República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Juan Rosa Di Michele, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.278.018. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Luis Rizek Rodríguez, Carlos Milano Fernández y América Izquierdo Blanco, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.174.252, V-13.426.420 y V-19.634.046, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.061, 130.009 y 188.132, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Mariela Isabel Obelmejías Hernández, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.470.522. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Carmen Lailen Valero Bolívar, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-14.584.301, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 93.721. MOTIVO: Desalojo y Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la reclamación invocada por el ciudadano Juan Rosa Di Michele, en contra de la ciudadana Mariela Isabel Obelmejías Hernández, en cuanto a la pretensión de desalojo deducida sobre el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra A, situado en la planta baja del Edificio Rosa, ubicado en la Avenida Las Palmas y Cumaná, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.03.2010, bajo el Nº 09, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en efectuar las reparaciones menores al inmueble; por haber realizado modificaciones al mismo sin que mediara autorización escrita; por haber instalado depósitos de materiales inflamables y sustancias químicas; por haber cedido el uso del inmueble sin que mediara autorización previa y escrita dada por el arrendador; y por la expiración del lapso de tiempo convencional y legal de vigencia de la convención locativa, sin que la arrendataria haya entregado el local comercial. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguidas este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 07.01.2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal. A continuación, en fecha 12.01.2015, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento oral, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación, durante las horas destinadas para despachar. Luego, el día 15.01.2015, el abogado Carlos Milano Fernández, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación de la parte demandada, así como indicó el domicilio en el cual se gestionaría la misma y consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, siendo la misma librada en fecha 16.01.2015. Después, el día 09.02.2015, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado De seguida, en fecha 24.03.2015, la abogada Carmen Lailen Valero Bolívar, consignó escrito de contestación de la demanda. Acto continuo, el día 25.03.2015, se dictó auto por medio del cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a ese día, las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia preliminar. Acto seguido, en fecha 06.04.2015, tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual comparecieron las representaciones judiciales de las partes. Luego, el día 09.04.2015, se dictó auto a través del cual se fijaron los hechos y los límites de la controversia, abriéndose un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, librándose, a tal efecto, boleta de notificación. Después, en fecha 20.04.2015, la abogada Carmen Lailen Valero Bolívar, consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, el abogado Carlos Milano Fernández, también consignó escrito de promoción de pruebas. De seguida, el día 27.04.2015, el abogado Carlos Milano Fernández, ratificó el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 20.04.2015. Acto continuo, el día 04.05.2015, el abogado Carlos Milano Fernández, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. Acto seguido, en fecha 07.05.2015, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, recaída sobre los ciudadanos Rafael Nazareth González Gastelo y Marisela Pia Rosa Di Michele, se fijó su evacuación para el día en que se llevara a cabo la audiencia o debate oral, y en relación a la prueba de inspección judicial promovida por dicha parte, se fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente a esa fecha, a la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.). En esa misma fecha, se desestimó la oposición formulada por la parte actora a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, por estimarse que las argumentaciones que la sostenían incidían en el análisis que debía efectuarse en la sentencia definitiva. Luego, el día 16.10.2015, se difirió la evacuación de la prueba de inspección judicial para el tercer (3°) día de despacho siguiente a ese día, a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), siendo nuevamente diferida mediante auto proferido en fecha 21.10.2015, para esa misma fecha, a las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.), siendo la misma evacuada en esa oportunidad, con la asistencia de las representaciones judiciales de las partes. Después, el día 23.10.2015, el abogado Carlos Milano Fernández, consignó escrito a título de observaciones a la evacuación de la prueba de inspección judicial. De seguida, en fecha 26.10.2015, se dictó auto por medio del cual se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia o debate oral, librándose, a tal efecto, boleta de notificación. Acto continuo, el día 08.12.2015, la abogada América Izquierdo Blanco, se dio expresamente por notificada, mientras que en fecha 27.01.2016, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación de la parte demandada, siendo que el día 01.02.2016, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Acto seguido, en fecha 17.02.2016, tuvo lugar la audiencia o debate oral, a la cual comparecieron los representantes judiciales de las partes, a quienes se concedió el derecho de palabra, a fin de que esgrimieran oralmente las argumentaciones que a bien tuviesen, así como se evacuó la prueba testimonial recaída sobre el ciudadano Rafael Nazareth González Gastelo, concluidas las cuales, este Tribunal, luego de deliberar, procedió a declarar sin lugar la demanda y se condenó en costas a la parte actora. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrada en fecha 17.02.2016, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En lo que respecta al deber del Juez de verificar los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales para la válida instauración del proceso, en virtud del principio de conducción judicial consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) En atención a la anterior cita jurisprudencial, tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales, ya que al establecer el ordenamiento jurídico que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Juan Rosa Di Michele, en contra de la ciudadana Mariela Isabel Obelmejías Hernández, se patentiza en la pretensión de desalojo deducida sobre el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra A, situado en la planta baja del Edificio Rosa, ubicado en la Avenida Las Palmas y Cumaná, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.03.2010, bajo el Nº 09, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en efectuar las reparaciones menores al inmueble; por haber realizado modificaciones al mismo sin que mediara autorización escrita; por haber instalado depósitos de materiales inflamables y sustancias químicas; por haber cedido el uso del inmueble sin que mediara autorización previa y escrita dada por el arrendador; y por la expiración del lapso de tiempo convencional y legal de vigencia de la convención locativa, sin que la arrendataria haya entregado el local comercial. Por su parte, la abogada Carmen Lailen Valero Bolívar, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Mariela Isabel Obelmejías Hernández, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 24.03.2015, negó, rechazó y contradijo cada una de las imputaciones que le fueron endilgadas a su representada en la demanda, por estimarlas carentes de asidero fáctico y jurídico. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil. Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. A tenor de la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen de un contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la pretensión de desalojo deducida por el accionante, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, contempla lo siguiente: “Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. En el presente caso, el accionante reclamó libelarmente el desalojo del local comercial arrendado con fundamento en el incumplimiento de la arrendataria en efectuar las reparaciones menores al inmueble; por haber realizado modificaciones al mismo sin que mediara autorización escrita; por haber instalado depósitos de materiales inflamables y sustancias químicas; por haber cedido el uso del inmueble sin que mediara autorización previa y escrita dada por el arrendador; y por la expiración del lapso de tiempo convencional y legal de vigencia de la convención locativa, sin que la arrendataria haya entregado el local comercial. Sin embargo, observa este Tribunal de la lectura del escrito de demanda que el demandante también reclamó a título de indemnización de daños y perjuicios el pago correspondiente a la compensación contractual derivada de la falta de restitución oportuna del inmueble dado en arrendamiento comercial, calculada desde el día 01.07.2013, hasta el día 01.12.2014, la cual asciende a la cantidad de trescientos sesenta y dos mil seiscientos bolívares (Bs. 362.600,oo), a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) diarios, por cada día de atraso en la entrega del inmueble, con base en los mismos hechos que sustentan la pretensión de desalojo. En efecto, en el capítulo relativo al petitorio contenido en el escrito libelar, se enunció ad pedden litterae lo siguiente: “…Tercero: Que declare CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la presente acción judicial y, en consecuencia: i) Se ORDENE el DESALOJO de la ciudadana Mariela Isabel Obelmejías Hernández, antes identificada, del local comercial dado en arrendamiento, y a su vez, se ORDENE la ENTREGA del referido inmueble a favor de nuestro representado, libre de personas y cosas (excepto el mobiliario de mi representado descrito en el contrato de arrendamiento). ii) Como consecuencia devenida de lo anterior, a título de indemnización de daños y perjuicios, se ORDENE el pago correspondiente a la compensación contractual derivada de la falta de restitución oportuna del inmueble dado en arrendamiento comercial, calculada desde el 1° de julio de 2013, al 1° de diciembre de 2014, respectivamente, el cual asciende a la referida cantidad de trescientos sesenta y dos mil seiscientos bolívares (Bs. 362.600,oo), a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) diarios, por cada día de atraso en la entrega del inmueble; ello, en los términos explicados en los Capítulos III y IV del presente escrito libelar…”. Como se observa, la parte actora reclamó en la demanda tanto el desalojo del local comercial arrendado y su consecuente entrega material, así como también el pago de la cantidad de trescientos sesenta y dos mil seiscientos bolívares (Bs. 362.600,oo), a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) diarios, por cada día de atraso en la entrega del inmueble, a título de indemnización de daños y perjuicios, a consecuencia de la compensación contractual derivada de la falta de restitución oportuna del inmueble, cuya exigencia lleva implícita la acción de cumplimiento de contrato consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente el desalojo de un inmueble y el cumplimiento de un contrato de arrendamiento. En lo que concierne a la inepta acumulación de pretensiones, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) La anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, excepto cuando se requiera sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre y cuando sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Respecto a la facultad concedida al Juez para declarar de oficio la inepta acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1618, dictada en fecha 18.08.2004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943 C.A., apuntó lo siguiente: “…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso. En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla. La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que ‘en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial’ (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) En lo que atañe al orden público a que está revestida la acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 99, dictada en fecha 27.04.2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 00-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, enfatizó lo siguiente: “…considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado ‘inepta acumulación de acciones’, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Los anteriores criterios jurisprudenciales exaltan la facultad del Juez de verificar de oficio, sin que requiera instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante, en atención de los principios de dirección y conducción procesal consagrados en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, encontrándose plenamente autorizado el Juez para controlar la válida instauración del “proceso”, el cual constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal manera que ante la existencia de la inepta acumulación de pretensiones, la cual involucra el orden público, en cualquier estado y grado de la causa, el Juez está obligado a declararla, aun cuando no haya sido opuesta por la parte demandada. En tal virtud, juzga este Tribunal que al reclamarse en la demanda el desalojo de la cosa arrendada, la cual se encuentra contemplada en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conjuntamente con el pago de la cantidad pactada como penalidad por cada día de retraso en la entrega del local comercial conforme a la cláusula décima quinta de la convención locativa accionada, cuya pretensión lleva implícita la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que el accionante acumuló indebidamente pretensiones excluyentes y que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que el desalojo procede bajo las causales taxativamente establecidas en la ley especial que lo regula, mientras que el cumplimiento de contrato refiere su fundamentación en la inobservancia de deberes contractuales y/o legales. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente: “…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) El anterior criterio jurisprudencial refiere sobre el distinto régimen en que se encuentran sometidas las pretensiones de desalojo en relación con las reclamaciones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención locativa. Así pues, debe este Tribunal destacar que el accionante solicitó conforme a lo enunciado en la demanda “de forma subsidiaria” a la acción judicial de desalojo, el pago de la penalidad contenida en la cláusula décima quinta, cuya “subsidiaridad” - en materia procesal - implica que en caso de ser desestimada la pretensión principal, el Juez desciende en el análisis de la pretensión subsidiaria, lo cual no acontece en el caso de autos, puesto que el accionante confunde ambas pretensiones y las acumula como pretensión principal, por cuanto reclamó tanto el desalojo del inmueble como la penalidad convenida, a título de daños y perjuicios, tal y como se desprende patentemente del petitorio contenido en la demanda. Consciente está este Tribunal que en los casos de resolución de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones de arriendo, el demandante puede solicitar el pago de las mismas, siempre y cuando sea a título de daños y perjuicios, ya que se encuentra plenamente facultado por el artículo 1.167 del Código Civil, cuando puntualiza que “…[e]n el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669, dictada en fecha 04.04.2003, por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-2891, caso: María Gallo de Perdomo, la cual invocó la parte actora en la demanda, a los efectos de desvirtuar anticipadamente la inepta acumulación de pretensiones, cuyo tener es el siguiente: “…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto. El artículo 1167 del Código Civil, reza: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Como se observa, cuando se requiere la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y solicita se le indemnice por el uso de la cosa, se está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil. Sin embargo, la situación trasmuta cuando se solicita el desalojo del bien inmueble arrendado, por la falta de pago del canon de arrendamiento, puesto que el literal (a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sólo establece como causal de procedencia el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas y, en cuanto a la causal invocada en el caso de autos, dicha norma especial sólo apunta en el literal (g) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, sin autorizar al arrendador a reclamar el cobro de cantidad alguna por el uso del inmueble ante el atraso en la entrega del inmueble. Por otro lado, debe destacar este Tribunal además que a la par del criterio jurisprudencial citado en líneas anteriores y que invocó libelarmente la parte actora a los fines de desvirtuar anticipadamente la inepta acumulación de pretensiones, también hizo referencia a la sentencia N° 698, dictada en fecha 12.05.2011, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, expediente N° 11-0197, caso: Fanny Eloína Espín Ramos, la cual establece que no se excluyen mutuamente la pretensión de pago de cánones que ya se causaron con la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, sin que guarde relación los hechos fácticos allí ventilados con el caso de autos donde fueron acumuladas en forma principal las pretensiones de desalojo y cumplimiento de contrato. De igual manera, el accionante invocó libelarmente la sentencia N° 355, dictada en fecha 11.05.2007, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 06-1060, caso: Germán Ramírez Materán, la cual declaró “sin lugar la reconsideración solicitada por el abogado Germán Ramírez Materán, contra el apercibimiento realizado en la sentencia N° 00848, dictada por la Sala en fecha 14 de noviembre de 2006”, sin que se relacione lo allí discutido a la materia arrendaticia. De la misma forma, la parte actora invocó en la demanda la sentencia N° 765, dictada en fecha 24.10.2007, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 07-078, caso: Reinaldo Antonio Simoes Gómez contra Nancy Bajares & Asociados y José Manuel Carreño Voigt, la cual indica que no existe inepta acumulación de pretensiones cuando se pretende la ejecución de un contrato de opción de compra - venta y la compensación de los daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal, sin que guarde relación los hechos fácticos allí ventilados con el caso de autos donde fueron acumuladas en forma principal las pretensiones de desalojo y cumplimiento de contrato. Asimismo, el accionante invocó libelarmente la sentencia N° 361, dictada en fecha 10.07.2009, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 09-205, caso: María Antonia Silva de Casellas y otros contra Depositaria Judicial La Consolidada C.A., la cual apuntó que el accionante de esa causa “podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y la indemnización por el uso del inmueble, que no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos”, sin que guarde relación los hechos fácticos allí ventilados con el caso de autos donde fueron acumuladas en forma principal las pretensiones de desalojo y cumplimiento de contrato. Además, el actor invocó en el libelo la sentencia N° 691, dictada en fecha 31.10.2012, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 12-522, caso: Delia Mercedes Gutiérrez de Zámar contra Nelson Jesús Padrino Torrealba, la cual se refiere a que en los juicios en los cuales se demande la resolución de contrato de arrendamiento por pensiones insolutas o cánones no cancelados, la cuantía debe fijarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas, si fuese pedido su pago, sin que guarde relación los hechos fácticos allí ventilados con el caso de autos donde fueron acumuladas en forma principal las pretensiones de desalojo y cumplimiento de contrato. Por consiguiente, juzga este Tribunal que habiéndose constatado en el caso sub júdice la inepta acumulación de pretensiones en que incurrió el accionante en la demanda, la cual se evidencia patentemente de su petitorio y no puede pasar desapercibida, ya que fue reclamado el desalojo del bien inmueble arrendado y el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, en forma simultánea, es por lo que esta circunstancia conlleva a desestimar la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, en virtud de que tales acciones resultan a todas luces antinómicas entre sí e inacumulables como pretensión principal. Así se declara. Por la anterior declaratoria, este Tribunal se ve impedido de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos libelares, así como de las defensas y excepciones sostenidas tanto en la contestación como en la audiencia o debate oral. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida conjuntamente con la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por el ciudadano Juan Rosa Di Michele, en contra de la ciudadana Mariela Isabel Obelmejías Hernández, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem. Tercero: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que se contrae el artículo 877 ibídem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez Titular, César Luís González Prato La Secretaria Titular, Solange Sueiro Lara En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Titular, Solange Sueiro Lara CLGP.- Exp. N° AP31-V-2015-000001