TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de noviembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2014-1269
PARTE DEMANDANTE: PENÍNSULA, C.A., según documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 13/07/2005, bajo el Nº 45, Tomo 56-A, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto, representada por el ciudadano JUAN ANDRES BLAVIA GOMEZ
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA: ABG. YURMARY KARINA RONDON BORRERO y ANA PILI CRESPO MASCIO, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 133.233 y 185.821
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.786.450.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. ANIBAL PALACIOS, LUDY PEREZ DE GONZALEZ y JUAN CARLOS RODRIGUEZ ALFONZO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 9.833, 90.102 y 35.175
MOTIVO: RESOLUCION DEL CONTRATO

Se recibieron las presentes actuaciones por las abogada YURMARY KARINA RONDON BORRERO y ANA PILI CRESPO MASCIO apoderadas judicial de las empresa PENÍNSULA, C.A. representada por el ciudadano JUAN ANDRES BLAVIA GOMEZ contra el ciudadano FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA, todos arriba identificados, el cual correspondió a este Tribunal conocer de la causa.

DE LAS ACTUACIONES
En fecha 25/04/2014, se recibió demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO. En fecha 28/04/2014, se le dio entrada a la presente demanda. En fecha 05/05/2014, se admitió la presente demanda y se abrió cuaderno separado de medidas Nro. KH01-X-2014-44. En fecha 13/05/2014, se recibió de la Abg. Ana Pili Crespo, apoderada de la parte actora, diligencia consignando copia de la demanda para la práctica de la citación del demandado, ratifico la solicitud de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y consignó copia simple del poder. En fecha 15/05/2014, se libró compulsa de citación. En fecha 19/04/2014, se acordó devolución del poder original y se certificaron copias. En fecha 10/06/2014, consigo el alguacil citación sin firmar por el demandado. En fecha 11/06/2014, se recibió escrito presentado por la Abg. ANA CRESPO donde solicitó citar al demandado por carteles. En fecha 16/06/2014, se libro citación por carteles. En fecha 03/07/2014, se recibió escrito presentada por la Abg. ANA CRESPO donde consignó cartel citación. En fecha 04/07/2014, se dejó constancia que se recibió poder apud acta. En fecha 08/10/2014, se dio contestación a la demanda. En fecha 13/10/2014 el Juez Abg. Alberto Pérez se AVOCO al conocimiento de la presente causa y se libraron boletas a las partes. En fecha 23/10/2014, consigno el alguacil accidental boleta de notificación de Francisco Aristigueta Correa firmado. En fecha 12/11/2014, se acordó abrir la pieza Nº 2 y se emitió la carátula, en la misma fecha se admito la reconvención presentada por la parte demandada y se recibió del Abg. Juan Carlos Rodríguez, diligencia solicitando la continuidad del presente asunto y que el Tribunal establezca el estado en que se encuentra la causa. En fecha 18/11/2014, el Tribunal estableció que la causa se encontraba en etapa de contestación a la reconvención y se recibió del Abg. Yurmary Rondon un escrito en el cual da respuesta a la reconvención. En fecha 25/11/2014, se recibió poder Apud-Acta, otorgado por la Abogada en ejercicio Yurmary K. Rondon. En fecha 10/12/2014, este tribunal insto a la parte actora en solicitar la medida de secuestro en el Cuaderno Separado de Medidas signado bajo el Nº KH01-X-2014-000044. En fecha 15-12-2014, se recibieron escritos de promoción de pruebas de ambas partes. En fecha 17/12/2014, el Tribunal agrego escritos de promoción de pruebas de ambas partes y se recibió escrito complementario de pruebas presentado por el Abg. Juan Rodríguez. En fecha 08/01/2015, se recibe diligencia presentada por el abg. Juan Rodríguez donde informa que por error involuntario del mismo, se registro escrito de oposición a las pruebas. En fecha 12/01/2015, se recibe oficio Nº 12 del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Edo. Lara y se admitieron las pruebas de ambas partes. En fecha 13/01/2015, se oficio bajo el Nro. 0900-22 a CORPOELEC, bajo el Nro. 0900-23 al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT, bajo el Nro. 0900-24 a la COORDINACIÓN REGIONAL DEL INDEPABIS DEL ESTADO LARA, bajo el Nro. 0900-25 a la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA y bajo el Nro. 0900-26 al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO. En fecha 15/01/2015, a las 10:00 a.m. se realizo acto de nombramiento de experto, se hizo presente la parte demandada y solicitaron nueva oportunidad para el nombramiento de experto, en la misma fecha siendo las 11:00 se realizo acto de nombramiento de expertos y se libraron 2 boletas de notificación a los expertos designados. Por otra parte se recibió diligencia presentada por los abogados Anibal Palacios C., Ludy Pérez y Juan Rodríguez, donde solicitaron al tribunal de inicio al procedimiento de tacha. En fecha 16/01/2015, se declaro desierto acto de testigo de los ciudadanos LUIS MIGUEL CALLEJAS y HAYDE CATARI. Asimismo se recibió escrito presentado por Rubén Torrealba, donde solicitó nueva fecha para la evacuación de los testimóniales. En fecha 19/01/2015, tuvo lugar acto de juramento de experto y se recibió escrito de Promoción de Prueba a una Tacha de un testigo presentado por los abogados ANIBAL PALACIOS, LUDY PEREZ y Juan Rodríguez. Por otra parte se recibió escrito presentada por el Abgo RUBEN TORRELABA a fin de APELAR a nombre de su representada al auto de admisión de las pruebas promovidas por la representación de la contraparte. En fecha 21/01/2015, se acordó fijar nombramiento de los expertos informáticos. Además visto el escrito de apelación presentado por el abogado RUBEN EDGARDO TORREALBA ARISPE, se ordeno desglosar el mismo y agregarlo al Recurso de apelación Nro. KP02-R-2015-000034. Se dejó constancia que en el asunto Nro. KP02-R-2015-000034, se oyó la apelación en UN SOLO EFECTO, presentada por el abogado RUBEN EDGARDO TORREALBA ARISPE. En fecha 26/01/2015, compareció el Alguacil accidental y consignó BOLETA DE NOTIFICACION firmada por las ciudadanas Davilinda Herrera y Carmen Yepez respectivamente, en su condición de experto designado. Asimismo tuvo lugar acto nombramiento de expertos. En fecha 27/01/2015, Tuvo lugar acto de Juramento de las expertas designadas y se recibió escrito presentado por la ciudadanas CARMEN YEPEZ Y DAVILINDA HERRERA contadoras públicas. En fecha 28/01/2015 y 29-01-2015, tuvo lugar acto de juramentación de los expertos JUAN LUIS ROJAS ALVARADO y JORGE LUIS SUAREZ CAMPOS. En fecha 29/01/2015, se recibió escrito presentada por la ciudadana DELIA SOFIA CHAPON PEREZ, mediante la cual dejo constancia de que el día 29/01/2015, a las 2:30, comenzaran a efectuar la Experticia Judicial encomendada por el tribunal. En fecha 30/01/2015 se recibió oficio. Nº DOO/AA-216/01/15. En fecha 05/02/2015, se ordeno desglosar escrito de apelación y agregarlas al cuaderno separado Nro. KP02-R-2015-34, se agregó oficio Nro. 0900-26 recibido del Banco Nacional de Crédito, Banco Universal, se difirió la inspección judicial. En fecha 09/02/2015, se recibió escrito presentado por el abogado RUBEN EDGARDO TORREALBA ARISPE, en el cual confiere Poder apud acta a los abogados LILIANA VASQUEZ PINEDA y CARLOS ALFREDO SANCHEZ CORDERO. Por otra parte el alguacil consigno recibo de notificación firmada por la ciudadana María Magda Escalona. En fecha 09-02-2015, las ciudadanas Carmen Yepez Rodríguez, Delia Sofía Chapon y Davilinda Herrera presentaron informe de la experticia contable. En fecha 10/02/2015, el tribunal fijo nueva oportunidad para la declaración de los testigos solicitado por la parte demandada. Por otro lado se fijó Inspección Judicial, asimismo tuvo lugar acto de juramento de experto. Se dejo constancia que en el recurso Nro. KP02-R-2015-000034, se escucho apelación en un solo efecto. De igual manera se recibió diligencia presentada por el Abg. CARLOS CORDERO, donde solicita se fije nueva fecha y hora para la inspección judicial. En fecha 11/02/2015, se recibe diligencia presentada por los Ingenieros JORGE SUAREZ, MARIA ESCALONA y JUAN ROJA.
En fecha 12/02/2015 se recibe Oficio Nro. CJ-AL-LAR-00028-000443. En fecha 13/02/2015, se agrego a los autos oficio Nº CJ-AL-LAR-00027. En fecha 19/02/2015, se recibe diligencia presentada por los Ingenieros Jorge Suárez, María Escalona y Juan Luís Rojas, en sus condiciones de expertos. En fecha 26/02/2015, se declaro desierto acto de testigos de los ciudadanos LUIS MIGUEL CALLEJAS y HAYDE CATARY. Por otro lado fue diferida la Inspección Judicial. En fecha 12/03/2015, se recibió del Abg. Carlos Sánchez un escrito en el cual solicito se deje constancia del estatus procesal y se realice cómputo. En fecha 02-03-2015 se realizo Inspección Judicial. En fecha 16/03/2015, Tribunal advirtió a la parte actora, que se fijara la causa para informes una vez conste en autos las resultas de todas las pruebas. En fecha 29/04/2015, se agrego a los autos, oficio Nro. 362-1-2015-011. En fecha 04/06/2015, se recibió diligencia del Abogado Juan Carlos Rodríguez apoderado de la parte demandada, donde solicita sean ratificados los oficios enviados al Ministerio de Poder Popular para la Vivienda y Habita y al Instituto Nacional de la Vivienda y a la Coordinación Regional del Indepabis del Edo. Lara. En fecha 09/06/2015, se ordeno ratificar los oficios antes mencionados. En fecha 02/07/2015, se recibe comunicación s/n de fecha 29-06-2015 emanado de la Superintendencia de Precios Justos. En fecha 07/07/2015 se agregó a los autos comunicación s/n, de fecha 02-07-2015. En fecha 29/07/2015, se recibe ESCRITOS DE INFORMES presentado por el Abogado CARLOS SANCHEZ. En fecha 30/07/2015, se acordó dejar transcurrir los 08 días de Observación de los informes. En fecha 05/08/2015, se recibió oficio Nro. 0070 emanado del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo Habitat y Vivienda Lara. En fecha 10/08/2015 se acordó agregar a los autos oficio Nº 0070. En fecha 11/08/2015, vencido el lapso de informes, el Tribunal fijo lapso para dictar sentencia. Por otra parte se recibió de los abogados ANIBAL PALACIOS, LUDY PEREZ DE GONZALEZ y JUAN CARLOS RODRIGUEZ ALFONZO, escrito de observaciones sobre los informes. En fecha 13/08/2015 se recibió escrito del abogado CARLOS SANCHEZ, diligencia en la cual solicito se declare fuera de lapso las observaciones a los Informes del demandado reconviniente.
DE LA DEMANDA

Las abogados YURMARY KARINA RONDON BORRERO y ANA PILI CRESPO MASCIO, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 133.233 y 185.821 respectivamente, apoderadas judicial de la empresa PENÍNSULA, C.A., consignaron con su escrito de libelo los siguientes documentos: documento de registro de la sociedad mercantil antes identificado y que consta en el poder Notariado marcado como anexo “1”.
Narran que el ciudadano FRANCISCO D` PAULA ARISTEGUIETA CORREA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.786.450, convino con la parte actora en adquirir un apartamento identificado con el Nº B-22, de medida aproximada de 99,57 m2, ubicado en Residencia El Alcázar, Torre Sevilla, piso 2, en la Urbanización Nueva Segovia, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, el cual fue construido por la parte actora con un precio inicial de venta convenido de Bs. 285.000.00 pagaderos por cuota a este se le agregó el 50% del monto IPC que se le aplico al capital pendiente de pago debido a que para esa fecha no se había publicado la Resolución Nº 110 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad publicada en Gaceta Oficial Nº 39.197, el 10 de Junio del 2009 en donde a partir de esa fecha se prohibió el cobro de IPC. Así mismo indico el demandante que en fecha del mes de Diciembre del 2006 recibió del demandado como reserva del inmueble la cantidad de Bs. 10.000.00, según recibo original que se consigno marcado como anexo “2”.
Posteriormente en fecha 25/07/2007 se autenticó por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, el documento de opción a compra que le daría el marco legal a la relación comercial iniciada entre la parte actora y el demandando en el cual se iba a regir cualquier incumplimiento, quedando este documento inserto bajo el Nº 60, Tomo 213, de los libros de autenticación llevados por dicha notaria en el cual solo fue suscrito por el demandante ya que la parte demandada no asistió a la firma, a pesar que la parte actora le notifico de forma oportuna como se evidenció en documento marcado como anexo “3”. La parte interesada resalto que dicho documento fue firmado por los demás propietarios del Edificio El Alcázar sin ningún tipo de oposición o falta y solo el demandado se negó a firmar e incumplió con la clausura quinta del contrato de compra-venta la cual estableció respectivamente que todo retraso genera intereses de mora y la falta de pago de dos mensualidades en forma consecutiva de las cuotas ordinarias o un atraso de más de 30 días de las cuotas especiales dará derecho a la Promotora a solicitar la resolución del contrato. De igual manera incumplió con la clausura novena en donde se estableció que si el promitente comprador quien es el demandado no ocurriera a la firma del documento de compra venta o no hubieses cancelado la totalidad del precio e incumpliera cualquiera de las obligaciones que se establecieron en dicho documento la promotora podría dar por terminado el presente contrato de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial y le entregaría al promitente comprador las cantidades efectivamente pagadas. Así mismo alego la parte actora el incumplimiento del demandado de la cláusula décima tercera en donde se determinó que el promitente comprador no podía efectuar la ocupación del apartamento, sino después de otorgar el documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro competente.
Aseveró la parte actora que de haber firmado dicho documento el demandado incumpliría con lo que allí se estableció, debido que existió retardo en el pago de las cuotas tal como se evidenció en el estado de cuenta emitido por el demandante el cual se consignó en el libelo de la demanda marcado como anexo “4” y por la ocupación ilegal del inmueble. Declaró la parte actora que a pesar de la conducta del demandado continuó la relación comercial, aceptó los pagos mensuales que realizó el ciudadano FRANCISCO D` PAULA ARISTEGUIETA CORREA hasta el mes de Noviembre del 2007, pagó incompleto el mes de septiembre y se atrasó en el mes de Octubre, los cuales se demostró con documento marcado como anexo “4” y se evidencio con dos cheques devueltos por la entidad bancaria respectiva, el primero de fecha 16/09/2007 por la cantidad de Bs. 1.860.00, identificado con el Nº 13601135 girado en contra del Banco Nacional de Crédito y el segundo cheque de fecha 10/10/2007 por la suma de Bs. 1.860.00, identificado con el Nº 37000280 girado contra el Banco Occidental de Descuento los cuales fueron consignados con el libelo de la demanda marcado como anexo “5”.
Describe el actor que los pagos realizados por el demandado sumaron la cantidad de Bs. 182.320.00 según consta en los recibos identificados con los números 0436, 0351, 0388, 0325, 0321, 0297, 0271, 0248, 0228, 0181, 0197 y 0159 los cuales fueron consignados en el libelo de la demanda, marcado como anexo “6” “7” “8” “9” “10” “11” “12” “13” “14” “15” “16” y “17”, respectivamente pagando el 58% del precio total del inmueble y quedó debiendo la cantidad Bs. 132.035.00. Acoto que en fecha 19/02/2010 notifico al demandado mediante correo certificado de Ipostel que habían comenzado a transcurrir los 45 días para proceder la protocolización del inmueble el cual se demostró con documento marcado como anexo “18”. De igual manera en fecha 26/05/2010 mediante telegrama con acuse de recibo se envió por Ipostel que acompaño como anexo “19” en donde se le solicito que acudiera a las oficinas a consignar los requisito para la protocolización del documento de compra-venta a lo que el demandando nunca acudió. Del mismo modo en fecha 02/12/2011 la parte actora envió mediante correo certificado de Ipostel el cual se evidencio en documento marcado como anexo “20” en donde se informo a la parte demandada que se le intimo a pagar la suma de Bs. 42.000.00 debido a la ocupación irregular del inmueble, por consiguiente se le indico en mismo documento que si pagaba el saldo deudor en un plazo de 15 días se exoneraba del pago presentado en el documento antes identificado, aun así el demandado no dio respuesta a la comunicación.
Por otro lado narra el actor que en fecha 20/06/2013 recibió del Tribunal Cuarto de Municipio una oferta real de pago del demandado como se evidencio en documento marcado como anexo “21” en donde el ciudadano Francisco D´ Paula Aristiguieta correa le ofreció pagar el saldo deudor del inmueble, hecho que la parte actora se negó a recibir debido a la pérdida del valor del dinero en el tiempo produciendo un daño patrimonial al demandante. De igual modo acepto haber incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, reconoció el monto que se le adeuda, que habita el inmueble sin haber cumplido con su compromiso de pago y sin protocolizar el documento de compra venta. Además acepto el incumpliendo de la obligación del pago de condominio de Residencia El Alcázar. En fecha 04/09/2013 el Juzgado del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró sin lugar la oferta real de pago que interpuso el demandado en contra de la parte actora tal como se evidenció en documento marcado como anexo “22”. De igual manera en fecha 21/04/2014 se declaro sin lugar la apelación que interpuso el demandado ratificando la decisión tomada por el Juez en relación a la oferta real de pago.
Narra la parte actora que debido al incumplimiento del demandado en el pago de condominio donde se evidencio en documento marcado como anexo “24” emitido por la junta de condominio de Residencias El Alcázar y dirigido al demandante para que solventara la situación, razón por la cual la parte interesada realizo un pago de Bs. 20.851.96 por concepto de abono a la deuda que tenía el demandado con la junta de condominio, tal como se evidencio en documento marcado como anexo “25”. Asimismo afirmo la parte actora que el ciudadano no es una persona responsable que goce de solvencia moral.
Por ultimo alego la parte actora que dicho incumpliendo del ciudadano Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa, configuró todos los elementos para que procedieran la indemnización de daños y perjuicio la cual estimo en la cantidad de Bs. 15.000.00 mensuales calculados desde la fecha de la ocupación ilegal hasta la fecha en que se dicte sentencia definitiva.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167, en concordancia con el artículo 772 de la ley ejusdem. De igual manera fundamento la demanda en el artículo 3 de la Resolución Nº 110 emanada del misterio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, de fecha 08/06/2009 publicada en gaceta oficial Nº: 39.197, en el artículo 3 de la Resolución Nº 11 emanada del Misterio del Poder Popular para Vivienda y Habitad. Se basó en la Sentencia Nº 0087 del 11/02/2004 emitida por la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia y en la Sentencia Nº 363 de la Sala de Casación Civil de Fecha 16/11/2001.
Por todo lo anteriormente narrado pasó a demandar al ciudadano Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa a fin de que convinieran o así fuesen condenados por este Tribunal:
- En la Resolución del contrato verbal, para que la parte actora tenga libre disposición de inmueble previamente identificado, alego el demandante que devolverá previa indexación acordada por los experto que designe el tribunal por concepto de pago del inmueble
- Subsidiariamente el pago de daños y perjuicios calculados en Bs. 15.000.00 mensuales deducidos desde Marzo del 2.011 hasta la fecha que se dicte sentencia definitiva, de acuerdo al promedio de canon aplicado en la zona.
- Las Costas y costos de la presente demanda.

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad del demandado según documento de compra venta debidamente registrado en el Registro Publico Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 19/11/2013, inserto bajo el Nro. 2011.611, ubicado en la Oficina Azotea Nro. 2, que se encuentra en el nivel azotea del Centro Empresarial Plaza Madrid. La parte actora estimo la acción en la suma de Bs. 585.000,00
Finalmente fijo como domicilio procesal del demandado Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa las siguientes direcciones:
• Calle 25 entre carrera 17 y 18, Edificio Caribe, Piso 4, Oficina Veneprima, de la ciudad de Barquisimeto.
• Residencia el Alcázar ubicado en la Urbanización Nueva Segovia, calle 6 entre Avenida Lara y carrera 1, Apartamento B-22, de la ciudad de Barquisimeto.
• Urbanización Los Libertadores, Avenida Bermúdez, casa Nº 90, de la ciudad de Barquisimeto.

DE LA CONTESTACIÓN

Estando dentro del lapso y oportunidad correspondiente la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora que el documento de opción a compra iba a dar el marco legal a la relación comercial iniciada y por el cual las partes iban a regirse ante cualquier incumplimiento.
Negó, rechazó y contradijo lo afirmado por el demandante de atribuirle como incumplimiento del comprador, las supuestas cláusulas quinta, novena y décima tercera del documento de opción a compra, del documento autenticado el 25 /07/2007 por la vendedora ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el Nº 60, tomo 213, en relación a esto asegura el demandado que el documento no se suscribió, no se convalido ni se aceptó.
Negó, rechazó y contradijo lo declarado por la parte actora cuando menciono que para esa fecha todavía no había sido publicada la Resolución Nº 110 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad Publicada en Gaceta Oficial Nº. 39.197, el 10/06/2009. Señalo el demandando en su contestación a la demanda que el demandante dejo sutilmente por fuera la resolución Nº 98. Emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.055, de fecha 10/11/2008, que le antecede a la que citó la parte actora, siendo esta la que prohibió el cobro de INPC.
Negó, rechazó y contradijo lo dicho por el demandante donde mencionó que el demandado haya tenido conducta impropia con la vendedora, y haya presentado retardo en el pago de las cuotas convenidas y pagado incompleto el mes de septiembre y con atraso en el pago del mes de Octubre según cheques devueltos identificados con el Nº 13601135 del Banco Nacional de Crédito y el Nº 37000280 del Banco Occidental de Descuento.
Negó, rechazó y contradijo lo señalado por demandante que existió incumplimiento culposo de la obligación a pagar las cuotas convenidas.
Negó, rechazó y contradijo los dichos a que se refirió la comunicación de fecha 19/02/2010, anexada con el Nº 18 por el demandante en donde se le informó al comprador que había comenzado un lapso de 45 días establecidos en el documento de opción a compra suscrito entre las partes.
Negó, rechazó y contradijo que haya procedido a habitar el inmueble, desde el mes de marzo del 2011.
Negó, rechazó y contradijo lo señalado por el demandante donde manifestó que el demandado ocupo ilegalmente el inmueble.
Negó rechazó y contradijo que dicho documento expresamente a la cláusula décima tercera que estableció que no se podría efectuar la ocupación del inmueble hasta después de otorgado el documento definitivo de compra-venta.
Negó, rechazó y contradijo lo expresado por el demandante cuando atribuyo al demandado dizque el haber incumplido con la cláusula novena del contrato de opción a compra, por haber hecho caso omiso a entregar los recaudos necesarios para la protocolización en un lapso de 45 días, ni que nunca acudió a finiquitar el tramite.
Negó, rechazó y contradijo lo expresado por el demandante cuando señalo que luego de cinco años aun no ha pagado la totalidad del precio de venta, faltando a lo estipulado en las cláusulas quinta y novena del documento de opción a compra.
Negó, rechazó y contradijo lo expresado por el demandante cuando señalo que con la oferta real de pago el comprador acepto el incumpliendo de las obligaciones adquiridas con la vendedora.
Negó, rechazó y contradijo lo manifestado por el demandante donde mencionó que como consecuencia de la falta de pago de 132.035.59, causara como consecuencia un daño patrimonial por no haber recibido dicha cantidad en el tiempo estipulado.
Negó, rechazó y contradijo lo expresado por el demandante cuando arguye que con la oferta real de pago haya reconocido que el demandado habitara el inmueble propiedad del demandante, sin haber cumplido con su compromiso de pago y menos aun con el extremo legal de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina respectiva de registro Publico correspondiente, abusando de la confianza y buena fe, en ningún momento se permite habitar a un cliente un inmueble sin haber pagado la totalidad de su deuda.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el demandante donde mencionó que con la oferta real de pago que el demandado haya aceptado el incumplimiento en el pago de los gasto de condominio, correspondiente a la alícuota del apartamento propiedad de la parte demandante, generando un daño patrimonial directo a la administración del condominio y a los demás propietarios que si realizan los pagos.
Negó, rechazó y contradijo que no haya cumplido con la obligación de pagar al demándate el monto adeudado por la compra del inmueble ya identificado como lo señalo la parte actora en su escrito de la demanda.
Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora en donde indico que aceptar dicho pago por el demandado, en la forma que fue ofrecido, lesionarían sus intereses, debido a que es un hecho público y notorio los índices inflacionario y la depreciación monetaria del país, puesto que la no protocolización del respectivo documento de compra venta no fue por causas imputables del la parte actora.
Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya tenido conducta impropia contrarias a la buena fe con el demandante.
Negó, rechazó y contradijo la intimación de honorarios fijada en un 25% del monto reclamado.
Negó, rechazó y contradijo lo señalado por la parte actora en donde indicó que el demandado incurrió en abuso de derecho y causó un daño que debe ser indemnizado, por la negativa de firmar el documento de opción a compra.
Negó, rechazó y contradijo el incumpliendo reiterado para la firma del documento de protocolización del inmueble y para la firma de los documentos mencionados anteriormente.
Negó, rechazó, contradijo y desconoció la comunicación de fecha 11/11/2013, marcada como anexo “24”, el recibo de la identificada con el Nº “25” y el recibo de fecha 18/11/2013, identificada con el Nº 0622, documentos que acompañó la parte demandante en su libelo. Asimismo la parte demandada solicitó la impugnación de los instrumentos y documentos antes mencionados.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en donde menciono que fuera irrogada la parte demandante por la cantidad de Bs. 15.000.00 mensuales calculados desde la fecha de la ocupación ilegal hasta la fecha que se dicte la sentencia definitiva al no haberse llevado la protocolización del documento definitivo.
En consecuencia de lo expuesto, reiteró la parte demandada no haber causado daños y perjuicios a la parte demandante y solicitó que se declare sin lugar la demanda interpuesta con todos los pronunciamientos de ley y condenándole en costa a la parte demandante.

DE LA RECONVENCION

Narra el reconviniente que en fecha 25/10/2006 se trasladó a las oficinas de la empresa PENINSULA, C.A. encargada de ejecutar un proyecto de construcción denominado RESIDENCIA EL ALCAZAR DE NUEVA SEGOVIA, concebido como un conjunto residencial de viviendas ubicado hacia la zona Este de Barquisimeto, específicamente en la Urbanización Nueva Segovia. Asimismo fue atendido por el ciudadano Luís M. Callejas V. quien se identificó como promotor y socio de los propietarios de la empresa antes mencionada, el mismo le ofreció verbalmente en venta un inmueble, identificado con el Nro. B-22, de 100,00 metros cuadrados aproximadamente, con un puesto de estacionamiento que alberga 2 vehículos, ubicado en la Residencia El Alcázar, Torre Sevilla, Piso 2, de la Urbanización Nueva Segovia de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Declaró el reconviniente que el consentimiento legítimamente manifestado de la compra-venta resultó ser instantáneo, mediante la negociación que habían efectuado las partes de manera verbal en esa ocasión, cuyas condiciones, términos, objeto, precio, oportunidad de pago del precio de la compra, fecha de protocolización del documento definitivo y culminación de la obra, resultaron plasmada en el plan de venta de fecha 25/10/2006, que acompañó la parte actora en el libelo de la demanda marcada como anexo “1”. Por consiguiente la parte reconviniente manifestó que el mencionado plan de venta se fijo con el precio del inmueble vendido por la cantidad de Bs. 281.000.00 y los pagos según el mes de compra se realizarían mediante el pago de una cuota inicial de Bs. 84.300.00 (2 cuotas máximo de 60 días); 1 cuota especial de Bs. 310.00; 8 cuotas de Bs. 1690.00 cada una; 3 cuotas de Bs. 29.470.00 y una protocolización de Bs. 110.960.00. Narra el reconviniente que en fecha 1/12/2006 pagó la cantidad de Bs. 10.000.00 por concepto de reserva, del mismo modo en esa fecha canceló la cantidad de Bs. 32.150.00, pagando un total de Bs. 42.150.00, que correspondieron a la primera cuota inicial. En fecha 16/01/2007, pagó la cantidad de Bs., 42.150.00 por concepto de la segunda cuota inicial, lo que completó la inicial convenida.
Por otra parte resalta el reconviniente que el precio inicial de la venta del inmueble vario escasamente con posterioridad al momento en que se verifico la negociación por la cantidad de Bs. 285.000.00, debido a cambios que se realizado al inmueble, entre ellos la compra de un maletero adicional de Bs. 18.000.00, la cantidad de Bs. 1.225.50 correspondiente al ajuste final por los 93,35 mts2, mas la cantidad de Bs. 1.677.23 por concepto de remodelaciones efectuadas al apartamento y la cantidad de Bs. 12.165.23 por concepto aproximado por ajuste por inflación, que sumados todos ascendió a la cantidad de Bs. 318.067.96.
Señaló la parte reconviniente que pagó la cantidad de Bs. 186.050.00 del precio del inmueble vendido correspondiente a la totalidad de los pagos de las cuotas mensuales, cuyos recibos fueron consignado en copia por la parte reconvenida, y cuyas originales fueron consignada por la parte reconviniente marcado con el alfanumérico L1-L2-L3-L4-L5-L6-L7-L8-L9-L10-L11-L12-L13-L14-L15, quedó pendiente a cancelar un saldo por pagar de Bs. 132.017.96, que según la parte reconviniente se iba a realizar al momento de protocolizar el documento definitivo en diciembre del 2007 y para ello se presumía culminada la construcción de la edificación y presentada antes el Registro Inmobiliario. Por consiguiente el reconviniente manifestó que en relación a las pruebas aportadas por el reconvenido y las que se consignaron en la reconvención, se demostró que cumplió lo acordado con la parte actora, pagando las cuotas mensuales correspondiente al precio del inmueble, quedando solo a cancelar la cuota del mes de Diciembre del 2007, la cual no canceló debido que en esa fecha no se protocolizó el documento.
Describe la parte reconviniente el incumplimiento reiterativo por la parte actora, donde mencionó el cambio del precio a pagar previamente pactado entre las partes de forma abusiva, excesiva y usuraria, incumpliendo con el contrato verbal, tal como se demostró en documento consignado por la parte actora marcado con el Nº “3”, aun haciendo frente a tal incumpliendo, afirmó el reconviniente que siguió pagando las cuotas mensuales y consecutivamente las cuotas pactadas como se contrajeron. En fecha 29/04/2008 el ciudadano Francisco Aristeguieta envió correo electrónico al grupo que representó a la parte reconvenida, en donde indicó su preocupación al no recibir respuesta de información en relación a la firma del documento de compra, de igual manera le advirtió que el IPC era compartido hasta el mes de diciembre del 2.007 de ahí en adelante era responsabilidad de la parte constructora según lo acordado.
Narra el reconviniente que en fecha 17/07/2012 denuncio ante el Directo de Vivienda y Hábitat lo que ocurrió, debido que la vendedora en estado de rebeldía se negaba a efectuarle la tradición legal. En fecha 27/12/2012 denunció ante el INDEPABIS, cuyos trámites administrativos concluyeron en la disposición y negativa de la parte actora en no efectuar la tradición legal del inmueble, tal como consta en acta levantada de fecha 14/05/2014 y durante todo este tiempo según la parte reconviniente, el reconvenido se negó a recibir el saldo deudor, con ocasión a la pretensión de Oferta Real de Pago que hizo el ciudadano Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa por ante el tribunal Cuarto de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 09/04/2013, en el asunto identificado con el alfanumérico KP02-V-2013-940. De igual manera incumplió con la negociación realizada al intimar al comprador para que le pagara la cantidad de Bs. 42.000.00, comunicación que hizo mediante telegrama enviada por correo IPOSTEL en fecha 02/02/2011, donde menciono el reconvenido que si el reconviniente pagaba el saldo restante por la cantidad de Bs. 132.035.59 en un plazo de 15 días, se le exoneraba la cantidad de Bs. 42.000.00 que debía la parte reconviniente por concepto de ocupación ilegal, cuando tal cantidad no fue convenida en el plan de venta ut supra y ocupaba legítimamente el inmueble por autorización verbal de la parte reconvenida, cuando la primera cantidad solo seria cancelada al momento de la protocolización, no antes y sin pretexto alguno y la segunda no se convino en el plan de venta.
Fundamentó su escrito de reconvención en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 338, 340, 365, 585, 586, 587 y 588,3º del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.161, 1.167, 1.168, 1.264, 1.265, 1.474, 1.479, 1.487 y 1.488 del Código Civil. Asimismo hizo mención a la Sentencia Nº 116 del 12/04/2005, del Expediente Nº 04-109 y de la Sentencia Nº 358 de fecha 9/7/2009, Nº 460 del 27/10/10 y Nº 198 del 12/05/2011.
Por todo lo anteriormente narrado pasó a reconvenir a la Empresa PENINSULA, C.A. a fin de que convinieran o así fuesen condenados por este Tribunal:
Que se le ordene a la parte reconvenida a cumplir el contrato de compraventa del inmueble identificado y que se realice la tradición legal. Asimismo solicito que sea condenada en costa la parte actora y se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el Titulo VII.
Por ultimo requirió que se ordenara copia certificada de la reconvención y su auto de admisión para que se registrara y tuviera efectos frente a terceros, del mismo modo pidió los originales de los recibos consignado por la parte actora. La parte reconviniente estimo la acción en la suma de Bs. 7.000.000,00 que es el valor del inmueble objeto de la presente reconvención
Finalmente fijo como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida “Los Leones”, Edificio: Centro Empresarial Barquisimeto, Piso 4, Oficina 4-8, Barquisimeto, Estado Lara.

DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION

Estando dentro del lapso y oportunidad correspondiente la parte reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención de la siguiente manera:
Reconoció y aceptó la negociación convenida entre el ciudadano Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa sobre un inmueble identificado con Nº B-22 consistente en un apartamento de una medida de 99.57m2, ubicado en la Residencia El Alcázar, Torre Sevilla, Piso 2, en la Urbanización Nueva Segovia, de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, que construyo la parte reconvenida.
Por otra parte negó, rechazó y contradijo que el reconviniente haya pagado la cantidad de Bs. 186.050.00, como lo estableció la reconvención, debido a que los pago que realizo el reconviniente en fecha 18/09/2007 por la cantidad de Bs. 1.860.00 y el efectuado mediante cheque Nº 13601135 girado en contra del Banco Nacional del Crédito de fecha 10/10/2007 por la suma de Bs. 1.860.00 efectuado mediante cheque Nº 37000280 girado en contra del Banco Occidental de Descuento, fueron devueltos por las entidades bancarias respectivas, razón por la cual no se hizo efectivo dicho pago a favor de la parte reconvenida.
Negó, rechazó y contradijo que la parte reconvenida se fuese encontrada en estado de contumacia y rebeldía en no efectuarle la tradición legal del inmueble en controversia.
Negó, rechazo y contradijo que haya tenido un incumpliendo grave con el reconviniente. Indicó la parte reconvenida que buscó la forma de darle marco legal a la negociación planteada y fue el reconviniente quien hizo caso omiso con dolo, alevosía y premeditación a tales llamados.
Negó, rechazó y contradijo que haya manifestado condiciones diferentes a la negociación convenida de forma verbal ya que el reconviniente estaba en conocimiento de las mismas, debido a que los documentos de opción a compra que manejo la parte reconvenida son iguales y estandarizados para todos los clientes con quienes llevó a cabo exitosamente diversas negociaciones, cuya validez quedó plasmada conforme a la firma de acuerdo a lo establecido en los instrumentos respectivos.
Negó, rechazó y contradijo que la parte reconvenida haya solicitado que el ciudadano Francisco D´ Paula Aristeguieta, pagara el saldo restante antes de tiempo y fuera la oportunidad de hacerlo, puesto que las comunicaciones que realizo la parte reconvenida, por correo certificado de IPOSTEL, fueron a partir del 2.010 y hacían referencia a la actualización de datos y al proceso de protocolización que se inició en esa fecha.
Negó, rechazó y contradijo que la parte reconviniente haya cumplido con todas y cada una de sus responsabilidades y obligaciones, debido que hasta la fecha el reconviniente no firmo el respectivo contrato de opción a compra.
Negó, rechazó y contradijo que existió una autorización verbal para la ocupación ilegal del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que la parte reconvenida haya incumplido con su obligación de entrega, transmisión de propiedad y protocolización del inmueble, en el sentido que siempre se indicó en el tiempo pactado para ello.
En consecuencia de lo expuesto, reiteró la parte reconvenida la indemnización daños y perjuicios y solicitó que se declare sin lugar la reconvención realizada por el reconviniente así mismo sea condenado en costa y en consecuencia se declare con lugar la resolución del contrato verbal.

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS

Por la demandante
1) Promueve recibo de ingreso de la empresa PENINSULA, C.A., con el Nro. 0147, que acompaña marcado 2, y riela al folio 12; se valoran en virtud del reconocimiento expreso dado por la demandada.
2) Promueve original del documento de opción a compra de fecha 25-07-2007, inserto bajo el Nro. 60, Tomo 213, marcado 3, que riela al folio 13; se valora como instrumento fundamental de la demanda, contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y su incidencia en la presente decisión será establecido en la parte motiva de esta sentencia.
3) Promueve documental identificada con el Nro. 4, que riela al folio 40; se valoran en virtud del reconocimiento expreso dado por la demandada.
4) Promueve dos originales de cheques devueltos, el primero Nro. 13601135 de fecha 16-09-2007 y el segundo Nro. 37000280 de fecha 10-10-2007, marcada como anexo 5 que rielan bajo el folio 41; se valoran pues no fueron desconocidos ni impugnados por la demandada no obstante haberse imputado a su persona la firma y el contenido, instrumentales que avalan el incumplimiento en el pago.
5) Promueve recibos de pago emitidos por su representada Nros. 0436, 0351, 0388, 0325, 0321, 0297, 0271, 0248, 0228, 0181, 0197 y 0159, marcados 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 17, que rielan desde el folio 42 al 53 y el recibo Nro. 0147 marcado anteriormente como anexo 2; se valoran en virtud del reconocimiento expreso dado por la demandada.
6) Promueve correo certificado de IPOSTEL de fecha 19-02-2010, en original, marcado 18, que riela bajo el folio 54; Promueve telegrama con acuse de recibo, enviado por IPOSTEL de fecha 26-05-2010, en original, marcado como 19, que riela bajo el folio 55; Promueve en original marcado como anexo 20, que riela al folio 56, comunicación mediante correo certificado de IPOSTEL en fecha 02-12-2011; se valoran como prueba de la notificación.
7) Promueve la oferta real de pago del Sr. FRANCISCO D’ PAULA ARISTEGUIETA CORREA, del Tribunal Cuarto de Municipio, para pagar el saldo deudor del inmueble, ubicado en Residencias el Alcazar, marcado 21, que riela bajo el folio 58; Promueve copia de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Edo. Lara, de fecha 04-09-2013, marcada como anexo 22, que riela bajo el folio 64; Promueve copia de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Edo. Lara, de fecha 21-04-2014, marcada como anexo 23, que riela bajo el folio 86; se valora como prueba de la acción intentada por la demandada.
12) Promueve carta de fecha 11-11-2013, marcada como anexo 24, que riela bajo el folio 98, emitida por la Junta de Condominio de Residencias El Alcázar a la empresa Península, C.A; Promueve recibo de fecha 18-11-2013, identificado con el Nro. 0622, emanado por la Junta de Condominio de Residencias El Alcazar, marcado como anexo 25, que riela bajo el folio 99: se desechan pues siendo instrumentos emanados de terceros debían ratificarse a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos LUIS MIGUEL CALLEJAS y HAYDE CATARI; no se valoran pues no comparecieron en la oportunidad fijada por el Tribunal.
Se fijó Inspección Judicial en el Centro Empresarial PROA, piso 2, local 13, en la carrera 2 de la Urbanización el Parral de esta ciudad; aunque la misma se practicó el Tribunal no le da valor probatorio, pues se tratan de documentos originados por la propia demandantes y ninguna persona puede fabricar su propia prueba.

Promovió el demandado

Se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva.
Ratifican los documentos producidos junto a la contestación y reconvención, presentada el 08-10-2014, tales como:
1) Plan de Venta de fecha 25-10-2006, marcado Nro. 1, que riela al folio 161; se desecha pues constituye copia de instrumento privado, no admisible de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Documento de condominio del Edificio Residencias “El Alcazar” que se produjo junto a la contestación marcado con el Nro. 2, que riela al folio 165; se valora en su contenido como instrumento público.
3) Legajo 3 de originales de recibos de pago efectuados por el comprador, emitidos por Hispania, C.A., que se identifican L1, L2, L3, L4, L5, L6-L7-L8-L9-L10-L11-L12-L13-L14-15, desde el folio 214 al 221; se valoran pues no fueron contradichos ni impugnados por la demandante.
4) Acta de reunión conciliatoria ante el INAVI, de fecha 14-05-2014, que riela al folio 222; se valora como instrumento público administrativo.
5) Decisión dictada en el asunto identificado con el Nro. KP02-V-2013-940, contentivo de la OFERTA REAL DE PAGO DE FRANCISCO ARISTEGUIETA a la empresa PININSULA, C.A., desde el folio 223 al 245 y CONTESTACIÓN DE LA EMPRESA HISPANIA, C.A., desde el folio 234 al 236; instrumento ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas.
6) Copia de documento administrativo de recepción de obra terminada de fecha 30-09-2009, resolución Nro. 4222-09 TO 24R, suscrita por el urbanista Gerardo N.Puleo Fernández, director de planificación y control urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Edo. Lara, cuyo original se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes inscrito bajo el Nro. 15, folios 106 del Tomo 4, Protocolo de Trascripción del 11-02-2010, que riela al folio 246 al 248; se valora en su contenido como instrumento público administrativo.
7) Comunicación de fecha 15-05-2014, que riela al folio 249; se valora como prueba del consentimiento para el uso de los puestos de estacionamiento por parte de la demandada.
8) Telegrama y comunicación enviada vía IPOSTEL de fecha 02-12-2011, que riela al folio 250; se valora en su contenido como prueba de la comunicación realizada.
9) Ratifican el documento privado consignado junto con la contestación a la demanda, marcado con el Nro. 12; Ratifican el documento privado consignado junto con la contestación a la demanda, marcado con el Nro. 13; instrumentos ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas.

CAPITULO II
PRUEBAS LIBRES
Primero documentales
Se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva.
Promueven y reproducen con fundamento en el aparte único del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y el valor atribuido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los siguientes documentos:
1) En un folio que acompañan marcado “I” documento electrónico contentivo de impresión de correo enviado por la cuenta de correo franasis@hotmail.com perteneciente al comprador (demandado) Francisco Aristiguieta, enviado al correo rohnasoto@grupohispania.com.ve, de la vendedora de fecha 29-04-2008; se desecha pues la experticia promovida al respecto no establecer la autenticidad de la misma.
2) En 5 folios útiles que acompañan marcado “II” documento electrónico contentivo de impresión de la pantalla de recepción de mensajería de correos electrónicos (entrada) e impresión de mensaje de correo electrónico, enviado el 23-09-2011; se valoran en su contenido pues fue demostrada su autenticidad en juicio a través de experticia.

Experticia en el área de tecnología de informativa y comunicación; como se estableció en el punto anterior se valora en su contenido.

1) En un folio útil que acompañan marcado “III” documental del CONTRATO PROVISIONAL DE SUMINISTRO DE ENERGIA ELECTRICA, suscrito entre la C.A. ENERGIA ELECTRICA DE BARQUISIMIETO y FRANCISCO ARISTEGUIETA, en fecha 22-06-2010; b) En un folio que acompañan marcado “IV” factura emitida por CORPOELEC, numero de contrato 0615358-5 de fecha de emisión del 07-05-2012; c) En un folio que acompañan marcado “V”, factura emitida por CORPOELEC, numero de contrato 0615358-5 de fecha de emisión del 04-10-2013; se valoran como instrumentos públicos administrativos.
d) En dos folios que acompañan marcado “VI” y “VII” comprobantes de ingresos emitidos por Condominios, C.A., números 0021 y 0072 de fechas 28-11-2011 y 15-07-2011 respectivamente; se desecha pues siendo instrumento emanado de tercero debía ser ratificado a través de la prueba testimonial.
2) En dos folios que acompañan en copia marcada “VIII”, denuncia formulada por el comprador FRANCISCO ARISTEGUIETA el 17 de julio de 2012, ante el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA, contra la empresa vendedora PENINSULA, C.A; En tres folios que acompañan en copia marcada “IX”, denuncia formulada por el comprador FRANCISCO ARISTGEGUIETA el 25-02-2014, ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABIT; En un folio que acompañan marcado “X”, denuncia Nro. 2896-11 de fecha 08-03-2012, formulada por el comprador FRANCISCO ARISTEGUIETA contra la empresa vendedora (PENINSULA, C.A.) ante LA COORDINACIÓN REGIONAL DEL INDEPABIS, ESTADO LARA; En un folio que acompañan marcado “XI”, acta de fecha 27-06-2012, contentivo de acto conciliatorio suscrito entre el comprador, vendedor y el funcionario actuante de la COODINACIÓN REGIONAL DEL INDEPABIS, ESTADO LARA, expediente denuncia 2896/11; se valoran como prueba de las denuncias y los actos conciliatorios entre las partes.
En un folio útil, anexo marcado “XII” carta poder que confiere la ciudadana EMANUELA GOMEZ, cedulada 7.157.060, en su carácter de apoderada de la empresa PENINSULA, C.A. a las ciudadanas SUBDELIA BARETO y/o MARIA ELENA NATERA; se valora en su contenido por cuanto no fue impugnada ni contradicha por la demandante.
En seis folios anexo marcado “XIII” poder otorgado por el Presidente de la empresa PENINSULA, C.A. a las ciudadanas MARIA MARGARITA GUERRA ZAVARCE y EMANUELA GOMEZ; En un folio útil, anexo marcado “XIV”, original del acta de fecha 07-04-2014, levantada ante el MINISTERIOR DEL PODR POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, expediente Nro. 03/14; En un folio útil anexo marcado “XV”, original del acta de fecha 23-04-2014, levantada ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, expediente Nro. 03/14; se valoran como instrumentos públicos y administrativos, el primero como prueba del poder otorgado y los segundos como prueba de las audiencias celebradas entre las partes.
5) Promueven y reproducen en un folio útil que acompañan marcado “XVI”, documental contentivo de comunicación dirigida por el CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ALCAZAR A PENINUSULA (Apto. 22) de fecha 14-10-2014; se desecha pues siendo instrumento emanado de tercero debía ser ratificado a través de la prueba testimonial.
EXPERTICIA CONTABLE FINANCIERA; se valora en su contenido como prueba del valor de la cláusula.

Solicitó informes de parte de CORPOELEC, antes C.A. ENERGIA ELECTRICA DE BARQUISIMETO, ubicada en su sede principal de la avenida Carabobo de Barquisimeto, Edo. Lara; Al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT, ubicado en la avenida Venezuela del Edo. Lara; A LA COORDINACIÓN REGIONAL DEL INDEPABIS, ESTADO LARA, ubicada en el primer piso del centro comercial El Recreo, avenida Libertador de Barquisimeto; Se oficie a la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE BARQUISIMETO, ubicado en la calle 26 entre carreras 15 y 16, edificio Torre David, Barquisimeto, Edo. Lara; al Banco Nacional de Crédito ubicado en la Av. Lara, centro Comercial Locatel; se valoran las comunicaciones emitidas salvo las pertenecientes CORPOELEC, antes C.A. ENERGIA ELECTRICA DE BARQUISIMETO ni Banco Nacional de Crédito ubicado en la Av. Lara, centro Comercial Locatel, pues no constan en autos sus resultas.

El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta.
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:
En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez nacido el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee.

Para sintetizar los argumentos la parte actora asegura que cercano al año 2.006 suscribió con el demandado un contrato verbal y posteriormente suscribió con el mismo en fecha 25/07/2007 un contrato de opción a compra por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00), los cuales pagaría a plazos, que aunque se atrasó en múltiples oportunidades, aceptó los pagos a destiempo hasta que en fechas 19/02/2010 y 26/05/2010 se notificó al demandado de la protocolización del instrumento definitivo de venta, luego en fecha 02/12/2011 se le intimó al pago por parte de la demandada por la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (42.000,00) debido a la ocupación ilegal del inmueble objeto de la venta, igualmente existe una insolvencia con el pago del condominio. Que posteriormente el demandado intentó una oferta real de pago la cual fue declarada sin lugar. Por su parte la demandada rechazó lo existencia de un contrato escrito, aunque reconoció el contrato verbal así como el precio por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00) por cuotas, de los cuales ha cancelado CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 182.320,00). Asegura que la resolución del contrato escrito pretende introducir una cláusula abusiva no pactada, finalmente que la demandante incumplió con la fecha de entrega del inmueble, razones que le llevaron a reconvenir por el cumplimiento del contrato verbal.

La parte actora señala que existía primero un contrato verbal y luego uno escrito, sin embargo, la parte demandada reconoció sólo el contrato verbal por lo que en virtud del principio que distribuye la carga de la prueba le correspondía a la actora reconvenida demostrar la existencia de la convención escrita. En este sentido, los DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 285.000,00) por el precio del inmueble no están controvertidos pues tanto el actor como la demandada así lo reconocen, así como el abono por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 182.320,00) entregado por la demandada, estas características de la mano con el hecho de ser un contrato verbal perfilan la convención como una preparatoria y no como una compra venta pura y simple. Siendo estos hechos relevados de prueba pasa el Juzgado a decidir sobre los demás argumentos:

El demandante asegura que el contrato escrito existió sólo que la demandada no se presentó a la notaría respectiva a suscribirlo a pesar de ser notificado y ser este el instrumento que firmaron todos los demás miembros. El Tribunal estima que el argumento del demandante no es procedente en derecho, la razón es que el consentimiento tal como se dio para el primer contrato verbal debía constar por ambas partes, si el contrato era escrito debía mediar la firma del demandado o en su defecto el reconocimiento expreso. Por las razones expuestas y más que en esta causa la parte demandada ha rechazado rotundamente el contrato escrito, no puede producir efectos obligatorios con la parte demandada así como tampoco pueden tenerse como válidas las clausulas contenidas.

Por otro lado, sobre el excedente correspondiente a los CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 102.680,00) que debía cancelar la parte demandada el Juzgado encuentra que según el reconocimiento al documento que riela al folio 38, por ambas partes, el inmueble debía entregarse para el año 2.007 oportunidad en la cual debía firmarse el instrumento definitivo de venta y como consecuencia el saldo adeudado. Como reconocen las partes para el año 2.007 la parte demandada todavía estaba pagando las cuotas acordadas aunque se deben tener como válidas pues el actor vendedor las aceptó y así lo expresó ante este Tribunal. Por otro lado, al folio 246 consta que en fecha 30/09/2009 se otorgando una constancia de recepción de obra terminada lo cual constituye la presunción de terminación de la obra. El correo electrónico valorado a través de la experticia permite concluir que una representante de la empresa demandante reconoció la falta en documentación necesaria para proceder a la suscripción del documento definitivo lo cual data de la fecha 05/09/2011, pero también se logra demostrar que para la fecha el demandado estaba ocupando para fines habitacionales el inmueble sin la debida autorización de la parte actora quien en todo momento se negó a ello.

Dicho lo anterior conviene recordar que tal como lo señala el autor Eloy Maduro Luyando, al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido establecer cuál ha sido más determinante.

Las audiencias conciliatorias celebradas entre las partes deja entrever que siempre han estados encontrados en los argumentos, especialmente con el pago de la última cuota en relación al cobro del índice de Precios al Consumidor (IPC), misma que el Juzgado por la irretroactividad de las normas estima procedente en derecho, pero tal como se pacto en el contrato original hasta la fecha diciembre del año 2.007, mas no al año 2009 primero porque no fue lo pactado y segundo porque ya para la fecha existía prohibición del Estado en su cobro. La oferta real intentada por la parte demandada fue declarada sin lugar, lo que deja entrever que la parte demandada no cumplió oportunamente el deber de cancelar el remanente adeudado.

En anteriores decisiones el Juzgado ha establecido en aquellas demandas donde el comprador o arrendatario, entre otros, este obligado a entregar determinada cantidad de dinero a cambio del uso o propiedad de un inmueble el pago se convierte en la principal y más delicada obligación. Al folio 56 del presente expediente se puede constatar la comunicación enviada por la demandante a través de la cual se le conmina a la cancelación del precio adeudado, a saber, CIENTO TREINTA Y DOS MIL TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 132.035,59) cantidad que corresponde con el monto adeudado y la indexación pactada entre las partes. Esta comunicación es de fecha 02/12/2011 y demuestra que

Con respecto a la defensa presentada por la parte demandada el Juzgado percibe que se centra en la no terminación de la obra para el año 2.009. No obstante como se demuestra en lo analizado, la demandada fue irregular en sus pagos adeudando una cantidad mayor a la pactada en el contrato como entrega inicial, lo que incluye la devolución de de cheques tal como se valoro en las pruebas. Otro aspecto que no puede pasar inadvertido es que la ocupación ejercida dentro del inmueble para fines habitacionales nunca fue consentida por el actor, quien en todo momento permitió trabajar en el mismo para su acondicionamiento mas no como una entrega formal de la obra, lo cual indefectiblemente constituye otro incumplimiento por parte del demandado reconviniente a las condiciones pactadas.

Las defensas de la demandada estuvieron centradas en la no entrega de la obra en el año 2.007 sin embargo ha quedado claro en la causa que todavía para el año 2.011 el pago inicial no se canceló en su totalidad y el inmueble se encontraba ocupado para fines habitacionales sin la correspondiente autorización. En el año 2.011 tal como consta en las pruebas valoradas existió la voluntad de la demandante en honrar el contrato definitivo a lo cual no existe prueba de respuesta por parte de la demandada, lo que consta posterior a ese año son las audiencias y la demanda por oferta real de pago que resultaron infructuosas. Corolario de lo expuesto, este Juzgado estima que la demanda por resolución de contrato es procedente en derecho, no así la reconvención por cumplimiento de contrato, como en efecto se decide.

Dado que se demandó también la indemnización por daños y perjuicios. En este sentido el artículo 1.185 del Código Civil establece:
SIC: “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.

El artículo 1.185 del Código Civil establece los supuestos para que proceda el daño haciendo alusión al hecho ilícito mientras que el 1.196 ejusdem especifica el alcance de la responsabilidad y cómo debe ser acordada por el Juez. De un modo muy general se puede describir el hecho ilícito como una actuación culposa que causa daños, no tolerada ni consentida por el ordenamiento jurídico positivo. Esa actuación puede ser positiva o negativa, según el agente (causante del daño) desarrolle un hacer o un no hacer. El carácter de ilicitud es fundamental para la determinación del hecho ilícito y ocurre este, cuando una persona denominada agente, causa por su culpa un daño a otra, denominada víctima, violando conductas o normas de conductas preexistentes, supuestas y tuteladas por las normativas legales vigentes.

Se hace necesario que la parte demandada hay producido un daño al actor lo que se demuestra con el reconocimiento de la ocupación hecha sobre el inmueble, la culpa del demandado reconviniente se compagina con la falta de autorización para ejercer la posesión mientras que la relación de causalidad es la imposibilidad de hacer uso del bien no entregado por la actividad del demandado. La procedencia de esta indemnización hace necesario el criterio establecido por la Sala Constitucional en sentencia Nº 1542 de fecha 17 de octubre de 2008:

Ciertamente, si bien dentro de los requisitos esenciales para que proceda judicialmente la reparación de los daños materiales, es necesario que el perjuicio o daño sea cierto y no eventual; tal característica en forma alguna, se opone a la existencia de daños futuros, ya que para su validez se requiere que no exista duda respecto de su ocurrencia, por cuanto se constituyen en una prolongación necesaria y directa de un estado de cosas actual, a diferencia del perjuicio eventual, cuya consolidación se funda en un interés meramente hipotético y fortuito (incierto) de quien lo alega. Al respecto, la doctrina ha afirmado que ‘(…) el perjuicio es cierto cuando la situación sobre la cual el juez va a pronunciarse le permite inferir que se extenderá hacia el futuro, y que es eventual cuando la situación que refleja ‘el perjuicio’ no existe ni se presentará luego (…)’ -Vid. Henao, Juan Carlos. El Daño. Análisis Comparativo de la Responsabilidad Extracontractual del Estado en el Derecho Colombiano y Francés, UEC, 1998, p. 139-.
Por otra parte, no resulta óbice para la declaratoria del daño futuro la indeterminación de su cuantía, la cual debe ser el resultado posterior a la prueba del correspondiente daño futuro y resultado de la apreciación soberana del juez derivada del examen de la naturaleza del perjuicio ocasionado, la valoración de las circunstancias y condiciones del afectado, así como de otras situaciones, según los diversos elementos de convicción cursantes en el expediente. En tal sentido, comparte esta Sala el criterio de Chapus según el cual el juez no puede en ausencia de la determinación del perjuicio, otorgar indemnización que lo repare, ello debido a que la realidad y dimensión del perjuicio son la medida de su indemnización; por lo que bien se puede reconocer que la responsabilidad se compromete cuando la existencia del perjuicio se establece, sin importar las dudas que se tengan acerca de su extensión -Vid. Chapus, René. Responsabilité Publique et Responsabilité Privé. Les Influences Réciproques des Jurisprudences Administrative et Judicial, LDGJ, Segunda Edición, Paris, 1957, p. 403-.
Bajo tales parámetros, corresponde en definitiva al órgano jurisdiccional competente, determinar según su apreciación soberana pero no arbitraria, derivada del examen de la naturaleza del perjuicio ocasionado y los diversos aspectos en los que aparece demostrada, la valoración o cuantificación de los daños patrimoniales (quantum respondeatur) -Vid. Sentencia de esta Sala Nº 2.359/07-.
En virtud de la resolución decretada y ante la ocupación no consentida de la parte demanda deberá la parte actora cancelar cantidad de dinero correspondiente al valor de un arrendamiento de inmueble con semejantes características, lo cual establecerá el Tribunal a través de un experto único que al efecto se nombrará una vez quede firme la presente decisión, todo como justa indemnización por el uso del inmueble tantas veces aludido.

DISPOSITIVO
En fuerza de las consideraciones expuestas, y con fundamento en las previsiones legales señaladas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia, en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la empresa PENÍNSULA, C.A. contra el ciudadano FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA; y SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA contra la empresa PENÍNSULA, C.A, todos identificados.
SEGUNDO: la parte demanda deberá la parte actora cancelar cantidad de dinero correspondiente al valor de un arrendamiento de inmueble con semejantes características, lo cual establecerá el Tribunal a través de un experto único que al efecto se nombrará una vez quede firme la presente decisión.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por haber sido vencido en la Resolución de Contrato y se condena también por haber sido vencida en el Cumplimiento de Contrato, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. JIMMAR SUAREZ
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.