TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA

Puerto Cabello, diecinueve de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000155
ASUNTO: GP31-V-2015-000155

DEMANDADO-RECONVINIENTE Sucesión Zabala, integrada por los ciudadanos: Nely del Valle Ordaz Zabala, Orlando Coromoto Ordaz Zabala, Héctor Rafael Zabala, Euvel José Zabala+ (en representación Jean Piero Oliver Zabala Terán, Enyerbert Euvel José Zabala Terán, y Jennifer Wladimir Zabala Terán)
APODERADO JUDICIAL: Abogado Juan Pablo Cordero Pérez, cédula de identidad No. 15.949.676, Inpreabogado No. 122.172
DEMANDANTE-RECONVENIDO Juan Carlos Vargas Márquez, cédula de identidad No. 14.536.789
APODERADAS JUDICIALES: Yetzana María Álvarez Padrón, Milagro del Valle Gómez Martinez, y Marianny Vercelin Ochoa Gainza, cédula de identidad Nos. 17.026.179, 5.442.983 y 21.199.612, respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 134.969, 55.420 y 229.961, respectivamente.
MOTIVO: Reconvención por Resolución de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios, en el juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios
EXPEDIENTE No.: GP31-V-2015-000155
RESOLUCIÓN No.: 2016-000009 Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva

ANTECEDENTES
En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios, que fue intentado por el ciudadano Juan Carlos Vargas Márquez, venezolano, mayor de edad, soltero, cédula de identidad No. 14.536.789, de este domicilio, mediante sus apoderadas judiciales abogadas Yetzana María Álvarez Padrón, y Milagro del Valle Gómez Martínez, contra la Sucesión Zabala, en la persona de su representante legal Nely del Valle Ordaz Zabala, cédula de identidad No. 7.150.274, compareció la parte demandada en dicho juicio en fecha 13 de enero de 2016, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, presentando también Reconvención por Resolución de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios, contra el demandante reconvenido ciudadano Juan Carlos Vargas Márquez. En tal sentido, vencido el lapso de contestación se pronuncia este Tribunal sobre la admisibilidad de la reconvención:
Señala el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, que la causante de sus mandantes la ciudadana Carmen Zabala, suscribió con el ciudadano Juan Carlos Vargas Márquez, contrato de alquiler con opción a compra, autenticado en fecha 16 de julio de 2010, bajo el No. 70, Tomo 40, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, sobre un terreno de su propiedad y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización La Sorpresa, Calle 19 lote 01, Parcela 14, entre Av. 55 y 56 del Municipio Puerto Cabello, cuyos linderos y demás características especifica en su libelo, que a pesar del fallecimiento de la ciudadana Carmen Zabala, se efectuaron los tramites y pagos necesarios para tener la documentación al día los cuales les correspondían para entregárselos al comprador y que este realizará la venta (sic) definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente. No obstante, transcurrieron los meses y el mencionado ciudadano no mostró interés en la documentación para los tramites de la respectiva compra venta y/o tramitación del crédito bancario, cumpliéndose el termino de duración del contrato el día 15 de noviembre de 2010, así como tampoco el demandante reconvenido hizo uso de la prorroga establecida en la cláusula tercera del contrato inicial, por lo que sus mandantes dado el fallecimiento de su causante no insistieron mas en la compra venta.
Que en efecto era obligación del comprador realizar el documento de venta definitivo, y pagar todos los gastos para su autenticación durante el termino de 120 días, así como la de pagar el precio del inmueble ofrecido en venta, tal como se estableció en las cláusulas primera y segunda del contrato de alquiler con opción a compra, circunstancia que no ocurrió debido a que en ningún momento se les notificó el día y la hora para firmar la venta en el registro inmobiliario correspondiente y tampoco les fue requerida por parte del comprador la documentación con el propósito de protocolizar la compra venta, a pesar del conocimiento del comprador que los documentos estaban en poder de los vendedores.
Por otra parte, -señala el apoderado judicial- que desde el momento de la protocolización del contrato de alquiler con opción a compra, el reconvenido ha incumplido sus obligaciones como arrendador, por lo tanto sus mandantes iniciaron procedimiento ante la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas. Por lo tanto, tales hechos evidencian incumplimiento culposo del reconvenido, por cuanto este no cumplió con la obligación de redactar y realizar los tramites a los fines de protocolizar la venta definitiva del inmueble, ni sus obligaciones arrendaticias durante el termino de vigencia del mencionado contrato, y no cumplió con su obligación de pagar en la forma convenida el precio del inmueble objeto de la demanda en el periodo señalado en la cláusula segunda. Por lo tanto, demanda la Resolución del Contrato de Opción a Compra, solicita la retención de Bs. 10.000,00 los cuales fueron entregados en calidad de arras, demanda la suma de Bs. 10.000,00 por concepto de daños y perjuicios.
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCION
Establece el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
De esta manera, cuando se intenta una demanda derivada de cualquier relación arrendaticia, o bien ante cualquier demanda cuya decisión traiga como consecuencia la perdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda familiar, se debe con anterioridad agotar el procedimiento administrativo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En el caso de autos, nos encontramos ante una reconvención por Resolución de un Contrato de Opción de Compra, lo cual en un principio no exigiría el agotamiento de tal vía administrativa. No obstante, de las actas procesales se deriva tanto de lo señalado por la parte actora en la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, como por lo señalado por la parte demandada reconviniente en su pretensión, que el promitente comprador ocupa el inmueble objeto del contrato, es decir, que mantiene la posesión del inmueble, lo que conlleva a determinar en primer lugar, que al demandarse la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, su consecuencia es la entrega del inmueble y por tanto la desposesión del mismo, lo que también exige el agotamiento de la vía administrativa de acuerdo a lo señalado en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Pero por otra parte, y más contundente aún lo es que el propio contrato se encuentra identificado como un contrato de alquiler con opción de compra venta, y así lo señala la misma parte demandada reconviniente, inclusive ha señalado en su reconvención el incumplimiento del demandante reconvenido de sus obligaciones como inquilino, así como también indicó que iniciaron ante el la Superintendencia de Arrendamiento el procedimiento Previo a la demanda, lo cual corrobora la intención de la parte demandada reconviniente de solicitar la desocupación del inmueble a la parte demandante reconvenida.
De modo entonces, que ante la relación arrendaticia que mantienen las partes en el presente juicio, o ante la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, que comporta la desposesión del inmueble por parte del promitente comprador, debe la promitente vendedora agotar la vía administrativa correspondiente, y hasta tanto no culmine tal procedimiento no puede intentar acciones como la aquí pretendida, pues las mismas devienen en inadmisible. Así, se declara.

DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara Inadmisible la Reconvención por Resolución de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios, intentada por la Sucesión Zavala, contra el ciudadano Juan Carlos Vargas Márquez.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, en la ciudad de Puerto Cabello a los diecinueve días del mes de enero de 2016, siendo las 09:20 de la mañana. Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
Publíquese, regístrese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.
La Juez Provisoria

Abogada Marisol Hidalgo García
La Secretaria

Abog. Yuraima Escobar Ortega
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.

La Secretaria

Abog. Yuraima Escobar Ortega