TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de noviembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000517
PARTE ACTORA: ANTONIO CARVALLO CRISTO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.035.268.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAVIER CARVALLO CRISTO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado Nº 88.178.
PARTE DEMANDADA: MARÍA FERNANDA NIEVES SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.922.991.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: BORIS FADERPOWER, CARMEN HERNÁNDEZ, CAROL CASTILLO Y MARDUNELYN CHANG, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado Nros. 15.259, 15.259, 108.678 y 92.412, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
El 3 de junio de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO contra la ciudadana MARÍA FERNANDA NIEVES, dictó un fallo que es del tenor siguiente:
“Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
1. CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO contra la ciudadana MARIA FERNANDA NIEVES, ambos previamente identificados.
2. SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, propuesta por la última de las nombradas contra el primero de estos.
En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 5-2, ubicado en el quinto piso de “Residencias Los Leones Plaza”, construido sobre una parcela de terreno ubicada dentro de una mayor extensión, situada hacia el sureste del Centro Comercial Río Lama, en la ciudad de Barquisimeto Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, la mencionada parcela tiene una superficie de 1.134,87 Mts2 y esta comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea de 38,58 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es o fue propiedad de Inversiones Carora del Este C.A; SUR: En línea de 42,75 metros aproximadamente, con antiguo camino a Santa Rosa; ESTE: En línea de 24,90 metros aproximadamente, con terrenos que fueron de Rinvert C.A, en los que actualmente se encuentran el Centro Comercial Río Lama V Etapa; y OESTE: En línea de 38,65 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es o fue propiedad de inversiones Carora del Este C.A. El referido apartamento tiene una superficie aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (90,20 Mts2), y esta conformado por una zona social compuesta por un recibo-comedor y un medio-baño, una zona de servicios compuesta por una cocina y un área de oficios y una zona intima compuesta por un dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, así como un baño, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con hall de ascensores; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con apartamento 5-3 y Oeste: con apartamento 5-1. Al referido le corresponden los puestos de estacionamiento Nros. 16 y 17, y el maletero M-6; dejando constancia que en caso de que la parte perdidosa no cumpla con su obligación, la presente Sentencia valdrá como Título de Propiedad del mismo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Simultáneamente la parte actora gananciosa deberá pagar la cuota del precio que resta por ser satisfecha, que asciende a la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 600.000,00).
Se condena en costas a la demandada reconveniente, tanto por haber sido totalmente vencida en la pretensión cuanto por haber fracasado en la reconvención propuesta por ella, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 8 de junio de 2015, el abogado BORIS FADERPOWER, Apoderado Judicial de la parte demandada apeló de la anterior decisión. El 10/06/2015, el tribunal de primera instancia oyó la apelación en ambos efectos, y remitió las actas a la URDD Civil, para el trámite respectivo. El 29/06/2015, se recibió el asunto en esta alzada, se le dio entrada y fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presenten informes. El día fijado para el citado acto, ambas partes presentaron los escritos contentivos los cuales fueron agregados al expediente. Vencido el lapso para las observaciones, se agregó el escrito presentado por el abogado JAVIER CARVALLO CRISTO, Apoderado Judicial de la parte actora y se dijo “Vistos”. Cumplidas las formalidades de Ley, se observa.
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO contra la ciudadana MARÍA FERNANDA NIEVES, quien en su libelo manifestó que; el 22/08/2012, celebró un contrato de promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana MARÍA NIEVES, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, quedando inserto bajo el N° 01, Tomo 129, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 5-2, ubicado en el quinto piso de “Residencias Los Leones Plaza”, y dicho conjunto residencial está construido sobre una parcela de terreno ubicada dentro de una mayor extensión, situada hacia el sureste del Centro Comercial Río Lama, en la ciudad de Barquisimeto Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, la mencionada parcela tiene una superficie de 1.134,87 Mts2, alinderada así: Norte: en línea de 38,58 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es o fue propiedad de Inversiones Carora del Este C.A; Sur: en línea de 42,75 metros aproximadamente, con antiguo camino a Santa Rosa; Este: en línea de 24,90 metros aproximadamente, con terrenos que fueron de Rinvert C.A, en los que actualmente se encuentran el Centro Comercial Río Lama V Etapa; y Oeste: en línea de 38,65 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es, o fue propiedad de inversiones Carora del Este C.A.; el cual posee una superficie aproximada de (90,20 Mts2), discriminado ampliamente en el libelo de demanda. Que, mediante la conexión de la empresa Rent a House, dedicada a la venta y captación de inmuebles y clientes, realizaron la negociación por lo que es importante la participación como tercero en todo el desarrollo de la negociación como empresa patrocinante del inmueble y fue quien eligió a las partes, vendedora y comprador; estableciéndose en el contrato un lapso de 90 días para la protocolización de la compra-venta, prorrogable por 30 días más; y asimismo se constituyó la obligación de la promitente vendedora de aportar todos los documentos pertinentes al inmueble exigidos por el Registro, entre otras las solvencias de condominio, municipales y de electricidad, y el monto se estableció en NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), los que al momento de la firma del contrato de promesa de venta se habían cancelado TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), y el monto restante, SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) se entregaría con la protocolización definitiva. Que, el dinero restante sería cancelado con un Crédito Hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela y por un cheque de gerencia complementario, el cual manifestó que tenía la disponibilidad completa del saldo para ser pagado en el momento oportuno, y le fue aprobado el crédito el 18/10/2012, y solo faltaba que la vendedora aportara los documentos necesarios para la protocolización; tal como estaba contemplado en la cláusula séptima del contrato en referencia, y que hasta la presente fecha de presentación del libelo no habían sido entregados los documentos necesarios para proceder a la protocolización de la venta, y de la misma forma no había procedido a la entrega de la vivienda objeto del contrato. Que¸ fundamentó su pretensión en los Artículos 1.133, 1.134, 1.167, 1.259, 1.486, 1.487 y 1.503 del Código Civil Venezolano, y por las razones anteriormente expuestas fue por lo que demandó a la ciudadana María Nieves, para que cumpliera o a ello fuera condenada por el Tribunal con lo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta firmada el 22/08/2012, antes identificada, y se protocolizara el documento de propiedad y le fuera otorgada la tradición legal del inmueble. Asimismo, solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y estimó la demanda en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00) equivalentes a 10.555,55, U.T. La demanda fue admitida el 28/01/2013, se decretó medida solicitada, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación de la misma en término de Ley. En la oportunidad de Ley, la demandada consignó escrito de contestación de la demanda, y entre otras cosas reconoció: la suscripción del contrato de promesa bilateral de compra venta, en la fecha señalada y sobre el inmueble descrito en el libelo por la actora; lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, con respecto al plazo y la prórroga señalada en la misma. Asimismo, negó, rechazó y contradijo los demás hechos alegados por la actora en el escrito libelar y propuso reconvención por resolución de contrato; y señaló que se debía ejecutar lo pactado en la cláusula sexta del contrato, fundamentando la pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano y estimó la reconvención en trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), equivalentes a 3.271,03 U.T. El 03/05/2013, el juzgado de primera instancia declaró inadmisible la reconvención planteada, y el 09/05/2013, la apoderada de la demandada interpuso recurso de apelación contra la mencionada decisión; por lo que el a-quo oyó la apelación en un solo efecto el 13/05/2013; y el 20/09/2013, se agregó a los autos actuaciones recibidas del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del estado Lara, que revocó el auto el 03/05/2013, declaró nulas todas las actuaciones y repuso la causa al estado que el Juzgado de Primera Instancia admitiera la reconvención propuesta por la parte demandada. El 07/03/2014, fue admitida la reconvención propuesta por la demandada. El 14/03/2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención, mediante el cual negó, rechazó y contradijo los hechos invocados por la demandada, por cuanto las obligaciones de cada una de las partes, están delimitadas en el contrato. Abierto el lapso probatorio, el a-quo ordenó agregar a los autos las pruebas promovidas por las partes. El 08/04/2014, el Tribunal de Primera Instancia ordenó agregar a los autos escritos de pruebas promovidas por ambas partes, siendo providenciadas el 21/04/2014.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Superioridad considera que, la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.

Por tanto, corresponde a esta Juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 3 de junio de 2015, dictada por el a quo está o no conforme a derecho y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, para que en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en los hechos narrados por el demandante en su libelo de demanda así como por los alegatos y defensas opuestos por la accionada en su contestación de demanda, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.

En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se toma como hecho no controvertido de que en el documento de promesa bilateral de compra-venta suscrito por las partes el 22/08/2012, por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, Municipio Iribarren inserto bajo el Nº 01, Tomo 129, de los libros de autenticaciones otorgados por esa Notaría sobre el inmueble plenamente identificado en autos, y objeto de controversia se estableció el precio del mismo por haber sido convenido por las partes en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00) de los cuales para el momento de la firma del contrato de la promesa bilateral de compra-venta se había cancelado trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) y seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) al y aceptado por las partes de que el plazo para cumplir con lo pactado era de ciento veinte (120) días contínuos incluida la prórroga. Así se declara.

De tal forma que lo realmente el hecho controvertido es si la demandada cumplió o no con la entrega de las solvencias requeridas para la protocolización del documento de venta definitiva. Así se declara.

Delimitada como ha sido la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Parte Actora:
Acompañó al libelo
1- Copia certificada de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, estado Lara inserto bajo el N° 1, Tomo 129; al cual tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil venezolano, fundamento principal de la pretensión y que la representación judicial de la parte demandada aceptó expresamente.
2- Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público de Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 15/12/2006, bajo el N° 09, folio 55 al 61, Protocolo Primero Tomo 39, cuarto trimestre; que no fue impugnada por la demandada, por tanto, se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio como documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que la accionada es la propietaria del inmueble sobre el cual se realizó la promesa bilateral de compra- venta.
3- Copias fotostáticas de cheques de gerencia de las entidades bancarias Mercantil, Banco Universal por un monto de Bs.50.000, 00 y Banco de Venezuela por un monto de Bs. 300.000,00, de los que el a-quo observó el pago efectuado a la ciudadana María Nieves, y que dan cuenta del cumplimiento del pago parcial del precio por parte del actor.
4- Documental relativa a solicitud de crédito histórico al Banco de Venezuela, el cual en su anverso tiene sello húmedo de la institución que la expide y de ello se desprende que el beneficiario, ciudadano Antonio Carvallo Cristo, le habían aprobado el anticipo en fecha 18/10/2012.
5- Acta de revisión de fecha 10/12/2012, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara y el oficio emitido por el referido Registro en fecha 20/05/2014, del cual se constata que no fue protocolizado el documento definitivo, por la falta de entrega de los recaudos solicitados por parte de la demandada; adquiriendo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
6- Documento de crédito hipotecario con sello húmedo del Banco de Venezuela, que si bien no aparece suscrito por ninguno de los litigantes en la causa, permite establecer por vía indiciaria que quienes hoy representan intereses contrapuestos mantuvieron negociaciones tendentes a produce ir la transferencia de propiedad del inmueble descrito en ese instrumento, con lo cual se demuestra que la parte actora emprendió todo cuanto le concernía a fin de lograr la materialización de las prestaciones que eran de su cargo.
7- Documentales de fechas 11/10/2012 y 26/10/2012, contentivas de comunicaciones firmadas por la ciudadana María Nieves, el primero para evidenciar la intención por parte de la referida de cambiar las condiciones del contrato bilateral de compraventa y del segundo para probar la manifestación de cumplir con lo pactado en el contrato bilateral de compraventa; comunicaciones que no fueron desconocidas ni impugnadas por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil.
8- Comunicaciones de fechas 11/12/2012 y 15/03/2013, realizadas por la ciudadana María Luisa Rodríguez, quien se desempeña como el enlace de la empresa Rent a House Lara, que vinculado con las impresiones de correos electrónicos, que adminiculados con las testifícales de las ciudadanas María Luisa Rodríguez y Magdiel Pacheco, adquieren valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose que la primera de las nombradas solicitó los recaudos a la demandada, con el objeto registrar el documento definitivo de venta y que la referida ciudadana efectivamente no cumplió con la consignación de los mismos.
Parte demandada:
1- Produjo el mérito favorable de autos, especialmente el contenido del contrato objeto de la presente pretensión, el cual fue valorado up supra.
2- Promovió prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, a los fines de que informaran al Tribunal cuales son los requisitos para que sea tramitada una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda. Este medio probatorio no fue evacuado, por tanto, no es objeto de valoración.
En razón de que no fue evacuado el anterior medio probatorio, el apoderado de la parte demandada solicitó en informes rendidos en esta alzada, la reposición de la causa ya que se le estaría cercenando su derecho a probar que constituye parte del derecho a la defensa.

Al respecto, se debe señalar que en fecha 21 de abril de 2014 se requirió al la institución bancaria Banco de Venezuela, el referido informe y que vencido el lapso para la evacuación de pruebas en fecha 27 de junio de 2014 sin que aun no se hubiera evacuado la prueba de informes; posteriormente vencido el lapso para dictar sentencia el 7 de noviembre de 2014 y como aun no constaba en autos la referida prueba de informes, el juez a quo dictó auto señalando que en razón de preservar el principio de necesidad de probar, una vez constara en autos el referido informe procedería a fijar el lapso para dictar sentencia; y es así, como en fecha 30 de marzo de 2015 procede a establecer lapso para dictar sentencia tal como lo dispone el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, aun cuando la tantas referida prueba de informes no fue evacuada.

Se debe señalar que examinadas las actas procesales, luego de la promoción de pruebas, no existe ninguna diligencia de la parte promovente de la prueba de informes requerida al Banco de Venezuela tendente a darle impulso a su evacuación, no obstante su tardanza; por lo que el juez a quo postergó la oportunidad para dictar sentencia para preservar el derecho a la defensa, pero esta espera no puede ser eterna, debe tener un límite y el juez sopesando la importancia para tomar su decisión del medio probatorio con las demás probanzas cursantes en autos, estimará un lapso considerable de espera; que en el caso bajo análisis fue de más de un año (desde el 21-04-2014 al 30-05-2015), por lo que visto el desinterés de la parte demandada promovente y dada la obligación del juez a quo de darle respuestas a los justiciables actúo ajustado a derecho al proferir sentencia en la oportunidad que lo hizo; por lo que la solicitud de reposición hecha por el apoderado de la parte demandada, no es procedente. Así se declara.

Analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado de “promesa bilateral de compra-venta”, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.

De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”

También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone

“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”

Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

Establecido lo anterior el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula séptima del mismo, en el sentido de que no suministró los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. En tanto la demandada alega que ella entregó al demandante al momento de la firma del documento contentivo del contrato de promesa bilateral de venta la solvencia requerida para la protocolización del documento definitivo de venta; de tal forma que si no se hizo fue por culpa del demandante.

Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.

En relación al primer punto, existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes en el cual se establecieron las siguientes cláusulas:

Entre MARIA FERNANDA NIEVES SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.922.991, soltera, con domicilio en Barquisimeto, quien en lo adelante se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA; por una parte; y por la otra, ANTONIO ALEJANDRO CARVALLO CRISTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.035.268, y del mismo domicilio, quien a los efectos de este contrato, se denominara EL PROMITENTE COMPRADOR; han acordado celebrar la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA es propietaria de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 5-2, ubicado en el quinto piso del Conjunto Residencial, “RESIDENCIAS LOS LEONES PLAZA”. Construido hacia la parte sur-oeste del centro comercial “Río Lama” en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara. El apartamento N° 5-2 objeto de la presente promesa bilateral de compra venta, tiene una superficie de noventa metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (90,20 Mts2), y consta de: Una zona social, compuesta por un recibo-comedor y un medio baño; una zona de servicios compuesta por una cocina y un área de oficios y una zona intima compuesta por un dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, así como un baño, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Hall de ascensores; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con apartamento 5-3; y OESTE: Apartamento 5-1 le corresponden los puestos de estacionamiento Nos. 16 y 17, y el maletero M-6 plenamente identificados en el documento de propiedad, así como también le corresponde un porcentaje de condominio sobre los bienes derechos y obligaciones del señalado Conjunto Residencial de dos enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (2,99%) tal y como lo refiere su documento de condominio debidamente protocolizado por ante La Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 37, folios 237 al 242 Protocolo 1°, Tomo 1º del Segundo Trimestre del año 1.999. El apartamento descrito pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA por haberlo adquirido según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 15 de Diciembre del 2006, bajo el N° 9, folios 55 al 61, Protocolo 1°, Tomo 39, Cuarto Trimestre del 2006. SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA da en opción a compra el inmueble mencionado a EL PROMITENTE COMPRADOR por una suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 950.000,oo) de los cuales, declara haber recibido la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), en fecha (25) de julio de Dos Mil Doce, mediante cheque de gerencia N° 65024417, contra el Banco Mercantil, Agencia Este de Barquisimeto, como Reserva para la compra del inmueble antes mencionado, y recibe al momento de la firma de esta opción, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), mediante cheque de gerencia N° 00016327, contra el Banco de Venezuela, que sumados al monto referido de Cincuenta Mil Bolívares anteriormente completa la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,oo). El resto del precio, o sea, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo), para el momento en que sea aprobado el crédito hipotecario…omisis…CUARTA: El plazo de esta opción es de noventa días continuos, a partir de la firma del presente documento, más treinta (30) días continuos de prórroga automática… omisis… SEXTA: EL PROMITENTE COMPRADOR conviene en que si por causas que le sean imputables, no cumpliera a cabalidad con su obligación y no ejerce oportunamente la opción, LA PROMITENTE VENDEDORA hará suya la cantidad equivalente al veinte por ciento (20%) de lo recibido como parte del precio de esta opción en este mismo acto, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. En el caso que LA PROMITENETE VENDEDORA incumpliese con sus obligaciones de presentar toda la documentación requerida para el trámite de la venta, o cualesquiera otra causa que impidiera su materialización imputable a ella, estará obligada a restituir AL PROMITENTE COMPRADOR las cantidades recibidas, más el equivalente al veinte por ciento (20%) de dichas cantidades por concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Ambas partes convienen en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente. SEPTIMA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a transferir la propiedad, libre de gravámenes e impuestos nacionales y municipales y a presentar ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; todas las solvencias requeridas por dicho Registro….omisis… NOVENA: Las partes eligen como domicilio la ciudad de Barquisimeto para todos los efectos que pudiera derivar del presente contrato. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto y así lo decimos y firmamos. En Barquisimeto a la fecha de su presentación.

En relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante afinca su pretensión en lo establecido en la cláusula séptima del contrato relativa a que la demandada debía entregarle los recaudos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta.

Por su parte, la demandada señala que hizo entrega de la solvencia necesaria para la protocolización al demandante, al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta, ya que de no haber sido así, el demandante no hubiese podido tramitar el crédito hipotecario ante la institución bancaria, como en efecto lo realizó logrando la aprobación del mismo; lo cual constituye un indicio de que efectivamente ella cumplió con su obligación.
Ahora bien, del análisis del material probatorio se desprende lo siguiente: del acta de revisión de fecha 10/12/2012 expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, adminiculada con el oficio emitido por dicho Registro en fecha 20/05/2014 en el cual reconoce la referida acta, extrayéndose el hecho que no se ha protocolizado el documento definitivo por la falta de entrega de la solvencia municipal, solvencia de condominio y solvencia de Corpoelec, los cuales de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima estaba obligada a suministrar la demandada.

Igualmente, de los testimonios de las ciudadanas Maria Luisa Rodríguez y Magdiel Pacheco, empleadas de la empresa Rent a House Lara (intermediaria entre demandante y demandada), concatenados con la impresión de los correos electrónicos con la demandada, se extrae que la demandada no suministró los recaudos solicitados, necesarios para la protocolización del documento definitivo.

De tal forma que a juicio de quien juzga, el indicio señalado por la demandada como prueba de haber cumplido, sucumbe ante las evidencias que surgen de las anteriores probanzas; por lo que se debe concluir que la demandada incumplió con la obligación establecida en la cláusula séptima del contrato. Así se declara.

Por su lado, el demandante durante el lapso establecido para la protocolización del documento definitivo, tramitó y le fue aprobado un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del contrato; tal como se evidencia de documental relativa a solicitud de crédito histórico al Banco de Venezuela. Igualmente presentó antes del vencimiento del plazo establecido, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara documento definitivo de venta, a los fines de su revisión para la protocolización; la cual no se realizó por la falta de recaudos. De lo anterior se colige que el demandante cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Demostrado como ha sido la existencia del contrato de promesa bilateral de compra venta y evidenciado como ha quedado el incumplimiento de la demandada y a su vez el cumplimiento del demandado de las obligaciones contraídas; la demanda incoada por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO, debe prosperar. Así se decide.
DE LA RECONVENCION
La parte demandada, al momento de contestar la demanda propone reconvención por resolución de contrato, manifestando que el documento definitivo de compra venta no se protocolizó en el lapso establecido en el contrato por causa imputable al comprador, aquí demandante reconvenido, y que como consecuencia de ello, se debe ejecutar lo pactado en la cláusula sexta del contrato, indicando que el ciudadano Antonio Carvallo deberá recibir como reintegro la cantidad de Bs. 280.000,00, ya que tiene derecho a retener la cantidad de Bs. 70.000,00, monto equivalente al 20% de la suma que le fue entregada al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compra-venta.

A los fines de probar lo alegado, produjo el mérito favorable de autos, especialmente el contenido del contrato objeto de la presente pretensión, el cual fue valorado anteriormente.

Conforme a lo expuesto la presente reconvención está dirigida a reclamar la resolución del contrato en razón de que el documento definitivo no se protocolizó por causa atribuible al demandante reconvenido, ya que ella (demandada reconviniente) cumplió con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento; por tanto, solicita se aplique la cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de compra-venta.

En este sentido es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.

De la misma manera, el juez no puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes ni fundar su sentencia en hechos que no han sido probados, salvo los casos en que le está permitido ordenar diligencias a través de los autos para mejor proveer. La prueba viene siendo, entonces para las partes, una condición para la admisión de sus pretensiones, pero en modo alguno ello no constituye una obligación, pues no sólo pueden omitirlas, sino también renunciarlas.

De tal manera, que si hay un aporte en el proceso de toda la prueba, y con las mismas se llega a un convencimiento del juez, sin dejar resquicio de duda alguna en relación a los hechos litigiosos, indudablemente que no existe interés práctico en determinar a cuál de ellas correspondería la carga de la prueba porque se trata entonces de determinar quién debía aportarla, si el que se limita a afirmar su existencia o el que se redujo a negarla. De manera, que esa es una cuestión que el juez debe resolverla en la sentencia, no obstante como no es posible esperar hasta ese momento para que las partes conozcan su posición y decidan la actitud a asumir, sino que se debería establecerla de antemano para no incurrir en omisiones, la doctrina ha tratado de concretar en algunas reglas los principios que rigen lo relativo a la distribución de la carga de la prueba. También en otras oportunidades la Sala de Casación Civil se ha referido a esta temática, según la actitud específica que el demandado adopte frente a las pretensiones del actor, distinguiendo:

A) si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente a la demanda, el actor queda exento de prueba;
B) si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al Juez aportar el derecho;
C) si el demandado contradice o desconoce los hechos, y, por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga probatoria, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y,
D) si el demandado reconoce los hechos, pero con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, le corresponde al demandado probar los hechos extintivos, o las condiciones impeditivas o modificativas.

Así las cosas, dado que el demandante reconvenido contradijo el hecho señalado por la reconviniente, correspondía a ésta probar lo alegado conforme a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; actividad que no realizó, por lo que su pretensión no debe prosperar. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado BORIS FADERPOWER, Apoderado Judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO contra la ciudadana MARÍA FERNANDA NIEVES. Se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 13.035.268, contra la ciudadana MARIA FERNANDA NIEVES SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 13.922.991.
SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, propuesta por la ciudadana MARIA FERNANDA NIEVES SUÁREZ contra el ciudadano ANTONIO CARVALLO CRISTO.

En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 5-2, ubicado en el quinto piso de “Residencias Los Leones Plaza”, construido sobre una parcela de terreno ubicada dentro de una mayor extensión, situada hacia el sureste del Centro Comercial Río Lama, en la ciudad de Barquisimeto Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, la mencionada parcela tiene una superficie de 1.134,87 Mts2 y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea de 38,58 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es o fue propiedad de Inversiones Carora del Este C.A; SUR: En línea de 42,75 metros aproximadamente, con antiguo camino a Santa Rosa; ESTE: En línea de 24,90 metros aproximadamente, con terrenos que fueron de Rinvert C.A, en los que actualmente se encuentran el Centro Comercial Río Lama V Etapa; y OESTE: En línea de 38,65 metros aproximadamente, con extensión de terreno que es o fue propiedad de inversiones Carora del Este C.A. El referido apartamento tiene una superficie aproximada de NOVENTA METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (90,20 Mts2), y está conformado por una zona social compuesta por un recibo-comedor y un medio-baño, una zona de servicios compuesta por una cocina y un área de oficios y una zona íntima compuesta por un dormitorio principal con closet y baño, dos dormitorios con closet, así como un baño, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con hall de ascensores; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con apartamento 5-3 y Oeste: con apartamento 5-1. Al referido le corresponden los puestos de estacionamiento Nros. 16 y 17, y el maletero M-6; dejando constancia que en caso de que la parte perdidosa no cumpla con su obligación, la presente Sentencia valdrá como Título de Propiedad del mismo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Simultáneamente la parte actora gananciosa deberá pagar la cuota del precio que resta por ser satisfecha, que asciende a la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 600.000,00).
CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria al pago de las costas que le impuso el a-quo a la demandada reconviniente, tanto por haber sido totalmente vencida en la pretensión cuanto por haber fracasado en la reconvención propuesta por ella, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se CONDENA al pago de costas en esta instancia dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto, conforme a los estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes