TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 17 de noviembre de 2015
205º y 156º

EXPEDIENTE Nº: 14.650
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: MARICARMEN RAIZA GUEVARA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-7.122.172
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: abogado en ejercicio JOSÉ LUIS CABRE, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 12.270
DEMANDADA: MIRNA VIOLETA AULAR DE LINDEBLAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-7.124.397
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: abogado en ejercicio AGUSTIN WEBER, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 55.970

Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de octubre de 2015 por el Juzgad o Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta.
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora el desalojo de un inmueble constituido por una casa sin número ubicada en el caserío la Entrada, carretera nacional Valencia Puerto Cabello, municipio Naguanagua del estado Carabobo, que afirma haber arrendado a la demandada mediante contrato suscrito en fecha 3 de mayo de 2010.

Alega que tiene necesidad de ocupar el inmueble por razones de salud ya que presentó un cuadro de estrés además del agotamiento que representa la casa de su madre y padrastro donde reside, ubicada en la zona sur muy retirada de su lugar de trabajo en Naguanagua. Igualmente sostiene que la arrendataria adeuda treinta y dos cánones de arrendamiento equivalentes a nueve mil seiscientos bolívares.

Por su parte, la demandada reconoce la celebración del contrato de arrendamiento pero alega que es nulo por cuanto el inmueble no estaba en condiciones de habitabilidad, que ha invertido la cantidad de quinientos ochenta mil doscientos cuarenta bolívares con cuarenta y ocho céntimos.

Para decidir se observa:

En los autos quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes con la prueba instrumental producida por la demandante a los folios 4 al 7 del expediente en copia certificada emanada de la Notaría Pública Primera de Valencia de fecha 3 de mayo de 2010, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil.

Del referido contrato se evidencia (cláusula quinta) que el inmueble arrendado “no se encuentra en condiciones de habitabilidad” situación conocida y aceptada por la arrendataria.

Para la fecha en que se celebró el contrato estaba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 6 declara ilícito el arrendamiento de viviendas urbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.

Asimismo, el artículo 12 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prohíbe el arrendamiento de las viviendas urbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, estableciendo además que nadie estará obligado a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo, sin que estas relaciones arrendaticias queden excluidas de la aplicación de la Ley.

Como se aprecia, el arrendatario no tiene la obligación de pagar canon de arrendamiento por inmuebles que no tengan las condiciones mínimas de habitabilidad, siendo que estas relaciones en lo que respecta a las obligaciones de los arrendadores se rigen por la Ley especial.

De lo expuesto queda de relieve, que la relación no es nula por cuanto sigue estando regulada por la Ley y siendo disposiciones de orden público conforme al artículo 6 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son de obligatorio cumplimiento y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes, por lo que resulta intrascendente si la arrendataria conocía y aceptaba las condiciones del inmueble.

La demandada produjo al folio 73 del expediente un recibo de pago suscrito por William Henrique Nieves quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 105 y 106 del expediente consta la declaración de William Enrique Nieves, rendida el 9 de octubre de 2015, constatando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que la demandada lo contactó hace aproximadamente dos años para hacer unas reparaciones a la casa que no tenía luz, ni agua ni cloacas y que reconoce el recibo suscrito por él, a las primera y tercera preguntas. Este testigo fue repreguntado por la demandante, declarando que la casa está en Naguanagua y que duró un aproximado de año y medio realizando los trabajos, a las primera y segunda repreguntas.

El testigo William Henrique Nieves no incurre en contradicciones y da razón fundada de sus dichos por lo que se aprecia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando en consecuencia ratificado el documento y demostrado que la demandada pagó quinientos ochenta mil doscientos cuarenta bolívares con cuarenta y ocho céntimos para reparaciones del inmueble alquilado consistentes en construcción de paredes, baños electricidad, instalación de piezas sanitarias, instalación de tuberías de aguas blancas y negras.

En criterio de esta alzada, las reparaciones realizadas por la arrendataria se tratan de reparaciones mayores, ya que estaban destinadas a poner el inmueble en condiciones de habitabilidad.

Al efecto, conviene traer a colación el artículo 37 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual contempla:

Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento…”

La disposición trascrita, debe ser aplicada con preferencia al artículo 1.609 del Código Civil por tratarse de una norma especial (artículo 14 del Código Civil) y por razones de temporalidad ya que entró en vigencia con posterioridad y de su contenido queda de bulto que las reparaciones mayores son a cargo del arrendador y en caso que sean llevadas a cabo por el arrendatario, su costo se deducirá del canon de arrendamiento, de lo que debe ser notificado el arrendador.

En el caso de marras, el demandante produjo al folio 9 instrumento privado que al no ser desconocido adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la arrendadora tenía conocimiento de las reparaciones que se le hacían al inmueble, resultando concluyente que todas las reparaciones mayores que fueron realizadas por la arrendataria deben ser deducidas del canon de arrendamiento conforme al artículo 37 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y como quiera que quedó demostrado que el monto de las reparaciones mayores realizadas por la arrendataria sobrepasa el monto de las cuotas de arrendamiento que el demandante alega fueron dejadas de pagar, es forzoso concluir que no hay el estado de insolvencia alegado por la demandante y por consiguiente, la pretensión de desalojo con fundamento en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, en los autos no hay medio de prueba alguno que demuestre la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble siendo que era su carga hacerlo.

Así se observa que las instrumentales que cursan a los folios 10 al 12 denominadas “recibos de pago” son originales de instrumentos privados suscritos por la misma parte demandante que promueve la prueba, por lo que las mismas no pueden ser valoradas conforme al principio de alteridad, según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de la persona que pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede fabricarse sus propios medios de prueba.
A los folios 13 al 19 produce la demandante copia fotostática simple de instrumento público emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandante se divorció el 23 de julio de 2003, sin embargo, el mérito de esta prueba es irrelevante por cuanto no versa sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

A los folios 20 al 23 produce la demandante originales de instrumentos privados suscritos por las ciudadanas YAMILETH PARRA, NILEIDYS CAMPOS y TIBISAY ROMERO, quienes son terceros que no son parte del presente juicio ni causantes de las mismas, por lo que requerían ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que los terceros fueren promovidos como testigos, las instrumentales bajo análisis carecen de valor probatorio y deben ser desechadas del proceso.

A los folios 82 al 89 produce la demandante instrumentos privados denominadas “recibos de pago” que no están suscritos por persona alguna, por lo que se desechan del proceso al ser apócrifos.

Promueve la demandante la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble arrendado, prueba que fue admitida por auto del 16 de julio de 2015. Al folio 94 consta el acta de inspección fechada el 31 de julio de 2015 y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que el inmueble se encuentra en regular estado de uso y conservación y que consta de tres habitaciones, cocina, sala, comedor y tres baños uno de ellos incompleto, siendo que el mérito de esta prueba no arroja elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

Finalmente, la parte demandada en la audiencia de juicio celebrada en este Tribunal Superior produce once impresiones fotográficas. Con relación al modo de promover este tipo de pruebas la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de Justicia en decisión nº 472 de fecha 19 de julio de 2005 con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez de Caballero; expuso lo siguiente:

“Como puede observarse, la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente:
1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.
3.-Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario , desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica.”

Las reproducciones fotográficas son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomada, y en virtud que es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios.
De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe este sentenciador verificar a priori si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto se observa que la parte promovente no indicó detalle alguno sobre el medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía, tampoco identificó el lugar y la hora en que fueron tomadas las fotografías que representan el hecho que quiere demostrar, del mismo modo no consta a los autos la identificación del sujeto o persona que realizó las fotografías, no trajo a los autos los negativos de las mismas ni promovió persona alguna que ratificara mediante la prueba testimonial los hechos del lugar, modo, tiempo donde fueron tomadas las fotografías, tampoco instó el examen de dichas fotos o de sus negativos por peritos.

En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada se limitó a promover las reproducciones fotográficas sin aportar al proceso cualquier medio probatorio capaz de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, por lo que en armonía al criterio jurisprudencial antes citado no se les concede valor probatorio a las fotografías promovidas.

Queda patente que la demandante no logra demostrar la necesidad de ocupar el inmueble siendo que era su carga hacerlo, por lo que la pretensión de desalojo con fundamento en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Como corolario queda, que la demanda de desalojo debe ser desestimada lo que determina que el recurso de apelación sea declarado parcialmente con lugar y en consecuencia, se revoque la decisión recurrida, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.

En otro orden de ideas, la demandada reconviene a la demandante para que convenga en devolverle la suma de quinientos ochenta mil doscientos cuarenta bolívares con cuarenta y ocho céntimos que alega haber invertido en la reparación de la casa, hecho que quedó demostrado con la instrumental ratificada mediante prueba testimonial sobre la cual ya hubo pronunciamiento previo.

Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia las reparaciones realizadas por la arrendataria fueron reparaciones mayores por cuanto persiguieron poner el inmueble en condiciones de habitabilidad y el artículo 37 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prevé que si las mismas son realizadas por el arrendatario como ha ocurrido en el caso de marras, serán deducibles del canon de arrendamiento.

Si la arrendataria deduce el monto gastado en reparaciones mayores del canon de arrendamiento, lo que la mantiene en estado de solvencia, mal puede pretender la repetición de esa cantidad de dinero, debido a que ello implicaría cobrarla dos veces, lo que huelga decir es desacertado, resultando concluyente que la pretensión de la demandada consistente en la devolución de la suma de quinientos ochenta mil doscientos cuarenta bolívares con cuarenta y ocho céntimos debe ser desestimada por lo que la reconvención planteada no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

II
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadana MIRNA VIOLETA AULAR DE LINDEBLAD; SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 15 de octubre de 2015 por el Juzgado Sexto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana MARICARMEN RAIZA GUEVARA DÍAZ en contra de la ciudadana MIRNA VIOLETA AULAR DE LINDEBLAD; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada en contra de la demandante.

No hay condenatoria en costas procesales dada la naturaleza del presente fallo.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO
SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del dos mil quince (2015). Año 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:15 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 14.650
JAMP/NRR/RS.-