TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, uno (01) de diciembre de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2016-00011
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil Agredos C.A.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Lenin José Colmenarez Leal y Otros
DEMANDADOS: Sociedad Mercantil Variedades Joy C.A.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Yelcar Adonay Pérez Álvarez y Otros.
MOTIVO: Desalojo de Inmueble
SENTENCIA DEFINITIVA

DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara con lugar la demanda de desalojo, se ordena la entrega del bien libre de personas y cosas y se condena en costas por vencimiento total , por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
DE LOS HECHOS
Alega la parte actora: Que su representada ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A, empresa de este domicilio inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de Mayo de 2006, quedando inserta bajo el No. 33, Tomo 45-A, agrega la parte actora que su representada es propietaria de un (1) inmueble comprendido por un espacio hacia el lindero NOR-ESTE, dentro del inmueble 1-A-13, ubicado en planta baja del denominado Centro Comercial “ COSMOS” , el cual se encuentra ubicado en la calle 25 con carrera 22 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara.
Señala la actora que desde el 23008 ha mantenido una relación arrendaticia con la sociedad d comercio “VARIEDADES JOY C.A “, plenamente identificada, representada por la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLCANES, venezolana, titular de cedula de identidad No. 11.599.799, en su carácter de presidenta de la firma, siendo el ultimo contrato suscrito en fecha 16 de Enero de 2013.
Refiere, que en este último contrato se fijo por un lapso de duración de de 24 meses, contados a partir del 16 de Enero del 2013 hasta el 16 de Enero del 2015 con un canon de arrendamiento de TRES MIL TRESCIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES BOLIVARES (Bs. 3.375,00) mas IVA por el primer año, con un incremento hasta por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 3.510,00) para el ultimo año, dicho pago al igual que el IVA debe ser cancelados por mensualidades vencidas.
Señala la actora que el contrato que se firmo a tiempo determinado se encuentra vencido, y por cuanto no se suscribió nuevo contrato con el fin de prorrogar el mismo, este se encuentra disfrutando de la prorroga legal , prorroga esta que vence el 15 de Enero del 2017, por corresponderle de conformidad con el articulo 26 de la LEY DE REGULACION DE ARRENDAMINETO INMOBILIARIO una prorroga de dos (2) años ,c contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato, es decir a partir del 15 de Enero del 2015.
Agrega, el actor que desde el primer mes de prorroga ha dejado de cancelar el monto correspondiente por concepto de arrendamiento y que en su intento frustrado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero del 2015 acude ante el tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Iribarren de la circunscripción judicial del Estado Lara, a través de una oferta real de pago llevado en el asunto KP02-S-2215-948, la cual mediante sentencia de fecha 24 de Febrero del 2015, fue declarada inadmisible devolviéndose las cantidades consignadas en fecha 6 de Marzo de 2015. Por lo que hasta la presente fecha no ha cancelado los meses correspondientes a Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2015, por esta razón es que solicita de conformidad con el articulo 40 letra “A” de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMINETO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, el desalojo del inmueble.
Que a los fines de practicar la citación de la parte demandada, “VARIEDADES JOY C.A “, se haga en la persona de ONEIDA TIBISAY VOLACNES, titular de cedula de identidad No. 11.599.799, en la siguiente dirección: Local comercial identificado con el No. 1-A-13, ubicado en la planta baja del denominado Centro Comercial “COSMOS”, ubicado en la calle 25 con carrera 22, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara.

DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 12- 01- 2016, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento de la ciudadana ONEIDA TIBISAY VOLACNES, ya identificado, para que compareciera por ante este tribunal dentro de los veinte días de despacho, después que conste en autos la citación a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le tiene incoado la firma mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A. Al folio sesenta (60) corre inserto poder apud-acta otorgada por la parte demandada.
DE LA CONTESTACIÓN:
Siendo la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos: Convino en la existencia del contrato de arrendamiento igualmente convino de la existencia de la relación arrendaticia desde el 2008, convino en la existencia del ultimo contrato de fecha 16 de Enero del 2013 con una duración de 24 meses fijos, es decir hasta el 15 de Enero de 2015, con un canon mensual de 3.375 Bs. Mas IVA y que el segundo año sufriría un incremento hasta la cantidad de Bs. 3.510,00 mensuales mas IVA, negó , rechazo y contradijo que su representada haya optado por la prorroga legal correspondiente a dos (2) años de conformidad con lo esblecido con el articulo de la Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, cuando lo cierto es que la arrendadora le participo en forma escrita a mi representada, en fecha 1 de Enero de 2015 el aumento del canon de arrendamiento a partir de la prenombrada fecha y como prueba acompaño marcado “B” copia simple de la participación por escrito del aumento del canon de arrendamiento.
En este acto el tribunal entra analizar si estamos en precia de la prorroga legal o si opero la tacita reconducción, con relación a la prorroga legal , La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento. Señala la Sala que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público.
Como delata la parte actora la relación arrendaticia data del 2008, hasta el 15 de Enero del 2015, siendo el último contrato celebrado el 16 de Enero del 2013, por lo qué mantienen una relación arrendaticia desde hace mas ocho (8), correspondiéndole de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia y de conformidad prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y reputarse a tiempo determinado una prórroga legal de dos (2) años.
Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandada y la prórroga legal alegada por la parte demandante. En ese orden de ideas, señala la cláusula tercera del ultimo contrato de arrendamiento firmado que: “La duración del presente contrato será de dos (2) años año, contados a partir del 16 de Enero de 2013, hasta el 15 de Enero de 2015…”. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza: (…
Ahora bien, arguye la demandada que vencido el referido contrato en la fecha indicada, y en vista de que no se suscribió un nuevo contrato a tiempo determinado, la relación arrendaticia se convirtió de manera escrita y a tiempo determinado en una relación de tipo verbal y a tiempo indeterminado, operando de esta manera la tacita recondición , y en fuerza de lo expuesto la demandada hace mención , que la arrendadora le participo en forma escrita en copia simple a su representada el aumento del canon , en fecha 1 de Enero de 2015 y cual consigno marcado “B” , la referida comunicación aparece inserta al folio setenta y tres (73) en donde se participa a la arrendataria el nuevo canon de arrendamiento que será por la suma de DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 10.000,00) quien juzga observa: durante el lapso de la prorroga legal puede incrementarse el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, con la advertencia que para que la misma tenga efecto tiene que ser aceptada por el arrendatario o ser sometida al proceso de regulación, caso contrario no surte ningún efecto. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”., se estipula que el mismo será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, deberán concurrir ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio , en la que se le atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:
1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.
2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.
Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:
• Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
• Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.
• Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
• Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por su parte el demandante alegó que vencido el contrato operó de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa quien juzga, que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento el cual solo sería prorrogable automáticamente por el mismo tiempo solamente con el consentimiento por escrito de las partes, al llegar esta opero la prórroga legal, toda vez que el actor refiere en su escrito libelar que la arrendataria “VARIEDADES JOY C.A” esta solvente hasta la terminación del contrato, por lo que se cumplió con los dos (2) requisitos exigidos para qué el arrendatario goce de la potestad de hacer uso de la prorroga legal al vencimiento del contrato, facultativo para el arrendatario obligación para el arrendador en su otorgamiento y al no haber ninguna manifestación la misma operó de pleno derecho, y si bien es cierto que existió un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal, no es menos cierto que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato operó de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 38 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a dos (2) años , tal como se indicó ut supra. Y así se decide.-
De la cláusula Tercera del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción al establecer en el mismo que solo mediante documento otorgado entre las partes, debe ser modificado, aclarado, extendido o dejado sin efecto por las partes y al no existir en autos documento alguno opero de pleno derecho la prorroga legal. , y si bien es cierto, que aún cuando la sociedad mercantil demandada se encuentra ocupando el inmueble, no es porque el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de dos (2) años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 16 de Enero de 2015 hasta el 16 de Enero de 2017, siendo intentada la presente demanda el 08 de Enero de 2016, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de conformidad con el articulo 40 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial letra “A” en atención a lo expuesto mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la accionada a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por haber estado la parte accionante haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho. Y así se decide.
Así las cosas, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, quien juzga observa que el contrato de arrendamiento bajo estudio se encontraba en prórroga legal hasta el 16 de Enero del 2017 , cabe aquí hacerse la siguiente pregunta: ¿Se puede perder el derecho a seguir disfrutando el lapso de los dos (2) años que le corresponden al demandado como prorroga legal? Aquí se presenta dos situaciones que hay que analizar, dependiendo de si el arrendatario esta al día con los pagos en la cuota del arrendamiento o si esta insolvente, en el primer caso evidentemente no puede ser demandado durante el disfrute de la prorroga legal ; pero si por el contrario esta insolvente en el pago del canon ,eveidentemete pierde ese derecho y el arrendador puede optar en pedir la resolución del contrato, la entrega del bien arrendado y el pago de los cánones insoluto o dejados de pagar. Es importante saber además, que mientras dure la prórroga legal, el propietario no debe intentar acción de desalojo o desocupación en contra del inquilino y si lo hace, bastará que el arrendatario alegue la vigencia de la prórroga legal y la solvencia en el pago de sus obligaciones, para que dicha acción sea declarada inadmisible y/o sin lugar. Una vez terminada la prórroga legal, es cuando se podrá accionar legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble alquilado a pesar de haber terminado la duración del contrato y su prórroga.

En el caso que nos ocupa, la actora demanda el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento por la falta de pago del canon correspondiente a los meses de Febrero a Noviembre del 2015, por lo que si de las pruebas aportadas se evidencia que efectiva cayó en mora dicha acción debe prosperar, por lo que estre tribunal entra a examinar exhaustivamente las pruebas aportadas por las partes a fin de buscar la verdad.
En el acto de contestación de la demanda la demandada en su descargo alego, cito: “Niego, rechazo y contradigo, que mi representad ha dejado de cumplir con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento y en especial el correspondiente al mes de febrero de 2015, computado desde el 15/01/2015 al 15/02/2015, ya que lo cierto ciudadano juez, es de que aun vencido el ultimo contrato la demandante no cumplió con la obligación de participar a mi representada el no deseo de celebrar un nuevo contrato a tiempo determinado y de manera escrita, negándose rotundamente a recibir el canon corerespondiente al mes de Febrero de 2015 por lo que mi representada se ve en la obligación de consignar el pago mediante una oferta real de pago, asunto que quedo identificado con la nomenclatura: KP02-S.2015-948, , el cual fue declarado inadmisible el 06 de Marzo de 2015.
Quien juzga observa: que esta no es la vía para liberarse de la obligación del pago, como se señala mas adelante.
En su contestación alega la demandada que:” En vista y con la anuencia del ciudadano ERIK FILIPE AGRELA, cedula de identidad No. 18.261.775, en su carácter de representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A , ha venido mi representada realizando los pagos correspondientes en forma oportuna de los cánones de arrendamiento mensuales desde Febrero de 2015 hasta el mes de Agosto de 2015, ambos inclusive, y a los fines de demostrar lo alegado consigno en copias simples marcados con las letras “E1” al “E20”, depósitos bancarios con sus respectivos comprobantes realizados en la cuenta cliente en el Banco Provincial No. 0108-2433-81-0100089735 de E.F AGRELA DOS SANTOS , al revisar las copias acompañadas y agregadas con las letras “E!” y “E20” se observa lo siguiente:
1) Folio 80 anexo”E!” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 0946 depositado por CI 011599799 de fecha 19/07/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: J.M AGRELA PESTANA. REF: 771017. BANCO PROVINCIAL 00016494 Bs. 3.931,20
2) Folio 81 anexo”E2” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1095 depositado por CI 011599799 de fecha 21/06/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 393631. BANCO PROVINCIAL 00016394 Bs. 3.931,20
3) Folio 82 anexo”E3” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1543 depositado por CI 011599799 de fecha 24/05/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 900613. BANCO PROVINCIAL 00016221 Bs. 3.931,20
4) Folio 83 anexo”E4” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1543 depositado por CI 011599799 de fecha 24/05/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 900613. BANCO PROVINCIAL 00016221 Bs. 3.931,20, este comprobante es igual al anterior, solo que le agrega un recibo donde se lee:” Alquiler Variedades Joy C:A 3.931,20 mes Abril 16-04-2016 hasta 15-05-2016, sin estar otorgado.
5) Folio 84 anexo”E5” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1545 depositado por CI 011599799 de fecha 22/04/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 547286 BANCO PROVINCIAL 00016090 Bs. 3.931,20, tiene un agregado, donde se lee:” Alquiler Variedades Joy C:A 3.931,20 mes Marzo 16-03-2016 hasta 15-04-2016, sin estar otorgado.
6) Folio 85 anexo”E6” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1702 depositado por CI 011599799 de fecha 23/03/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: no se lee BANCO PROVINCIAL 00015997 Bs. 3.931,20, tiene un agregado, donde se lee:” Alquiler Variedades Joy C:A 3.931,20 mes Febrero 16-02-2016, sin estar otorgado.
7) Folio 86 anexo”E7” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1543 depositado por CI 011599799 de fecha 25/02/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 381715 BANCO PROVINCIAL 00015893 Bs. 3.931,20,
8) Folio 87 “E8” copia simple de cheque código cuneta cliente 0108-2433-87-0100102995 cheque No. 00015893 por la cantidad de 3931,20 a la orden de ERIK FILIPE AGRELA FECHADO BARQTO 21- 02-2016, contra el Banco Provincial Barquisimeto Los Leones, hay un agregado donde se lee Alquiler Variedades Joy C:A 3931,20 mes Enero 16-01-2016 hasta 15-02-2016.
9) Folio 88 anexo”E9” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1545 depositado por CI 011599799 de fecha 25/01/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 045157 BANCO PROVINCIAL 00015775 Bs. 3.931,20,
10) Folio 89 anexo”E10” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 0348 depositado por CI 011599799 de fecha 25/11/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 842279 BANCO PROVINCIAL 00015593 Bs. 3.931,20
11) Folio 90 anexo”E11” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 0732 depositado por CI 011599799 de fecha 26/10/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 723522 BANCO PROVINCIAL 00020478 Bs. 3.931,20
12) Folio 92 anexo”E13” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1090 depositado por CI 025688206 de fecha 28/08/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 914899 BANCO PROVINCIAL 00020271 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 21 -08-2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible con la nota “no endosable”
13) Folio 93 anexo”E14” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1706 depositado por CI 011599799 de fecha 29/07/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 043152 BANCO PROVINCIAL 00020141 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 22/07/2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible con la nota “no endosable”
14) Folio 94 anexo”E15” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1545 depositado por CI 011599799 de fecha 22/06/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 616367 BANCO PROVINCIAL 00020035 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 22/06/2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible.
15) Folio 95 anexo”E16” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1543 depositado por CI 011599799 de fecha 20/05/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 254153 BANCO PROVINCIAL 00019931 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 20-05-2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible con la nota “no endosable”
16) Folio 96 anexo”E17” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1547 depositado por CI 011599799 de fecha 20/04/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 027972 BANCO PROVINCIAL 00019837 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 20-04-2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible con la nota “no endosable”
17) Folio 97 anexo”E18” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 1701 depositado por CI 011599799 de fecha 23/04/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 449456 BANCO VENEZUELA, SACA 00020876 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque de gerencia No. 00020876 a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO 18 de Febrero de 2015 Banco Venezuela. Firma ilegible con la nota “no endosable”
18) Folio 98 anexo”E19” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 2042 depositado por CI 011599799 de fecha 28/03/2015. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA DOS SANTOS. REF: 449456 BANCO PROVINCIAL 00020375 Bs. 3.931,20 al final aparece inserto copia simple de un cheque a nombre de ERIK FILIPE AGRELA POR U MONTO DE 3931,20 FECHADO barato 21 -09-2015 Banco Provincial Barquisimeto los leones. Firma ilegible con la nota “no endosable”
19) Folio 99 anexo”E20” aparece inserto comprobante de transacción cajero Nor. 2044 depositado por CI 011599799 de fecha 10/08/2016. A: 0108-2433-81-0100089735 de: E.F AGRELA PESTANA. REF: 799084 BANCO PROVINCIAL 00016597 Bs. 3.931,20

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.

De conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En este caso, la parte demandada en el acto de contestación, negó haber dejado de cumplir con el pago oportuno de los cánones y a los fines de enervar ese hecho negativo, aportó en veinte (20) folios útiles, copias simples de depósitos bancarios.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-00877 del 20 de diciembre de 2005, en el expediente Nº 05-418, con ponencia de la magistrada Isbelia Pérez, respecto a este tipo de documentos, en su parte pertinente, señaló:

“…No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

“Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

“…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).
Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:
“…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares”…
…Omisis…
…Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.
Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.
Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido”
Siendo así, visto que los depósitos bancarios deben considerarse como tarjas y por ello dentro del género documental, específicamente documento que nace privado, su eficacia probatoria deviene del hecho que las mismas sean producidas cumpliendo con las formalidades previstas para este tipo de documentos.
En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio, originales o en copias certificadas. De allí que la copia fotostática simple de un documento privado carezca de valor probatorio de acuerdo a dicha norma, dado que solo pueden producirse copias fotostáticas de documentos privados auténticos.
En este caso, la parte demandada sólo aportó copia fotostática simple de depósitos bancarios y no en sus originales, por lo que de acuerdo a lo antes analizado no tienen ningún valor probatorio, en consecuencia, no cumplió con su carga de probar el pago o cualquier hecho extintivo de la obligación alegada por la parte actora.
Por otra parte, según lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la causal de desalojo invocada como fundamento de tal petición. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
Respecto a la petición subsidiaria de pago de las pensiones alegadas como insolutas, desde Febrero de 2015 hasta Noviembre de 2015 así como las pensiones que se sigan venciendo, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble como arrendataria, pues tal subsidiaridad ha sido propuesta para el caso de la declaratoria con lugar de la pretensión principal.
En el acto de contestación la parte demandada alego que el arrendatario se negó rotundamente a recibir el canon correspondiente al mes de Febrero de 2015 por lo que su representada se vio en la obligación de consignar el pago mediante una oferta real de pago, el cual quedo identificado con la nomenclatura KP02-S-2015-948 y que fue declarado inadmisible el 6 de Marzo del 2015.
Al respecto, este Juzgador hace las siguientes consideraciones: la parte demandada pretende mediante el procedimiento de oferta real, consignar el pago del canon arrendaticio, lo que genera la necesidad para este Juzgador el analizar la pertinencia de esta vía, ya que efectivamente la forma de liberarse el deudor del cumplimiento de una obligación , cuando el acreedor se rehúsa a recibir el pago es LA OFERTA REAL DE PAGO , pero en el caso del arrendamiento inmobiliario, existe un procedimiento espacial previsto en una ley especial, que regula todo lo concerniente a la consignación arrendaticia, y como ley especial se aplica con preferencia a la ley general en todo aquello que constituya su especialidad.
La consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial, porque esa consignación la establece el legislador en beneficio exclusivo del arrendatario y mediante un trámite especial, sólo realizable en el ámbito inquilinario; hasta el punto de que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, y tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al regular el procedimiento de consignación, la suma de dinero consignada, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero, mientras que en materia de oferta no inquilinaria la aceptación de la oferta puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta, pues como principio general el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
En el caso de la oferta real y depósito, el pago no se perfecciona sino por la aceptación de la oferta o por la sentencia respectiva, de modo que mientras no exista una u otra el deudor podrá retirarlo.
Así las cosas, resultan apreciables las diferencias entre el procedimiento de oferta real y el de consignación inquilinaria, no solo en cuanto al procedimiento sino en cuanto a los sujetos, pues en aquel el legitimado sería cualquier deudor, y en este, solo el arrendatario con respecto al pago de los cánones arrendaticios.
El Artículo No. 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos establece el ámbito de aplicación del instrumento, y en ese sentido prevé que el mismo regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales. Esto quiere decir que todo lo que tenga que ver con la materia de arrendamiento se regirá por lo estipulado en dicho Decreto Ley el cual es de orden público de acuerdo a lo establecido en el Artículo 7 del mismo instrumento legal. Por lo tanto, todo lo referente a los cánones de arrendamiento insolutos por falta de aceptación del arrendador deberá resolverse con el procedimiento pautado en el Título VII del Capítulo Primero del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que específicamente en su Artículo 51 establece que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe el nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal del Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Lo que claramente denota que la falta de aceptación de pago de los cánones de arrendamiento vencidos deberá dilucidarse por el procedimiento de consignaciones arrendaticias contemplada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por el procedimiento de Oferta Real de Pago previsto en el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, es evidente que la utilización del procedimiento de Oferta Real con Subsiguiente Depósito utilizado para consignar cánones de arrendamientos vencidos es contrario al espíritu y razón del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece un procedimiento específico de consignación arrendaticia para esos casos.
Aunado a esto, en el presente caso, la parte demandada tiene la carga de demostrar que en efecto, como afirma en su contestación se encontraba solvente, no observándose de las pruebas analizadas que hubiese aportado ningún elemento, tendiente a demostrar tal circunstancia, toda vez, que si bien acompaña pruebas de las denominadas tarjas realizado en la cuenta del ciudadano E.F ERIK DOS SANTOS quien no es el propietario del inmueble, resulta forzoso para este juzgador concluir que en efecto se ha configurado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de arrendamiento, suscrito, por lo que resulta procedente en derecho la demanda planteada en su contra por
La firma “ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A”, debiéndose condenar a la sociedad mercantil “VARIEDADES JOY C.A “, a la entrega del inmueble y al pago de los cánones vencidos y no pagados tal como lo dispone la cláusula segunda del contrato celebrado y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

Dispositivo

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIURCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA administrando Justicia y obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la firma mercantil “ADMINISTRADORA AGREDOS, C.A”,, contra la sociedad mercantil “VARIEDADES JOY C.A “ SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por un (1) inmueble comprendido por un espacio hacia el lindero NOR-ESTE, dentro del inmueble 1-A-13, ubicado en planta baja del denominado Centro Comercial “ COSMOS” , el cual se encuentra ubicado en la calle 25 con carrera 22 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora las pensiones insolutas desde Marzo de 2015 a Noviembre de 2015, a razón de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 3.510,00) .cada una, mas los que se sigan causando. CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El Juez,

Dr. Hilarion A. Riera Ballestero

El Secretario Acc.,

Abg. Edgar José Benitez Cohil

Se deja constancia que se agrega a los autos en esta misma fecha.