REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 157º
ASUNTO: AP71-R-2016-001075
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9547
SENTENCIA DEFINITIVA
(En su Lapso)
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A. (I.P.E.C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de Junio de 1957, bajo el N° 33, Tomo 17-A., de los libros respectivos.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO y PEDRO NIETO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 12.710, 119.059, 128.661, 131.293 y 122.774, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.089.329.
APODERADAS DEL DEMANDADO: Ciudadanas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y ANTONIA TURBAY, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 6.755, 11.804 y 76.556, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DE FECHA 17 DE JUNIO DE 2016, DICTADA POR EL JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Y SU ACLARATORIA DE FECHA 21 DE OCTUBRE DE 2016.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).
-I-
SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 08 de Abril de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), con sede en Los Cortijos de Lourdes, intentado por la Empresa IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A., a través de su co-apoderado judicial, abogado PEDRO NIETO, contra el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 16 de Abril de 2015, el A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la pretensión y determinó proveer sobre la cautelar solicitada por auto separado.
En fecha 21 de Abril de 2015, previa solicitud de la parte actora de citar por carteles al demandado por encontrarse fuera del país, el A quo ordenó librar oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin que suministrara el último domicilio y el movimiento migratorio que registra el demandado.
En fecha 24 de Abril de 2015, el ciudadano OMAR HERNÁNDEZ, en su condición de Alguacil adscrito al referido Circuito Judicial, dio cuenta de haber hecho entrega el oficio librado al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).
En fecha 20 de Mayo de 2015, la representación actora consignó copia fotostática de poder otorgado por el demandado a sus abogadas, a fin que la citación del mismo fuese practicada en la persona de éstas últimas, lo cual fue providenciado en auto del 21 del mismo mes y año.
En fecha 04 de Junio de 2015, el Tribunal A quo, previa petición de parte, ordenó la citación del demandado en la persona de sus apoderadas judiciales, abogadas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y ANTONIA TURBAY.
En fecha 15 de Junio de 2015, el ciudadano ANTONIO GUILLEN actuando como Alguacil adscrito al referido Circuito Judicial, dio cuenta de haber hecho efectiva la entrega de la compulsa de citación de la parte demandada, en la persona de su co-apoderada judicial, Abogada SULMA ALVARADO, quien se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 16 de Junio de 2015, se recibió ante el A quo oficio Nº RIIE-1-0501-2506, emanado del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), contentivo del domicilio que registra en sus archivos la parte demandada, ciudadano ZAIDMAN ALLINA RONALD MIGUEL.
En fecha 17 de Junio de 2015, previa solicitud de la representación actora, el A quo ordenó se complementara la citación de la parte accionada con fundamento a lo previsto en el Artículo 218 del Código Adjetivo Civil, lo cual fue por la Secretaria del Tribunal, dejando constancia del cumplimiento de ello el 06 de Julio de 2015.
En fecha 23 de Julio de 2015, el apoderado actor solicitó se corrigiera el auto de admisión a fin que el juicio se tramite conforme al procedimiento breve.
En fecha 05 de Agosto de 2015, las abogadas MARIA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, actuando como apoderadas judiciales del accionado, presentaron escrito donde solicitaron se tramitara el presente asunto conforme el procedimiento breve, opusieron defensas previas, dieron contestación a la pretensión y reconvinieron a la parte actora.
En fecha 10 de Agosto de 2015, el A quo mediante sentencia interlocutoria declaró nulas todas las actuaciones ocurridas en el juicio y en consecuencia la reposición de la causa al estado de admisión a través del procedimiento breve.
En fecha 17 de Septiembre de 2015, el mencionado Juzgado, conforme a la decisión proferida admitió la demanda de acuerdo a las pautas de procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a fin que diere contestación a la pretensión al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación y acordó proveer lo conducente a la medida cautelar en auto separado.
En fecha 23 de Septiembre de 2015, la Secretaria del Juzgado A quo, dio cuenta de haberse librado la compulsa de citación de la parte accionada.
En fecha 11 de Marzo de 2016, realizados los trámites citatorios, compareció la abogada SULMA ALVARADO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y se dio por citada en nombre de su mandante.
En fecha 15 de Marzo de 2016, las abogadas MARIA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, actuando en su carácter de apoderadas judiciales del accionado, presentaron escrito donde invocaron defensas perentorias, cuestión previa y dieron contestación al fondo de la demanda.
En fecha 28 de Marzo de 2016, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito donde contradijo la defensa perentoria y la cuestión previa que fueron opuestas por la representación de su contra parte y promovió pruebas, cuyas probanzas fueron admitidas por el A quo, dejando a salvo su apreciación en la sentencia de mérito, en auto del 29 del mismo mes y año.
En fecha 06 de Abril de 2016, las apoderadas de la parte accionada presentaron escrito mediante el cual promovieron pruebas, las cuales fueron providenciadas por auto del 11 de dicho mes y año, dejando a salvo la apreciación que de ellas hiciere en la sentencia definitiva.
En fecha 20 de Abril de 2016, las apoderadas judiciales de la parte demandada presentaron escrito de conclusiones.
En auto del 26 de Abril de 2016, el A quo, conforme el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió el pronunciamiento de la sentencia, para el décimo (10°) día de despacho siguiente.
En fecha 17 de Junio de 2016, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó la sentencia, en cuyo Dispositivo determinó lo siguiente:
“…III Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo de falta de interés de la parte actora propuesta por la parte demandada en la contestación a la demanda. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentó la sociedad mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS C.A. (I.P.E.C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 18 de junio de 1957, bajo el N° 33, Tomo 17-A., a través de su apoderado judicial ciudadano PEDRO NIETO, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 122.774, contra el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.089.329, representado en este juicio por sus apoderadas judiciales ciudadanas MARÍA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 6.755 y 11.804, respectivamente; en consecuencia, al haber vencido la prórroga legal y no haberse entregado el inmueble al arrendador y se le hubiere dejado en posesión del mismo por parte de éste al arrendatario por más de treinta días hábiles, la relación arrendaticia continuó de la forma como lo convinieron las partes en el contrato. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”
En fecha 27 de Junio de 2016, el apoderado de la parte accionante se dio por notificado de la sentencia ut retro y solicitó aclaratoria del fallo.
En fechas 17 y 18 de Octubre de 2016, la representación de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia ut supra y ejerció recurso de apelación.
En fecha 21 de Octubre de 2016, Tribunal de la causa, previa notificación de las partes y con vista a la solicitud de la representación accionante, dictó sentencia aclarando el dispositivo del fallo, cuyo tenor fue el siguiente:
“…Al respecto se observa que, tal y como quedó establecido en la sentencia definitiva, de la revisión efectuada por este Tribunal al contrato de arrendamiento que cursa en autos, se observa que en la cláusula cuarta, fue estipulado en forma expresa por los contratantes, que si la arrendataria se quedaba y se le dejaba en posesión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato y la entrega del inmueble, no obstante lo estipulado en el mismo y a pesar de cualquier aviso dado, se entendería igualmente prorrogado en el término que se había previsto, lo que a criterio de esta sentenciadora implica que al haber vencido la prórroga legal y no haberse entregado el inmueble al arrendador y se le hubiere dejado en posesión del mismo por parte de éste al arrendatario por más de treinta días hábiles, la relación arrendaticia continuó de la forma como lo convinieron las partes en la cláusula cuarta del contrato la cual establece: “…el plazo de duración del presente contrato será de TRES (03) AÑOS FIJOS, contados a partir del mes de febrero de 2007; sin embargo, su duración se entenderá prorrogada por periodos sucesivos de DOS (02) AÑOS, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos partes avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado. No obstante lo aquí estipulado, y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos aquí previstos si, LA ARRENDATARIA se quedare y se le deja en posesión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la para la terminación del contrato y la entrega del inmueble…”; lo que hace procedente la presente demanda, toda vez que considera esta sentenciadora que es el medio idóneo para determinar la interpretación de la cláusula contractual que permite mantener en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble a la arrendataria sociedad mercantil IMPORTACIONES Y PRODUCCIONES ENOLÓGICAS C.A. (IPECA), en los términos y condiciones establecidos en el contrato, conforme a la cláusula cuarta anteriormente transcrita, como ya se dijo, motivado a que se le mantuvo en el inmueble, cuando una vez vencida la prórroga legal, la arrendadora no manifestó objeción alguna. Por lo que, al haber vencido la prórroga legal y no haberse entregado el inmueble al arrendador y se le hubiere dejado en posesión del mismo por parte de éste al arrendatario por más de treinta días hábiles, la relación arrendaticia continuó de la forma como lo convinieron las partes en el contrato. Queda de esa forma aclarado el punto tercero de la dispositiva del fallo dictado por este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de junio de 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año 2016. A los 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.-…”
En fecha 31 de Octubre de 2016, el Tribunal A quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para su conocimiento.
-II-
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
En esta Alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, dándose por recibido en fecha 11 de Noviembre de 2016 y en providencia separada de esa misma fecha, le dio entrada y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia.
En fecha 24 de Noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada-recurrente, presentaron escrito, en el cual manifestaron que la sentencia recurrida incurría en un error, al analizar un asunto distinto al sometido al conocimiento, pues la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado no fue discutida por las partes, igualmente que tampoco fue objeto de controversia, la idoneidad de la notificación judicial extra litem, por lo tanto el A quo suplió argumentaciones de orden fáctico y defensas no traídas a juicio ni discutidas por las partes, razón por la cual vicia de nulidad el fallo apelado.
Asimismo indicó que la referida decisión incurrió en inmotivación, al alegar que se omitió toda consideración con respecto al análisis de las distintas argumentaciones de orden fáctico en que se sustentó la defensa en la contestación de la demanda. Expone que el demandante persigue obtener una declaratoria judicial para que se establezca que el contrato se encuentra vigente y aspira que el demandado deberá respetar, garantizar y cumplir con los derechos de la arrendataria. Que la petición de tutela tiene su origen únicamente en el hecho que el arrendador no recibió el pago de la mensualidad de marzo de 2015, que dicha aptitud no justifica la interposición de la demanda, pues el demandante contaba con los mecanismos de protección que ofrece el Artículo 51 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es el procedimiento de consignaciones arrendaticias.
Que el demandante carece de interés jurídico actual para proponer la demanda, de conformidad con lo establecido en el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pues con la consignación efectuada pudo obtener la satisfacción completa de sus apetencias, por lo que mal puede derivar en una demanda de cumplimiento de contrato. Finalmente indicó que la pretensión de mera declaración, acumulada indebidamente con la petición de cumplimiento de contrato, la demandante ambiciona mantener la continuidad de un contrato de arrendamiento cuya vigencia se extinguió por el transcurso del tiempo y en la forma estipulada por los contratantes. Con base a lo anterior, solicitó se declarara con lugar el recurso de apelación interpuesto.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito en fecha 29 de Noviembre de 2016, en el cual alegó a grandes rasgos lo siguiente:
Que la demandada insiste en confundir al órgano de justicia al cuestionar su interés jurídico y que la intención de su mandante, con la presente acción no es otra cosa sino la defensa del derecho que como arrendataria la ampara y la consecuente exigencia de cumplimiento al arrendador de sus obligaciones contractuales, en vista de la negativa a recibir el canon de arrendamiento, por lo tanto no puede ser interpretada como una mero declaración, ni mucho que menos que existe inepta acumulación de pretensiones.
Indicó que es falso que la notificación consignada no haya sido cuestionada en forma alguna, puesto que la misma fue objetada por dicha representación judicial. Que mal podría insistir la recurrente en el hecho que su mandante fue notificada como consecuencia de la nula y viciada actuación del Juzgado 23º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y que con base a la doctrina y la jurisprudencia reiterada, toda notificación efectuada sin que el funcionario encargado de su practica no haya identificado persona alguna en el lugar donde se constituyó es nula, por lo que solicita se declare sin lugar el presente recurso de apelación.
Finalmente, por auto de fecha 30 de noviembre de 2016, esta alzada, en aplicación analógica procedió a diferir el pronunciamiento de fondo, por un lapso de Diez (10) días de despacho, en el entendido que si no fuere dictada en su lapso legal, se procedería a notificar de ella a las partes a fin de garantizarles su derecho de defensa y de debido proceso.
Llegada la oportunidad para dictar el fallo de mérito, el Juez Superior que suscribe pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste Juzgador de Alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello se estima así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención.
Ahora bien, el proceso es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los Órganos Jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la Administración de la Justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su Obra Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro Texto Constitucional, en su Artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Así, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo Artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la Doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones. Al respecto, establece el Artículo 1.354 del Código Civil, el Principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Principio este, igualmente contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal, pues el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda intentada. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste Juzgador Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito de demanda, admitida esta en fecha 17 de Septiembre de 2016, conforme las pautas del procedimiento breve, la representación accionante alegó:
Que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno de dos mil noventa y nueve metros cuadrados (2.099 mts.2) y un galpón industrial construido sobre dicho terreno, situado en la Urbanización Industrial Boleita Norte, Parcela F-7, letra “A”, Calle “A”, Avenida Patrocinio Peñuelo, Municipio Sucre del Estado Miranda, conforme consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 2007, bajo el N° 024, Tomo 171 de los libros respectivos, que aduce consignar marcado “B”, suscrito entre su representada y el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, en su condición de arrendador.
Que en dicho contrato se convino en su cláusula cuarta que su lapso de duración sería de tres (3) años fijos, contados a partir del mes de Febrero de 2007 y que sin embargo, su duración se entendería prorrogada por períodos sucesivos de dos (2) años, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo a dicha estipulación operara, ninguna de las dos (2) partes avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado y que su representada ha sido arrendataria del inmueble por más de treinta (30) años, el cual había destinado para el depósito de mercancías, tal como consta de la cláusula segunda del mismo.
Que el último canon de arrendamiento mensual fue por la cantidad de Cuarenta y Tres Mil Seiscientos Veintiocho Bolívares con Setenta y Tres Céntimos (Bs.F 43.628,73), más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), es decir, Cinco Mil Doscientos Treinta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 5.235,44), lo cual ascendía a la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Ochocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Diecisiete Céntimos (Bs.F 48.864,17), según se constata de recibos de pago que señala anexar marcados “C”, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2014, Enero y Febrero de 2015.
Que durante la relación arrendaticia, las partes habían determinado su voluntad e intención de someterse a un conjunto de cláusulas que contenían mutuas obligaciones y deberes, las cuales debían cumplirse plenamente por cada uno de los contratantes.
Que era el caso que recientemente su representada, como siempre, puntual y periódicamente lo había hecho, en fecha 05 de Marzo de 2015, envió el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Marzo de 2015, al arrendador, quien sorpresivamente y sin dar algún tipo de explicación se rehusó a recibir el mencionado pago, pese a que la relación arrendaticia que entre ambos existía, se encuentra plenamente vigente.
Que dicha negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2015, obligó a su representada, previendo cualquier circunstancia o táctica que pudiera emprender el arrendador para poner en duda el cabal cumplimiento a sus obligaciones contractuales, a acudir inmediatamente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (ICCAI) e iniciar un procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento a favor del arrendador, según expediente signado con el N° 2015-0093, que aduce consignar en copia fotostática marcada “D”.
Que como su mandante se encuentra obligada contractualmente a cumplir con los deberes inherentes a su condición de arrendataria, tales como, el pago oportuno del canon de arrendamiento y mantener cuidado el bien inmueble que ocupa; el arrendador también se encontraba compelido a mantener en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble a la arrendataria, así como también a recibir el pago del canon de arrendamiento y expedir el respectivo recibo, lo cual evidentemente el arrendador se rehúsa a cumplir, ya que, como anteriormente se dijo, sin explicación alguna se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2015, pese a que la relación arrendaticia que entre ambos existe se encuentra plenamente vigente, en virtud que ninguna de las partes había notificado a la otra su deseo de dar por terminada dicha relación contractual, tal y como lo impone la cláusula cuarta del contrato.
Que el incumplimiento por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento y expedir el respectivo recibo y su intención de desconocer la relación arrendaticia que entre él y su mandante existe, otorga derecho a la Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIÓNES ENOLÓGICAS, C.A., de solicitar una declaratoria judicial mediante la cual determine que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente en todas y cada una de sus partes; por lo que, el arrendador, ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, debe respetar, garantizar y cumplir con los derechos que ostenta su mandante en su condición de arrendataria del inmueble antes mencionado.
Que fundamenta la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.585 del Código Civil y en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que como consecuencia del flagrante incumplimiento por parte del arrendador a sus obligaciones contractuales y legales, procede en nombre de su representada, Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIÓNES ENOLÓGICAS, C.A., a demandar al ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en: Que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 2007, bajo el N° 024, Tomo 171, se encuentra vigente en todas y cada una de sus partes; por lo cual, el demandado deberá respetar, garantizar y cumplir con los derechos que ostenta su mandante en su condición de arrendataria del inmueble de marras antes identificado, referidos a mantener en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble a la arrendataria, así como también a recibir el pago del canon de arrendamiento y expedir el respectivo recibo.
Asimismo solicitó que se condenara al demandado al pago de costas y costos del proceso y finalmente estimó la demanda en la cantidad de Noventa y Siete Mil Setecientos Veintiocho Bolívares con Treinta y Cuatro Céntimos (Bs.F 97.728,34), es decir, en Seiscientas Cincuenta y Una con Cincuenta y Dos Unidades Tributarias (651,52 U.T.).
Por último pidió que la demanda fuese admitida conforme a derecho, que la misma fuese tramitada y sustanciada conforme al procedimiento breve por remisión expresa del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fuese declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte la representación judicial del ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, se excepcionó al establecer en su escrito de contestación de fecha 15 de Marzo de 2016, lo siguiente:
Que opone como defensa perentoria de fondo a falta de interés jurídico actual de la parte actora para intentar el juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley para admitir la acción propuesta.
Que en cuanto al fondo niega, rechaza y contradice la demanda por temeraria, infundada, improcedente e inadmisible.
Que niega que la demandante haya enviado el 05 de Marzo de 2015, al arrendador el pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo y que éste se haya rehusado a recibirlo.
Que miente el representante judicial de la demandante, cuando afirma que le envió el pago al arrendador, por cuanto, como lo indica el apoderado de la demandante en el libelo, el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, se encuentra domiciliado en San Francisco, California, Estados Unidos de Norteamérica y que obviamente la demandante no mandó a pagar el canon y mucho menos el arrendador se negó a recibirlo y que esa falsa afirmación del demandante hacía presumir toda una trama para pretender una declaratoria judicial, sobre una base incierta.
Que niega que su mandante, parte arrendadora, haya incumplido el contrato celebrado con la arrendataria y que lo haya irrespetado; que por el contrario su representado en todo momento había cumplido a cabalidad sus obligaciones contractuales; que lo demostraba su diligencia oportuna de practicar la notificación en el inmueble arrendado, para hacer del conocimiento de la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y en consecuencia, no prorrogar el contrato, respetándole la antigüedad y el tiempo de la prórroga legal.
Que con la interposición de la demanda, lo que pretende la arrendataria es desconocer la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento, practicada en fecha 19 de Octubre de 2011, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde se le participó a la arrendataria que dicho contrato no sería renovado a partir del 29 de Febrero de 2012.
Que la arrendataria conoció la voluntad del arrendador, pues la notificación fue practicada por vía judicial y al no haber podido acceder al inmueble, dejó fijado un cartel a las puertas; que dicha notificación, cuya copia certificada aduce presentó a los autos en la oportunidad en la que comparecieron al Tribunal, la cual reprodujo en esa ocasión, no ofrecía ninguna duda sobre su validez y efectos legales que de ella derivan, citando jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia.
Que habían indicios que les llevan a asegurar que la demandada sí tuvo conocimiento de la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento, puesto que desde más de treinta (30) (sic) que se inició la relación contractual, según la misma manifestación de la parte actora, no hubo nunca una actividad como la ahora desplegada por esta; que ello lo observan con el otorgamiento del poder por la demandante a sus abogados, en fecha 21 de Octubre de 2014, a solo cuatro (4) meses del vencimiento de la prórroga legal. Que cabe reflexionar sobre el tema, puesto que si durante todo el tiempo del arrendamiento, no fue necesaria la intervención de abogados para conducir la relación contractual arrendaticia, se actuaba a la defensiva y otorgaban un poder especial para defenderse y atacar al arrendatario.
Que por otra parte, la demandante en varias ocasiones se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento, pagando dos (2) y hasta tres (3) mensualidades acumuladas, sin embargo, no acudió a consignarlos. Que en esta ocasión, al finalizar la prórroga legal, el día 11 de Marzo de 2015, sin mediar conversación alguna con el arrendador, ni con el escritorio que lo representaba, acudió inmediatamente al vencimiento de la prórroga legal, a aperturar el respectivo expediente en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Que además, lo que era el indicio mas contundente, el ejercicio de esta acción, propuesta el 20 de Abril de 2015, a un (1) mes y veinte (20) días, de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, fundamentándola en una supuesta incertidumbre o duda sobre la vigencia del contrato y que por todo lo expuesto, piden al Tribunal que se declarara sin lugar la demanda, con los pronunciamientos de ley.
IV
DE LOS PUNTOS PREVIOS
Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos; la cuestión a dilucidar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 17 de Junio de 2016, que declaró con lugar la demanda y su aclaratoria del 21 de Octubre de 2016; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
Determinada la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual enviste al Juez de Alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el A quo decidió de una determinada forma y para recibir las pruebas admisibles en esa instancia en que tengan interés las partes, debe éste Operador de Justicia emitir pronunciamiento sobre los siguientes puntos previos:
DE LA FALTA DE INTERÉS JURÍDICO DE LA PARTE ACTORA
Evidencia este Juzgado Superior que el escrito presentado por la representación de la parte demandada en fecha 15 de Marzo de 2016, que contiene el cuestionamiento sobre la falta de interés jurídico actual en la parte actora, conforme al contenido de los Artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil, al sostener que no hay duda sobre la relación contractual arrendaticia entre su representado y la demandante, cuyo último contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 29 de Octubre de 2007, por documento otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 024, Tomo 171 de los libros de autenticaciones respectivos, ya que el contrato de arrendamiento existe, que consta de un documento auténtico, que no hay incertidumbre y que la demandante lo que busca es una declaratoria judicial, para que se determine que el contrato se encuentra vigente, correspondiendo tal acción a una demanda de mera declaración, la cual resulta inadmisible en el presente caso, puesto que puede obtener la satisfacción completa de sus intereses, mediante una acción diferente.
La parte accionante en su escrito, cuestiona dichas argumentaciones al afirmar que su representada tiene como presupuesto el cumplimiento por parte del arrendador a sus obligaciones contractuales, lo cual no es otra cosa que la defensa de su derecho como arrendataria, en vista a la negativa de aquél a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, todo ello conforme los Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.585 del Código Civil y a tal efecto, se torna pertinente citar el contenido del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensa invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener en el juicio…”
Es menester señalar sobre el interés legítimo y cualidad, que el interés legítimo del sujeto es una condición necesaria en la relación sustancial y en la relación procesal, mientras que la legitimidad proviene de la justicia que asiste ese interés, respaldada por la ley.
El interés procesal, en cambio, concierne a la necesidad del proceso y será legítimo en la medida que esté fundado en una necesidad verdadera de acudir a la jurisdicción. La falta de uno u otro tipo de interés son denunciables por la contraparte a través de una excepción perentoria de falta de Interés conforme el citado Artículo 361 eiusdem, sea el interés de obrar –actor-, sea el de contradecir –demandado-, no incluida entre las cuestiones previas, según palabras de Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra Instituciones del Derecho Procesal, Caracas 2010, páginas 157.
El principio del interés procesal lo establece el Artículo 16 ibídem, al expresar:
“…Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”
Ahora bien, considera éste Juzgador de Alzada para resolver el punto previo alegado, traer a colación lo establecido por el Máximo Tribunal de Justicia, en sentencia proferida por la Sala Constitucional de fecha 06 de Febrero de 2001, de cuyo tenor se debe entender:
“…Que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito...”
En este sentido, el Dr. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, páginas 92 y siguientes, con relación a la interpretación del Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó que:
“…(Omissis)…” …La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica…(…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. …” (Negrillas de esta Alzada)
Se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional; en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.
Desprendiéndose así, que el interés según la doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los Órganos Jurisdiccionales y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente oponer a la acción intentada la falta de interés, pues, este no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que el consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último. Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, publicada en la obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, página 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella: “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.
Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el Órgano Jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Asimismo, señala el referido autor, Dr. LUIS LORETO en su obra citada, que:
“…la cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de la legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al Derecho Procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa, y en el segundo caso de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre las personas contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico o la persona contra quien se concede ejercitar en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado…”
Ahora bien, los criterios doctrinarios antes expuestos, los comparte este Tribunal y los hace suyos para aplicarlos al caso sub judice y al efecto concluye que, tanto la doctrina como la jurisprudencia, han sido pacíficas al señalar que el ejercicio de un derecho a través de una acción determinada, está subordinado al interés procesal jurídico y actual. Aunado al interés procesal; el sujeto que solicita la tutela jurídica de su derecho pretendido a través de los Órganos Jurisdiccionales, debe tener la titularidad del mismo para poder ejercitar y lograr con éxito esa tutela jurídica por parte del Estado, lo que conlleva al concepto de cualidad o legitimación, la cual puede ser activa o pasiva según se trate del demandante o del demandado respectivamente, pues las partes deben concurrir al juicio dotadas de legitimidad, o sea la cualidad, en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo. Así se decide.
Por lo que este Tribunal Superior debe concluir en que, por cuanto la demandante en este proceso, Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A. (I.P.E.C.A.), es la misma persona jurídica que aparece identificada en el contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión, toda vez, que así la reconoció la parte demandada en el iter procedimental y dado que su interés al accionar deviene del presunto incumplimiento de una obligación, es por lo que, es forzoso declarar que la empresa actora goza del derecho legítimo para obrar como demandante en la presente controversia, ya que tiene como válida y eficaz la legitimación y el interés jurídico actual necesarios para ser sujeto activo en este juicio, lo que consecuencialmente produce la improcedencia de la defensa perentoria invocada por la representación de la parte demandada, en consonancia con los lineamientos antes señalados. Así se decide.
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º
DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Igualmente, la representación de la parte demandada opuso como cuestión previa, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el Numeral 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 16 y 361 eiusdem, al sostener que no hay incertidumbre sobre la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes y no es esta la acción que tuvo que haber interpuesto la parte accionante para obtener la satisfacción pretendida e indicando que existe una prohibición de ley de admitir la acción merodeclarativa por cuanto esta última no fundamentó su pretensión en la acción de cumplimiento, la cual era la única vía procesal para obtener decisión sobre su expectativa; que se verificaba el supuesto contenido en la última parte del citado Artículo 16 ibídem, ya que la demanda no era admisible cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante otra acción diferente a la propuesta. Esta defensa fue rechazada en todas y cada una de sus partes por la representación de la accionante en escrito del 28 de Marzo de 2016, por ser las mismas infundadas, en virtud a que la acción intentada no estaba inmersa en ninguna causal de inadmisibilidad, ya que esta tiene como presupuesto el cumplimiento por parte del arrendador a sus obligaciones contractuales y que la intención de su mandante con el ejercicio de la misma no es otra cosa que la defensa de su derecho como arrendataria y la consecuente exigencia de cumplimiento al arrendador de sus obligaciones contractuales, en vista a la negativa de éste a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, aunado al hecho que la demanda fue ejercida conforme el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.585 del Código Civil.
Para decidir se observa:
Ciertamente, el Artículo 16 del Código Adjetivo Civil, dispone al respecto en su único aparte, lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente…”
Por su parte, establece el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…” (Negrillas del Tribunal)
En palabras de Piero Calamandrei, en su obra Derecho Procesal Civil, Volumen I, Ediciones Harla, página 34, determinó que sin mayor esfuerzo, puede observarse que el supuesto de inadmisibilidad de la demanda cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente, está limitado a las acciones de mera certeza o merodeclarativas, que son aquellas que persiguen una providencias de declaración simple o de mera certeza que tiene únicamente el efecto de declarar y proclamar como irrevocable la existencia, o en otros casos la inexistencia, de un precepto primario hasta ese momento incierto, cuya situación jurídica permanece inmutada, en el sentido de que el Juez, con su pronunciamiento, no hace otra cosa que poner en evidencia lo que en el mundo del derecho existía ya.
Del análisis de cognición efectuado a los anteriores cuerpos normativos y a la doctrina ut retro, se discurre del contenido del escrito libelar presentado por la representación de la empresa accionante en fecha 08 de Abril de 2015 (fol. 2-9. P-1), que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, prevista en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se trata de una acción merodeclarativa, habida cuenta que con ella no se persigue esclarecer una situación de incertidumbre, sino que el mismo deviene, de acuerdo a las argumentaciones de dicha representación actora, del incumplimiento de una obligación contractual, resultando concluyente que la existencia o inexistencia de otra vía que eventualmente pudiere satisfacer la pretensión del actor, no es causal para negar la admisión de la demanda, por lo que se desestima la cuestión previa propuesta por la representación del demandado referida al ordinal 11º del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, referente a la inadmisibilidad de la acción propuesta por improcedente. Así se decide.
Resuelto lo anterior pasa este Tribunal Superior a analizar el material probatorio aportado a los autos por las partes, a fin de determinar si es procede la demanda ejercida o si por el contrario no está ajustada a derecho, con vista al rechazo de la misma por parte de la representación accionada y a tal respecto observa:
-V-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR AMBAS PARTES
CON EL LIBELO DE DEMANDA:
Copias fotostáticas de PODER, CÉDULAS DE IDENTIDAD Y RIF (fol. 10-17) inherentes al otorgamiento realizado por las ciudadanas AMELIA PATRICIA ATTARDI DE PERIN y FRANCA IRIS MERCEDES ATTARDI GIASSI, en fecha 21 de Octubre de 2014, a los Abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO y PEDRO NIETO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 12.710, 119.059, 128.661, 131.293 y 122.774, respectivamente, en su condición de Directoras de la Empresa IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A. (I.P.E.C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de Junio de 1957, bajo el N° 33, Tomo 17-A., de los libros respectivos, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 020, Tomo 421 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este Tribunal Superior las tiene como fidedignas y las valora conforme el contenido de los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación judicial que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
Copia fotostática de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (fol. 18-26. P-1) celebrado entre el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.089.329, en su condición de arrendador y la Empresa IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A., (I.P.E.C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 18 de Junio de 1957, bajo el N° 33, Tomo 17-A., de los libros respectivos, representada por su Director General, ciudadano GIUSEPPE ATTARDI GRECO, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.084.996, en su condición de arrendataria, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de Octubre de 2007, bajo el N° 024, Tomo 171 de los libros de autenticaciones respectivos; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, aunado al hecho que dicha relación arrendaticia fue reconocida por su antagonista, el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que el mismo versa sobre el arriendo de un galpón industrial construido sobre la Parcela F-7, Letra “A”, Calle “A”, ubicado en la Avenida Patrocinio Peñuelo, Urbanización Parcelamiento Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, que viene siendo ocupado por la arrendataria desde el año 1980, cuyo último lapso de duración fue establecido por el término de tres (3) años fijos contados a partir del mes de Febrero de 2007, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos de dos (2) años, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de ese plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos (2) partes avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado y que no obstante lo en el estipulado y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos allí previstos si, la arrendataria se quedare y se le deja en posesión del inmueble por más de treinta (30) días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato y la entrega del inmueble, con un canon mensual de alquiler por la cantidad hoy equivalente de Veintiún Mil Veinte Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs.F 21.020,86) y que cualquier notificación que tuviere que hacer el arrendador a la arrendataria o a su fiador, bien por carta o telegrama, deberá ser dirigido a la Calle Vargas, Edificio Greco, Urbanización Industrial Boleita Norte de esta ciudad de Caracas, entre otras determinaciones. Así se decide.
Copias fotostáticas de FACTURA N° 076 (fol. 27. P-1) de fecha 28 de Noviembre de 2014, por concepto de cánones de arrendamiento relativos a los meses de Diciembre de 2014 y Enero de 2015, por la cantidad de Bs.F 97.724,46 y de FACTURA N° 077 (fol. 28. P-1) de fecha 02 de Febrero de 2015, por concepto de canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2015, por la cantidad de Bs.F 48.864,17, emanadas del ciudadano ZAIDMAN ALLINA RONALD MIGUEL ambas a nombre de IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A. (IPECA); y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, el Tribunal las tiene como fidedignas y las valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la forma en que la partes de autos formalizaron el pago de los referidos cánones de alquiler. Así se decide.
Copia fotostática de COMPROBANTE DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS DE CONSIGNACIONES (fol. 29. P-1) de fecha 11 de marzo de 2015, emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos de Lourdes; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora como documento administrativo que se asemeja a documento público por emanar de un funcionario con competencia para ello, conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la parte accionante Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A., (IPECA), cumplió con los requisitos para dar inicio al procedimiento consignatario de alquiler en beneficio del ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, según Expediente N° 2015-0093 de su nomenclatura particular. Así se decide.
Copia fotostática de COMPROBANTE DE INGRESO DE CONSIGNACIONES (fol. 30. P-1) de fecha 12 de Marzo de 2015, emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos de Lourdes; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora como documento administrativo que se asemeja a documento público por emanar de un funcionario con competencia para ello, conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la parte accionante, a saber, Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A., (IPECA), realizó en fecha cierta mediante el procedimiento consignatario de alquiler, en beneficio del ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, según Expediente N° 2015-0093 de su nomenclatura particular, el pago de la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Seiscientos Treinta y Siete Bolívares con Treinta y Siete Céntimos (Bs.F 42.637,37) correspondiente al período que va desde el 01/03/2015 al 31/03/2015. Así se decide.
CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
Original de PODER (fol. 71-72. P-1) otorgado por el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, en fecha 18 de Abril de 2007, a las abogadas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y ANTONIA TURBAY, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 6.755, 11.804 y 76.556, respectivamente, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 61, Tomo 44 de los libros respectivos, al cual se adminicula la copia fotostática del referido mandato acompañado por la representación actora (fol. 41-42. P-1); y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este Tribunal Superior lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen las mandatarias en nombre de su poderdante. Así se decide.
Copia certificada de NOTIFICACIÓN JUDICIAL (fol. 73-87. P-1) practicada en fecha 19 de Octubre de 2011, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva del ESCRITO DE SOLICITUD, del PODER otorgado por la parte demandada a sus mandatarias y el CONTRATO DE ALQUILER cuyo cumplimiento se demanda; y en vista que tal actuación no fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte actora en su oportunidad legal, este Tribunal Superior la valora conforme el contenido de los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia de su contenido que en la referida fecha dicho despacho judicial, levantó acta mediante la cual dejó constancia, entre otras consideraciones, de lo que sigue: “…habilitado como se encuentra el tiempo para practicar la presente solicitud, se traslado el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a cargo de la Abogada IRENE ROSA GRISANTI CANO, en compañía de la Secretaria Acc, Milagros Adellan y a señalamiento de la Dra. SULMA ALVARADO Inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 11.804, en su carácter de apoderada del ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de identidad N° V-4.089.329, constituyéndose, en la siguiente dirección: Calle Vargas, Edificio Greco, Urbanización Industrial Boleita Norte, de esta Ciudad de Caracas, presentes en el lugar el Tribunal procedió a dar los toques de Ley en la puerta del Edificio antes mencionado no atendiendo nadie al llamado, por lo que procedimos a dirigirnos a la dirección siguiente: Un Galpón Industrial, construido sobre la Parcela identificada con las letras y números F-7-A, ubicado en la Avenida Patrocinio Peñuelo, Urbanización Industrial Boleita Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas, presentes en el lugar, el tribunal procedió a dar los toques de Ley en las puertas del referido galpón, no siendo atendido por persona alguna, por lo que se procedió a fijar el Cartel de Notificación en las puertas del inmueble. Cumplida como ha sido la misión del Tribunal, se ordena el regreso a su sede. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”. Así se decide.
PRUEBAS APORTADAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
La representación actora promovió PRUEBA DOCUMENTAL (fol. 131-214. P-1) inherente a la copia certificada del EXPEDIENTE DE INGRESO DE CONSIGNACIONES, emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos de Lourdes, distinguido según Expediente N° 2015-0093 de su nomenclatura particular; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la valora como documento administrativo que se asemeja a documento público por emanar de un funcionario con competencia para ello, conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que la parte accionante, Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A., (I.P.E.C.A.), realizó en fecha 12, 23 y 27 de Marzo, 30 de Abril, 02 de Junio, 03 de Julio, 04 de Agosto, 03 de Septiembre, 02 de Octubre, 03 de Noviembre, 01 y 13 de Diciembre de 2015, 04 de Marzo de 2016, mediante el procedimiento consignatario de alquiler, en beneficio del ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, pagos de cantidades de dinero mediante cheques de gerencia depositados, correspondientes a los períodos que van desde el 01/03/2015 al 31/03/2015, 01/04/2015 al 30/04/2015, 01/05/2015 al 31/05/2015, 01/06/2015 al 30/06/2015, 01/07/2015 al 31/07/2015, 01/08/2015 al 31/08/2015, 01/09/2015 al 30/09/2015, 01/10/2015 al 31/10/2015, 01/11/2015 al 30/11/2015, 01/12/2015 al 31/12/2015, 01/01/2016 al 30/01/2016 y 01/03/2016 al 31/03/2016, respectivamente. Así se decide.
La representación de la parte demandada ratificó en el lapso probatorio, las documentales que acompañó al escrito de contestación de la pretensión.
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el Derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del Ordinal 5º del Artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador de Alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, la acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que se le dé cumplimiento al contrato de alquiler suscrito entre las partes de autos en fecha 29 de Octubre de 2007, con una data inicial de mas de treinta (30) años conforme lo sostuvieron según sus propios dichos, sobre el bien inmueble constituido por una (1) parcela de terreno de dos mil noventa y nueve metros cuadrados (2.099 mts.2) y un galpón industrial construido sobre dicho terreno, situado en la Urbanización Industrial Boleita Norte, Parcela F-7, letra “A”, Calle “A”, Avenida Patrocinio Peñuelo, Municipio Sucre del Estado Miranda, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.585 del Código Civil, en armonía con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al sostener la representación de la demandante que su arrendador se ha rehusado sin explicación alguna a recibirle el pago del canon de alquiler del mes de Marzo de 2015, pese a que la relación arrendaticia que entre ambos existe, está plenamente vigente, cuando éste último se encuentra compelido a mantenerla en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble, así como también a recibir el pago del canon de arrendamiento y expedir el respectivo recibo, en virtud que ninguna de las partes había notificado a la otra su deseo de dar por terminada dicha relación contractual, tal como lo impone la cláusula cuarta del contrato, sin embargo tales circunstancias fueron rechazadas por la representación de su contraparte al sostener que su mandante en forma oportuna notificó en fecha 19 de Octubre de 2011, a la inquilina su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia a partir del 29 de Febrero de 2012, por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo esta cuestionada por la representación accionante al afirmar que nunca ha sido notificada de tal circunstancia por ser un acto viciado y nulo que no logra materializar de manera inequívoca, positiva y cierta a su poderdante de la intención de su arrendador, por no haber sido identificada en su practica a persona alguna, aunado al hecho que una vez finalizado el lapso de la convención, esta se entendió prorrogada por un período de dos (2) años, ya que la arrendataria se quedó y se le dejó en posesión del inmueble por más de treinta (30) días hábiles después de vencido el plazo para la para la terminación del contrato y la entrega del inmueble.
Con vista a la soberana interpretación de los contratos que tiene éste Jurisdicente a fin de determinar la verdadera voluntad contractual de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, pasa a interpretar el alcance tanto de la Cláusula Cuarta de la contratación arrendaticia, como de la notificación judicial de no prórroga, en la forma que sigue:
Dispone dicha cláusula cuarta, que:
“…el plazo de duración del presente contrato será de TRES (03) AÑOS FIJOS, contados a partir del mes de febrero de 2007; sin embargo, su duración se entenderá prorrogada por periodos sucesivos de DOS (02) AÑOS, si cuando menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos partes avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado. No obstante lo aquí estipulado, y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos aquí previstos si, LA ARRENDATARIA se quedare y se le deja en posesión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la para la terminación del contrato y la entrega del inmueble…” (Negrillas de este Juzgado de Alzada)
De la interpretación literal de la referida cláusula se entiende sin ningún género de dudas que la voluntad de los contratantes fue de que la relación tuviera un término fijo de tres (3) años, a partir del mes de Febrero del año 2007, que al no establecer día cierto, debe tomarse en cuenta el día de su suscripción, a saber, 29 de Octubre de 2007, a fin de dar seguridad jurídica a las partes, con una prórroga convencional de dos (2) años, si ninguna de las partes avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado, cuando menos, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de dicho plazo o de cualquiera de las prórrogas que pudieran operar, sin embargo al establecer en la parte in fine de dicha cláusula que a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entendería igualmente prorrogado en los términos en ella previstos, si la inquilina quedare o se le dejare en posesión del inmueble por más de treinta (30) días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato y la entrega del inmueble, el contrato se entiende prorrogado automáticamente en los mismos términos y sin efecto jurídico cualquier aviso dado. Así se decide.
Ahora bien, a fin de verificar si los anteriores supuestos fueron cumplidos, a saber, la notificación de la voluntad de no prórroga para la entrega material del bien inmueble y si se permitió o no que la inquilina permaneciera en dicho inmueble por más de treinta (30) días hábiles después de vencido el término natural de la contratación o cualquiera de sus prórrogas para la entrega del inmueble, se observa lo que sigue:
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago. Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario.
El Artículo 1.585 del Código Civil, dispone:
El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención
especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se le ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.(Subrayado del Tribunal).
En razón a lo anterior y estudiadas como fueron las actas procesales, en referencia de no prórroga alegada por la parte demandada, cabe afirmar, que el arrendador al consentir que permaneciera la inquilina en el inmueble por mas de treinta (30) días hábiles después del vencimiento del contrato suscrito el 29 de Octubre de 2007, con vigencia desde el 29 de Febrero de dicho año, a saber, su lapso natural de tres (3) años que venció el 01 de Marzo de 2010, por no ser año bisiesto, a partir de la fecha de suscripción; la prórroga convencional de dos (2) años que culminó el 29 de Febrero de 2012 y la prórroga legal de tres (3) años, a tenor de lo previsto en el Literal d) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme que data de treinta (30) años y cuyo vencimiento se verificó el 01 de Marzo de 2015, por no ser año bisiesto, tomando en cuenta igualmente su fecha de suscripción y dado que no consta en autos que para el día 02 de Abril de 2015, inclusive, el arrendador haya exigido formalmente a la inquilina la entrega material del bien de marras, razón por la cual, se activó de pleno derecho la prórroga convencional que pauta la cláusula cuarta del contrato en su parte in fine, es por ello que al no verificarse por parte del arrendador su voluntad de dar por concluido el contrato, operó de pleno derecho la renovación automática del mismo, en virtud a que esa fue la voluntad de los contratantes de dicha convención jurídica, lo cual siendo así hace que el argumento de la representación de la parte accionada se declare improcedente. Así se decide.
Por lo anterior, éste Sentenciador de Alzada pasa a determinar si la acción de cumplimiento intentada cumple con el presupuesto procesal invocado en este juicio y al respecto observa:
De lo antes transcrito, infiere este Tribunal Superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte demandada en este asunto no demostró la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, puesto que el mismo consintió tácitamente que la inquilina permaneciera en el inmueble por más de treinta (30) días hábiles contados desde el 01 de Marzo de 2015 al 01 de Abril de 2015, ya que no surge de autos que durante los referidos días hábiles haya sido exigida formalmente la entrega del bien arrendado y al no desvirtuar que la parte actora se haya visto compelida a realizar el pago del alquiler ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, según Expediente N° 2015-0093 de su nomenclatura particular, dado su rechazo de recibirlo, incurre en incumplimiento de sus obligaciones ya que no da un goce pacifico del bien dado en alquiler, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de cumplimiento de contrato bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues el cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes, ya que toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales y por vía de consecuencia el demandado queda obligado por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en el Artículo 1.585 del Código Civil. Así se decide.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la Ley Especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, IMPROCEDENTE la defensa perentoria; IMPROCEDENTE la cuestión previa referida al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia Jurisdiccional.
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra la decisión definitiva emitida en fecha 17 de Junio de 2015 y publicada su aclaratoria el 21 de Octubre del mismo año, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de falta de interés de la parte actora, invocada por la representación judicial de la parte demandada en el acto de contestación a la acción.
TERCERO: IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada
CUARTO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la representación judicial de la Sociedad Mercantil IMPORTACIONES PRODUCCIONES ENOLÓGICAS, C.A. (I.P.E.C.A.), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de Junio de 1957, bajo el N° 33, Tomo 17-A., contra el ciudadano RONALD MIGUEL ZAIDMAN ALLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.089.329, conforme las determinaciones establecidas ut retro.
QUINTO: En consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a que mantenga en el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, al arrendatario, siempre que esto no contravenga orden legal.
SEXTO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los dieciséis (16) días del mes de Diciembre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/PL-B.CA/
ASUNTO: AP71-R-2016-001075
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9547
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