TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de noviembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000420
DEMANDANTE: CARLOS ENRIQUE TREJO RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.383.690, de este domicilio.

APODERADOS: GABRIEL ARNOLDO ALCINA PÉREZ y EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.667 y 117.668, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADO: KENNEDY ANTONIO SEIJAS COLMENÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.446.250, residenciado en Orlando estado de la Florida de los Estados Unidos de Norteamérica.

APODERADOS: MARÍA STEPHANIA ESPINA RAMÍREZ y SALOMON ESPINA OLIVARES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 131.378 y 9.228, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE 15-2615 (Asunto: KP02-R-2015-000420).

Se inició la presente causa mediante demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta interpuesta en fecha 10 de febrero de 2014, por el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, asistido por los abogados Eder Xavier Salazar Rojas y Gabriel ArNoldo Alicina Pérez, contra el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil (fs. 1 al 7 y anexos del folio 8 al 98). Por auto de fecha 13 de febrero de 2014, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (f. 100), admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada, la cual se materializó mediante la publicación de carteles, conforme consta a los folios 119 al 121, y decretó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de la acción (fs. 2 y 3 cuaderno de medidas), cuya nota marginal fue estampada, tal como consta en oficio de fecha 24 de febrero de 2014, emanado del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 14 y 15 del cuaderno de medidas).

En fecha 22 de julio de 2014 (fs. 134, con anexo a los folios 135 y 136), la abogada María Stephania Espina Ramírez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar, mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 7 de octubre de 2014 (fs. 148 al 153). Mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2014, el abogado Salomón Espina Olivares, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda (fs.154 y 155).

En fechas 11 y 12 de noviembre de 2014, ambas partes consignaron sus escritos de promoción de pruebas, el presentado por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, apoderado judicial de la parte actora, corre inserto del folio 158 al 162, con anexo del folio 163 al 165, y el presentado por la abogada María Stefhanía Espina Ramírez, apoderada judicial de la parte demandada obra agregado al folio 166, con anexo del folio 167 y 168, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 21 de noviembre de 2014 (f. 169).

En fecha 19 de febrero de 2015, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de informes, el presentado por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, apoderado judicial de la parte actora riela agregado del folio 225 al 229, y el presentado por el abogado Salomón Espina, apoderado judicial de la parte demandada, riela al folio 230.

En fecha 12 de mayo de 2015 (fs. 234 al 247), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, intentada por el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, contra el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, y condenó en costas a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2015 (f. 248), el abogado Salomón Espina Olivares, apoderado judicial de la parte demandada, formuló el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 20 de mayo de 2015 (f. 249).

En fecha 1 de junio de 2015 (f. 254), se recibió y se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 3 de junio de 2015 (f. 255), se fijó oportunidad para presentar informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. En fecha 7 de julio de 2015, ambas partes consignaron escrito de informes, el presentado por los abogados María Stephanía Espina y Salomón Espina, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, obra agregado a los folios 256 y 257, con anexos del folio 258 al 287, y el presentado por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, obra agregado a los folios 288 al 290. En fecha 17 de julio de 2015, ambas partes consignaron escrito de observaciones a los informes, el de la parte actora obra agregado a los folios 291 y 292, y el de la parte demandada del folio 293 y 294. Por auto de fecha 17 de julio de 2015 (f. 295), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para la presentación de las observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia. Por auto de fecha 19 de octubre de 2015, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los veintitrés (23) días calendarios siguientes (f. 296).

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este tribunal superior lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de mayo de 2015, por el abogado Salomón Espina Olivares, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, contra el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez.

En tal sentido consta a las actas procesales que, el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, asistido por los abogados Eder Xavier Salazar Rojas y Gabriel Alroldo Alcina Pérez, demandó al ciudadano Kennedy Antonio Seijas Comenárez, por cumplimiento de contrato, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en tal sentido alegó que, firmó un contrato de opción a compra-venta con el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, quien se comprometió formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 7-4, situado en el piso 7 del edificio denominado Torre “A”, el cual forma parte de Residencias Sotavento, ubicado en la avenida Pedro León Torres con Calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el cual tiene un área de construcción de ochenta y dos metros cuadrados (82,00 M²), aproximadamente y consta de los siguientes ambientes y comodidades: sala-comedor-cocina, lavandero, habitación principal con baño, una habitación secundaria, un (1) estudio, un (1) baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con fachada principal del edificio; Sur: En parte con el apartamento 7-3 y en parte con vacío de ventilación; Este: Con pasillo de circulación; y Oeste: Con fachada lateral derecha del edificio; que al referido inmueble le corresponde el noventa y ocho enteros novecientos treinta y tres mil setenta y cuatro millonésimas parte por ciento (98,933074%), sobre los derechos y obligaciones de los bienes comunes, asimismo le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 50, sencillo, ubicado en el nivel 2, subiendo la rampa a mano izquierda; que el precio convenido para la compra-venta del inmueble objeto del contrato fue la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00), del cual para el momento de la firma del referido contrato el propietario recibió en calidad de arras la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000, 00), según consta en cheque de gerencia Nº 34079377 del Banco Mercantil, y el saldo restante, es decir la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00), serían cancelados en el momento en que el propietario liberara la hipoteca de primer grado que constituyó a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal; que el plazo estipulado para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato fue de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del mismo, el cual podría ser prorrogado por treinta (30) días adicionales, si así lo acordaran las partes, tal como se desprende de la cláusula tercera; que entre las obligaciones del propietario estaban cumplir con el aporte de una serie de documentos, entre los que se encuentran la solvencia municipal y solvencia de condominio, además de la obligación de protocolizar el poder otorgado a la ciudadana Armenia Colmenárez, documentos que fueron exigidos por la oficina de registro respectivo para poder materializar la venta definitiva, las cuales nunca fueron cumplidas; que el demandado se negó aceptar el saldo restante del precio pactado, con la excusa de no haber liberado la hipoteca, condición que debió cumplir en el tiempo establecido, por lo que, procedió hacerle una oferta real de pago de las cantidades pactadas en el contrato; que del análisis de la cláusula tercera del contrato se puede observar que la obligación de pagar el saldo restante estaba sujeto a una condición potestativa, es decir, que únicamente se pagará el saldo restante cuando el propietario haya liberado el inmueble de la hipoteca de primer grado, por lo que tal condición dependía únicamente de la voluntad de una de las partes (propietario), la cual no fue cumplida; que por las razones indicadas procedió a demandar al ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenarez, a los fines de que sea condenado al cumplimiento del contrato, y se le ordene consignar la documentación de ley necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y en caso contrario, la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1090.000,00), equivalentes a diez mil ciento ochenta y seis unidades tributarias (10.186 UT).

Dentro de la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda, el abogado Salomón Espina Olivares, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, alegó que es cierto que su representado en fecha 11 de julio de 2013, celebró con el ciudadano Carlos Trejo Rangel, parte actora, un contrato de opción a compra sobre un apartamento distinguido con el Nº 7-A de la torre del conjunto residencial Sotavento; que el valor convenido y pactado para la venta del apartamento fue la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00); que en la cláusula tercera del referido contrato se dispuso que su representado recibió en calidad de arras la suma de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), y el saldo restante sería pagado en los siguientes noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del contra de opción a compra, es decir, el día 8 de octubre de 2013; que se estableció una prórroga de treinta (30) días adicionales, la cual no fue acordada por las partes en ningún momento; que las partes de mutuo y amistoso acuerdo convinieron que en caso de incumplimiento o desistimiento por parte del futuro comprador ciudadano Carlos Trejo Rangel, el futuro vendedor, ciudadano Kennedy Seijas Colmenárez, dejaría resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial el contrato de opción a compra, y le sería cancelada la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00), que se deduciría de la cantidad otorgada como arras, como indemnización única y total por los daños y perjuicios causados, y en caso de provenir de parte del vendedor, éste devolvería la suma recibida en arras, es decir, la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00), más la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00), como indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados; que resulta improcedente obligar a su representado en la presente demanda por cumplimiento de contrato, a transferir la propiedad del inmueble a través de una venta definitiva, cuando es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que la promesa bilateral de compra venta no es traslativa ni constitutiva de derechos reales; que el documento notariado fue firmado en fecha 11 de julio de 2013, y los noventas (90) días para el cumplimiento de las obligaciones contractuales vencieron en fecha 11 de octubre de 2013, por lo que al no cumplirse la obligación acordada por las partes, se entiende como no cumplida, y por tanto el contrato de opción a compra venta queda resuelto, es decir sin efecto, tal como fue acordado por las partes en la cláusula quinta y al artículo 1.206 del Código Civil; que corresponde al juzgador declarar la improcedencia de la presente demanda y ordenar a su representado cancelar la penalidad prevista en el contrato, es decir la suma de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios; que el demandante no cumplió con sus obligaciones de pago, elaboración de documento de venta y posterior introducción a la oficina de registro inmobiliario correspondiente, conforme se obligó en la cláusula cuarta del contrato, a pesar de que su representado cumplió con sus obligaciones. Para concluir rechazó la presente demanda por ser completamente inciertos los hechos narrados en el libelo, y arguyó que, en el supuesto negado que el incumplimiento fuese de su representante, éste sólo estaría obligado a devolver las arras recibidas y la penalidad establecida en el contrato, es decir, la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00).

En la oportunidad legal para presentar los informes ante esta alzada, los abogados María Stephanía Espina y Salomón Espina, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demanda, y recurrente en el presente recurso, alegaron que, la presente demanda por cumplimiento de contrato es improcedente, ya que las partes contratantes establecieron que en caso de incumplimiento o desistimiento de la negociación por una de ellas, éste quedaría resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, por lo que, no pueden darle una interpretación distinta a lo convenido; que la sentencia pronunciada por el juez de primera instancia resulta contradictoria debido a que se aparta de las directrices y opiniones de la doctrina y la jurisprudencia patria, las cuales han establecido que acordada una indemnización como clausula penal, solamente sería procedente reclamar la misma, por lo que, de resultar perdidoso su representado, sólo estaría obligado a devolver la suma de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000, 00), tal cual lo acordaron las partes contratantes en la cláusula quinta del contrato.

Por su parte, el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, apoderado judicial de la parte actora, esgrimió que fue el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, parte accionada, quien incumplió con las obligaciones derivadas del contrato, específicamente la obligación de liberar el inmueble de la hipoteca de primer grado, tal como se evidencia del oficio emanado del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren; que además el demandado incumplió con su obligación de presentar los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, de los cuales destacó la solvencia municipal; que de la prueba de informes solicitada por la representación judicial de la parte accionada, no se evidencia la solvencia del crédito hipotecario, pues en el supuesto negado de ser cierto que el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, haya pagado la totalidad del crédito y éste se haya solventado con el banco, no puede entenderse que el demandado recurrente haya cumplido con su obligación, ya que la obligación principal era la liberación de la hipoteca; que de los autos y de las pruebas promovidas, específicamente de los correos electrónicos se evidencia – a su decir- la conducta reticente y evasiva del demandado de cumplir con lo pactado en el referido contrato; que la oferta real de pago demuestra que su representado ha sido fiel cumplidor de todas y cada una de las obligaciones que ha asumido en el contrato, especialmente, la referente al pago; que en el contrato suscrito se encuentran presente los elementos esenciales de un contrato de venta, tales como el consentimiento, el objeto y el precio, lo que efectivamente equivale –a su entender- a un contrato de venta pura y simple, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013 (fs. 288 al 290).

Establecido lo anterior observa esta juzgadora que el artículo 1.167 del Código Civil establece que, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En el caso de autos, se demandó el cumplimiento de un contrato bilateral y no la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la inejecución del contrato, los cuales si estarían previstos contractualmente en la cláusula penal, razón por la cual quien juzga considera que, la acción incoada es procedente en derecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y así se declara.

Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 11 de julio de 2013, entre los ciudadanos Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, en calidad de propietario, y Carlos Enrique Trejo Rangel, en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con los números 7-4, situado en la planta tipo piso 7 del edificio denominado Torre “A”, el cual forma parte de la residencia Sotavento, ubicado en la avenida Pedro León Torres, con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara; que el precio de venta se estableció en la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00), de los cuales el comprador entregó al propietario, en calidad de arras, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00).

Por el contrario constituyen hechos controvertidos, la naturaleza del contrato; el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento del actor en su obligación contractual de pagar el precio convenido, y del demandado, su obligación contractual de liberar el inmueble objeto del contrato de la hipoteca de primer grado, constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; que en caso de desistimiento o incumplimiento por parte del comprador, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial, y de comprobarse el incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes, solamente le corresponde al perdidoso, solicitar la indemnización por daños y perjuicios conforme lo establecido en la cláusula quinta del contrato.

Ahora bien, como punto previo y a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se encontraba vigente para el momento de interponer la presente demandada, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”

De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha 10 de febrero 2014, y admitida en fecha 13 de febrero de 2014, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 74, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta y así se establece.

El artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

Ahora bien, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por otra parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En tal sentido se evidencia de las actas procesales que, el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, en su carácter de demandante, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de las partes que integran el contrato cuyo cumplimiento reclama, consignó como instrumento fundamental de su pretensión, copia certificada del contrato de opción a compra venta, celebrado entre los ciudadanos Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, en su carácter de propietario y Carlos Enrique Trejo Rangel, en calidad de comprador, el cual tienen por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, ubicado en la avenida Pedro León Torres, con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, autenticado en fecha 11 de julio de 2013, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo en Nº 25, tomo 214 (fs. 8 al 14), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, en su contenido y firma, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia del contrato de opción a compra venta y así se declara.

Establecida como ha sido la existencia de un contrato bilateral, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar las pruebas cursantes a los autos, a los fines de demostrar el cumplimiento o incumplimiento de las partes a las obligaciones asumidas contractualmente.

En este sentido se observa, que el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, parte actora, promovió como anexo al escrito libelar las siguientes pruebas: marcado “A”, Copia Certificada del contrato de opción a compra venta, celebrado en fecha 11 de julio de 2013, ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el Nº 25, tomo 214, por medio del cual el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, dio en opción a compra venta al ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, ubicado en la avenida Pedro León Torres, con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 8 al 14), el cual fue valorado supra; con el objeto de demostrar que desde el primer momento ha tenido la intensión de cumplir con su obligación de pagar el precio acordado para la venta, promovió marcado “B”, copia certificada del asunto signado con el Nº KP02-V-2013-3483, relativo al procedimiento de oferta real y depósito, llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 15 al 75), el cual se inició por demanda presentada en fecha 8 de noviembre de 2013; marcado “C”, Copia certificada del contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 27 de abril de 2009, bajo el N° 2009.607, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.983, celebrado entre el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en su carácter de acreedor hipotecario, y el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, en calidad de deudor hipotecario, sobre el inmueble constituido por un apartamento y sus anexos, destinado a vivienda principal, números 7-4, situado en la planta tipo piso 7, del edificio denominado Torre “A”, el cual forma parte de “Residencias Sotavento”, ubicado en la avenida Pedro León Torres con calle 59 (ciega) de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, número de código catastral 13-03-02-U01-216-0064-031-00A07074, cuyo objeto es demostrar la cualidad de propietario del ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, y la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta (fs. 76 al 98). Dichos instrumentos se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser pertinentes y no haber sido impugnados por la contraparte en su oportunidad legal.

Durante el lapso probatorio el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificó todos y cada uno de los instrumentos agregados al libelo de la demanda, y promovió: 1) impresiones de los correos electrónicos enviados entre las partes del juicio desde las direcciones electrónicas carlosetrejom@hotmail.com y ctrejo@almaser.com, cuentas del dominio de accionante y Kennedy.seijas@gmail.com, cuenta de domino del demandado, cuyo objeto es demostrar que las partes se han mantenido en contacto desde el inicio de la negociación, la intención clara e inicial de su representado de adquirir el inmueble objeto del contrato, la manifestación de su representado de prorrogar el plazo de noventa (90) días, y la intensión del ciudadano Kennedy Seijas, parte accionada, de resolver unilateralmente la relación contractual (fs. 163 al 165); 2) invocó el principio de la comunidad de la prueba específicamente en lo concerniente a las copias simples del libelo de la demanda perteneciente al expediente Nº KP02-V-2014-1006, relativo al juicio por resolución de contrato, interpuesto por el ciudadano Kennedy Seijas Colmenárez, contra su representado ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, llevado ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 135 y 136), el cual obra en copia certificada a los folios 143 y 144, con la finalidad de demostrar que el lapso si fue prorrogado por treinta días; 3) solicitó prueba de experticia a los fines de demostrar la veracidad de las documentales anexas marcadas “1”, cuya resulta corren inserta del folio 203 al 223, en la cual los expertos informaron que los correos electrónicos sujetos a peritaje son auténticos, la cual se valora de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. 4) con el objeto de demostrar que el demandado no cumplió sus obligaciones contractuales, solicitó la prueba de informes a los fines de que se oficiara a la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, cuya resulta corre inserta a los folios 183 al 186, mediante oficio de fecha 11 de diciembre de 2014, en el que informa que la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble y a favor del Banco de Venezuela. S.A., Banco Universal hasta esa fecha no había sido liberada o cancelada. Igualmente solicitó se oficiara al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), cuyas resultas corren inserta del folio 190 al 194, mediante oficio de fecha 8 de diciembre de 2014, en la cual consta que “…El inmueble ubicado en la Av. Pedro León Torres con calle 59, Residencias Sotavento, piso 7, apartamento 7-4, Torre A, identificado con el código catastral Nº 13-03-02-U01-216-0064-031-00A07074, a nombre del ciudadano: KENNEDY ANTONIO SEIJAS COLMENÁREZ, titular de la cédula de Identidad Nº 7.446.250, se encuentra solvente por concepto de impuesto inmobiliario urbano, y le fue expedida las solvencias Nº 30589, en fecha 04/03/2009, Nº 11910, en fecha 21/11/2013 y Nº 15535 en fecha 13/02/2014, asimismo, se envía copias certificadas de las mencionadas solvencias…”. Ambas pruebas de informes se valoran de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la abogada María Stephania Espina Ramírez, en su carácter de apodera judicial de la parte demanda, con la finalidad de demostrar que el actor no cumplió con su obligación en el lapso legal correspondiente, ratificó el contenido de la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta autenticado en fecha 11 de julio de 2013, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, bajo el Nº 25, tomo 214, y promovió: 1) formato impreso de transferencia electrónica Nº 32071292, desde la cuenta origen Nº 000270047572, por la cantidad de ciento quince mil trescientos treinta y siete con sesenta céntimos (Bs.115.337,60), a la cuenta destino Nº 01020284100100009093, a nombre del ciudadano Kennedy Seijas, con la finalidad de demostrar que su representado pagó en tiempo útil el gravamen hipotecario; 2) copia fotostática expedida por el Banco de Venezuela, C.A., relativa a la posición consolidada de la consulta general de activos pertenecientes al ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, préstamo identificado con el número 01020284530000000159, de fecha 5 de agosto de 2013, con el objeto de demostrar que la hipoteca que gravaba el inmueble objeto del contrato, estaba debidamente pagada para la fecha 1 de agosto de 2013 (f. 168). Asimismo, solicito prueba de informes, a fin de que se oficiara al Banco de Venezuela, con el objeto de demostrar que el acreedor hipotecario se debitó la totalidad del crédito hipotecario adeudado por su representado, cuyas resuntas corren insertas del folio 200 al 202, mediante oficio de fecha 13 de enero de 2015, en el que se informa que el crédito hipotecario otorgado al ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenares, se encuentra asociado a la cuenta de ahorros N° 0102-0284-10-01-00009093, de la cual se anexan los movimientos correspondientes a los meses de julio y agosto de 2013, la cual se desecha del procedimiento por inconducente para demostrar el pago de la hipoteca.

En este sentido, se evidencia del análisis de las actas procesales que comprenden el presente expediente, que la presente causa trata de una demanda por cumplimiento de contrato, cuyo instrumento fundamental es un contrato de opción a compra venta, de cuyo texto se desprende que los ciudadanos Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, prominente vendedor, y Carlos Enrique Trejo Rangel, prominente comprador, celebraron un contrato de opción a compra venta, en el cual, en la cláusula primera el propietario se compromete formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones que posee sobre un inmueble al comprador, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, ubicado en la avenida Pedro León Torres, con calle 59 (ciega), de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, y que el precio convenido para la compra venta del inmueble es la cantidad de un millón noventa mil bolívares (Bs. 1.090.000,00).

Además, se observa que en la cláusula tercera las partes contratantes dispusieron que: “Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que asume EL COMPRADOR de conformidad con lo expuesto en el presente documento, entrega en dinero de curso legal a EL PROPIETARIO a modo de arras la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) que recibe EL PROPIETARIO según cheque de Gerencia (sic) Nro. 34079377 del Mercantil Banco Universal (sic) este acto de manos del comprador, y el saldo restante o sea la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,00); serán cancelados en el momento que el propietario libere el inmueble antes descrito de la Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) que se constituyo a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal momento en el cual se otorgara el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno respectiva, para lo cual se fija un lapso de Noventa (sic) (90) días continuos contados a partir de la firma del presente documento; pudiendo obtener una prórroga de Treinta (sic) (30) días adicionales acordada entre las partes; estas sumas entregadas por EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO por estos conceptos, serán imputadas al precio convenido para la operación de venta a celebrarse…” (Negrita y subrayado de esta alzada). De la cláusula transcrita se desprende en primer lugar, la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes era a tiempo determinado, es decir, debía cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogable por un lapso de treinta (30) días más, si así lo convenían las mismas, por lo que, dicho lapso debe computarse desde el 11 de julio de 2013, fecha en la cual se celebró el contrato, hasta la fecha 11 de octubre del 2013, sin evidenciarse en auto que la misma se haya prorrogado, y en segundo lugar, que aun cuando el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, prominente comprador, tuviera la disposición de cumplir con su obligación de pagar, ésta estaba supeditada a una condición que dependía de la voluntad de la contraparte, es decir, el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenárez, parte accionada, debía cumplir con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado constituida a favor del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal, que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, y así se decide.

Asimismo, en fecha 10 de diciembre de 2014, el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, informó al juez de la causa, que en fecha 27 de abril de 2009, sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta “Se constituyó Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic), hasta por la cantidad de: Trescientos treinta y cuatro mil bolívares fuertes, (Bs. F. 334.000,00), a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal y hasta la presente fecha no ha sido liberada o cancelada. De igual manera se le informa que sobre el aludido inmueble no pesa otro gravamen distinto al indicado…” (Resaltado de esta alzada). Evidenciando esta juzgadora que aun cuando el ciudadano Kennedy Seijas Colmenárez, parte accionada, hubiere cancelado el crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en fecha 1 de agosto de 2013, tal como se desprende de la copia fotostática de la posición consolidada de sus activos generales en el precitado banco, el cual fue traído a las actas procesales en lapso probatorio por su representación, mal podría entenderse que haya cumplido con su obligación, y así se decide.

En consecuencia de lo antes expuesto, esta juzgadora considera que lo procedente en la presente causa, es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de mayo de 2015, por el abogado Salomón Espina Olivares, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara y así se declara.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 13 de mayo de 2015, por el abogado Salomón Espina Olivares, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. SE DECLARA CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano Carlos Enrique Trejo Rangel, contra el ciudadano Kennedy Antonio Seijas Colmenarez, todos supra identificados. En consecuencia, se condena al demandado a cumplir el contrato de compra venta, mediante la liberación del gravamen hipotecario convencional y de primer grado que fue constituido mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 27 de abril de 2009, del inmueble identificado con el N° 2009.607, asiento registral 1, matriculado con el N° 363.11.2.2.983, y seguidamente deberá la actora gananciosa consignar cheque de gerencia por la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00), a nombre del ciudadano Kennedy Seijas Colmenarez, a los fines de que procedan a otorgar el instrumento definitivo de venta de los derechos y acciones que posee sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 7-4, situado en el piso 7 del edificio denominado Torre A, el cual forma parte de Residencias Sotavento, ubicado en la avenida Pedro León Torres con calle 59 (ciega) de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. El mismo tiene un área de construcción de ochenta y dos metros cuadrados (82 M2) aproximadamente, y consta de los siguientes ambientes y comodidades: sala-comedor-cocina, lavadero, habitación principal con baño, una habitación secundaria, un estudio, un baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con fachada principal del edificio; Sur: En parte con el apartamento 7-3 y en parte con vacío de ventilación; Este: Con pasillo de circulación; y Oeste: Con fachada lateral derecha del edificio. Al referido inmueble le corresponde el noventa y ocho enteros novecientos treinta y tres mil setenta y cuatro millonésimas parte por ciento (98,933074%), sobre los derechos y obligaciones de los bienes comunes, asimismo le corresponde el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 50, sencillo, ubicado en el nivel 2, subiendo la rampa a mano izquierda.

Se advierte que habiendo observado tal previsión la actora gananciosa, y sin que la demandada perdidosa hubiere dado acatamiento a cuanto se le ha condenado, el presente fallo servirá a la primeramente nombrada como título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de noviembre del año dos mil quince.

Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Titular,

Dra. María Elena Cruz Faría La Secretaria Accidental,

Abg. Laura Beatriz Pérez.

En igual fecha y siendo las 3:24 p.m., se publicó, se expidió copia certificada y se remitió a la U.R.D.D. conforme lo ordenado.

La Secretaria Accidental,

Abg. Laura Beatriz Pérez.