fecha 16 de octubre de 2013 de la cuenta corriente N° 0121-0307-76-0015780880 por la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (8.400,oo) de Corp. Banca C.A Banco Universal, a favor de Ana de Corona, a fin de informar 1- Si fue cobrado el cheque antes descrito ?, 2- A favor de quien fue pagado ? y 3 que indique la fecha en que fue cobrado?. En fecha 13 de abril de 2015, se agregó la prueba de informes proveniente del Banco Occidental de Descuento (BOD), por cuanto se trata de la prueba de informes, el Tribunal a-quo de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que del mismo se observa que fue depositado a la cuenta de la ciudadana Ana de Corona, que es la demandante, se observa claramente que fue depositado por la misma demandante cuando se lee, en el cheque depositado por Ana Corona, del Banco Exterior y una firma legible de Ana de Corona y su número de cédula de identidad. Valoración que es asumida por esta alzada. Así se decide.

- Del cheque N° 15000218, de fecha 18 de noviembre de 2013, de la cuenta corriente N° 0121-0307-77-0009011145, por la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Noventa Bolívares sin céntimos (Bs. 6.490, oo), emitido a favor de Ana de Corona del Banco Corp. Banca C.A., Banco Universal, que informe 1-Si fue cobrado el cheque antes descrito?, 2- A favor de quien fue pagado ? y 3 que indique la fecha en que fue cobrado?. En fecha 13 de abril de 2015, el tribunal de instancia, agregó la prueba de informes proveniente del Banco Occidental de Descuento (BOD) y de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Y siendo que del referido cheque se demuestra, que el mismo, es de fecha 18 de noviembre del 2013, por el monto de seis mil cuatrocientos noventa bolívares, de la cuenta N° 01210307770009011145, siendo la titular la demandada, para ser cobrado a favor de Ana de Corona, que es la demandante, el cual se lee, que es depositado en la cuenta de la demandante N°0115-0035-87-3000017611, Banco Exterior, por la misma demandante, de acuerdo a la firme legible de Ana de Corona y cédula de identidad N° 4.377.091.Conclusion de valoración que alcanza similar apreciación por esta instancia. Así se decide.

- Solicitó igualmente prueba de informes al Banco Mercantil, Banco Universal, a fin de que informe que el cheque N° 15003226, de fecha 27 de septiembre de 2010, de la cuenta cliente N° 05-0745-08-2743003226, por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares sin céntimos (Bs. 60.000,oo) del Banco Mercantil, a favor de Ana de Corona, 1-Si fue cobrado a favor de Ana de Corona ? y en qué Fecha fue cobrado ?, respecto a lo anterior, este Tribunal libró oficio a la Superintendencia de Banco a los fines de informar lo solicitado por la promovente de dicha prueba, resultas que cursan a los folios (214 al 218). En fecha 31 de marzo de 2015, se agregó la prueba de informes proveniente del Banco Mercantil, Banco Universal se observa que se trata de una prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no aporta nada a los hechos controvertidos en el presente asunto, se desecha y así se decide.
2- Solicitó la prueba de informe al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de Estado Lara, cuya resulta fue recibida y agregada a los autos cursantes a los folios (200 y 201) del presente asunto, por cuanto se trata de la prueba de informes, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con dicha prueba se demuestra que por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, cursa el Asunto N° KP02-S-2013-10823, en la cual son intervinientes la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, titular de la cédula de identidad N° 11.594.727 (Consignataria) y la ciudadana: ANA MARIA BOLZON DE CORONA, titular de la cédula de identidad N° 4.377.091 (Beneficiaria), por el local comercial, objeto de desalojo en el presente asunto y que la arrendataria presentó el pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2013, por la cantidad de seis mil cuatrocientos noventa bolívares (6.490,oo), en fecha 10- 12- 2013, igualmente observa también este Tribunal que existen consignaciones de los cánones de los meses siguientes, la cual los mismos no fueron retirados por la demandante. Así se decide.
3- En cuanto a la prueba de testigos, la parte demandada promovió la declaración testifical de los ciudadanos: Carlos Moisés Ramírez, C.I. 14.368.867 y Yesenia del Valle Rivas, C.I. 15.438.351, fueron admitida, pero en su oportunidad la parte demandada no los presentó en la audiencia oral. Por lo que nada tiene que pronunciarse al respecto esta instancia y así se decide.
4-Respecto a las pruebas de informes de oficiar al condominio de Barquicenter y al Dr. Miguel Galván especialista en cirugía ortopédica, este Tribunal Superior advierte, como en su oportunidad, el a-quo las inadmitió, por impertinentes de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no son hechos controvertido en la presente causa. Todo lo cual es ratificado por este órgano judicial y así se determina.
Ahora bien, de seguidas se pasa a determinar las circunstancias que delimitan la acción contenida en el caso que nos ocupa, siendo necesario establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que vinculo las partes contendientes en virtud del contrato de arrendamiento suscrito el 17/06/2014, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, corroborando que lo peticionado por la parte actora en el presente asunto, es el desalojo contenido en el articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Al respecto esta Sentenciadora observa del análisis del contrato de arrendamiento que en la cláusula CUARTA se lee lo siguiente: "…CUARTA: EL Termino fijado para la duración de este contrato es de dos (2) años fijos, el cual comenzara a regir desde el 15 de octubre de 2010 y finalizara el 15 de octubre de 2012… ”. Por su parte retomando lo alegado por la actora, la misma manifestó, que finalizado el término inicial de dicho contrato de arrendamiento, es decir el 15 de octubre de 2012, operó de pleno derecho la prorroga legal que le correspondía de un (01 año, de conformidad al literal b) del artículo 38 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario, que notificó a la arrendataria Julissa del Carmen Mendoza Rivas que se había vencido la prórroga legal, además señaló el hecho de que venciera el lapso de la prórroga legal y la ciudadana arrendataria se negare a desalojar voluntariamente y que desde el vencimiento de la mencionada prorroga legal, en fecha 15 de octubre de 2013, no ha recibido más pagos de cánones de arrendamientos.

Dado lo anterior, en el presente asunto de acuerdo a los hechos expuestos por la partes, en cuanto a que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal hayan vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses noviembre y diciembre del año 2013 y siguientes, es lo que hace indispensable, a esta alzada analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción y para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente sucedió y que además la notificación la realizaron el 01-04-2014.

Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula CUARTA del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de dos (2) años fijos, término que quedó comprendido entre el 15 de octubre 2010 y el 15 de octubre 2012. Ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento que nació a tiempo determinado con duración concluida. Así se establece.

Debe apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producirse ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, como ocurrió en el caso bajo estudio , el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse que se produjo una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Civil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.

Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminada. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el autor español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar y tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296)

En sintonía de lo expuesto el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Y el artículo 1614 ibídem establece que:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las misma condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.
Siendo así antes de pronunciarnos en el dispositivo del presente fallo, es menester para esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones doctrinales y jurisprudenciales.

La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, entre las que se encuentran- en orden al tiempo, que a su vez contiene:

a. La prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley.

En efecto, la prorroga se extenderá por un tiempo previsto ex lege tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia concertada por tiempo determinado, así como se verifico en la causa de marras y cuyo vencimiento ha llegado, y en cuya circunstancia la prórroga además de ser a plazo fijo también tendrá una duración máxima determinada que en esta causa por la duración contractual de dos años le correspondía un (1) año al tenor de las previsiones a que se refieren los literales del artículo 38 de LAI. Hoy artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.

b. El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia.

Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquel. Significa, entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio" (subrayado por el Tribunal), norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de LAI (vid. IX, infra), puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

Este criterio es aplicable al caso sub examine, en el cual se demuestran los hechos supra establecidos; que como ya se expuso anteriormente, la parte actora fundamenta su acción en instrumento público que no fue rebatido por la demandada de autos, muy por el contrario el mismo fue aceptado por la parte demandada, por lo que queda probada la relación contractual arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada, supra identificados, comprendida en el contratos antes mencionados y suficientemente descritos, ya vencido; operando en consecuencia la prórroga legal establecida en del artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Y así se decide.

En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un contrato a término fijo, que desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso que por prórroga legal le asistía a la arrendataria, que dado el tiempo de la relación, era de un año (1), la cual expiró el 15 de octubre de 2013

En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende esten sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Situación está que en la presente causa fue desvirtuada por las partes, tal como se probó en la etapa probatoria.

Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliarios Para El Uso Comercial

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado

Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.

Luego, resulta cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, y que el demandado hizo uso de la prórroga legal, (certusan et certusquando), hasta el 15 de octubre de 2013, por operar ipso-iure, lo que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.

Al hilo de lo expuesto y verificado como quedo, que se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN; es oportuno para este Juzgado pronunciarse al respecto.

Reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.

El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”

Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”

Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 30-06-2014 siendo admitida en fecha 1-07-2014 es decir, suficientemente después de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador luego del cumplimiento de la prorroga legal en fecha15-10-2013 mantuvo una evidente pasividad en el sentido de dejar trascurrir fatalmente Ocho Meses y quince días cuando interpone la presente demanda, fecha en que según se evidencia de autos dejo trascurrir inexorablemente con creces para intentar las respectivas acciones tendientes a lograr la entrega del inmueble aquí demandado. Así se decide

Finalmente en el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, este Tribunal observa que la parte accionante manifestó que posterior al vencimiento de la prórroga legal, no había recibido pago alguno, por concepto de canon de arrendamiento, por su parte la arrendataria, aduce que si pago y siendo que la parte demandada igualmente alegó, que procedió a comprar el cheque N° 15000218, de fecha 18 de noviembre de 2013, de la cuenta N° 0121-03-07-77-0009011145, por la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Noventa Bolívares sin céntimos (6.490,00), emitido a favor de Ana Corona, del Banco Corp Banca, C.A., Banco Universal, le hizo entrega del cheque a la arrendadora para el pago del cánon de arrendamiento del mes de noviembre y ella no hizo objeción, lo recibió y lo cobró conforme, y del contenido de la copia certificada del referido cheque enviado en la prueba de informe por el Banco BOD, permite a esta Alzada en sintonía con el tribunal a-quo verificar que el mismo, es de fecha 18 de noviembre del 2013, fecha la cual se encuentra dentro de los primeros cinco (05) días de la fecha de pago de los cánones de arrendamiento, que es entre el 15 de noviembre, hasta el 20 de octubre, según acuerdo contractual, por el monto de seis mil cuatrocientos noventa bolívares, (que es el mismo monto de los recibos de pago, que la misma actora trajo a los autos, como pago de los cánones de arrendamiento de la prórroga legal), de la cuenta N° 01210307770009011145, siendo la titular la demandada, para ser cobrado a favor de Ana de Corona, que es la demandante, el cual se lee, que es depositado en la cuenta de la demandante N° 0115-0035-87-3000017611, Banco Exterior, por la misma demandante, de acuerdo a la firme legible Ana de Corona y cédula de identidad N° 4.377.091,que no fue impugnada la referida firma del cheque certificado en el presente proceso, sin lugar a dudas queda probado que fue recibido y depositado por la misma demandante en su cuenta, el canon de arrendamiento del mes de noviembre, se entiende que aceptó tácitamente que la arrendataria continuara ocupando el inmueble, una vez vencida la prórroga legal . También se observa que existen consignaciones de los cánones de los meses subsiguientes, aunado a que el actor alega, que realizó el desahució, se evidencia que fue el 01 de abril del 2014, a través de la Notaria Publica Primera de Barquisimeto y luego consintió que continuara ocupando la arrendataria hasta el mes de mayo, seis meses después del vencimiento de la prórroga legal. Consiente esta Juzgadora que la aceptación del pago de arrendamiento del mes de noviembre y la inercia de la arrendadora durante los seis meses, para realizar el desahució, y el tiempo de (8) meses para activar el órgano jurisdiccional, implica la aceptación tacita de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo aceptación y total pasividad por parte de la arrendadora al vencimiento de la prorroga legal, hizo que operara la tácita reconducción, por tanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento y al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración, conforme al artículo 1600 y 1.614 del Código Civil, confirmando así el criterio sustentado por el juzgado a-quo. Y así se decide.
DECISION
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado EUCLIDES SEBASTIANI MÁRQUEZ, Apoderado Judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 2 de junio de 2015, por el JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en el juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA contra la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS. Se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por la ciudadana ANA MARÍA BOLZÓN DE CORONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 4.377.091, contra la ciudadana JULISSA DEL CARMEN MENDOZA RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.594.727; del articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, del inmueble constituido por un (1) mini local Comercial, distinguida como 38-B11, ubicado en la planta baja del Edificio denominado CENTRO COMERCIAL BARQUICENTER, situado en la Avenida 20 entre las calles 22 y 23, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, con un área aproximada de DIEZ METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (10,43 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el Mini Local 38-B10; SUR, ESTE y OESTE: con pasillos de circulación.

SEGUNDO: Se RATIFICA la condenatoria al pago de las costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes