TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de junio de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2014-000524
PARTE ACTORA: Ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.633.917

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados SORAIDA GOUVERNEUR BLANCO y DELSO HERNÁNDEZ ESTEVES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.892 y 62.282, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, venezolanos, mayores de desde, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.406.880 y V-15.166.240, en ese orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados AGUSTÍN IRENE BRACHO RAMÍREZ y RÓMULO PLATA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.286 y 122.393, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRAVENTA (Sentencia definitiva).

- I -
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda incoada en fecha 07 de abril del 2014, la cual correspondió ser conocida por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante sentencia dictada en fecha 09 de abril de 2014, declinó su competencia por la materia a un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Así las cosas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente, correspondió dicha demanda ser conocida por este Juzgado, el cual procedió a su admisión en fecha 13 de mayo de 2014.
En fecha 19 de junio de 2014 se practicó la citación de la ciudadana codemandada LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA, quien recibió la respectiva compulsa y no quiso firmar el recibo de citación, completándose dicha citación a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, según declaración del ciudadano secretario, JONATHAN MORALES, en fecha 04 de agosto de 2014.
En fecha 26 de septiembre de 2014, el abogado AGUSTÍN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.286, apoderado judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder, otorgado por los codemandados.
En fecha 30 de septiembre de 2014, la representación judicial de los codemandados consignó escrito de cuestiones previas, promoviendo específicamente la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en el referido escrito, también procedió a contestar la presente demanda.
En fecha 13 de octubre del año 2014 la parte demandada promovió pruebas en el presente asunto.
En fecha 15 de octubre del año 2014 se resolvió lo concerniente a la cuestión previa promovida en el presente asunto, la cual fue declarada sin lugar.
En fecha 16 de octubre de aquél año, la parte demandada solicitó aclaratoria respecto de la decisión proferida en fecha 15 de octubre del mismo año.
En fecha 29 de octubre del año 2014, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de febrero del año 2016, fueron admitidas las probanzas aportadas por los litisconsortes.
Finalmente, en fecha 25 de abril del corriente año, la parte actora solicitó se dicte sentencia en la presente causa.

- II –
ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en su libelo de demanda, en síntesis, lo señalado a continuación:
1. Que en fecha 06 de junio de 2007, fue celebrado un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, el cual fue pactado a tiempo determinado, entre la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN y los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, ambos codemandados en el presente asunto, que consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre un local comercial, identificado con el número M-10, ubicado en el nivel Colonial del Centro Comercial Metrocenter, situado en la Av. Universidad con Av. Baralt y Sur 4, en la Parroquia Catedral del Distrito Capital;
2. Que en el contrato de arrendamiento las partes establecieron que su duración sería por el término de un año fijo, comenzando a regir a partir del primero de abril de 2007, hasta el 01 de abril de 2008, obligándose la arrendataria a entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió, al día siguiente del vencimiento del término del contrato de arrendamiento;
3. Que las partes acordaron que la opción de compraventa pactada, sería por un precio de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,00), equivalentes, después de la conversión monetaria, a trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00);
4. Que una vez vencido el plazo estipulado en el contrato, es decir, el 01 de abril de 2008, los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, no hicieron la entrega del local comercial el día 02 de abril de 2008, así como tampoco hicieron uso de la opción de compraventa según lo acordado en la cláusula vigésima séptima del contrato. Asimismo, incumplieron con la cláusula tercera, al no pagar el canon de arrendamiento en la forma prevista en el contrato, en razón que depositaban la suma de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), siendo que debían cancelar el monto de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00) en la cuenta de ahorro Nro. 0134-0125-05-1252017875 del Banco Banesco C. A; y,
5. Que pretende, en consecuencia, resolver por incumplimiento el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, y al mismo tiempo se entregue el local comercial identificado con el número M-10, ubicado en el nivel colonial del Centro Comercial Metrocenter, situado en la Av. Universidad con Av. Baralt y Sur 4, en la Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por su parte, la representación judicial de las partes codemandadas, presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 30 de septiembre del año 2014, en el cual procedió a señalar los siguientes motivos fácticos:
1. Primeramente, impugnaron la cuantía en la que fue estimada la presente demanda; y,
2. Que niega, rechaza, y contradice la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho.
- III –
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Para determinar la eventual procedencia de la demanda de resolución de contrato que originó este proceso, en primer término debe este Juzgador analizar los medios probatorios que cursan en autos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Copia certificada de contrato de arrendamiento con opción de compraventa, celebrado entre la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, demandante y arrendadora, y los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, codemandados y arrendatarios, sobre un local comercial identificado con el Nº M-10, ubicado en el nivel Colonial del Centro Comercial Metrocenter, en la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Federal, avenida Universidad con Avenida Baralt y Sur 4, entre las esquinas La Bolsa y Pedrera, en la ciudad de Caracas, el cual cuenta con una superficie aproximada de 10.55 Mts2, y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de junio del año 2007, bajo el Nº 43, Tomo 48 de los libros de autenticación respectivos. Respecto de dicha probanza, el Tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
2. Copia simple de libreta de ahorros de la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, actora, aparentemente expedida por la institución financiera Banesco, Banco Universal, la cual se encuentra signada con el Nº 8909965, y contiene los movimientos bancarios efectuados en la cuenta Nº 0134-0125-05-1252017875. Ahora bien, de una revisión de dicha probanza, el tribunal observa que no cumple con las formalidades previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la valoración de los documentos privados en copia simple.
3. Original de libreta de ahorros de la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, actora, aparentemente expedida por la institución financiera Banesco, Banco Universal, la cual se encuentra signada con el Nº 07152667, y contiene los movimientos bancarios efectuados en la cuenta Nº 0134-0125-05-1252017875. Ahora bien, en el presente asunto se libró prueba de informes, dirigida a la indicada institución financiera, que procedió a emitir comunicación en fecha 07 de marzo del año 2016, en la cual señaló los movimientos bancarios efectuados en la cuenta signada con el Nº 0134-0125-05-1252017875 a nombre de la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN. En ese sentido, el tribunal le otorga valor probatorio a la mencionada libreta de ahorros, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, no aportó medio probatorio alguno en el transcurso del presente proceso.
Ahora bien, de la valoración de los medios de prueba aportados al presente proceso, quedaron probados los siguientes hechos:
• Que entre los ciudadanos LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción de compraventa, sobre un local comercial identificado con el Nº M-10, ubicado en el nivel Colonial del Centro Comercial Metrocenter, en la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Federal, avenida Universidad con avenida Baralt y Sur 4, entre las esquinas La Bolsa y Pedrera, en la ciudad de Caracas, el cual cuenta con una superficie aproximada de 10.55 Mts2, cuya duración sería por el término de un (01) año fijo, el cual comenzaría a regir a partir del día 01 de abril del año 2007, hasta el día 01 de abril del año 2008, siendo que en el mismo la arrendadora otorgó una opción de compraventa sobre el local comercial antes descrito, por el término de un año fijo, contado a partir de la firma del referido contrato;
• Que la opción de compraventa del referido local comercial se estableció en que el precio era la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares sin céntimos (Bs. 330.000.000,00), monto que equivaldría actualmente a la suma de Bs. 330.000,00; y,
• Que en la cuenta de ahorros signada con el Nº 0134-0125-05-1252017875, perteneciente a la demandante, constan ciertos depósitos por la suma de Bs. 1.200,00, correspondientes a las fechas de 10 de diciembre del 2012, 03 de enero del 2013, 07 de febrero del 2013, 02 de abril del 2013, 23 de abril del 2013, 14 de mayo del 2013, 12 de junio del 2013 y 22 de enero del año 2014, para un total de ocho (08) transacciones.
- IV -
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGACION A LA CUANTIA

Antes de emitir el correspondiente pronunciamiento en cuanto al mérito del presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRAVENTA, este tribunal se pronunciará respecto de la impugnación a la cuantía efectuada por la parte demandada a través de su escrito de contestación a la demanda de fecha 30 de septiembre del año 2014, la cual fue establecida por la actora en el libelo de demanda en la suma de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs. 2.000.000,00). En ese sentido, el tribunal estima oportuno efectuar las siguientes consideraciones.
Observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
(Resaltado del Tribunal)

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.
Ahora bien, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha en fecha 18 de abril de 1996, establece lo siguiente:
“… rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243, Ord. 5º, del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…”
(Resaltado de este Tribunal)
Así mismo, nuestro máximo Tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronuncia respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:
“… En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.”
(Resaltado de este Tribunal)
En vista del precedente jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:
1. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella;
2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por ella. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada; y,
3. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.
En el caso sometido al conocimiento de este tribunal, la impugnación de la parte demandada fue realizada en el acto de contestación de la demanda, tal y como fue establecido por el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, este Juzgador considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Y así se establece. Ahora bien, de una revisión del rechazo formulado por la representación judicial de los codemandados, se desprende que la misma impugnó la cuantía establecida por la actora en su escrito de demanda alegando únicamente que la misma no estaba adecuada a derecho, sin ningún otro motivo fáctico.
Así las cosas, se evidencia entonces que las partes codemandadas efectuaron su rechazo a la cuantía de forma pura y simple, ya que no alegaron una nueva cuantía de forma efectiva. En consecuencia, la carga probatoria cae sobre la parte actora en el presente juicio, quién debe probar la estimación alegada en su libelo de demanda.
Sin perjuicio de lo anterior, y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se pudo evidenciar que la parte actora no promovió defensa alguna a favor de la estimación alegada en su libelo de demanda, verificándose de esta forma el supuesto de hecho previsto en la segunda situación señalada en la sentencia transcrita anteriormente, consistente en el rechazo de la estimación pura y simple por parte del demandado, y la parte actora no pruebe la estimación alegada. En virtud de los razonamientos anteriores, y acogiendo el criterio sostenido por la indicada sentencia emanada de nuestra casación civil, mediante sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, este sentenciador declara como no estimada la presente causa, en virtud del incumplimiento de la parte actora de su carga procesal. Y así se decide.
- V -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MERITO DE
LA PRETENSION CONTENIDA EN LA DEMANDA

Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las consideraciones que se señalaran a continuación.
Se observa que la pretensión del demandante se circunscribe a la resolución de un contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado en fecha 06 de junio del año 2007, sobre un local comercial identificado con el Nº M-10, ubicado en el nivel Colonial del Centro Comercial Metrocenter, en la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Federal, avenida Universidad con avenida Baralt y Sur 4, entre las esquinas La Bolsa y Pedrera, en la ciudad de Caracas, el cual pertenece a la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, arrendadora y parte actora, a objeto de que los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, en su condición de arrendatarios del referido local, procedan a entregarlo junto con el inventario de bienes muebles que se encuentran en el mismo, los cuales se encuentran ampliamente señalados en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento. Por su parte, la representación judicial de las partes codemandadas en la oportunidad procesal correspondiente, limitó su defensa en negar, rechazar y contradecir en todas sus partes la presente demanda.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la pretensión contenida en la presente demanda, observa este tribunal que la norma rectora de la pretensión de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

(Subrayado y negrillas del tribunal)

De igual forma, el autor Luís Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

(Subrayado y negrillas del Tribunal)

En ese sentido, del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento de todo contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y,
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en el caso que expresamente nos ocupa, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción estriba sobre un contrato bilateral, este sentenciador luego de una revisión del contrato de arrendamiento con opción de compraventa en cuestión, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de junio del año 2007, bajo el Nº 43, Tomo 48 de los libros de autenticación respectivos, observa que la demandante se comprometió a dar en arrendamiento un determinado local comercial a cambio del pago de ciertas sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, que en efecto correrían por cuenta de los codemandados, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas. Asimismo, en la cláusula vigésima séptima de dicho contrato, también se celebró una opción de compraventa sobre el local comercial, convenciones éstas que llevan a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.
Ahora bien, respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, el tribunal estima oportuno hacer referencia a la normativa prevista en el artículo 1.585 del Código Civil, la cual versa en cuanto a las obligaciones del arrendador en materia de contrato; dicha norma reza así:

“Artículo 1.585.- El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.”

Tenemos pues, que nuestro Código Civil obliga al arrendador al cumplimiento de las obligaciones dispuestas en el mencionado artículo, y que, de seguidas, el tribunal procederá a verificar si las mismas fueron cumplidas por parte de la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, en su condición de arrendadora del local comercial objeto del presente juicio resolutorio. En ese sentido, tenemos que en cuanto a la primera de ellas, efectivamente se desprende de autos la entrega del local comercial por parte de la demandante a los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, codemandados, lo cual se evidenció en su escrito de contestación a la demanda, cuando admitieron que se encuentran en posesión del referido local comercial por mas de siete (07) años, por lo que el tribunal estima cumplido el primero de dichos requisitos. En cuanto a la segunda de dichas obligaciones, en el mismo escrito de contestación los arrendatarios no hicieron mención expresa de haber generado gastos de remodelaciones o conservación por descuido de la arrendadora. Finalmente, respecto de la última de las obligaciones atribuidas a la arrendadora, se desprende de los hechos admitidos por los codemandados-arrendatarios, que efectivamente se mantuvieron en el goce pacífico del local comercial arrendado durante el tiempo acordado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, es decir, desde el 01 de abril del 2007 hasta el 01 de abril del año 2008.
Sobre la base de las anteriores premisas, tenemos pues que la parte demandante en el presente juicio, ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, cumplió con las obligaciones establecidas en nuestro Código Civil vigente, razón por la cual este tribunal estima satisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda, y así también se establece.
En cuanto al tercero de los requisitos, a saber, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, tenemos que la parte demandada durante el transcurso del presente proceso no fue capaz de probar que ciertamente haya cumplido a cabalidad con el pago de los cánones de arrendamiento en los términos que se acordaron en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de junio del año 2007. En tal sentido, resulta evidente que se materializó la ocurrencia del tercer requisito concurrente para la procedencia de la presente demanda de resolución de contrato, y así se decide.
Lo anterior, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Probar es esencial para el resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Sobre la base de las premisas de orden legal y doctrinario previamente expuestas, resulta necesario para este sentenciador declarar resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado en fecha 06 de junio del año 2007 entre los ciudadanos LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ. Y así también se decide.

- VI -
DISPOSITIVA

En fuerza de las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Se declara PROCEDENTE la impugnación a la cuantía formulada por la parte demandada en la contestación a la demanda y, en consecuencia, téngase como NO ESTIMADA la demanda, en virtud del incumplimiento de la parte actora de su carga procesal;
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demandada de resolución de contrato incoada por la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN contra los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, celebrado entre la ciudadana LEIDA MARGARITA ACUÑA ROMAN, demandante y arrendadora, y los ciudadanos LEIDY CAROLINA MOLINA MUJICA y JHEIBER SELKURT GUZMAN HERNANDEZ, codemandados y arrendatarios, sobre un local comercial identificado con el Nº M-10, ubicado en el nivel Colonial del Centro Comercial Metrocenter, en la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Federal, avenida Universidad con avenida Baralt y Sur 4, entre las esquinas La Bolsa y Pedrera, en la ciudad de Caracas, el cual cuenta con una superficie aproximada de 10.55 Mts2, y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de junio del año 2007, bajo el Nº 43, Tomo 48 de los libros de autenticación respectivos; y,
TERCERO: Se ordena a la parte demandada devolver a la parte actora el local comercial arrendado, el cual se encuentra descrito en el particular anterior, con el inventario de bienes muebles especificados en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento con opción de compraventa igualmente señalado, libre de bienes y personas.
No hay expresa condenatoria en costas en la presente causa.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016).
El Juez,

Abg. Luís Rodolfo Herrera G.
El Secretario,

Abg. Jonathan Morales.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior resolución, siendo las 1:19 PM.-
El Secretario,

LRHG/JM/Alan.