TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSION PUERTO CABELLO
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
Puerto Cabello, trece de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000173
ASUNTO: GP31-V-2015-000173

DEMANDANTE RECONVENIDA: Crisanta Velásquez Suescun, cédula de identidad Nro. 13.816.715
APODERADOS JUDICIALES: Abogados Ernesto Wladimir Tovar Pérez, cédula de identidad No. 18.125.444, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 168.525, y Álvaro Luís Mendoza Cuello, cédula de identidad No. 17.283.618, Inpreabogado No. 227.135
DEMANDADOS: INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, y Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, cédula de identidad No. 8.605.550
DEMANDADO RECONVINIENTE: Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, cédula de identidad No. 8.605.550
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio y Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Terminó
EXPEDIENTE No. GP31-V-2015-000173
RESOLUCIÓN No. 2016-000074 Sentencia Definitiva

CAPITULO I
ANTECEDENTES
En fecha 24 de noviembre de 2015, se admitió demanda que fue asignada a este Tribunal mediante distribución realizada sistemáticamente por la URDD de este Circuito Judicial, dicha demanda contentiva de pretensión por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesto por la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nro. 13.816.715, y de este domicilio, asistida por el abogado Ernesto Wladimir Tovar Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 168.525, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA, C.A, representada por el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, y contra el ciudadano Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.605.550, de este domicilio, venezolano, ordenándose la sustanciación del juicio por los tramites del procedimiento oral. Con su demanda la parte actora pretende que se declaré el Retracto Legal Arrendaticio a su favor, señalando que celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, representada por el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, quien actuó con el carácter de apoderado de la sociedad mercantil INVERSORA MARBEA, C.A, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19/02/2013, bajo el No. 26, Tomo 19, sobre un inmueble y las bienhechurías sobre el construidas, propiedad de INVERSORA MARBEA C.A, cuyos superficie y linderos señala en el libelo, ubicado en la Av. Bolívar, local No. 11-42 del Municipio Puerto Cabello. Que el contrato de arrendamiento se celebró por seis meses prorrogables contados a partir del 01 de marzo de 2007, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra su deseo de no prorroga con treinta días de anticipación a la expiración del contrato, y así el contrato fue prorrogándose sucesivamente bajo las mismas condiciones y términos contractuales, sin haberlo adecuado el arrendador tal como lo exige la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en fecha 20 de marzo de 2013, la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, practicó notificación informándole el apoderado judicial de la propietaria del inmueble sobre el deseo del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual tiene fecha de vencimiento el 31/08/2013, y que debido a que la relación arrendaticia data desde el año 2007, tiene una prorroga legal de dos años. Asimismo, se procedió a ofrecer en venta el inmueble objeto de arrendamiento, en virtud del derecho de preferencia que le asistía, por la suma de Bs. 2.200.000,00 de contado, y que el plazo de duración era de veinte días continuos contados a partir de la practica de la notificación.
Que en la notificación de no prorroga del contrato, se señaló como fecha de expiración del contrato el 31/08/2013, lo cual no es cierto, ya que el contrato era a tiempo determinado y su expiración era el 01/09/2013, teniendo como prorroga legal dos años.
Que en fecha 31/08/2015, se presentó en el local el ciudadano el ciudadano Rashid Husein Ahmand Husein Abdalla, quien manifestó ser el propietario del inmueble, por compra que realizó el 27/05/2013, solicitado la desocupación del mismo lo antes posible, ante esta situación trato de solicitar explicación a su arrendadora la sociedad mercantil Inversiones Rama C.A, pero nunca recibió respuesta, por lo que constato en el Registro Público del Municipio Puerto Cabello la referida venta en fecha 27/05/2013, según documento No. 2013.457, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.2.526, correspondiente al libro folio real del año 2013, mediante el cual Antonio Moubarak Dao, en nombre y representación de la sociedad mercantil INVERSORA MARBEA C.A, dio en venta el referido inmueble, según poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19/02/2013, bajo el No. 26, Tomo 19, al ciudadano Rashid Husein Ahmand Husein Abdalla.
Que la preferencia ofertiva que le fue realizada contienen vicios y omisiones que causan la nulidad de la venta, siendo estas:
1.- La condición imposible ofertada por el arrendador, conforme al artículo 1200 del Código Civil, en razón que el arrendador ofertó la venta del inmueble en algo difícil de cumplir, haciendo nula la obligación causando como efecto la no validez de la venta por parte del arrendador hacia el tercer.
2.- Que el poder especial con el cual se realizó el ofrecimiento de venta, no cumple con las exigencias del legislador, en consecuencia la oferta realizada carece de eficacia o validez, pues el arrendador solo tenía un poder especial de disposición y administración mas no un poder especial para la venta del inmueble por concepto de preferencia ofertiva, señalando el mencionado poder “igualmente queda facultado el mandatario constituido por el presente instrumento, para fijar el precio de venta, recibir el dinero producto de la misma, otorgar las correspondientes escrituras de venta y firmar los protocolos respectivos por ante el Registro correspondiente o por ante cualquier otro funcionario competente”, por lo tanto, el poder para la preferencia ofertiva debe determinar con precisión las exigencias establecidas por el propietario para la negociación, es decir, el precio, las condiciones y modalidades de la misma, por lo tanto, tal autorización o mandato no cumplió con las exigencias del legislador, quedando demostrado el incumplimiento por parte del arrendador que actuó mediante poder especial autenticado. Solo actuó en nombre propio y no en nombre del propietario, detallándose que la disposición otorgada fue de administración distinto a lo requerido y exigido por el legislador.
3.- La falta de notificación del tercero adquirente que está obligado a notificar de forma indubitable al arrendatario de la negociación celebrada con el propietario arrendador, no solo para tener conocimiento de la misma, sino para ejercer el derecho a retracto, es decir, para que se subrogue si lo considera conveniente a sus intereses.
4.- Que no señaló las condiciones y las modalidades de la negociación, teniendo la venta del tercero condiciones más favorables.
Cumplida la citación personal de los demandados y transcurrido el lapso legal correspondiente, en fecha 04 de febrero de 2016, compareció la abogada Marlene Pulido Vidal, en su carácter de apoderada judicial de los demandados según poderes consignados en autos (folios 88 y 96), y procedió a dar contestación a la demanda. Niega y rechaza que a la ciudadana Cristanta Velásquez, no se le hubiere notificado de la transferencia de propiedad del cual es arrendataria. Niegan que se le hubiere ofertado el inmueble bajo condiciones imposibles o contrarias a la ley, y que no se le hubiere determinado en la oferta la fijación del precio, las condiciones y modalidades de la venta. Niegan que se le hubiere violentado a la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, su derecho de preferencia ofertiva. Procede a negar la demandada intentada en contra de sus representados, negando y rechazando que se le hubiere notificado extemporáneamente a la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun de la no renovación del contrato, y del consecuente ejercicio de la prorroga legal establecida a su favor. Para ello, señala que INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, en su condición de administradora de la propietaria del inmueble objeto del contrato, INVERSORA MARBEA C.A (INMARBEA C.A), dio en arrendamiento a la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, un inmueble de exclusiva propiedad de INVERSORA MARBEA C.A, situado en la Calle Bolívar entre Urdaneta y Miranda número 11-43 de la Parroquia Unión del Municipio Puerto Cabello, conforme a contrato suscrito en fecha 04 de mayo de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, que establecía en su cláusula segunda el término de seis meses prorrogables, contados a partir del 01 de marzo de 2007, siempre y cuando manifieste a la otra con treinta días de anticipación antes de la expiración del contrato, su deseo de continuar o no con el contrato de arrendamiento. Señalando las condiciones para las notificaciones respectivas. Dicho contrato sufrió varias prorrogas sucesivas cada 01 de marzo y cada 01 de septiembre; y en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, en su carácter de apoderado judicial de la propietaria del inmueble INVERSORA MARBEA C.A, cumpliendo las pautas contenidas en los artículos 44 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificó a la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, y la consecuente prorroga legal de dos años. Asimismo, se procedió a ofrecer en venta el inmueble, por la suma de Bs. 2.200.000,00, de contado, con un plazo de duración de veinte días continuos a partir de la fecha de la notificación. Por lo tanto, al efectuar la notificación en fecha 20 de enero de 2013, se superó con creces el lapso de 30 días para poner en conocimiento a la arrendataria de: A) la no renovación del contrato de arrendamiento, y que a partir del 01/09/2013, comenzaba a correr la prorroga legal de dos años establecida a su favor y B) de la voluntad clara, inequívoca y precisa del propietario INVERSORA MARBEA C.A, de vender el inmueble por un monto de Bs. 2.200.000,00, pagaderos de contado, confiriéndole 20 días para el ejercicio de tal derecho.
Por lo tanto, el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, procediendo en nombre y representación de la propietaria del inmueble arrendado INVERSORA MARBEA C.A, vende en fecha 27 de mayo de 2013, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, el inmueble al ciudadano Rashid Huseid Ahmad Huseid Abdalla, notificándole dicha venta a la ciudadana Crisanta Velásquez, en fecha 04 de junio de 2013, y así se evidencia de los recibos consignados por la parte actora que desde enero de 2014, la arrendataria cancelaba al codemandado ciudadano Rashid Huseid Ahmad Huseid Abdalla.
En tal sentido, opone como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva de INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, para sostener el juicio, por las razones expresadas en el libelo. Asimismo, opone la caducidad de la acción, por cuanto a partir del 04 de junio de 2013, la arrendataria estaba en conocimiento de la enajenación del inmueble, por lo que, a la fecha transcurrió con creces el lapso previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, presentó Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Terminó (prorroga legal), contra la parte actora ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, la cual fue admitida en fecha 10 de febrero de 2016, emplazándose a la demandante reconvenida para su contestación, la cual tuvo lugar en fecha 17 de febrero de 2016.
Fijada la audiencia preliminar esta tuvo lugar en fecha 25 de febrero de 2016, tal como consta en acta que riela al folio 115.
CAPITULO II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 01/03/2016, fueron fijados los hechos y delimitada la controversia, en los términos siguientes:
Celebrada como ha sido en fecha 25 de febrero de 2016, la audiencia preliminar en el presente juicio, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y fundamentado este Tribunal en la revisión de los alegatos de cada una de las partes contenidos en el libelo de la demanda, el escrito de contestación, y los argumentos esgrimidos por las partes en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, procede a fijar los hechos y a delimitar la controversia, así:
Hechos admitidos y por lo tanto fuera del debate probatorio:
1. La relación arrendaticia entre la parte actora ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, arrendataria, y la demandada la sociedad mercantil INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A.
Hechos Controvertidos
• Como punto previo la falta de cualidad pasiva de la demandada INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, en virtud del litisconsorcio pasivo alegado por esta con relación a la propietaria del inmueble INVERSORA MARBEA C.A
• Y la Caducidad de la Acción.
- Materia de fondo. La falta de cumplimiento de los requisitos para la preferencia ofertiva, en especial los requisitos exigidos por el legislador en el poder otorgado para realizar dicha preferencia.
- La falta de notificación de la venta del inmueble por parte del adquirente
Con relación a la Reconvención:
Hechos controvertidos
• Impugnación de la cuantía
• Entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal
Por lo tanto, de conformidad con lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde probar a la parte actora todos los hechos que fueron negados por la parte demandada, debido a la inversión de la carga de la prueba. Por su parte, a la parte demandada le corresponde probar sus respectivas afirmaciones:
1. El listisconsorcio pasivo necesario
2. La caducidad de la Acción
3. Vencimiento de la prorroga legal y la obligación de la entrega del inmueble por parte de la demanda-reconvenida
En fecha 16 de marzo de 2016, mediante sentencia interlocutoria se providenciaron las pruebas promovidas por las partes, admitiendo las pruebas documentales promovidas por la parte demandante reconvenida e inadmitiendo la prueba de informe. Asimismo, fueron inadmitidas las documentales promovidas por la parte demandada. Se fijó oportunidad para la audiencia oral y publica.
Al folio 125 riela poder especial apud acta otorgado por la parte actora al abogado Ernesto Wladimir Tovar Pérez, cédula de identidad No. 18.125.444, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 168.525, y al folio 133 riela sustitución de poder reservándose su ejercicio realizada por el apoderado judicial de la demandante abogado Ernesto Wladimir Tovar Pérez, al abogado Álvaro Luís Mendoza Cuello, cédula de identidad No. 17.283.618, Inpreabogado No. 227.135. En fecha 01 de abril de 2016, se oyó apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora sobre la negativa de la admisibilidad de la prueba de informes. En fecha 06 de junio de 2016, se dictó sentencia interlocutoria anulando acta de fecha 24 de mayo de 2016, mediante la cual se dejó constancia de la no presencia de las partes para la audiencia oral y pública, se repuso la causa al estado de celebración de la audiencia. Se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 28 de junio de 2016, tuvo lugar la audiencia oral y pública exponiendo cada una de las partes sus alegatos y defensas, con el debate de las pruebas, así como fue dictando el dispositivo del fallo, en los términos siguientes: como punto previo a la sentencia de fondo fue declarado con lugar el alegato de la falta de cualidad, en consecuencia, se declaró sin lugar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesto por la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, contra la sociedad mercantil Inversiones y Promociones Rama C.A, y el ciudadano Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla. Asimismo, se declaró Con lugar la Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Termino (prorroga legal), interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones y Promociones Rama C.A, y el ciudadano Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, contra Crisanta Velasquez Suescun.
Para dictar el fallo correspondiente, se explicaron los motivos de hecho y de derecho en los cuales se basó la decisión proferida, que al publicar el fallo se dejan plasmado en los siguientes fundamentos:
CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO AL FONDO
III.I DE LA FALTA DE CUALIDAD
Se pronuncia este Tribunal en primer lugar sobre la defensa de fondo alegada por la parte demandada INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, con relación a la falta de cualidad para sostener el presente juicio por retracto legal arrendaticio, defensa que ha esgrimido bajo el argumento que en el presente caso debió constituirse un litisconsorcio pasivo necesario entre la propietaria del inmueble arrendado (vendido), INVERSORA MARBEA C.A, que no fue demandada ni llamada a juicio, y el comprador del inmueble Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla, por cuanto el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, quien realiza la preferencia ofertiva y la posterior venta siempre procedió en nombre y representación de la propietaria del inmueble, no teniendo INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, cualidad ni interés para sostener el presente juicio. Para decidir el Tribunal observa:
Partiendo del contrato de arrendamiento que fue suscrito entre INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, representada por el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, en su carácter de arrendadora, y por la otra la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, en su carácter de arrendataria, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto cabello, en fecha 04 de marzo de 2007 (folios 07 al 09), acompañado junto al libelo en copia fotostática, el cual se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se constituyó una relación arrendaticia sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar Local No. 11-42, del Municipio Puerto Cabello, con un lapso de seis meses prorrogables contados a partir del 01 de marzo de 2007, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra con treinta días de anticipación antes de la expiración del contrato su deseo de continuar o no con el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, se evidencia que luego de sucesivas prórrogas del contrato en virtud de la voluntad tacita y evidente de las partes de continuar con la relación arrendaticia, en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, actuando en su carácter de mandatario de la sociedad mercantil INVERSORA MARBEA C.A, propietaria del inmueble en cuestión, procede a mediante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, a notificar a la arrendataria ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, sobre la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, en tal sentido se le notifica de la sucesiva prorroga legal, y asimismo procede a ofrecer en venta el inmueble objeto de arrendamiento en virtud del derecho de preferencia que le asiste, señalando el precio de venta en la suma de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.220.000,00), de contado y con un plazo de duración de veinte días. Tal notificación fue acompañada a los autos por la parte actora en copia fotostática (folios 11 al 17), y se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, la notificación sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, así como la preferencia ofertiva fue realizada a la arrendataria Crisanta Velásquez Suescun, por el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, en su carácter de mandatario de la propietaria del inmueble INVERSORA MARBEA C.A, representación esta que consta en poder judicial otorgado por INVERSORA MARBEA C.A (INMARBEA C.A), al referido ciudadano de profesión abogado, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19/02/2013, No. 26, Tomo 19, el cual fue acompañado junto al libelo en copia fotostática y se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo entonces el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, las facultades necesarias para realizar tal actuación, pues se trata de un poder especial amplio y suficiente para proceder a la venta del inmueble, de donde se infiere que tenía facultades inherentes a todas las diligencias pertinentes para llevar a cabo la venta del mismo. En tal sentido, el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la notificación, señala: “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autentico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación”.
En el caso de autos, el mandatario se encontraba autorizado para tal actuación en virtud del poder conferido, el cual se trata de un documento autentico, y siendo un poder especial para la venta del inmueble, sin duda que lo autoriza para las diligencia necesarias para tal venta., por lo tanto, se tiene cumplidos los requisitos del artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, se ha determinado que la relación contractual arrendaticia lo era entre INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, pero ésta como persona jurídica no fue quien ni quien realizó la preferencia ofertiva, ni quien dio en venta el inmueble, según el documento de compra venta de fecha 27 de mayo de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, No. 2013.457, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 310.7.7.526, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, que en copia fotostática fue acompañado al libelo y se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sino que la venta del inmueble fue realizada por el mandatario o apoderado de la propietaria del inmueble el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, lo que obliga a considerar en primer término, si una persona distinta al arrendador puede realizar tal preferencia ofertiva.
En este sentido, se precisa que si INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, actuó como arrendadora, sin duda que actuó por encargo de la propietaria del inmueble INVERSORA MARBEA C.A, por lo tanto, siendo INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, un intermediario en la relación arrendaticia, el propietario del inmueble puede perfectamente realizar la preferencia ofertiva, ya que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, que fue lo que aconteció en el caso de autos, la preferencia ofertiva fue realizada por el propietario del inmueble, en este caso por intermedio de su mandatario o apoderado el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao. Esta situación, ha sido bien definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. Sentencia No. 517 del 11/8/2017. Cuando señalo:
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa
Por otra parte, para poder determinar la falta de cualidad alegada por la demandada INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, debe analizarse si el mandatario que ejecuta un contrato de mandato a nombre de un mandante, se le debe considerar con cualidad de sujeto jurídico para hallarse dentro de una situación jurídica determinada. Es decir, si frente al simple mandato, puede iniciarse validamente un proceso, con unas consecuencias jurídicas que necesariamente van a tener incidencia sobre el patrimonio del mandante. Para ello conviene determinar, que el mandato de acuerdo al artículo 1684 del Código Civil, es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios, por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.
Debido a esto, los actos que ejecuta el mandatario (representante o apoderado) son ejecutados por cuenta del mandante (representado), por lo que el mandato además de producir efectos entre las partes, puede producir efectos frente a terceros, en especial entre el mandante y el tercero que ha contratado con él. Dichos efectos varían según que el mandatario haya ejecutado en nombre del mandante (mandato con representación) o sólo por cuenta de éste (mandato sin representación) (Aguilar Gorrondona. 1989. Contratos y Garantías).
En tal sentido, el artículo 1169 del Código Civil señala: “Los actos cumplidos en los limites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último…” (Subrayado del Tribunal).
Por su parte el artículo 1691 eiusdem, dispone: “Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario ni éstos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacía la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio”.
Así entonces, el acto cumplido por el mandatario en nombre del mandante produce efectos directamente en provecho y en contra de este último, extendiéndose por supuesto, este principio al caso que el acto haya sido ejecutado por el sustituto. Pero si el acto no es cumplido en nombre del mandante, es el mandatario el queda obligado frente al tercero, y este tiene acción contra aquel.
De esta manera, los actos celebrados por el mandatario dentro de los límites de su mandato o poder, producen todos sus efectos en la persona y en el patrimonio del mandante, y esto es así, tanto desde el punto de vista activo como desde el punto de vista pasivo. Por una parte, los derechos son adquiridos directamente por el mandante; por otra, las obligaciones asumidas le ligan personalmente, sin pasar por el patrimonio del mandatario. Los mismos actos, aun cuando emanen del mandatario, carecen de efecto en relación a él; no lo hacen ni acreedor, ni deudor, ni propietario; atraviesan en cierto modo su personalidad, sin detenerse ni ser influidos por ella.
Todo ocurre como si los actos hubieran sido celebrados por el propio mandante, permaneciendo el mandatario fuera del negocio, esto por el principio de la representación, y todo ocurre respecto del tercero como si hubiere tratado con el mismo mandante; éste se convierte personalmente en acreedor y en deudor del tercero, con cualidad tanto pasiva como activa por las operaciones realizadas por el mandatario.
Por lo tanto, en la relación entre el tercero (actor) y el mandatario (accionado) puede decirse que no existe ninguna relación jurídica material necesaria para la capacidad de obrar o ser demandado en juicio (legitimatio ad causam), puesto que el mandatario no obra en propio nombre (Henry y Jean León Mazeaud. 1962. Lecciones de Derecho Civil).
Significa entonces, que en el caso que nos ocupa al haber actuado el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, en su carácter de apoderado de INVERSORA MARBEA C.A, como propietaria del inmueble, era a dicha persona jurídica a quien correspondía demandar, no solo por la cualidad de propietaria del inmueble, sino por el principio de la representación, de modo que la cualidad pasiva para sostener el juicio por retracto legal arrendaticio no podía corresponder ni al apoderado de la propietaria del inmueble por las razones antes expresadas, ni menos a INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, como intermediaria en la relación arrendaticia, sino que tal cualidad o legitimación correspondía a la propietaria del inmueble INVERSORA MARBEA C.A, quien no fue demandada en la demanda por retracto legal arrendaticio, y al comprador del inmueble objeto de controversia ciudadano Rashid Huseid Ahmad Huseid Abdalla.
Conviene precisar, que la legitimatio ad procesum, refiere a la capacidad procesal, mientras la legitimatio ad causam, es sinónimo de la cualidad, presupuesto de la acción. Como lo afirma Devis Echandía se trata de saber si el demandado es la persona sobre la cual deba pronunciarse la decisión, y si el demandante y demandado son las únicas personas que deben estar en juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras, que no figuran como demandantes ni demandados. La cualidad del accionado consiste en hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de una pretensión que se ejercita.
Por lo tanto, hallándose en estado de comunidad jurídica respecto al objeto de la causa, tanto el propietario (vendedor), como el comprador del inmueble, resulta necesario que se demande a ambos, ya que la sentencia debe ser pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes debe necesariamente dictarse la decisión para que produzca eficazmente sus efectos jurídicos, aunado al hecho que al no encontrarse presente el propietario del inmueble se ha desconocido su derecho a la defensa, resultando inoperante los efectos jurídicos de la decisión, cuando no se integra debidamente el litisconsorcio pasivo necesario.
De esta manera, al no haber figurado el propietario del inmueble INVERSORA MARBEA C.A (INMARBEA C.A), como demandado en el presente juicio, por el contrario haberse demandado a INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, que solo fue intermediaria en la relación arrendaticia, hace procedente su alegato de la falta de cualidad para sostener el presente juicio, en virtud que la sentencia no puede tener efectos contra ella. En consecuencia, al proceder el alegato sobre la falta de cualidad, es innecesario el pronunciamiento sobre cualquier otra defensa de fondo, así como tampoco se entró a conocer el fondo de la causa. Así se declara.
CAPITULO IV
DE LA RECONVENCIÒN
La reconvención o demanda reconvencional, de acuerdo con los artículos 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, es la pretensión que el demandado deduce al contestar la demanda, por la cual se constituye en demandante del actor, a fin de que se decidan las dos pretensiones en una sola sentencia. De esta manera, constituye una pretensión autónoma promovida por el demandado que tiene por objeto obtener una sentencia favorable, que puede no implicar, necesariamente, el rechazo de la pretensión del actor esgrimida en la demanda.
La reconvención es un supuesto de acumulación objetiva de acciones (pretensiones) en la que se acumulan pretensiones autónomas del actor y del demandado
En el caso de autos, la parte codemandada ciudadano Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla, mediante su apoderada judicial ha intentado Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Terminó, contra la parte actora ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, para ello señaló que habiéndose notificado en lapso útil a la arrendataria sobre la no renovación del contrato, nació para ella el derecho a la prorroga legal al vencimiento del contrato de arrendamiento, la cual era de dos años contados a partir del vencimiento del contrato, por lo tanto, conforme al artículo 1604 del Código Civil, su representado se subrogó en los derechos y obligaciones derivados del contrato por lo tanto, respetó los derechos términos de la prorroga legal derivados de la relación arrendaticia con la ciudadana Cristanta Velásquez Suescun, quien debió entregar el inmueble arrendado para el día 01 de septiembre de 2015, y a la presente fecha no lo ha realizado, por lo tanto, ante el incumplimiento de la arrendataria de la entrega del inmueble demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Terminó, solicitando la entrega del inmueble libre de bienes y personas.
Estima su demanda en la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00).
Por su parte, la demandante reconvenida al dar contestación a la reconvención opuso como punto previo la impugnación a la cuantía por exagerada, y procede a señalar la doctrina de la Sala de Casación Civil con relación a la impugnación de la cuantía, para concluir que debido a la jurisprudencia citada queda demostrada la exageración de la cuantía por parte del reconviniente, ya que dicha pretensión no se ajusta al valor real estimado en el petitorio conforme a lo antes establecido (SIC).
Para la contestación al fondo, la parte demandante reconvenida rechazó todas y cada uno de los hechos anunciados por el reconviniente, rechazando que su mandante haga resistencia de entregar el inmueble, pues al notificarla de la no renovación del contrato de arrendamiento mediante la notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 20 de marzo de 2013, por parte del administrador, se le notificó que el contrato vencía el 31/08/2013, y que debido a que la relación data de más de cinco años y menos de diez correspondía una prorroga legal de dos años, pero que del contrato suscrito se evidencia que el terminó fijo y aceptado por las partes es por el lapso de seis meses prorrogables, contados a partir del 1ro de marzo de 2007, siempre y cuando manifieste a la otra con treinta días de anticipación antes de la expiración del contrato, el deseo de continuar o no con el contrato de arrendamiento, pero que no es cierto la fecha indicada por el arrendador, pues a la fecha de la notificación se encontraba a tiempo determinado, y tomando en cuenta la fecha indicada, la fecha de expiración del termino determinado y fijo (SIC), fue en fecha 01/09/2013, teniendo como prorroga legal dos años a partir del vencimiento, vale decir, 01 de septiembre de 2013, hasta el 01 de septiembre de 2015, lo que significa que para el momento de la notificación se encontraba ante un contrato a tiempo determinado (SIC).
CAPITULO V
IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA
Pues bien, en la audiencia oral y publica aún cuando la parte demandante reconvenida en nada se refirió a la impugnación de la cuantía, no puede evidenciar esta juzgadora cual es el hecho nuevo que fundamenta la exageración de la cuantía, toda vez, que de los alegatos formulados para impugnar la cuantía, solo se infiere que la misma no se ajusta al valor real estimado en el petitorio, sin señalar ni probar el por que no se ajusta al valor real del petitorio, condición esta necesaria para que pueda el juez fallar con relación a la impugnación planteada y poder determinar si la misma efectivamente es exagerada.
Por lo tanto, no teniendo el Tribunal los elementos para determinar lo exagerado de la cuantía, pues tal circunstancia de manera alguna fue probada por el impugnante, es forzoso para este Tribunal, declarar no ha lugar la impugnación de la cuantía de la Reconvención, en consecuencia la misma queda establecida en la cuantía señalada por la parte reconviniente, la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00). Así, se establece.
CAPITULO VI
FRAUDE PROCESAL
Con relación, al fraude procesal que fue anunciado de manera incidental en la contestación de la reconvención, evidenció el Tribunal que el mismo no contenía los elementos necesarios para abrir tal incidencia, toda vez, que el mismo, se encuentra referido a la falta de lealtad y probidad con que actuó la parte demandada reconviniente, solicitando al Tribunal que tomara las medidas establecidas por la ley, tendientes a prevenir o sancionar la falta de lealtad y probidad, señalando que la arrendataria fue engañada por el hoy arrendador. Por lo tanto, no existiendo una denuncia fundada sobre un fraude procesal, sino la denuncia de la falta de lealtad y probidad con relación al arrendador, no existen elementos que configuren el fraude procesal denunciado, razón por la cual no se apertura la incidencia para sustanciar tal fraude procesal.

CAPITULO VII
DECISIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Con relación a la reconvención planteada, es evidente de la contestación formulada por la representación de demandante reconvenida y de los debatido en la audiencia oral y publica, que ésta se centró en contradecir la fecha en la cual expiraba el contrato de arrendamiento, y por ende comenzaba a regir la prorroga legal, toda vez, que en la notificación realizada a la arrendataria sobre la no prorroga del contrato, se señaló que el contrato expiraba el 31/08/2013. De esta manera, no existe ninguna otra defensa formulada por la representación de la reconvenida, que no sea la referencia al no cumplimiento de los requisitos para efectuar la preferencia ofertiva, hecho este que pertenece a la demanda por retracto legal arrendaticio, y por lo tanto, no hecho controvertido en la reconvención por cumplimiento de contrato.
De manera entonces, que partiendo del contrato de arrendamiento que fue celebrado entre INVERSIONES Y PROMOCIONES RAMA C.A, representada por el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, en su carácter de arrendadora, y por la otra la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto cabello, en fecha 04 de marzo de 2007 (folios 07 al 09), que en copia fotostática fue promovido por la parte actora, el cual se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se constituyó una relación arrendaticia sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar Local No. 11-42, del Municipio Puerto Cabello, con un lapso de seis meses prorrogables, contados a partir del 01 de marzo de 2007. Significa entonces, que el contrato comenzó el 01 de marzo de 2007, y culminaba el 01 de septiembre de 2007, evidenciándose las prorrogas sucesivas por voluntad de las partes, lo que mantuvo el contrato de arrendamiento con la condición de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Ahora bien, en la cláusula segunda de dicho contrato, se estableció la prorroga contractual, siempre y cuando una de las partes no manifestara a la otra su deseo de no continuar con el contrato, ello es lo que se infiere de la redacción de la referida cláusula cuando señala: “siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra con treinta días de anticipación antes de la expiración del contrato su deseo de continuar o no con el contrato de arrendamiento”, pues lógicamente que el deseo de continuar con el contrato de arrendamiento era tácito, hasta tanto constará lo contrario.
Es así, como en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano Antonio Eduardo Moubarak Dao, actuando en su carácter de mandatario de la sociedad mercantil INVERSORA MARBEA C.A, propietaria del inmueble en cuestión, procede a mediante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, a notificar a la arrendataria ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, sobre la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, en tal sentido se le notifica de la sucesiva prorroga legal, tal circunstancia se encuentra probada con la notificación que consta en autos a los folios 10 al 17, promovida por la parte actora y valorada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicha notificación con plena validez al haber sido realizada por el mandatario de la propietaria del inmueble arrendado, en su nombre y representación
Pues bien, de conformidad con la voluntad de las partes para poner terminó al contrato de arrendamiento, era necesaria la manifestación de la parte que así lo quisiere, a la otra, condición que fue cumplida de acuerdo a la notificación efectuada por el mandatario de la propietaria del inmueble, a la arrendataria, evidenciándose que la misma se cumplió en el lapso exigido en el contrato, el 20 de marzo de 2013, se notificó que el contrato no sería renovado, no obstante, su vencimiento no era el 31 de agosto de 2013, sino como bien lo señala la parte reconvenida, y se deduce del lapso contractual, su vencimiento lo era el 01 de septiembre de 2013. De manera, entonces que con la notificación efectuada se puso en conocimiento a la arrendataria de la no prorroga contractual, no perjudicando a la arrendataria el hecho de habérsele notificado como fecha de vencimiento del contrato el 31 de agosto de 2013, por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la notificación, por lo tanto, solo exigiendo el contrato de arrendamiento la manifestación de una de las partes con treinta días de anticipación de la voluntad de no prorrogar el contrato, y estando realizada en tiempo útil, se tiene por valida la notificación sobre la no renovación del contrato realizada a la arrendataria. Así, se declara.
Ahora bien, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la notificación), la prorroga legal solo opera para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo este el caso de autos, pues nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado con fecha cierta de inicio y fecha cierta de vencimiento, que transcurrió desde el 01 de marzo de 2007, hasta el 01 de septiembre de 2013, por lo tanto, en conformidad con el literal c) del mencionado artículo 38 a la arrendataria ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, le correspondían dos años de prorroga legal, que lógicamente comienzan a partir del vencimiento del contrato, por lo que vencido el mismo el 01 de septiembre de 2013, la prorroga legal comenzó el 02 de septiembre de 2013, hasta el 02 de septiembre de 2015, fecha en la cual expiró la prorroga legal. Así, se declara.
En tal sentido el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley aplicable en virtud que era la vigente para la época en que ocurrieron los hechos, en este caso la notificación sobre la no renovación del contrato, y el consecuente derecho a la prorroga legal (ver sentencia No. del 11/03/2016, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia), establece: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
Por lo tanto, vencida la prorroga legal en fecha 02 de septiembre de 2015, tiene el arrendador el derecho de exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación, que en este caso no es más que la entrega del inmueble arrendado sobre la base de lo señalado en el referido artículo 39, pudiendo perfectamente el ciudadano Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla, intentar tal demanda por efecto de la subrogación arrendaticia a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que ocurrieron los hechos, es decir, la venta del inmueble arrendado efectuada al ciudadano Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla, según documento de venta que riela al folio 19 al 21, de fecha 27 de mayo de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, No. 2013.457, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 310.7.7.526, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, que en copia fotostática fue promovido por la parte actora reconvenida y se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, sustituyendo el adquirente del inmueble arrendado, al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o la transmisión de la propiedad del inmueble, este se encuentra perfectamente legitimado para intentar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, notificada como se encontraba la arrendataria de la no renovación del contrato, y transcurrida como ha sido la prorroga legal, además del conocimiento que tenía la arrendataria sobre el nuevo propietario del inmueble, y que se deduce de los recibos de pago por concepto de arrendamiento desde enero de 2014, que fueron promovidos por la propia parte actora reconvenida (folios 60 ), donde se señala que el ciudadano Rashid Huseid, recibe de parte de la Sra. Crisanta Velásquez, pago de alquiler sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Avenida Bolívar entre Miranda y Urdaneta, por lo tanto, no encontrase impugnado o desvirtuado de manera alguna la cualidad del adquirente del inmueble para intentar la presente demanda reconvencional, máxime cuando la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, fue declarada sin lugar, ratifica la condición de arrendador por efecto de la subrogación arrendaticia del ciudadano Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla y por ende su legitimación para intentar la reconvención. Así, se declara.
Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado que venció el 01 de septiembre de 2013, y transcurrido el lapso de la prórroga legal el cual venció el 02 de septiembre de 2015, encontrándose vencido a la fecha de interposición de la demanda reconvencional el 04 de febrero de 2016, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la reconvención interpuesta, por lo tanto, le corresponde a la parte actora reconvenida entregar al ciudadano Rashid Huseid Ahmad Husein Abdalla, ya identificado el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, local No. 11-42 del Municipio Puerto Cabello, tal como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, se declara.
CAPITULO VIII
DECISIÓN
Por las razones expuestas este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por la autoridad de la ley declara:
Primero: Como punto previo a la sentencia de fondo declara con lugar el alegato de la falta de cualidad, en consecuencia, se declara Sin lugar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesto por la ciudadana Crisanta Velásquez Suescun, contra la sociedad mercantil Inversiones y Promociones Rama C.A, y el ciudadano Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, antes identificados.
Segundo: Con lugar la Reconvención por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Término (prorroga legal), interpuesta por el ciudadano Rashid Husein Ahmad Husein Abdalla, contra Crisanta Velásquez Suescun. En tal sentido, se ordena a la demandante reconvenida la entrega inmediata del inmueble objeto de arrendamiento. Se publica el presente fallo, de conformidad con lo señalado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en la ciudad de Puerto Cabello a los trece días del mes de julio de 2016, siendo las 2;51 de la tarde. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Provisoria

Abogada Marisol Hidalgo García

La Secretaria

Abogada Yuraima Josefa Escobar Ortega
Siendo las 2:51 de la tarde, la suscrita secretaria deja constancia que el presente fallo fue consignado en el expediente el día de hoy 13 de julio de 2016, a la hora indicada.
La Secretaria

Abogada Yuraima Escobar Ortega