TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2015-000913
En fecha tres (03) de Noviembre de 2015, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara el presente asunto con oficio N° 820 de fecha 21 de Octubre de 2015 emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Anexo al cual remitió copias del expediente contentivo del Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por los Abogados OSWALDO JOSE SIRA MORENO, titular de la cédula de identidad N° V-7.362.978, contra los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ Y JANE ELIZABETH SHORT, titular de la cédula de Identidad Nos V- 7.715.555 y V- 11.739.422, respectivamente.
Dicha remisión obedece al auto de fecha veintiuno (21) de Octubre del 2015, por el referido Juzgado mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el Abogado RAMON RAY RIVERO MUJICA, I.P.S.A N° 131.310, apoderado judicial de la parte actora OSWALDO JOSE SIRA MORENO, titular de la cédula de identidad N° V-7.362.978, contra la decisión de fecha 13/10/15 que declaro CON LUGAR, la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, SIN LUGAR la RECONVENCION.
En fecha Cuatro (04) de Noviembre de 2015, se le dio entrada al presente asunto y se fijó para el acto de informes el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente conforme a lo establecido en artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dieciséis de Noviembre de 2015, este Tribunal acordó expedir copias certificadas solicitadas por la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha tres (03) de Diciembre de 2015 se dejó constancia que en día dos (02) de diciembre de 2015 venció el lapso para presentar Informes, asimismo se dejó constancia que ambas partes presentaron escrito de informes por ante la URDD CIVIL en la fecha señalada. El Tribunal se acogió al lapso de observación de Informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha once de Enero de 2016, quien aquí Juzga se aboco al conocimiento de la presente causa.
En fecha 16 de marzo de 2016, se dejó constancia que el ciudadano José Antonio González Ruiz presentó escrito de Observación de informes en fecha 16 de diciembre de 2015. El Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de Sentencia.
I
DE LA DEMANDA
Que “(…) en fecha 18 de junio de 2012, cele[bré] un contrato de compra venta sobre un inmueble propiedad de los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ y JANE ELIZABETH SHORT, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.715.555 y V- 11.739.422 respectivamente, sobre un inmueble constituido por un chalet y la parcela de terreno propio sobre la cual esta construido, distinguida con el número 09, ubicada en el Desarrollo Cumbre de Guayamure, Sector La Cresta, en Jurisdicción de la Parroquia Juárez, Municipio Iribarren del Estado Lara (…)”. (Mayúscula de la cita)
Que “(...) el precio pactado la compra venta fue CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00). Dicho inmueble le pertenecía en propiedad al ciudadano JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ (…)”. (Mayúscula de la cita)
Que “(…) al momento de suscribirse el documento contentivo de la operación de compraventa, se convino en el referido instrumento que el precio de venta era la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.420.000,00) los cuales serian pagados así: La cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00) al momento de la firma del documento el cual se realizo mediante la emisión de 2 cheques de gerencia (…)”. (Mayúscula de la cita)
Que “(…) desde el momento de la celebración de contrato de compraventa (18 de junio de 2012), los vendedores no me han hecho entrega de los recaudos necesarios para poder registrar el documento que la contiene, estos recaudos se refieren básicamente a la cédula catastral y la solvencia Municipal (…)”.
Que “(…) Al no poder registrar el documento de compraventa por faltar los recaudo esenciales a los que hi[ce] mención ut supra, tampoco he podido pagar el saldo del precio del inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 235.000,00) , pues como se lee en el documento de venta, este pago sólo estoy obligado a hacerlo al momento de la venta definitiva (…)”. (Mayúscula de la cita)
Que “(…) luego de citar a los vendedores y de sustanciarse la causa hasta el estado de tener que trasladarse al tribunal a ponerme en posesión del bien comprado, los vendedores procedieron a hacer[me] oposición bajo la peregrina defensa y argumento de que o [he] cumplido en cancelar oportunamente la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES Bs. 235.000,00) saldo del precio del inmueble (…)”. (Mayúscula de la cita)
Que “(…) en caso de la parte no de cumplimiento voluntario a ello, para proceder a registrar el documento de compraventa, solicito de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que la sentencia que se dicte en la presente causa, [me] sirva de titulo de propiedad del inmueble, para lo cual ofrezco pagar en el momento en que lo ordene el tribunal (…)”:
Solicitó “(…) que la sentencia que se dicte en la presente causa, ordene la tradición o entrega material del inmueble a mi persona, libre de bienes y personas como principal legal de los vendedores (…)”.
Solicitó “(…) que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble que en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, aparece como propiedad del demandado JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ (…)”. (Mayúscula de la cita).
II
DE LA CONTESTACION
Solicito “(…) que una vez comprobada que la ciudadana: JANE ELIZABETH SHORT, se encuentra fuera de la República Bolivariana de Venezuela, reponer la causa al Estado de Citación, ya que la citación es una formalidad necesaria para la validez del Juicio (…)”.(Mayúscula de la cita).
Impugno “(…) la estimación de la Cuantía de la Demanda en virtud de que para ello hay que tomar en cuenta el objeto principal de la demanda que este caso es el Inmueble identificado en autos (…)”.(Mayúscula de la cita).
Que “(…) si bien es cierto que [mi] poderdante suscribió un Documento de compraventa el Demandante en fecha 18 de junio del 2012 no es menos cierto que en el mismo se estableció que el Comprador pagaría el saldo Deudor de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), al momento del otorgamiento de la firma por ante el Registro (…)”.(Mayúscula de la cita).
Que “(…) Rechazo y contradigo la demanda interpuesta por El Ciudadano: OSWALDO JOSE SIRA MORENO, en Resolución del contrato de Compra Venta del Inmueble (…)”. (Mayúscula de la cita).
Que “(…) no cumplió con lo estipulado en el Contrato como lo era cancelar el Saldo Deudor al momento al momento del Registro ya que nunca se preocupó en exigir los Documentos necesarios para su registro y solo se preocupó como está demostrado en autos en que se le hiciera entrega material del inmueble sin pagar el saldo deudor (…)”.
De la reconvención Que “(…) con el fin de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal:
1.-) Resolver el Contrato de Compra venta suscrito por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 18 de Junio de 2012, anotado bajo el No. 24, Tomo 90 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
2.-) A pagar por concepto de Daños y Perjuicios causados los cuales se estiman en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) o DOS MIL OCHOCIENTAS TRES CON SETENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.803,73 U.T.). (Mayúscula de la cita).
3.-) A pagar las costas del procedimiento.

III
DE LA SENTENCIA APELADA
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
1. CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano OSWALDO JOSE SIRA MORENO, contra los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ y JANE ELIZABETH SHORT, previamente identificados.
2. SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por los segundos en contra del primero que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y la Indemnización De Daños y Perjuicios.
En consecuencia deberá la demanda perdidosa:
1) Dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta que tiene por objeto transferir la propiedad del inmueble constituido por un chalet y la parcela de terreno propio sobre la cual está construido, distinguida con el número 09, ubicada en el Desarrollo Cumbre de Guayamure, Sector La Cresta, en jurisdicción de la Parroquia Juárez, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de veinticinco metros (25,00 mts.) con vía interna; SUR: En línea de treinta y tres metros con cuarenta (33,40 mts.) ESTE: En línea de noventa y seis metros (96,00 mts.) con parcela número 8 y OESTE: En línea de ochenta y siete metros con veinte centímetros (87,20 mts) con parcela número 10 que pertenece a los demandados según instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 02/09/1991, bajo el número 20, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 13 y en fecha 20/10/1993 bajo el número 4, folios 1 al 3, protocolo primero tomo 6, en lo que respecta al terreno y en 16/02/1998, bajo el número 17, protocolo primero, tomo 7 en lo que respecta a las bienhechurías;
2) Consignar las solvencias municipales y la cédula catastral concernientes al inmueble antes señalado;
3) Otorgar el respectivo documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del Estado Lara correspondiente al inmueble identificado en el punto 1) de esta dispositiva.
Asimismo, a objeto de materializar la efectiva transferencia de propiedad del inmueble ya descrito, deberá el actor consignar a favor de la reconvenida perdidosa la cantidad de DOSCIENTOS TREINTAICINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.F. 235.000,00), por concepto del saldo deudor del precio de la venta, para lo que se le conceden diez (10) días de despacho, advirtiéndose que, una vez consignado tal monto si la demandada perdidosa no hubiere otorgado en forma voluntaria el instrumento de venta, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

IV
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
V
DE LOS INFORMES
Yo, RAMON RAY RIVERO MUJICA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.310, procediendo para este acto en mi condición de judicial del ciudadano OSWALDO JOSE SIRA MORENO, tal y como se encuentra acreditado en autos, ante su competente autoridad acudo a objeto de exponer:
Que “(…) Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para presentar informes en la presente causa, procedo en consecuencia a hacerlo en los siguientes términos: (…)”.
Que “(…) una vez citados los demandados, éstos procedieron a dar contestación a la demanda y a reconvenir a mi representado, ejerciendo distintas defensas las cuales fueron resueltas por el tribunal en la sentencia apelada (…)”.
Ahora bien que “(…) en primer lugar, consta en este mismo expediente que [mi] representado le pagó a la ciudadana JANE ELISABETH SHORT, la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 117.500,00), monto este que representa el 50% del saldo adeudado. (…)”
Que “(…) al obviar esta circunstancia contenida en los autos, el juez no decidió con base a lo alegado y probado en autos, tal y como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, obviando con ello igualmente el principio de congruencia y exhaustividad de la sentencia contenido en el numeral 5° del articulo 243 ejusdem, que establece claramente que el juez debe citar la sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas (…)”.
Que “(…) tal omisión ciudadano Juez, constituye claramente un vicio de incongruencia negativa, que produce, tal y como lo ha expresado la sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en infinidad de sentencias, todas reiteradas, cuando el juez omite en forma absoluta pronunciarse sobre alguna petición, defensa o excepción de alguna de las partes (…)”.
Que “(…) por lo tanto constatado por este Tribunal que la recurrida no se pronunció en el dispositivo de la sentencia sobre la petición expresa formulada en el propio libelo de demanda de que se ordene la tradición o entrega material del inmueble a mi representado, libre de bienes y personas como principal obligación legal de los vendedores, es por lo que solicito se aplique el supuesto previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y se proceda a dictar una nueva sentencia pronunciándose este tribunal sobre una petición omitida por el Juzgado a quo (…)”.

VI
OBSERVACIÓN DE INFORMES
En fecha dieciséis (16) de diciembre de 2015, presento escrito de informes el ciudadano JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ, titular de la cedula de identidad Nº 7.715.555, debidamente identificado en autos, asistido en este acto por la y el profesional del derecho: RAQUEL E. LISCANO M., Abogada en ejercicio, inscrita en el instituto de Previsión social del Abogado, bajo los números: 242.895, (…)”.
Que “(…) es necesario resaltar ciudadano Juez que en todo momento el documento fue elaborado por abogado de confianza del comprador, (hoy demandante), ya que la única intensión nuestra en aquel momento era vender el inmueble y disolver la comunidad de gananciales, es mas en aquel momento no pusimos ninguna objeción en cuanto al contrato ya que planteaba en líneas generales el acuerdo; sin embargo era conocimiento del comprador que para esa fecha yo me encontraba actualizando la documentación del inmueble desde el mes de marzo de 2012, con el fin de cumplir con la tradición legal y el debido saneamiento de ley, producto del divorcio, situación que en todo momento fue sabida y hoy digo aprovechada por el comprador (…)”.
Que “(…) ciudadano Juez una vez que firma[mos] el documento, el ciudadano Oswaldo Sira inicio un acoso para que le hiciera entrega material del inmueble aduciendo que ya era de él, lo cual no era parte del documento de opción de compra-venta, incluso el acoso se intensifico a cargo de unos abogados actuando en nombre del ciudadano Oswaldo Sira (…)”.
Que “(…) luego que le dijera que ya tenia la documentación, y le solicito [me] cancelara lo adeudado para proceder a la firma del contrato definitivo por ante el registro, el mismo ratifico que ya no estaba interesado en la venta y que le devolviera la cantidad que [me] había adelantado solicitud que [me] había hecho con anterioridad, la cual correspondía aproximadamente al 44% del monto total de la negociación (…)”.
Que “(…) [mi] contraparte en su escrito de informes refiere que él le pago a la ciudadana Jane Elizabeth Short, la cantidad de ciento Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 117.500,00), monto este que representa el 50% del saldo adeudado. Dicho documento consta en el expediente a los fines que se considerara al momento de la decisión y según lo alegado por la contraparte el juez a quo extrañamente los obvio inexplicablemente plantea la contraparte.
Que “(…) es necesario mencionarle que aun y cuando en varias oportunidades se le comunico al comprador que los documentos estaban a su disposición, no obtuve de su parte el interés de cumplir con el contrato, demostrando su mala intención y la viveza de aprovecharse de situaciones que el conoció en todo momento, y ahora utiliza la vía jurisdiccional para lograr su objetivo que es despojarme de cualquier manera del inmueble, al punto que en el transcurso del proceso y motivado a que apareció una abogada de nombre Gloria Torres, en representación de mi ex esposa, a querer evidenciar que la intención de mi ex esposa era dar cumplimiento a contrato y culminara el procedimiento y el ciudadano Oswaldo Sira por vía de negociaciones privadas con la abogada otorgo la parte que correspondía a mi ex esposa JANE ELIZABETH SHORT, a la ciudadana Gloria Torres, como apoderada de ella, sin tener esta, facultades, para realizar dicha transacción “(…).
Que “(…), lo mas preocupante de todo es que esta decisión tomada por el Tribunal a-quo, me esta causando un perjuicio material irreparable, ya que como le indique con anterioridad y producto de la situación económica y la devaluación el inmueble cuesta el 200% mas del monto de en qué se cuadro la negociación para el 2012 (…)”.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesta por el Abogado RAMON RAY RIVERO MUJICA, I.P.S.A Nº 131.310, apoderado judicial de la parte actora OSWALDO JOSE SIRA MORENO, titular de la cédula de identidad Nº V-7.362.978, contra la decisión de fecha 13/10/15 que declaro CON LUGAR, la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, SIN LUGAR la RECONVENCION.
Así, en el caso que se estudia, la parte actora alega que el juez del a quo incurrió en incongruencia al omitir puntos que el peticiono en la demanda, y así emana de las actas procesales que conforman el expediente, que la decisión proferida por el Juzgado a quo.
Respecto al vicio de incongruencia negativa, esta Sala de Casación Civil en sentencia Nº 732, de fecha 8 de diciembre de 2009, caso Teresa Adames contra Aquiles Mangieri, expediente Nº 09-462, señaló lo siguiente:
“(…) Ahora bien, el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, prevé el requisito de congruencia del fallo el cual establece que “...Toda sentencia debe contener: Decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas (...)”.
La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes. (Sent. S.C.C 21-07-08 caso: Delia Cecilia Morales contra (COINHERCA)). (Subrayado de la Sala).
Por lo anteriormente expuesto, se puede concluir que el a quo incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que su deber es dictar un fallo que resuelva expresamente sobre todos los puntos objetos de controversia traídos y demostrados por la partes en el proceso, los cuales deben ser resueltos de manera expresa, positiva y precisa, lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y en resguardo del principio de celeridad procesal se anula parcialmente la decisión del fallo apelado, es decir por lo que respecta a la entrega material del inmueble al no poder ejecutarse. Así se decide.
Ahora bien, abordando el fondo del asunto se tiene a bien señalar que de la revisión minuciosa de las actas procesales se constata que, el presente caso versa sobre demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta ( Vivienda), cuyo fundamento legal se encuentra previsto en los artículos 1.133, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil con el objeto de delimitar la litis del presente asunto, quien Juzga observa que la parte actora pretende le sea acordado el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, alegando haber cumplido con las obligaciones establecidas en el mismo y solicitando concluir con lo estipulado en el contrato para la compra definitiva, para así cancelar lo adeudado y recibir la entrega del inmueble libre de personas y objetos por parte de los vendedores, a pesar de estar sujeto al pago total de lo adeudado, debió el Tribunal a quo emitir pronunciamiento por ser el Juez conocedor de las leyes y el proceso de conformidad con el principio IURA NOVIT CURIA ;este último punto que controvertido más adelante resuelto.
En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, cuando establece que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio, en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”
Ahora bien, La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.(Negritas y Subrayado del Tribunal).
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición de lo vendido.
La norma rectora de la pretensión de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la disposición legal antes transcrita, se evidencian claramente los dos mecanismos más relevantes para que, en casos como el de autos, resulte procedente el pronunciamiento de condena de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe esta alzada determinar el segundo de los mecanismos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato por la demandante reconvenida y la resolución por la demandada reconviniente del contrato de opción de compra venta.
Con atención en tales enumeraciones, quien aquí juzga debe observar que la promesa recíproca y bilateral de venta, donde se integran todos los elementos como el consentimiento, precio y objeto de la venta, aún así no pierde su esencia preparatoria del contrato, de donde nace una obligación de hacer: cual no es otra sino la realización de un contrato, que, para el caso de especie, se trata de la incorporación del hecho de compra venta sobre el inmueble en sí mismo.
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no (…)

Al escrito libelar la parte actora anexó lo siguiente:
Contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, cursante del folio 68 al 71, se valora en su pleno valor probatorio, en vista de que fue reconocido por las partes, y sirve para demostrar que hubo intención de las partes en celebrar un contrato de opción a compraventa. En este contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, quedando inserto bajo el Nº 24, Tomo 90 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría, cuyo contenido es reconocido y afirmado por las contendientes, ambas contratantes acordaron que tendría lugar con posterioridad “[d]el Registro de la presente venta” (sic.), de manera que es puesto de manifiesto que particularizaron una ejecutoria posterior a la tipificada en el texto de ese contrato, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa y no un contrato compra conforme a las anteriores consideraciones.
En este sentido, del texto de ese instrumento, se desprende – como también lo han afirmado las contendientes- que el saldo deudor debía ser pagado “al momento del Registro de la presente venta”, sin que allí tuviera especificación plazo alguno.
Esta afirmación es crucial para deducir que si del propio instrumento que vincula a las contratantes no existe plazo para su ejecución, sino la realización de un hecho, cual, como en el sub examine, consiste en una obligación de dar, pero que del texto contractual no está establecida la oportunidad en que los intervinientes pueden constituirse en mora, por lo que a la letra del aparte final del artículo 1.269 del Código Civil se resuelve “Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente”.
Con fundamento a ello, también las litigantes convienen que el ciudadano Oswaldo Sira Moreno incoó solicitud de entrega material en fecha 31/01/2.013, y aunque ella no prosperó por virtud de la oposición que hiciere el compelido, debió tenerse tal actuación como el “requerimiento” que dispone la ley.
Por lo tanto, las resultas de las pruebas de informe que constan de los folios 259 a 294, consistentes en el Oficio Nº SCCF-2014-03-032 de fecha 01/04/2014 proveniente de la Dirección de Catastro del Estado Lara, que da cuenta que la cédula catastral fue retirada por el propietario en fecha 28/11/2012, revela que el ciudadano José Antonio González Ruiz, bien pudo tener tiempo suficiente desde esa oportunidad hasta que la ocasión en que el ciudadano Oswaldo Sira solicitó la entrega material, de hacerle entrega de ese y los demás recaudos necesarios para protocolizar el documento de compraventa.
La representación judicial de la ciudadana Jane Elizabeth Short, compareció indicando tener expresas instrucciones de su mandante para convenir en la pretensión deducida en su contra, sin embargo, se observa del instrumento del que dimana tal representación, la mandataria carece de facultades expresas para realizar tal allanamiento, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, debe estimarse improcedente en derecho, tal manifestación.
Aún así, en virtud de la existencia de las obligaciones contractuales, así como del requerimiento que le fue hecho a los ciudadanos José Antonio González y Jane Elizabeth Short por la solicitud de entrega material interpuesta por el ciudadano Oswaldo Sira, debe considerar que estos se encontraban en conocimiento de lo pretendido por el actor, y al no haber procedido los reconvinientes apegados a las previsiones contractuales, ni a las prescripciones que la buena fe, debe estimarse pertinente en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
La testifical de los ciudadanos Víctor Daniel Ramos Vasquez y Magali Pérez García. El primero de ellos reconoció el contenido y firma de las actuaciones cursantes a los folios 158 a 242, pero una revisión de ellas da cuenta se trata del libro de novedades que como vigilante llevaba en el lugar en donde prestaba tales servicios, y del texto de los cuales nada puede extraerse en beneficio de la pretensión de resolución, más que a ese lugar compareció la Secretaria del Tribunal ante quien se peticionó la entrega material tantas veces aludida. De igual modo, el antedicho ciudadano rindió declaración, sin que de sus dichos pudiera establecerse elemento que haga presumible si quiera, incumplimiento de parte del reconvenido sobre sus obligaciones contractuales que pudieren desembocar en la resolución requerida.
Respecto al testimonio de la ciudadana Magali Pérez García, si bien no resulta nada provechoso para la edificación de la pretensión reconvencional, debe adminicularse con las resultas de la inspección judicial que el entonces a-quo realizó sobre el inmueble identificado con el número 09, ubicado en el Desarrollo Cumbre de Guayamure, Sector La Cresta, en jurisdicción de la Parroquia Juárez, Municipio Iribarren del Estado Lara, del que pudo evidenciarse la antedicha ciudadana reside en ese inmueble, por lo que debe estimarse tiene interés directo en las resultas del proceso, y por lo tanto, su declaración debe desecharse.

Tomando en cuenta los hechos anteriores, resulta tanto improcedente la pretensión resolutoria como la solicitud de indemnización de daños y perjuicios pues no sólo ellos no fueron establecidos en el escrito reconvencional, sino que fueron estimados genéricamente sin que pudiere el jurisdicente escudriñar en los hechos que presuntamente ellos tuvieron fundamento. Por ello la Reconvención impetrada debe ser desestimada.
Ahora bien cabe resaltar que desde la oportunidad en que se presentó su libelo de demanda, el accionante ha indicado que adeuda a los demandados la suma de DOSCIENTOS TREINTAYCINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.F.235.000,00) y en todas las partes del proceso fue la presentada y sustentada por el actor en autos, de los cuales se comprometió a pagar en la ocasión en que tuviese lugar la suscripción del instrumento de venta, no obstante pretende que a través de instrumento autenticado en fecha 15 de agosto de 2014 sea tomando en cuenta para la decisión definitiva, lo que resulta improcedente, en vista que el documento promovido fuera de los lapsos procesales establecidos, no es de los denominados “públicos”, con ocasión a lo que mal podría prosperar el requerimiento solicitado. Así se decide.-
Referente a la entrega material del inmueble estará siempre subordinada al pago del saldo deudor del precio tipificado para la venta, siempre y cuando se cumpla en el lapso establecido, quedando entendido que de no cumplir con la obligación quedara resuelto el contrato; por lo que resulta forzoso para esta alzada confirmar el fallo apelado, únicamente en lo que respecta a la efectiva transmisión del derecho de propiedad conforme a las previsiones contractuales suscritas por las partes; sin embargo se desprende de los autos que el bien inmueble (vivienda) objeto de la presente demanda se encuentra habitado actualmente por la ciudadana Magaly Pérez García, como se evidencia de inspección judicial cursante de los folios 293 al 294 y a los fines de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos en la ley, los procesos judiciales iniciados con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, con arreglo a lo establecido en el artículo 5º, deberán previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, tramitar ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento administrativo establecido en el precitado decreto, se constató que en el caso de autos no fue agotada la vía administrativa previa, quien juzga considera que resulta sin lugar la solicitud del accionante relativa a la entrega material del bien inmueble objeto del presente litigio, en razón de que ordenar lo contrario implica una violación a la normativa legal vigente, supra señalada. Así se decide.

VIII
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir en segunda instancia la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesto por el ciudadano OSWALDO JOSE SIRA MORENO, asistido por el abogado Ramón Ray Rivero Mujica, contra los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ y JANE ELISABETH SHORT, todos identificados.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora Apoderado Judicial RAMON RAY RIVERO MUJICA y adherida únicamente la parte demandada ciudadano JOSE ANTONIO GONZALEZ, plenamente identificados en autos, por improcedente la solicitud sobrevenida de las cantidades adeudadas y con lugar la incongruencia negativa referente a la entrega material de la vivienda.-
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano OSWALDO JOSE SIRA MORENO contra los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ y JANE ELIZABETH SHORT, queda así MODIFICADA, la sentencia del a quo de fecha 13 de octubre de 2015, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
CUARTO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano OSWALDO JOSE SIRA MORENO, contra los ciudadanos JOSE ANTONIO GONZALEZ RUIZ y JANE ELIZABETH SHORT, previamente identificados.
SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por los segundos en contra del primero que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y la Indemnización De Daños y Perjuicios.
En consecuencia deberá la demandada perdidosa:
1) Dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta que tiene por objeto transferir la propiedad del inmueble constituido por un chalet y la parcela de terreno propio sobre la cual está construido, distinguida con el número 09, ubicada en el Desarrollo Cumbre de Guayamure, Sector La Cresta, en jurisdicción de la Parroquia Juárez, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie aproximada de dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de veinticinco metros (25,00 mts.) con vía interna; SUR: En línea de treinta y tres metros con cuarenta (33,40 mts.) ESTE: En línea de noventa y seis metros (96,00 mts.) con parcela número 8 y OESTE: En línea de ochenta y siete metros con veinte centímetros (87,20 mts) con parcela número 10 que pertenece a los demandados según instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 02/09/1991, bajo el número 20, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 13 y en fecha 20/10/1993 bajo el número 4, folios 1 al 3, protocolo primero tomo 6, en lo que respecta al terreno y en 16/02/1998, bajo el número 17, protocolo primero, tomo 7 en lo que respecta a las bienhechurías;
2) Consignar las solvencias municipales y la cédula catastral concernientes al inmueble antes señalado;
3) Otorgar el respectivo documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del Estado Lara correspondiente al inmueble identificado en el punto 1) del numeral CUARTO.
Asimismo, a objeto de materializar la efectiva transferencia de propiedad del inmueble ya descrito, deberá el actor consignar a favor de la reconvenida perdidosa la cantidad de DOSCIENTOS TREINTAICINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.F. 235.000,00), por concepto del saldo deudor del precio de la venta, para lo que se le conceden diez (10) días de despacho, advirtiéndose que, una vez consignado tal monto si la demandada perdidosa no hubiere otorgado en forma voluntaria el instrumento de venta, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según lo estipulado en la norma contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: SIN LUGAR la pretensión del accionante relativo a la entrega material del bien inmueble objeto del presente litigio (vivienda), en virtud de que deber agotar la vía administrativa por ante la autoridad competente y una vez habilitada la vía judicial ; ser accionado el órgano jurisdiccional de manera autónoma a la presente acción .
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintidós (22)días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157° de la Federación.

La Juez Provisoria,
María Alejandra Romero Rojas
La Secretaria Temporal

Yinarly Jaime

Publicada en su fecha a las 01:20 p.m.
La Secretaria,