TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados, titulares de las cédulas de identidad Nrs. 12.417.207 y 9.958.312. APODERADOS JUDICIALES: CARMINE SANTI ENGLIELMO y ERNESTA LOMBARDI PASSARO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.590 y 33.600, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.751.870. APODERADO JUDICIAL: CARLOS DAVID GONZÁLEZ FILOT, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.055.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un Apartamento distinguido con el número y letra 2-A, situado en el segundo (2do) piso del Edificio Los Médanos, ubicado en la Calle N° 50, Ramal Oeste de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Distrito Capital.

I

Con motivo de la decisión proferida el 14 de abril de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta incoado por los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ, contra la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, ejerció recuro de apelación el 22 de junio de 2011 la representación judicial de la parte actora, abogado Carmine Santi Englielmo.

Oído en ambos efectos el referido recurso el 27 de junio de 2011, se remitieron los autos al Superior Distribuidor y previo el sorteo de ley, le correspondió a esta Alzada su conocimiento el 30 de junio de 2011 (Fols. 102-104).

A través de resolución judicial del 25 de julio de 2011 este Juzgado Superior conminó a las partes informar sobre quien se encontraba en posesión de inmueble objeto de la pretensión, a los fines de la suspensión del proceso (Fol. 105).

Por diligencia del 29 de julio de 2011, la representación de la parte actora informó que la parte demandada, ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE se encontraba en posesión de inmueble (Fol. 106).

Mediante auto de 03 de agosto de 2011 este Órgano Jurisdiccional se abocó al conocimiento de la presente causa y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes de las partes (Fol. 107).

En la oportunidad del acto de informes verificado el 07-11-2011, compareció el abogado Carlos David González Filot, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, y consignó su respectivo escrito. Asimismo, se dejó constancia que la representación judicial de la parte actora, abogado Carmine Santi Englielmo, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, por lo que esta Alzada dijo “Vistos”, entrando la causa en estado de sentencia (Fols. 108-123).

II
DE LA MOTIVACIÓN

Visto el recurso de apelación interpuesto el 22 de junio de 2011 por la representación judicial de parte actora, contra la sentencia definitiva dictada el 14 de abril de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución del mismo.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por el abogado Carmine Santi Englielmo, en representación de los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, alusivo al Apartamento distinguido con el número y letra 2-A, situado en el segundo (2do) piso del Edificio Los Médanos, ubicado en la Calle N° 50, Ramal Oeste de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Distrito Capital.

Adujo la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente:
 Que suscribieron el 06 de marzo de 2009 un contrato de opción de compra venta con la ciudadana SCARLET GAULET GAUTIER CAPOTE por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 61, Tomo 25 (anexo “B”);
 Que al momento de protocolizar el documento definitivo de venta la parte accionada no pudo vender, ya que sobre el inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
 Que la vendedora no hizo lo conducente (sobre el levantamiento de la medida), a los fines de poder vender a los accionantes;
 Que la vendedora incumplió con su obligación de veder a los accionantes por causa imputables a ello, ya que sobre el inmueble pesaba una medida que tenia que haber levantado antes de finalizar el lapso de la negociación;
 Que en virtud del incumplimiento de venta, se le solicitó a la demandada la devolución de todos los pagos que se le habían hecho, más la suma de Bs. 60.000,00 por daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula penal del contrato.
Junto al escrito libelar la parte accionante produjo los instrumentos que a continuación se mencionan y que no fueron cuestionados en el acto de contestación a la demanda:
1. Original de instrumento poder (Folios 4 y 5 marcado con la letra “A”, otorgado el 09 de noviembre de 2009 por la parte actora a los abogados CARMINE SANTI ENGLIELMO y ERNESTA LOMBARDI PASSARO, por ante la Notaría Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil;

2. Copia certificada del documento de Opción de Compra-Venta marcado “B” (Folios 6-7), suscrito entre las partes en fecha 06 de marzo de 2009 por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, reconocido en el acto de contestación de la litis por la parte accionada, manteniendo su vigor probatorio, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil;

3. Copia simple de recibo de Cheque de Gerencia marcado “C” (Folio 08), de fecha 06 de marzo de 2009, emitido por orden del ciudadano GARCIA RAMIREZ ADILIS a favor de SCARLET GAUTIER CAPOTE por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo), el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido cuestionado;

4. Copia simple de dos (2) Cheques del Banco Industrial marcados “D” (Folio 09), emitido por la ciudadana GARCIA R. ADILIS D. a favor de SCARLET GAUTIER CAPOTE por las cantidades: (i) el Nº 60174925 por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo) y el (ii) el Nº 21227759 por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,OO), los cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnados;

5. Original de un segundo documento privado de Opción de Compra-Venta marcado “E” (Folio 10), suscrito entre las partes, del cual se evidencia los pagos parciales realizados por la actora y reconocidos por la demandada, del cual quedó un saldo pendiente de Bs. 220.000,oo que serian cancelados por los compradores al momento de la firma de la venta definitiva, el cual mantiene todo su valor probatorio, al no haber sido desconocido.

En efecto, el acto de la litis contestatio (del 14-07-2010), la representación judicial de la parte accionada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta, desconociendo totalmente los hechos narrados, así como el fundamento legal alegado. Igualmente, reconoció: (i) el contrato de opción de compra-venta, aduciendo que en el mismo se dejó constancia que el inmueble objeto de la negociación le pertenece a la vendedora según la cesión de derechos litigiosos homologado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 17 de octubre de 1988, por lo que la parte accionante conocía la existencia de una medida de hipoteca, lo que no evidenciaba ningún problema, ya que solo había que levantarla porque estaba cancelada; (ii) que amistosamente acordaron las partes: la actora, tramitar un crédito ante el Banco Industrial de Venezuela y la demandada levantar la medida.

De igual forma, entre otros hechos argumentó, que se realizaron las gestiones para la liberación de la hipoteca, ante el tribunal respectivo, y que esos documentos le fueron entregados al ciudadano Félix Ramón Torres (codemandante); que la verdad es que no obtuvieron el crédito pretendido, por lo que no se llegó nunca a fijar el momento de la firma definitiva, perjudicando a la demandada que también estaba en trámites para adquirir otra vivienda; que los compradores (actores) no realizaron ninguna gestión para que el documento definitivo se realizara, ya que al vencimiento del tiempo estipulado en el contrato no manifestaron ninguna actuación ante el Registro; que hubo buena fe de la vendedora que no ejecutó la falta de cumplimiento de los compradores que le llevó a darles más tiempo para que consiguieran el dinero; que los demandantes conocían de esa condición (medida), que si bien existía la misma no producía y no produjo ningún efecto dañino, solamente había que levantar tal medida con una simple solicitud; que rechazan el pago por daños y perjuicios, el reintegro de los abonos parciales (Bs. 380.000,oo), el pago por concepto de la cláusula penal (Bs. 60.000,oo) y los intereses respectivos.

En la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas: la actora hizo valer las documentales acompañadas al libelo y prueba de informes; en tanto que la representación judicial de la parte demandada promovió el merito favorable de los autos y documentales. Con respecto a la pruebas de la parte actora, el A-quo por auto del 21/09/2010 admitió aquellas, conminando a la parte promovente a consignar las copias necesarias para la prueba de informes, lo cual realizó de manera extemporánea, y en consecuencia aquella fue negada el 04 de baril de 2011 (Fol. 80).

De las pruebas admitidas y evacuadas por el A-quo, pasa este Órgano Jurisdiccional a realizar un análisis de las mismas:

Pruebas de la parte actora:

1.- Instrumento poder, que ya fue valorado por esta Alzada.

2.- Promovió el contenido de las cláusulas “Primera” y “Tercera” del contrato de opción de compra-venta, ya valorado y que será objeto de análisis posteriormente.

3.- Copias que cursan en el expediente Nº 83-1482, nomenclatura del Juzgado Quinto de Primera instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, las cuales no fueron consignadas, correspondiente al proceso de divorcio de la parte demandada, en el cual se había decretado medida de prohibición de enajenar y gravar el 29 de enero de 1985, que no se había suspendido, para lo cual solicitó prueba de informes (punto 5) que no se evacuó, la cual fue consignada como fundamento de su apelación.

4.- Con escrito de fundamentación de la apelación en Primera Instancia produjo Certificación de Gravamen (del 29-04-2011) del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que se valora conforme al artículo 1.384 del Código Civil. Con la misma se acredita que el inmueble objeto de la pretensión está afectado por una hipoteca (de fecha 20-05-1981) y que pesan sobre aquel dos medidas de prohibición de enajenar y gravar participadas a la referida Oficina Registral el 30-01-1985 y el 31-03-1986, quedando con esto también demostrado el hecho constitutivo libelado.

5.- Promovió los pagos parciales realizados a la parte demandada por una cantidad global de Bs. 380.000,oo, los cuales no fueron desconocidos en el decurso de la litis.

Pruebas de la parte demandada:

1.- Mérito favorable, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la doctrina y la jurisprudencia patria, por lo cual nada puede apreciarse al respecto.

2.- Copias de auto y oficio (del 05 y 07 de agosto de 2009) librados por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial al Registrador Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, del cual se evidencia que en el juicio de ejecución de hipoteca incoado por la SOCIEDAD FINANCIERA FIVECA S.A. contra la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, el Tribunal declaró cancelada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la pretensión. De la anterior documentación, se evidencia lo siguiente:

• Que el 17 de octubre 1988 de celebró convenimiento en el juicio que por ejecución de hipoteca incoara la SOCIEDAD FINANCIERA FIVECA S.A. contra la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE;
• Que por resolución judicial del 05-08-2009 el Tribunal de la causa declaró cancelación de la hipoteca, sin que se ordenara lo conducente al Registro respectivo;
• Que por auto de 07-08-2009 ordenó oficiar al Registrador Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, informándole de la cancelación de la hipoteca y la cesión y traspaso efectuada por le ciudadano RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO a la ciudadana SCARLET GAUTIER de la propiedad y posesión del inmueble objeto del presente asunto.

Si bien los referidos documentos tienen el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo antes indicado, constata este Órgano Jurisdiccional que para la fecha de la primigenia opción de compra venta (el 06-03-2009) la parte demandada no estaba facultada para el traslado de la propiedad y que inclusive para el 18 mayo de 2009 que se efectuó el pago parcial de Bs. 220.000,oo tampoco lo estaba, ya que pesaba una hipoteca sobre el bien que no había sido liberada, que de acuerdo con la Certificación de Gravamen (de fecha 29-04-2011), ya analizada, se mantenía vigente para el 29-04-2011, al igual que las prohibiciones de enajenar y gravar de fechas 30-01-1985 y 31-03-1986, respectivamente, lo que contrasta con la afirmación de la representación de la accionada, quien alegó que esa situación “no produjo ningún efecto dañino, solamente había que levantar tal medida”.

3.- Copias de certificado de solvencia Nº 427036, de la cédula catastral y solvencia de agua de fecha 20-04-2009 marcadas “B”, las cuales se aprecian de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas. A pesar que la accionada promovente no indica qué hechos pretende demostrar con los mismos, este Órgano Jurisdiccional observa que queda acreditado con los referidos instrumentos que para el 20-04-2009 y el 10-08-2009, respectivamente, el inmueble objeto de la pretensión se encontraba solvente en cuanto al pago de los derechos por Catastro a la Alcaldía de Caracas y del servicio de agua que suministra Hidrocapital y que además con la Cédula Catastral del Apartamento “2-A” del Edificio Los Médanos (identificado ab initio). Pero de igual forma, observa esta Alzada que con dichos documentos (aportados por la accionada) se acredita que para el momento de la fecha de suscripción (06-03-2009) del contrato de opción y del vencimiento del lapso de ciento ochenta (180) días establecidos en el mismo, todavía el referido inmueble continuaba apareciendo a nombre del ciudadano PANTOJA A. RAFAEL A., en la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no a nombre de la ciudadana SCARLET GAUTIER, quien funge como vendedora.

4.- Copia de correo marcado “C” enviado por el ciudadano FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ para la cuenta getopac@hotmail.com el 24 de octubre de 2009, (11:59:21 p.m.) sin texto de mensaje en el mismo y dos (2) hojas separadas con texto impreso (folios 68 al 70) sin mención o inscripción que permita colegir que dicho documento esté vinculado a la anterior nota de correo electrónico, el cual se desestima al no haber sido comprobado o ratificado su veracidad de conformidad con nuestra ley adjetiva civil y la jurisprudencia.

5.- Original de recibo de gastos administrativos marcado “D”, suscrito entre “SCARLET GALTIER CAPOTE” (demandada) y la ciudadana INGRID J. TORRES GONZALEZ, alusivo a los trámites de venta del inmueble objeto de la pretensión, del cual se desprende que la intermediaria en la venta era la ciudadana Torres González. Dicho instrumento al no haber sido ratificado conforme al artículo 431 del código de Procedimiento Civil (por emanar de un tercero) se le desestima, aunado a que no guarda pertinencia con los hechos controvertidos trascendentales dentro del proceso de marras.

6.- Copia de correo marcado “E” enviado por la ciudadana INGRID J. TORRES GONZALEZ (gestora) para las cuentas de las partes fechado el 25 de abril de 2009, en el cual indica el envió del documento definitivo de la transacción, el cual se desestima al no haber sido comprobado o ratificado su veracidad de conformidad con nuestra ley adjetiva civil.

7.- copia del oficio Nº AH14-V-1986-000001 (del 07-08-2009) remitido al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital.
Si bien dicho instrumento tiene el valor previsto en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que el mismo no acredita que hubiese sido recibido pro la Oficina de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador, puesto que no costa nota de recepción de aquel, a lo que se aúna que en certificación de gravamen de fecha 29-04-2011 de la mencionada Oficina Registral, ya analizada, se desprende que aún aparece o se encuentra afectado el inmueble objeto de la pretensión por una hipoteca a favor de FIVECA y que dicho bien todavía se encuentra a nombre de RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO; además que sobre la mencionada casa pesan medidas de prohibición de enajenar, como lo alegó la parte actora dentro de los hechos constitutivos de la pretensión.

Por decisión del 14 de abril de 2011 el A-quo declaró sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta interpuesta por los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ en contra de la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE.

En tal sentido, el Tribunal de instancia señaló en motiva del fallo lo siguiente:

“(…) Con vista a lo anterior y a fin de pronunciarse sobre el mérito de la litis este Tribunal concluye en que, si bien en el presente caso quedó evidenciada la existencia del contrato objeto del juicio, también es cierto que no se evidencia a las actas procesales prueba fehaciente alguna donde se determine la medida que realmente pesa sobre el bien objeto de la presente causa invocada en el escrito libelar por la representación judicial de la parte actora, y al no haber demostrado durante el transcurso del proceso alguna otra circunstancia que lo relevara de esas obligaciones mal puede pretender el cumplimiento de una prestación que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, dado que en materia probatoria se hace imperativo que todas las pruebas promovidas por la parte actora para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el escrito libelar, deben quedar fácticamente evidenciadas en los autos en acatamiento a lo estipulado en el Ordinal 6° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…

Omissis…
…Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial…., en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no cumplió, ya que la representación demandante alego la existencia de una obligación que no quedó enteramente probada en este proceso en particular, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no del cumplimiento demandado, y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el juez no podrá declara con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda sentenciara a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así formalmente queda establecido.
(….) En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento en los Artículos 2,26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA….

Declarada sin lugar la demanda, el 22 de junio de 2011 el abogado Carmine Santi Englielmo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, recurrió de la referida decisión, siendo oída en ambos efectos el 27 junio de 2011.

Con respecto a la recurrida, la representación de la parte actora (apelante) no presentó informes ante esta Alzada. En tanto, la parte demandada consignó su escrito en el cual manifestó lo siguiente:

 Que en el lapso de prueba se hizo valer copia del oficio emitido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, mediante el cual se les participaba que se había dejado sin efecto la Hipoteca sobre el inmueble objeto de la pretensión por cancelación de aquella;
 Que corren a los autos e-mails enviados por el codemandante, Felix Ramón Torres a la demandada, donde reconoce que no ha podido terminar la transacción por no haber obtenido el crédito bancario;
 Que es falso que la demandada incurra en una supuesta estafa inmobiliaria;
 Que la parte demandada hizo todas las gestiones para levantar la hipoteca con la intención de que se hiciera la venta definitiva;
 Que la realidad es que la parte actora no solventó el crédito para cancelar el precio total del inmueble una vez se realizara la venta definitiva;
 Que la verdad es que los demandantes no demostraron que presentaron ante la Oficina de Registro el documento definitivo, y así demostrar que existió incumplimiento por parte de la vendedora;
 Que tales circunstancias le causaron un perjuicio a la parte accionada, que pretendió adquirir otro inmueble ;
 Que los demandantes no cumplieron con sus obligaciones de cancelar la cantidad faltante, presentar el documento ante la oficina de registro, ya que en la misma fecha se hubiera podido consignar el oficio de que se dejaba sin efecto la hipoteca y era procedente la venta definitiva;
 Que no se tarta de una estafa, sino una falta de honestidad por parte de los demandantes que pretenden se les entregue el inmueble sin cancelarlo en forma definitiva, además que hoy en día tiene un precio superior.

En el lapso de observaciones, la representación de la parte actora adujo sobre los informes de su contraparte lo siguiente:

 Que asevera en sus informes la representación judicial de la parte demandada que “en primer lugar mi representada nunca les vendió el inmueble objeto de la demanda; sencillamente hizo una transacción de opción de compra”, de lo que se concluye que efectivamente ya existía un engaño por parte de la demandada, al negociar una propiedad que no le pertenecía;
 Que insiste la demandada que ella es legítima propietaria del inmueble según documento de Cesión de Derechos Litigiosos, que en derecho para que un documento tenga efectos contra terceros debe estar debidamente protocolizado por ante el Registro respectivo, por lo que mal puede pertenecer una propiedad a determinada persona sino hasta el momento en que se le dé fe publica a dicho documento una vez registrado;
 Que hoy en día es imposible la venta del inmueble por que pesan sobre aquel sendas medidas de prohibición de enajenar y gravar ;
 Que todavía el inmueble se encuentra testado a otra persona (ciudadano Rafael Augusto Pantoja Ascanio) y no a la vendedora por ante el Registro Inmobiliario;
 Que bajo esa condiciones en el Registro inmobiliario no pudo tramitarse el documento definitivo;
 Que de las copias consignadas por la demandada se puede verificar que la solvencia municipal y cedula catastral están a nombre del ciudadano RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO;
 Que fueron imposible los tramites antes el Registro porque los documento debían están a nombre de la vendedora y no del ciudadano RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO, como actualmente siguen estando;
 Que la vendedora nunca resolvió todos los problemas legales que poseía el inmueble, situación que aún persisten, desprendiéndose de autos que la demandada jamás estuvo en condiciones de poder vender el inmueble y además recibió unas cantidades de dinero que ésta haciendo suyas de manera indebida y arbitraria.

Analizadas las pruebas producidas por las partes, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO. Del escrito de demanda, se desprende que la acción interpuesta es la de Cumplimiento de Contrato (de fecha 06-03-2009) incoada por los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, alusivo al Apartamento distinguido con el número y letra 2-A, situado en el segundo (2do) piso del Edificio Los Médanos, ubicado en la Calle N° 50, Ramal Oeste de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Distrito Capital, para que se reintegre el dinero pagado como inicial (Bs. 110.00,oo) más los pagos parciales (Bs. 270.000,oo), el pago estipulado en la cláusula “Quinta” del contrato (Bs. 60.000,oo) más los intereses generados por cada unas de las sumas antes indicadas, para lo cual solicitó experticia complementaria del fallo y que se condene al pago de costas.

De modo que, mutatis mutandis, lo que pretende la parte actora no es que se le venda, sino que en cumplimiento de la Cláusula “QUINTA” le sean reintegradas las cantidades entregadas a la vendedora (demandada) debido a que ésta incumplió el contrato, además de una suma adicional (de Bs. 60.000,oo), peticionando intereses e indexación.

Ahora bien, de determinarse el incumplimiento por parte de la vendedora, ello conllevaría a la resolución del contrato, retrayéndose la situación al status quo previo a la suscripción del mismo, toda vez que lo pretendido por la demandante, es el reintegro de todas las cantidades entregadas a la vendedora y no el cumplimiento para que le vendan.

De modo que, en definitiva lo que se plantea es una resolución por incumplimiento y el reintegro de sumas dinerarias.

En el caso de marras estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, al respecto de los efectos de los contratos nuestro Código Civil establece:

Articulo 1159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley”.

Artículo 1160: “Los contrato deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley”.

Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación , la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

SEGUNDO. En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte accionada rechazó, negó y contradijo la demanda reconociendo que en el contrato de opción de compra-venta se estableció que el inmueble objeto de la negociación le pertenece a la vendedora según la cesión de derechos litigiosos homologado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 17 de octubre de 1988.

Con respecto a este punto, esta Alzada constata de las actas procesales que si bien cierto que se especificó en el contrato que los derechos de propiedad y posesión le habían sido cedidos a la parte demandada, ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, los mismos no fueron debidamente protocolizados por ante la Oficina Registral competente, requisito necesario para que la demandada (vendedora) estuviese facultada para disponer del inmueble objeto del presente asunto. Empero, tal como se desprende de la Certificación de gravamen (del 29-04-2011) del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador, ya valorada al momento del análisis del acervo probatorio, el inmueble objeto del contrato aparece aún para aquella fecha a nombre de RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO, pesando sobre el bien hipoteca de primer grado a favor de FIVECA y prohibiciones de enajenar y gravar participadas en fecha 30-01-1985 y 31-03-1986 por los Juzgados Quinto y Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, respectivamente, lo que denota la imposibilidad de que el compromiso pactado por las partes (el 06-03-2009) pudiese convertirse en una autentica compraventa, ya que ésta no puede configurarse y protocolizarse existiendo las referidas prohibiciones judiciales.

De ahí, que existiendo prohibiciones de enajenar que impiden la verificación y protocolización de la venta del inmueble identificado ab initio, además de la hipoteca que afecta al bien, la cual se comprometió la vendedora (demandada) a subsanar o a liberar en la Cláusula “CUARTA” del contrato (del 06-03-2009), que es ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil, y que fue incumplido por la vendedora.

Aunado a ello, la cesión se produjo en un asunto de ejecución de hipoteca, siendo la consecuencia la liberación o ejecución de aquella, y en el caso de autos se produjo una homologación por convenimiento entre las partes que no liberó la hipoteca sino hasta el 07 de agosto de 2009 que se ofició al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, aunque no consta en autos que hubiese sido entregado en la referida Oficina, ya que en la Certificación de Gravamen (del 29-04-2011), se menciona como propietario del inmueble objeto de la pretensión al ciudadano RAFAEL AUGUSTO PANTOJA ASCANIO y la hipoteca sobre el bien, documentalmente sigue vigente, siendo esta situación una cuestión o causa imputable solo a la parte demandada.

TERCERO. Asimismo, argumentó la representación judicial de la parte demandada que amistosamente acordaron las partes: la actora, a tramitar un crédito ante el Banco Industrial de Venezuela y la demandada levantar la medida.

Con respecto a la defensa antes expuesta, en el caso del trámite de los créditos hipotecario por máximas de experiencias es bien sabido que quien otorga dichos créditos requiere que le inmueble se encuentre libre de prohibiciones, ya que éstos obstan las inscripciones o protocolizaciones de posibles hipotecas o de la venta misma, y en el caso de autos existen prohibiciones que constituyen impedimentos para la verificación de la venta. De ahí, que no encontrándose el inmueble libre de gravámenes en el caso de autos era imposible de realizar la venta, ya que sobre el inmueble objeto de la pretensión existía para el mes de marzo de 2009 (firma del contrato) una hipoteca de la que se solicitó su liberación para el mes de agosto de 2009, cuando ya había transcurrido la mayor parte del tiempo estipulado en la cláusula “TERCERA” del contrato, no constando en autos que el oficio donde ello se participa al Registro haya sido recibido por este último, ya que en la Certificación de Gravamen (del 29-04-2011), continua apareciendo vigente la referida hipoteca sobre el inmueble objeto de la pretensión

De igual forma, se evidencia que la parte demandada, ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, aduce haberse comprometido a realizar los trámites para levantar la medida.

Ahora bien, la cláusula “CUARTA” del contrato estableció lo siguiente:

“LA VENDEDORA, se compromete a entregar a LOS COMPRADORES, el inmueble objeto del presente Contrato, libre de gravámenes, Impuestos Nacionales, Estadales, Municipales, y solvente en el pago de todos los servicios tales como: Luz Eléctrica, Gas, Aseo Urbano, Condominio, en el momento de la firma de la venta definitiva en la Oficina de Registro respectivo..”

En este sentido, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de pruebas promovió el contenido del asunto Nº 83-1482 contentivo del Divorcio incoado por la parte demandada, en el cual se había decretado otra medida sobre el inmueble objeto de la pretensión, medida de enajenar y gravar en fecha 29 de enero de 1985.

Con respecto a esta medida, la representación de la accionante como fundamento de su apelación consigno certificación de gravamen emitida por el Registro Público del Tercero Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de abril de 2011, en la cual consta que sobre el inmueble objeto de la presente demanda pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar desde el 30 de enero de 1985, por cual deja en evidencia que en ningún momento la parte demandada podía ceder la propiedad de apartamento en los lapsos establecidos contractualmente, sin haber procedido a liberar las dos (2) medidas ya referidas.
De lo antes indicado, concluye esta Alzada que la parte actora estaba imposibilitada de cumplir con toda la documentación respectiva, a los fines de obtener el crédito hipotecario por causa imputables directamente a la vendedora (demandada), por incumplimiento en su deber de suministrar los documentos respectivos para el trámite del crédito y la posterior protocolización de la venta, ya que para el año 2011 todavía pesaba medida sobre el inmueble, quedando demostrando con ello la intención de la parte demandada, SCARLET GAUTIER CAPOTE, de no vender el inmueble identificado a initio.

De manera que, quedando evidenciada la infracción de la Cláusula “CUARTA” del contrato de opción de compra-venta del 06 de marzo de 2009 se debe declarar la resolución del mismo por incumplimiento, condenándose a la parte demandada al pago de las sumas recibidas: la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo) pagado por concepto de inicial al momento de la firma del contrato; la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo) pagado por concepto de aporte parcial a la deuda con cheque Nº 60174925 del Banco Industrial del 18-05-2009; la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) pagado por concepto de aporte parcial a la deuda con cheque Nº 21227759 del Banco Industrial del 29-09-2009; la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) establecidos en la cláusula “QUINTA” del contrato (cláusula penal).

Asimismo, solicitó la accionante los intereses sobre cada una de las cantidades recibidas por la vendedora, lo cual resulta procedente, toda vez que transcurrido el lapso de ciento ochenta (180) días previsto en la cláusula “TERCERA” del contrato (del 06-03-2009) más los quince (15) días estipulados en la cláusula “QUINTA”, o sea, hasta el día siguiente del 17 de septiembre de 2009, exclusive, la demandada no reintegró los montos que le habían entregado y al no haberlo hecho resulta viable la petición de intereses legales conforme al artículo 1.746 del Código Civil debido a la mora, los cuales serán calculados sobre CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,oo), al tres por ciento (3%) anual desde el 17-09-2009 (data que deriva de la cláusula “QUINTA” del contrato), exclusive, hasta el día 05-05-2010, exclusive (fecha de admisión de la demanda), para lo cual se ordena experticia complementaria por un solo perito.

Igualmente, solicitó la actora indexación de las mencionadas sumas, la cual resulta legalmente procedente, por constituir la depreciación de la moneda un hecho notorio en Venezuela.

En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil, ha establecido la oportunidad en que debe solicitarse la indexación, la cual es del siguiente tenor:

“En primer término, en todas las causas donde se ventilen derechos disponibles y de interés privado, el ajuste por inflación ha de ser solicitado expresa y necesariamente por el actor en su libelo de demanda, no pudiendo ser solicitado en otra oportunidad, a riesgo de incurrir el sentenciador en indefensión de la parte contraria y, de producir un fallo viciado de incongruencia positiva y en un caso de utra o extrapetita, según sea el caso. Mientras, que en las causas donde se ventilan derechos no disponibles, irrenunciables, o de orden público, el sentenciador podrá acordarlo de oficio, aun cuando no haya sido solicitado por el actor en su libelo de demanda; como por ejemplo, en las causas laborales y las de familia....” (Sic.) (Sent. TSJ. Sala Civil No. 277 del 10/08/2000)

Solicitada la indexación judicial en su debida oportunidad y tomando en cuenta que la depreciación monetaria es un hecho público y notorio, lo cual no necesita comprobación, esta Alzada acuerda dicha corrección monetaria, considerando los Índices de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela, la cual deberá ser practicada mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto, desde la fecha de admisión de la demanda (05 de mayo de 2010, folio 16) hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

En consecuencia, no habiendo sido desvirtuados por la parte accionada los elementos contenidos en el libelo, cuya mayoría de hechos constitutivos fueron probados por la actora conforme al artículo 1.354 del Código Civil, la decisión recurrida dictada por el A-quo en fecha 14 de abril de 2011 deberá revocarse, condenándose en costas generales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio conforme al 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
DE LA DECISION
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se revoca, con base en las motivaciones precedentes, la decisión dictada el 14 de abril de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual había declarado sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta incoaran los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ contra la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, antes identificados;
SEGUNDO: Se declara con lugar la demanda de Resolución por incumplimiento de Contrato incoada por los ciudadanos ADILIS DEL VALLE GARCÍA RAMÍREZ y FELIX RAMÓN TORRES GONZÁLEZ contra la ciudadana SCARLET GAUTIER CAPOTE, alusiva al inmueble: Apartamento distinguido con el número y letra 2-A, situado en el segundo (2do) piso del Edificio Los Médanos, ubicado en la Calle N° 50, Ramal Oeste de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora las siguientes cantidades: (i) CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo) pagado por concepto de inicial al momento de la firma del contrato; (ii) la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo) pagado por concepto de aporte parcial a la deuda con cheque Nº 60174925 del Banco Industrial del 18-05-2009; (iii) la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) pagado por concepto de aporte parcial a la deuda con cheque Nº 21227759 del Banco Industrial del 29-09-2009; (vi) la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) establecidos en la cláusula “QUINTA” del contrato (cláusula penal). Dicha suma global totaliza CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,oo)
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte accionante los intereses moratorios sobre cada una de las cantidades recibidas por la vendedora más el monto por la cláusula penal, que totaliza la suma global de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,oo), desde el día 17 de septiembre de 2009 (data que deriva de la cláusula “QUINTA” del contrato), exclusive, hasta el día 05 de mayo de 2010, exclusive (fecha de admisión de la demanda), los cuales serán calculados a la tasa de tres por ciento (3%) anual, conforme al artículo 1.746 del Código Civil, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo por un solo perito.

QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte accionante lo que resulte de la indexación de las cantidades recibidas por la vendedora más el monto de la cláusula penal, que totaliza la suma global CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,oo), de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto, desde la fecha de admisión de la demanda (05 de mayo de 2010, inclusive) hasta que el presente fallo quede definidamente firme.
SEXTO: Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, lo que no conlleva a imposición de costas del recurso.
SEPTIMO: Se condena en costas generales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese, en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado A-quo.

Dada, firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veintidós (22) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA

Abog. JEANETTE LIENDO A.

En esta misma fecha, siendo las tres y diecisiete minutos de la tarde (3:17 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA

Abog. JEANETTE LIENDO A.
EXP. Nº AC71-R-2011-00249
N° 10.357
AJCE/Neylamm - Def.