TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Expediente No. AP71-R-2016-000316.-

PARTE ACTORA: ciudadana MARIA ANTONIA CABEZA AVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 8.417.423.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos LEONEL ALFONSO FERRER URDANETA, ISABEL CECILIA ESTÉ BOLIVAR, HÉCTOR JOSÉ MEDINA MARTÍNEZ y MOISÉS ENRIQUE MARTÍNEZ SILVA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.719, 56.467, 61.689 y 232.866, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana SOPHIA NORELYS BEHRENS UTRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.522.272.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos GEORGINA MORALES LANDAZABAL, RICARDO LÓPEZ VELASCO, NILYAN SANTANA LONGA, ISDEL PEROZO QUINTERO y CLAUDIA SAGLIARDI ROMERO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.180, 35.852, 47.037, 75.985 y 195.518, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Sentencia definitiva).

ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, luego del trámite administrativo de distribución (f.219 al 220), en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 07 de marzo de 2016 (f.214) y ratificado el 14 de marzo del año en curso (f.216), por la abogada Nilyan Santana, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 47.037, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de enero de 2016 (f.201 al 204), que declaró: i) parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana María Antonia Cabezas Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera; ii) ordenó a la parte actora al pago del saldo del precio acordado en el contrato cuyo cumplimiento se pretende; iii) ordenó a la demandada a dar cumplimiento a la tradición del inmueble objeto del contrato, dejando constancia que la decisión servirá de título ejecutivo de propiedad del inmueble para la protocolización del mismo ante el registro competente; y iv) negó el cálculo de los intereses sobre la cantidad de Bs.275.000,00 entregadas a la demandada como parte del precio del inmueble; no hubo condenatoria en costas a ninguna de las partes; esa apelación fue admitida por el tribunal de la causa en ambos efectos por auto de fecha 15 de marzo de 2016 (f. 217 y 218 ambos inclusive).
En fecha 04 de abril de 2016, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignado bajo el No. AP71-R-2016-000316, y se estableció el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes (f. 221).
En fecha 06 de junio de 2016, el abogado Moisés Enrique Martínez Silva, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila -parte actora- consignó escrito de informes (f.224 al 231). En esa misma fecha, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes (f. 232 al 264, ambos inclusive).
En fecha 21 de junio de 2016, el abogado Isdel José Pedrozo Quintero, apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte (f. 266 al 268, ambos inclusive).
Por auto de fecha 22 de junio de 2016, este Tribunal dijo “Vistos”, en virtud del vencimiento del término para presentar informes y el lapso de observaciones, haciendo constar que el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia comenzó a computarse a partir de esa misma fecha inclusive (f. 269).
Estando dentro del lapso legal para dictar sentencia, se pasa a emitir pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 15 de enero del año 2016, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia de en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante el cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, ordenó a la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila el pago del saldo del precio acordado en la cláusula tercera del contrato, ordenó a la demandada a dar cumplimiento a la tradición del inmueble y negó el cálculo de intereses, todo ello en los siguientes términos:

“(…Omissis…)”
“…I
ANTECEDENTES
El 18 de febrero de 2013, se da inició a la presente demanda con la consignación ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, de escrito presentado por los abogados Leonel Ferrer e Isabel Este, previa distribución le correspondió conocer a este Juzgado.
El 21 de febrero de 2013, se dictó auto admitiendo la presente demanda, y se ordenó emplazar a los demandados.
El 10 de abril de 2013, la parte demandada se dio por citada mediante representación judicial.
16 de abril de 2013, el Alguacil consignó recibo de citación.
El 22 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.
El 21 de junio de 2013, la parte demandada presentó escrito de pruebas.
El 25 de junio de 2013, se dictó auto de abocamiento de la juez temporal, y se ordenó agregar escrito de pruebas.
El 27 de junio de 2013, la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
El 03 de julio de 2013, se dictó sentencia interlocutoria sobre la oposición y admisión de las pruebas.
El 23 de octubre de 2013, las partes presentaron escritos de informe.
El 05 de noviembre de 2013, la parte actora presentó escrito de observación a Informe presentado por la demandada.
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora que suscribió con la demanda (sic) un compromiso de compra venta por un apartamento distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el N° 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
El precio de venta del referido inmueble era de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000,00), siendo entregado al momento de la firma del documento up supra la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00).
Que para la adquisición del inmueble, tuvo que solicitar un crédito ante una entidad bancaria en fecha 26 de julio de 2012, siendo que el 03 de agosto de 2012, el banco informó que la copia de la cédula catastral entregada tenía un error en el renglón Datos de Protocolización, procediendo en esta misma fecha a solicitar por email a la intermediaria designada por la demanda, copia del original corregido de este documento, el cual fue entregado por correo electrónico el 06 de agosto de 2012, siendo consignado ante el banco el 07 de agosto de 2012, informando el oficial del banco, que este error había ocasionado un retraso en el proceso de tramitación del crédito.
Siguió alegando, que el 02 de octubre de 2012, informó a la intermediaria que el banco había dado como lapso para la firma del documento entre el 15 y 20 de octubre de 2012, posterior la entidad bancaria informó que el documento estaría listo el 05 de noviembre de 2012, información que fue remitida vía correo electrónico a la intermediaria el 01 de noviembre de 2012.
No obstante no fue hasta el 07 de noviembre de 2012 que el banco entrego el documento de compra venta, comunicándose telefónicamente con la intermediaria para solicitarle la entrega de documentos originales necesario para introducir el documento ante el Registro correspondiente.
En fecha 08 de noviembre de 2012, la intermediaria entregó los recaudos a excepción del original de la cédula catastral, el cual fue entregado en el transcurso de ese día, por lo cual el documento fue presentado ante el Registro el 09 de noviembre de 2012 (un día antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta), fijándose la fecha para la firma el 16 de noviembre de 2012.
Posteriormente el 13 de noviembre de 2012, el Registro informó que la vendedora debía tramitar nuevamente la planilla de Vivienda Principal, en razón que la consignada no tenía firma del funcionario autorizado del SENIAT, situación que fue informada a la demandada vía correo electrónica y con la entrega del original del referido documento. En esta misma fecha la demanda manifestó a la actora por email, su decisión de devolver las cantidades entregadas por arras por no haberse realizado la operación en el lapso establecido.
En vista que había vendido su vivienda principal para adquirir el inmueble de autos, aceptó la devolución de las arras, siendo que en fecha 26 de noviembre de 2012 la parte actora deposito Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00), por lo que el 28 de noviembre de 2012, le envió email solicitando aclaratoria y la demanda en esta misma fecha respondió que esa suma correspondía al 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la Cláusula tercera del contrato de autos.
Ante esta situación y la imposibilidad de un arreglo conciliatorio, demanda la realización de la tradición del inmueble de conformidad con el artículo 1259 del CCV, una vez declarada con lugar la presente acción, haciendo la sentencia de este tribunal las veces de título de propiedad con el correspondiente pago de la diferencia a la demandante al precio inicialmente acordado por las partes, tomando en cuenta para ello los intereses generados por la retención indebida de la alícuota correspondiente al 50% de las arras entregadas o en su defecto al reintegro de las cantidades adeudadas a nuestra mandante, correspondiente a la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) más los intereses generados por el capital como producto de la mora de la demandada, así como la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar en ambos casos por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, todo de conformidad con el artículo 1184 CCV, más el pago de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) establecida en la cláusula penal del contrato de autos y la condenatorio de las costas y costos del proceso.
Fundamentó su acción en los artículos 1159; 1160; 1167; 1184; 1258; 1259; 1264 y 1271 del Código Civil.
DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial admitió la celebración del contrato de opción de compra venta por el inmueble de autos por el precio ya indicado.
Por otra parte negó, rechazó y contradijo el resto de las afirmaciones de hecho contenidos en la demanda, así como el derecho que pudiera serle aplicado.
Alegó que su representada cumplió con las previsiones del contrato de promesa bilateral de compra venta, y quien incumplió fue la demandante, de acuerdo a lo establecido en las Cláusulas Cuarta, Quinta y Séptima.
Que la causa por la que no se firmó el contrato de autos, fue por causa imputable a la demandante, pues en primer lugar la actora tenía la carga de informar a la hoy demandada, por escrito y con al menos 15 días de anticipación, la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra y venta, que su representada no estaba obligada a la entrega de los documentos necesarios para el trámite del crédito hipotecario, sin embargo entregó 3 días después la copia de la cedula catastral corregida. Que 2 meses después la demandante, y faltando 10 días para el vencimiento de los 120 días establecidos para la protocolización del documento de compra venta informó el 01 de noviembre de 2012, que el documento estaría listo el lunes, así que ese mismo día lo llevaría al registro para fijar la fecha de la firma y le avisaría cuando y es el 07 de noviembre de 2012, donde se le hace formal requerimiento sobre los documentos que requería el Registro a los fines de proceder a la protocolización, los cuales fueron entregados.
Con relación al supuesto enriquecimiento sin causa por la aplicación de la cláusula penal del contrato en comento, señalo que además de no haberse configurado el supuesto de incumplimiento del contrato, tampoco se configuraron los requisitos establecidos para la procedencia de la acción por enriquecimiento sin causa, concretamente el requisito de ausencia de causa.
En consecuencia de lo anterior solicitó se declare improcedente el reintegro de la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00), los intereses, corrección monetaria o ajustes por inflación. Así mismo, se declare improcedente el pago de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00), por concepto de daños y perjuicios. Finalmente, se declare sin lugar la presente demanda.
III
DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Este Tribunal a los fines de decidir, pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

De los alegatos realizados por ambas partes en el proceso, se observa que no se encuentra controvertida la relación contractual originada por la suscripción del contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 13 de julio de 2012, por un apartamento distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el N° 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual riela en los folios 27 al 32, y al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo. Así se decide.
Tenemos entonces, que del análisis de los alegatos se infiere que lo controvertido en la presente causa versa sobre la responsabilidad de las partes en la no protocolización definitiva del documento de compra venta del inmueble supra identificado.
Ahora bien, es necesario hacer referencia a las cláusula (sic) cuarta, parágrafo único, quinta y séptima, del Contrato de Opción de Compraventa en las cuales se estableció lo siguiente:
“CUARTA: (Omissis)
PARAGRAFO UNICO: Se considerara causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra Venta dentro del plazo acordado; la no solventación de los impuestos o pagos debidos; y el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente Contrato.
QUINTA: El plazo convenido entre las partes para el otorgamiento traslativo de la propiedad, será de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la presente fecha, quedando entendido que dichos 120 días se considerarán como un lapso y no como un término, por lo que dicha operación puede perfeccionarse dentro de dicho lapso y por consiguiente, si se encontraren satisfechos todos los requisitos legales de las partes.
(Omissis)
SEPTIMA: Será por cuenta y responsabilidad de “LA COMPRADORA” todos los gastos de…, quien se obliga a informar por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a la “LA VENDEDORA”, sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que ésta entregue los recaudos que le sean solicitados…”

De las cláusulas antes transcritas se desprenden tres aspectos muy importantes: primero las causas imputables a una de las partes, segundo la duración del contrato y en tercer lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a las causas imputables a unas de las partes, tenemos el desistimiento expreso, el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra Venta dentro del plazo acordado; la no solventación de los Impuestos o pagos debidos; y el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente Contrato, de la duración del contrato, la cláusula quinta establece un lapso inicial de 90 días, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de autenticación del documento, es decir, desde el día 13 de julio de 2012. Asimismo, la aludida cláusula refiere la existencia de una (01) prórroga de 30 días para la protocolización, si se encontraren satisfechos los extremos legales.

De otra parte se verifica que existe una condición que obligaba a la Compradora de informar por escrito a la Vendedora con 15 días de antelación sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de entregar los recaudos que le sean solicitados.

Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”. De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el N° 19, Tomo 244, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía las obligaciones de pagar el precio pactado, la de informar con 15 días de antelación sobre la oportunidad de la protocolización del documento definitivo, el cual debía realizarse dentro del lapso de 120 días, contados desde la fecha de autenticación del contrato, es decir desde el 13 de julio de 2012 hasta el 09 de noviembre de 2012, mientras que la demandada tenía la obligación de entregar los documentos necesarios exigidos por el Registro correspondiente a la protocolización y, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.
De las pruebas traídas a los autos por la parte actora, se observa una serie de correos electrónicos, los cuales rielan en los folios 33 al 36; 41; 44, 46 al 58, los cuales son valorados no fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria, en consecuencia y de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, se le otorgan pleno valor probatorio, y de cuyo contenido se desprende que en fecha 03 de agosto de 2012, la actora informó sobre el error en la cédula catastral del inmueble de auto, detectado por la entidad financiera ante la cual estaba solicitando el crédito, poniendo en conocimiento desde esta fecha a la demandada de este trámite para la adquisición de la vivienda, sin que ella hiciera objeción alguna, entendiéndose como aceptada a tal punto que hizo entrega de la copia corregida del referido documento el 06 de agosto de 2012 (folio 35). Así se establece.
Ahora bien, riela en el folio 41 correo electrónico de fecha 01 de noviembre de 2012, mediante la cual donde se observa que la actora informa de la consignación del documento ante el Registro para la firma, y el 07 de noviembre de 2012 la actora solicita documentación necesaria para consignar el documento definitivo de compra venta ante el Registro, los cuales fueron entregados el día 08 de noviembre de 2012 por la demandada, tal como consta en las misivas que rielan en los folios 106 al 108, las cuales no fueron desconocidas ni tachadas por la parte actora, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Por otra parte, riela en el folio 42 original de Constancia de Recepción del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda de fecha 09 de noviembre de 2012, posteriormente a esta fecha según se observa de correos electrónicos entre las partes de la presente causa y misiva la actora manifestó a la demandada la irregularidad de la Constancia de Vivienda Principal, la cual no tenía la firma del funcionario del Seniat, tal como se observa en el folio 43, y es en esta oportunidad cuando la demandada manifiesta mediante correo electrónico del 13 de noviembre a la actora, invoca las cláusulas tercera, cuarta, parágrafo primero, quinta y séptima del contrato bajo análisis, señalando como causa imputable a la actora la no suscripción del documento definitivo de compra venta dentro del lapso previsto de 120 días.
Dentro de este contexto cabe señalar la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que establece cuando se considera que se configura la causa extraña no imputable, como eximente de responsabilidad, así dispuso: “Ahora bien, a los fines de resolver la denuncia de falta de aplicación, la Sala considera necesario precisar lo que debe entenderse como “causa extraña no imputable”, sus nociones, contenido y consecuencias.
Señala la Sala entre otras cosas que el Código Civil en su artículo 1.271, establece que “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. (Subrayado de la Sala), que los supuestos de procedencia de “la causa extraña no imputable”, según lo expresa el texto precedentemente invocado Código Civil de Venezuela, artículos 1.269 al 1.278, antecedentes, comisiones codificadoras, debates parlamentarios, jurisprudencia, doctrina, concordancias, UCV, Instituto de Derecho Privado, Caracas, 1988, pág. 183, citando al autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, son los siguientes:1- La causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación; 2- La imposibilidad absoluta de ejecución debe ser sobrevenida, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación; 3- El hecho que configure la causa extraña no imputable debe ser imprevisible, porque de poder haber sido previsto, el deudor responderá por los daños y perjuicios que su imprevisión causa al acreedor; 4- La imposibilidad producida por la causa extraña no imputable debe ser inevitable, porque de no serlo, aunque hubiese sido imprevisible, si puede evitarse o subsanarse en sus efectos, se elimina el carácter de causa extraña, porque implicaría una conducta negligente del deudor incompatible con dicha noción y 5- Ausencia total de culpa o dolo por parte del deudor. Es la característica fundamental. Si en la cadena de hechos determinantes del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquél no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable.
A propósito de lo expuesto, señala que para que el deudor sea condenado al pago de los daños y perjuicios se requiere que la inejecución o el retardo provengan del dolo, hecho o culpa del deudor, pues si la causa de la una o del otro no le es imputable, el deudor no será responsable de los daños y perjuicios sobrevinientes.
Al respecto, la doctrina de la Sala ha sostenido que el incumplimiento culposo del deudor no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. (Vid. sentencia Nº 053, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: George Yazji contra Instituto Universitario de Mercadotecnia, C.A. (ISUM)).
La doctrina sostiene que en Derecho Civil se entiende como hecho de príncipe, caso de fuerza mayor proveniente del poder público o aquel que comprende aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general, que necesariamente deben ser acatadas por las partes, y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
En ese sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente:

Como puede observarse del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, la Sala Político-Administrativa, define los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables. En este orden de ideas, explica que éstos se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación. Además puntualiza, en lo atinente al hecho del príncipe, que se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
Del análisis concatenado de los hechos narrados y probados por las partes y subsumidos dentro de la normativa legal citada y la jurisprudencia indicada, tenemos que ciertamente las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta donde se estableció las condiciones y obligaciones de las partes, pero no puede dejar de observar esta sentenciadora, que si bien es cierto que se estableció un plazo de 15 días de antelación para la información de la firma, no es menos cierto que nada dijo u opuso la demandada cuando en fecha 01 de noviembre de 2012, la actora informó que el documento estaba listo para ser llevado al Registro, y tal fue su aceptación de la omisión del lapso de los 15 días, que el 08 de noviembre de 2012, entrega los documentos requeridos por el Registro Público, quedando de manifiesto su voluntad de suscribir el contrato, y que el hecho que el Registro fijara la fecha de la firma para el 16 de noviembre de 2012, y fuera del lapso de los 120 días establecidos en el contrato y de conformidad con el artículo 1271 del Código Civil y la jurisprudencia citada, es un hecho que escapa del total control de la actora, y más allá de esta situación, se hace necesario plantearse el supuesto que si el Registro hubiera fijado la firma para el mismo día de su presentación, esta tampoco se hubiera podido realizar, en razón que la demandada no había cumplido con los extremos legales necesarios, pues suministro una planilla de Vivienda Principal que presentaba un defecto de fondo, que la hacia nula, pues no tenía la firma del funcionario responsable por el SENIAT. Así se decide.
Por todas estas consideraciones expuesta, debe este tribunal declarar procedente la demanda por cumplimento de contrato tal como será señalado en el dispositivo del presente fallo.
En cuanto a lo solicitado por la parte actora, en cuanto a que para la cancelación del precio acordado se tomen en consideración los intereses generados por la retención indebida de la alícuota correspondiente al 50% de las arras entregadas oportunamente por la actora, conforme al artículo 1259 del Código Civil.
Observa este tribunal, que la representación judicial de la parte actora con esta petición pretende la ejecución de la obligación principal y simultáneamente una penalidad sobre las cantidades que a su entender fueron retenidas indebidamente. Resulta imperativo indicar que la cláusula tercera del contrato objeto de la demanda, estableció la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio del inmueble de autos, cuyo 50% fue devuelto por la demandada a la actora, ante el supuesto incumplimiento de la firma del documento definitivo de compra venta, por causa imputable de la actora, pero como ya fuera analizado por este tribunal tal supuesto fue resulto improcedente, las cantidades a que se refiere la cláusula tercera literal a) son de exclusiva propiedad de la demandante por ser parte del precio pactado, por lo que mal se puede pretender condenar intereses de mora sobre cantidades de dinero no adeudadas. Así se decide.
En razón de lo anterior, este tribunal no se pronuncia en cuanto a lo solicitado por defecto por la parte actora en cuanto a las cantidades adeudadas. Así se decide.
V
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana MARIA ANTONIA CABEZA ÀVILA, titular de la Cédula de Identidad No. V .8.417.423 en contra de la ciudadana SOFIA NORELYS BEHRENS UTRERA titular de la cedula de identidad Nº V 6.522.272.
Segundo: Se ordena a la ciudadana MARIA ANTONIA CABEZA ÀVILA, el pago del saldo del precio acordado en la cláusula Tercera del contrato de fecha 13 de julio de 2012, el cual asciende a Un Millón Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.075.000,00), considerando las cantidades entregadas y reintegradas por la actora y demandada respectivamente.
Tercero: Se ordena a la demandada a dar cumplimiento a la tradición del inmueble identificado como un apartamento distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, tal como se pacto en el documento de compra venta de fecha 13 de julio de 2012, Y una vez cumplido con el pago del saldo del precio acordado en la cláusula Tercera del contrato de fecha 13 de julio de 2012, el cual asciende a Un Millón Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.075.000,00), la presente decisión servirá de titulo ejecutivo de propiedad del inmueble para la protocolización del mismo, ante el registro competente.
Cuarto: Se Niega el cálculo de intereses sobre la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) entregadas a la demandada como parte del precio del inmueble plenamente identificado y en atención a la cláusula tercera literal a).
Cuarto: (sic) Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costa.
PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de enero de dos mil quince (2016)…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Contra esta decisión, ejerció recurso de apelación la apoderada judicial de la parte demandada mediante diligencias de fechas 07 y 14 de marzo de 2016, siendo admitido en ambos efectos por auto de fecha 15 de marzo de 2016 (f. 214 al 217, ambos inclusive).

DE LOS INFORMES DE ALZADA
a) DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA:
En fecha 06 de Junio de 2016, los abogados Leonel Alfonso Ferrer Urdaneta, Isabel Cecilia Esté Bolívar, Héctor José Medina Martínez y moisés Enrique Martínez Silva, apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de informes, en los siguientes términos:
“(…Omissis…)”
I
“…De la sentencia del a quo
El a quo en su decisión expresa con incuestionable claridad que en el presente juicio:
<> (Resaltado nuestro)

En dicha sentencia, el Juez de instancia analiza los hechos y el derecho aplicable al caso particular, y subsume los hechos probados por las partes en el supuesto de hecho de la norma en los siguientes términos:

«Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “…omissis…”.
Artículo 1.167: “…omissis…”.
Artículo 1.133: “…omissis…”.
Artículo 1.134: “…omissis…”.
Artículo 1.167: se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos. En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el Nº 19, Tomo 244, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que La segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.

En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía las obligaciones de pagar el precio pactado, la de informar con 15 días de antelación sobre la oportunidad de la protocolización del documento definitivo, el cual debía realizarse dentro del lapso de 120 días, contados desde la fecha de autenticación del contrato, es decir desde el 13 de julio de 2012 hasta el 09 de noviembre de 2012, mientras que la demandada tenía la obligación de entregar los documentos necesarios exigidos por el Registro correspondiente a la protocolización y, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.

De las pruebas traídas a los autos por la parte actora, se observa una serie de correos electrónicos, los cuales rielan en los folios 33 al 36; 41; 44, 46 al 58, los cuales son valorados no fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria, en consecuencia y de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, se le otorgan pleno valor probatorio, y de cuyo contenido se desprende que en fecha 03 de agosto de 2012, la actora informó sobre el error en la cédula catastral del inmueble de auto, detectado por la entidad financiera ante la cual estaba solicitando el crédito, poniendo en conocimiento desde esta fecha a la demandada de este trámite para la adquisición de la vivienda, sin que ella hiciera objeción alguna, entendiéndose como aceptada a tal punto que hizo entrega de la copia corregida del referido documento el 06 de agosto de 2012 (folio 35). Así se establece. Ahora bien, riela en el folio 41 correo electrónico de fecha 01 de noviembre de 2012, mediante la cual donde se observa que la actora informa de la consignación del documento ante el Registro para la firma, y el 07 de noviembre de 2012 la actora solicita documentación necesaria para consignar el documento definitivo de compra venta ante el Registro, los cuales fueron entregados el día 08 de noviembre de 2012 por la demandada, tal como consta en las misivas que rielan en los folios 106 al 108, las cuales no fueron desconocidas ni tachadas por la parte adora, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide. Por otra parte, riela en el folio 42 original de Constancia de Recepción del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda de fecha 09 de noviembre de 2012, posteriormente a esta fecha según se observa de correos electrónicos entre las partes de la presente causa y misiva la adora manifestó a la demandada la irregularidad de la Constancia de Vivienda Principal, la cual no tenía la firma del funcionario del Seniat, tal como se observa en el folio 43, y es en esta oportunidad cuando la demandada manifiesta mediante correo electrónico del 13 de noviembre a la actora, invoca las cláusulas tercera, cuarta, parágrafo primero, quinta y séptima del contrato bajo análisis, señalando como causa imputable a la actora la no suscripción del documento definitivo de compra venta dentro del lapso previsto de 120 días.>>
(Resaltado nuestros)

Siendo así las cosas, y dado que no existe duda sobre la existencia del contrato bilateral de compraventa, se procedió al análisis de <> concluyendo luego de analizar exhaustivamente el derecho, jurisprudencia y doctrina relativas a las causas extrañas no imputables y otorgarle valor a las pruebas aportadas <> ordenando a esta cumplir con su obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano.

Del cumplimiento del contrato de opción bilateral de
promesa bilateral de compra-venta
Habiendo cumplido el a quo en su sentencia con todos los requisitos establecidos en el articulo 243 de nuestro Código de Procedimiento Civil, es menester establecer los efectos que el ordenamiento jurídico le atribuye a la sentencia que ordena el cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compra-venta.

En ese sentido el Juez de instancia ordena acertadamente a la demandada a:
<>

Ahora bien, el criterio imperante en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sido que cuando se encuentran los elementos de consentimiento, objeto y precio en la promesa de compraventa, la misma constituye una verdadera venta, el origen de este criterio se encuentra plasmado en sentencia Nº116 de fecha 12 de abril de 2005, que establece:
(…) la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.

Por su parte, en sentencia Nº358 del 9 de julio del año 2009, esa Sala de Casación Civil, estableció que se debían analizar individualmente los elementos de cada contrato a los fines de determinar si se trata efectivamente de una venta, de una promesa unilateral o bilateral; estableciendo para estas últimas que las partes se encuentran obligadas celebrar el contrato futuro en los términos pactados y su cumplimiento puede ser exigido ante los Tribunales, así establece:

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello: mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.
Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)
Ahora bien, en la denuncia anterior esta Sala estableció que el contrato objeto de la presente controversia es un contrato de promesa bilateral de compraventa en el cual ambas partes se obligaron a celebrar el contrato futuro.
(…)
Arguye, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución Junto con el cumplimiento de la obligación Principal y que en el presente caso la acción escogida fue la de cumplimento de contrato y no la de ejecución de la cláusula penal.(Resaltados nuestros).
En ese orden de ideas, en sentencia Nº115 de fecha 22 de marzo del 2013, esa Sala de Casación Civil, ratifica el criterio según el cual las promesas de compra-venta constituyen una verdadera venta, así lo establece:
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio v objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (Resaltados nuestros).
Finalmente, dando respuesta al presente asunto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº878 de fecha 20 de julio de 2015 estableció lo siguiente:
< (…)
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(…)
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registe el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuncia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), Nº9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), Nº50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), Nº8, Volumen II Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. (Resaltados nuestros)

En ese sentido, ha quedado resuelta la cuestión, estableciendo, que cuando estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra venta como el presente, la sentencia del Juzgado de primera instancia perfeccionará la venta, como efectivamente lo hizo el a quo y así solicitamos sea ratificado.
Petitum
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicitamos respetuosamente a ese Juzgado:
1. Se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto Por la representación de la parte demandada.
2. Se CONFIRME la sentencia del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas
3. Se condene en costas a la parte demandada…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

B) DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA APELANTE:
En fecha 06 de Junio de 2016, los ciudadanos Nilyan Santana Longa e Isdel José Perozo Quintero, apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron por ante esta alzada escrito de informes a los fines de fundamentar su apelación, en los siguientes términos:
Alegaron que “La demanda gira en torno a una acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana MARÍA ANTONIA CABEZA ÁVILA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad Nº 8.417.423, contra nuestra representada, recaída sobre la celebración de una opción de compra venta autenticada ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de julio de 2012 e inserta bajo el Nº 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa misma Notaría.”.
Que “El objeto del contrato recayó sobre el inmueble propiedad de la hoy demandada, distinguido con el Nº 72, piso 7 del Edificio denominado “46”, ubicado en la avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda.”.
Que “El precio de la venta total se pactó en la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs.1.350.000,00), siendo entregado por la actora al tiempo de celebrarse la opción de compra venta la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs.550.000,00).”.
Respecto a la sentencia apelada, la parte demandada apelante señaló que la recurrida resulta nula por adolecer de vicios graves y violaciones de derechos que permiten su nulidad absoluta; que adolece del vicio de incongruencia, por carecer de la formalidad prevista en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y por ello la recurrida es nula conforme al artículo 244 ejusdem, pues –a decir de la demandada- del fallo apelado se desprenden conjeturas configurativas de la incongruencia, negativa y positiva; y denuncian en el presente caso existe la presencia de tres casos de incongruencia, a saber:
“…3.1.1. Respecto del primer caso, debemos confrontar los alegatos de las partes con la decisión objeto del presente recurso como referencia al test de comprobación del vicio denunciado y así tenemos que:
3.1.1.1.- Hechos admitidos

En primer lugar debemos advertir que ambas partes admitieron el hecho de la suscripción de la opción de compra venta, debidamente autenticada por ante la Notarla Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el Nº 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, reconociéndose todo el texto integro conformado por sus cláusulas convencionales, es decir, sin contradecir el objeto del acuerdo, que recayó sobre un apartamento distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, propiedad de nuestra representada. Tampoco se cuestionó el precio de venta del referido inmueble, pactado por el valor de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00), siendo entregado al tiempo de la celebración de la promesa de venta, en calidad de arras, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00).

3.1.1.2.- Alegatos de la demandante:
Señaló que en fecha 26 de julio de 2012 solicitó un crédito bancario (formula usual en las negociaciones inmobiliarias) y que el 3 de agosto del mismo año el banco informó que uno de los recaudas consignados, como era la copia de la cédula catastral, tenia un error en el renglón Datos de Protocolización, por lo que procedió en esa misma fecha a solicitar a la intermediaria designada por la demandada, copia del original corregido de ese documento.
Sostuvo que el 2 de octubre de 2012, informó a la intermediaria que el banco había dado como lapso para la firma del documento entre el 15 y 20 de octubre de 2012 y posteriormente la entidad bancaria informó que el documento estaría “listo” el 5 de noviembre de 2012, lo que le fue comunicado a la intermediaria vía correo electrónico en fecha 1° de noviembre de 2012.
Adujo que el 7 de noviembre de 2012 el banco entregó el documento de compra venta, comunicándose telefónicamente con la intermediaria para solicitarle la entrega de documentos originales necesarios para introducir el documento ante el Registro correspondiente, recibiéndolos en fecha 8 de noviembre de 2012 y, el 9 de noviembre de 2012, presentó el documento en el Registro, siendo el 16 de noviembre del mismo año, la fecha pautada para el otorgamiento.
Posteriormente, el 13 de noviembre de 2012, el Registro informó a la actora que la vendedora debía tramitar nuevamente la planilla de Vivienda Principal por falta de firma del funcionario autorizado del SENIAT, participándole a la demandada tal situación, quien en esa misma fecha manifestó su decisión de devolver las cantidades entregadas por arras por no haberse realizado la operación en el lapso establecido.
Finalmente denunció que nuestra mandante había incurrido en el supuesto de enriquecimiento sin causa.
3.1.1.3.- Alegatos de la demandada: Nuestra mandante, fuera de los hechos admitidos, negó, rechazó y contradijo las afirmaciones contenidas en la demanda, así como el derecho que pudiera serle aplicado.
En este sentido, alegó su cumplimiento respecto de lo pactado contractualmente, advirtiendo que fue la actora quien incumplió de acuerdo a lo establecido en las Cláusulas Cuarta, Quinta y Séptima del referido contrato, que establecen:
CUARTA: (omisis) (sic)
PARAGRAFO UNICO: Se considerará causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra Venta dentro del plazo acordado; la no solventación de los Impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusula, del presente Contrato.
QUINTA: El plazo convenido entre las partes para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, será de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la presente fecha, quedando entendido que dichos 120 días se considerarán como un lapso y no como un término, por lo que dicha operación puede perfeccionarse dentro de dicho lapso y por consiguiente, si se encontraren satisfechos todos los requisitos legales de las partes.
SÉPTIMA: Será por cuenta y responsabilidad de “LA COMPRADORA” todos los gastos de documentación, Notaría, traslados si fueran necesario, gastos de Registro, y cualesquiera otros gastos relacionados con el documento de venta, quien se obliga a informar por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a la “LA VENDEDORA”, sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que ésta entregue los recaudas que le sean solicitados (Ejemplo Copia de la cédula, Rif, solvencias y todo lo que sea requerido para la Oficina Subalterna de Registro.

Fundamentó su negativa de proseguir con la negociación por causa imputable a la demandante, puesto que ésta tenía el deber de informar por escrito y con al menos 15 días de anticipación, la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra y venta. Además sostuvo que, como parte promitente vendedora, no estaba obligada a la entrega de los documentos necesarios para el trámite del crédito hipotecario y sin embargo entregó la copia de la cédula catastral corregida.
Señaló que posteriormente, faltando 10 días para el vencimiento de los 120 días establecidos para la protocolización del documento de compra venta, la hoy accionante informó el 1° de noviembre de 2012, que el documento estaría finalmente preparado para la presentación ante el Registro, pero fue el 7 de noviembre de 2012, cuando se le hace formal requerimiento sobre el documento solicitado por el Registro, a fin de proceder a la protocolización, el cual fue entregado a la actora en fecha 8 de noviembre de 2012, evidenciándose con ello el interés de continuar con la operación inmobiliaria y cumplir lo estipulado en el contrato.
Afirmó que, en todo caso, observando la fecha fijada por el Registro como día de otorgamiento de la compra venta definitiva, 16 de noviembre de 2012, ya había transcurrido el lapso de 120 días pactado, en cuyo tiempo la parte actora no logró cumplir su obligación de notificar oportunamente la fecha de protocolización de la compra venta ni tampoco ocurrió dicho acto en el plazo previsto.
Con relación al enriquecimiento sin causa, afirmó que en el presente asunto no se configuraron las exigencias legales establecidas para la Procedencia de este tipo de acción, específicamente el requisito de ausencia de causa.
3.1.1.4.- Decisión:
Frente a las alegaciones de las partes la sentencia estableció:
(…) la doctrina de la Sala ha sostenido que el incumplimiento culposo del deudor no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, de fuerza mayor, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. (Vid. Sentencia Nº 053, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: George Yazji contra Instituto Universitario de Mercadotecnia, C.A. (ISUM)).
La doctrina sostiene que en Derecho Civil se entiende como hecho de príncipe, caso de fuerza mayor proveniente del poder público o aquel que comprende aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general, que necesariamente deben ser acatadas por las partes, y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.
En ese sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia Nº 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente;
Como puede observarse del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, la Sala Político- Administrativa, define los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.
En este orden de ideas, explica que éstos se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación. Además puntualiza, en lo atinente al hecho del príncipe, que se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación…”.

Así pues, la parte demandada apelante señaló respecto a esos puntos, que “…de la confrontación de la sentencia, especialmente el fragmento citado, con los hechos debatidos, podemos afirmar que la incongruencia se patentizó al fundamentarse la recurrida en hechos inaplicables que no fueron previstos en el contrato de opción de compra venta ni, específicamente, en el parágrafo único de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, referente lo que debía entenderse como causa imputable, acordándose dentro de este supuesto: el desistimiento expreso, el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de compra venta dentro del plazo pactado, la insolvencia de los impuestos o pagos debidos y el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, como la contenida en la cláusula séptima, contentiva de la obligación de la actora de informar con 15 días de antelación la fecha de la protocolización del documento de compra venta definitivo.”.
Que observa que fue el 7 de noviembre de 2012 cuando la parte actora solicitó los recaudos para la tramitación ante el Registro del documento definitivo de venta, los cuales se entregaron a la actora al día hábil siguiente y, el 9 de noviembre del mismo año (un día antes del vencimiento del lapso de 120 días estipulado para cumplir la operación) fue cuando a su mandante se le notificó de la fecha para la protocolización de la venta, incumpliendo no sólo el lapso de notificación (15 días de antelación) sino que la venta ya no se realizaría en el tiempo contratado, de allí que, ante el incumplimiento de la ciudadana MARÍA ANTONIA CABEZA ÁVILA, la demandada procedió a ejecutar la cláusula penal.
Que “El a quo debió decidir conforme a lo alegado y probado, discriminando aquellos hechos admitidos de los contradichos y en el caso de autos, las partes admitieron la existencia de la opción de compras venta sobre la cual recayó la demanda de cumplimiento y consecuencialmente no cuestionaron la cláusula cuarta ni su parágrafo único, por lo que el juez, en uso de la teoría de la interpretación de los contratos, acudiendo en primer lugar a la autonomía de voluntad en concordancia con la exigencia de la congruencia, debía resolver si la causa imputable alegada por la demandante se apegaba o no a derecho, así como el resto de las alegaciones de las partes; pero en nada guarda relación esta actividad jurisdiccional con la conclusión basada en hechos inexistentes no alegados como fue el llamado “hecho del príncipe”, con lo cual la sentencia se extendió sobre aspectos que no formaron parte de la controversia y que tampoco podían ser traídos al proceso de oficio.”.
Y que con esa violación de orden legal e inconstitucional, el juez de forma extralimitada justificó la falta de diligencia de la actora en un hecho procesalmente inaplicable por cuanto se trató de un hecho nuevo traído por el juez, el cual no fue alegado por la demandante, pues del escrito libelar se desprenden una serie de afirmaciones apartadas totalmente al hecho del príncipe, ni expresa ni tácitamente, por lo que resultaba fuera del debate procesal obviado por el Tribunal; que el hecho del príncipe constituye un concepto que comprende aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general, que necesariamente deben ser acatadas por las partes, y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación, lo cual tampoco ocurrió en el presente caso; que el hecho del príncipe no es de orden público, y que tampoco resulta aplicable sustancialmente y menos de oficio, ni siquiera como consecuencia de un cambio de la calificación de la pretensión deducida que todo juez puede hacer apoyado en el iura novit curia, pues del escrito libelar en nada se deduce que la actora haya aludido a los componentes conceptuales del llamado hecho del príncipe, no sólo como se verifica del propio expediente sino del cuadro alegatorio al que alude la sentencia, por lo que mal puede el Tribunal revisar este supuesto, ni siquiera dentro de una función pedagógica o didáctica como parte de su razonamiento para justificar su decisión, pues la misma providencia impugnada no indicó que con tal intención fundamentó la mención al referido hecho del príncipe.
Y que por esa razón “el juez dictó su juicio conforme a un hecho no alegado e inaplicable en derecho al caso de autos por las razones expuestas, obviando la falta de diligencia de la accionante en el proceso de protocolización de la venta final, hecho que sí era discutible por la contradicción generada en cuanto al incumplimiento de una u otra parte, frente a lo cual el Tribunal debía pronunciarse sin introducir hechos nuevos para convertirlos en causa no imputable a la actora, provocando una sentencia dañina que afecta los derechos subjetivos de nuestra representada.”.
Que si bien la actora alegó una serie de hechos en la tramitación de la venta definitiva, se observó la negligencia en su actuar que revela la improcedencia de sus dichos, pues el juez, haciendo uso de sus máximas de experiencia, bien pudo aclararle a la demandante que ante la importancia de una negociación inmobiliaria, normalmente la parte compradora comienza a gestionar casi de forma inmediata a la suscripción del contrato de opción de compra venta todas aquellas diligencias necesarias para tal fin, previendo precisamente cualquier infortunio que afecte el tiempo establecido y dentro del cual deba darse la tradición del inmueble, todo lo cual tampoco ocurrió en el caso de autos.
Que la parte actora bien ha podido emplear herramientas legales que podían ser aplicadas sin restricción, tal es el caso de la habilitación ante la Oficina de Registro, ya que tenía a su favor un documento autenticado que le servía de fundamento para lograr el fin deseado, esto es, la protocolización oportuna de la venta definitiva; o en su defecto, iniciar un procedimiento de oferta real.
Que resulta claro el comportamiento negligente y desinteresado de la actora en cumplir con sus obligaciones contractuales, prohibiéndosele a todo juez subrogarse en el derecho de las partes ni sustituir alegaciones, alterando el principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, inobservando el tema debatido, extralimitándose en sus atribuciones jurisdiccionales, tal y como sucedió en la presente causa mediante la recurrida.
Que en cuanto al segundo caso de incongruencia, en la sentencia recurrida se expresó: “Del análisis concatenado de los hechos narrados, y probados por las partes y subsumidos dentro de la normativa legal citada y la jurisprudencia indicada, tenemos que ciertamente las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta donde se estableció las condiciones y obligaciones de las partes, pero no puede dejar de observar esta sentenciadora, que si bien es cierto que se estableció un plazo de 15 días de antelación para la información de la firma, no es menos cierto que nada dijo u opuso la demandada cuando en fecha 01 de noviembre de 2012, la adora informó que el documento estaba listo para ser llevado al Registro, y tal fue su aceptación de la omisión del lapso de los 15 días, que el 08 de noviembre de 2012, entrega los documentos requeridos por el Registro Público, quedando de manifiesto su voluntad de suscribir el contrato, y que el hecho que el Registro fijara la fecha de la firma para el 16 de noviembre de 2012, y fuera del lapso de los 120 días establecidos en el contrato y de conformidad con el artículo 1271 del Código Civil y la jurisprudencia citada, es un hecho que escapa del total control de la actora.”.
Y que del citado fragmento de sentencia se desprende un juicio que permite su nulidad por incongruente, ya que en lo referente a la convalidación de la demandada de la información extemporánea de la fecha de protocolización por parte de la actora, en los términos como quedó establecido en la sentencia apelada, ello constituyó un pronunciamiento posterior a la admisión de hechos concretos verificados en autos, como fue la devolución de las arras a la ciudadana MARÍA ANTONIA CABEZA ÁVILA por parte de la demandada conforme al contrato suscrito, todo lo cual se convierte en un punto previo resuelto con efectos jurídicos para las partes y que no daban lugar a estimatorias o desestimatorias sobre aspectos no alegados por éstas.
Que “Ciertamente, con la aceptación de la actora de la devolución de la cantidad dada en arras no sólo se dio ejecución a lo pactado en la cláusula tercera y cuarta de la opción de compra venta, sino que además, al recibir la parte actora tales arras, reconoció y admitió el desistimiento de la venta que realizó la ciudadana SOPHÍA NORELYS BEHRENS UTRERA, el cual también constituía una causal de terminación del contrato.”.
Señala que, “la accionante no obstante demandar el cumplimiento de contrato, aceptó la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00), equivalente al cincuenta por ciento de lo dado en arras, ante el incumplimiento de sus obligaciones, en apego a las referidas cláusulas contractuales, por lo que mal puede el Tribunal omitir este hecho y trasladar la responsabilidad a la hoy demandada, condenándola, sin pronunciarse respecto de la aceptación de las arras a titulo de cláusula penal, asumiendo una validación tácita de nuestra mandante frente al comportamiento inoportuno de la parte actora, obviando además los elementos de convicción respecto del incumplimiento de ésta.”.
Que “no puede el Juez llegar a sus conclusiones partiendo de una presunta convalidación, cuando de forma inequitativa inobservó otro supuesto, pues la demandante también aceptó los términos de sus obligaciones sin pedir nueva prórroga o la elaboración de un nuevo contrato, lo que denota una función jurisdiccional disminuida sobre hechos que no lograron establecer una premisa congruente para decidir sobre la responsabilidad civil de nuestra representada y así debe ser declarado.”.
Que “no le es dable a la juzgadora omitir que la conducta de la parte actora, surte efecto no sólo en la relación contractual sino en el proceso que nos ocupa, pues la misma ha sido traída a los autos por ambas partes y por ello, a ese proceder debe serle otorgado el efecto y no silenciarlo en la sentencia, so pena de causar el vicio de incongruencia.”.
Alude que “En el efecto jurídico de la aceptación de la parte demandante, de la cantidad de cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00), con el ofrecimiento de la totalidad del monto equivalente al cincuenta por ciento de lo dado en arras, ante el incumplimiento de sus obligaciones, en apego a las referidas cláusulas contractuales primeramente lo que expresa es la renuncia a la adquisición del bien, pues resultaba evidente el reconocimiento de su incumplimiento y lo que es la resolución de la relación -no se trata de una entrega no aceptada- por el contrato al recibir la devolución, es un proceder que de forma llana explica no querer continuar con la voluntad de adquirir el bien y eso fue totalmente obviado por la juzgadora de la primera instancia, como efecto de lo dispuesto por las partes en el contrato de opción del 13 de julio de 2012, con fundamento en la autonomía de la voluntad de los contratantes.”.
Que “En el caso que nos ocupa, se tiene a una parte contratante Pretendiendo, le sea exigida a nuestra poderdante el cumplimiento de una obligación con la cual estuvo inicialmente de acuerdo, pero Posteriormente revisando su incumplimiento acepta el ofrecimiento de la devolución de la totalidad de la cantidad entregada, siendo con ello conteste en que no había responsabilidad en la demandada al no celebrar la venta que correspondía con la protocolización respectiva, acarreando en consecuencia un decisión desfavorable para la demandante en el real examen de los hechos que han sido debatidos, pues el ofrecimiento y pago de la totalidad de la cantidad recibida por la ciudadana SOPHÍA BEHRENS UTRERA, ello consta de la propia declaración de la actora transcrita en la narrativa de la decisión recurrida, con el siguiente tenor:
“En vista que había vendido su vivienda principal para adquirir el inmueble de autos, aceptó la devolución de las arras, siendo que en fecha 6 de noviembre de 2012 la parte adora depositó Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00), por lo que el 28 de noviembre de 2012, le envió email solicitando aclaratoria y la demanda en esa misma fecha respondió que esa suma correspondía al 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la Cláusula tercera del contrato de autos.”

Señalan que “Lo que realmente queda acreditado, con la probanza alegada por la parte actora en la documentación acompañante del escrito libelar marcado K, hecho respecto al cual nada señaló la juzgadora, silenciando de manera incontestable la conducta de la demandante que hace impróspera la pretensión deducida, al resultar su renuncia a la compra comprometida con nuestra poderdante. Y más aún, cuando la decisión recurrida cuenta de la apreciación que hace de los mensajes de datos entre los cuales están los correos electrónicos, marcados K, N y M, así:
“De las pruebas traídas a los autos por la parte actora, se observa una serie de correos electrónicos, los cuales rielan en los folios 33 al 36; 41; 44, 46 al 58, los cuales son valorados no fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria, en consecuencia y de conformidad con el articulo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, se le otorgan pleno valor probatorio, y de cuyo contenido se desprende que en fecha 03 de agosto de 2012, la actora informó sobre el error en la cédula catastral del inmueble de auto, detectado por la entidad financiera ante la cual estaba solicitando el crédito, poniendo en conocimiento desde esta fecha a la demandada de este trámite para la adquisición de la vivienda, sin que ella hiciera objeción alguna, entendiéndose como aceptada a tal punto que hizo entrega de la copia corregida del referido documento el 06 de agosto de 2012 (folio 35). Así se establece.”

Así, continúa señalando la apelante que “El tránsito de la conformidad de la parte actora al desistir de la compra cuando recibió el pago, continúa con la declaración de haber esperado la cantidad restante, esto es, plenamente conforme que realizado el pago estaba en la situación de no continuar con el interés en la compra, lo que acompañó también al escrito libelar como anexo N, sin probanza alguna de haber rechazado la devolución más que la mención en el escrito libelar; integrando en consecuencia los extremos fácticos que debía considerar la sentencia y que fueron desatendidas por la sentenciadora, enfocando el dispositivo sobre hechos previos que materializaban sencillamente el cumplimiento de nuestra mandante.”; y que con esos señalamientos, solicitan que se declare la procedencia del recurso de apelación ejercido por adolecer la decisión del vicio de incongruencia denunciado.
Respecto al tercer caso de incongruencia “positiva”, señala la apelante que “al fundarse la decisión en hechos no alegados por las partes, extralimitándose el juez en su función jurisdiccional, pues, al confrontar el mismo cuadro alegórico de las partes con la sentencia apelada, se revela el mencionado vicio, al expresar dicho fallo que:
“(...) más allá de esta situación, se hace necesario plantearse el supuesto que si el Registro hubiera fijado la firma para el mismo día de su presentación, esta tampoco se hubiera podido realizar, en razón que la demandada no había cumplido con los extremos legales necesarios, pues suministro una planilla de Vivienda Principal que presentaba un defecto de fondo, que la hacia [sic] nula, pues no tenia la firma del funcionario responsable por el SENIAT. Así se decide.”

Y que esa declaración fue sustentada en supuestos hipotéticos, como él hecho de que el Registro hubiera fijado la fecha de protocolización para el mismo día de la presentación del documento de compra venta definitiva, premisa que no puede discutirse por cuanto se encuentra fuera del cuadro litigioso, lo que se traduce en una declaración emitida fuera del rango contradictorio traído por las partes al proceso, atentando contra la seguridad jurídica, al tratarse de un evento futuro e incierto sobre lo cual no podía decidir el Tribunal, pero que al hacerlo menoscabó el derecho a la defensa de nuestra poderdante, condenándola sin haber podido alegar ni probar sus posiciones respecto de cuestiones o argumentaciones no planteadas oportunamente en el proceso; por lo que sin lugar a dudas, al confrontar la parte dispositiva de la sentencia de fecha 15 de enero de 2016 con el objeto del proceso delimitado por las partes, se evidencia –a decir de la recurrente- la violación del artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, que genera la nulidad del fallo recurrido y así piden sea declarado.
Alegan que el fallo es nulo conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por “carecer de la formalidad prevista en el ordinal 4° del articulo 243 eiusdem, pues el fallo recurrido no fijó su base fáctica y jurídicamente de manera tal de ver satisfecha la obligación legal de motivación.” Que la recurrida adolece de aparente motivación, por cuanto en el caso de autos “se puede observar claramente que la sentencia, no obstante resumir las alegaciones de las partes e indicar pruebas documentales pretendiendo avalar su dispositiva, lejos de establecer los razonamientos a través de los cuales se fundamentó su declaratoria, más bien demuestra una aparente justificación equivalente al vicio de inmotivación.”; ya que la recurrida se limitó a señalar una apreciación teórica-normativa de la causa extraña no imputable relacionada al hecho del príncipe, con lo que aparentemente daría forma a los motivos, pero en realidad no existe una verdadera relación de causalidad sobre la responsabilidad civil recaída sobre la demandada, como pudiera ser por ejemplo el análisis del contrato suscrito entre las partes y no la mera transcripción y enunciación de sus cláusulas; y que el fallo apelado “fundó su declaratoria sobre juicios incongruentes e hipotéticos, sustituyéndose incluso en el lugar de las partes, fuera del marco litigioso, por lo que, más allá de mencionar resumidamente los alegatos de las partes y expresar una serie de normas, debió expresar en su sentencia la verdadera explicación justificativa de su contenido, infringiendo el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil…”; y así solicitan que sea declarado.
Aluden que hubo error en la apreciación de las pruebas, por cuanto hubo falsa aplicación del derecho, y que “tal yerro consistió en decidir conforme pruebas inexistentes, pues como si bien se indicó antes, al no ser alegado por la actora el hecho del príncipe, tampoco ésta tenía la carga de probarlo y no debió nunca ser material de debate para que el juez decidiera como lo hizo, declarando este tipo de causa extraña no imputable, a favor de la actora, sin mediar pruebas en el expediente, incorporadas de forma regular, con la añadidura de que este hecho del príncipe, como también ya se indicó, no podía ser traído de oficio por tratarse de una excepción que sólo incumbe a la esfera de las partes al no figurar dentro del concepto del orden público.”. y que por ello el juez decidió sobre errores de derecho, dándole un falso asidero jurídico a la decisión, al invocar los artículos 1.269 al 1.278 del Código Civil, que en el fondo no la justifican, inobservando lo alegado y probado.
Que no se acreditaron hechos concretos con las probanzas expresadas en la sentencia, por cuanto “el fallo apelado si bien señala que el material probatorio, especialmente documental, no fue impugnado y por tanto, se le otorgó validez, no expresa cual o cuales hechos quedaron fijados y sobre esta base, motivadamente, otorgarle logicidad y razonabilidad a la cuestionada declaratoria.”.
Que la recurrida “si bien determina que existió una comunicación de la actora hacia nuestra mandante, no señala que hecho quedó verificado, de los alegados por las partes, limitándose a interpretar de manera aislada tal probanza al declarar que, al recibir la demandada información sobre el error en uno de los documentos empleados para la solicitud del crédito, con ello la ciudadana SOPHIA NORELYS BEHRENS UTRERA aceptó el planteamiento de la promitente compradora sin objeción alguna, lo que resulta improcedente, pues el hecho de que nuestra poderdante entregara recaudos a la actora, no implica convalidación del cumplimiento de las obligaciones del demandante sino al contrario, el mejor desenvolvimiento de la demandada en el desarrollo de sus compromisos contractuales.”.
Resalta la apelante, que se observa de la sentencia que:
“Ahora bien, riela en el folio 41 correo electrónico de fecha 01 de noviembre de 2012, mediante la cual donde se observa que la actora informa de la consignación del documento ante el Registro para la firma, y el 07 de noviembre de 2012 la actora solicita documentación necesaria para consignar el documento definitivo de compra venta ante el Registro, los cuales fueron entregados el día 08 de noviembre de 2012 por la demandada, tal como consta en las misivas que rielan en los folios 106 al 108, las cuales no fueron desconocidas ni tachadas por la parte actora, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Por otra parte, riela en el folio 42 original de Constancia de Recepción del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda de fecha 09 de noviembre de 2012, posteriormente a esta fecha según se observa de correos electrónicos entre las partes de la presente causa y misiva la actora manifestó a la demandada la irregularidad de la Constancia de Vivienda Principal, la cual no tenía la firma del funcionario del Seniat, tal como se observa en el folio 43, y es en esta oportunidad cuando la demandada manifiesta mediante correo electrónico del 13 de noviembre a la actora, invoca las cláusulas tercera, cuarta, parágrafo primero, quinta y séptima del contrato bajo análisis, señalando como causa imputable a la actora la no suscripción del documento definitivo de compra venta dentro del lapso previsto de 120 días (resaltado agregado).”

Que en el primer fragmento citado, nuevamente la sentencia le otorga validez a un elemento de prueba respecto del cual sólo describe su contenido, sin identificar el hecho o los hechos constatados con tal probanza y en el segundo bloque transcrito, el Tribunal incurrió en una apreciación genérica de las pruebas, indeterminando los correos y misivas a las que aludió; por lo que ello “genera error en la apreciación de las pruebas y ante la falta de indicación de los hechos que quedaron acreditados contribuyó a un error en la construcción del silogismo judicial que afectó el establecimiento de los hechos, pues aun cuando el juzgador reconoció la existencia de pruebas, limitándose a describir su contenido, no se produjo la debida eficacia demostrativa, pues no indicó los hechos que resultaron demostrados con éstas, ante lo cual podemos afirmar que el tribunal negó el valor probatorio que le correspondía a cada prueba en cada caso y pedimos así sea declarado.”.
Que “la carencia de los requisitos de motivación y congruencia afectan la tutela judicial efectiva o el derecho a la jurisdicción, por cuanto no se puede concebir una sentencia inmotivada e incongruente, pues cuando ésta no contiene las debidas justificaciones o cuando se omite pronunciamiento sobre un punto litigioso no se está obteniendo una resolución concreta y la justicia no se habrá realizado. Igual ocurre cuando existen falsas aplicaciones de normas jurídicas como consecuencia de errores en la apreciación de las pruebas, pues no se estaría aplicando la norma correcta al caso concreto.”.
Que “al existir inmotivación, incongruencia, inobservancia de principios fundamentales, error en la apreciación de las pruebas y apreciaciones genéricas de éstas en el caso bajo análisis, la sentencia apelada de fecha 15 de enero de 2016 violó flagrantemente los artículos 26 y 257 constitucionales que consagran el derecho a la obtención de una tutela judicial efectiva y así pedimos sea declarado.”.
Finalmente, la demandada apelante en su petitorio expresó:
“Con atención a los razonamientos anteriormente expuestos, en representación de la ciudadana SOPHÍA NORELYS BEHRENS UTRERA, venezolana, mayor de edad, de este mismo domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.522.272, solicitamos sea declarada CON LUGAR la apelación ejercida, contra la decisión de fecha 15 de enero de 2016, dictada por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por adolecer de los vicios de inmotivación e incongruencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por infracción del artículo 243, ordinales 4° y 5° eiusdem.
Asimismo, declare CON LUGAR el recurso interpuesto contra la decisión, por infracción a los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, menoscabar el debido proceso, haber causado indefensión y violar la tutela judicial efectiva…”.

c) OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA A LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA:
En fecha 21 de junio de 2016, estando dentro del lapso para hacer observaciones, compareció por ante esta alzada el abogado Isdel José Perozo Quintero, apoderado judicial de la parte demandada y apelante, y consignó escrito de observación a los informes de su contraparte, en los siguientes términos:
“…Omissis…”
“…Del escrito de informes consignado por la representación judicial de la ciudadana MARÍA ANTONIA CABEZA ÁVILA, parte demandante, de desprenden alegatos genéricos, amplios e inconsistentes sobre el mérito de la causa, sin que éstos revelen a este Juzgado Superior elementos o argumentaciones suficientes para ratificar la decisión recurrida de fecha 15 de enero de 2016, limitándose a reproducir dicha sentencia sin que pueda evidenciarse algún hecho que pueda desvincular las afirmaciones de mi representada.

1) Hechos admitidos:

La parte actora en sus informes alude reiteradamente al reconocimiento de la opción de compra venta de fecha 13 de julio de 2012 como un verdadero contrato bilateral, para lo cual cita varias sentencias al respecto.

Sin embargo, esta representación aclara a la Alzada que el tema debatido giro en torno a la responsabilidad civil de nuestra mandante, pues como bien se alegó en nuestro escrito de informes presentado en fecha 6 de junio del presente año, existieron hechos admitidos por ambas partes, excluyéndose de La contención la suscripción de la opción de compra venta, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado de Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, bajo el N 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, reconociéndose todo el texto integro conformado por sus cláusulas convencionales, reconociendo igualmente que se trata de un contrato bilateral y sin contradecir el objeto del mencionado acuerdo, que recayó sobre un apartamento distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, sector D de la urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, propiedad de mi representada. Tampoco se cuestionó el precio de venta del referido inmueble, pactado por el valor de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00), siendo entregado al tiempo de la celebración de la promesa de venta, en calidad de arras, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00).

Por tanto carece de fundamentación jurídica que la parte contraria refiera fragmentos de sentencias tratando de reafirmar la naturaleza bilateral del acuerdo de fecha 13 de julio de 2012, cuando en realidad el mismo fue admitido por ambas partes.

2) Ausencia de incumplimiento de la ciudadana SOPHIA NORELYS BEHRENS UTRERA.

Como se desprende del propio texto del fallo apelado, la parte demandante no logró demostrar el incumplimiento de mi mandante, y sin embargo la culpabilidad de la ciudadana SOPHIA NORELYS BEHRENS UTRERA fue declarada por el a quo, pero basándose en una decisión inmotivada e incongruente violando el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva de nuestra poderdante.

A tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esta norma exige de manera concurrente la existencia de un contrato bilateral más el incumplimiento para la procedencia de la acción de cumplimiento y, en el caso de autos, si bien el requisito del contrato no generó conflicto por tratarse de un hecho admitido, en cambio, resulta improcedente la pretensión ante la carencia del presupuesto de incumplimiento, lo cual fue obviado por el Tribunal de la causa, menoscabando los derechos de mi representada.

Fue la actora quien incumplió de acuerdo a lo establecido en las Cláusulas Cuarta, Quinta y Séptima del referido contrato, sin embargo ésta insiste en desconocer su actuación extemporánea y poco diligente en la tramitación del registro del documento definitivo de compra venta, como se deduce del propio expediente, sin que el Tribunal de primera instancia lo haya observado, decidiendo de forma inmotivada e incongruente, errando en la valoración de las pruebas, razón por la cual pedimos que se declare con lugar la apelación ejercida contra la decisión de fecha 15 de enero de 2016, dictada por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por adolecer de los vicios de inmotivación e incongruencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por infracción del articulo 243, ordinales 4° y 5° eiusdem.

Asimismo, declare CON LUGAR el recurso interpuesto contra la referida decisión, por infracción a los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, al menoscabar el debido proceso, haber causado indefensión y violar la tutela judicial efectiva.

Quedan así presentadas las observaciones a los informes…”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito).

DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio por escrito libelar presentado con anexos en fecha 18 de febrero de 2013, por los ciudadanos Leonel Alfonso Ferrer Urdaneta, Isabel Cecilia Esté Bolívar y Héctor Medina Martínez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 65.719, 56.467 y 61.689, respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila, mediante el cual demandaron en cumplimiento de contrato a la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, y previa distribución de ley, le correspondió conocer de la causa al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 1 al 54, ambos inclusive).
Por auto de fecha 21 de febrero de 2013, el Tribunal de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a los fines de que procediera a dar contestación a la demanda o promoviera las defensas que juzgare procedentes (f.55 y 56, ambos inclusive).
Cumplidas las formalidades previstas para lograr la citación de la parte demandada, se evidencia de los autos, que en fecha 10 de abril de 2013, compareció la abogada Jhoselyn Rodríguez Useche, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, y se dio por citada en nombre de su representada (f.65).
Y mediante diligencia de fecha 16/04/2013, el ciudadano Christian Rodríguez, en su condición de alguacil del Circuito de Primera Instancia en lo Civil, consignó recibo de citación firmado por la demandada (f.71 y 72).
En fecha 22 de mayo de 2013, la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda (f.73 al 88).
En fecha 21 de junio de 2013, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 25/06/2016 (f.89 al 104).
En fecha 27 de junio de 2013, la parte actora presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada (f.105 al 111).
Mediante decisión de fecha 03 de julio de 2013, el Tribunal de la causa se pronunció respecto a la oposición presentada por la parte actora (f.112 al 114).
Seguidamente, en fecha 03/07/2013, el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, dictó sentencia pronunciándose respecto a la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada (f.115 y 116).
Concluido el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 23 de octubre de 2013, ambas partes presentaron escritos de informes (f.134 al 163). En fecha 05 de noviembre de 2013, la parte demandada presentó observaciones a los informes de su contraparte (f.165 al 174).
En fecha 15 de enero de 2016, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento, ordenando a la actora a pagar el saldo del precio acordado en el contrato de opción de compra venta, y ordenando a la demandada a dar cumplimiento a la tradición del inmueble objeto del contrato, negando el cálculo de intereses sobre la cantidad de Bs.275.000,00 entregadas a la demandada como parte del precio del inmueble de marras (f.201 al 204).
En fecha 27 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la decisión dictada (f.206).
Y en fecha 07 de marzo de 2016, la parte demandada se dio por notificada de la decisión y ejerció recurso de apelación (f.214), el cual fue ratificado el día 14 de marzo de 2016 (f.216).
Por auto de fecha 15/03/2016 el Tribunal de la causa admitió el recurso de apelación en ambos efectos ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Distribución de los Juzgados Superiores Civiles (f.217 al 218).

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
1.- DE LA DEMANDA:
En fecha 18 de febrero de 2013, los ciudadanos Leonel Alfonso Ferrer Urdaneta, Isabel Cecilia Esté Bolívar y Héctor José Mediana Martínez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.719, 56.467 y 61.689, respectivamente, actuando en representación de la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila, interpusieron demanda por cumplimiento de contrato, contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, en los siguientes términos:
“(…Omissis…)”
I
DE LOS HECHOS
“…La ciudadana María Antonia cabeza Ávila, titular de la Cédula de Identidad NºV-8.417.423, celebro con la ciudadana Sophia Nerelys Behrens Utrera, titular de la cédula de Identidad Nº V-6.522.272, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha trece (13) de julio de dos mil doce (2012), bajo el número 19, Tomo 244 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual incorporamos a la presente demanda destacado como “B”, un compromiso de compraventa de un apartamento, distinguido con el número 72, ubicado en la planta 7 del Edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, Sector D, de la Urbanización Santa Paula, en Jurisdicción del Municipio Baruta Estado Bolivariano de Miranda, propiedad de la demandada.

El precipitado apartamento iba a ser adquirido por nuestra representada, por la cantidad de un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 1.350.000,00) y en el acto de celebración del mismo, por ante la Notaría, nuestra poderdante entregó a la ciudadana Sophia Behrens la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 550.000.00) en calidad de arras, mediante un cheque de gerencia del Banco Industrial de Venezuela Nº 01014546, por un monto de Quinientos Dos Mil Setecientos cincuenta Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 502.750,00) y un cheque personal del Banco Industrial de Venezuela Nº 25361697, por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 47.250,00).

Los restantes Ochocientos Mil Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 800.000,00) serian entregados al momento del otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Es importante mencionar, que a fin de adquirir el apartamento ut supra señalado nuestra representada tuvo que vender su apartamento (vivienda principal) que estaba ubicado en la urbanización El Paraíso y el monto que necesitaba para completar la cantidad que solicitaban por el apartamento de Santa Paula lo tramitó en el Banco Industrial de Venezuela, a través de un crédito del FAOV.

Una vez que le fueron entregados los recaudos del inmueble para introducirlos por ante el Banco Industrial de Venezuela, procedió a solicitar el crédito, el día veintiséis (26) de julio de dos mil doce (2012), cuya duración para la respectiva aprobación, según lods oficiales del Banco, seria de dos (2) meses aproximadamente.

El día tres (03) de agosto de 2012, nuestra poderdante recibió una llamada telefónica del Banco, en que le informaron que la copia de la cédula catastral entregada por la vendedora del inmueble tenia un error en el reglón Datos de Protocolización (Folio Personal) ya que aparecía como la fecha de registro la fecha de la copia certificada, por lo que nuestra representada procedió diligentemente, a enviar un correo electrónico el mismo día, fecha tres (03) de agosto de dos mil doce(2012), a la señora Luisa Mediana, intermediaria designada por la vendedora para tramitar todo lo concerniente a la compra-venta, en el cual se le indico el error que había notado el banco en la copia del original corregido, correo electrónico este del cual anexamos copia fotostática signada con la letra “C”.

El día seis (06) de agosto de dos mil doce (2012), en horas de la tarde, nuestra poderdante recibió, vía la intermediaria, la copia escaneada de la cédula catastral corregida, según consta en el correo electrónico de fecha seis (06) de agosto de 2012, el cual anexamos e identificamos con la letra “D”.

El día siete (07) de agosto de dos mil doce (2012), en horas de la mañana, nuestra representada llevo al banco la copia corregida y el oficial del Banco le comentó, para que le tuviera en cuanta, que ese error había ocasionado un retraso en el proceso de tramitación del crédito.

El día dos (02) de octubre de dos mil doce (2012), nuestra representada le informo a la señora luisa medina, según consta en el correo electrónico enviado por ella en la fecha antes mencionada, que el banco le había dado como lapso aproximado para la firma definitiva de la compra-venta el comprendido entre el 15 y el 20 de octubre de 20d mil doce (2012), pero que como había sido designada para asistir a un curso en China entre el diez (10) de octubre de dos mil doce (2012) y el dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), dejaría instrumento poder a su hijo Sergio A. Cabeza Ávila para que se encargara de los trámites correspondientes y le indicó los teléfonos respectivos para que se comunicara con él, en caso de ser necesario.

Procedió entonces, nuestra representada, a registrar el instrumento poder en el mismo registro donde se realizaría la firma definitiva de la compra-venta, el cual anexamos al presente escrito libelar como prueba de la diligencia con la que actúo nuestra poderdante, señalada con la letra “E”.

Ya culminando el curso en china, nuestra representada recibió el día treinta y uno (31) de octubre de (2012), una llamada de la Oficina de Asuntos Internacionales del Ministerio del Poder popular de Petróleo y Minería donde trabajaba como Traductora e Intérprete, en la que me informaron que el Banco había llamado para indicar que el documento estaría listo el día lunes cinco (05) de noviembre de (2012), para llevarlo a la Oficina de Registro, por lo que procedió a informar, según correo electrónico de fecha primero (01) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual anexamos y señalamos con la letra “F”, a la señora Luisa Mediana, intermediaria, que el documento estaría listo el día lunes cinco (05) de noviembre, que lo llevarían ese mismo día al Registro para fijar la fecha de otorgamiento del mismo y que le avisaría sobre ello. Ese mismo día, según correo electrónico de fecha primero (01) de noviembre de dos mil doce (2012), la señora luisa le solicitó que le avisara cuando le dieran el documento y que ya la señora Behrens estaba tramitando la solvencia de Hidrocapital, que ya tenía el resto de los originales.

Sin embargo, a pesar de que el Banco había informado que el documento estaría listo para el día lunes cinco (05) de noviembre de dos mil doce (2012), fue el día siete (07) de noviembre en horas de la tarde cuando se lo entregaron. Ese mismo día siete (07) en la tarde, nuestra mandante, llamó por teléfono a la señora Luisa Medina para decirle que llevara el día jueves ocho (08) de noviembre de dos mil doce (2012) todos los originales para introducir el expediente por ante el Registro, ella le respondió que buscara ayuda en el Registro porque la señora Behrens estaba furiosa porque estaba perdiendo dinero con esa venta, que el dólar paralelo se había disparado y que ella ya no quería vender el apartamento: nuestra mandante le comentó que no conocía a nadie en el Registro. Por otro lado, la señora Luisa Medina informó a la señora Behrens, según correo electrónico de fecha siete (07) de noviembre de dos mil doce (2012), que había recibido de manos de la asistente de la señora Behrens los originales que pedía el Registro y le aclaró que el Registro también pedía el original de la cédula catastral, que le agradecía si en la mañana del día jueves ocho (08) les entregaba el original mencionado, el cual no le había entregado, al igual que el resto de los documentos originales que servían de soporte del contrato a nuestra representada a esa fecha.

El día ocho (08) de noviembre en horas de la mañana, nuestra representada se dirigió a la Oficina de Registro para introducir el documento junto con los originales que llevaba la señora Luisa Medina y ésta le dijo que la asistente de la señora Behrens le había dado todos los originales menos la cédula catastral, que le había dado una copia y que ella no podía insistir en pedírsela porque tenía mucho trabajo, que hablara ella con la asistente de la señora Behrens, le dio sus teléfonos y se marchó del lugar, así, cuando nuestra poderdante procedió a introducir el expediente, el funcionario encargado le dijo que era un requisito indispensable presentar el original de la cédula catastral, por lo que decidió llamar a la asistente de la señora Behrens para pedírsela, pero le informó que ese original no estaba en el consultorio de la señora Behrens y que ésta no estaría en Caracas, sino a partir de las 2:30 de la tarde. A las dos de la tarde (2:00 p.m.) de ese día ocho (08) de noviembre la demandante fue en compañía de su hijo al consultorio de la señora Behrens para buscar la cédula catastral en original y su asistente le dijo que ella no había regresado de la reunión y que por lo tanto el documento no estaba en el consultorio, nuestra mandante le dijo que la esperaría y en vista de que no se iba del consultorio, la asistente de la demandada procedió a darle el documento, lo que demuestra que si lo tenían allí, pero no Querían entregarlo evidenciando la mala fe de su proceder. Una vez que nuestra representada obtuvo el documento se dirigió al Registro nuevamente, pero por la cantidad de personas que había esa tarde le fue imposible introducir el expediente y el funcionario encargado le dijo que tenía que ir al día siguiente en la mañana. En horas de la noche cuando estaba revisando su cuenta de correo electrónico, leyó un correo de la señora Luisa Medina, quien reenviaba a su vez un correo de la señora Behrens de las 10:20 de la mañana, donde decía que ese día ocho (08)en la mañana no estaría en Caracas para entregar el original de la cédula catastral.

El día viernes nueve (09) de noviembre de dos mil doce (2012), nuestra representada, fue al Registro temprano y logró introducir el expediente a las diez y catorce (10:14) horas de la mañana y el Registro fijó el día dieciséis (16) de noviembre de dos mil doce (2012) para la firma definitiva. En vista de que el documento de opción de compra-venta se vencía el día sábado diez (10) de noviembre de dos mil doce (2012), ella preguntó, si era posible la habilitación del documento, lo que le fue negado, ya que los funcionarios del Registro alegaron estar saturados de trabajo, luego preguntó a la Jefa de Servicios del Registro, si eso le afectaría en algo y ella le respondió que no, porque efectivamente ella había introducido el expediente un día antes de que se venciera la opción de compra-venta y la fijación de la oportunidad para el otorgamiento no dependía de ella, prueba de ello es la constancia de recepción que adjuntamos al presente escrito señalado como “G”.

Por otra parte, nuestra poderdante recibió una llamada telefónica del Registro el día trece (13) de noviembre de dos mil doce (2012), durante la cual le informaron que tenía que comunicar a la vendedora que debía tramitar de nuevo la planilla de vivienda principal, puesto que la presentada por ella era irregular por faltarte la firma de la persona autorizada del SENIAT, la cual anexamos en copia fotostática simple señalada como “H”. En ese sentido, nuestra representada informó a la señora Behrens, según correo electrónico de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual incluimos identificado como “I”, lo que le había pedido la Oficina de Registro, sin recibir respuesta alguna al respecto; procedió entonces, nuestra representada, ese mismo día a llevarle el original de esa constancia errónea para que tramitara una válida y la recibió la asistente de la señora Behrens, Quien le firmó una comunicación acusando la recepción de la misma, la cual agregamos marcada como “J”.

Mayor sorpresa, ese mismo día en horas de la noche, cuando nuestra representada revisaba su cuenta de correo y leyó un mensaje enviado por la señora Behrens el día trece (13) de noviembre de dos mil doce (2012), en el que le pedía que le remitiera los datos de su cuenta bancaria para depositarle el 50% de la cantidad que le había entregado en calidad de arras, porque no se había realizado la compra-venta dentro del lapso establecido en el contrato, correo que juntamos al presente escrito distinguido como “K”.

Al respecto, nuestra representada le respondió, según correo electrónico de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil doce (2012), que ella como compradora había realizado todos los esfuerzos necesarios y diligencias pertinentes para realizar la firma definitiva dentro del lapso, pero que motivado en primer lugar a la demora en la tramitación del crédito que causó el otorgamiento de una copia de cédula catastral errónea por su parte y luego la demora en la entrega del original de la cédula catastral para presentarla en el registro a los fines de fijar una fecha para la firma definitiva de la compra-venta no pudo introducir con suficiente antelación al vencimiento de la opción el expediente ante el Registro; y que la Jefa de Servicios del Registro le había informado que la fecha establecida para la firma no era imputable a ella, sino al Registro, correo al cual ya aludimos y que identificamos ut supra en su oportunidad diferenciado como “I”.

Luego de ello, la señora Behrens, en correo de fecha quince (15) de noviembre de dos mil doce (2012), recordó lo indicado en su correo de fecha trece (13) de noviembre de dos mil doce (2012) y reiteró su petición que nuestra mandante te enviara, los datos de su cuenta bancaria o de lo contrario procedería a realizar una oferta real y depósito de la cantidad por ante los órganos competentes y además, solicitó que se comunicara desde ese momento en adelante con su abogado y le indicó el número telefónico de su oficina.

A pesar de ello, el día quince (15) de noviembre de dos mil doce (2012) se le envió un correo electrónico a la señora Behrens, en el cual se le informaba que la Oficina de Registro tenía el trámite de firma paralizado hasta tanto ella no otorgase una constancia de vivienda principal actualizada.

Luego, nuestra representada, procedió a dar respuesta a ese escrito electrónico, mediante correo de fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual agregamos y rotulamos con la letra “L”, en el cual se le reiteró a la demandada que había un incumplimiento por parte de la señora Behrens en virtud que ella había causado una demora en la tramitación del crédito por el otorgamiento de una copia de cédula catastral errónea y luego la demora en la entrega del original de la cédula catastral para presentarla en el registro a los fines de fijar una fecha para la firma definitiva de la compra-venta, además de no haber podido contar con una constancia de vivienda principal válida para dar curso al proceso de firma definitiva.

En otro orden de ideas, es importante destacar que para optar a la compra de ese apartamento, nuestra representada, tuvo que vender su vivienda principal y en consecuencia entregarla, razón por la cual, al no perfeccionarse el contrato de compra venta, la accionante tuvo la imperiosa necesidad de irse a vivir alquilada por tiempo indeterminado, lo que le ha causado un impacto negativo tanto a nivel patrimonial como emocional, no solo a ella, sino también a su hijo, que aunque tiene 19 años de edad, como estudiante que es, depende económicamente de su progenitora.

En virtud de ello, tomó las recomendaciones de amigos y abogados sobre la necesidad de solicitarle a la señora Behrens que le depositara la totalidad del dinero, sin que ello implicara aceptación de las razones argumentadas por la demandada, para tener un poco de tranquilidad por lo que le envió un correo electrónico en ese sentido, el día veintiséis (26) de 10 noviembre de 2012, en el que le solicitaba que realizara el depósito correspondiente en su cuenta bancaria, especificando los datos de la misma.

Una vez que ella hizo el depósito de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) el día veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), nuestra representada procedió a pedirle a la demandada aclaratoria sobre el monto depositado, ya que no lo reconocía, según consta en correo electrónico de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual añadimos al presente líbelo e identificamos como “M”, y la demandada contestó, mediante correo electrónico de esa misma fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual señalamos como “N”, que correspondía al 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra-venta, en aplicación de la clausula cuarta del contrato.

Dada esa respuesta, el día veintinueve (29) de noviembre de dos mil doce (2012), nuestra representada, le respondió a la señora Behrens en los mismos términos del escrito electrónico que ya le había enviado el día dieciséis (16) de noviembre de dos mil doce (2012) y que por lo tanto no reconocía incumplimiento alguno de su parte, que por el contrario, el incumplimiento era de la demandada por no haber entregado ni la cédula catastral, ni la planilla de vivienda principal válida, como parte de su obligación en el proceso de la negociación.

Por otra parte, los abogados que conformamos el escritorio jurídico que está representando a la demandante, María Antonia Cabeza Ávila, le hicimos una llamada telefónica al abogado de la demandada, señora Behrens, para tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial y solicitarle que le devolviera a nuestra representada todo el dinero que le había otorgado en calidad de arras, a objeto de llegar a una solución conciliatoria a este asunto, a lo que respondió que lo veía poco probable, no obstante, el abogado de la señora Behrens, se comunicó con nuestra poderdante telefónicamente el día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2012) para indicarle que había convencido a la señora Behrens de llegar a una solución conciliatoria y que la misma estaba tramitando un préstamo ante dos entidades bancarias para devolverle el dinero y que ese depósito se haría en pocos días, sin haberse materializado esa promesa hasta la presente fecha.

Es por ello que en vista de no tener información sobre dicho depósito, se procedió a enviarle un correo electrónico al abogado de la señora Behrens, el día tres (03) de diciembre de dos mil doce (2012), en el que se le solicitaba información sobre el depósito que iba a realizar la señora Behrens en la cuenta de nuestra representada, sin haber recibido respuesta alguna.

Por otra parte, los abogados del escritorio jurídico que está representando a la demandante en este litigio, envió un correo electrónico a la señora Behrens el día diecinueve (19) de diciembre de 2012, en el cual le informaban que de no llegarse a una solución extrajudicial conciliatoria, se llevaría el caso a los órganos judiciales y se solicitaría no solo la responsabilidad contractual en la jurisdicción civil, sino que se accionaria para requerir la determinación de una presunta responsabilidad penal, en el mes de enero de 2013, el cual adicionamos al presente documento y determinamos con la letra “N”…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Fundamentaron la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1184, 1258, 1259, 1264 y 1271 del Código Civil, y alegan que los hechos narrados se subsumen en el derecho invocado “…debido al incumplimiento del contrato de compromiso de compra-venta por parte de la demandada, ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, ya que su actuación negligente en el cumplimiento de las responsabilidades contraídas como vendedora del inmueble, en la entrega oportuna de la documentación correspondiente y vigencia de tos mismos, originó el retardo en la fecha de celebración del contrato definitivo de compra-venta, amén del hecho, narrado ut supra, de las dilaciones alevosas y premeditadas en retardar el momento de perfeccionamiento del contrato de compra venta con la finalidad de no realizar la tradición e invocar injustamente la clausula penal contractual a fin de quedarse con parte del dinero entregado en arras, lo que faculta ampliamente a nuestra representada a intentar la presente demanda y haría procedente el cumplimiento del contrato…”.
Pidiendo expresamente la actora que le exigía a la demandada lo siguiente:
“1. La realización de la tradición del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 1259 CCV, una vez declarada con lugar la presente acción judicial por este juzgado, haciendo la sentencia de este tribunal las veces de título de propiedad con el correspondiente pago de la diferencia a la demandante, al precio inicialmente acordado por las partes en el ut supra referido contrato de compromiso de compra-venta, tomando en cuenta para ello los intereses generados por la retención indebida de la alícuota correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de las arras entregadas oportunamente por nuestra representada.

2. O en su defecto el reintegro de las cantidades adeudadas a nuestra mandante, correspondiente a la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) más los intereses generados por el capital como producto de la mora de la demandada en la devolución oportuna del mismo, así como la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar en ambos casos por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, todo ello con fundamento al artículo 1184 CCV, más el pago del monto de dinero establecido en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta a título de clausula penal, vale decir, la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) como indemnización por daños y perjuicios por perdida de la oportunidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 1258 CCV.
Es oportuno señalar que los anexos contentivos de impresos de correos electrónicos que acompaña al presente líbelo de demanda y que fundamenta en derecho la pretensión de nuestra poderdante, gozan de eficacia probatoria de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del decreto con fuerza de ley de mensajes de datos y firmas electrónicas…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.
Y en su petitorio expresaron:
“Con fundamento en los anteriores alégalos de hecho y de derecho y siguiendo expresas instrucciones de nuestra mandante, procedemos a presentar formal demanda en contra de la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.522.272, antes identificada, a los fines de:
1. Que le sea ordenado por este honorable tribunal el cumplimiento de su obligación de realizar la tradición del inmueble, ubicado en la planta 7 del Edificio denominado “46”, avenida Circunvalación del Sol, Sector D, de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, propiedad de la demandada, al precio inicialmente acordado por las partes en el ut supra referido contrato de compromiso de compraventa, tomando en cuenta para ello los intereses generados por la retención indebida de la alícuota correspondiente al cincuenta por ciento de las arras entregada oportunamente por nuestra representada, según lo establecido en el articulo 1259 CCV y declarar este juzgado que la sentencia que dicte haga las veces de titulo ejecutivo de propiedad sobre el inmueble para su efectiva protocolización en la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda.
2. O en su defecto, que sea condenada la demandada por este tribunal a pagar a la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila las siguientes cantidades de dinero:
2.1. Se condene a la demandada a realizar el registro de los Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.275.000,00) correspondiente al monto de dinero restante entregado en concepto de arras e indebidamente retenido.
2.2. Se condene a la demandada al pago de los intereses generados por el capital correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de las arras, como consecuencia de la mora por parte de la demandada en la devolución oportuna del mismo.
2.3. Se condene a la demandada al pago de los montos correspondientes a la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar, en ambos casos, por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, con fundamento al artículo 1184 CCV.
2.4. Se condene a la demandada al pago del monto de dinero establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra-Venta a titulo de cláusula penal.

3. Sea declarada con lugar la medida cautelar de prohibición de enajenar o gravar sobre el inmueble ut supra identificado mientras el presente proceso judicial se encuentre en estado de pendencia y se oficie al Registrador del lugar donde está situado el inmueble, vale decir, a la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda a los fines de asegurar las resultas del presente juicio y evitar ocasionar un gravamen irreparable a nuestra representada.
4. Se condene a la demandada al pago de costas y costos del presente proceso, incluyendo honorarios de abogados, por ser la causante del juicio de conformidad con lo pactado en contrato de servicios profesionales celebrado entre la demandante y sus abogados.”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito).

Estimaron la demanda en la cantidad de “QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BS.550.000,00) equivalentes a Cinco Mil Ciento Cuarenta Unidades Tributarias (5.140 UT), más intereses.”.
Solicitaron que se ordene la “corrección o indización monetaria” de las cantidades correspondiente al capital adeudado desde la fecha de vencimiento del plazo de quince días establecido en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta hasta la fecha de la sentencia definitiva que ponga fin al proceso.
Y finalmente solicitaron, que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva que dirima la presente controversia.

2. DE LA CONTESTACIÓN:
La ciudadana Jhoselyn Rodríguez Useche, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.774, apoderada judicial de la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrara -parte demandada-, en fecha 22 de mayo de 2013, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
“(…Omissis…)”
“…CAPÍTULO I
DE LOS HECHOS EXPRESAMENTE ADMITIDOS

Se admite expresamente que MI REPRESENTADA celebró con LA DEMANDANTE un Contrato De Promesa Bilateral De Compra Y Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, el cual quedó anotado bajo el No.19, Tomo 244 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria y que fue anexado junto al libelo de la demanda marcado “B”.

Se admite expresamente que el objeto de dicho CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, era un inmueble de MI REPRESENTADA, con las siguientes características: un (1) apartamento destinado a vivienda, bajo régimen de propiedad horizontal, distinguido con el Nº 72, ubicado en la Planta Siete (7) del Edificio denominado “46”, situado en la avenida circunvalación del Sol, sector “D” de la urbanización santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio del citado Edificio, que quedo inscrito ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 10 de Agosto de 1972, anotado bajo el Nº33, Tomo 18 del Protocolo Primero. (En lo sucesivo sólo “EL INMUEBLE”)

Se admite expresamente que el precio de venta de EL INMUEBLE era la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.1.350.000,00)

No existen otros hechos que Mi Representada admita salvo los aquí establecidos.

Así las cosas y establecido lo anterior, negamos, rechazamos y contradecimos el resto de las afirmaciones de hecho contenidos en la demanda así como el derecho que pudiera serle aplicado, y que fueron invocados por LA DEMANDANTE en su libelo de demanda, el cual encabeza el presente expediente.

No obstante lo anterior, consideramos necesario pasar a desarrollar algunos de los argumentos para desvirtuar los alegatos falsamente expuestos por nuestra contraparte en su libelo de demanda.
CAPÍTULO II
MI REPRESENTADA ACTÚO CONFORME A LOS TÉRMINOS PACTADOS CONTRACTUALMENTE.
EL INCUMPLIMIENTO ES ATRIBUIBLE ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE A LA DEMANDANTE

Desde ya se advierte que Mi Representada cumplió estrictamente con las previsiones del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA.

Quien incumplió con las prestaciones previstas en el mencionado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA fue LA DEMANDANTE. Para evidenciar esa situación, consideramos necesario destacar el contenido de las siguientes cláusulas:

“CUARTA: Para el caso que la operaron a que se contrae este documento no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado por causas imputables a “LA COMPARADORA”, quedará en beneficio de la “LA VENDEDORA” el 50% de la cantidad entregada a la presente fecha, es decir de Doscientos Setenta Y Cinco Mil Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs.275.000,00) como inmunización de daños y prejuicios a titulo de cláusula penal, sin que para ello sea necesario ningún requerimiento judicial. Por lo tanto, “LA VENDEDORA” deberá devolverle a “LA COMPRADORA” el otro cincuenta por ciento (50%), es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (275.000,00) en un plazo quince días continuos al vencimiento y penalización antes señalada. En esta caso de que la compra venta no se efectuare dentro del plazo establecido en este documento por causas imputables a “LA VENDEDORA”, restituiría a “LA COMPRADORA” la cantidad dada en garantía de QUINITOS CIENCUENTA (sic) MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (BS.550.000,00) y, además, pagara a esta ultima una cantidad equivalente al 50% de la cantidad entregada como indemnización de daños y perjuicios a titulo de Cláusula Penal, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.275.000,00) dentro de un plazo máximo de quince (15) días continuos contados a partir de la notificación del incumplimiento.
PARÁGRAFO ÚNICO: se considerará causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de compra- venta dentro del plazo acordado; la no solventación de los Impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presenten Contrato.
QUINTA: El plazo convenido entre las partes para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, será de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la presente fecha, quedando entendido que dichos lapsos y por consiguiente, si se encontraren satisfechos todos los requisitos legales de las partes.
(…)
SÉPTIMA: será por cuenta y responsabilidad de “LA COMPRADORA”, todos los gastos de documentación, Notaría, traslados si fueran necesarios, gastos de Registro, y cualesquiera otros gastos relacionados con el documento de venta, quien se obliga a informar por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a “LA VENDEDORA”, sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que entregue los recaudos que le sean solicitados (ejemplo Copia de la cédula, Rif, solvencia y todo lo que le sea requerido por la oficina Subalterna de Registro)”

Bajo estos parámetros contractuales, consideramos necesario precisar:

En primer lugar, se evidencia que las partes expresamente acordaron que la firma del documento definitivo de compra y venta, debía protocolizarse dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la firma del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA. Esto es, antes del día sábado 10 de noviembre de 2012, toda vez que la fecha de autenticación del contrato fue el día 13 de julio de 2012;

Se estableció, además, que LA DEMANDANTE se obligó a informar “por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a “LA VENDEDORA” sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que ésta entregue los recaudos que le sean solicitados (Ejemplo Copia de la cédula, Rif, solvencias y todo lo que le sean requerido por la Oficina Subalterna de Registro)”

Por último, estipularon cómo se regiría la situación en caso de que una de las parte incumpliera la obligación de firmar el documento definitivo de compra y venta y, en ese sentido, convinieron en caso de que la protocolización del documento definitivo de compra y venta no se llevare a cabo por causas imputables a la compradora (tal y como sucedió en el presente caso), MI REPRESENTADA debía devolverle a LA DEMANDANTE, solamente la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.275.000,00), por cuanto quedaría en beneficio de MI REPRESENTADA “el 50% de la cantidad entregada a la presente fecha, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.275.000,00) como indemnización de daños y perjuicios a título de CLÁUSULA PENAL sin que para ellos sea necesario ningún requerimiento judicial.”

En virtud de cómo han sido planteados los hechos en la presente controversia, y en virtud de los alegatos efectuados por LA DEMANDANTE en su escrito libelar, así como los hechos reconocidos por esta representación, el punto neurálgico de la presente demandada es fundamentalmente determinar a quien le es imputable la causa de no haberse protocolizado el documento definitivo de compra y venta.

Tal y como evidenciará este juzgador, la causa será netamente imputable a LA DEMANDANTE, por cuanto:

En primer lugar, LA DEMANDANTE tenía la carga de informar a MI REPRESENTADA, por escrito y con al menos quince (15) días de anticipación, la fecha en la cual se llevaría a cabo la protocolización de documento definitivo de compra y venta. A pesar de ello, tenemos que tal y como expresa LA DEMANDANTE en su escrito libelar, en fecha 3 de agosto de 2012, solicitó a MI REPRESENTADA que le fuera entregada la copia de la cedula catastral de EL INMUEBLE, con el propósito de gestionar la solicitud del crédito ante el Banco Industrial de Venezuela.

Sin embargo, extremando al Máximo su diligencia y espíritu de colaboración frente a su contrato y aún cuando no estaba obligado a ello (por cuanto en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA Y VENTA, solamente se comprometió a entregar los recaudos que le hubiesen requerido la Oficina de Registro Inmobiliario y no los necesarios para el tramite del crédito hipotecario de LA DEMANDANTE), MI REPRESENTADA le entregó sólo tres (3) días después, el día 6 de agosto de 2012, la copia de la cedula catastral corregida y así se desprende de la declaración realizada por LA DEMANDANTE, en el libelo de la demanda:

“El día tres (03) de agosto de 2012, nuestra poderdante recibió una llamada telefónica del Banco, en la que le informaron que la copia de la cedula catastral entregada por la vendedora del inmueble tenia un error en el reglon (sic)Datos de Protocolización (Folio Personal) ya que aparecía como fecha de registro la fecha de la copia certificada, por lo que nuestra representada procedió, diligentemente, a enviar un correo electrónico el mismo día, fecha tres (03) de agosto de 2012, a la señora Luisa Mediana, intermediaria designada por la vendedora para tramitar todo lo concerniente a la compra-venta, en el cual se la indicó sobre el error que había notado el banco en la copia de la cédula catastral y solicitó a la vendedora entregara la copia del original corregido, correo electrónico este del cual anexamos copia fotostática signada con la letra “C”.
El día seis (06) de agosto de dos mil doce (2012), en horas de la tarde, nuestra poderdante recibió, vía la intermediaria, la copia escaneada de la cedula catastral corregida, según consta en el correo electrónico de fecha seis (06) de agosto de 2012, el cual anexamos e identificamos con la letra “D”.”

En ese sentido, se demuestra, en virtud de la confesión judicial espontánea realizada por LA DEMANDANTE, que MI REPRESENTADA solo tardó tres (03) días en entregar el recaudo solicitado (el cual, insistimos, no estaba obligada a entregar por cuanto sería utilizado para el tramite del crédito bancario y no para la protocolización del documento definitivo de compra y venta) por lo que, mal pudo causarse un retardo perjudicial en el proceso del tramitación del crédito bancario y en consecuencia, haber causado alguna obstaculización para el futuro perfeccionamiento del contrato definitivo de compra y venta.
Ahora bien, tal y como lo afirma LA DEMANDANTE, transcurridos casi dos (2) meses después de que MI REPRESENTADA hubiese entregado en fecha 6 de agosto de 2012 la copia de la cédula catastral, como se indicó anteriormente, y sólo faltando 10 días para el vencimiento del lapso de CIENTO VEINTE (120) días estipulados por las partes para la protocolización definitiva del documento de compra y venta, es que LA DEMANDANTE informó el día jueves 1° de noviembre de 2012, que “el documento está listo el lunes, así que ese mismo día lo llevaríamos al registro para fijar la fecha de la firma y le avisaría cuando.”

Es menester destacar que, en efecto, el día lunes 5 de noviembre de 2012, faltando sólo CINCO (5) días para el vencimiento del lapso de CIENTO VEINTE (120) días estipulados por las partes para la protocolización definitiva del documento de compra y venta, es que LA DEMANDANTE presentó el documento ante la Oficina de Registro, tal y como lo reconoce en su escrito libelar, pero, es en fecha 7 de noviembre de 2012 (faltando apenas 3 días para el vencimiento del lapso dentro del cual debía celebrarse la operación definitiva de compraventa), donde se le hace formal requerimiento a Mi REPRESENTADA sobre los documentos que requeriría el Registro a los fines de proceder a la protocolización.

A pesar de que LA DEMANDANTE no hizo el requerimiento conforme a lo estipulado en la cláusula séptima del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, esto es, con al menos quince (15) días de anticipación a la fecha en la cual estuviese planificada la protocolización del documento definitivo de venta. Mi REPRESENTADA entregó, en esa misma fecha, el día 7 de noviembre de 2012, los recaudos solicitados, a saber:

-Solvencia de Hidrocapital;
-Solvencia de Derecho de Frente;
-Registro de Información Fiscal (RIF);
-Constancia de Registro de Vivienda Principal.

En consecuencia, puede evidenciar este Tribunal que Mi REPRESENTADA demostró en todo momento su intención de cumplir a cabalidad con sus obligaciones contractuales, aún cuando se hacía evidente el retardo y consecuencial incumplimiento por parte de LA DEMANDANTE, pues era indiscutible que al haber presentado tan tardíamente el documento de compra y venta definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario, se hacía prácticamente imposible que la oportunidad para la firma del documento fuese fijada dentro del lapso previamente estipulado por las partes para tal fin. Sin embargo, aún cuando nunca se cumplió con la notificación ordenada por el contrato, esto es, con quince (15) días de anticipación, Mi REPRESENTADA cumplió con entregar los recaudos casi de forma inmediata a pesar de que la solicitud no se realizaba en la forma pactada en el contrato.

No obstante lo anterior, y tal como lo expresa LA DEMANDANTE, sólo un día después de su solicitud, el día 8 de noviembre de 2012, Mi REPRESENTADA actuando de buena fe y sin mediar ningún tipo de problema, y faltando tan sólo DOS (2) días para el vencimiento del lapso de CIENTO VEINTE (120) días estipulados por las partes para la protocolización definitiva del documento de compra y venta, procedió a entregarle la cédula catastral de EL INMUEBLE, la cual fue solicitada en fecha 7 de noviembre de 2012.

Por consiguiente, y en virtud de que transcurrió el tan ya precitado lapso de CIENTO VEINTE (120) días estipulados por las partes para la protocolización definitiva del documento de compra y venta de EL INMUEBLE, Mi REPRESENTADA dirigió un correo electrónico a LA DEMANDANTE en fecha 13 de noviembre de 2012, el cual fue acompañado al escrito libelar marcado “K” y en aplicación al principio procesal de comunidad de la prueba, en nombre de Mi REPRESENTADA hace valer el contenido de dicha comunicación por medio de la cual se le informó a LA DEMANDANTE lo siguiente:

“Estimada Sra. Cabezas:

Reciba ante todo un cordial saludo, esperando se encuentre bien.

Como es de su conocimiento, el 13 de julio de 2012 suscribimos un contrato de promesa bilateral de compraventa por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual tuvo por objeto el inmueble de mi propiedad, identificado suficientemente en el Cláusula Primera de ese mismo documento.

De conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Quinta de dicho instrumento, ambas partes acordamos que el plazo para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad era de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de suscripción del referido documento de promesa bilateral de compraventa.
Adicionalmente y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Séptima del mismo contrato, usted como promitente compradora se obligó a informarme a mí como promitente vendedora, con por lo menos quince (15) días de anticipación, la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, el día 9 de noviembre de 2012, a las 05:05 p.m., recibí un correo electrónico suyo, en el cual me notificó que ese mismo día (9 de noviembre de 2012), pudo presentar el documento definitivo de compra venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, así como que dicha Oficina de Registro fijó el viernes 16 de noviembre de 2012, a las 10:00 a.m., como fecha para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Como es de su conocimiento, la suscripción del documento de promesa bilateral de compraventa tuvo lugar el día 13 de julio de 2012, por lo que el lapso de ciento veinte día continuos previsto en la Cláusula Quinta de dicho contrato (noventa (90) días continuos más los treinta (30) días de prórroga), venció el día sábado 10 de noviembre de 2012.
En consecuencia, no sólo se ha producido un incumplimiento de la obligación asumida por usted en la Cláusula Séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa, al no haberme notificado con por lo menos quince (15) días de antelación la fecha en la cual tendría lugar la suscripción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, sino que adicionalmente se ha producido de su parte un incumplimiento a lo acordado en la Cláusula Quinta de ese mismo contrato de promesa bilateral de compraventa, dado que el plazo fijado por ambas partes en dicha cláusula para que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, venció el día 10 de noviembre de 2012 sin que haya tenido lugar la suscripción y protocolización de ese documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro, pues como lo indica en su correo electrónico del día 9 de noviembre de 2012, fue ese mismo día (9 de noviembre de 2012), apenas un (1) día antes del vencimiento del plazo, que se presentó el documento definitivo de compra venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, siendo que dicha Oficina de Registro fijó el viernes 16 de noviembre de 2012, a las 10:00 a.m., como fecha para protocolización del documento definitivo de compraventa, fecha esta última que, obviamente, se encuentra fuera del plazo acordado por las partes en la Cláusula Quinta de contrato de promesa bilateral de compraventa.
En virtud de lo anterior, se ha configurado el supuesto previsto en el Parágrafo Único de la Cláusula Cuarta del referido contrato de promesa bilateral de compraventa, en el cual quedó claramente establecido que se considerará causa imputable a una de las partes el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-Venta dentro del plazo acordado, siendo evidente que es esto lo ocurrido en el presente caso, al no haberse cumplido de su parte ni la notificación oportuna prevista en la Cláusula Séptima del contrato, ni la suscripción efectiva de dicho documento definitivo de compraventa dentro del plazo acordado por ambas partes en la Cláusula Quinta de ese mismo contrato de promesa bilateral de compraventa.
En consecuencia, le solicito muy respetuosamente me indique los datos de la cuenta bancaria en la cual debo depositar el 50% de las cantidades especificada en el literal a) de la Cláusula Tercera del contrato de promesa bilateral de compraventa, en aplicación de lo acordado por ambas partes en la cláusula cuarta de este mismo contrato.
Sin otro particular al cual hacer referencia, queda de usted.
Atentamente,
Sophia Behrens” (Subrayado y negrillas nuestras)
De manera que en fecha 15 de noviembre de 2012, MI REPRESENTADA solicitó nuevamente a LA DEMANDANTE los datos de su cuenta bancaria de LA DEMANDANTE a fin de depositar el cincuenta por ciento (50%) de las cantidades especificadas en el literal a) de la cláusula tercera del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, en aplicación de lo acordado por ambas partes en la cláusula cuarta de ese mismo contrato.
Fue así como una vez que LA DEMANDANTE informó en fecha 26 de noviembre de 2012, los datos de la cuenta bancaria, Mi REPRESENTADA depositó ese mismo 26 de noviembre de 2012 la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.275.000,00), en atención a lo dispuesto en las precitadas cláusulas del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, y así se lo hizo saber a LA DEMANDANTE mediante correo electrónico de fecha 28 de noviembre de 2012.
Por tanto, tomando en consideración todas las actuaciones que desplegó Mi REPRESENTADA, las cuales siempre estuvieron ajustadas a derecho y ajustadas a los términos en los cuales fue suscrito el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA con LA DEMANDANTE, se puede fácilmente concluir que Mi REPRESENTADA no incumplió el contrato, sino que, por el contrario, cumplió a cabalidad con todas las obligaciones asumidas al momento de contratar, a pesar de los evidentes incumplimientos de LA DEMANDANTE.
De igual manera, tal y como se desprende de las mismas declaraciones realizadas por LA DEMANDANTE, este Tribunal podrá concluir que el incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA recayó en cabeza de LA DEMANDANTE y que en consecuencia, la presente demanda no tiene ningún tipo de fundamento, por lo que solicitamos que la misma sea declarada SIN LUGAR.
CAPÍTULO III
DEL SUPUESTO ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA
Tal y como se desprende del propio líbelo de la demanda, LA DEMANDANTE pretende obtener de MI REPRESENTADA un resarcimiento derivado de un supuesto enriquecimiento sin causa, que en su decir, sufrió al habérsele aplicado la cláusula penal estipulada en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA.
No obstante lo anterior, es bueno advertir que en el caso presente no se encuentran señalados, y mucho menos verificados los extremos necesarios para la procedencia de una condenatoria por algún presunto enriquecimiento sin causa.
En efecto, nuestra más autorizada doctrina ha indicado que el enriquecimiento sin causa -también conocido como acción in rem verso- conlleva, necesariamente, la concurrencia de diversos requisitos. Así, según MADURO LUYANDO, para que haya lugar a la acción por enriquecimiento sin causa, se requiere de la concurrencia de los siguientes requisitos: “1.- Un enriquecimiento. 2.- Un empobrecimiento. 3.- Relación de causa a efecto en el empobrecimiento y el enriquecimiento. 4.- Ausencia de causa.” (MADURO LUYANDO ELoy. Curso de Obligaciones, página 724, Fondo Editorial Luis Sanojo).
En el caso presente, pareciera que LA DEMANDANTE confundió la acción de cumplimento de contrato, con los fundamentos y consecuencia jurídicas previstas para la acción especialísima de enriquecimiento sin causa o in rem verso.
Sin embargo, además de no haberse configurado el incumplimiento al CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, tal y como lo indicamos en los capítulos previos del presente escrito, tampoco se configuraron los requisitos establecidos para la procedencia de la acción por enriquecimiento sin causa, concretamente el requisito de “Ausencia de causa”.
Según el autor patrio precedentemente citado, por ausencia de causa “se entiende que el enriquecimiento debe carecer de una causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo.” (IDEM. Pág. 726).
Así mismo sostiene que: “Este principio es válido tanto en aquellos casos en los cuales la ley otorga derechos o acciones o excepciones al enriquecido para quedar exonerado de indemnizar al empobrecido (como cuando en una determinada disposición se niegan acciones para reclamar gastos o desembolsos, o se autoriza oponer la prescripción extintiva), como cuando el desplazamiento de riqueza tiene su fundamento en un acto jurídico válido efectuado por el enriquecido (convenciones, contratos) o por hechos jurídicos tolerados o consentidos por el ordenamiento jurídico.” (ob. Cit,. Pág.727)
Precisamente, en el caso que corresponde decidir a este digno Juzgado se verifica que si existe causa que permitiera a Mi REPRESENTADA el cobro de la penalidad derivada del incumplimiento de LA DEMANDANTE al CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA.
En razón de lo anterior, es fácil concluir que la conducta desplegada por Mi a REPRESENTADA se encontraba avalada por el propio CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, el cual estipuló bajo qué supuestos operaría la cláusula penal y que la misma se aplicaría sin necesidad de ningún pronunciamiento judicial previo.
Con fundamento en tal premisa básica que nos hemos permitido enunciar en esta sección, es que la intención de LA DEMANDANTE de demostrar que en el presente caso hubo algún tipo de enriquecimiento sin causa por parte de Mi REPRESENTADA es a todas luces improcedente, ya que aún en el caso -supuesto negado- de haberse producido un empobrecimiento de LA DEMANDANTE y un enriquecimiento de Mi REPRESENTADA, tal situación tenía su fundamento, su causa jurídica válida, en la existencia del propio CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, donde se pactaron los términos en los cuales el mismo fue celebrado y en la forma en cómo debía aplicarse la cláusula penal en caso de incumplimiento del contrato, que como ha quedado evidenciado el mismo es completamente imputable a LA DEMANDANTE.
CAPÍTULO IV
CONCLUSIONES
En razón de lo anteriormente expuesto, se puede fácilmente concluir:
Que Mi REPRESENTADA cumplió cabalmente con su obligación establecida en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, la cual consistía fundamentalmente en entregar los recaudas que requiriese la Oficina de Registro Inmobiliario para la firma del documento definitivo de compra y venta;
Que el incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, recayó de manera indiscutible en cabeza de LA DEMANDANTE, toda vez omitió notificar con por lo menos quince (15) días de anticipación, la fecha en la cual tendría lugar la suscripción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, tal y como se acordó en la cláusula séptima del referido contrato;
Que LA DEMANDANTE también incumplió el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, en relación a lo estipulado la cláusula quinta, dado que el plazo fijado por ambas partes para que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, venció el día 10 de noviembre de 2012 sin que dentro de ese lapso haya tenido lugar la suscripción y protocolización de ese documento definitivo de compra y venta ante la Oficina de Registro, pues como lo reconoció en el escrito libelar, fue el día 9 de noviembre de 2012, apenas un (1) día antes del vencimiento del plazo, que se presentó el documento definitivo de compra y venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, siendo que dicha Oficina de Registro fijó el viernes 16 de noviembre de 2012, a las 10:00 a.m., como fecha para protocolización del documento definitivo de compraventa, fecha esta última que, obviamente, se encuentra fuera del plazo acordado por las partes en la ya precitada cláusula quinta del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA;
Que el supuesto enriquecimiento sin causa alegado por LA DEMANDANTE es también a todas luces improcedente, por cuanto del escrito libelar no se desprende que se hayan cumplido de forma concurrente los requisitos establecidos doctrinalmente a tales efectos, a saber: (i) El enriquecimiento; (ii) El Empobrecimiento; (iii) La relación de causa a efecto en el empobrecimiento y el enriquecimiento; (iv) la ausencia de causa.
En consecuencia de todo lo anterior, es que debe declararse improcedente la petición formulada por LA DEMANDANTE, dirigida a que Mi REPRESENTADA reintegre la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00), así como los intereses generados por el capital como producto de la supuesta mora de MI REPRESENTADA en la devolución oportuna de esa parte de las arras, y mucho menos la corrección monetaria o ajuste por inflación a la que pueda haber lugar.

De igual manera, se debe declarar improcedente el pretendido pago por parte de MI REPRESENTADA de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios pactados a título de cláusula penal en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, por la pérdida de la oportunidad de compra.
(…Omissis…)
CAPÍTULO VI
PETITORIO
En fuerza de las consideraciones expuestas a lo largo del presente escrito, solicito mi respetuosamente a este Tribunal, declare SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MARÍA ANTONIA CABEZA ÁVILA en contra de SOPHIA BEHRENS UTRERA, con expresa imposición de las costas correspondientes a la parte demandante…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Conforme los términos de la demanda y la contestación, con fundamento en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se observa que las partes han convenido en el hecho de encontrarse vinculadas por la existencia de un contrato denominado por ellas opción de compra venta.
En virtud de que se trata de un contrato bilateral en el que ambas partes asumieron obligaciones, por lo que la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, corresponde a la actora demostrar en primer lugar, que cumplió con las obligaciones asumidas contractualmente y que fue la otra parte la que no ejecutó su obligación.
Respecto a los hechos controvertidos, la representación judicial de la parte actora ha señalado como fundamento de su acción que la “…actuación negligente en el cumplimiento de las responsabilidades contraídas como vendedora del inmueble, en la entrega oportuna de la documentación correspondiente y vigencia de los mismos, originó el retardo en la fecha de celebración del contrato definitivo de compra-venta…”, sosteniendo que ese constituye el incumplimiento de la demandada vendedora; ante este alegato la representación judicial de la demandada negó que la no protocolización del documento de venta se deba a un incumplimiento de su representada, por lo que deberá determinarse si en efecto se verificó en este caso una actuación negligente en el cumplimiento de las responsabilidades contraídas por parte de la vendedora del inmueble en la entrega oportuna de la documentación correspondiente.
No existe controversia respecto a que la fecha de protocolización del documento de venta se fijó fuera del lapso de 120 días continuos previsto contractualmente.
En consecuencia, a la representación judicial de la parte actora corresponde ejercer toda la actividad probatoria tendente a acreditar que ha cumplido sus obligaciones contractuales; debiendo determinarse fundamentalmente de la interpretación del contrato y las pruebas aportadas por las partes, a cuál de los contratantes es imputable la causa de no haberse protocolizado el documento definitivo de compra venta en el plazo previsto, a los fines de determinar la procedencia de la demanda de cumplimiento incoada o las subsidiarias de enriquecimiento sin causa e indemnización de daños y perjuicios establecida como cláusula penal.

DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA:
1. Anexas al escrito libelar.
1. Promovió la parte actora junto con el libelo de la demanda, original de documento poder marcado con la letra “A”, inserto a los folios 22 al 26 ambos inclusive, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de enero de 2013, quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Respecto a este instrumento se observa, que es un documento autenticado por un Notario, funcionario en el ejercicio de sus funciones con facultad para dar fe pública de su contenido, y por cuanto no fue tachado se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del referido instrumento se desprende que los abogados Leonel Alfonso Ferrer Urdaneta, Isabel Cecilia Estés Bolívar y Héctor José Medina Martínez, están acreditados judicialmente para representar los derechos e intereses de la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila en el presente juicio.
2. Marcado con la letra “B” inserto a los folio 27 al 32 ambos inclusive, riela original de documento contentivo de contrato de opción de compra-venta, suscrito por las ciudadanas Sophia Norelys Behrens Utrera (vendedora) y María Antonia Cabeza Ávila (compradora), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, quedando inserto bajo el Nº 19, Tomo 244, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este documento no fue impugnado, ni cuestionado su contenido; por el contrario, la relación contractual fue expresamente admitida por la demandada. En tal virtud, le merece plena prueba a esta sentenciadora, en consecuencia, con dicho medio de prueba quedó plenamente demostrada: La validez y existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda; aparece especificado el inmueble ofrecido en venta, que es un inmueble destinado a vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el Nº72, ubicado en la planta siete (7) del edificio denominado “46”, situado en la Avenida Circunvalación del Sol, sector “D” de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; se determinó el precio, la forma y oportunidad del pago inicial y definitivo; el tiempo de vigencia del contrato; y se establecieron las obligaciones que cada una de los contratantes asumió para la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina Registral competente. El referido contrato contiene las siguientes cláusulas:
“PRIMERA: “LA VENDEDORA” declara ser dueña de un inmueble constituido por (1) un apartamento destinado a vivienda, bajo régimen de propiedad horizontal, distinguido con el Nº 72, ubicado en la planta siete (7) del Edificio denominado “46, situado en la Avenida circunvalación del sol, sector “D” de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado Edificio, que quedó inscrito ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 10 de agosto de 1.972, anotado bajo el Nº 33, Tomo 18 del protocolo primero. El apartamento objeto de la presente venta tiene una superficie aproximada de ciento tr4es metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (103,50m2), tiene un porcentaje inseparable a la propiedad del mismo de dos enteros con catorce centésimas por ciento (2,14%), sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y sus linderos son: NORTE: fachada Norte del Edificio; SUR: Apartamento Nº 71; ESTE: Patio interno de la fachada Norte y vestíbulo de los ascensores de la planta siete (7); y OESTE: fachada Oeste del Edificio; y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento ubicado en la planta baja del Edificio y distinguido con el Nº 72. El Apartamento descrito le pertenece a “LA VENDEDORA” conforme se desprese de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 27 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 07, Tomo 14º del protocolo primero.
SEGUNDA: “LA VENDEDORA” ofrece vender libre de todo gravamen y totalmente solvente a “LA COMPRADORA” y esta última ofrece comprar el inmueble descrito en la cláusula anterior.
TERCERA: El precio pactado para la venta del inmueble objeto de esta negociación es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00) que serán pagados en su totalidad a “LA VENDEDORA”, de la siguiente forma:
a) La cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs 550.000,00), al momento de la firma del presente documento mediante un cheque de Gerencia del Banco Industrial de Venezuela Nº 01014546 por un monto de QUINIENTOS DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 502.750,00)m (sic) y un cheque personal del Banco Industrial de Venezuela Nº 25361697 por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 47.250,00), ambos a favor de “LA VENDEDORA”.
b) La cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 800.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
CUARTA: Para el caso de que la operación a que se contrae este documento no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado por causas imputables a “LA COMPRADORA”, quedará en beneficio de “LA VENDEDORA” el 50% de la cantidad entregada a la presente fecha, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00) como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal sin que para ello sea necesario ningún requerimiento judicial. Por lo tanto, “LA VENDEDORA” deberá devolverle a “LA COMPRADORA” el otro cincuenta por ciento (50%), es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENNTIMOS (Bs. 275.000,00) en un plazo de quince (15) días continuos al vencimiento y penalización antes señalada. En caso de que la compra venta no se efectuare dentro del plazo establecido en este documento por causas imputables a “LA VENDEDORA”, restituirá a “LA COMPRADORA” la cantidad dada en garantía de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) y, además, pagará a ésta última una cantidad equivalente al 50% de la cantidad entregada como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00) dentro de un plazo máximo de quince (15) días continuos contados a partir de la notificación del incumplimiento.
PARAGRAFO UNICO: Se considerara causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-venta dentro del plazo acordado; la no solvencia de los Impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente contrato
QUINTA: El plazo convenido entre las partes para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, será de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la presente fecha, quedando entendido que dichos 120 días se considerarán como un lapso y no como un término, por lo que dicha operación puede perfeccionarse dentro de dicho lapso y por consiguiente, si se encontraren satisfechos todos los requisitos legales de las partes.
SEXTA: La entrega material del inmueble objeto de esta negociación, se hará a “LA COMPRADORA” al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno en el mismo Estado en que hoy se encuentra; el cual declara aceptar y conocer “LA COMPRADORA” por cuanto ha revisado el mismo, el tipo de material de construcción que se utilizó y su estado de mantenimiento, libre de personas y objetos.
SEPTIMA: Será por cuenta y responsabilidad de “LA COMPRADORA” todos los gastos de documentos, Notaría, traslados si fueran necesarios, gastos de Registro y cualesquiera otros gastos relacionados con el documento de venta, quien se obliga a informar por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a “LA VENDEDORA”, sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que ésta entregue los recaudos que le sean solicitados (Ejemplo Copia de la cédula, Rif, solvencias y todo lo que le sea requerido por la Oficina Subalterna de Registro)…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

3. La parte actora acompañó al libelo formatos impresos de correos electrónicos:
a) Marcado con la letra “C”, comunicación de fecha 03 de agosto de 2012 a las 11:44 a.m. (f.33 y 34), emanada de María Antonia Cabeza Ávila (actora), dirigida a “Lena Medina”, y que en su contenido se expresa lo siguiente:
“Buenas tardes señora Luisa!
El presente es para informarle que del banco me llamaron para decirme que había un error en la cédula catastral del apartamento al cual estoy optando a comprar. El error en cuestión es que en el renglón Datos de Protocolización (Folio Personal), aparece como fecha de registro la fecha de la copia certificada y debe aparecer es la fecha en que se registró el documento, es decir: 27 de septiembre de 2001. En anexo le envío la cédula catastral por si acaso. Ahora bien, eso hay que hacerlo a la brevedad posible, si es posible el lunes y yo debo llevar la copia de que eso se está tramitando el día que se me entregue para llevarla al banco y entregarla y tan pronto esté lista la nueva cédula catastral corregida, necesito copia para entregarla igualmente al banco. No sé si me expliqué bien, en caso de cualquier duda, llámeme por favor.
Saludos!
María A. Cabeza A.”. (Fin de la cita).

b) Marcado con la letra “D”, comunicación de fecha 06 de agosto de 2012 a las 17:56 p.m. (f.35 y 36), emanada de “Lena Medina” dirigida a “María Antonia Cabeza Ávila”, cuyo contenido expresa: “Buenas tardes, adjunto le estoy enviando el documento de la cédula catastral corregido, por favor indícame si necesita el original. Saludos. Luisa Elena Medina.”.
c) Marcado con la letra “F”, comunicación de fecha 01 de noviembre de 2012 a la 01:23 p.m. (f.41), emanado de María Antonia Cabeza Ávila para Lena Medina, cuyo contenido es el siguiente: “Como está señora Luisa? Hoy llego a Venezuela! Dígale por favor a la señora Sophia que el documento está listo el lunes, así que ese mismo día lo llevaríamos al registro para fijar la fecha de la firma y le avisaría cuando. Por fin!!!!”.
d) Marcado con la letra “I”, comunicación de fecha 14 de noviembre de 2012 a las 11:55 a.m. (f.44), emanado de María Antonia Cabeza Ávila “cabezmar@gmail.com”, dirigido a Sophia Behrens “sophiabehrens@gmail.com”, cuyo contenido es el siguiente:
“Estimada Sra. Behrens:
Luego de varios intentos de comunicarme con Ud. telefónicamente y con la Sra. Luisa Medina, tengo a bien escribirle con motivo de su correo de fecha 13 de noviembre de 2012, mediante el cual, según expresa, refiere que por mi parte se ha incumplido el acuerdo de compromiso de compra-venta del apartamento descrito en dicho acuerdo, en tanto que para la fecha fijada por la Oficina de Registro correspondiente para realizar la firma del documento traslativo de propiedad se excede el plazo inicialmente pautado.
A este respecto, debo indicarle que por mi parte se realizaron todos los esfuerzos y diligencias pertinentes para realizar la firma del documento definitivo en los estrictos términos del acuerdo firmado en fecha 13 de julio de 2012, incluyendo la obtención del documento original de la cédula catastral de inmueble se encontraba en su poder, cuya obtención generó un retraso en la tramitación del financiamiento bancario y que fue requisito indispensable para introducir el documento en la Oficina de Registro. No obstante, ya para el día 9 de noviembre de 2012, es decir, dentro del plazo del acuerdo firmado en julio de este año, la Oficina de Registro de Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda emitió la respectiva planilla de trámite, según la cual la fecha fijada por dicha oficina para la firma del documento definitivo es el día 16 de noviembre de 2012, siendo que a este momento ya dispongo de los cheques de gerencia que me corresponde darle para completar el precio acordado y pagado en parte, el banco que me está financiando esta operación también se encuentra notificado con y con (sic) cheque emitido, de manera que solo restaría acudir a la oficina de registro este día viernes 16 de noviembre para cerrar esta operación, en la cual, presumo, hemos estado ambas interesadas en cerrar satisfactoriamente.
Por otra parte, debo indicarle que la Oficina de Registro fue enfática al informarme que la obtención de la planilla de Constancia de Recepción de trámite a que he hecho referencia es la garantía documental de que dicho trámite se encuentra cumplido y que el lapso que transcurre entre la expedición de dicha planilla y el día fijado por la oficina de registro para la firma definitiva no es un lapso imputable a mi persona, sino al registro, por lo que, de existir ciertamente de ambas partes una intención genuina de llevar esta negociación a buen término, lo pertinente y también jurídicamente sostenible sería suscribir el documento definitivo de compra – venta el día fijado, es decir, este viernes 16 de noviembre de 2012.
En tal sentido, en la convicción de que no existe por mi parte situación alguna que implique o genere incumplimiento con respecto al acuerdo de fecha 13 de julio de 2012 y de poder finalmente cerrar esta negociación en los mejores términos, quedo de usted, atentamente,
María Antonia Cabeza…”. (Fin de la cita).

e) Marcado con la letra “K”, riela a los folios 46 y 47 del presente expediente, comunicación de fecha 13 de noviembre de 2012, emanado de Sophia Behrens (demandada) y dirigida a estas direcciones electrónicas: “cabezmar@gmail.com y lmedinameister@hotmail.com”, cuyo contenido es el siguiente:
“Estimada Sra. Cabezas:
Reciba ante todo un cordial saludo, esperando se encuentre bien.
Como es de su conocimiento, el 13 de julio de 2012 suscribimos un contrato de promesa bilateral de compraventa por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual tuvo por objeto el inmueble de mi propiedad, identificado eficientemente en la Cláusula Primera de ese mismo documento.
De conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Quinta de dicho instrumento, ambas partes acordamos que el plazo para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad era de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de suscripción del referido documento de promesa bilateral de compraventa.
Adicionalmente, y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Séptima del mismo contrato, usted como promitente compradora se obligó a informarme a mí como promitente vendedora, con por lo menos quince (15) días de anticipación, la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, el día 9 de noviembre de 2012, a las 05:05 p.m., recibí un correo electrónico suyo, en el cual me notificó que ese mismo día (9 de noviembre de 2012), pudo presentar el documento definitivo de compra venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, así como que dicha Oficina de Registro fijó el viernes 16 de noviembre de 2012, a las 10:00 a.m., como fecha para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Como es de su conocimiento, la suscripción del documento de promesa bilateral de compraventa tuvo lugar el día 13 de julio de 2012, por lo que el lapso de ciento veinte (120) días continuos previsto en la Cláusula Quinta de dicho contrato (noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga), venció el día sábado 10 de noviembre de 2012.
En consecuencia, no sólo se ha producido un incumplimiento de la obligación asumida por usted en la Cláusula Séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa, al no haberme notificado con por lo menos quince (15) días de antelación la fecha en la cual tendría lugar la suscripción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, sino que adicionalmente se ha producido de su parte un incumplimiento a lo acordado en la Cláusula Quinta de ese mismo contrato de promesa bilateral de compraventa, dado que el plazo fijado por ambas partes en dicha cláusula para que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficia de Registro correspondiente, venció el día 10 de noviembre de 2012 sin que haya tenido lugar la suscripción y protocolización de ese documento definitivo de compraventa en la Oficina de Registro, pues como lo indica en su correo electrónico del día 9 de noviembre de 2012, fue ese mismo día (9 de noviembre de 2012), apenas un (1) día antes del vencimiento del plazo, que se presentó el documento definitivo de compra venta para la protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, siendo que dicha Oficina de Registro fijó el viernes 16 de noviembre de 2012, a las 10:00 a.m., como fecha para la protocolización del documento definitivo de compraventa, fecha esta última que, obviamente, se encuentra fuera del plazo acordado por las partes en la Cláusula Quinta de contrato de promesa bilateral de compraventa.
En virtud de lo anterior, se ha configurado el supuesto previsto en el Parágrafo Único de la Cláusula Cuarta del referido contrato de promesa bilateral de compraventa, en el cual quedó claramente establecido que se considerará causa imputable a una de las partes el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-Venta dentro del plazo acordado, siendo evidente que es esto lo ocurrido en el presente caso, al no haberse cumplido de su parte ni la notificación oportuna prevista en la Cláusula Séptima del contrato, ni la suscripción efectiva de dicho documento definitivo de compraventa dentro del plazo acordado por ambas partes en la Cláusula Quinta de ese mismo contrato de promesa bilateral de compraventa.
En consecuencia, le solicito muy respetuosamente me indique los datos de la cuenta bancaria en la cual debo depositar el 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la Cláusula Tercera del contrato de promesa bilateral de compraventa, en aplicación de lo acordado por ambas partes en la Cláusula Cuarta de ese mismo contrato.
Sin otro particular al cual hacer referencia, queda de usted.
Atentamente,
Sophia Behrens.”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

f) Marcado con la letra “L” riela a los folios 48 y 49, impresión de correo electrónico emanado de María Antonia Cabeza Ávila según cuenta “cabezmar@gmail.com”, de fecha 16 de noviembre de 2012, dirigido a Sophia Behrens, el cual es del siguiente tenor:
“Estimada Dra. Behrens,
Gracias por su comunicación electrónica de fecha 15 de noviembre de 2012, mediante la cual da respuesta a mi correo electrónico de fecha 13 de noviembre en curso, todo ello relacionado con la suscripción del documento definitivo de compra venta del apartamento N°72, piso 7 del Edificio “46” ubicado en la Urbanización Santa Paula, cuya firma, precisamente, está pautada para el día de hoy 16 de noviembre de 2012, a tan sólo una semana del plazo previamente acordado.
Al respecto, debo indicarle que si bien existe un acuerdo bilateral de compra – venta de fecha 13 de julio de 2012, el cual establece ciertas condiciones mínimas dentro de las cuales ambas partes pactamos llevar a cabo el cierre de esta negociación, y teniendo en cuenta que los contratos deben ser cumplidos en la forma en que han sido acordados, también es cierto que con motivo de esta negociación, la Sra. Luisa Elena Medina, representante de Administradora Integral, actuó como intermediaria a los fines de facilitar el curso de las comunicaciones y gestiones necesarias para lograr el cierre de esta negociación, siendo que, en fecha 02 de octubre de 2012 le informé vía electrónica a la Sra. Medina que el Banco Industrial de Venezuela me había informado que la fecha de firma aproximada del documento definitivo de compra – venta era entre los días 15 y 20 de octubre de 2012, de manera que no es posible sostener que para antes del día 7 de noviembre de 2012 no se había recibido de mi parte una información correspondiente a la realización de las diligencias pertinentes para la firma del documento y sobre la fecha probable de firma del mismo, por cuanto, como es muy del conocimiento público en materia inmobiliaria, las fechas exactas de firma se obtienen luego que el registro público competente ha verificado el cumplimiento de todos los extremos legales y procedimentales correspondientes. Igualmente, recuerdo que con motivo de la expedición de la cédula catastral del inmueble, fue necesario por parte suya que dicho documento fuera corregido por la autoridad municipal competente, lo cual me generó a mí contratiempos para que el banco antes mencionado realizara los procesos de aprobación correspondientes.
Debo indicar también Dra. Behrens, que por razones laborales, ya que yo también suelo tener bastante trabajo, fue que comuniqué a la Sra. Medina en fecha 2 de octubre de 2012 que debía viajar a China durante los días 10 de octubre al 2 de noviembre de 2012, en cumplimiento de instrucciones de trabajo que se producen desde el máximo nivel del Poder Ejecutivo Nacional, y que por tal razón le dejaría un poder a mi hijo Sergio Cabeza Avila, para que pudiera atender lo que fuere necesario con respecto al curso de esta negociación. Y adicionalmente, puedo decir que de acuerdo a correo electrónico recibido de la Sra. Luisa Medina en fecha 1° de noviembre de 2012, en el cual refiere que ya usted había mandado a sacar la solvencia de Hidrocapital, resulta que ya dentro de los quince días anteriores a la fecha en que había sido pautada la firma se estaba ocupando usted de obtener dicha solvencia, por lo que ya se tenía noticia de que la firma definitiva estaba ya en proceso.
Por otra parte, Sra. Behrens, ya que hablamos de trámites documentales imprescindibles para concretar en buena forma nuestra negociación de compra-venta, tenemos ahora que la planilla de inscripción del apartamento de Santa Paula como vivienda principal ante el Seniat, aportada por usted, es cuando menos, irregular, y esto no lo digo yo, sino la misma oficina de registro público competente, que devolvió la planilla y los funcionarios del Seniat con quienes me entrevisté personalmente con dicha planilla en la mano, la cual entregué ya a su asistente para su nueva obtención. De manera que, en razón de lo que sucede con esta planilla del Seniat, a este momento, y más bien desde hace días, estaríamos ante una situación que calificaría como incumplimiento de su parte, por cuanto aportar dicha planilla con anticipación y válidamente emitida es parte de su obligación en todo este proceso.
Ya en conclusión Sra. Behrens, no es mi intención desarrollar un torneo de señalamientos sobre lo que ha debido ocurrir y no ocurrió, sino acometer en forma un tanto más proactiva actitudes tendentes a cerrar satisfactoriamente un negocio jurídico en el que, al menos yo, mantengo genuino interés, más allá de las letras y los números de un documento previo que bien estaría siendo incumplido por usted, cuando en realidad podríamos estarlo firmando la compraventa definitiva en este momento, y que además, como es bien sabido en este tipo de negociaciones, el que dicho documento definitivo sea firmado una semana después del tiempo prefijado no constituye en esta oportunidad un incumplimiento fatal, sino más bien subsanable bajo la misma motivación que nos llevó a la suscripción del documento preliminar, motivación que en mi caso se mantiene, y es la invitación que le hago para firmar en definitiva el documento traslativo de la propiedad, antes de evaluar por mi parte, con el derecho y las circunstancias que me asistan, las opciones legales que tenga a fin de adquirir el apartamento.
Sin otro particular a que hacer referencia y esperando que podamos en buena forma finiquitar la negociación pactada, quedo de usted,
Atentamente…”. (Fin de la cita).

g) Marcado con la letra “M”, riela al folio 52, comunicación de fecha 28 de noviembre de 2012, emanado de María Antonia Cabeza Ávila (cabezmar@gmil.com) dirigido a Sophia Behrens, cuyo contenido expresa: “Buenos días sra Behrens, El presente tiene como fin solicitarle aclaratoria sobre el monto depositado por usted, en mi cuenta dl (sic) Banco Industrial de Venezuela, en particular quisiera saber a q (sic) se corresponde. Atentamente, María Antonia Cabeza…”.
h) Marcado con la letra “N”, riela al folio 51, comunicación de fecha 28 de noviembre de 2012, emanado de Sophia Behrens (sophiabehrens@gmail.com), cuyo contenido es el siguiente:
“Estimada Sr. Cabeza:
Reciba ante todo un cordial saludo, esperando se encuentre bien.
Atendiendo a su requerimiento, le escribo para informarle que el depósito efectuado en la cuenta que usted indicó, en el Banco Industrial de Venezuela, corresponde al 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la Cláusula Tercera del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en aplicación de lo acordado por ambas partes en la Cláusula Cuarta de ese mismo contrato, tal como fue indicado ya en los correos que le envié los días 13 y 15 de noviembre de 2012.
Sin otro particular al cual hacer referencia, queda de usted.
Sophia Behrens.”. (Fin de la cita).

i) Marcado con la letra “Ñ”, riela a los folios 52 al 54, comunicación de fecha 19 de diciembre de 2012 a las 10:03 a.m., emanado de “Belisario, Ferrer, Esté & Asociados Despacho de Abogados S.C.”, dirigido a Sophia Behrens, y en la descripción del asunto dice: “Caso Contrato de Compra Venta Urb. Santa Paula”, el cual es del siguiente tenor:
Ciudadana:
SOFIA BEHRENS
Nos dirigimos a usted, en nuestro carácter de abogados de la Lic. María Antonia Cabeza Avila, en la oportunidad de solicitarle información sobre la fecha, bien sea cierta o tentativa, para llevar a cabo el reintegro de los doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs.275.000,00) restantes de la cuota inicial por la no realización del negocio de compra-venta del apartamento ubicado en la Urb. Santa Paula.
Esta solicitud tiene como fundamento la llamada realizada a nuestra representada, a principios del mes de diciembre, por su abogado, Dr. Gustavo Grau, en la cual le informó de su disposición de llegar a una solución amigable con relación a la controversia contractual planteada, dado el hecho de que nuestra podedante (sic) realizó todas las diligencias pertinentes para llevar a buen término el negocio, el cual no fue posible, debido a inconvenientes en la documentación cuya carga contractual le corresponde al vendedor del inmueble.
La situación actual, de no cumplimiento con el reintegro de la totalidad de las cantidades pactadas como cuota inicial o reserva, se encuentra ocasionando un grave perjuicio patrimonial y emocional a nuestra representada y a su hijo, ya que para poder cumplir con el anticipo exigido por usted, tuvo la señora Cabeza que vender su apartamento propio y una vez que usted se retractó, injustificadamente, de llevar a cabo la negociación, ella tuvo que entregar su apartamento al vendedor e irse a otro en condición de inquilina con su hijo; así también, con posterioridad a la resolución unilateral del contrato por parte suya, se le han presentado a la señora Cabeza y a su hijo otras oportunidades de adquisición de inmueble, las cuales hemos hecho constar por escrito, que no han podido ser aprovechadas por carecer la señora Cabeza del diferencial que se encuentra en su poder.
Mucho ayudaría a resolver este tema, bien la devolución de las llamadas telefónicas que en varias oportunidades han sido realizadas a su abogado, ya sea por él o por usted, dando certeza sobre la devolución del dinero; así como la firma de un documento en el cual se establezca fecha cierta del reintegro de las cantidades ilícitamente retenidas, esto último, en caso de pensarse en reintegrar en un plazo mayor al del presente mes.
Finalmente, queremos manifestarle que, en principio, es nuestra más firme intención tratar de llegar a una solución extrajudicial conciliatoria sobre este asunto, vale decir, en términos amigables, esa es la política de abordaje inicial de los casos por parte esta Firma de Abogados y el deseo expresado a nosotros por la señora Cabeza, no obstante, creemos importante advertir, que interpretar esta forma de actuar como la presunción de encontrarnos en una situación de debilidad jurídica, sería un grave error, estamos inconmoviblemente convencidos de que tenemos los elementos probatorios suficientes, apoyados en criterios jurisprudenciales imperantes hoy día, para llevar este caso a los órganos judiciales y solicitar no solo la responsabilidad contractual en la jurisdicción civil, sino también accionar para requerir la determinación de una presunta responsabilidad penal, acciones judiciales estas las cuales iniciaríamos, a más tardar en el mes de enero de 2013 de no llegar a un acuerdo.
Sin otro particular al cual hacer referencia, su suscribe de usted.
Reciba cordiales saludos.
Dr. Leonel Alfonso Ferrer
Director-Vicepresidente…”. (Fin de la cita. Subrayados del texto transcrito).

Respecto a todos estos instrumentos denominados correos electrónicos que fueron consignados por la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos, es oportuno precisar que dichos medios electrónicos de comunicación están contemplados dentro de las pruebas libres a tenor de lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República.
Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Esos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señala el juez”.

Este artículo recoge el principio de libertad de los medios de prueba, el cual está subordinado al principio dispositivo del proceso civil, permitiendo que las partes puedan valerse de cualquier otro medio provisto nominalmente en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil o en otras leyes de la República, entre los que se incluyen los registros, discos, o cintas, o cualquier otro medio que permita la programación, registro y acceso a la información almacenada a través de la memoria o base de datos del computador. El citado artículo 395, dispone que los medios de prueba no previstos en el Código Civil, ni el Código de Comercio, ni en el Código de Procedimiento Civil o en las otras leyes, y no prohibidos expresamente, se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes, y en su defecto, en la forma que señale el juez.
Respecto al valor probatorio de los correos electrónicos o mensajes de datos, agregados en formato impreso por la actora a las actas procesales, se aprecia que los mismos deben ser analizados conforme a lo previsto en el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, cuyo contenido es del siguiente tenor: “la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”. (Subrayado de esta alzada).
En consecuencia, los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal, por lo que se le da pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y con fundamento además en el principio de comunidad de la prueba, su incidencia sobre los alegatos controvertidos en el presente asunto, se volverá Infra en la parte motiva de esta decisión.
4. Consignó marcado con la letra “D”, inserto al folio 37, copia fotostática simple de documento denominado “Cédula Catastral” emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, Dirección de Planificación Urbana y Catastro, División de Catastro, donde aparece como identificación del inmueble “Edificio 46, Santa Paula, Avenida Circunvalación del Sol Edificio 46, Piso 7, APTO 72”, y consta como propietario actual del inmueble la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera; este instrumento fue consignado junto al correo electrónico de fecha 06 de agosto de 2012, reseñado ut supra. Respecto a este documento se aprecia que es una copia fotostática simple de un documento de carácter administrativo, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se asemejan a los documentos públicos, por lo que al no ser impugnado por la contraparte, se tiene como válido y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de donde se desprende que el inmueble objeto de esta controversia está inscrito en la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a nombre de la demandada y que el citado instrumento este instrumento se consignó junto al correo electrónico de fecha 06 de agosto de 2012.
5. Riela a los folios 38 al 40 ambos inclusive, marcado con la letra “E”, original de instrumento poder general registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de octubre de 2012, quedando inserto en el número 7, folio 37 del Tomo 17 del Protocolo de Transcripción del año respectivo. Dicho instrumento por cuanto es un documento público que no fue tachado con las formalidades previstas en la Ley por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila (parte actora) le otorgó poder general al ciudadano Sergio Anatoli Cabeza Ávila, para que la represente en sus derechos e intereses en todos los negocios, asuntos y materias en las que tenga interés, facultándolo para administrar, comprar, vender, gravar y arrendar todos y cada uno de sus bienes muebles e inmuebles.
6. Riela al folio 42, marcado con la letra “G”, original de constancia de recepción de documento emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de noviembre de 2012, presentada por María Antonia Cabeza Ávila. Respecto a este documento se aprecia que es un documento en original de carácter administrativo expedido por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se asemejan a los documentos públicos, por lo que al no ser tachado por la contraparte, se tiene como válido y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila, consignó recaudos en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de “Venta, Hipoteca y Certificación de Gravamen”, y se fijó como fecha de otorgamiento el día viernes 16 de noviembre de 2012.
7. Riela al folio 43, marcado con la letra “H”, copia fotostática simple de documento denominado “REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL”, signado con el No.145310513085131, de fecha 31 de agosto de 2005, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria. Respecto a este documento se aprecia que es un documento en copia fotostática simple de carácter administrativo expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se asemejan a los documentos públicos, por lo que al no ser impugnado por la contraparte, se tiene como válido y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que el inmueble “Edificio 46, Santa Paula, Avenida Circunvalación del Sol Edificio 46, Piso 7, APTO 72”, está registrado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, y aparece como propietario del inmueble la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, y en el instrumento hay una nota en manuscrito donde se señala “Falta firma de Rita Marval”.
8. Riela al folio 45, marcado con la letra “J”; comunicación de fecha 14 de noviembre de 2012, suscrita por la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila, dirigida a la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, y tiene una nota en manuscrito que señala “Recibio Mary 15-11-2012 10:50 am”, en el cual se señala expresamente que “…con relación a los trámites de firma del documento definitivo de compra venta del apartamento en referencia por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda fijada para el día 16 de noviembre en curso, me dirijo a usted en la oportunidad de indicarle que la Planilla de Vivienda Principal Expediente V-06522272, Nº de Registro 145310513085131 Edificio 46, Apto.72, Piso 7, Santa Paula, de fecha 31 de agosto de 2005, la cual fuera entregada por usted para la realización de los trámites de registro correspondientes, fue devuelta por la Oficina de Registro Público por no presentar la debida firma del funcionario del Seniat, razón por la cual le entrego el original de la misma, a los fines de que sea regularizada esta situación…”. Se aprecia que el presente instrumento es un documento de carácter privado, emanado de la ciudadana María Antonia Cabeza (parte actora) dirigido a Sophia Norelys Behrens Utrera, que de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil se puede hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, por tratarse de una carta misiva dirigida por una de las partes a la otra. En consecuencia, la referida comunicación es valorada por esta sentenciadora como una carta misiva producida en juicio, y por cuanto no fue desconocida por la parte demandada, tiene valor probatorio de conformidad con los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se desprende que la parte actora le informó a la demandada en fecha 14 de noviembre de 2012 (siendo recibida la comunicación en fecha 15/11/2012) que la planilla de vivienda principal fue devuelta por la Oficina de Registro Público por no presentar la debida firma del funcionario del Seniat.

Anexas al escrito de promoción de prueba.
No consta en autos que la parte actora haya promovido elemento de prueba alguno en la fase de promoción de pruebas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto con el escrito de contestación a la demanda.
No consta en autos que la parte demandada haya presentado elemento probatorio alguno en esa fase del proceso.

Anexas al escrito de promoción de pruebas.
En fecha 21/06/2013 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas (f.92 al 101), promoviendo los siguientes elementos probatorios:
1. Promovió el mérito favorable de los autos en aplicación del principio de comunidad de la prueba. Se aprecia de los autos, que la parte actora se opuso a la admisión del mérito favorable de los autos, y el Tribunal de la causa por decisión de fecha 03/07/2013 (f.112 al 114), declaró con lugar dicha oposición alegando que “…cuando la parte reproduce el mérito probatorio, ni invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y, la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales…”.
En tal sentido, este Tribunal Superior coincide con el criterio de la recurrida, y reitera que la apreciación del mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, el cual rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente otorgarle valor a tales alegaciones.
2. Reprodujo a su favor, el contrato de promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, quedando inserto bajo el Nº 19, Tomo 244, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, acompañado por la actora junto al escrito libelar. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la validez y existencia de la relación contractual existente entre las partes cuyo cumplimiento se demanda. Así se establece.
3. Promovió la confesión judicial espontánea realizada por la demandante en el libelo, respecto a estos alegatos:
i) Afirmación realizada en el libelo de la demanda, folio 3 del expediente:
“…El día tres (03) de agosto de 2012, nuestra poderdante recibió una llamada telefónica del Banco, en que le informaron que la copia de la cédula catastral entregada por la vendedora del inmueble tenia un error en el reglón Datos de Protocolización (Folio Personal) ya que aparecía como la fecha de registro la fecha de la copia certificada, por lo que nuestra representada procedió diligentemente, a enviar un correo electrónico el mismo día, fecha tres (03) de agosto de dos mil doce(2012), a la señora Luisa Mediana, intermediaria designada por la vendedora para tramitar todo lo concerniente a la compra-venta, en el cual se le indico el error que había notado el banco en la copia del original corregido, correo electrónico este del cual anexamos copia fotostática signada con la letra “C”.

El día seis (06) de agosto de dos mil doce (2012), en horas de la tarde, nuestra poderdante recibió, vía la intermediaria, la copia escaneada de la cédula catastral corregida, según consta en el correo electrónico de fecha seis (06) de agosto de 2012, el cual anexamos e identificamos con la letra “D”…”.

ii) Afirmación realizada en el libelo de la demanda, folio 12 del expediente:
“…Una vez que ella hizo el depósito de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) el día veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), nuestra representada procedió a pedirle a la demandada aclaratoria sobre el monto depositado, ya que no lo reconocía, según consta en correo electrónico de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual añadimos al presente líbelo e identificamos como “M”, y la demandada contestó, mediante correo electrónico de esa misma fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual señalamos como “N”, que correspondía al 50% de las cantidades especificadas en el literal a) de la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra-venta, en aplicación de la clausula cuarta del contrato…”.

Y alegó la demandada que el objeto de esta prueba era demostrar que tuvo la intención de coadyuvar a la realización de los actos tendientes a lograr la ulterior firma del contrato definitivo de compra venta.
Con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así, lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668:
“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…”. (Fin de la cita).

En consecuencia, en el caso de autos los alegatos realizados por la parte actora en su libelo, no se consideran confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia; por lo que serán valorados en la motiva de esta sentencia.
4. Promovió las siguientes documentales:
a) Marcado con la letra “A”, original de comunicación de fecha 08 de noviembre de 2012, y que con ella pretende demostrar “el reconocimiento que realizó LA DEMANDANTE mediante dicha documental, en relación al hecho de que la Cédula Catastral le fue solicitada a MI REPRESENTADA en fecha 8 de noviembre de 2012, es decir, faltando tan solo dos (2) días para el vencimiento del lapso estipulado por las partes de ciento veinte (120) días para la protocolización definitiva del documento de compra venta, evidenciándose una vez más el incumplimiento de LA DEMANDANTE de la cláusula séptima del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, toda vez que dicha cláusula establecía la obligación de notificar a MI REPRESENTADA con al menos quince (15) días de anticipación la fecha en la cual tendría lugar la protocolización del documento definitivo de compra y venta, a fin de que fuesen entregados los recaudos requeridos por la Oficina de Registro…”. Se aprecia de los autos que dicho instrumento riela al folio 102, y versa sobre una comunicación de carácter privado suscrito por María Antonia Cabeza de fecha 08/11/2012, en la que se señala: “A solicitud de la Sra. Luisa Medina, titular de la cédula de identidad No.2.932.632, de administradora Integral, a través de un Email enviado a la Dra. Sophia Behrens, en el día de hoy 08-11-2012, nos solicita el Original de la Cédula Catastral. Se le hace entrega de lo solicitado a…”.
b) Marcado con la letra “B”, riela al folio 103, original de misiva de fecha 07/11/2012, emitida por la ciudadana Luisa Medina en su condición de intermediaria designada para la tramitación de lo concerniente a la compra venta, mediante la cual le solicitó a la Dra. Sophia Behrens los recaudos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra venta, con el objeto de demostrar que fue en fecha 07/11/2012 (faltando apenas 3 días para el vencimiento del lapso dentro del cual debía celebrarse la operación definitiva de compraventa).
Respecto a estas documentales marcadas con la letra “A” y “B”, se aprecia que son documentos de carácter privado, que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte actora, en virtud de lo cual se les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierto que en fecha 08/11/2012 la demandada le entregó a la actora el original de la Cédula Catastral, y que la intermediaria en fecha 07/11/2012 le solicitó a la demandada los recaudos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra venta.
c) Marcado con la letra “C”, inserta al folio 104, promovió original de comunicación, de fecha 07/11/2012, mediante la cual la ciudadana Luisa Medina recibió de Sophia Behrens los documentos solicitados por la actora en fecha 07 de noviembre de 2012, a los fines de protocolización del documento definitivo de compra venta, y al respecto la demandada señaló que al ser la misma suscrita por un tercero, solicitaría su ratificación en juicio. Respecto a este instrumento, se emitirá pronunciamiento infra en el análisis de la testimonial que se solicite. Así se establece.
5. La demandada promovió prueba testimonial a los fines de ratificar documento emanado de tercero. Se aprecia que la parte actora se opuso a la admisión de esta prueba, y dicha oposición fue desechada por el Tribunal de la causa por decisión de fecha 03/07/2012, y que mediante decisión separada en esa misma fecha, el tribunal a quo admitió la prueba testimonial de la ciudadana Luisa Medina, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de las actas se evidencia que esa testimonial no fue evacuada, toda vez que consta en acta de fecha 16/07/2013 (f.126) que el acto de evacuación testimonial fue declarado desierto, y que fijada nuevamente, el tribunal de la causa mediante acta de fecha 16/09/2013 (f.133) declaró nuevamente desierto el acto. En consecuencia, al no ser evacuada dicha testimonial no hay materia sobre la cual pronunciarse, y por lo tanto, se desecha del análisis probatorio el documento marcado con la letra “C”, inserta al folio 104, contentivo de comunicación de fecha 07/11/2012, mediante la cual la ciudadana Luisa Medina recibió de Sophia Behrens los documentos solicitados por la actora en fecha 07 de noviembre de 2012, a los fines de protocolización del documento definitivo de compra venta. Así se establece.

MOTIVACIÓN
Conoce éste Tribunal del recurso de apelación interpuesto por la abogada Nilyan Santana, en representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 15 de enero de 2016 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró: i) parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana María Antonia Cabezas Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera; ii) ordenó a la parte actora al pago del saldo del precio acordado en el contrato cuyo cumplimiento se pretende; iii) ordenó a la demandada a dar cumplimiento a la tradición del inmueble objeto del contrato, dejando constancia que la decisión servirá de título ejecutivo de propiedad del inmueble para la protocolización del mismo ante el registro competente; y iv) negó el cálculo de los intereses sobre la cantidad de Bs.275.000,00 entregadas a la demandada como parte del precio del inmueble; no hubo condenatoria en costas a ninguna de las partes.
La presente causa versa sobre un juicio de cumplimiento de contrato, alegando la parte actora que la demandada incumplió las obligaciones pactadas en un contrato denominado por las partes como “opción de compra venta”.
Con relación a la demanda incoada y las pretensiones contenidas en la misma, se hace necesario hacer algunas consideraciones, y a tal efecto se aprecia, que la parte actora demandó en primer lugar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, señalando en segundo término “…O en su defecto el reintegro de las cantidades adeudadas a nuestra mandante, correspondiente a la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) más los intereses generados por el capital como producto de la mora de la demandada en la devolución oportuna del mismo, así como la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar en ambos casos por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, todo ello con fundamento al artículo 1184 CCV, más el pago del monto de dinero establecido en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta a título de clausula penal, vale decir, la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) como indemnización por daños y perjuicios por perdida de la oportunidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 1258 CCV….”.
De manera que de la citada redacción se deduce que la actora –aun cuando no lo dijo expresamente- demandó subsidiariamente el enriquecimiento sin causa conforme lo previsto en el artículo 1184 del Código Civil, más los intereses generados por el capital como producto de la mora de la demandada en la devolución oportuna del mismo, así como la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar.
También demandó subsidiariamente el pago del monto de dinero previsto en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta a título de cláusula penal, establecido en la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) como indemnización por daños y perjuicios por pérdida de la oportunidad, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1258 de Código Civil.
Por lo que en consecuencia, se pasa a analizar en primer lugar la acción de cumplimiento de contrato, y sólo en caso de no prosperar la misma; se pasará al análisis de la acción de enriquecimiento sin causa y de la indemnización de daños y perjuicios establecida como clausula penal, incoada conforme al artículo 1258 del Código Civil.
DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO
Ahora bien, en este caso bajo análisis la naturaleza de contrato de opción de compra venta o promesa bilateral no está controvertida.
Establecido el carácter bilateral del contrato, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

De la norma transcrita pueden colegirse los requisitos de procedencia para toda reclamación de cumplimiento de contrato, a saber: i) que se trate de un contrato bilateral; ii) que la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, y iii) que la otra parte no ejecute su obligación.
Con relación a los efectos de los contratos, el artículo 1.159 del Código Civil dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
Respecto a su ejecución, el artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos.
En cuanto al primer requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento, se advierte que efectivamente, el caso bajo análisis se refiere a la pretensión de cumplimiento de un contrato bilateral, tal y como se señaló supra.
Respecto a lo que concierne al segundo requisito, referido al cumplimiento de la accionante de las obligaciones contraídas en el contrato, se observa que la actora sostiene que fue por una causa imputable a la vendedora demandada que el contrato no se protocolizó dentro del lapso establecido.
Por su parte, la representación judicial de la vendedora demandada sostiene, que la compradora no cumplió con la obligación de notificar con quince (15) días de anticipación, la fecha en la cual se llevaría a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Ante estas posiciones antagónicas se hace necesario revisar el contrato suscrito por las partes, por lo que a continuación se transcribe el mismo:
“…Entre la ciudadana SOPHIA NORELYS BEHRENS UTRERA, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, domiciliada en caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-6.522.272, quien en lo sucesivo y solo a los efectos del presente contrato se denomina “LA VENDEDORA”, por una parte, y por la otra, la ciudadana MARIA ANTONIA CABEZA AVILA, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.417.423, quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominará “LA COMPRADORA”, hemos decidido celebrar el presente compromiso de compra-venta regido por las siguientes cláusulas:
PRIMERA: “LA VENDEDORA” declara ser dueña de un inmueble constituido por (1) un apartamento destinado a vivienda, bajo régimen de propiedad horizontal, distinguido con el Nº 72, ubicado en la planta siete (7) del Edificio denominado “46, situado en la Avenida circunvalación del sol, sector “D” de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado Edificio, que quedó inscrito ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 10 de agosto de 1.972, anotado bajo el Nº 33, Tomo 18 del protocolo primero. El apartamento objeto de la presente venta tiene una superficie aproximada de ciento tr4es metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (103,50m2), tiene un porcentaje inseparable a la propiedad del mismo de dos enteros con catorce centésimas por ciento (2,14%), sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y sus linderos son: NORTE: fachada Norte del Edificio; SUR: Apartamento Nº 71; ESTE: Patio interno de la fachada Norte y vestíbulo de los ascensores de la planta siete (7); y OESTE: fachada Oeste del Edificio; y le corresponde un (1) puesto de estacionamiento ubicado en la planta baja del Edificio y distinguido con el Nº 72. El Apartamento descrito le pertenece a “LA VENDEDORA” conforme se desprese de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 27 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 07, Tomo 14º del protocolo primero.
SEGUNDA: “LA VENDEDORA” ofrece vender libre de todo gravamen y totalmente solvente a “LA COMPRADORA” y esta última ofrece comprar el inmueble descrito en la cláusula anterior.
TERCERA: El precio pactado para la venta del inmueble objeto de esta negociación es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00) que serán pagados en su totalidad a “LA VENDEDORA”, de la siguiente forma:
a) La cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs 550.000,00), al momento de la firma del presente documento mediante un cheque de Gerencia del Banco Industrial de Venezuela Nº 01014546 por un monto de QUINIENTOS DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 502.750,00)m (sic) y un cheque personal del Banco Industrial de Venezuela Nº 25361697 por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 47.250,00), ambos a favor de “LA VENDEDORA”.
b) La cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 800.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
CUARTA: Para el caso de que la operación a que se contrae este documento no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado por causas imputables a “LA COMPRADORA”, quedará en beneficio de “LA VENDEDORA” el 50% de la cantidad entregada a la presente fecha, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00) como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal sin que para ello sea necesario ningún requerimiento judicial. Por lo tanto, “LA VENDEDORA” deberá devolverle a “LA COMPRADORA” el otro cincuenta por ciento (50%), es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENNTIMOS (Bs. 275.000,00) en un plazo de quince (15) días continuos al vencimiento y penalización antes señalada. En caso de que la compra venta no se efectuare dentro del plazo establecido en este documento por causas imputables a “LA VENDEDORA”, restituirá a “LA COMPRADORA” la cantidad dada en garantía de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) y, además, pagará a ésta última una cantidad equivalente al 50% de la cantidad entregada como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00) dentro de un plazo máximo de quince (15) días continuos contados a partir de la notificación del incumplimiento.
PARAGRAFO UNICO: Se considerara causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-venta dentro del plazo acordado; la no solvencia de los Impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente contrato.
QUINTA: El plazo convenido entre las partes para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad, será de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la presente fecha, quedando entendido que dichos 120 días se considerarán como un lapso y no como un término, por lo que dicha operación puede perfeccionarse dentro de dicho lapso y por consiguiente, si se encontraren satisfechos todos los requisitos legales de las partes.
SEXTA: La entrega material del inmueble objeto de esta negociación, se hará a “LA COMPRADORA” al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno en el mismo Estado en que hoy se encuentra; el cual declara aceptar y conocer “LA COMPRADORA” por cuanto ha revisado el mismo, el tipo de material de construcción que se utilizó y su estado de mantenimiento, libre de personas y objetos.
SEPTIMA: Será por cuenta y responsabilidad de “LA COMPRADORA” todos los gastos de documentos, Notaría, traslados si fueran necesarios, gastos de Registro y cualesquiera otros gastos relacionados con el documento de venta, quien se obliga a informar por escrito y con por lo menos quince (15) días de antelación a “LA VENDEDORA”, sobre la fecha en que se planifique la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que ésta entregue los recaudos que le sean solicitados (Ejemplo Copia de la cédula, Rif, solvencias y todo lo que le sea requerido por la Oficina Subalterna de Registro).
A los efectos de cualquier notificación derivado de este contrato, se señalan las siguientes direcciones: LA COMPRADORA: Avenida Páez con calle Monte Elena, Edificio Belvedere, piso 3, apartamento Nº 3C, Urbanización El Paraíso; LA VENDEDORA: la misma dirección del inmueble objeto de la negociación…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

En efecto, se aprecia que, ciertamente, conforme lo establece la cláusula séptima del contrato, la compradora tenía la carga de informar a la vendedora, por escrito y con al menos quince (15) días de anticipación, la fecha en que se planificaría la protocolización del documento de venta definitivo, a fin de que la vendedora entregara los recaudos necesarios que le solicitaran.
Señala la representación judicial de la actora en el libelo, que para completar la cantidad a los fines de adquirir el apartamento, tramitó en el Banco Industrial de Venezuela, “un crédito del FAOV” o Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAOV), y que una vez que le fueron entregados los recaudos del inmueble para introducirlos por ante el Banco Industrial de Venezuela, procedió a solicitar el crédito en fecha veintiséis (26) de julio de dos mil doce (2012), y que la aprobación sería dentro de dos (2) meses aproximadamente.
Así, se evidencia del correo electrónico enviado por la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila (parte actora), consignado junto al libelo de demanda marcado con la letra “C” y valorado ut supra en el análisis del material probatorio, que en fecha tres (03) de agosto de 2012 la actora le comunicó a la señora Luisa Medina, quien es reconocida por ambas partes como la intermediaria designada por la vendedora para tramitar todo lo concerniente a la compra-venta, que “…del banco me llamaron para decirme que había un error en la cédula catastral del apartamento al cual estoy optando a comprar. El error en cuestión es que en el renglón Datos de Protocolización (Folio Personal), aparece como fecha de registro la fecha de la copia certificada y debe aparecer es la fecha en que se registró el documento, es decir: 27 de septiembre de 2001…”; motivo por el cual devolvió el referido documento para su corrección.
Consta también en comunicación vía electrónica enviada por la ciudadana Luisa Medina, marcado “D”, que en fecha seis (06) de agosto de dos mil doce (2012), la demandante recibió, vía la intermediaria, la copia escaneada de la cédula catastral corregida.
En consecuencia, de la propia manifestación de la actora en su libelo y los medios de prueba supra analizados, surge evidencia de que la copia de la cédula catastral del inmueble solicitada a los fines de gestionar un crédito ante el Banco Industrial de Venezuela, fue entregada diligentemente por la vendedora.
La actora sostiene que en fecha siete (07) de agosto de dos mil doce (2012), llevó al banco la copia de la cédula catastral corregida y que el “oficial” del banco le comentó “que ese error había ocasionado un retraso en el proceso de tramitación del crédito.”; señalamiento este de la actora que no tiene sustento alguno en las actas bajo análisis.
Cabe resaltar en este punto, que en el contrato no se previó la solicitud de un crédito hipotecario para la negociación del inmueble, así como tampoco la entrega de recaudos para la gestión de ese crédito por parte de la compradora; nada se dijo en el contrato al respecto; evidenciándose por el contrario, que la vendedora se comprometió a entregar los recaudos que le fueran requeridos para la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
Posterior a la entrega de la cédula catastral corregida, transcurrieron casi dos meses hasta el día 02 de octubre de 2012 cuando la compradora, según lo aduce en el escrito libelar, informó a la intermediaria ciudadana Luisa Medina, que “...el banco le había dado como lapso aproximado para la firma definitiva de la compra-venta el comprendido entre el 15 y el 20 de octubre de dos mil doce (2012)…”, y que en virtud de encontrarse para esa fecha fuera del país, dejaría un poder a su hijo Sergio A. Cabeza Ávila para que se encargara de los trámites correspondientes y le indicó los teléfonos para que se comunicara con él, en caso de ser necesario. Este alegato si bien no consta en las actas por escrito, el mismo no fue contradicho ni negado por la contraparte.
Consta en actas el citado poder en original que María Antonia Cabeza Ávila (parte actora) le otorgó al ciudadano Sergio Anatoli Cabeza Ávila, para que la represente en sus derechos e intereses en todos los negocios, asuntos y materias en las que tenga interés, facultándolo para administrar, comprar, vender, gravar y arrendar todos y cada uno de sus bienes muebles e inmuebles, marcado con la letra “E” y que riela a los folios 38 al 40 del presente expediente, que fue registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de octubre de 2012, quedando inserto en el número 7, folio 37 del Tomo 17 del Protocolo de Transcripción del año respectivo, al cual se le otorgó valor probatorio.
Consta también en correo electrónico de fecha 1° de noviembre de 2012 marcado “F” inserto al folio 41, emanado de María Antonia Cabeza Ávila para Luisa Medina, en el cual la compradora informó a la intermediaria lo siguiente: “…Dígale por favor a la señora Sophia que el documento está listo el lunes, así que ese mismo día lo llevaríamos al registro para fijar la fecha de la firma y le avisaría cuando.”.
Cabe aquí destacar, que para esta fecha 1° de noviembre de 2012, cuando la compradora informa a la vendedora demandada acerca de la posible fecha de protocolización, faltaban sólo 9 días para que venciera el lapso establecido contractualmente a los fines de que se materializara la venta.
Consta que la parte actora en su libelo expresó que: “Ese mismo día, según correo electrónico de fecha primero (01) de noviembre de dos mil doce (2012), la señora Luisa le solicitó que le avisara cuando le dieran el documento y que ya la señora Behrens estaba tramitando la solvencia de Hidrocapital, que ya tenía el resto de los originales.”.
Evidenciándose de esa manifestación que la misma intermediaria señaló que los documentos originales los tenía la vendedora y que ésta estaba tramitando la solvencia de Hidrocapital.
La actora aduce en el libelo que “…a pesar de que el Banco había informado que el documento estaría listo para el día lunes cinco (05) de noviembre de dos mil doce (2012), fue el día siete (07) de noviembre en horas de la tarde cuando se lo entregaron. Ese mismo día siete (07) en la tarde, nuestra mandante, llamó por teléfono a la señora Luisa Medina para decirle que llevara el día jueves ocho (08) de noviembre de dos mil doce (2012) todos los originales para introducir el expediente por ante el Registro, ella le respondió que buscara ayuda en el Registro porque la señora Behrens estaba furiosa porque estaba perdiendo dinero con esa venta, que el dólar paralelo se había disparado y que ella ya no quería vender el apartamento: nuestra mandante le comentó que no conocía a nadie en el Registro. Por otro lado, la señora Luisa Medina informó a la señora Behrens, según correo electrónico de fecha siete (07) de noviembre de dos mil doce (2012), que había recibido de manos de la asistente de la señora Behrens los originales que pedía el Registro y le aclaró que el Registro también pedía el original de la cédula catastral, que le agradecía si en la mañana del día jueves ocho (08) les entregaba el original mencionado, el cual no le había entregado, al igual que el resto de los documentos originales que servían de soporte del contrato a nuestra representada a esa fecha….” (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).
De la cita que antecede, se evidencia, que la representación judicial de la compradora reconoce el hecho de que -no obstante que el Banco había informado que el documento estaría listo para el día lunes 5 de noviembre de 2012 - fue el día 7 de noviembre en horas de la tarde cuando le fue entregado el mismo. Esta manifestación de la propia actora conduce a concluir que, en efecto, la solicitud del crédito ante el Banco Industrial de Venezuela para completar el pago del precio del inmueble, trajo como consecuencia retardos en la presentación del documento de venta en el registro; préstamo que como se dijo supra, no se previó en el contrato de opción.
De la manifestación supra citada surgen algunos señalamientos, tales como: “la señora Behrens estaba furiosa porque estaba perdiendo dinero con esa venta, que el dólar paralelo se había disparado y que ella ya no quería vender el apartamento”, de los cuales no surgen evidencia en las actas bajo análisis elemento probatorio que lo sustente.
También, de las actas bajo análisis (concretamente del libelo) se evidencia, que la misma compradora señaló que el día 09 de noviembre de 2012 fue al registro e introdujo el documento, y que el registro fijó para el día 16 de noviembre de 2012 la oportunidad para realizar la firma del documento de compraventa definitivo.
Señaló además la actora en su libelo lo siguiente: “…Por otra parte, nuestra poderdante recibió una llamada telefónica del Registro el día trece (13) de noviembre de dos mil doce (2012), durante la cual le informaron que tenía que comunicar a la vendedora que debía tramitar de nuevo la planilla de vivienda principal, puesto que la presentada por ella era irregular por faltarte la firma de la persona autorizada del SENIAT, la cual anexamos en copia fotostática simple señalada como “H”. En ese sentido, nuestra representada informó a la señora Behrens, según correo electrónico de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil doce (2012), el cual incluimos identificado como “I”, lo que le había pedido la Oficina de Registro, sin recibir respuesta alguna al respecto; procedió entonces, nuestra representada, ese mismo día a llevarle el original de esa constancia errónea para que tramitara una válida y la recibió la asistente de la señora Behrens, Quien le firmó una comunicación acusando la recepción de la misma, la cual agregamos marcada como “J”…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).
Aquí cabe señalar, respecto al hecho de que el registro presuntamente informó a la compradora que la planilla de vivienda principal presentada por ella era irregular por faltarle la firma de la persona autorizada del SENIAT, lo que para la actora constituye causa de que la firma resultara fuera del lapso, aduciendo además, que se debió a la mala fe de la vendedora; en primer lugar, esa mala fe invocada debe ser probada, y además, ya para esa oportunidad en que surgió el supuesto error en la constancia de vivienda principal, ya el registro había fijado para el día 16 de noviembre de 2012 la oportunidad para realizar la firma del documento definitivo de venta; cuando ya estaba vencido el lapso de 120 días continuos previsto en la cláusula quinta del contrato.
Cursa también en autos, marcado con la letra “K” a los folios 46 y 47 del presente expediente, comunicación de fecha 13 de noviembre de 2012, emanado de Sophia Behrens (demandada) y dirigida a estas direcciones electrónicas: “cabezmar@gmail.com y lmedinameister@hotmail.com”, pertenecientes a la demandada y a la intermediaria, respectivamente, mediante la cual la vendedora -señora Sophia Behrens (hoy demandada)- pidió a la compradora –hoy actora- que le remitiera los datos de su cuenta bancaria para depositarle el 50% de la cantidad que le había entregado en calidad de arras, porque no se había realizado la compra-venta dentro del lapso establecido en el contrato. Ante esa solicitud se desprende de las actas que, la parte actora compradora le envió correo electrónico a la parte demandada en fecha 14 de noviembre de 2012, en el cual manifestó entre otras cosas lo siguiente:
“Al respecto, debo indicarle que si bien existe un acuerdo bilateral de compra – venta de fecha 13 de julio de 2012, el cual establece ciertas condiciones mínimas dentro de las cuales ambas partes pactamos llevar a cabo el cierre de esta negociación, y teniendo en cuenta que los contratos deben ser cumplidos en la forma en que han sido acordados, también es cierto que con motivo de esta negociación, la Sra. Luisa Elena Medina, representante de Administradora Integral, actuó como intermediaria a los fines de facilitar el curso de las comunicaciones y gestiones necesarias para lograr el cierre de esta negociación, siendo que, en fecha 02 de octubre de 2012 le informé vía electrónica a la Sra. Medina que el Banco Industrial de Venezuela me había informado que la fecha de firma aproximada del documento definitivo de compra – venta era entre los días 15 y 20 de octubre de 2012, de manera que no es posible sostener que para antes del día 7 de noviembre de 2012 no se había recibido de mi parte una información correspondiente a la realización de las diligencias pertinentes para la firma del documento y sobre la fecha probable de firma del mismo, por cuanto, como es muy del conocimiento público en materia inmobiliaria, las fechas exactas de firma se obtienen luego que el registro público competente ha verificado el cumplimiento de todos los extremos legales y procedimentales correspondientes.”
Y en el libelo de demanda, la representación judicial de la actora manifiesta: “…que ella como compradora había realizado todos los esfuerzos necesarios y diligencias pertinentes para realizar la firma definitiva dentro del lapso, pero que motivado en primer lugar a la demora en la tramitación del crédito que causó el otorgamiento de una copia de cédula catastral errónea por su parte y luego la demora en la entrega del original de la cédula catastral para presentarla en el registro a los fines de fijar una fecha para la firma definitiva de la compra-venta no pudo introducir con suficiente antelación al vencimiento de la opción el expediente ante el Registro; y que la Jefa de Servicios del Registro le había informado que la fecha establecida para la firma no era imputable a ella, sino al Registro…” (Negrillas y subrayados del texto transcrito). De estas manifestaciones claramente se deduce, que la misma compradora demandante reconoce que, en efecto, hubo retardo en la tramitación del crédito.
Así entonces, a la luz de las instrumentales bajo análisis, se constató que en efecto, conforme a la cláusula séptima del contrato, la compradora tenía la carga de informar a la vendedora, por escrito y con al menos quince (15) días de anticipación, la fecha en que se planificaría la protocolización del documento de venta definitivo a fin de que la vendedora entregara los recaudos necesarios que le fueran solicitados. Que no obstante ello, fue en fecha 01 de noviembre de 2012 mediante correo que cursa en la actas marcado “F”, faltando solo nueve (9) días para que venciera el lapso de ciento veinte (120) días establecidos para la protocolización, cuando la compradora informó la fecha en que se efectuaría dicha protocolización; la cual además, tampoco se efectuó en dicha fecha, dado que se constató de la actas que la protocolización definitiva fue fijada fuera del lapso previsto de 120 días, a saber, para el día 16 de noviembre del 2012, siendo este el lapso que la vendedora estaba obligada a respetar; de allí que la compradora incumplió la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta suscrito, y en consecuencia, se incumplió lo previsto en el contrato que conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, es ley entre las partes.
Respecto a este incumplimiento, también cabe resaltar, que la compradora plantea como causa eximente de su responsabilidad en el cumplimiento oportuno de la firma definitiva, el retardo en la entrega de documentos por parte de la vendedora para ser llevados al banco en el trámite de la solicitud del préstamo que gestionaba, como si se tratara de una condición suspensiva del cumplimiento de la obligación contractual.
En este punto, observa esta juzgadora, que analizado el contrato se evidencia, que este supuesto no fue previsto en el contrato como una condición suspensiva para el cumplimiento del pago del precio y la firma definitiva de la venta, por lo que no puede formar parte del silogismo que debe verificar este tribunal en esta controversia.
También se constata, que en este punto del incumplimiento, se declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, sosteniendo que el hecho de que el registro fijara la fecha de la firma para el 16 de noviembre de 2012 fuera del lapso de los 120 días establecidos en el contrato, es un hecho que escapa del total control de la actora, en interpretación del artículo 1271 del Código Civil.
Se observa entonces que en la recurrida se aplicó el artículo 1271 del Código Civil como fundamento de derecho para declarar con lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada, lo cual a juicio de esta juzgadora constituye una errónea aplicación de dicha norma toda vez que ésta lo que prevé son los supuestos de hecho para la procedencia de los daños y perjuicios por retardo o inejecución. En efecto dicha norma establece que : “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…”.
Con relación a esta disposición, en reiterada doctrina se ha sostenido, que la citada disposición establece la obligación en que está el deudor de pagar los daños y perjuicios por inejecución, salvo que ello provenga de causa extraña no imputable o sea consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor. Conforme esta interpretación, basta al acreedor con demostrar la inejecución o retardo para que haya lugar a los daños y perjuicios sin que sea de su cargo evidenciar la culpa o el dolo del obligado.
Por ello, esta juzgadora se aparta de la declaratoria con lugar de la acción de cumplimiento incoada con fundamento en la supra citada disposición.
Aunado a los motivos expresados, no puede esta juzgadora dejar pasar por alto el hecho de que la representación judicial de la compradora demandante en el libelo, afirma que “…tomó las recomendaciones de amigos y abogados sobre la necesidad de solicitarle a la señora Behrens que le depositara la totalidad del dinero, sin que ello implicara aceptación de las razones argumentadas por la demandada, para tener un poco de tranquilidad por lo que le envió un correo electrónico en ese sentido, el día veintiséis (26) de 10 noviembre de 2012, en el que le solicitaba que realizara el depósito correspondiente en su cuenta bancaria, especificando los datos de la misma….”. Esa declaración en el libelo, denota que evidentemente se produjo un desistimiento de la compradora de su derecho a adquirir el inmueble ya que se trataba de una promesa de compra con arras y al manifestar la compradora su disposición de aceptar la devolución de las arras las cuales fueron efectivamente devueltas, está consintiendo tácitamente en la terminación de la negociación.
Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Conforme se dijo supra, resulta evidente que para proponer una pretensión procesal de cumplimiento conforme la citada disposición, el actor tiene que demostrar, como requisito, haber cumplido con su obligación.
Esta fue la intención del legislador en la norma del artículo 1.167 del Código Civil, cuando en la citada disposición resalta que “…Si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”, en el entendido que, la pretensión de cumplimiento la tiene quien ha dado cumplimiento estricto a sus obligaciones y no quien ha incumplido con las propias.
En el caso bajo análisis, se observa que la propia parte actora, ciudadana María Antonia Cabeza Ávila, quien tenía que notificar con 15 días de anticipación la oportunidad de la firma del documento definitivo de venta, y no lo hizo; con lo quedó demostrado que incumplió con su obligación; en razón de lo cual, se debe concluir que la firma del contrato definitivo de venta, no pudo llevarse a cabo por causas imputables a la compradora como resultó constatado supra; y en consecuencia, no podría hoy la compradora, aquí actora, pretender el cumplimiento de un contrato, el cual, justamente ella ha incumplido.
En consideración entonces a los expresados motivos, la acción de cumplimiento de contrato incoada debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Declarada sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, se pasa al análisis de las acciones subsidiarias incoadas, a saber: enriquecimiento sin causa e indemnización por daños y perjuicios en ejecución de la cláusula penal, y a tal efecto se aprecia:

DEL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA
Tal como se evidencia del libelo, la representación judicial de la parte actora demandó de manera subsidiaria lo siguiente: “…en su defecto el reintegro de las cantidades adeudadas a nuestra mandante, correspondiente a la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) más los intereses generados por el capital como producto de la mora de la demandada en la devolución oportuna del mismo, así como la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar en ambos casos por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, todo ello con fundamento al artículo 1184 CCV, más el pago del monto de dinero establecido en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta a título de clausula penal, vale decir, la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) como indemnización por daños y perjuicios por pérdida de la oportunidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 1258 CCV…”.
Citó así el artículo 1.184 del Código Civil, y adujo en el petitorio del libelo lo siguiente:
“2. O en su defecto, que sea condenada la demandada por este tribunal a pagar a la ciudadana María Antonia Cabeza Ávila las siguientes cantidades de dinero:
2.1. Se condene a la demandada a realizar el registro de los Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.275.000,00) correspondiente al monto de dinero restante entregado en concepto de arras e indebidamente retenido.
2.2. Se condene a la demandada al pago de los intereses generados por el capital correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de las arras, como consecuencia de la mora por parte de la demandada en la devolución oportuna del mismo.
2.3. Se condene a la demandada al pago de los montos correspondientes a la corrección monetaria o ajuste por inflación a que haya lugar, en ambos casos, por el enriquecimiento ilícito experimentado por la demandada, con fundamento al artículo 1184 CCV…”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito).

Ahora bien, el enriquecimiento sin causa es una fuente extracontractual de obligaciones.
La obligación de Reembolsar o Reintegrar no tiene por objeto, restituir todo aquello que se haya enriquecido el demandado.
Sobre el enriquecimiento sin causa, el Dr. Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, señala lo siguiente:
“Dado que la noción de enriquecimiento sin causa se funda en la idea o necesidad de restituir o restablecer el equilibrio patrimonial entre dos sujetos de derecho (el enriquecido y el empobrecido), y no en la idea de reparar ningún daño injusto causado, la indemnización objeto de la acción in rem verso tiene por finalidad la restitución o restablecimiento del equilibrio patrimonial alterado; por lo tanto, es una acción de equidad que no aspira a indemnizar al empobrecido de todo su empobrecimiento, ni tampoco despojar al enriquecido de todo su enriquecimiento, sino persigue restaurar en lo posible el equilibrio patrimonial entre dichas partes.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, Séptima Edición, 1989, p. 722).
El enriquecimiento sin causa constituye una de las fuentes de las obligaciones de nuestro ordenamiento jurídico positivo; aparece en el Art. 1.184 CCV que establece: "Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de si propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido".

Esta acción por enriquecimiento sin causa jurídica (Actio In Rem Verso), prospera siempre que el actor demuestre los requisitos concurrentes que deben verificarse, a saber:
1.- EL ENRIQUECIMIENTO, o aumento patrimonial del enriquecido o parte demandada. En doctrina se sostiene, que para declarar procedente la acción en este caso, el actor empobrecido debe demostrar el incremento patrimonial del demandado enriquecido. Que no es suficiente que sólo haya la simple expectativa de derecho del enriquecimiento patrimonial, esto es, la posibilidad de un aumento o mejora en el patrimonio del accionado. Se exige enriquecimiento ilícito objetivo, ya producido. Que el provecho patrimonial del demandado enriquecido, debe haberse experimentado para la fecha que se introduzca el Libelo de Demanda ante el tribunal competente.
2.- EL EMPOBRECIMIENTO, o disminución patrimonial de la parte demandante (víctima empobrecida).
3.- LA RELACIÓN DE CAUSALIDAD ENTRE EL ENRIQUECIDO Y EMPOBRECIDO. En este aspecto, la doctrina señala que es necesario demostrar la relación de causa efecto, la cual deberá constatarse en las actas: el empobrecimiento o causa eficiente (como antecedente); lo que “provoca” el enriquecimiento ilícito o efecto de la acción desencadenante.
Así entonces visto, a los fines de que prospere la acción, la parte actora debe probar el enriquecimiento por parte del demandado; que el enriquecimiento sea consecuencia directa de un empobrecimiento, y que se haya realizado sin justa causa; por lo que en consecuencia, la inexistencia de la causa es un elemento fundamental para que la acción prospere.
En doctrina, también se sostiene, que la acción in rem verso es de orden subsidiario, dado que no procede la acción en estudio, si entre las partes en conflicto, empobrecido y enriquecido, hubo o hay relación contractual; toda vez que, de existir contrato entre enriquecido y empobrecido, las partes contrayentes deberán ejercer las acciones que del contrato surjan.
Con relación a la falta de título jurídico válido o ausencia de causa, ausencia del elemento del hecho, acto o negocio jurídico; se sostiene:
“…AUSENCIA DE RAZÓN JURÍDICA O MOTIVO VÁLIDO, DE CAUSA LÍCITA, LEGAL, LEGÍTIMA O PREVISTA EN LA LEY. ES LA FALTA DEL “TÍTULO JURÍDICO VÁLIDO Y CAPAZ CONFORME A DERECHO”. Ver jurisprudencia. Todo acto, hecho o negocio jurídico debe estar fundado en lo anterior, de lo contrario, estamos en presencia del Enriquecimiento Ilícito Civil. Para que se configure el Enriquecimiento o Empobrecimiento debe faltar la CAUSA LÍCITA, exige constatar la ausencia del elemento del hecho, acto o negocio jurídico autorizado, permitido, consentido o previsto por el legislador. Así, la carga de probar que “no existe causa conforme a derecho”, recaerá sobre aquél que niegue la existencia de la Causa; o que sostenga que la misma, si bien existe, es ilícita. Ver cita. Y es que, la Ley consagra doble presunción: LA CAUSA EXISTE (1); y ES VÁLIDA (2). Quien alegue lo contrario deberá demostrarlo. Es corolario del Art.1.354 del C.C. No obstante, el onus probandi sobre la AUSENCIA DE CAUSA LEGAL O LEGÍTIMA es controvertido. Lo importante es subrayar que el demandado será absuelto: Si el actor no logra probar cada uno de los asertos de su “libelo”, los cuales se concentran en los cuatro (4) requisitos bajo análisis. Por lo expresado, advertimos que no hay “Ausencia de Causa Jurídica” ante la mejora o perjuicio patrimonial (en el aspecto moral o en lo pecuniario), si el mismo se apoya en un: “HECHO, ACTO O TÍTULO JURÍDICO VÁLIDO SEGÚN LA LEY (el contrato, p.ej.). O bien, aquél que compra por debajo del valor - mercado. En la hipótesis estudiada, algunos rebaten y señalan incluso la procedencia de acciones como la nulidad del contrato u otras. (93)
Si lo denunciado como enriquecimiento o empobrecimiento, dispone de un “hecho, acto o negocio jurídico conforme a derecho”; no hay Enriquecimiento Ilícito Civil. La Ley regula situaciones de hecho, donde otorga al enriquecido de excepciones o defensas, que al ser alegadas y probadas por éste, alcanza la exoneración del pago de la indemnización, ver In fine…”. (NUÑEZ, Rafael. El Enriquecimiento sin Causa en el Derecho Español. Editorial Reus, 1934. Pág.114.).

También respecto a los elementos del enriquecimiento sin causa, en doctrina extranjera, el autor Pedro Bautista Quintero, en su Tesis de Grado titulada “El Enriquecimiento sin Causa”, publicado por la Universidad Pontificia Javeriana de Colombia en 1970, ha sostenido que deben darse los siguientes elementos:
“…En resumen, los elementos del enriquecimiento sin causa enunciados, se pueden asignar en definitiva como integrantes de la figura los siguientes:
a. Un enriquecimiento o aumento del patrimonio de una persona.
b. Un empobrecimiento de otra persona que coincida con el correlativo enriquecimiento.
c. Que ese enriquecimiento o ventaja carezca de causa o fundamento jurídico…”.

Con relación al elemento referido a la ausencia de causa, el mismo autor colombiano antes citado, señala:
“…2. TERCER ELEMENTO: AUSENCIA DE CAUSA.
En el giro de las relaciones económicas se observa con frecuencia que unas personas se enriquecen en desventaja o a costa de otras, que esas alteraciones implican disminuciones de un patrimonio en beneficio de otro; estos desequilibrios generalmente reciben consolidación y en nada son objetables por el derecho, dado que tienen una causa o un antecedente jurídico que les da justificación.
Mas algunas veces esas atribuciones patrimoniales se verifican independientemente de todo fundamento legitimador, es decir, carentes de causa, como acontece en los supuestos de pago de deudas inexistentes y en los gastos que hace un extraño, para que una persona sea liberada de un establecimiento carcelario o de una casa de reclusión para alienados.
Esta ausencia de causa es la condición jurídica que da a la teoría y a la doctrina de la institución su tradicional calificativo, la verdadera fisonomía y la que marca las fronteras con otras figuras similares del ordenamiento jurídico positivo. En el tránsito de valores sin causa de un patrimonio a otro, está el eje cardinal, el centro de gravedad del enriquecimiento sin causa y para restablecer el equilibrio patrimonial, en cierta medida, se hace necesario ejercer una acción o pretensión restitutoria que verifique un desplazamiento en sentido contrario.
En torno al concepto negativo, sin causa, en la teoría del enriquecimiento, se han planteado numerosos criterios y se han tejido múltiples discusiones; la doctrina y la jurisprudencia alemana, lo mismo que las de los países latinos, son las que con mayor interés se han preocupado por precisar el concepto, ora sosteniendo que la idea sin causa en el enriquecimiento es un concepto de derecho estricto; que se debe emplear ciertas formulas para identificarlo; ya afirmando que es un asunto de orden moral, de justicia, de equidad, correspondiendo como lo señalan algunos, al Juez determinar su existencia; otros estiman que este enriquecimiento resulta de la antinomia entre la ley y sus consecuencias. Más aún, hay quienes sostienen que este elemento decisivo, es asunto materia de la causa de obligaciones; otros que ello resulta de la consideración de una causa propia, etc.
De las soluciones que se han presentado, nosotros explicaremos las que han tenido una mayor influencia, sin tomar en cuenta clasificaciones de tipo general; se considerarán simple y sucintamente, las características de algunas teorías tomadas en forma aislada evitándose así caer en la confusión y equívocos...”.

Continúa señalando el citado autor con relación a la causa:

“…4. CRITERIO DE LA VOLUNTAD Y DE LAS RELACIONES OBLIGATORIAS.- Los juristas alemanes Enneccerus y Lehmann (87), consideran que la cuestión de la ausencia de causa en el enriquecimiento, es explicable acorde con determinados supuestos y categorías. Los hechos, afirman, en que puede basarse el desplazamiento patrimonial son tan diferentes unos de otros, que igualmente la cuestión de cuando constituye una causa justificativa del desplazamiento patrimonial y cuando, a la inversa, el enriquecimiento es injustificado, tiene que resolverse en sentido, distinto según tres categorías principales; esas categorías son: a).- Cuando el enriquecido obtiene algo por voluntad del perjudicado, o sea en virtud de una prestación; b).- Cuando el enriquecimiento se opera sin la voluntad del perjudicado por obra de otra persona y c).- Cuando el enriquecimiento no tiene por base el acto de una persona sino que lo determina la Ley.
Estas tres categorías determinan con la causa las siguientes situaciones:
a).- Si el enriquecimiento se basa en la voluntad, y por tanto en una prestación del perjudicado, existe siempre una causa en sentido subjetivo, pues las declaraciones de voluntad y las prestaciones correlativas que disminuyen el patrimonio no se ejecutan sin fundamento y sin fin. De modo que hay que presumir que sea justificado, excepto: 1) En los casos de falta de fijación del fin; 2) Cuando aun siendo establecido válidamente el fin, no es logrado y, 3) Cuando es alcanzado el fin pero caduca posteriormente.
b).- Si el enriquecimiento se opera sin la voluntad del perjudicado por obra de otra persona, o a consecuencia de un error, por el mismo, es por lo regular injustificado, pues al otro, sea el enriquecido o un tercero, no le compete normalmente derecho alguno a intervenir en el patrimonio del perjudicado, y un acto del perjudicado cuyo efecto este no ha conocido ni querido, no puede servir de justificación al enriquecimiento.
c). Si el enriquecimiento no tiene por base el acto de una persona, sino que lo determina la ley en virtud de otros hechos (usucapión, plazo de caducidad, prescripción etc.), procede distinguir: Si el fundamento y fin de la disposición legal permite inferir que la ley se proponía no solo un desplazamiento del derecho sino provocar un desplazamiento patrimonial se excluye la CONDICTIO. Por el contrario, si el fundamento y finalidad de la disposición solo justifican un desplazamiento de derecho, pero no un desplazamiento patrimonial, se habrá de conceder la CONDIC-TÍO.
Según Ramón Roca Sastre (88), al hablarse de enriquecimiento sin causa, el concepto que debe suponerse es el de precedente causal o negocio legitimador, como ocurre por ejemplo, en la compraventa, que es el precedente causal de la tradición o si se quiere, en la obligación asumida por el vendedor de entregar la cosa, que es el precedente causal de la tradición o entrega efectiva de la misma.
Lo sin causa entonces, significa falta de antecedente justificativo del desplazamiento patrimonial, esto es, falta de precedente obligacional o de causa legitimadora que se pone de presente al confrontar el resultado alcanzado mediante la negociación jurídica con el vinculo obligacional creado para ello.
Fn (sic) el ejemplo de la compraventa, la obligación de transmitir y la transmisión efectiva son dos momentos que traducen una misma intención finalista del vendedor, la de obtener el precio; pero que al quedar consumada aquella obligación, ya no hace falta que retrocedamos hasta la intención inicial para poder determinar si ha sido debidamente alcanzada, sino que basta comprobar si el acto de cumplimiento es la correcta SOLUTIO de la obligación asumida.
Lo anterior, concluye el jurista español, revela que la legitimidad de todo desplazamiento patrimonial descansa en un vínculo de naturaleza obligacional, ya que proceda de la ley, de la declaración judicial o de un negocio jurídico.
Comparten en el fondo el pensamiento de los autores anteriores, Rafael Núñez Lagos (89). Plessen y Von Mayr (90); para ellos en síntesis, hay obligación de reintegrar los desplazamientos patrimoniales que ocurren sin la voluntad del perjudicado, o faltando el fin de la prestación, es decir, el resultado jurídico buscado en las relaciones jurídicas de las partes; o por regla general para los dos casos, esto es, que existe deber jurídico de retornar lo que se haya verificado sin una plena fundamentación obligatoria…”. (Resaltado de este tribunal superior).

En consideración a que “sin causa” significa falta de antecedente que justifique el desplazamiento del patrimonio, lo que representa que hay ausencia de precedente obligacional o de causa legitimadora entre el que demanda la acción de enriquecimiento, y aquella contra quien se dirige; en el caso bajo análisis, por cuanto las partes actora y demandada estuvieron vinculadas por un contrato de opción de compra venta, en el que conforme la cláusula cuarta se previó, que en caso de incumplimiento por causa imputable a la compradora, quedaría en beneficio de la vendedora el 50% de la cantidad entregada a la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal sin que para ello sea necesario ningún requerimiento judicial; contrato en el que se fundamentó la demanda y cuyo cumplimiento se pretende; en consecuencia, la acción de enriquecimiento sin causa incoada en este caso en el que no hay ausencia de causa y las partes estaban vinculadas mediante contrato, no puede prosperar. Así se declara.
Por los motivos de hecho y de derecho antes señalados, la acción subsidiaria de enriquecimiento sin causa tampoco puede prosperar. Así se decide.

DE LA INDEMNIZACIÓN PREVISTA COMO CLÁUSULA PENAL
Con relación a la pretendida indemnización de daños y perjuicios prevista como cláusula penal del contrato, se observa que la parte actora solicitó de manera subsidiaria, el pago del monto de dinero establecido en la cláusula cuarta del contrato de compromiso de compra-venta a título de cláusula penal, equivalente a la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 275.000,00) como indemnización por daños y perjuicios por perdida de la oportunidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil.
Con relación a la cláusula penal, se observa que la misma está regulada en el Código Civil en los siguientes términos:
“Artículo 1.257. Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”.

Especialmente, el artículo 1.258 ejusdem establece el concepto de cláusula penal y dos supuestos:
“Artículo 1.258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiese estipulado por simple retardo.”

En el contrato bajo análisis, se aprecia que las partes establecieron una cláusula penal en los siguientes términos:
“…CUARTA: Para el caso de que la operación a que se contrae este documento no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado por causas imputables a “LA COMPRADORA”, quedará en beneficio de “LA VENDEDORA” el 50% de la cantidad entregada a la presente fecha, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 275.000,00) como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal sin que para ello sea necesario ningún requerimiento judicial. Por lo tanto, “LA VENDEDORA” deberá devolverle a “LA COMPRADORA” el otro cincuenta por ciento (50%), es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 275.000,00) en un plazo de quince (15) días continuos al vencimiento y penalización antes señalada. En caso de que la compra venta no se efectuare dentro del plazo establecido en este documento por causas imputables a “LA VENDEDORA”, restituirá a “LA COMPRADORA” la cantidad dada en garantía de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) y, además, pagará a ésta última una cantidad equivalente al 50% de la cantidad entregada como indemnización de daños y perjuicios a título de cláusula penal, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 275.000,00) dentro de un plazo máximo de quince (15) días continuos contados a partir de la notificación del incumplimiento.
PARAGRAFO UNICO: Se considerara causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-venta dentro del plazo acordado; la no solvencia de los Impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente contrato…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito).

Se aprecia así, conforme a la citada cláusula, que las partes establecieron -para el caso de que la operación a que se contrae este documento no se llevare a cabo dentro del plazo estipulado por causas imputables a alguna de ellas- una indemnización a título de cláusula penal equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada a la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, y que en este caso es la cantidad de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,00).
En consideración entonces, a que tal como se dejó establecido en capítulo precedente de esta sentencia, la protocolización de la venta definitiva no se materializó en el plazo de 120 días establecido contractualmente, por causas imputables a la compradora quien incumplió lo previsto en la cláusula séptima del contrato; en consecuencia, no se han dado los supuestos establecidos para que se active la cláusula penal en beneficio de la compradora demandante, no pudiendo prosperar la pretensión de indemnización prevista contractualmente como cláusula penal; y así se decide.
Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, es forzoso para esta juzgadora declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; y en consecuencia, se revoca la recurrida, se declara sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; se declara sin lugar la acción subsidiaria de enriquecimiento sin causa; se declara sin lugar la indemnización de daños y perjuicios prevista como cláusula penal. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de marzo de 2016 y ratificado el 14 de marzo del año en curso, por la abogada Nilyan Santana, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de enero de 2016, en el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por la ciudadana María Antonia Cabezas Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia apelada dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de enero de 2016.
TERCERO: se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoara la ciudadana María Antonia Cabezas Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera, recaída sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, bajo régimen de propiedad horizontal, distinguido con el Nº 72, ubicado en la planta siete (7) del Edificio denominado “46”, situado en la Avenida Circunvalación del Sol, sector “D” de la Urbanización Santa Paula, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado Edificio.
CUARTO: se declara SIN LUGAR la acción subsidiaria de enriquecimiento sin causa interpuesta por la ciudadana María Antonia Cabezas Ávila contra la ciudadana Sophia Norelys Behrens Utrera.
QUINTO: SIN LUGAR la acción subsidiaria de Cumplimiento de Cláusula Penal establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, relativa a la devolución del 50% de la cantidad entregada como parte del precio, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 275.000,00).
SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS del juicio a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la presente controversia. Respecto a las costas del recurso, al haber sido declarado con lugar y al ser revocada la sentencia apelada no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 ejusdem.
Por cuanto la presente sentencia se pronunció dentro del lapso legalmente establecido, no es necesaria la notificación de las partes.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 01 días del mes de Julio del año 2.016. Años 206° de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En esta misma fecha, 01 de Julio de 2016, siendo las 12:50 P.M., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
Exp. N° AP71-R-2016-000316.
RDSG/GMSB/yds.