TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de noviembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000547
PARTE ACTORA: PEDRO MIGUEL MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.198.423.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSE ENRIQUE PIÑANGO Y HUMBERTO FERNÁNDEZ BRICEÑO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.374 y 3.211 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BARBERIA PEPE UNO, C.A., Firma Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil del estado Lara, en fecha 11 de enero de 2008, quedando bajo el Nº 19, Tomo 1-A, del libro de registro allí llevado y como representante legal es el ciudadano BRUNO J. CUARO, venezolano, mayor de edad, casado, barbero, y titular de la cédula de identidad Nº 3.682.291.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 5 de junio de 2015 el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el juicio por DESALOJO interpuesto por el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTÍNEZ contra la sociedad mercantil BARBERIA PEPE UNO, C.A., dictó sentencia del tenor siguiente:

“…declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesto por el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.198.423 contra la sociedad mercantil BARBERIA PEPE UNO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 11-01-2008, anotado bajo el N° 19, Tomo 1-A. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar libre de personas y cosas a la parte demandante, el inmueble objeto de juicio, constituido por un inmueble construido con paredes de bloques, techa de platabanda, con una santa maría, un baño, ubicado en la carrera 22 entre Avenida Vargas y la calle 19 N°18-48, de esta ciudad. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 12 de junio de 2015, los ciudadanos BRUNO JOSÉ BRETT Y OMAR ANTEQUERA, venezolanos, mayores de edad, divorciados y titulares de las cédulas de identidad Nº 3.682.291 y 3.856.254, respectivamente, actuando como Directores de la sociedad mercantil BARBERIA PEPE UNO, C.A., asistidos por los abogados Armando José Wohnsiedler Rivero y Héctor Enrique Guédez Rivero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.150 y 8.821 respectivamente, interpusieron Recurso de Apelación, en contra de la sentencia ut-supra, el cual es oído por el a-quo en ambos efectos, en consecuencia se ordena la remisión de las actas constitutivas a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles, las cuales son recibidas en esta alzada en fecha 30 de junio de 2015, se le da entrada y se ordena proseguir por la vía del juicio ordinario, conforme a lo establecido al artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), igualmente se abre el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, así como el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil; y, se fija el vigésimo día de despacho siguiente para el acto de informes, de conformidad con lo establecido en el Artículo 517 ejusdem; en el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos; y el día establecido para el acto, el Tribunal agregó a los autos escritos presentados ambas partes; se dijo “VISTO” en virtud de que no hubo observaciones de las partes. Cumplidas las formalidades de Ley, siendo esta la oportunidad para decidir, se observa:
ANTECEDENTES

Conoce este Tribunal de Alzada demanda incoada por el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTÍNEZ, a través de su apoderado judicial, en cuyo escrito libelar, manifiesta que su mandante es propietario de un inmueble construido por paredes de bloques, techo de platabanda, con una santa maría, un baño, ubicado en la Carrera 22 entre Avenida Vargas y la Calle 19 Nº 18-48, de Barquisimeto Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, estado Lara, construida sobre un terreno propio que mide doscientos dos metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (202,60 M2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la carrera 22 que es su frente; en 8,50 metros; SUR: Terrenos que es o fue ocupado por Genaro Delgado en línea de 8,30 metros; ESTE: Terrenos ocupados por los hermanos Bruni Curzio, en 24,12 metros y OESTE: Terrenos ocupados por Víctor Amaya en 24,12 metros según consta en documento debidamente llevado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, que forma parte de dicho inmueble, que en su condición de arrendador, celebró un contrato de arrendamiento por un local que allí existe; con la firma mercantil BARBERÍA PEPE UNO, C.A., por un tiempo determinado conforme a su cláusula tercera, pero se indeterminó debido a que dicha relación no fue extinguida a su vencimiento; aduce que el representante de la empresa, ciudadano Bruno Cuaro, arrendatario, fue notificado válidamente de la voluntad emanada del arrendador en fecha 12 de febrero de 2010, de no continuar con la relación arrendaticia, debiendo por tanto entregar el referido inmueble, libre de personas y cosas, al vencimiento de la última prórroga, informa que el vencimiento del contrato fue en fecha 30 de abril de 2010, y que a partir de esta fecha el inquilino comenzó a disfrutar de la prórroga legal correspondiente por el lapso de tres (3) años el cual venció el 30 de Abril de 2013, haciéndose constar que durante el lapso de esta prórroga permanecieran vigentes las mismas condiciones estipuladas convenidas por las partes en el contrato original; dicha prórroga se venció el 30/04/2013 para la desocupación del inmueble, manifiesta que el mencionado arrendatario no ha hecho entrega ni del local, ni las llaves del mismo, que continúa usando y gozando ilegítimamente del inmueble, por lo que la parte actora acude a demandar la entrega del mencionado bien por acción de cumplimiento de obligación legal de la entrega del local arrendado; conforme a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil en sus artículos 1, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; para que convenga o en su defecto sea condenado a la devolución o entrega del inmueble arrendado, libre de personas, en las mismas condiciones en que lo recibió. Estima la presente demanda en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) equivalente a 467 unidades tributarias.

En fecha 13 de enero de 2015, los ciudadanos BRUNO JOSÉ BRETT Y OMAR ANTEQUERA, debidamente asistidos de abogado, presentan escrito de contestación a la demanda, en cuyo escrito conviene en que el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTÍNEZ es propietario del inmueble descrito ut-supra; así como que celebraron contrato de arrendamiento con el demandante por un local allí existente; con la firma mercantil Barbería Pepe I, C.A; aduce que se indeterminó debido a que la relación arrendataria no fue extinguida en su vencimiento. Niegan y rechazan que hubieran incumplido con la obligación legal de entregar el inmueble al vencerse el contrato de arrendamiento por cuanto ya es un contrato a tiempo indefinido por lo que no se encuentra vencido y no existe obligación de entrega; seguidamente conforme a lo establecido en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil procede a plantear cuestión previa número 11 del artículo 346 ejusdem; aduce en la fundamentación legal la parte actora que basa su acción en los artículos 1, 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que ello no era posible habida cuenta de que para la fecha de la admisión de la demanda, en fecha 27 de octubre de 2014, se encontraba vigente desde el 23 de mayo de 2014, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual no permite se demande por cumplimiento de contrato ni por desocupación, toda vez que el artículo 40 expresamente dispone que procederá el desalojo del inmueble cuando se fundamente en algunas de las nueve causales contempladas; por lo que no existe ninguna norma como fundamento de derecho; manifiestan que la parte actora en su libelo de demanda expone: “Dicho contrato se celebró por tiempo determinado conforme a su cláusula tercera, pero se indeterminó debido a que la relación arrendaticia no fue extinguida a su vencimiento” y por tal exposición se deriva que efectivamente el contrato que une a las partes es de naturaleza temporal indefinida y por tanto no se encuentra vencido, cuestión que impide la demanda de desalojo; por lo que expresa que no pueden ser conocidas si existe prohibición de la ley de admitirla o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

En fecha 13 de enero de 2015 el Abogado HUMBERTO FERNÁNDEZ BRICEÑO, apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de contestación a la cuestión previa en cuyo contenido señala que la parte demandada señala que opone a la cuestión previa Nº 11, del artículo 346 del Código del procedimiento Civil, ya que la causa para fundamentar la acción propuesta, señala que los artículos 1, 33 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para la fecha de admisión de la demanda (27/10/2014) ya se encontraba vigente desde el 23/05/2014, aduce que la demandada pretende que toda normativa de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario quede sin efecto en lo que atañe en los inmuebles de uso comercial, que el artículo 40 en su letra “G” debe llevarse junto al artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual se refiere a la prórroga legal estableciendo que la misma opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Igualmente expone que el arrendador está pidiendo al demandado arrendatario la entrega del local comercial que ocupa, aduce que ya se le notificó para que utilizara la prórroga legal o entregara el inmueble, que consumió la prórroga legal y tampoco procedió a la entrega, en este estado de cosas no quedó de otra sino acudir a la vía judicial, es por ello que el artículo 33 citado de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es contundente al establecer que la prórroga legal opera de pleno derecho, que aun así al demandado se le notificó para que pudiera estar en conocimiento de los hechos, no habiendo respuesta positiva que la relación arrendaticia se extinguió cuando operó la prórroga legal y a tal efecto el arrendatario fue notificado y vencida, la misma no desocupó el inmueble comercial que ocupa; que es por ello que pide la entrega del mismo en forma judicial; y habiéndose cumplido la prórroga legal aduce que al inquilino no le queda de otra sino la entrega del inmueble ya no en forma voluntaria, sino por orden judicial, es por lo que solicita se declare sin lugar la cuestión previa. En fecha 19 de febrero de 2015 el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, declara sin lugar la cuestión previa. Queda de esta manera trabada la litis.

Abierto el lapso probatorio, solo la parte actora ejerció su derecho, las cuales fueron admitidas por el a-quo en su oportunidad, salvo su apreciación en la definitiva, y las cuales son:

Pruebas presentadas por la parte actora:
1. Contrato de arrendamiento suscrito entre Pedro Martínez Lara, propietario del local comercial, que ocupa Barbería “PEPE” I C.A., y del cual se pide la desocupación. Este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.356 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Se trata de un documento que acredita la relación arrendataria entre las partes contendientes del local comercial objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
2. Comunicación recibida por Barbería “PEPE” I C.A., donde se le comunica que el contrato de arrendamiento del local no le sería renovado, y por tanto se le concede la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha. Se valora como instrumento privado que al no ser impugnado da fe de las declaraciones contenidas. Así se establece.
3. Comunicación recibida por BRUNO CUARO, representante legal de Barbería “PEPE” I, C.A., donde se le notifica que para el mes de febrero del año 2013 se vence la prórroga legal otorgada y que para el mes de enero del mismo año se le haría entrega de una copia del avalúo. Se desecha por cuanto nada aporta al proceso en virtud de las contrapuestas estipulaciones que se plantean. De conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Solicita a la demandada que su representante legal Bruno Cuaro asuma posiciones juradas. Se desechan del presente procedimiento por cuanto no fueron evacuados, en consecuencia nada hay sobre que pronunciarse. Así se decide.

Consecuencialmente, se dictó la sentencia, objeto de apelación, correspondiéndole a esta juzgadora la revisión de las actas, para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento y en este sentido pasa a hacerlo en los términos siguientes:

Este Tribunal acogiéndose a los criterios jurisprudenciales y doctrinarios aplicados por analogía al caso que nos ocupa en materia de desalojo, sumado al pedimento del actor en cuanto al incumplimiento por parte del demandado de entregar el inmueble objeto de este contrato; es necesario indicar que ambas pretensiones no se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento oral. Pues la intención final radica en poner fin al contrato celebrado y su consecuente desalojo y al mismo tiempo que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas, en el mismo pues en caso contrario se estaría beneficiando sin justa causa.

En este sentido, en cuanto a la procedencia de la acción, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de esta Superioridad, con ocasión a la segunda instancia o como órgano revisor de la sentencia apelada.

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Por su parte los contratos a término fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Señalando la otra modalidad, tenemos los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna, como es el caso del contrato que sometemos a análisis y que configura el instrumento que unió a las partes contendientes en la presente causa.

En este punto, quien se pronuncia hace suyos criterios como el de una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, donde se realizaron las consideraciones siguientes:

“El Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.”

Al hilo de lo expuesto y antes de entrar en el exhaustivo análisis de la relación contractual imperativamente debemos recordar que:

El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”

El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Así mismo oportuno citar la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 7 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043.

“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró sin lugar la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…”

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTÍNEZ, parte actora, dio en arrendamiento, un inmueble consistente en un Local Comercial que existe, en un inmueble construido con paredes de bloques, techo de platabanda, con una santa maría y un baño ubicado en la Carrera 22 entre Avenida Vargas y la Calle 19 N°18-48 de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Estado Lara, construida sobre terreno propio que mide doscientos dos metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados ( 202,60 m2), bajo contrato a tiempo determinado a la firma mercantil Barbería Pepe Uno, C.A., según se evidencia de contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1 de abril del año 2009, contra quien se intenta acción por Desalojo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en cuanto a la procedencia de la normativa legal señalada en el libelo el juez a-quo en su carácter de director del proceso, en sentencia interlocutoria, de fecha 19 de febrero de 2015, resolvió lo atinente, indicando que ciertamente el demandante califica su acción como cumplimiento de contrato con indicación de una ley derogada, pero que de su análisis ab initio se infiere que la pretensión intentada enmarca dentro del supuesto contenido en el artículo 40, literal G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el artículo 1.167 del Código Civil.

De acuerdo a lo que se desprende del libelo y a los recaudos, se observa que el contrato de arrendamiento, fue convenido por un tiempo de duración de un (1) año. Tal y como se desprende de la cláusula “cuarta” del contrato de arrendamiento, cursante a los folios 27 y 28 del expediente, la cual expresamente establece lo siguiente: “…LA VIGENCIA DE ESTE CONTRATO ES DE UN (1) AÑO, CONTADOS A PARTIR DEL DIA 01 DE ABRIL DEL 2009. ESTE TERMINO EN MODO ALGUNO ES PRORROGABLE POR LA TACITA RECONDUCCION, Y NO ESTA SUJETO PRORROGA AUTOMATICA.

Así las cosas, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, la necesidad de analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

En el caso de marras, observa este Tribunal la existencia de una relación arrendaticia entre las partes desde el año 2009, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento, por ende, es evidente y claro, que ambas partes celebraron el denominado contrato de arrendamiento, cursante en el expediente, mediante la consignación del suscrito privadamente entre ambas partes, inserto en los folios 27 y 28 del cual nace la voluntad contractual volitiva de los mismos estampada en la letra del contrato que se analiza, donde el arrendador entregó al arrendatario un inmueble- Local Comercial para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en dicho contrato, es decir que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido por el tiempo, que el arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab initio cuando comienza y cuando termina en principio el momento de su duración; sin que surja ninguna duda sobre el inicio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, se conviene para una fecha precisa en determinado día, hasta cierto día y que no abre lugar a incertidumbre.

En tal sentido, cabe señalar que “En los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas contenidas en la norma del artículo 26: Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de 6 meses.

En adecuación a la regla invocada, la relación arrendaticia entre las partes inicio desde el año 2009, hasta la fecha estipulada en el contrato, con fecha de vencimiento el 30 de Abril de 2010, en tal sentido, tenemos que vencido dicho lapso, éste se prorrogó obligatoriamente para el arrendatario, es decir operó de pleno derecho la prórroga legal, por ello el arrendatario por mandato de la norma enunciada tiene un lapso de un (6) meses de prórroga legal, lapso éste en que la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecen las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, en el contrato y siendo deber de los jueces atenernos a lo alegado y probado en autos e interpretar los contratos o actos de acuerdo a la intención de las partes, tal como establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la cláusula contractual bajo estudio las partes que intervienen en la negociación jurídica acordaron, que sería por un año, ahora bien, establece la Doctrina sobre la materia que cuando estuviere en curso la prórroga legal, esto es que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y si llegado o vencido el termino contractual, el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de las referidas obligaciones, que le impedirían el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término; sino que, en tal caso el derecho a la prórroga legal no desaparece no se extingue de tal manera, pero si indica que al arrendador podrá, ante ese incumplimiento, acceder al órgano judicial a solicitar la Resolución de Contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo esta otra acción con fundamento en el incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga.

Por otra parte, el Artículo 1.600 del Código Civil, establece que “si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” concepción ésta que resulta igual a la del Articulo 1.614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda y fijada en la Ley. Y que tales derechos son irrenunciables por el arrendatario, por cuanto seria nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos en los contratos de arrendamiento, por cuanto son normas de orden público.

En el caso de marras, y en atención a lo expuesto queda claro que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, puesto que vencido el lapso de duración (30-04-2010), del contrato de fecha 01-04-2009, este se prorrogó obligatoriamente para el arrendatario, es decir operó de pleno derecho la prórroga legal, que de conformidad con la norma establecida se prorrogó por un (6) meses, y no como mal lo entendió el actor al comunicarle al arrendatario que la prórroga legal se vencía en febrero del 2013, ESTO ES QUE LA PRÓRROGA ERA DE TRES AÑOS siendo la realidad que la prórroga venció en fecha 30 de octubre de 2010, lo que quiere decir, que vencida la prorroga legal, se dejó transcurrir más de cinco (5) años, y el hecho de haber estado el arrendatario, parte demandada, todo este plazo en el goce de la cosa arrendada, es por lo que considera esta Juzgadora que en el presente caso el contrato objeto de la acción se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia la pretensión de desalojo del demandante, con fundamento en el artículo 40 de la referida ley inmobiliaria, tal y como se desprende de la norma en comento, solo procede el desalojo en aquellos casos que no haya renovación entre las partes, quedó verificado que se indeterminó la relación arrendaticia, en tal sentido, visto lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento (lapso de duración del Contrato más Prórroga Legal), se entiende la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado situación ésta que desde el momento libelar así lo reconoció la parte actora cuando en la oportunidad señalare que el contrato era determinado pero se indeterminó por la permanencia del arrendador en el inmueble y así también lo sostuvo el mismo arrendador durante la audiencia oral la cual argumentó en los informes presentados por ante esta instancia. Así se decide.

En consecuencia, dicho lo anterior a los fines de llegar a un pronunciamiento cónsono con los postulados establecidos y tutelando el derecho de los justiciable, queda sentado que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “G”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, todo lo cual finalmente debe adminicularse a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala lo siguiente: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Finalmente en el presente caso la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.

Por su parte de acuerdo a la legislación que regulaba para el momento, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene:

“El arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.” (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).

Sin embargo el criterio citado, establece, que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, configuran la tácita reconducción, si no hay la oposición del arrendador, por cuanto la misma norma establece, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, como ya se dijo si el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción.

Que por todas las razones expuestas es por lo que esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos por los órganos de administración de justicia, los Tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara que la presente acción de desalojo del artículo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, no debe prosperar por haberse renovado tácitamente la relación arrendaticia lo que convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado; por lo que le es forzoso revocar la sentencia apelada, y en su lugar declarar sin lugar la presente demanda tal como se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por los ciudadanos BRUNO JOSÉ BRETT Y OMAR ANTEQUERA, demandados, actuando como Directores de la sociedad mercantil BARBERIA PEPE UNO, C.A., asistidos por los abogados Armando José Wohnsiedler Rivero y Héctor Enrique Guédez Rivero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.150 y 8.821 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2015, por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano PEDRO MIGUEL MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 2.198.423, contra la sociedad mercantil BARBERIA PEPE UNO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 11-01-2008, anotado bajo el N° 19, Tomo 1-A., en la persona de sus Directores ciudadanos BRUNO JOSÉ BRETT Y OMAR ANTEQUERA, venezolanos, mayores de edad, divorciados y titulares de las cédulas de identidad Nº 3.682.291 y 3.856.254, respectivamente.

Se CONDENA a la parte actora-perdidosa a las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes