TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº AP71-R-2015-001165
Definitiva/Civil
Cumplimiento de Contrato/Recurso.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.201.647.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO GRAU MÉNDEZ, EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA y JUAN RAFAEL STREDEL GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.765, 66.789 y 66.591, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.055.259.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONELLA DICAMPO COLMENAREZ y CARLOS ZUMBO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.436.009 y 12.626.594, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 107.562 y 91.505, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto el 31 de julio de 2015, por el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 27 de julio de 2015, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana JENNIFER JUBANICK ARTAHONA, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 26 de noviembre de 2015 (f. 304), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de enero de 2016, los abogados PEDRO GRAU y EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes.
El 26 de enero de 2016, el abogado CARLOS ZUMBO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó observaciones.
El 28 de marzo de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose emitido pronunciamiento en su oportunidad, de seguidas pasa este jurisdicente hacerlo en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, por libelo de demanda presentado el 26 de junio de 2013, por los abogados PEDRO GRAU MENDEZ, EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA y JUAN RAFAEL STREDEL GONZÁLEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana JENNIFER JUBANICK ARTAHONA, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 2 de julio de 2013 (f. 24), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada de acuerdo a las reglas del procedimiento ordinario, de conformidad con lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 10 de julio de 2013, el juzgado de la causa, negó la admisión de las posiciones juradas promovidas por la parte actora.
Efectuados los trámites de citación personal de la parte demandada, siendo infructuosa la misma, se procedió a su citación por carteles; y, no habiendo comparecido la parte demandada, dentro del lapso concedido para hacerlo, se procedió a designarle defensor judicial, procediéndose a su notificación para su posterior citación; y, antes de realizarse la citación del defensor judicial, el 11 de marzo de 2014, compareció por ante el tribunal de la causa, el abogado CARLOS ZUMBO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada y, en tal carácter, se dio por citado.
El 8 de abril de 2014, el abogado CARLOS ZUMBO BÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación.
El 23 de abril de 2014, el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, impugnó el instrumento poder consignado por la representación judicial de la parte demandada.
El 29 de abril de 2014, el juzgado de la causa, dictó providencia mediante la cual declaró eficaz la representación que ejercen los abogados ANTONELA DI CAMPO y CARLOS ZUMBO, de la parte demandada, en el presente juicio.
El 30 de abril de 2014, el abogado JACINTO BLANCO MATOS, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 6 de mayo de 2014, el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 7 de mayo de 2014, el abogado CARLOS ZUMBO BÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 12 de mayo de 2014, el juzgado de la causa, agregó a los autos, los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
El 28 de mayo de 2014, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas.
El 22 de julio de 2014, el abogado CARLOS ZUMBO BÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa, al estado de librar nuevamente los oficios de informes, en razón de haberse cometido error material en el número de cédula de identidad de la parte actora.
El 11 de agosto de 2014, el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.
El 6 de octubre de 2014, el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se opuso a la reposición de la causa peticionada por la representación judicial de la parte demandada.
Consta agregada, actuación del 31 de julio de 2014, realizada por el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual se opuso a la reposición de la causa, peticionada por su antagonista.
El 7 de agosto de 2014, el abogado CARLOS ZUMBO BÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes.
El 20 de enero de 2015, el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al tribunal indicase la oportunidad para presentar observaciones; solicitud que ratificó mediante diligencia del 6 de abril de 2015.
El 12 de mayo de 2015, el abogado EDUARDO JOSE OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia; lo que volvió a peticionar mediante diligencias de los días 16 de junio, 6 y 14 de julio de 2015.
El 27 de julio de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana JENNIFER JUBANICK ARTAHONA, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 31 de julio de 2015, por el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 31 de julio de 2015, por el abogado EDUARDO JOSE OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 27 de julio de 2015, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana JENNIFER JUBANICK ARTAHONA, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH.
Fijados los extremos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 27 de julio de 2015; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
Establece el Artículo 1.133 del Código Civil que (…) y agregamos que para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de las partes, objeto y causa lícita.
…Omissis…
Tenemos así, que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
…Omissis…
Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, sobre cuya existencia y contenido no existe controversia, celebrado entre las parte del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, najo el No. 026, Tomo 196, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina; con un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos.
Ambas partes, establecieron condiciones en la negociación celebrada, por lo que, una vez cumplidas en la forma pactada conducirían a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en los referidos contratos, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
Este Juzgador observa que la controversia entre las partes se reduce a determinar quién ha incumplido o no en la obligaciones del Contrato de Opción a Compra Venta, pues la parte actora alega que la opcionante vendedora no suministró los recaudos correspondientes para la protocolización de la venta definitiva, y la parte demandada señala que la opcionante compradora no cumplió con su obligación de pagar el precio convenido en el lapso estipulado en el contrato.
Es menester hacer referencia textualmente a la CLÁUSULA SEGUNDA, a saber:
…Omissis…
En virtud de lo anterior, se tiene que la actora promitente-compradora tenía la obligación de pagar la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), es decir, la diferencia del precio pactado en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato in comento, por la venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 71, situado en la planta séptima del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y la Avenida Río de Janeiro, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital; y la demandada vendedora debía por su parte, efectuar la tradición del inmueble para la fecha de otorgamiento del correspondiente documento ante el Registro Inmobiliario respectivo.
La parte actora promitente-compradora indica:
…Omissis…
Así entonces tenemos que en el presente caso, la ciudadana JENNMIFER JUBANICK ARTAHONA, demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, quien en la contestación a la demanda le imputó a la actora haber incumplido su obligación. Ante la defensa de la parte demandada, debía entonces la actora probar sus distintas alegaciones, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil.
…Omissis…
La mencionada norma regula la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión (Sent. 30-11-2000, Caso: Seguros La Paz C.A. c/ Banco provincial de Venezuela SAICA).
En el presente caso, la demandada negó haber recibido el pago total del precio de la venta, por tanto correspondía a la actora probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “…los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba…los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos” (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
Analizado el acervo probatorio aportado en el presente proceso, pasa este Juzgador a establecer cuales de los hechos quedaron demostrados por medio de la actividad probatoria:
o La existencia del contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 026, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina; con un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos.
o Existencia del mandato con el cual actuó LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT en nombre de LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, promitente vendedora, en el contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 026, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina.
o Que el poder otorgado por Rafael Eduardo Gutt Breidenbach y Linda Yamel Gutt Breidenbach, a Linda Carmen Teresa Breidenbach ANTE LA Notaría Pública 46 del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 23 de junio de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 100; fue presentado para su Registro por el ciudadano Elvis Francisco González Villarroel, y fue inscrito en el Registro en fecha 08 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 33 del protocolo de Inscripción.
o No es objeto de controversia que el inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda es propiedad de la demandada LINDA YAMEL GUTT BRINDENBACH.
o Que el inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 71, situado en la planta séptima del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y la Avenida Río de Janeiro, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.
o Que la actora le entregó a la demandada la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 132.000,00), en calidad de arras como garantía de fiel cumplimiento, las cuales serían imputadas al precio de venta en el momento de la protocolización de la venta definitiva, restando por parte del precio, el saldo de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00) que serían pagados en el momento de la protocolización;
o Que en fecha 25 de Septiembre de 2012, le fue aprobado un crédito a la ciudadana JENNIFER JUBANICK ARTAHONA, por el banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00).
o Que el plazo de la Opción de Compra Venta suscrito en fecha 4 de junio de 2012 y su extensión, establecido en noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos, se cumplieron en fecha 2 de octubre de 2012.
Este juzgador también llega a la conclusión que forzosamente la demandante tuvo en su poder, oportunamente, los recaudos exigidos por el Banco de Venezuela para tramitar el crédito hipotecario, ya que éste le fue aprobado antes del vencimiento de la prorroga del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta para la protocolización del documento definitivo de venta; sin embargo, tal crédito era insuficiente para pagar el saldo del precio, púes este era la suma de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), por lo que para la fecha de la firma la ciudadana debía entregar, además del cheque de la Institución bancaria, un cheque por la diferencia de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00).
Establecido lo anterior, resulta lógico precisar que una vez aprobado el crédito referido, la promitente-compradora, tenía la carga de notificar tal hecho a la promitente vendedora para coordinar la celebración del acto de protocolización, y para ello en el caso de marras se estableció en la cláusula Octava del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, las direcciones en las cuales debían realizarse las notificaciones y-o participaciones, sin embargo, aun cuando la demandante alegó haber realizado tal notificación, no aparece en autos probado este hecho, lo que a la luz del pensamiento racional y lógico impedía la celebración del acto traslativo de propiedad, ya que en este, necesariamente, debían participar tanto el promitente vendedor y como la promitente compradora.
Adicionalmente la promitente compradora debía gestionar ante la Oficina Pública la entrega de la documentación para la fijación del actor de protocolización, incluso la escritura de venta, ya que en este acto debía también participar el banco que le otorgó el crédito, y es práctica que tal instrumento sea redactado por la Institución Financiera, aunado a que debía pagar los gastos de la tradición, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.491 del Código Civil; sin embargo, en el caso de autos no aparece probado que hubiere realizado tal gestión, ni que hubiere requerido a la promitente-vendedora, documentación que exigiese el Registro Inmobiliario para la celebración de tal protocolización, en caso de necesitarse.
Establecidos estos hechos, debe llegarse a la conclusión que la celebración del acto de protocolización de la venta opcionada, no se materializó por causa imputable a la parte demandante, promitente-compradora, lo que en definitiva resultó un obstáculo insalvable para que se efectuara el pago del saldo del precio, razón por la cual la demanda contenida en estos autos incoada por la promitente-compradora no debe prosperar y así se decide…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso que ejerció, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes ante esta alzada, en los términos que siguen:

“…Consideramos que el ciudadano Juez A-quo NO hizo un análisis exhaustivo de la narrativa de los hechos en su conjunto para fundamentar la parte motiva de la sentencia, no obstante de considerar la concordancia y la relación de las pruebas presentadas por la parte actora para manifestar su voluntad del cumplimiento de contrato convenido con la demandada LINDA YA MEL GUTT BREINDENBACH, que tiene como objeto la adquisición del inmueble de autos e incluso silenció las pruebas contenidas de los instrumentos públicos como adición para justificar, en caso que hubiese habido algún retardo por parte de la institución bancaria en beneficio de nuestra mandante y que más adelante señalaremos. El ciudadano Juez de la causa se limitó a señalar la promoción de los instrumentos públicos más no su análisis y en las testimoniales e inmotivación como señalaremos más adelante.-
…Omissis…
En el capitulo III (folio 217 de la sentencia), el juzgador narra todas las diligencias previas y posteriores que hizo la parte actora en relación al inmueble de autos y para perfeccionar la oferta otorga con la demandada LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, ambas otorgan un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sobre el inmueble, propiedad de la última, constituido “por un apartamento integrante del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y Avenida Río de Janeiro, en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, fijando el precio del mismo por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,oo)” (sic). Ambas partes convinieron en el cumplimiento de todas las cláusulas suscritas en el referido Contrato de Opción de Compra-Venta referido.
…Omissis…
Al folio 260 de la sentencia, en la Contestación de la Demanda que narra el Juez A-quo, existe una clara contradicción. Es evidente la evasiva de la parte demandada para no otorgar el contrato definitivo de compra venta del inmueble citado. La madre de demandada, luego de firmar el contrato de Opción de Compra-Venta, en nombre de su hija, la demandada, no dio más la cara y posteriormente otorga (sustitución) un poder a los abogados Antonella Dicampo Colmenares y Carlos Zumbo, quienes en forma evasiva no daban ninguna respuesta a mi representada y menos la opcionante vendedora, quien se residenció en España, evadiendo su negativa de no vender el citado inmueble. Nos permitimos opinar en forma muy personal que la actitud de la vendedora fundamentó su evasiva de no cerrar la negociación motivado que los precios de los inmuebles se habían disparado y ella había manifestado y así me lo hizo saber la actora que en esa negociación ella pensaba y actuaba como comerciante que era su habitual profesión. En el punto cuarto de la narrativa el Abogado de demandada, en escrito de prueba, señala la ausencia de la demandada. Es aceptable como cierto y es obvio que la documentación fue recibida por mi representada para llevarla al Banco a fin de gestionar el crédito para completar el precio total del inmueble, de esto tuvo conocimiento la demandada y así lo confirman en su escrito de promoción de pruebas.-
Consideramos un absurdo por parte de la demandada su posición de que en ninguna parte del documento de opción de compra no se señalara que la compradora tramitaría un crédito bancario para completar la suma total de dinero para completar el precio total del inmueble(sic). La obligación de la compradora y así lo hizo, era de que en el momento del otorgamiento del contrato definitivo era entregar la diferencia habida y convenida en el contrato de opción de compra venta de venta mi poderdante tenía la obligación de entregar la diferencia del precio total convenido a la vendedora, pues caso contrario, la compradora incurriría en el incumplimiento del contrato pactado. La obligación por parte de mi demandante era obtener el dinero, por cualquier medio lícito, para dar cumplimiento al contrato de adquirir el inmueble y cumplir con la manifestación de voluntad contraída con la vendedora del inmueble.-
En relación a las observaciones hechas por el ciudadano Juez sentenciador (folio 263), permitimos hacer las siguientes consideraciones en relación a la carga de la prueba al invocar los artículos 1.354 del Código Civil y el Artículo 506 del Código de Procedimiento civil. A este respecto es nuestro criterio y que así debe considerarse que el contrato otorgado por las partes es a futuro, es decir, se perfeccionaría cumplidas las cláusulas convenidas por las partes, mi mandante cumpliría su obligación al momento del otorgamiento del contrato definitivo de venta, cancelando la cantidad de OCHOCIENTOS DIEZ Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 818.000,oo), caso contrario incumpliría el contrato suscrito por las partes, pero la parte demandada se negó a cumplir sus obligaciones, así que considero que en este particular no cabe le interpretación de los mencionados artículos. Para mayor abundamiento agregamos que nuestra mandante ya en sus manos el documento de venta redactado por el ente bancario y notificada la vendedora para llevarlo al correspondiente Registro Subalterno, ésta (la vendedora) se negó a concurrir a dicho ente. Allí recibiría la diferencia del valor del inmueble pactado, tal como lo dispone el artículo 1527 del Código Civil (…) pero sobre la misma obligación el artículo 1528 ejusdem aclara que…
…Omissis…
En relación al análisis del acervo probatorio (folio 263), el ciudadano juez sentenciador señala y determina lo aportado por la actora, lo siguiente: a) el instrumento poder, original del contrato de opción de compraventa, b) original de comprobante de solicitud de crédito, c) un segundo original de comprobante de solicitud de crédito, d) original de comprobante de solicitud de crédito (folio 265), e) original de comprobante de solicitud de crédito emitidos por el Banco de Venezuela montante a la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,oo) (…) Todos los comprobantes señalados, como lo afirma el sentenciador a-quo, fueron reconocidos por ambas partes y en consecuencia tienen valor probatorio en el presente caso (lo afirma el ciudadano Juez, no hubo impugnación).-
SOBRE LAS PRUEBAS TESTIMONIALES, promovidas por la parte ACTORA (folios 267 inclusive 272), el ciudadano Juez sentenciador consideró al respecto que “las declaraciones rendidas por ambos testigos, no fueron contradictorias y en su deposición dejan constancia de hechos reconocidos por las partes (sic), tales como la celebración del Contrato de Opción de Compra-Venta, de las diligencias de la demandante para el otorgamiento del crédito que fue aprobado en fecha 25 de septiembre de 2.012” (así lo declara el ciudadano Juez a-quo), debemos concluir, como él mismo lo afirma que los testigos presentados por la actora fueron contestes en sus declaraciones. A ESTE RESPECTO, es decir, en relación a las PRUEBAS TESTIMONIALES presentadas por la parte demandada, observamos que la parte demandada promocionó UN SOLO TESTIGO, quien demostró una clara contradicción en sus declaraciones, hecho que se evidenció en las repreguntas que le hiciera el abogado de la actora. Debemos señalar que el ciudadano Juez sentenciador no señaló en su análisis la deposición el testigo presentado por la parte demandada en lo referente a la tramitación de los recaudos exigidos a la opcionante vendedora a fin de justificar la posible demora en caso de haber sucedido por parte de la opcionante vendedora (…) A esto último nos permitimos observar que en relación al testimonio rendido por el testigo de la parte demandada y que el ciudadano Juez sentenciador dice que el mismo quedó conteste, pero conteste con quien?, para mejor claridad al respecto veamos, según su concepción comparada con el vocablo mismo. A este respecto nos permitimos señalar lo contenido en el DICCIONARIO DE DERECHO USUAL, auto Guillermo Cabanellas –página 492 leemos (…) de lo que concluimos que en virtud de que la parte demandada presentó un solo testigo, lo conteste no sucedió a favor de la demanda y esto no fue considerado por el Juez a-quo en la arte motiva e su sentencia. Caso contrario sucedió en los testigos presentados por la actora, los cuales quedaron contestes y así pedimos se declara.-
…Omissis…
En lo relacionado a las pruebas instrumentales acompañadas en el “Escrito de promoción de pruebas, el juez a quo omitió el análisis de un instrumento público, como es la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, solo limita a señalar que (…) Este instrumento público lo promovimos como sustento y apoyo en el supuesto negado que nuestra mandante no hubiese cumplido en el tiempo estipulado para perfeccionar el contrato definitivo de compra venta….
Por cuanto apreciamos que la parte demandada actuó, en todo momento, con una intención dolosa para evadir el cumplimiento de su obligación, pedimos al ciudadano Juez que en su pronunciamiento, luego de su previo análisis de autos, reine el principio de la EQUIDAD y con todo respeto a su potestad nos permitimos comentar el concepto de ese término en las palabras del célebre civilista CARNELUTI, que según él es lo mismo que justicia entendida en su sentido más elevado “como el prius del Derecho”, es decir, el “ideal que deben realizar las instituciones jurídicas. Una Ley equitativa es una ley justa. Según el citado doctrinario, “la antítesis entre la equidad y la ley no es objetiva, sino que se refiere a las facultades que tienen el órgano del Derecho, especialmente el Juez, para obrar determinado caso. Si el órgano está vinculado, impera le Ley, si tiene libertad de acción, rige o debe regir la EQUIDAD…”
En fundamento a lo anterior expuestos, muy respetuosamente pedimos al ciudadano Juez:
1- Se declare CON LUGAR la presente APELACIÓN y en consecuencia REVOQUE la sentencia dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
2- Ordene el cumplimiento del contrato de opción compra venta suscrito entre la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREINDENBACH y JENNIFER JUBANOCK JIMENEZ ARTAHONA, ya identificadas.
3- Que declarada con lugar la presente apelación y cumplido el contrato de marras, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del apartamento objeto del litigio; o en su defecto, que la sentencia a dictarse en esta causa sirva de título suficiente de propiedad para ser registrado en la oficina respectiva…”.

La parte demandada no consignó escrito de informes; pero si observó los presentados por su antagonista, en los términos que siguen:

“…Planteada la controversia por las partes correspondía al Juez de Instancia decidir sobre cuál de las personas que habían firmado la Opción a Compra Venta había incumplido con las obligaciones establecidas en el Documento cuyo cumplimiento se demanda. O quién no realizó los actos que debía, para que se materializara la venta definitiva del inmueble y si dichos actos fueron realizados en el lugar y tiempo convenido.
…Omissis…
Con respecto a lo planteado en el punto I de su escrito el apoderado actor señala, que (…) Esta representación difiere de lo argumentado, por el apoderado actor y considera que el Juez Aquo, si apreció y valoró todas las pruebas presentadas por las partes, y realiza un análisis ajustado a los hechos, derecho y las pruebas aportadas en el CAPITULO V denominado CONSIDERACIONES PARA DECIDIR, donde expresa que elementos de convicción necesarios para dictar su decisión. El abogado de la parte actora, no explica cómo llega a esa conclusión ni en que parte hechos fueron omitidos, según su apreciación.
En cuando al silencio de prueba la parte recurrente dice (…) con respecto a la misma, debo indicar que el juez si la toma en consideración dicha prueba aportado y la valora en su debida oportunidad (folio 265), cuando se establece el tema decidendum, el juez, también establece que hechos son motivos de prueba y en ningún momento se ha establecido que el documento no se otorgó por culpa de la Institución bancaria. En la sentencia, se explica claramente cuáles eran las obligaciones contractuales de cada parte y se dejó claro que la venta no se materializó no por culpa de la entidad Bancaria, sino porque la actora no ejecutó los actos necesarios para que se pudiera cumplir la Obligación asumida. Es necesario destacar que las leyes no son objeto de pruebas en un juicio, la ley no prueba hechos, la ley regula lo que ocurre en una determinada situación, el Juez conoce el derecho (Iura Novit Curia), mal podría el aquo, pasar a analizar una Gaceta Oficial como una prueba, el juez subsume las normas con los hechos y de ahí saca sus conclusiones y dicta su sentencia.
Es necesario señalar que la ley comentada, entro en vigencia el 21 de febrero de 2013 y la Opción a compra venta venció el día 04 de Octubre de 2012.
Con respecto a lo planteado en el punto II, el abogado transcribe unos elementos de la narrativa de la sentencia, sin indicar cuál es el objeto de dicha transcripción, he transcribe extractos de la sentencia que no aparecen en el folio que menciona, como en el último párrafo donde hace mención a un extracto del folio 260, que no está ahí.
Con respecto al Punto III del escrito de informes señala que (…) En este punto el apoderado actor realiza unos varios juicios de valor, y desarrolla varias de ideas y opiniones personal de cómo ocurrieron los hechos, sin ninguna clase de sustento en las pruebas por él promovidas y evacuadas. Nuevamente nos indica que existe una clara contradicción, pero no nos dice cuál es la contradicción que cometió el Juez en su sentencia.
En este mismo punto habla de la carga de la prueba, y expresa…
Ciudadano Juez, el apoderado actor afirma en todos sus escritos que realizó una notificación a mi representado de que el Banco le había entregado el documento para su protocolización, incluso en el escrito de Informes presentado ante este Tribunal y dicha notificación es fundamental para establecer quien incumplió con la obligación demandada. En este caso la carga de la prueba de demostrar quien realizó dicha notificación es de quien dice que la practicó. Por lo que si la parte actora señala que notificó a mi representada de que tenía que acudir al Registro a otorgar el documento definitivo de compra venta, dicha afirmación debía que demostrarla en el presente proceso. Por lo que la carga de la prueba, era de la parte actora.
La sentencia establece claramente que el momento en que se produce el incumplimiento por parte de la actora, no es el día de la entrega del dinero del precio convenido, en el Registro Respectivo, sino que la actora debía notificar a las partes de la fecha y la hora en que se debía celebrar la venta definitiva del inmueble (situación que fue alegada por la actora en su escrito de demanda y no demostró, ya que no consta que se haya realizado notificación alguna), y además debía introducir el documento de venta ante la Oficina Pública para que esta fijara la fecha en que se iba a fijar el acto de Protocolización y no lo hizo.
La recurrente dice en su escrito que (…) Es necesario aclarar que nunca se realizó tal notificación a mi representado, este hecho, tuvo que demostrarlo y durante todo el proceso no aportó prueba alguna destinada a demostrarlo y por otro lado al analizar la afirmación, el apoderado actor, acepta que no introdujo ningún documento en el registro y que su cliente incumplió con su obligación de introducir el documento en el Registro y notificar a las partes cuando se iba a realizar la protocolización de la venta opcionada, teniendo toda la documentación para hacerlo y teniendo la Obligación de pagar los gastos que se ocasionaren por el Registro de la Venta.
Los pasos a seguir por La Compradora eran muy sencillos:
1. Retirar el documento redactado por el Banco
2. Introducir el Documento en la oficina de Registro Respectiva.,
3. Pagar los derechos que generan la Protocolización de la Venta del Registro
4. Notificar a la Vendedora cuando se iba a realizar la firma del Documento (esta fecha la da el Registro)
5. Pagar el Precio de la compra venta realizada. El día del otorgamiento del Documento.
En el presente caso la parte actora solo retiró el documento y no cumplió con los pasos sucesivos para lograr su otorgamiento. Y por eso se declaró sin lugar su pretensión.
…Omissis…
Ciudadano Juez de los elementos anteriormente señalados se desprende claramente que en la presente causa que la Actora no cumplió con sus obligaciones para que se llegara a materializar la venta definitiva del inmueble objeto de autos, lo que ocasionó que se le ejecutara la cláusula penal contemplada en el documento de Opción a compra Venta. Solicito que se declare sin lugar la apelación realizada por la parte actora y sea confirmada la Sentencia dictada por el Juzgado Décimo del Área Metropolitana de Caracas, de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de fecha 27 de Julio del año 2015…”.

Conforme a los argumentos expuestos por las partes, corresponde a este jurisdicente determinar si en la decisión recurrida se encuentran los vicios de silencio de prueba y de contradicción; ello con la finalidad de establecer si la misma debe ser revocada o confirmada; por lo tanto, siendo que tales alegatos fueron realizados con la finalidad de obtener la revocatoria de la decisión apelada, este jurisdicente debe descender al análisis de los alegatos de mérito expuestos por las partes en la demanda y su contestación, para posteriormente ser confrontados con el fallo apelado, para establecer la justeza en derecho de la misma; por ser ello, lo sometido a la revisión de este jurisdicente, dados los efectos del recurso de apelación. En tal sentido, la parte actora, en su libelo de demanda, expresó:

“…Nuestra representada, identificada supra, en el mes de noviembre de 2011, por intermedio de su jefe laboral tuvo conocimiento del ofrecimiento en la venta de un apartamento ubicado en la Urbanización Los Caobos en la ciudad de Caracas. Efectuado el contacto con la propietaria del citado inmueble, ciudadana LINDA YAMEL GUT BREIDENBACH (…) y previa una llamada telefónica visitó a nuestro poderdante en la sede de la empresa donde ella trabaja y luego de hablar sobre la negociación de dicho apartamento y visitar éste, fijaron un precio de venta por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,oo). Ambas partes, lo aceptaron y para asegurar la negociación convinieron en otorgar, como así lo hicieron, un documento de Opción de Compra Venta (Instrumento principal de la presente demanda) contentivo de las condiciones de la negociación del inmueble (…) cuyo acto tuvo lugar en fecha 04 de junio de 2012, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Para dicho otorgamiento estuvo presente, JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA como COMPRADORA Y LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT (…) en representación de la VENDEDORA (…) entre las condiciones pautadas en el referido documento, las partes, en su CLAUSULA PRIMERA, convienen (…) En su cláusula CUARTA, textualmente expresa que (…) Las demás cláusulas contenidas en el referido documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, las dejamos al ciudadano Juez para su análisis. Una vez firmado el documento y la vendedora recibiera la cantidad citada como arras, nuestra representada inició las gestiones de solicitud de un crédito para completar la totalidad del precio convenido del inmueble, logrando su concesión a través del BANCO DE VENEZUELA S.A.I.C.A, en fecha 25 de septiembre de 2.012 (…) es decir, que la concesión del citado crédito tuvo lugar dentro del lapso convenido en el documento de Opción de compra Venta, es decir, 90 días más 30 de prórroga. Seguidamente “LA OPCIONANTE COMPRADORA” informó a la vendedora del crédito obtenido y la instó para el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente. En este sentido, nuestra mandante le informó a la vendedora, que para mejor viabilidad, procedería a la redacción del documento definitivo de venta, ya que intentó varias veces comunicarse con la persona por ella señalada en la dirección indicada en la CLÁSULA OCTAVA del referido contrato de opción de compra, pero esto no fue posible y a exigencia de nuestra mandante, la vendedora le entregaría los recaudos necesarios que han de acompañarse al documento de venta, pero no obstante de contestarle afirmativamente tal pedimento, no lo hizo personalmente ni a través de terceras personas. LA OPCIONANTE VENDEDORA no ha querido acceder a la obligación contraída voluntariamente en el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, a sabiendas de haberse cumplido el lapso de 120 días para realizar la negociación del inmueble ya identificado, cuyo vencimiento tuvo lugar el día 04 de octubre de 2012. Tal como se evidencia del vencimiento del lapso para la protocolización del documento definitivo de venta, nuestra poderdante continuó haciendo diligencias para que la “OPCIONANTE VENDEDORA” cumpliera en forma amigable con el pacto suscrito, todo resultó infructuoso, es decir, ninguna respuesta. Por tal motivo y de acuerdo a sus instrucciones, de nuestra representada, hemos tomado la decisión de intentar la presente acción de cumplimiento de contrato en comento. A todo evento dejamos a la potestad del ciudadano Juez, dilucidar la posición de la demandada y su apreciación en la definitiva ante la negativa del incumplimiento contractual por parte de la demandada a quien corresponde la obligación de hacer la tradición del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, tal como lo consagra el artículo 1486 del Código Civil. A todo evento, la ACCIONANTE COMPRADORA (sic) Jennifer Jiménez Artahona, se compromete a cumplir lo pactado en el documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, hasta la perfección definitiva de acuerdo a la obligación contraída en el citado instrumento…”.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, consignó contestación de la demanda, en la que se excepcionó en los términos que siguen:

“…Ciudadano Juez, mi representada en fecha 04 de Junio de 2012, por medio de su madre la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH (…) firmó una opción a compra-venta con la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA (…) en dicho documento se establecía claramente cuáles eran las condiciones de modo, tiempo y lugar, para dar cumplimiento a dicho compromiso, en él se establecía, en su cláusula tercer (…) Es decir, que el vencimiento del tiempo que se contemplaba para la firma del contrato vencía el día, 04 de Octubre de 2012 (este día lo indicó la demandante en su pretensión). ciudadano Juez, mi representada no se encuentra actualmente en el país y por medio de la inmobiliaria Corretajes Inmobiliarios C.A. tramitó y se le entregó a la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA toda la documentación necesaria para la tramitación de la venta objeto de la presente pretensión, de hecho si la demandante requería un documento estaba autorizada por mi representada a tramitarlo ante dicha inmobiliaria, por lo que a la prenombrada ciudadana se le entregó toda la documentación que requería al momento que lo solicitaba y esto se puede evidenciar del otorgamiento del crédito por parte de la institución Bancaria en fecha 25 de Septiembre de 2012, ya que para la aprobación de dicho crédito era necesaria que la documentación estuviera completa y al día, el Banco establece una serie de pasos para el otorgamiento del crédito que solo puede ser realizado por la persona que solicita el crédito y solo dicha persona tiene información del trámite ya que la información es confidencial y solo se le puede suministrar a la persona que está tramitando dicho crédito, en esa serie de pasos se establece la obligación de la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, de retirar el documento redactado por el departamento jurídico de la institución bancaria para posteriormente llevarlo a la Oficina Subalterna de Registro e informar al banco y al Opcionante Vendedor, cuando se había pactado la fecha de la firma. Situación que no ocurrió antes de la fecha de vencimiento del contrato. Por lo que al no practicarse dicha notificación, la ciudadana JINEFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, incumplió con la obligación asumida en el contrato y como consecuencia se le aplicó la cláusula penal contemplada en su cláusula Cuarta del contrato mencionado la cual cito a continuación:
…Omissis…
Ciudadano Juez la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, no satisfizo el pago del saldo deudor en la forma y términos estipulados en la citada convención, por lo que las razones por las cuales no se pudo materializar la opción a compra venta, fueron ocasionadas por la demandante, la persona que incumplió el acuerdo realizado fue la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA y no mi representada y así solicito que sea declarado por este respetable Tribunal.
…Omissis…
Indica la página web de la Institución Bancaria Banco de Venezuela el proceso y los pasos a seguir para la adquisición de un crédito hipotecario ante su institución, los cuales transcribo a continuación:
…Omissis…
De este proceso se desprende claramente que la redacción del documento la realiza el Banco que va a otorgar el Crédito Hipotecario (No lo puede redactar ni el comprador ni el vendedor) y el retiro del documento lo va a realizar la Opcionante Compradora y es a esta persona quien le corresponde introducir el documento en el Registro y Notificar la fecha de la firma. La obligación del Vendedor es entregar la documentación para el otorgamiento del crédito. Lo cual se realizó en su debida oportunidad y por ello a la demandante le aprobaron su crédito oportunamente, tal y como se desprende de los hechos narrados en su escrito libelar y de los elementos acompañados junto con la demanda.
…Omissis…
Ciudadano Juez, es de hacer notar que en celebración del Contrato de Opción de Compraventa en ninguna momento convinieron y ni fue establecida que la Opcionante Compradora fuera adquirir el inmueble mediante la tramitación de un Crédito Hipotecario, es decir, la Opción a compraventa solo menciona que la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, se comprometía a pagar un saldo inicial de CIENTO TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 132.000,00) y la cantidad restante OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 818.000,00), al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa en la Oficina Subalterna de Registro respectivo y así lo habían convenido, no otra cosa. En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días calendario consecutivos más una prórroga de treinta (30) días, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, para que se materializase el compromiso por él asumido. Pero es el caso, que si bien es cierto que en fecha 25/09/2012, le fue aprobado un crédito solicitado a la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, por el banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL (Bs. 530.000,00), dicho monto resultaba ser insuficiente para cancelar la suma restante de la deuda contraída que fue de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 818.000,00), por lo que para le fecha de la firma la ciudadana debía entregar, además del cheque de la Institución bancaria un cheque por la diferencia de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00). Situación que no ocurrió. La obligación de la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, era entregar antes del 04/10/2012, la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 818.000,00), sin estar sujeta a una aprobación bancaria. Y es el hecho, que dicha ciudadana, no cumplió con su obligación y por ello no se pudo realizar la Venta definitiva del inmueble.
…Omissis…
1. NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho alegado por la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA (…) en su libelo de la demanda que mediante este acto es objeto de contestación.
2. NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, me informara del Crédito Hipotecario Obtenido e instara al otorgamiento del contrato definitivo de compra venta.
3. NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, informara a mi representada que para mejor viabilidad, procedería a la redacción del documento definitivo de compra venta. (el documento lo realiza el Banco).
4. NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la ciudadana JENIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, haya realizado notificación alguna a la dirección contemplada en la Cláusula Octava del Contrata objeto de la presente pretensión.
…Omissis…
Ciudadano Juez, sin que lo manifestado en el presente punto sea considerado como un reconocimiento de la pretensión del demandado. En el caso de que el Tribunal considere, de que el incumplimiento de la Opción a Compra-Venta se debió a una causa imputable a mi representada, es necesario acotar, que en el contrato objeto de la presente demanda, no contempla la posibilidad de que el Opcionante Comprador, pueda adquirir el inmueble en caso de incumplimiento por parte del Opcionante Vendedor, sino que la Cláusula Cuarta, del prenombrado documento contempla una clausula penal muy clara, cuando la misma establece (…) Es decir, en caso de incumplimiento por parte de mi representada, la consecuencia jurídica sería el cumplimiento de dicha Cláusula Penal y no la entrega del Inmueble como lo quiere hacer ver la parte Actora.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.
…En el caso que hoy nos ocupa está claro, que en el contrato se estableció el derecho a rescindir el contrato, que no es otra cosa que mi representada podía escoger entre ir a firmar el contrato o pagar la cláusula penal pero como el incumplimiento e la Opción a Compra Venta fue por parte de la demandante, mi representado ejecutó la cláusula penal contemplada y se quedó con el dinero entregado en Arras.
…Omissis…
Por último, solicito que el presente escrito sea admitido y sustanciado conforme a Derecho y así mismo por todo lo anteriormente expuesto se sirva declarar sin lugar la presente demanda, con expresa condenatoria en costas…”.

Conforme a los argumentos esgrimidos por las partes, corresponde determinar si la ciudadana LINDA YAMEL GUT BREIDENBACH, cumplió con las obligaciones que contrajo a través del contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, el 4 de junio de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, o en su defecto incumplió con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, a la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, por ante la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente; o, si la inejecución de dicha obligación, fue por causas imputables a la parte actora, al no haber notificado a la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, el día y hora en que se llevaría a cabo el otorgamiento del referido documento definitivo de compraventa.
Establecido lo anterior y con la finalidad de verificar las denuncias efectuadas por la parte recurrente, en relación a los vicios de silencio de pruebas y contradicción; debe este jurisdicente, descender al análisis de las pruebas promovidas por las partes. En tal sentido, la parte actora, promovió:

1) Marcada “B”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, el 4 de junio de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Es un hecho aceptado y reconocido entre las partes, la celebración del contrato de opción de compraventa, entre las partes; el cual se encuentra ilustrado en el documento aquí analizado. De dicha documental, se evidencia que la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, representada por la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, se comprometió a venderle a la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, quien se comprometió a comprar, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, el cual forma parte integrante del edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la avenida Buenos Aires y avenida Río de Janeiro, en jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con cédula catastral Nº 01-01-09-001-016-004-017-000-007-071, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio. El apartamento objeto del contrato está distinguido con el Nº 71, situado en la Planta Séptima del edificio, con una superficie aproximada de sesenta metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (60,60 Mts2); consta de las siguientes dependencias: una (1) habitación y un (1) estudio; un (1) baño, salón comedor, terraza y cocina lavadero, le correspondiente un puesto de estacionamiento cubierto marcado con el Nº 5, situado en la planta sótano y sus linderos particulares son: NORTE, fachada norte del edificio; SUR, apartamento Nº 72, fosa de los ascensores, área de circulación, conducto de basura y pérgola abierta del edificio; ESTE, con pérgola abierta del edificio y fachada este; y OESTE, con fachada oeste del edificio. Al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de condominio de tres con quinientas cuarenta y tres milésimas por ciento (3,543%), sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios, según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 8 de mayo de 1972, bajo el Nº 32, Tomo 17, Protocolo Primero. En la cláusula segunda, establecieron que el precio del bien inmueble, era la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,oo), que la compradora pagaría así: 1) la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,oo), al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, ante la notaría, en calidad de arras como garantía de fiel cumplimiento, los cuales serían aplicados al total de la venta pactada al momento de la protocolización definitiva del contrato de compraventa; 2) la cantidad de ochocientos dieciocho mil bolívares (Bs. 818.000,oo), al momento de la protocolización definitiva del contrato de compraventa. En la cláusula tercera, establecieron que el contrato de opción de compraventa, tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del documento; asimismo, las partes acordaron en concederse treinta (30) días de prórroga, adicionales al plazo originario, en caso que cualquiera de ellas lo necesitase. En la cláusula cuarta establecieron como penalidad, en caso de no llevarse a cabo el negocio jurídico, por causas imputables a la compradora, que la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,oo) entregada como arras, quedarían a favor de la vendedora, por concepto de daños y perjuicios; que en caso de no llevarse a cabo el negocio jurídico, por causas imputables a la vendedora, está debería entregar la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,oo), que recibió como arras, más la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios, en un plazo que no excedería de cinco (5) días hábiles bancarios, luego de vencido el plazo del contrato. En la cláusula quinta, dispusieron que todos los gastos de notaría y registro que se ocasionaren con motivo del negocio jurídico, fueran exclusivamente a cargo de la opcionante compradora; en la cláusula sexta, establecieron como domicilio especial la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declararon someterse en caso de controversia. En la cláusula séptima, dispusieron que el contrato fuera intuito personae, por lo que ninguna de las partes podía ceder, total o parcialmente el mismo. En la cláusula octava, señalaron, a los efectos de las notificaciones, participaciones, o pagar que debían hacerse con motivo de la relación contractual, cada una de las partes indicó la dirección a donde debían efectuarse, indicando la opcionante vendedora, como dirección: Torre Linconl, Plaza Venezuela, piso 12, oficina K, números telefónicos: 0212-7941240 y 0414-2771248; y la parte opcionante compradora, Avenida Francisco de Miranda, Torre Bazar Bolívar, Nivel PL, oficina PL 1 y 2, La California, Caracas, números telefónicos 0212-2351911; email: jimenez_jenny2001@hotmail.com. En la cláusula novena, estipularon que se consideraría recibido y conocido por la parte que se trate, cualquier documento que sea entregado en su respectiva dirección; si una de las partes se mudare a una dirección distinta a la indicada, debería notificar expresa e inmediatamente y por escrito a la otra su nueva dirección. Documento que es valorado y apreciado por este jurisdicente, al haber sido promovido, no solo por la parte actora, en copia fotostática, sino en original, en la etapa probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al ser documento autenticado ante funcionario público, con facultades para su otorgamiento, reconocido por ambas partes. Así se establece.
2) Marcado “C”, copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos RAFAEL EDUARDO GUTT BREIDENBACH y LINDA YAMEL GUT BREIDENBACH, a la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 23 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 24, Tomo 110, de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría; posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 8 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 33 del Protocolo de Transcripción. De dicha documental, se evidencia la representación general, amplia y de disposición que ejerce la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, de los ciudadanos RAFAEL EDUARDO GUTT BREIDENBACH y LINDA YAMEL GUT BREIDENBACH. Documental que es valorada y apreciada, por este jurisdicente, al haber sido promovida en copia fotostática y original por la parte actora, en la demanda y en la etapa probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1363, 1357 y 1687 del Código Civil. Así se establece.
3) Marcada “D”, copia fotostática de comprobante de solicitud de crédito. Consulta Hipotecario. Con respecto a dicha documental, este jurisdicente observa que se trata de copia fotostática de documento privado, emanado de tercero ajeno al proceso; asimismo, se constata que no aparece firma autógrafa que la suscriba, ni de puede determinar con claridad la persona de quien emana. Sin embargo, es apreciada por este jurisdicente, al haber sido expresamente aceptada por la parte demandada; en razón de ello, se constata que a la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, el Banco de Venezuela, le aprobó crédito hipotecario para adquisición de vivienda, por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,oo); documental que son apreciadas y valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo a las reglas de la sana critica. Así se establece.
4) En la etapa probatoria, hizo valer el valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, el 4 de junio de 2012, bajo el Nº 26, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; documental sobre la cual ya se emitió pronunciamiento en relación a su apreciación y valoración, el cual se da por recibido en este acápite. Así se establece.
5) Original de publicación de la Gaceta Oficial Nº 40.115, del 21 de febrero de 2013, contentiva de la Resolución Nº 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se establecieron las condiciones de financiamiento que regirían el otorgamiento de créditos para la Adquisición, autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de Vivienda, que de forma anual deben cumplir las Instituciones del Sector Bancario. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la resolución en cuestión entró en vigencia, con su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, del 21 de febrero de 2013; por lo que, mal podría aplicarse dicha resolución con efectos retroactivos, a las condiciones y estipulaciones que las parte establecieron en una convención de opción de compraventa, que tuvo vigencia de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, desde el 4 de junio de 2012. Amen de ello, establece quien decide, que las leyes, no son objeto de prueba en procesos judiciales, toda vez que el juez está en el deber de conocerlas para su aplicación. Así se establece.
6) Marcado “C”, comprobante de solicitud de crédito, emanado del Banco de Venezuela, Oficina El Paraíso, Centro Comercial Plaza Páez. Documento privado emanado de tercero ajeno al presente proceso y que no lo ratificó en el juicio; razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
7) Marcado “D-1”, informe de avalúo, suscrito por la ciudadana CARMEN ESTRADA GÓMEZ. Documento privado emanado de tercero ajeno al presente proceso, que no lo ratificó en el juicio, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
8) Marcados “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, comprobantes de solicitud de crédito, emanados del Banco de Venezuela, Oficina El Paraíso, Centro Comercial Plaza Páez. Documentos privados emanados de tercero ajeno al presente proceso, que no lo ratificó en el juicio, sin embargo, son apreciados por este jurisdicente, al haber sido expresamente aceptados por la parte demandada; en razón de ello, se constata que a la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, el Banco de Venezuela, le aprobó crédito hipotecario para adquisición de vivienda, por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,oo); documental que son apreciadas y valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo a las reglas de la sana critica. Así se establece.
9) Marcado “J”, documento visado por la abogada AYARI LEON MARTÍN, el cual fue producido por la parte actora, como borrador de documento definitivo de compraventa. Documental que es desechada por este jurisdicente, toda vez que la misma carece de firma autógrafa a quien atribuirle su autoría; amén de ello, no consta que el mismo haya sido presentado ante funcionario público alguno, con la finalidad de proceder a su registro. Por lo que carece de valor probatorio. Así se establece.
10) Mediante diligencia del 23 de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora, produjo copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos RAFAEL EDUARDO GUTT BREIDENBACH y LINDA YAMEL GUT BREIDENBACH, a la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT; así como copia de instrumento poder otorgado por la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, en representación de los referidos ciudadanos, a los abogados ANTONELLA DICAMPO COLMENAREZ y CARLOS ZUMBO, lo cual fueron promovidos con la finalidad de fundamentar la impugnación que efectuó a la representación judicial de la parte demandada, y sobre lo cual emitió pronunciamiento el juzgador de primer grado, mediante providencia del 29 de abril de 2014; y sobre la cual no se reveló la parte actora; razón por la cual no existe mérito que valorar y apreciar, referido al fondo de la controversia, de dichas documentales. Así se establece.
11) En esa misma diligencia del 23 de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora, promovió copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 20 de junio de 2007, bajo el Nº 50, Tomo 25, Protocolo Primero. De dicha documental se evidencia la propiedad que del inmueble objeto de la opción de compraventa, ostenta la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.
12) En la mencionada diligencia del 23 de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora, produjo certificación de gravámenes, expedida por la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de mayo de 2012, en donde el funcionario público dejó constancia que para la indicada fecha, sobre el bien inmueble objeto de la opción de compraventa, no pesaba gravamen hipotecario que le haya sido impuesto; así como tampoco le habían sido comunicadas medidas de prohibición de enajenar o gravar, ni embargos. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público, emanado de funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
13) Declaración testifical de la ciudadana OLGA MARÍA XIMENA ÁLVAREZ. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada el 3 de junio de 2014, de la cual se evidencia que la testigo, manifestó tener conocimiento de la operación de compraventa que venía desarrollando la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, con la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, por lo que la primera le contaba, asimismo, manifestó haber escuchado una conversación telefónica que sostuvo la parte actora, que cuando término ésta le manifestó la negativa de la vendedora. Testigo que por su declaración debe tenerse como referencial, por lo que es desechada del proceso, toda vez que el mismo no le merece la confianza debida a este jurisdicente en relación a sus dichos. Así se establece.
14) Declaración testifical de la ciudadana LIDIAN ROCIO MENDOZA. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada el 3 de junio de 2014, de la cual se evidencia que la testigo, acompañó en varias oportunidades a la parte actora, en diligencias tendientes a la concreción de la operación de compraventa que tenían pautadas las partes con motivo del contrato de opción de compraventa. Asimismo, se constata que la testigo, por su declaración, debe tenerse como referencial, al haber dado respuestas vagas a las preguntas y repreguntas que le formularon los representantes judiciales de las partes, por lo que es desechada del proceso, toda vez que el mismo no le merece la confianza debida a este jurisdicente en relación a sus dichos. Así se establece.

La parte demandada, en la etapa probatoria promovió las siguientes pruebas:

1) Hizo valer el valor probatorio del contrato de opción de compraventa, cuya ejecución se demanda; así mismo, hizo valer el instrumento poder otorgado por los ciudadanos RAFAEL EDUARDO GUTT BREIDENBACH y LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, a la ciudadana LINDA DE GUTT; e hizo valer, el valor probatorio de la Consulta Hipotecaria de Solicitud de Crédito, emanada del Banco de Venezuela. Sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
2) Prueba de informes a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras del Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas. Prueba que fue admitida por el juzgado de la causa y evacuada, recibiéndose respuesta de dicho entre, mediante oficio Nº 2200 del 17 de junio de 2014, en donde indicó que fue requerida la información, al Banco de Venezuela. En razón de ello, se recibió respuesta de la entidad financiera en cuestión, mediante oficio Nº GRC-2014-42649, del 7 de julio de 2014, en donde indicó que la cédula de identidad con la que se identificó a la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, no pertenecía a ésta, agradeciendo la verificación de los datos. Prueba de informes que no arroja nada relevante al proceso, por lo que es desechada, por inconducente. Así se establece.
3) Prueba de informes a la Oficina de Registro Público del Segundo circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa, evacuada y se recibió respuesta de dicho ente, mediante oficio Nº 215-14-260, del 7 de julio de 2014, en donde indicó que ninguna de las ciudadanas JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA y LINDA YAMEL GUT BREIDENACH, habían introducido documentación alguna por ante esa oficina de registro, como otorgante, presentante ni interviniente. Asimismo indicó que la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, no aparecía en su sistema con el número de cédula indicado, sino que ese número de cédula correspondía a la ciudadana MAYSELA JOSELIN GONZALEZ GONZALEZ. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Prueba de informes a la sociedad mercantil CORRETAJES INMOBILIARIOS, C.A. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada mediante oficio Nº 0328 del 9 de junio de 2014, emanado del juzgado de la causa; sin embargo, no fue recibida respuesta alguna de la persona requerida, razón por la cual no existe mérito que valorar y apreciar. Así se establece.
5) Inspección judicial en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fue admitida y evacuada por el tribunal de la causa, el 5 de junio de 2014. Prueba que fue promovida por la parte demandada, con la finalidad de dejar constancia de las actuaciones efectuadas en dicho ente, desde el mes de junio, hasta el mes de diciembre de 2012, en las que haya actuado la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, así como para dejar constancia de la presentación de documento para su protocolización por parte de dicha ciudadana y la oportunidad para la cual fue fijado dicho acto. Ahora bien, si bien es cierto que la prueba de inspección judicial no se encuentra concebida para dejar constancia de hechos, que el ente requerido pudo haber expresado mediante otra prueba distinta, no es menos cierto que existió un error en el número de cédula de identificación de la parte actora, que, en principio, pudo vulnerarle su derecho a la defensa, dado que la justificación del funcionario público, para responder de manera negativa los informes, fue el prenombrado error; por tanto, a través de la prueba de inspección judicial se le garantizó al derecho a la defensa de la actora, que aún cuando no estuvo presente en su evacuación, el juzgado de primer grado, constató su ésta había realizado actuaciones ante el funcionario público con la finalidad de llevar a feliz término la operación de compraventa que tenía pautada con la demandada, a través del contrato de opción de compraventa. Siendo así, el juzgador de primer grado, constató a través de su sentidos, que la única actuación efectuada en la Oficina de Registro Público en cuestión, durante el período comprendido entre el mes de junio y diciembre de 2012, fue la relativa a la protocolización del instrumento poder que le otorgaron los ciudadanos RAFAEL EDUARDO GUTT BREIDENBACH y LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, a la ciudadana LINDA DE GUTT; sin poder constatar alguna otra actuación, en la que se encontrase involucrada la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA. Por tanto, dicha prueba es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Declaración testifical de la ciudadana MARIELA ALGARRA. Declaración que fue admitida por el tribunal de la causa y que el 4 de junio de 2014, oportunidad que se tenía pautada para su evacuación, la testigo no compareció, por lo que se declaró desierto el acto. Por tanto, no existe mérito que valorar o apreciar. Así se establece.
7) Declaración testifical del ciudadano JHONY GARCÍA, la cual fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada el 4 de junio de 2014. De dicha deposición, se evidencia que dicho ciudadano fue la persona encargada por la sociedad mercantil CORRETAJES INMOBILIARIOS, C.A., para gestionar las solvencias de derecho de frente, cédula catastral, vivienda principal y registro de información fiscal, con respecto al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demanda; y que entregó las mismas a la ciudadana MARIAELA ALGARRA. Declaración testifical que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

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Del elenco probatorio aportado por las partes, este jurisdicente observa que no existe el vicio indicado por la parte recurrente, en relación al silencio de pruebas, con respecto a la publicación de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, del 21 de febrero de 2013, de la Resolución Nº 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, ya que el juzgador de primer grado, no sólo emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, sino que también lo hizo en cuanto a su aplicabilidad al caso en concreto. No yerra el juzgador de primer grado, al establecer que las leyes no pueden ser objeto de prueba, ya que el jurisdicente debe tener conocimiento de ellas. Amén de ello, como se expresó al momento de su análisis, no puede aplicarse al caso en concreto, una resolución administrativa, que tuvo vigencia con posterioridad a los hechos ocurridos en el presente caso, cuando éstos se verificaron antes de ser dictada la misma; ya que ello, sería aplicar de manera retroactiva dicha resolución, a unos hechos que se verificaron antes; como es sabido, las leyes tiene efecto hacía adelante, nunca hacía atrás. Por tanto, la resolución en cuestión, de la cual quiere servirse la parte actora, no puede aplicarse al caso en concreto, menos cuando los hechos que dieron motivo a la presente demanda, se verificaron antes de su vigencia. Así se establece.
No existe tampoco la contradicción en los motivos del juzgador de primer grado, en lo referente al mérito de la controversia, ya que si bien es cierto que el dispositivo del fallo, encuentra su fundamento en las motivaciones que efectúa el juez, la contradicción capaz de causar la nulidad del fallo de primera instancia, debe verificarse en su dispositivo y ser de tan relevante, que conlleve a la inejecución de la sentencia; por tanto, no evidencia quien aquí sentencia, la contradicción argüida. Así se establece.
En el caso en concreto, tenemos que la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, celebró el 4 de junio de 2012, con la ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, en representación de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, contrato de opción de compraventa, autenticado en esa fecha, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Ahora bien, ambas partes están contestes en afirmar la relación que las une, sin embargo, se endilgan la inejecución del mismo, recíprocamente; es decir, la una a la otra y viceversa. La actora, dice que su contraparte, no cumplió con el mismo, a través del otorgamiento definitivo del documento de compraventa, por medio del cual se verificase la tradición legal del inmueble; y la demandada, señala que la actora no cumplió con su deber de notificarle la oportunidad en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo.
Ciertamente, como indicó el juzgador de primer grado, de las pruebas se constata que la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, con la finalidad de ejecutar sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa, tramitó ante el Banco de Venezuela, un crédito hipotecario para pagar el saldo del precio del inmueble, crédito que, para que fuese aprobado, ésta tuvo que cumplir con los pasos y requisitos que le exigió dicha entidad financiera y que arrojó le fuese aprobado por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,oo), debiendo, entonces, pagar de su propio peculio, una diferencia de doscientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 288.000,oo); pues, la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,oo) que entregó al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, en calidad de arras, serían imputables al precio del inmueble. Sin importar para la resolución del presente conflicto, la procedencia de dicha cantidad de dinero, siempre que ésta fuese lícita. Así expresamente se establece.
Ahora bien, establecido como ha sido el cumplimiento de la parte actora, de los requisitos y exigencias de la institución financiera para la aprobación del crédito hipotecario; que le fue entregado el documento hipotecario, contentivo de la negociación de compraventa, para que procediese a su presentación ante el funcionario público, para su protocolización, naciendo así su obligación, no solo de presentar el documento para su protocolización, sino de notificar de manera fehaciente, tanto a la vendedora, como al acreedor hipotecario, de la oportunidad en que debía efectuarse el otorgamiento del negocio jurídico; pues, ambas partes, en conjunto con ella, debían estar presentes en dicho acto. Así se establece.
En el caso de marras, la parte actora, no produjo prueba alguna, que al menos hiciese presumir a quien suscribe, que tal documental fue presentada ante el Registro Público, para que fijase la oportunidad para su otorgamiento; y, mucho menos, que se le haya notificado a la parte demandada, a través de su apoderada general, ciudadana LINDA CARMEN TERESA BREIDENBACH DE GUTT, en la dirección indicada en el contrato de opción de compraventa, la fecha en que se llevaría a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, ni que se haya notificado a la entidad financiera. Así se establece.
De lo arriba establecido y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, la parte actora, debió ejecutar el contrato de buena fe, estando obligada no solamente a cumplir lo expresado en él, sino a todas las consecuencias que del mismo derivaba, según la equidad, el uso y la ley; siendo que, según lo estipulado en la convención, la notificación que debía efectuar la parte actora, para poner en conocimiento a su antagonista, del otorgamiento del documento definitivo contentivo del negocio jurídico de compraventa, debía constar fehacientemente en el proceso; para con ello, naciera en cabeza de la parte demandada, la obligación de asistir a la firma del documento definitivo de compraventa, es decir, la parte actora debió interpelar a la demandada, para crear el momento del acto o establecer la mora de su oferente. Hecho que no fue debidamente acreditado en autos, por la parte solicitante de la ejecución; lo que conlleva a este jurisdicente, a establecer que, al no haber ejecutado el contrato, conforme fue estipulado, la parte demandada, no podía cumplir con su obligación recíproca. En razón de lo anterior, se llega a la convicción que la inejecución del contrato de opción de compraventa, que une a las partes, se debió al incumplimiento de la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA. Así se establece.
En razón de ello, debe este jurisdicente, declarar sin lugar la apelación interpuesta el 31 de julio de 2015, por el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 27 de julio de 2015, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, quedando así confirmada la decisión apelada. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 31 de julio de 2015, por el abogado EDUARDO JOSÉ OVALLES ESCALONA, en el libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.789, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 27 de julio de 2015, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana JENNIFER JUBANICK JIMENEZ ARTAHONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.201.647, en contra de la ciudadana LINDA YAMEL GUTT BREIDENBACH, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.055.259;
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión apelada; y,
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2015-001165.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/Sin Lugar la Apelación
Sin Lugar la Demanda/CONFIRMA/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS