TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-13.540.948.-
Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanas YASMIN KABCHI CURIEL y SANDRA SANCHEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 102.896 y 107.355, respectivamente.
Parte demandada: Ciudadanos RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA y ROSALBA CARRERO MARIN, el primero de nacionalidad italiana y la segunda venezolana, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números Y- 283.241 y V- 8.079.792.-
Representante judicial de la parte demandada: Ciudadano ENNIO DI MARCANTONIO V. y ANDRES AMENGUAL, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 15.869 y 97.640, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE Nº 14.533.-
- II -
RESUMEN DEL PROCESO.
Por auto de fecha veintidós (22) de octubre de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con la apelación interpuesta el día siete (07) de octubre de dos mil quince (2015), por el abogado ENNIO DI MARCANTONIO V., en su condición de apoderado judicial de parte demandada, contra la sentencia pronunciada el dos (02) de octubre de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, sigue el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, contra los ciudadanos RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA y ROSALBA CARRERO MARIN, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para la celebración de la audiencia oral, y decidir el asunto sometido a su conocimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
El día y la hora fijados, tuvo lugar la audiencia oral, a la cual compareció la abogado ANDRÉS AMENGUAL, apoderado judicial de la parte demandada; el Tribunal dejó constancia que la parte actora no compareció, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno.
Cumplidas las formalidades de la Ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones:
-III-
ALEGATOS DE LA PARTES
EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA
ORAL
Como fue indicado, en la fecha y hora fijadas para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, no estando presente ni por si ni por medio de apoderado judicial la parte demandada
El apoderado judicial de la parte demandada, fundamentó su apelación así:
“…Primer vicio, error de interpretación de los artículos 116 y 117 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, en este sentido el Tribunal de la causa, sostuvo que no podía valorar los medios probatorios de la demandada y admitidos por el Tribunal por que a su criterio el articulo 116 de la ley establece los medios para evacuarlos, sosteniendo ademas que la demandadante en virtud la confesión operada, sostuvo que no tenia que probar ninguno de los hechos probados, a nuestro juicio tal razonamiento constituye un error de interpretación, en virtud de que al disposición legal refiere la evacuación de los medios por su naturaleza, los medios probatorios promovidos por esta represtación judicial al momento de la contestación como en la etapa de promoción de pruebas constituyen un conjunto de pruebas documentales que no requieren evacuación y son fundamentales para determinar conforme al articulo 117 de la misma ley, si efectivamente procede en derecho la petición del demandante en resumen no es posible determinar si es legal y procedente la pretensión ejercida, si el Tribunal no tienen cuenta lo alegado en la contestación y el cúmulo de las pruebas que demostraba la infundado de la pretensión ejercida, insitito que las pruebas admitidas promovidas por el aquo evidenciaban la improcedencia de la pretensión, como segundo punto, la inmotivacion por silencio de prueba como consecuencia del error de interpretación, el Tribunal del a quo omitió toral y absolutamente la valoración de un conjunto de pruebas documentales que resultaban absolutamente necesarias para la procedencia de la demanda interpuesta, dentro de los documentos valorados se encuentran el contrato de arrendamiento, que en su clausula 7° establece inequívocamente la prohibición de ceder o traspasar o sub arrendar el inmueble arrendado, literal b otra prueba, la notificación de la no renovación del contrato, actuación de fecha 24 de enero de 2006en la que se evidencio que el arrendatario no ocupaba el inmueble, notificación via notaria de la oferta de venta, de fecha 03 de marzo de 2006, en la que se dejo constancia nuevamente que el arrendatario no ocupaba el inmueble, literal , notificación de la oferta de venta 22 de julio de 2010, en la que se dejo constancia que el inmueble lo ocupaba el primo del arrendatario y no se sabia donde estaba este, por ultimo se omitio el contrato de préstamo de interés condicionado y en el se condiciono claramente, que no habia venta sino se respetaba la preferencia ofertiva del arrendatario, como tercer vicio, la violación de la igualdad procesal ya que el aquo, solo valoro las pruebas por la parte demandada que favorecian al demandante, vicio numero 4, falta de aplicacion del 1547 del cogido civil, y parágrafo unico del articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera que si el arreantario fue legalmente notificado para el ejercicio de su derecho de preferencia, no manifesto por ningun medio su acepatacion o re3chazo de dicha oferta trascurrió el lapso de caducidad, por ultimo, ausencia de valoración de una prueba y violación de la igualdad procesal, al omitir la prueba de informes emanada del SAIME en el que se deja claramente que el domicilio del demandado era en la ciudad de Nueva Esparta, en violación del contrato, la cual cursaba en autos y no fue valorada por el Juzgado de la causa, como ultimo vicio, error de interpretación de la LEY, ya que el Tribunal de la causa, condenó al demandado a subrogarse en las mismas condiciones de la venta, sin efectuar la indexación monetaria, con lo cual se genero un daño a su mandante, petitorio, solicita se declare con lugar la apelación y revocatoria del fallo recurrido.…”
-IV-
En fecha dieciocho (18) de julio de dos mil catorce (2014), el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpusiera el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, contra los ciudadanos RAFFAELLE MICHELE VOLPE FERRARA y ROSALBA CARRERO.
Expone la parte actora representada por las abogadas YASMIN KABCHI CURIEL y SANDRA SANCHEZ, en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que constaba de documento público otorgado ante la Notaria Pública Duodécima de Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 28, Tomo 30 de los libros llevado ante dicha notaria de fecha primero (1º) de agosto de dos mil tres (2003), que su representado había celebrado un contrato de arrendamiento con la ADIMINSTRADORA YURUARI C.A., quien había actuando en nombre y representación del ciudadano RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 35 del Edificio Davolca, ubicado en la calle Negrín con avenida Francisco Solano López, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, el cual había comenzado a regir desde el primero (1º) de julio de dos mil tres (2003); habiéndose pactado un canon de arrendamiento mensual pagaderos en la Oficina de la Arrendadora por un monto de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 425.820,00) hoy CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.425,82).
Manifestaron que su mandante había venido ocupando de manera legítima e ininterrumpida el bien inmueble por más de diez (10) años en calidad de arrendatario, y que había cumplido correcta, puntal y cabalmente con todas las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia, inclusive en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento.
Que sin embargo, era el caso que en el mes de julio del año dos mil once (2011), la ADMINISTRADORA YURUARI C.A., se había negado de manera injustificada a continuar recibiendo los cánones de arrendamiento por lo que, habiendo seguido con los mecanismos legales para ello, su representado se había visto en la imperiosa necesidad de iniciar el procedimiento legal correspondiente sobre las consignaciones arrendaticias ante el extinto Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial, bajo el expediente número 2011-1120, y que a raíz de la promulgación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda había realizado los trámites de registro de arrendatario ante el organismo encargado.
Señalaron, que era grande la sorpresa de su representado cuando tuvo conocimiento de una notificación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en la cual, se le había citado tanto a nuestro representado como al ciudadano WASIM MOUSSALEM MANSOUR a un acto conciliatorio, en virtud de un procedimiento que había sido solicitado por la ciudadana ROSALBA CARRERO MARIN, expediente signado bajo MC-00861/12-12, dicho acto se había llevado a cabo el veintidós (22) de octubre de dos mil trece (2013).
Indicaron, que su representado preocupado y asombrado por tal situación y sin entender el motivo de la misma, ya que hasta ese momento había tenido conocimiento que la ciudadana ROSALBA CARRERO era la Trabajadora Residencial del Edificio donde se encuentra ubicado el bien inmueble arrendado, se habían dirigido a dicha Institución para efectuar la revisión del expediente; que había sido en ese momento cuando, tras la revisión exhaustiva del expediente su mandante había tenido conocimiento de que la ciudadana ROSALBA CARRERO aducía ser la propietaria del inmueble arrendado por su poderdante desde hacia más de diez (10) años, solicitando la desocupación del inmueble.
Que dicha situación había tomado por sorpresa a su representado, quien desconocía que se hubiese producido una venta del inmueble que ocupaba con su grupo familiar desde hacía más de diez (10) años, sin que se le hubiere ofrecido en venta el mismo previamente y conforme a u derecho legal de preferencia.
Alegaron que de los documentos anexados a la mencionada solicitud de desalojo que cursaba ante la Superintendencia, señalaban que la ciudadana ROSALBA CARRERO había consignado el supuesto documento de compraventa, suscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha treinta (30) de diciembre de dos mil doce (2012), inserto bajo el número 2010.1402, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 215.1.1.13.3844, el cual hasta el momento de la revisión del expediente era totalmente desconocido para su representado; que la ciudadana ROSALBA CARRERO, había consignado entre otros documentos una supuesta notificación que había sido efectuada por la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha quince (15) de julio de dos mil diez (2010), la cual nunca había sido realizada a su mandante sino en una persona distinta al arrendatario, y que siendo importante establecer circunstancias que la viciaban de nulidad.-
Que era claro que la hoy actora había actuado de manera maliciosa y temeraria, siendo que la trabajadora residencial del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble, nunca le había notificado a su representado la compraventa realizada, guardándose la acción para ejercerla luego de casi tres (03) años de haberse efectuado la venta.
Manifestaron que llamaba poderosamente la atención todas las maquinaciones de las partes involucradas que sucedieron a espalda de su mandante, quien desconocía totalmente de toda esa situación, y quien había pagado de manera puntual el canon de arrendamiento hasta la actualidad, ya que la ADMINISTRADORA YURUARY, los había recibido sin objeción alguna sino hasta seis (06) meses después de la supuesta venta.
Alegaron que de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actualmente en el artículo 138 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el retracto legal arrendaticio era el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporta la transmisión del derecho de propiedad.
Que su representado había acudido a la vía judicial con el fin de solicitar le fuese reconocido su derecho preferente del que era titular y que le había sido desconocido por el propietario, y subrogarse en las mismas condiciones de quien había adquirido el bien inmueble era decir la ciudadana ROSALBA CARRERO, quien decía ser la nueva propietaria del inmueble, sin que el entonces propietario RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA, hubiese respetado el derecho de preferencia de su mandante, habiendo incurrido en las siguientes circunstancias:
1.- De la “notificación” efectuada en un tercero y no en la figura del Arrendatario; que de conformidad con el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de ejercer el derecho preferente, el arrendatario del inmueble RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRAR, había debido notificarle al arrendatario en forma personal mediante documento autenticado el deseo de vender, estipulando taxativamente las condiciones y modalidades de la negociación; en ese sentido, que de los alegatos que había esgrimido la ciudadana ROSALBA CARRERO en la demanda de desalojo interpuesta ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat signada bajo el alfanumérico MC-00861/12-12, había señalado ser la propietaria del inmueble, habiendo aducido en el segundo punto y lo cual corroboraba la supuesta notificación, que el propietario del inmueble ciudadano RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA, a través de su apoderado ciudadano ENNIO DI MARCANTONIO, había dirigido una notificación al arrendatario ciudadano KALED MANSOUR, manifestándole la intención de su representado de vender el inmueble, señalando que había sido recibido por una ciudadana de nombre NADIA SHAABAN.
Que la notificación carecía de cualquier validez jurídica y se encontraba viciada de nulidad, por cuanto nunca dieron cumplimiento a lo establecido en lo establecido en el artículo 44 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Manifestaron que la supuesta notificación no había sido realizada en la persona del verdadero arrendatario sino en la persona de un tercero, por lo que la misma no podía tenerse como valida a los efectos de la oferta del derecho preferente.
2.- De la nulidad de la notificación por haberla efectuado por un tercero sin facultad para ello.
Que en ese sentido, y sin que con ello se entendiera como una renuncia a lo alegato anteriormente, que en el supuesto negado que la notificación se hubiese entendido como valida, aun cuando hubiese sido efectuada en una persona distinta al arrendatario que inclusive no hablaba español, violaba el articulo 46 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y el articulo 136 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Alegaron que se evidenciaba claramente que el supuesto ofrecimiento de venta había sido realizado por el ciudadano ENNIO DI MARCANTONIO en representación del ciudadano RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA, conforme al instrumento poder otorgado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela, acreditada en la ciudad de Nápoles Reduplica Italiana, autenticado y registrado bajo el número 103, folios 119, 120 y 121 en las paginas 238, 239, 240 y 241, Protocolo Único; que de la lectura de dicho poder se constataba que el mismo carecía de facultad expresa para que el apoderado efectuara en nombre de su poderdante ofrecimiento en venta alguno, ni del inmueble objeto de la presente causa, ni tampoco de cualquier otro,; y que por ende no se expresaban las facultades especificas para ofrecer en venta el inmueble ni menos aun las condiciones de la negociación.
Manifestaron que siendo un requisito fundamental para el cual había debido circunscribirse las acciones a tomar con ocasión a la compra del inmueble objeto de la presente causa, que quedaba evidenciado que había sido violado el derecho de preferencia de su mandante de adquirir el bien inmueble que había ocupado de forma ininterrumpida como arrendatario por más de diez (10) años, al haberse efectuado una venta sin haber dado cumplimiento con el requisito previsto de ofrecérsela a quien goza del derecho preferente.
Que adicionalmente, existían otros elementos importantes que se desprendía del documento de compraventa cuyo retracto solicitaban, ya que de una revisión exhaustiva, constataron que para el momento en que se había efectuado la notificación en la persona de la ciudadana NADIA SHAABAN (veintidós (22) de julio de dos mil diez (2010), el inmueble ya había sido vendido a la ciudadana ROSALBA CARRERO sin haber dado cumplimiento con la obligación legal de ofrecerlo en venta al arrendatario, ya del propio documento de compraventa se había indicado que el nueve (09) de febrero de dos mil diez (2010), seis meses antes, se había recibido de la mencionada ciudadana la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de abono al precio definitivo de la venta, que para el momento en que se tramitaron la notificación ya se había efectuado la venta a la ciudadana ROSALBA CARRERO sin otorgarle el derecho de preferencia que gozaba su mandante y sin esperar el tiempo que establece la ley para ejercerlo, ya que se había recibido parte del precio del inmueble perfeccionando así la venta del mismo.-
Señalaron, que en el supuesto negado de darse como valida la notificación para el ejercicio del derecho preferente y no se considerase como vencido con anterioridad al haber recibido parte del precio de la venta como textualmente lo señaló en el contrato de compraventa, las condiciones de la venta habían sido distintas y más flexibles para la ciudadana ROSALBA CARRERO, pues en la notificación irrita se había estipulado que le pago por concepto de venta del inmueble debía hacerse de contado al momento de la protocolización, muy distinto a las condiciones plasmadas en el contrato de compra en dos (02) pagos efectuados en diferentes oportunidades, diez (10) meses entre el primero y el definitivo.
Que eran innumerables los elementos que conllevaban a su mandante demandante, como así lo hacia en ese estado el retracto legal arrendaticio del bien inmueble ya identificado, no solo por su nulidad y por ende inexistencia del ofrecimiento legal hacía su poderdante para el ejercicio de su derecho a la preferencia ofertiva, sino que aun considerando que se hubiese efectuado la notificación a pesar de haber sido notificado enana persona distinta al arrendatario, la misma había sido efectuada por un tercero ciudadano ENNIO DI MARCANTONIO quien había actuado como apoderado judicial del propietario, cuyo poder carecía de facultad expresa para ofrecer en venta, como lo exige la ley; y que en el supuesto negado de que esos elementos no se consideraran validos la venta se había efectuado mucho antes de la notificación irrita de julio de dos mil diez (2010), como así lo señala el documento de compraventa.
Arguyeron que, quedaba plenamente demostrado la complicidad de la ciudadana ROSALBA CARRERO e inclusive de su apoderado ciudadano ENNIO DI MARCANTONIO, que no era más que el mismo apoderado del antiguo propietario del inmueble, quien había servido como testigo para la notificación “viciada”, practicada el veintidós (22) de julio de dos mil diez (2010), ya que la ciudadana ROSALBA CARRERO había pagado para ese entonces una parte del precio del apartamento y durante tres (03) años había permanecido inmutable frente a la propiedad del inmueble, habiendo sorprendido a su mandante.
Por último, solicitaron en su petitorio, lo siguiente:
“…Vistos los alegatos de hecho y de derecho, acudimos en nombre de nuestro poderdante kaled Manssur Manssur a demandar, como en efecto demandamos mediante el presente procedimiento judicial a los ciudadanos Raffaele Michele Volpe Ferrar y Rosalía Carrero, a fin de que se le reconozca el derecho preferente de nuestro mandante y sea subrogado en las mismas condiciones de la ciudadana Rosalía Carrero, en la compraventa del bien inmueble constituido por apartamento Nro. 35 del edificio Davolca, situado en la calle Negrín con avenida Francisco Solano López Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, ordenándose así el retracto legal arrendaticio del mismo a favor de nuestro mandante, dejando así sin efecto la venta efectuada a la ciudadana Rosalía Carrero.
…OMISSIS..
Solicitamos que la presente demanda sea admitida, tramitada conforme a la ley y finalmente se le condene el derecho de preferencia a nuestro mandante para la adquisición del inmueble el cual habita…”

Basaron su demanda en el contenido del artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; y la estimaron en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
Por otro lado, se observa que en fecha ocho (8) de mayo de dos mil quince (2015), el abogado ENNIO DI MARCANTONIO, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos RAFFAELE VOLPE Y ROSALBAN CARRERO MARÍN, compareció ante el a-quo y presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual señaló lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo que al demandante se le hubiese negado el derecho de ejercer la preferencia ofertiva para la adquisición del apartamento identificado en autos, ya que la verdad era que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARY C.A., había suscrito un contrato de arrendamiento con él hoy demandante y este había abandonado el inmueble objeto de arrendamiento.
Que en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil seis (2006), la administradora había notificado al inquilino al demandante de que el contrato de arrendamiento que tenían suscrito no le sería prorrogado a partir de su vencimiento, y que dicha notificación había sido debidamente practicada, fijando el cartel en el inmueble, en virtud de no encontrarse el arrendatario, ni otra persona que la recibiera.
Que en fecha tres (3) de marzo de dos mil seis (2006), le había procedido a notificar al demandante la intención que tenía su poderdante ciudadano RAFFAELE VOLPE, de vender el inmueble, a fin de que ejerciera el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble en su condición de inquilino, acto que había sido realizado por la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el inmueble identificado en autos, y que al momento había sido fijada en la reja del pasillo al haberse negado el primo del arrendatario a recibir la boleta y firmarla.
Que no se había obtenido aceptación o no de la oferta por parte del arrendatario, ni por ningún representante de éste, y mucho menos de parte de algunos de los ocupantes del inmueble para la fecha de la notificación.
Indicó que en fecha veintidós (22) de julio de dos mil diez (2010), siguiendo instrucciones de su mandante y con la presencia de la funcionaria autorizada por la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, y de la señora ROSALBA CARRERO MARÍN, se había constituido en el inmueble identificado a los autos y le había participado una vez más al demandante que su poderdante había decidido vender el inmueble, a fin de que ejerciera el derecho de preferencia de conformidad con lo previsto en la Ley vigente.
Que de los medios probatorios que había consignado en autos había quedado plenamente probado que el arrendatario, hoy demandante había cedido la posesión del inmueble arrendado a un tercero sin autorización de la arrendadora, con lo cual había perdido su cualidad de arrendatario que ostentaba; y que igualmente había quedado demostrado que había sido notificado en dos (2) oportunidades para que ejerciera el derecho de la preferencia ofertiva.
Que su poderdante en virtud de no haber recibido respuesta había quedado en libertad para vender el inmueble de su propiedad a un tercero como en efecto lo había hecho a la ciudadana ROSALBA CARRERO MARÍN.
Que el arrendatario de acuerdo con el contrato de arrendamiento no podía bajo ninguna circunstancia, ceder, traspasar o subarrendar el inmueble objeto de la demanda; por lo que el demandante había violado flagrantemente las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento al dejar de ocupar el inmueble desde hace mucho tiempo por lo que era falso de toda falsedad lo alegado en el libelo.
Que mal podía el demandante después de más de cuatro (4) años, contados a partir del treinta (30) de diciembre de dos mil diez (2010), fecha en la que se había vendido el inmueble en cuestión, intentar una acción de retracto legal por cuanto en todo caso el plazo le había caducado, motivo por el cual solicitaron la caducidad de la acción del retracto legal por haber sido intentada fuera de lapso por parte del demandante.
Negó, rechazó y contradijo, la pretendida nulidad de la notificación por haberla efectuado por un tercero sin facultad para ello, esgrimido por los abogados del demandante; así como las copias de los documentos aportados por el demandante a su escrito libelar para fundamentar su demanda, por cuanto los mismos no eran copias fieles y exactos de los originales, era decir, estaban incompletos. Solicitó se declarara sin lugar la demanda.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al momento de celebrar la audiencia oral, en fecha dos (2) de octubre de dos mil quince (2015), emitió pronunciamiento, en los siguientes términos:
“…Ahora bien ambas partes aceptaron la decisión previamente transcrita, incluso promovieron pruebas durante el lapso probatorio subsiguiente a la fijación de los términos de la controversia, todo de conformidad con lo establecido. Se observa así que este juzgado claramente declaró que la relación arrendaticia alegada en el libelo había quedado admitida por la parte demandada, así como la venta del inmueble a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, que es la codemandada, ciudadana ROSALBA CARRERO MARÍN; y que entonces la controversia quedó trabada en los siguientes términos: “ La parte actora afirmó que le fue violado su derecho de preferencia para la adquisición del inmueble arrendado, alegando la nulidad de las notificaciones realizadas y por ende solicitó que le fuere reconocido el derecho de retracto legal arrendaticio; mientras que la parte demandada alegó como defensa perentoria la caducidad de la acción y negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que el demandado perdió su cualidad de inquilino por haber abandonado el inmueble, el cual está ocupado por otras personas. En razón a ello, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, salvo los admitidos por la contraria.” Es el caso que ante la falta de comparecencia de la parte demandadla debate oral, la parte actora no esta obligada a probar ninguno de los hechos propios afirmados, pues el articulo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordena que se tendrá por confesa a la parte demandada con relación a los hechos planteados por la parte actora. En consecuencia, este juzgado debe tener por admitido que el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, en su carácter de arrendatario del bien inmueble antes identificado, tenái derecho preferente de adquirirlo ante cualquier tercero y que su arrendador el ciudadano RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA le violó ese derecho de preferencia, al efectuar su venta sin cumplir con el requisito previo de ofrecérselo de la forma prevista legalmente. Como quiera que no hay constancia en autos y tampoco fue alegado por la parte contraria, que la compradora del inmueble le hubiese notificado de la forma prevista en la ley que le habia ido vendido el inmueble, para que hiciera uso del derecho de retracto legal arrendaticio, este tribunal considera que la demanda interpuesta no es contraria a derecho y en consecuencia procedente en derecho la petición del demandante, de conformidad a lo previsto en el articulo 140 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda. Con fundamento en las precedentes consideraciones, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este juzgado declara: PRIMERO: LA CONFESION FICTA de la parte demandada, ciudadanos RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA y ROSALBA CARRERO. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuso el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR contra los ciudadanos RAFFAELE MICHELE VOLPE FERRARA y ROSALBA CARRERO. TERCERO: El ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR queda subrogado en los derechos de la compradora, ciudadana ROSALBA CARRERO MARIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.079.792, en las mismas condiciones en que ésta adquirió el inmueble constituido por un apartamento para vivienda, que forma parte del Edificio DAVOLCA, situado con frente a la calle que conduce de la carretera del Este a la Estación del Tranvía o avenida Ávila(hoy calle Negrín) con avenida Francisco Solano López, urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas de la parcela de terreno, linderos, características de dicho edificio y demás determinaciones se encuentran determinados en el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de julio de 2002, bajo el Nº 3, Tomo 8, Protocolo Primero, que se dan por reproducidos. El reproducidos. El apartamento objeto de la venta está distinguido con el Nº 35 y en la oficina de catastro con el número 01-01-09-U01-021--018-020-000-007-035, situado en el piso 7, tiene una superficie aproximada de CIENTO VEINTESIETE METROS CUADRADOS (127,00 M2), y se compone de recibo, comedor, tres (3) dormitorios, dormitorio de servicio, baño principal, baño de servicio, cocina, lavadero, balcón y cuatro (4) clósets; y sus linderos son: NORTE: fachada norte del edificio; SUR, fachada Sur del edificio; ESTE, fachada este del edificio; OESTE, apartamento 34 y área de circulación; realizada dicha venta de conformidad con el régimen de propiedad horizontal, por lo que le corresponde una participación de DOS ENTEROS CON TRES MIL CUATROCIENTAS SETENTA Y UNA DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (2,3471%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; vendido por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 280.000,00), perteneciente al ciudadano RAFFAELE VOLPE, por adjudicación que le fue realizada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 3 de julio de 2003, bajo el Nº 34, Tomo 3, Protocolo Primero; y cuyo documento de compra venta en el cual se subroga el demandante fue celebrado entre el ciudadano RAFFAELE VOLPE, mayor de edad, venezolano por nacimiento, actualmente de nacionalidad italiana, de estado civil casado, domiciliado en la ciudad de Salerno, República Italiana, identificado para ese acto con pasaporte expedido por las autoridades italianas signado con el Nº Y-283241, anteriormente con el Nº P-0006993-3, representado por el apoderado ENIO DI MARCANTONIO VERDECCHIA abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 15.869, como vendedor y la ciudadana ROSALBA CARRERO MARÍN , antes identificada, como compradora, fue protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de diciembre de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.1402, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 215.1.1.13.3844 y corresponde al Libro de Folio Real del año 2010; debiendo consignar el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, ante este tribunal en cheque de gerencia a nombre del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, la misma cantidad de dinero que ya fue pagada por la compradora, esto es DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00). Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, a tenor de lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión es dictada en la oportunidad prevista para ello en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no es necesaria su notificación a las partes….”

Observa este Tribunal, del fallo parcialmente transcrito, que el Juzgado de la causa, declaró con lugar la demanda intentada por la parte actora, en base a la confesión ficta de la parte demandada, al no haber comparecido en la oportunidad de la celebración de la audiencia de juicio.
Establece el artículo 117 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
Articulo 117. Si no compareciere la parte demandante se entenderá que desiste de la acción; en este caso, el juez o jueza dictará un auto en forma oral, el cual reducirá en un acta motivada que se agregará al expediente. Contra ésta decisión podrá el demandante apelar en ambos efectos, por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres días de despacho siguientes.
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía.”

De acuerdo con la norma citada, la no comparecencia a la audiencia de juicio, del demandado tiene como consecuencia que se tenga por confeso en relación a los hechos planteados por la parte actora; siempre y cuando la demanda sea procedente en derecho.
Consta de las actas procesales, específicamente del escrito presentado en fecha ocho (8) de mayo de dos mil quince (2015), mediante el cual, el abogado ENNIO DI MARCANTONIO, en representación judicial de la parte demandada ciudadanos RAFFAELE VOLPE Y ROSALBA CARRERO MARÍN, dio contestación a la demandada; que el mismo alegó como defensa perentoria lo siguiente:
“…El señor KALED MANSOUR MANSOUR, recibió de parte de la Administradora Yuruary, C.A., LA POSESIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO Y LUEGO LO ABANDONÓ; en consecuencia, mal puede estas alturas, después de haber transcurrido más de cuatro (4) años, contados a partir de 30 de diciembre de 2010, fecha en que se vendió inmueble en cuestión; intentar una acción de retracto legal, por cuanto en todo caso el plazo le caducó.
…omissis…
es evidente que el demandante durante cuatro (4) años y más, nada hizo el arrendatario que le favoreciera, asó como tampoco hizo nada la Sra. NADIA SHAABAN ni su esposo WASSIN MAUSSALEM, en su carácter de co-arrendatarios, quienes eran y siguen siendo los ocupantes del Apartamento en cuestión. En consecuencia, con base a lo narrado y a la doctrina esgrimida, solicito que se decrete la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DEL RETACTO LEGAL POR HABER SIDO INTENTADA FUERA DE LAPSO POR PARTE DEL DEMANDANTE…”.

Ante ello, el Tribunal observa:
En este sentido, se hace necesario para este sentenciador señalar que la institución de la caducidad de la acción, es concepto jurídico ligado a la acción y no a la cuestión de fondo debatida, y en virtud de ello debe ser declarada por el Juez en cualquier etapa del proceso; lapso que no es susceptible de ser interrupción tal como si lo puede ser la prescripción, es decir, la caducidad no se interrumpe, ella opera “iuris et de juiris”, de pleno derecho.
La caducidad es un juicio de admisibilidad de la pretensión, la misma puede ser declarada in limine litis, y no puede ser convenida por las partes, por ser de orden público.
En tal sentido, se puede constatar del fallo recurrido que la Juez de la causa, no verificó en el fallo recurrido la defensa alegada por el recurrente en relación a la caducidad de la acción, sólo se limitó a la declaratoria con lugar de la demanda, en base la confesión del demandado al no comparecer a la audiencia de juicio.
Ahora bien, siendo la caducidad un presupuesto de admisibilidad de la pretensión de eminente orden público que debe ser revisada en toda instancia y grado del proceso, estima pertinente, este Juzgador resolver, previo al fondo de la controversia, sobre dicho punto, para lo cual, observa:
El autor Italiano Dr. N. Coviello, en su Obra (sic) “Doctrina General del Derecho Civil”, pág. 520, señala en relación a la caducidad lo siguiente: “Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción”.
Por su parte, el autor Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, página 75), cita lo siguiente: “…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Por otra parte debe la Sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con sólo una afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad” (TSJ-SPA, Sent.5-2-2002, Núm. 00163…”.-
Ahora bien, en el presente caso, la parte actora demandada el derecho de retracto legal arrendaticio, a los efectos de que le sea reconocido un derecho preferente del que alega ser titular y el cual le fue desconocido por el propietario, al haber vendido el inmueble arrendado a una tercera persona, violándole su derecho preferencial, dejando de cumplir con la normativa especial relacionada.
La acción de retrato legal arrendaticia se encuentra establecida en el artículo 138 de La ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala, lo siguiente:
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que éste en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Por otro lado, el artículo 139 La ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de Arrendamiento, contempla el lapso para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, al señalar:
Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, del ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder de los notificados.”.

De la normas anteriormente transcrita se puede colegir que el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, es el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones estipulaciones de la enajenación (venta) proyectada.
De acuerdo con lo señalado, lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor de poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente, a través de una única manera el aviso que éstos deben dar, resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario.
En éste sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha treinta y uno (31) de Julio de dos mil siete (2007), estableció que para las acciones de retracto legal, que el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40 días) empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
De acuerdo con el criterio señalado, este Tribunal analizando el caso de autos, se observa del libelo de demandada que la parte actora señaló lo siguiente: “…Ahora bien, grande es la sorpresa de nuestro representado cuando tiene conocimiento de una notificación emitida por la Superintendencia Nacional De Arrendamiento De Viviendas, en la cual se le cita tanto a nuestro representado como al ciudadano Wasim Moussalem Mansour a un acto conciliatorio en virtud de un procedimiento incoado por la ciudadana ROSALBA CARRERO MARIN, venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.079.792, procedimiento este que se tramita en el expediente MC-00861/12-12, el cual se llevo a cabo el día veintidós de octubre de dos mil trece inmediatamente nuestro representado preocupado y asombrado por la situación y sin entender el motivo de la misma, ya que hasta ese momento tenia conocimiento que la Sra. Rosalba Carrero era la trabajadora Residencial del Edificio donde se encuentra ubicado el bien inmueble arrendado, nos dirigimos a dicha institución a realizar una revisión del expediente. Es en ese momento, cuando tras la revisión exhaustiva del expediente nuestro poderdante Kaled Mansour tiene conocimiento que la ciudadana Rosalba Carrero aduce ser la propietaria del inmueble…”
De acuerdo con el criterio jurisprudencial citado y lo anteriormente narrado del libelo de demanda, se puede evidenciar que la parte actora señaló haber tenido conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble identificado en autos, luego de haber revisado el expediente signado bajo el número MC-00861/12-12, llevado ante la Superintendencia Nacional De Arrendamiento de Viviendas, en virtud de haber recibido una notificación a un acto conciliatorio, el cual se llevo a efecto el día veintidós (22) de octubre de dos mil trece (2013).
Ahora bien, tomando como referencia la fecha de la celebración del acto conciliatorio, que se llevó a cabo el día veintidós (22) de octubre de dos mil trece (2013), el cual, señala la parte actora haber sido notificado, a los efectos de que acudiera al procedimiento administrativo intentado por la ciudadana ROSALBA CARRERO MARÍN; donde tuvo conocimiento que se había producido la venta del inmueble que ocupaba como arrendatario, y de acuerdo a la fecha de interposición de la pretensión dieciséis (16) de julio de dos mil catorce (2014), tal y como se evidencia del sello húmedo de recibido de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercerla, toda vez que transcurrieron ciento ochenta y dos (182) días hábiles, es decir, más de ciento ochenta (180) días hábiles del plazo máximo para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, de acuerdo con el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.-
Por lo que, partiendo de la tesis que la caducidad en derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene la potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente, y excedido el lapso legal estipulado para poder ejercer esta acción, ya que de acuerdo a la norma antes señalada, debió efectuarse por la parte asistida de este derecho, dentro de los ciento ochenta días (180) hábiles siguientes, de haber tenido conocimiento de la venta realizada, siendo forzoso para este sentenciador declarar con lugar la defensa de caducidad de la acción alegada por la parte demandada por no haberse ejercido dentro del lapso correspondiente para su interposición. Así se decide.
En consecuencia, debe declararse con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y revocar el fallo apelado en todas y cada una de sus partes, desechar y extinguir el presente proceso judicial. En virtud, de la anterior declaratoria resulta inoficioso para este Tribunal, analizar los demás alegatos aportados al presente juicio, así como el material probatorio incorporado a los autos. Así se decide.-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha siete (07) de octubre de dos mil quince (2015), por el abogado ENNIO DI MARCANTONIO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el dos (02) de octubre de dos mil quince (2015), por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SE REVOCA en todas y cada una de sus partes, el fallo apelado.
SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de caducidad de la acción opuesta por la parte demandada, queda desechada y extinguido la acción que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuese interpuesta por el ciudadano KALED MANSOUR MANSOUR, en contra de los ciudadanos RAFFAELE MICHELE VOLPE y ROSALBA CARRERO MARÍN.
TERCERO: Se condena en costas del proceso, a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). AÑOS: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ.

Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

YAJAIRA BRUZUAL
En esta misma fecha, a la dos y media de la tarde (02:30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

YAJAIRA BRUZUAL