REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 205° y 157° DEMANDANTE: LUIS ALFONSO CABALLERO RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 180.423. DEFENSORAS PÚBLICAS: MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. Nº 123.507 y 117.258, respectivamente. DEMANDADA: CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.462.784. APODERADAS JUDICIALES: BETTY PÉREZ AGUIRRE e INGRID FERNANDEZ MARCANO, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.980 y 70.535, en el mismo orden de mención. JUICIO: DESALOJO SENTENCIA: DEFINITIVA MATERIA: CIVIL EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001147 I ANTECEDENTES Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2015, por las abogadas BETTY PÉREZ AGUIRRE y INGRID FERNANDEZ MARCANO, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, contra la decisión proferida en fecha 4 de noviembre de 2015 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la presente demanda intentada por el ciudadano LUIS ALFONSO CABALLERO RAMIREZ, por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, expediente signado con el Nº AP31-V-2014-001506 de la nomenclatura del aludido juzgado. El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 12 de noviembre de 2015, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. Verificada la insaculación el día 16 de noviembre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 18 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 23 de noviembre de 2015, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente, en fecha 02 de diciembre de 2015 los defensores públicos designados para la representación de la parte demandante, se dieron por notificados del auto anterior. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada del mismo, en fecha 18 de enero de 2016. (f. 156 y 157). Por auto dictado por este juzgado en fecha 21 de enero de 2016, se fijó la audiencia oral y pública al tercer (3er) día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, a la una de la tarde (1:00 p.m.) a los fines de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. II AUDIENCIA EN ALZADA Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 26 de enero de 2016. Así pues, a dicho acto concurrieron las partes y en el cual se dejó asentado lo siguiente: “…En este estado, las partes han propuesto al Tribunal la suspensión del proceso por un lapso de quince (15) días de despacho contados desde la presente fecha exclusive, a los fines de realizar conversaciones tendentes a buscar una salida o arreglo amistoso, a fin de finalizar la presente controversia, dejando constancia la parte actora que si bien las conversaciones estarían dirigidas a la negociación del inmueble de autos por parte de la sub arrendataria, la accionada no gozaría de dicho derecho preferente, al no cumplir con los requisitos de Ley para ello, no obstante, al estar presente su representado quien manifiesta la posibilidad de proceder a la venta del inmueble, al igual que lo expresado por las apoderadas de la parte demandada, en cuanto a la buena disposición para ello, este Tribunal acuerda lo solicitado y suspende el presente juicio por el lapso indicado, quedando desde ya notificadas las partes, que la prosecución de la audiencia tendrá lugar al día inmediato siguiente al vencimiento de dicho lapso, a la misma hora que nos ocupa, sin necesidad de nueva notificación. Culmina la audiencia a la doce y cuarenta post meridiem (12:40 p.m.)…”. Posteriormente, en fecha 22 de febrero de 2016, tuvo lugar la continuación de la audiencia oral y pública de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así pues, a dicho acto concurrieron la abogada MARIELYS SCARLEY CARRASCO, actuando en con el carácter de defensora pública de la parte accionante, ciudadano CABALLERO RAMIREZ LUIS ALFONSO, quien también se encuentra presente. Asimismo, comparecieron las abogadas FERNANDEZ MARCANO INGRID DEL VALLE y PEREZ AGUIRRE BETTY DEL CARMEN, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, acto en el cual se dejó asentado: “…En este estado, la defensora pública asignada a la parte actora expuso lo siguiente: “…ratificó en cada una de sus partes la procedencia de la demanda la cual fue declarada con lugar por el numeral 4º del artículo 91 de la Ley especial que rige la materia, así como el escrito de prueba consignado en fecha 14/07/2015 donde se ratificó el valor probatorio del documento administrativo suscrito por el Director de Control Urbano, donde se deja constancia de las construcciones realizadas en el inmueble, que es mismo objeto de la relación arrendaticia, lo cual no fue objetado por la parte demandada, y donde se evidencia igualmente las fotos consignadas, probando de esta forma la causal de desalojo antes indicada. Igualmente solicitó se confirme la decisión de fecha 04/11/2015, en lo que refiere a la parte de valoración de la prueba documental aportada, en donde se evidencia que la demanda incurrió en la causal de desalojo antes indicada, y donde se establece que la demanda realizó reformas y construcciones ilegales, siendo este el objeto de la presente demanda de desalojo, violando los artículo 1 y 10 de la Ordenanza de Arquitectura de la Alcaldía. Dicho documento público administrativo no fue impugnado por la demandada sino de manera simple, sin que se impugnara mediante la tacha de falsedad, por tanto no se ha establecido la falsedad del mismo. También se alegó que en inmueble existen deterioros mayores, sin que el propietario tenga acceso al inmueble, es todo…”. Luego, la representación judicial de la parte demandada expuso: “que la recurrida tiene vicios, primero de la valoración de las pruebas promovidas, y porque no decidió todos los puntos y defensas ejercidos. Alegó la falta de cumplimiento por parte del propietario en regularizar la relación con la sub arrendadora, de conformidad con lo establecido en los artículos 46 y 47 de la Ley especial, y la cual no fue cumplida por el propietario, por lo cual no ha nacido el derecho al propietario de accionar en sede jurisdiccional. Respecto, al informe técnico la recurrida se equivocó, ya dicho documento solo goza de presunción de certeza, y fue impugnado dicho informe solo por lo inverosímil su contenido, ya que los funcionarios no tuvieron acceso al inmueble pero expresan que no se observaron obreros trabajando en la obra. Indicaron que ese acto administrativo no fue notificado a su representada, ni que tampoco existiese la imposición de multas, por lo que dicho informe carezca de efectividad y ejecutoriedad. Indicó que promovieron inspección judicial para ser efectuada por sunavi, siendo negada por el a quo, y ratificó posteriormente su negativa, con desconocimiento del 2do aparte del artículo 395, cpc., siendo que con este actuar se le conculcó el derecho que tiene su representada de valerse de dicha prueba, por lo que solicitó a esta alzada de conformidad con el 209 del cpc, la nulidad de la recurrida y decida la presente causa.”. De seguidas, la defensora pública hizo uso de su derecho a réplica y expuso: “…en cuanto a los vicios alegados por la actora considera que no existen tales vicios. Y que se cumplió el procedimiento previo administrativo quien habilitó la vía judicial, sin que se ejercieran los recursos pertinentes. La norma que nos regula son normas de carácter de orden público y que las reformas no autorizadas son causales de desalojo, y que la actuación realizada por la Alcaldía de Caracas, no fue recurrida, y así pido se deje expresa constancia. También indicó que el actor no ha tenido acceso al inmueble por 11 años. Y que según el informe, la edificación no tiene sustento para montarle un segundo piso, y que respecto a la inspección judicial, la misma no fue realizada de modo correcto ya que no puede ser hecha por otro órgano, sino por el juez, es todo…”. Hizo lo propio respecto a la réplica, la representación judicial accionante donde expresó: “… ratificó sus alegatos en cuanto a la improcedencia de la demanda, especialmente respecto al incumplimiento de las obligaciones que tenía el arrendador a ponerse al día ante los organismos administrativos regularizando la relación arrendaticia con el sub arrendatario. Que no consta a los autos que haya sido notificada la demandada de la actuación administrativa, por lo que no tenía forma de impugnarla, por lo que carece de efectividad y ejecutoriedad, y así lo pido sea declarada en esta instancia...” Seguidamente, tomo la palabra el Juez titular de este despacho y expuso: “…Vistas las exposiciones de las partes y luego de hacer referencia a la sentencia dictada por la Sala Constitucional, en cuanto a la necesidad de agotar las vías administrativas previstas en la Ley especial que rige la materia, que esta materia trata un derecho prestacional, donde se debe tomar muy en cuenta el hecho social del arrendamiento de vivienda, paso a analizar los alegatos esgrimidos por la parte recurrente, y en cuanto a la nulidad del fallo por silencio de pruebas e inmotivación, considero que si bien el fallo se había analizado lo atinente al documento público administrativo con relación al art. 429 de cpc, no por ello estábamos en presencia del vicio delatado, por la cual resultaba improcedente. En cuanto al alegato de falta de cumplimiento del requisito previsto en el art. 45 eiusdem, en el sentido de formalizar la relación arrendaticia, con el sub arrendatario, considera este tribunal que existe carencia absoluta de este requisito el cual no se puede suplir con la autorización otorgada por el sunavi a los fines de ejercer la vía judicial, donde además no se hace referencia al carácter de sub arrendataria de la ciudadana Celenia Sílva, y se autoriza a ejercer las acciones judiciales por las causales 1 y 2 del artículo 91 sin hacer referencia a la causal prevista en el numeral 4to del art. 91, referido a efectuar reformas no autorizadas por el arrendador, causal que al no haber quedado probada plenamente en autos, como lo exige el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, determina que se declare en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, sin lugar la demanda ejercida y por ende, procedente el recurso de apelación ejercido quedando revocada la recurrida. Se deja constancia que el fallo in extenso será publicado dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha. Es todo”. Culmina la audiencia a las doce y cuarenta post meridem (12:40 p.m.)…”. III SÍNTESIS DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio por demanda de desalojo interpuesta en fecha 27 de octubre de 2014, por las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO actuando en su carácter de defensoras públicas designadas para la representación del ciudadano LUIS ALFONSO CABALLERO RAMIREZ, con base en los siguientes hechos: 1) Que el ciudadano accionante en diciembre de 1954, adquirió una casa ubicada en la Avenida Prolongación de los Mangos, Urbanización Los Castaños del Cementerio, Casa S/N, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, para vivir sus padres y sus cinco (5) hermanos, quedando en la actualidad viviendo en el inmueble solo sus padres (ya fallecidos), por lo que al quedar sola la vivienda, decidieron alquilarla para poder subsistir. 2) Que en fecha 13 de agosto de 1998, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana ALEXANDRA MARGARITA ROJAS CAMPO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.121.168, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 58, Tomo 71 de los libros respectivos, sobre el inmueble antes señalado. 3) Que la mencionada arrendataria se fue con el paso del tiempo insolventando tanto en el pago del canon de arrendamiento, como en el pago de los servicios básicos por lo que la relación arrendaticia se fue deteriorando por tales incumplimientos y su exigencia de ponerse al día. 4) Que en el año 2004, la inquilina antes indicada abandona la casa arrendada, sin dar aviso y adeudando seis (6) meses del canon de arrendamiento y en su lugar deja en el inmueble a una ciudadana desconocida, por lo que ante tal situación, el arrendador acudió al inmueble encontrándose con la ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, ya identificada, quien le manifestó que la ciudadana Alexandra Margarita Rojas Campos, le había alquilado la casa; siendo que dicha ciudadana no contaba con su autorización para haberle alquilado solicitándole la desocupación para traer a uno de sus hermanos que no tenía donde vivir, por lo que la sub arrendataria, Celenia del Valle Silva Salazar, le solicitó un plazo de dos (2) meses para entregarle su vivienda, y desde el año 2004 hasta la actualidad ha realizado todas las diligencias tendentes a recuperar su vivienda para la ocupación de su hermano. 5) Que aunado a lo anterior, la ciudadana sub arrendataria no ha pagado canon de arrendamiento alguno por ocupar su propiedad, siendo que su situación económica se ha agravado no solo por la posición contumaz de no pagar los cánones de arrendamiento por la vivienda que habita ilegalmente en condición de sub arrendataria, sino por la extrema necesidad de vivienda que ostenta. 6) También indicó que la ciudadana Celenia del Valle Silva Salazar, ha efectuado reformas mayores no autorizadas por el arrendador, que han sido objeto de sanciones por las autoridades municipales y no ha tomado los correctivos requeridos, haciendo caso omiso de las sanciones impuestas por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas. 7) Que en fecha 17 de junio de 2013, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda dictó Resolución Nº 00445, donde habilitó la vía judicial, a los fines de resolver el conflicto aquí planteado. 8) Fundamentaron la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los ordinales 1º, 2º y 4º del artículo 91, 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Asimismo, solicitaron que la presente solicitud sea admitida y sustanciada conforme a derecho, procediendo a estimar la demanda por la cantidad de CIENTO ONCE MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 111.066,00) de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. La demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 29 de octubre de 2014 el cual decretó que la misma fuera sustanciada por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadana Celenia del Valle Silva Salazar, ut supra identificada, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación. Agotado los trámites de citación personal y por carteles de la parte demandada, y encontrándose la misma asistida por la defensora ad litem abogada Ingrid Fernández Marcano, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.535, en fecha 22 de mayo de 2015 (f. 89) tuvo lugar la audiencia de mediación a la que alude el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, encontrándose presente la parte actora ciudadano Alfonso Caballero Ramírez, asistido por la defensora pública Marielys Carrasco, y la abogada Ingrid Fernández Marcano, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ya identificados, donde de conformidad con el artículo 104 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedieron a fijar nueva oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de mediación quedando fijada para el día 1 de junio de 2015. En la oportunidad antes indicada, a saber en fecha 1 de junio de 2015, tuvo lugar la audiencia de mediación de Ley encontrándose presente la parte actora ciudadano Alfonso Caballero Ramírez, asistido por la defensora pública Marielys Carrasco, por una parte y por la otra la parte demandada ciudadana Celenia del Valle Silva Salazar, asistida por la abogada Ingrid Fernández Marcano, en su carácter de defensora judicial designada; sin que se llegara a un acuerdo satisfactorio, por lo que el a quo concedió tres (3) días de despacho para que la demandada designe abogado para que la represente o solicite la designación de un defensor público en virtud de que la defensora judicial designada ha cesado sus funciones de representación. Asimismo, se dejó constancia que una vez transcurrido el lapso anterior, comenzaría a transcurrir el lapso de diez (10) días de despacho para dar contestación a la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la ley especial. En fecha 18 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la presente demanda, mediante escrito constante de tres (3) folios útiles, donde alegaron lo siguiente: 1) Que existe una contradicción entre el procedimiento administrativo previo a la demanda y el escrito libelar, por cuanto la parte actora en sede administrativa califican a la demandada como inquilina y en el escrito libelar como sub arrendataria. Igualmente, señalan que la parte accionante no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 45 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en virtud de que no existe constancia en autos de haberse tramitado ante la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda la formalización de la relación arrendaticia. 2) Impugnó la cuantía, señalando que el demandante estimó de forma excesiva el valor de la demanda, por cuanto no se determinó el monto de los cánones de arrendamientos, pero se estimó la demanda a pesar de no estar determinado los meses y quantum de la pensión arrendaticia supuestamente adeudados. 3) Como contestación al fondo alegó que se demanda por la falta de pago de doce (12) meses de arriendo, sin señalar el monto del canon; y que la pretensión de falta de pago, no encuadra en lo establecido en el numeral 1, de la Ley especial, siendo que su representada no ostenta la cualidad de arrendadora. 4) Alegó que la demandante estaba en conocimiento de que su representada ocupaba el inmueble de autos desde el año 2004, sin ejercer las acciones pertinentes en contra de la arrendataria, aunado a que no formalizó la relación arrendaticia con la persona que ocupa su inmueble, desde la entrada en vigencia de la nueva ley de arrendamiento (2012). 5) Alegó que la actora en ningún momento identifica al hermano que tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda, y no aportó los medios que prueben tal necesidad de ocupación. 6) Que respecto a la causal de desalojo en virtud de las reformas mayores no autorizadas al inmueble, alegó que del documento en el que se fundamenta esta causal, del mismo se desprende que los funcionarios no entraron al inmueble, por lo que la información plasmada en el informe no pudieron obtenerla desde la parte externa del mismo. Asimismo, negó y rechazó que su representada haya efectuado reformas mayores no autorizadas por el arrendador, que hayan sido objeto de sanciones por las autoridades municipales y no haya tomado los correctivos requeridos. Por auto de fecha 26 de junio de 2015, el juzgado de la causa fijó lo puntos controvertidos en el presente asunto, ordenando un lapso de ocho (8) días de despacho para la promoción de pruebas. Posteriormente, en fecha 10 de julio de 2015 el a quo agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles, consignado por la parte demandada en fecha 8 de julio de ese mismo año. Luego, mediante escrito presentado en fecha 14 julio de 2015, constante de ocho (8) folios útiles la parte actora se opuso a las pruebas presentadas por la demandada, siendo que por auto de fecha 20 de julio de 2015, el a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las mismas. Por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2015, el a quo fijó para el quinto (5º) día de despacho siguientes al de esa fecha exclusive, para que tenga lugar la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente, en fecha 27 de octubre de 2015 tuvo lugar la audiencia de juicio, siendo que luego de la realización de la misma, en fecha 29 de octubre de ese mismo año, el a quo dictó el dispositivo donde declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano LUIS ALFONSO CABALLERO RAMÍREZ, contra la ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, ya identificados, por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento. Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa. IV MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen: Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2015, por las abogadas INGRID FERNANDEZ y BETTY PÉREZ, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SLAZAR, contra la decisión proferida en fecha 4 de noviembre de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue: “…Se determina que los hechos que origina la presente demanda, se trata de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble, la falta de pago de mas de doce meses del canon y por haber efectuado reformas no autorizadas por el propietario, sobre un inmueble que habita la ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, bajo la condición de subarrendataria, se determinó que el tema controvertido previamente son la calificación que el actor le da a la demandada en sede administrativa y en sede jurisdiccional, así como la Impugnación a la cuantía, en este sentido quien aquí decide se pronuncia previamente en relación a la calificación que el demandante le da a la demandada en sede administrativa y en sede jurisdiccional, pues señala la parte demandada que la solicitud que formuló la parte actora ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la denomina la inquilina y en la demanda la define como sub arrendataria, hacen énfasis a lo relacionado en el artículo 45 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido tenemos que el mencionado artículo establece que el arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesión sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente ley, están en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en los términos establecido de común acuerdo, si menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público o privado; ahora bien se desprende de la resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que consta a los autos a los folios 15 al 17, y que se le dio pleno valor probatorio, que se le está dando a la ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, calidad de inquilina, es decir se le están respetando sus derechos adquiridos por haber sido subarrendada, si bien no existe una certificación previa, la ley no establece la inadmisibilidad de la demanda judicial, sino sanciones de la cual deberá ser tramitadas por la misma Superintendencia Nacional de Arrendamientos quien es la encargada para tramitar estos tipos de procedimientos, y aplicar las sanciones respectivas, por lo tanto se desecha el pedimento formulado por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la demanda.- En cuanto a la Impugnación a la cuantía establece el segundo aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda, así tenemos que el demandado debe dar los motivos que lo inducen a tal afirmación, en este sentido la parte demandada entre otras cosas señala que el artículo 36 ejusdem, establece como debe calcularse la cuantía en la demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, y que el demandante estimó su demanda en la cantidad de CIENTO ONCE MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 111.066,00), que no saben de donde obtuvo ese monto que de una simple operación aritmética al dividir ese monto entre doce meses, tienen que el canon de arrendamiento mensual de esa vivienda sería de 9.255,00, monto que supera cualquier credibilidad, dada la ubicación del inmueble y las condiciones de habitabilidad del mismo, ahora bien si bien no existe un contrato de arrendamiento entre la ciudadana Celenia Del Valle Silva Salazar con el ciudadano Luís Alfonso Caballero Ramírez, así como un acuerdo entre ellos sobre el canon de arrendamiento, no es monos cierto que al ser subarrendada, se podría considerar el canon de arrendamiento existente entre la primera inquilina, y de acuerdo con el contrato de arrendamiento cursante al los folios 22 al 26, el cano de arrendamiento se estableció para aquel entonces la cantidad de Noventa Mil Bolívares mensuales, que conforme a lo establecido al artículo 36 ibidem, la sumatoria de doce meses da como resultado la cantidad de Un Millón Ochenta Mil Bolívares, hoy Mil Ochenta Bolívares (1.080,oo), por consiguiente es procedente la Impugnación a la cuantía por exagerada, quedando la misma en la cantidad de Mil Ochenta Bolívares con cero céntimos (1.080,00).- Y así se establece.- Resuelto lo anterior y entrando en el fondo de la controversia se determina que una de las causales donde la parte actora solicita el desalojo, es la necesidad de ocupar el inmueble, en este sentido el artículo 91 de la ley que rige la materia en su ordinal 2 establece: “…solo procederá el desalojo…en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado; así mismo señala el mencionado artículo en su parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial y comprobar la filiación; así tenemos que la parte actora señala que necesita la desocupación del inmueble para traer a uno de sus hermanos que no tiene donde vivir, igualmente mencionó en la audiencia que el también necesita el inmueble, sin embargo como señala la parte demandada no consta en los autos prueba alguna sobre la filiación de su hermano, ni siquiera lo identifica, así como tampoco consta la necesidad de ocupar el inmueble, es decir no consta en autos como vive su hermano, ni tampoco donde y como vive él, por consiguiente al no cursar en autos dichas probanzas conforme al parágrafo único, del artículo 91, se desecha la presente causal de desalojo.- Y así se establece.- En relación a la falta de pago de mas de doce (12) meses del canon de arrendamiento, se observa de una revisión exhaustiva del libelo de demanda así como lo manifestado en la audiencia oral por la parte demandada, no determina la parte actora con exactitud cuales son los meses adeudados, y en cano de arrendamiento de cada uno de ellos, por tal motivo al no esta determinado dichos meses, mal puede este Juzgado establecer la falta de pago de uno meses indeterminados, ni condenarlo a un pago incierto, en consecuencia se desecha la presente causa de desalojo.- En cuanto a los hechos de haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador se observa que de acuerdo a los señalado por el actor, la parte demandada ha sido objeto de sanciones por las autoridades municipales y no ha tomado los correctivos requeridos, haciendo caso omiso de las sanciones impuestas, y trae a los autos oficio número 002507 de fecha 02 de julio de 2014, suscrito por la Dirección de control urbano de la Alcaldía de Caracas, de este documento la parte demandada impugna su contenido señalando que como pueden afirmar los funcionarios que la vivienda Nº 27, esta ocupada por la ciudadana Celenia Silva, si dicha ciudadana no se encontraba; como pueden afirmar que dicha ciudadana es la persona que está realizando la construcción inspeccionada por ellos, desde la parte externa, si no tuvieron acceso al inmueble ni a la construcción que dicen observaron, como pudieron determinar las medida de una construcción a la cual no tuvieron acceso y observaron desde afuera, y al memento de la inspección no observaron actividad constructiva, que en la construcción no habían personas trabajando que pudieran darle las informaciones plasmadas en el Informe ni mucho menos pudieron ser constatadas desde la parte externa.- Ahora bien el documento que ha sido impugnado se observa que es un documento publico administrativo, que es aquel realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, dicho documento fue traído a los autos en original, y conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo podrá impugnarse las copias, reproducciones fotográficas, fotostáticas o cualquier otro medio mecánico claramente inteligible; El único camino que da la norma para desvirtuar el valor probatorio del documento público (en este caso administrativo), es el llamado procedimiento de tacha de falsedad; contra la virtualidad de su fe no se concede, ningún otro recurso, porque, aún siendo de principio que toda prueba puede ser combatida por cualquier otra, el documento público constituye una excepción, y debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no es invalidable mientras no sea declarado falso; ahora bien en cuanto a la causal de desalojo en relación al la reformas no autorizadas se observa que si bien es cierto que la parte demandada ataca el informe emitido por la alcaldía respectiva, la misma no desvirtúa que no sea la vivienda en la cual reside la ciudadana Celenia Silva, por lo tanto se debe dejar sentado que es la misma vivienda objeto de la presente controversia, igualmente se observa del informe consignado en autos, que los funcionarios concluyen que las construcciones que se está ejecutando en el inmueble identificado con el Nº 27, viola los artículos 1 y 10 de la ordenanza sobre arquitectura y Urbanismo y construcciones en General, y se recomienda paralizar cualquier tipo de construcción, por lo tanto al no constar en autos autorización por parte del arrendador para realizar dichas obras, se encuentra lleno los extremos para esta causal.-…” Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, el demandante ciudadano Luís Alfonso Caballero Ramírez, en el escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble que le pertenece desde el año 1954, ubicado en la Avenida Prolongación de Los Mangos, Urbanización Los Castaños del Cementerio, Casa Nº 27, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, código catastral Nº 01-01-19-801-008-027-048-000-000-000, siendo esta vivienda arrendada mediante documento autenticado en el año 1998 a la ciudadana Alexandra margarita rojas campo, quien con el paso del tiempo se insolventó en el canon (6 meses) y el pago de los servicios básicos. Posteriormente, la arrendataria en el año 2004 abandonó el inmueble dejando el mismo a una ciudadana de nombre Celenia del Valle Silva Salazar, quien manifestó al actor que la ex inquilina (Alexandra Rojas) le había alquilado la casa. Alega el actor que la ex inquilina no tenia autorización del propietario arrendador para alquilar la vivienda, por lo que le solicitó a la nueva ocupante la desocupación para traer a su hermano, petición esta que no fue cumplida por la hoy demandada, aunado a que no ha pagado canon de arrendamiento alguno y que él como arrendador también manifiesta gran necesidad de ocupar su inmueble. Arguye el actor que la hoy demandada ha efectuado reformas mayores no autorizadas, las cuales han sido objeto de sanciones por las autoridades municipales, sin que se tomaran los correctivos requeridos. Indicó que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda habilitó la vía judicial a fin de entablar la presente acción. En la litis contestatio, la parte demandada alegó que la actora la califica de inquilina en un procedimiento (el administrativo), y como sub arrendataria en el presente proceso (el judicial), cayendo en contradicción. Asimismo, alegó que la parte accionante no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 45 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que no existe constancia de la formalización de la relación arrendaticia. Por otro lado, impugnó la cuantía estimada por la actora alegando que no se determinó el monto de los sedicentes cánones de arriendo, estimando la presente acción sin saber el quantum de las pensiones arrendaticias supuestamente adeudadas. Sobre el fondo del asunto, alegó respecto a la falta de pago que la pretensión no encuadra en lo establecido en el numeral 1 de la Ley especial, por cuanto la demandada no ostenta la cualidad de arrendadora, aunado a que se demandan doce (12) meses de arriendo, sin señalar que meses son y el monto de los mismos. Indicó que la actora estaba en conocimiento que la demandada ocupaba el inmueble desde el año 2004, sin ejercer ninguna acción. Arguyó que respecto a la necesidad de uso, la parte actora en ningún momento identifica al hermano que tiene la necesidad y no aportó prueba al respecto. Sobre el alegato de reformas mayores no autorizadas, la demandada impugnó el documento aportado por la actora, indicando que del mismo se desprende que los funcionarios no entraron en el inmueble, por lo que la información aportada no pudieron obtenerla desde la parte externa del inmueble. Asimismo, negó y rechazó que haya efectuado reformas mayores no autorizadas, ni mucho menos que haya recibido sanciones por parte de las autoridades municipales, sin que se tomaran los correctivos requeridos. Por otra parte, en la audiencia oral y pública realizada en esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada alegó la nulidad de la recurrida por haberse incurrido en incorrecta valoración de la prueba promovida por la parte accionante, a saber, el informe técnico Nº Nº CC-14-0263 emanado por la Alcaldía de Caracas; considerando que con este actuar se le conculcó el derecho que tiene su representada de valerse de dicha prueba. Fijado lo anterior, pasa este sentenciador resolver en primer lugar la nulidad del fallo alegada por la parte demandada, para luego resolver el fondo del presente asunto, solo en lo relacionado a la declaratoria de desalojo en virtud de la sedicentes construcciones ilegales, conforme al principio “non reformatio in peius”, por considerar esta Alzada conforme la parte actora con el fallo recurrido por la demandada, al no ejercer a su vez apelación en contra de la negativa en relación a las demás pretensiones que fundamentan su accionar. PUNTO PREVIO: Nulidad del fallo por incorrecta valoración en la prueba, sin que se pronunciara la recurrida respecto a las defensas y alegatos realizados en contra del informe técnico Nº Nº CC-14-0263 emanado por la Alcaldía de Caracas, considerando que con este actuar se le conculcó el derecho que tiene su representada de valerse de dicha prueba. Pues bien, respecto al contenido de las desiciones judiciales, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse la misma debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Norma Adjetiva, el cual establece los requisitos formales que debe contener toda sentencia, prescribiendo que: “Toda sentencia debe contener: 1. La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2. La indicación de las partes y de sus apoderados. 3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4. Los motivos de hecho y derecho de la desición. 5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la desición.”. La carencia de cualquiera de estos requisitos, pues anula la sentencia tal como prescribe el artículo 244 eiusdem, cuando expresa: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”. De lo anterior, se puede concluir que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) cuando absuelva la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita; debiendo indicar este sentenciador además que los requisitos de la sentencia contenidos en el artículo 243 eiusdem son de orden público, tal como ha sido manifestado mediante pacífica interpretación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien, los alegatos depuestos por la demandada en relación a este punto, se subsumen en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se delata el vicio de incongruencia negativa de la decisión, devenido en que la recurrida omite pronunciamiento sobre alegatos de fondo expuestos en la fase alegatoria. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que: “…El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y las excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales del Derecho Procesal Civil…). El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes. La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez dejar constancia motivada de ello. De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de los pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita.” Así, tomando en cuenta la jurisprudencia antes citada respecto al punto aquí debatido, este tribunal observa que en la fase procesal para la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada impugnó en cuanto a su contenido el informe técnico aportado a los autos por la parte accionante junto al escrito libelar, por considerar que en los mismos existen vicios e incongruencias. En este sentido, se desprende del fallo recurrido que el tribunal a quo otorgó valor probatorio a dicha documental por tratarse de un documento público administrativo, y simplemente lo tarifó según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ante la situación aquí planteada y luego de revisar a fondo el fallo recurrido, pues no se aprecia que el a quo no tomara en consideración los alegatos y defensas que contra ese medio probatorio ejerció la representación judicial de la parte demanda, ya que en su motivación menciona todas y cada una de las interrogantes que en torno a este punto, efectuara la parte demandada en su contestación, y simplemente procedió a dictar su decisión, aplicando su criterio en cuanto a la prueba antes mencionada, por lo que esta Alzada en relación a este punto no observa omisión de pronunciamiento alguno en el fallo recurrido, razón por la cual es alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada en la Audiencia de fecha 22 de febrero de 2016, no debe prosperar en derecho. Así se decide. Decidido lo anterior, pasa este Juzgado a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a fin de resolver el fondo del presente asunto: Pruebas aportadas por la parte actora: Junto con el escrito libelar: • Cursante al folio diez (10), documento original cédula catastral del inmueble objeto de la demanda Nº 01-01-19-U01-008-027-048-000-000-000, ubicado en la Parroquia Santa Rosalía, Avenida Prolongación Los Mangos, Urb. Los Castaños, a nombre del ciudadano Luís Alfonso Caballero Ramírez. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, demostrando los datos de registro del inmueble objeto de la controversia. Así se establece. • Cursante desde el folio once (11) al catorce (14), copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, registrado ante la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nº 60, Tomo 09, Protocolo 1º, en fecha 6 de agosto de 1954. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; demostrando que efectivamente el inmueble objeto de la demanda pertenece a al ciudadano Luís Alfonso Caballero Ramírez, ut supra identificado. Así se establece. • Cursante desde los folios quince (15) al veintisiete (27) copias simples de actuaciones seguidas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, relacionadas al procedimiento administrativo de ley, seguido por el ciudadano Luís Alfonso Caballero Ramírez, en contra de la ciudadana Celenia del Valle Silva Salazar. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando que la instancia administrativa habilitó la vía judicial a fin de resolver el conflicto planteado por el actor. Así se establece. Asimismo, consta de dichas actuaciones cursante desde los folios veintidós (22) al veintiséis (26) copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Luís Alfonso Caballero Ramírez, actuando en su carácter de arrendador, y Alexandra Margarita Rojas Campos, actuando como arrendataria, relacionado al inmueble objeto de la demanda, el cual aparece autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 13 de agosto de 1998, anotado bajo el Nº 58, Tomo 71 de los Libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio, en virtud de aparecer impugnado de forma alguna por la parte contraria en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil; evidenciando la relación arrendaticia entre los el actor y la ciudadana Alexandra Margarita Rojas Campos, en su carácter de inquilina. Así se establece. • Cursante desde el folio veintiocho (28) al treinta y dos (32), original del informe técnico Nº CC-14-0263 emanado por la Alcaldía de Caracas, relacionada con una construcción ilegal en el inmueble Nº 27, ubicado en la Prolongación Avenida Los Mangos, Urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Dicho informe técnico fue impugnado en cuanto a su contenido por la representación judicial de la parte demandada, sin embargo, dicha documental tiene validez legal por tratarse de un documento público administrativo el cual genera presunción de legalidad por haber sido proferida por un funcionario público la cual puede ser desvirtuada por cualquier clase de pruebas y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando que en la parte superior de la estructura efectivamente se hicieron construcciones ilegales y su efecto en el proceso será analizado mas adelante. Así se establece. En el lapso probatorio: • Reprodujo el mérito favorable que se desprenden de autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhautividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara. Pruebas aportadas por la parte demandada: Junto a la contestación de la demanda: • Marcados con las letras “B” y “C”, impresiones fotográficas del interior del inmueble de autos. Dichas impresiones se desechan del proceso, en virtud del principio de alteridad de la prueba, pues la misma emana de la propia parte demandada y en consecuencia no puede ser oponible a la parte accionante. Así se establece. En el lapso probatorio: • Promovieron la documental producida junto al libelo de demanda, a saber: el contrato de arrendamiento cursante desde el folio veintidós (22) al veintiséis (26). Dicha documental ya fue tarifada y analizada por este juzgador, por lo que nada adicional debe analizarse al respecto. Así se establece. • Promovieron la confesión espontánea del accionante contenido en el libelo de demanda, donde señala que la demandada ostentaba el carácter de sub arrendataria. Al respecto, este juzgador considera que se trata de un alegato contenido en el libelo de demanda la cual no debe ser estimada como confesión, aunado a que carece del llamado “animus confitendi” , por lo que se desecha del proceso la prueba promovida. Sin embargo, será tomado la calificación de sub arrendataria por ser un hecho admitido en juicio. Así se establece. • Promovieron prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), informara sobre cuestiones relacionadas con el inmueble objeto de la demanda, así como de los ciudadanos Luís Caballero, Alexandra Rojas y Celenia Silva. Dicha promoción no aparece evacuada en el presente expediente, razón por la cual este juzgador se abstiene de emitir pronunciamiento al respecto. Así se establece. • Promovieron inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para ser practicada en el inmueble objeto de la demanda por funcionarios adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Dicha promoción fue negada en su oportunidad legal, razón por la cual este juzgador se abstiene de emitir pronunciamiento al respecto. Así se establece. Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos ya expuestos, se evidencia que la pretensión de la parte actora se circunscribe en el desalojo de la sub arrendataria ciudadana Celenia Silva, ya identificada, del inmueble objeto de la demanda, entre otros aspectos, por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y las cuales han sido –a decir del accionante- objeto de sanciones por las autoridades municipales y sin que la sub arrendataria hiciera los correctivos requeridos. Ante este argumento, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó que su representada haya efectuado reformas mayores no autorizadas, ni mucho menos que haya recibido sanciones por parte de las autoridades municipales. Pues bien, este supuesto de hecho esgrimido por la parte actora se encuadra en el ordinal 4º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece: “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…) 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”. (Énfasis de esta Alzada). De la precitada norma, se desprende que una causal de desalojo válida según la Ley especial aplicable, se verifica cuando el inquilino o arrendatario ejecuta reformas en el inmueble dado en arriendo, sin que conste una autorización expresa por parte del arrendador. En este sentido, le corresponde a la parte actora probar que en efecto se realizaron reformas en el inmueble de autos y que las mismas las haya ejecutado la sub arrendataria ciudadana Celenia Silva, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento y Civil y del artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien poda la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. En este sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no que negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida (…) no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal (…). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”. Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente: “…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia Nº 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “…Al respecto, esta Sala Observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cunado menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”. En caso de marras, el accionante a fin de probar su respectiva afirmación en relación a este aspecto, a saber, que la ciudadana sub arrendataria Celenia Silva se encuentra realizando reformas no autorizadas en el inmueble de autos, incorporó al presente asunto un informe técnico realizado por funcionarios adscritos a la Coordinación de Control Comunal de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, número CC-14-0263, documento al cual esta Alzada otorgó valor probatorio. Pues bien, de dicho informe técnico se desprende que fue realizada la referida inspección en fecha 28 de abril de 2014, en virtud de una solicitud formulada por el ciudadano Luís Caballero (accionante), por presuntamente estarse ejecutando en el inmueble de autos una construcción ilegal, siendo que al estar en el sitio los funcionarios de la Dirección de Control Urbano, observaron desde la parte externa de la vivienda, en la planta del techo, la construcción de una habitación de pared de bloques de arcilla, sin techo y con un sesenta por ciento (60%) de construcción, sin se observar al momento actividad constructiva y sin que pudieran tener acceso a la parte interior del inmueble por no estar en el mismo persona alguna. Asimismo, se indica que la referida construcción viola los artículos 1 y 10 de la Ordenanza sobre Arquitectura y Urbanismo y Construcciones en General; y se le recomendó a la ciudadana Celenia Silva (denunciada) paralizar cualquier tipo de construcción y realizar la solicitud de los permisos ante dicha Dirección de Control Urbano, a fin de legalizar la ampliación ejecutada en el área del techo de la vivienda. Es de hacer notar que dicho informe técnico es el único medio aportado por la representación judicial accionante en relación a este punto, y del mismo se aprecia que en efecto, sobre el inmueble de autos se ejecutaron trabajos de construcción en la planta superior, es decir, estamos en presencia de una ilegalidad que infringe el contenido del ordinal 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Sin embargo, también es de hacer notar que en relación de dichos trabajos de construcción, no existe plena prueba que los mismos hayan sido ejecutados por la sub arrendataria, por cuanto los funcionarios que realizaron la inspección no tuvieron acceso al inmueble de autos, lo cual impide evidenciar que dichos trabajos se realizaran al momento, situación que no permite determinar con certeza la autoría de los mismos, ya que pudieron ser realizados con anterioridad por parte de la ex arrendataria ciudadana Alexandra Margarita Rojas Campos. Asimismo, no consta que el arrendador ciudadano Luís Alfonso Caballero formalizara ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la relación arrendaticia con la ciudadana Celenia Silva de conformidad con lo establecido en el artículo 45 eiusdem, hecho este que dificulta señalar a la ciudadana demandada como autora de la realización de los referidos trabajos, por no saber a ciencia cierta este juzgador el estado en el que le fue sub arrendado el inmueble de autos, por parte de la ex arrendataria ciudadana Alexandra Rojas; razón por la cual este juzgador debe declarar la improcedencia del alegato que en este aspecto realizó la representación judicial de la parte actora, ex artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado…”. Así se decide. En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, siendo que no quedo demostrada la autoría en la ejecución de la construcción ilegal efectivamente realizado en el inmueble de autos, pues a este juzgador le resulta forzoso declarar con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada ciudadana Celenia Silva y en consecuencia, sin lugar la presente acción de desalojo intentada en su contra por el ciudadano Luís Alfonso Caballero, por lo que se revoca el fallo recurrido y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE. V DISPOSITIVA En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2015, por las abogadas INGRID FERNANDEZ y BETTY PEREZ en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada ciudadana CELENIA DEL VALLE SILVA SALAZAR, en contra de la decisión dictada en fecha 4 de mayo de 2014 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por el ciudadano LUIS ALFONZO CABALLERO contra la ciudadana DEL VALLE SILVA SALAZAR, ut supra identificados, al no demostrarse la causal prevista en numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. TERCERO: Se imponen las costas a la parte accionante conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° Años de Independencia y 157° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). EL JUEZ, ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA, Abg. MARICEL CARRERO PEREZ En esta misma data, siendo las tres de la tarde y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de diez (10) folios útiles. LA SECRETARIA, Abg. MARICEL CARRERO PEREZ Expediente Nº AP71-R-2015-001147. AMJ/MCP/ds.