TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, veintidós de junio de dos mil dieciséis

206º y 157º

Exp. Nº KP02-R-2015-001090

En fecha veintidós (22) de Enero de 2016 se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 32, de fecha dieciocho (18) de Enero de 2016, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por cumplimiento de contrato, interpuesto por la ciudadana WILIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, contra el ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO.
Posteriormente, en fecha 25 de Enero de 2016, es recibida en este Juzgado Superior la presente causa.
Dicha remisión tiene lugar para entrar al conocimiento del asunto, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte representación Judicial de la parte demandada contra la decisión de fecha dos (02) de diciembre del 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de CUIMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 26 de Enero de 2016, este Juzgado Superior fijó la oportunidad para el acto de informes para el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha conforme al 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero 01 de Marzo de 2016, se dejó constancia que el día Lunes 29 de Febrero de 2016 fue la oportunidad legal para el Acto de Informes, presentando Escrito de Informes: El abogado Pastor José Mujica Rincones, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.365, Actuando en su carácter de representante Judicial de la parte Demandante; y Escrito de Informes por la ciudadana Wiliannys del Valle Puerta Quero, parte recurrida. Asimismo es Tribunal se acogió al lapso de Observación a los Informes establecidos en el articulo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente en Fecha dieciséis (16) de Marzo de 2016, se dejó constancia que el día quince (15) de Marzo de 2016, venció la oportunidad legal para el Acto de Observación de Informes, presentando escrito el ciudadano Cesar Rafael Almeida Quevedo, asistido por el abogado Pastor José Mujica Rincones, antes identificado, Asimismo el Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado de la Sentencia.
Revisadas las actas procesales, Estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, pasa este Órgano Jurisdiccional a decidir previa las consideraciones siguientes:

I
DE LA DEMANDA

Que “(…) desde inicio de del año dos mil trece comenzó con los planes para la adquisición de una vivienda propia donde poder establecer una familia que ha sido el sueño de su vida, y que es desde entones que comenzó a buscar junto con sus familiares y amigos una vivienda digna que estuviese dentro de sus posibilidades económicas adquirirla, pues siempre ha tratado de ser una persona responsable y cumplida, luego de ver varias viviendas, con colaboración de un amigo que vive en la URBANIZACIÓN YUCATÁN, Barquisimeto Estado Lara, se dirigió hacía dicha urbanización con la intención de ver una casa que supuestamente estaba en venta, y efectivamente así era, estaba en venta por medio de una inmobiliaria, y que al llamar la inmobiliaria en principio hizo una oferta de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000.00) y que luego de varios acuerdos entre correos, llegaron aun acuerdo final de una inicial total de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) (…)”
Que “(…) concretada la promesa de la venta de la parcela y la vivienda en ella construida, con la inmobiliaria y el dueño de la misma, se le informo en el mes de septiembre del año dos mil trece, no podían firmar un contrato de compra venta, pues el crédito hipotecario con subsidio otorgado al ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, por el BANCO MERCANTIL, en fecha 17/10/2008, por la compra de la casa no había cumplido con los cinco años establecidos en la Ley para autorizar la venta de la misma, como consta en comunicado del BANCO MERCANTIL, de fecha 04/04/2014 (…)”
Que “(…) por lo antes mencionado es que se hacía necesario de parte del vendedor esperar por lo menos hasta el 17/10/2013, para la realización de la venta de la casa, pero por manifestación de la parte vendedora, se acordó adelantar un dinero destinado a la compra de la vivienda, pues lo necesitaban con urgencia, y que actuando de buena fe se estableció darles DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000.00) como inicial y el resto en cuotas , cláusulas plasmadas en el contrato privado celebrado en fecha 30/09/2013 (…)”.
Que“(…) es por lo cual en fecha 12/11/2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 50, Tomo 414 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría suscribió con el demandado representado por los ciudadanos ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, y PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificados, en su cualidad de propietario, un Contrato de Opción a Compra, sobre un inmueble destinado a vivienda principal conformado por UNA PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA SOBRE ELLA CONSTRUIDA, distinguida con el Nº 23-28, ubicada en la calle 23 del parcelamiento denominado YUCATÁN URBANIZACIÓN PRIVADA, ETAPA DOS, situada en los kilómetros 14 y 18, de la carretera Barquisimeto-Duaca, Parroquia Tamaca, Municipio Iribarren del Estado Lara, y que la referida parcela tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS (144.00 Mts.2), midiendo OCHO METROS DE FRENTE (8 Mts.) y DIECIOCHO METROS DE FONDO (18 Mts.), y sus medidas y linderos particulares son: NORESTE: PARCELA 23-30, SUROESTE: PARCELA 23-26, NOROESTE: CALLE 23, SURESTE: PARCELA 25-27, dicha parcela le corresponde un porcentaje en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta de 0.002865%, tal como consta en el documento de parcerlamiento de YUCATÁN URBANIZACIÓN PRIVADA, ESTAPA DOS A, debidamente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04/07/2008, bajo el Nº 43, Folios 324al 351, Tomo 1º, Protocolo Primero, y un porcentaje sobre los derechos y obligaciones relacionadas con la administración y conservación de toda la Urbanización de 0.50700%, tal y como consta en documento de parcelamiento de YUCATÁN URBANIZACIÓN PRIVADA, ESTAPA DOS B, debidamente protocolizado en la Oficina de Registro de Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03/10/2008, bajo el Nº 49, Folio 350, Tomo 3º, Protocolo de trascripción del año 2008 respectivamente y perteneciente al demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, tal como consta del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17/10/2008, bajo el Nº 2008.422, Folio Real del año 2008 protocolo, todo lo antes mencionado descrito y aceptado en la Cláusula Primera, del contrato de promesa bilateral de compra venta realizada entre su representada y los demandados (…)”.
Que “(…) dando cumplimiento tanto a lo pautado en contrato privado como en la Cláusula Segunda del Contrato de Compra Venta Notariado, cumplió con los pagos de la inicial en los siguientes términos: la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00), en Cheque de Gerencia Nº 69152034 girado contra el Banco Mercantil, de fecha 27/09/2013, la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.000.00), en Cheque de Gerencia Nº 00167062, girado contra el Banco Provincial, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00), en Cheque de Gerencia Nº 00168548 girado contra el Banco Provincial, girado contra el Banco Provincial, de fecha 08/11/2013, y la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000.00), en Cheque de Gerencia Nº 03304982 girado contra el Banco Exterior a favor del tercero llamado la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VENETO, C.A., antes identificada, de fecha 27/09/2013, que sumados da un total de la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00), que correspondían a la inicial acordada entre ambas partes en el Contrato de Compra Venta, y el restante del dinero es decir la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000.00), mediante Crédito Bancario a entregarse al momento de la Protocolización del Documento de Compra Venta ante el Registro Público correspondiente lo cual se llegaría a la cancelación total de la venta que asciende a la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000.00), (…)”.
Que “(…)hizo la solicitud de crédito hipotecario ante el banco mercantil, en fecha 19/11/2013, como se demuestra en constancia de recibo emitido por el banco en la misma fecha, y que anexo al libelo de demanda, y no fue sino hasta el mes de febrero del año dos mil catorce, que fue notificada por el Banco Mercantil, vía telefónica que el crédito de su representada fue aprobado exactamente el fecha 12/12/2014, como consta en el comunicado por escrito solicitado por su persona al banco, el cual dejó constancia de la fecha de aprobación del crédito hipotecario que había solicitado y que estaba dentro del primer plazo de ciento veinte días, establecidos en la Cláusula Tercera del Contrato antes mencionado (…)”.
Que “(…)fecha 04/04/2014, el ente Bancario le hace entrega personal del documento donde se establece la liberación y a su vez incluye la nueva hipoteca de primer grado a su nombre para hacer las gestiones en la ciudad de Caracas ante BANAVIH ya que fue adquirido con subsidio, adicionalmente con conversaciones con el Banco le hicieron la acotación de que el propietario no estaba solvente ante los pagos de BANAVIH, cuestión que le comunico a sus promitentes vendedores y en fecha 07 y 08/04/2014, se dirigió a la sede de BANAVIH aquí en Barquisimeto junto a uno de los representantes legales del propietario la ciudadana ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, antes identificada, debido a lo anterior mencionado se dirigió a la ciudad de Caracas, el día martes ocho de abril de 2014, en horas de la tarde y el día miércoles nueve de abril de 2014, hizo entrega del documento como consta en el soporte entregado a BANAVIH, en el cual dejó constancia del visto bueno del documento debido a lo establecido por BANAVIH, es de un plazo de veinte días hábiles sin excepción, acotación que les comunicó inmediatamente vía telefónica a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VENETO, C.A (…)”.
Que “(…) no fue sino hasta la fecha 25/04/2014 cuando BANAVIH, le aprobó el Documento de Liberación de Hipoteca a su nombre, siendo el día 05/05/2014 la entrega del mismo, el cual no solo deja constancia de la fecha de aprobación del documento sino también la fecha en la cual se hizo la solicitud del mismo 09/04/2014, al conseguir dicho trámite, que era el único que faltaba para dar finiquito la venta (…)”.
Que “(…) uno de los representantes del promitente vendedor vía correo le informo que para él, el lapso del contrato estaba vencido según lo establecido en la Cláusula Tercera, lo cual quedó demostrado la no intención de venderle el inmueble, refugiándose en infundados argumentos, luego de conversaciones mediadoras con la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VENETO, C.A., antes identificada, y los representantes del PROMITENTE VENDEDOR, dejaron claro que ellos si querían venderle pero como el contrato se había firmado el doce de noviembre del año 2013, y para la fecha según ellos, la vivienda había adquirido más valor, por ello era necesario que les diera su representada adicionalmente a lo ya pautado en el contrato firmado por ambas partes, la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000.00), y con la frase “dígale a la señora que se ponga la mano en el corazón” quisieron en diferentes ocasiones amenazarla, hostigarla y coaccionarla de manera descarada a pagar dicha suma extracontractual (…)”.
Que “(…) si bienes cierto que la Cláusula Tercera establece un lapso de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días de prorroga continuos para la protocolización del Documento Definitivo, y cláusula esta que esta usando el vendedor para afirmar que el contrato se encuentra vencido, pasan por alto, en su intento de violar el contrato ya pautado, la Cláusula Octava del mismo (…)”
Que “(…) se puede ver que la Cláusula Tercera del Contrato establece un lapso especifico para la protocolización del documento definitivo, quedando claramente derogada por dicha Cláusula Octava, si el retraso en la protocolización del Documento Definitivo de Venta no es imputable a las partes sino a un tercero y no solo eso, fija un Lapso Indeterminado hasta que cesase el retraso o paralización quedando las partes obligadas a esperar el tiempo necesario para la protocolización de dicho Contrato Definitivo que es el fin que se persigue desde el principio del Contrato de Opción a Compra Venta realizado entre su persona y el demandado (…)”.
Que “(…) ocurrió un incumplimiento del contrato de opción a compra de parte del ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, representado por los ciudadanos ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, y PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificados, no cumpliendo con la obligación de Firmar el Contrato de Opción a Compra Venta, de fecha 12/11/2013, al negarse a cumplir la Cláusula Primera de dicho Contrato, la cual versa sobre la transferencia de la propiedad a su representada al Firmar el Contrato Definitivo de Venta del Inmueble objeto de la presente demanda (…)”.
Solicito que “(…)asimismo, que se condene tanto en costas y costos del proceso así como los intereses y el ajuste inflacionario que se produzcan hasta el finiquito del presente asunto, de igual manera, que cancele el pago de Honorarios Profesionales de abogados calculados en un veinticinco por ciento del monto total de lo demandado, de igual forma, que cancele la indemnización de los gastos generados por los Viajes a la ciudad de Caracas los días 08 y 09 de abril y los días veintiún al veintitrés de abril del presente año, y los días 04 y 05 de mayo del presente año, debido a que la parte demandada no cumplió con la entrega a tiempo de su documento de Liberación de Hipoteca como estaba establecido en el Contrato, los cuales ascienden a la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500.00), como demostraran en su debida oportunidad (…)”
Además “(…) estableció el daño moral causado en su contra por la parte demandada en un total de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000.00), reservándose las demás acciones penales que pueda ejercer en contra del demandado. Por otra parte, y a los fines de dar cumplimiento a lo solicitado estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 382.500.00), equivalente a TRES MIL ONCE CON OCHENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.011.81 U.T.), monto que asciende a todos los petitorios hechos en el punto previo (…)”.
II
DE LA CONTESTACIÓN

La representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda alegando la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria, haciendo mención a extracto de Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23/09/2003, con Ponencia del Magistrado Hadel Mostafa Paolini, y que la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión (…)”.
Que “(…)allí está planteado realmente un problema de cualidad, por otro lado el actor debe tener interés actual, pues la falta de interés conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta, de conformidad, con las consideraciones, y de todo anteriormente, se aprecia que, la citación de presente juicio, recae principalmente sobre su persona, y que le informa al Tribunal con el debido respeto que no es el propietario del inmueble que reclama la parte demandante y mucho menos tiene la posesión, por lo tanto no es el de la acción, y que al demandar el demandante, y titular de la acción debe tener claro, a quien es que se demanda y cuales son los derechos que se reclaman, no se trajo en el libelo de demanda documento de propiedad del inmueble, objeto de la presente pretensión deja suficientemente demostrado en el folio dos del libelo de demanda y dejó firme, que la cualidad de propietario es el ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO (…)”.
Que “(…)la demandante dejó suficientemente demostrado, exactamente en los folios dos, cuatro, seis y nueve que la representación se debe de ejercer por los ciudadanos CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO y ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, antes identificados, y su persona, se desprende del poder y de las instrumentales mencionadas, que fue un requisito del poderdante que conjuntamente los tres ejercieran la representación y no por separado, es otro requisito indispensable, que se debió valorar, para dar cumplimiento tanto en el auto de admisión como de la compulsa (…)”.
Solicitó que “(…) se declare con lugar la falta de cualidad y sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, y así solicitó sea declarado por este Tribunal (…)”.
Por otra parte “(…) estando en la oportunidad legal para impugnar la cuantía negó, rechazó, contradijo e impugnó la estimación hecha por la parte demandante en el libelo de demanda por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 382.500.00), por ser excesiva, exagerada, mal intencionada, y por no corresponder a la realidad estimatoria (…)”.
Que “(…)la parte demandante, violo y omitió las normas establecidas por el Código de Procedimiento Civil, que rigen la materia de estimación de la cuantía de las demandas, y que por su parte, la demandante en su libelo solicitó cinco pedimentos que dejó por reproducidos, con esta impugnación, no las cuantifica, lo que se limito fue a establecer un monto que esta fuera de la realidad de los hechos, por todo lo anteriormente expuesto y probado con las instrumentales que rielan en el presente asunto, la cuantía debe ser la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000.00), y así solicitó sea declarado por este Tribunal (…)”.
Que “(…) siguiendo con el análisis de los hechos que generan, una total confusión, que deja en estado de indefensión a su representado, alega que concreta una promesa de la parcela y vivienda en ella construida, con la inmobiliaria y el dueño de la misma, y que todo lo anteriormente analizado presta una total confusión por parte de la demandante, donde alegó unos hechos que como ya anteriormente alegó dejó en una total indefensión a su representado, solicitó que sean desechados, y no valorados por este Tribunal ya que no puede refutarlos, o convenirlos por no identificar a que cosa se refiere, y que hace referencia el nombre del ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO (…)”.
Que “(…) es totalmente confuso, sus hechos y dejan en total indefensión a su representado, ya que no aclara sus hechos, por lo que negó, rechazó y contradijo con fundamento en todo lo anterior, la instrumental identificada con la letra “B” que riela en el presente asunto y desconoció en su contenida y firma de conformidad con el primer aparte del artículo 1.381 del Código Civil, que también lo tacha formalmente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo desconoce en su contenido y firma de conformidad con los artículos anteriormente mencionados (…)”.
Que “(…) analizando el Contrato de Opción a Compra Venta, del inmueble identificado tanto en sus linderos como en la fecha de adquisición, y que se dejó asentado en la Cláusula Tercera en el plazo establecido para el Cumplimiento del Contrato, que es de ciento veinte días continuos mas treinta días de prorroga continuos, los cuales vencieron el día 11/04/2014, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, el Contrato es Ley entre las partes, por tal motivo suficientemente de peso el Cumplimiento de Contrato, no debe de prosperar ya que la parte demandante dejo transcurrir lo pactado en la Cláusula Tercera, nunca solicitó por escrito una prorroga (…)”
Que “(…) sigue alegando la misma, en su confusión y su manera de interpretar, donde alegó que la Hipoteca en Primer Grado era a favor de BANAVIH, cuestión que es totalmente falsa, y que la Hipoteca de Primer Grado, es a favor del Banco Mercantil, negó, rechazó y contradijo y con fundamento a lo alegado, solicitó no sea valorado lo refutado, y que sigue alegando la parte demandante en su confusión de los hechos que pretende hacer ver al Tribunal, sigue en su absurda confusión donde el ente Bancario le hace entrega la Liberación de Hipoteca, donde su representado se liberó de la obligación (…)”
Que “(…), los representantes del promitente vendedor dejaron claro que ellos si querían venderle, que como el contrato se había firmado el 12/11/2013 y para la fecha la vivienda había adquirido más valor, por ello era necesario que diera adicionalmente a lo ya acordado la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000.00), cuestión que es totalmente falsa de toda falsedad lo alegado por la parte demandante, por eso negó rechazó y contradijo lo anteriormente expuesto (…)”

Que “(…) la Cláusula Quinta del Contrato establece y es aceptado que si el contrato llegara a vencerse en el plazo señalado en la Cláusula Tercera, el presente Contrato queda Resuelto de Pleno Derecho y sin necesidad de intervención judicial, violando la demandante esta cláusula, por lo que solicitó a este Tribunal que fundamentándose, el contrato en la mencionada Cláusula declare resuelto de pleno derecho el mencionado Contrato (…)”
Que “(…) negó, rechazó y contradijo que su representado cancele los honorarios profesionales el veinticinco por ciento del monto total demandado, negó, rechazó y contradijo que su representado sea condenado al pago de las costas y costos del presente proceso , asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representado convenga en el cumplimiento de contrato, y que nunca su representado se le notifico por escrito cuando debía firmar ante el Registro Inmobiliario y en la etapa probatoria lo demostrara, y que los hechos alegados en el libelo de demanda por la actora, que los niega, rechaza y contradice ya que de manera de ser ambiguos, dejen en un total estado de indefensión por no poder convenir y mucho menos de hacer ver al Tribunal con claridad la verdadera realidad de los hechos, ya que como explicó tal como dueño, vendedora, y administradora, no identifica al dueño, a que vendedora se refiere, y que quiso decir de una administradora, dejando en total estado de indefensión ya que no puede excepcionar los hechos constitutivos, y como consecuencia no se pueden probar ya que las pruebas debe recaer en hechos concretos (…)”
Que “(…) de esta manera dejo por contestada la presente demanda, solicitó a este Tribunal valore todo lo anteriormente expuesto, declarando sin lugar la presente demanda y así solicitó sea declarado. De igual forma, y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a intentar en el mismo escrito, reconvención o mutua petición contra la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO (…)”.

III
DE LAS RECONVENCIONES Y SUS CONTESTACIONES

De la reconvención planteada por el demandado CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO.
Que “(…)En fecha 12/11/2013, su representado da en Opción a Compra Venta un Inmueble de su propiedad, a la demandante ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, antes identificada, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 50, Tomo 414, constituida por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 23-28, ubicada en la calle 23 del parcelamiento denominado YUCATÁN URBANIZACIÓN PRIVADA, ETAPA DOS, situada en los kilómetros 14 y 18, de la carretera Barquisimeto-Duaca, Parroquia Tamaca, Municipio Iribarren del Estado Lara, y que la referida parcela tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATROS METROS CUADRADOS (144.00 Mts.2), midiendo OCHO METROS DE FRENTE (8 Mts.) y DIECIOCHO METROS DE FONDO (18 Mts.), y sus medidas y linderos particulares son: NORESTE: PARCELA 23-30, SUROESTE: PARCELA 23-26, NOROESTE: CALLE 23, SURESTE: PARCELA 25-27, le pertenece a su representado por Documento protocolizado Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 17/10/2008, bajo el Nº 2.008.422, Folio Real del año 2008, y que se estableció en la Cláusula Tercera del Contrato un Plazo Fijo de ciento veinte días continuos contados a partir de la firma del contrato ante la Notaría Pública, con un plazo de prorroga de treinta días continuos, los cuales ya vencieron el día 11/04/2014, el precio que se estableció fue de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 680.000.00), entregando la compradora como inicial la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000.00), tal como quedo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato, y que para la venta del referido inmueble su representado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, contrata los servicios de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VENETO, C.A., antes identificada, ya que por motivos de seguridad y transparencia, por ser LA administradora especialista en la materia, es la que ofrece el inmueble en venta y es la encargada de llevar, asesorar y hacer cumplir, todo lo acordado en el contrato de compra venta, asimismo, que la Opción a Compra Venta venció el día 11/04/2014, sin que la compradora efectuara con la obligación de Cumplir con la Compra Venta del Inmueble, y que por todo lo anterior es que compareció en nombre de su representada a demandar a la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, antes identificada, por Resolución de Contrato de Compra Venta o que convenga o sea condenado por este Tribunal, invocó la documental que riela en el presente expediente, Contrato de Compra Venta, marcado con la letra “C” que es el instrumento fundamental de la presente acción y que dejo por reproducido en todo su contenido con este libelo de demanda (…)”.
Que “(…) Finalmente, por todos los hechos y derechos narrados, es por lo que acudió ante esta Tribunal para demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, antes identificada, para que se declare primero resuelto el Contrato de Opción a Compra Venta, firmado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 50, Tomo 414, de fecha 12/11/2013, asimismo, que se cumplimiento a lo acordado por las partes en la Cláusula Quinta del Contrato que dejo por reproducidos en este acto, también, a cancelar las costas y costos que genere el presente juicio, calculados en un treinta por ciento, de igual forma, estimo la presente acción indexado hasta la definitiva la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000.00), equivalente a DOS MIL CUATROCIENTAS CINCUENTA Y SEIS CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.456.69 U.T.). Por último, y de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y dejo la sede de este Tribunal, como domicilio procesal, solicitó que la presente reconvención sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

De la contestación a la reconvención por cumplimiento de contrato

Que “(…) se opone formalmente a la solicitud de reconvención realizada por la parte demandada en la contestación de demanda realizada en fecha 14/08/2014, y que niega, rechaza y contradice cada una de las afirmaciones, acotaciones y falsedades planteadas por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, alegatos que no son mas que una manera absurda de buscar dilatar y atrasar el proceso, valiéndose de acciones que aunque están establecidas por la ley persiguen describir la verdad procesal con la verdad verdadera, asimismo, que la demandada reconoce en su escrito de contestación que en fecha 12/11/2013, celebro con su representada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 50, Tomo 414 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, un Contrato de Opción a Compra, con el demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO (…)”.
Que “(…) paso por alto la parte demandada de forma fraudulenta e intencional la Cláusula Octava del mismo Contrato en litis, establece las partes aceptan expresamente que si la protocolización del documento definitivo no se efectuare en el tiempo establecido en la cláusula tercera de este contrato, por causas ajenas o no imputables a la voluntad de las partes o por fuerza mayor hecho de un tercero, caso fortuito o hecho de príncipe, tales como para cívico nacional… que impidan a las partes cumplir con la protocolización del documento definitivo o que le impida la abstención y presentación de los recaudos exigidos por dichas oficinas o dependencias para la protocolización del documento definitivo, este contrato se prorrogará por el mismo que tiempo que duren tales protocolizaciones o retraso, siendo que las partes se obligan a esperar hasta tanto cese la causa de las paralizaciones o retrasos antes indicados para que se reanude el lapso o prorroga o invocar, si fuese el caso, improcedentes las penalidades establecidas en la cláusula quinta de este contrato…”, y que esta cláusula deroga claramente la Cláusula Tercera del Contrato establece un lapso especifico para la protocolización del Documento definitivo, claramente derogada por dicha Cláusula Octava, si el retraso en la protocolización del documento definitivo de venta no es imputable a las partes, sino a un tercero y no solo eso, y fija un lapso indeterminado hasta que cesase el retraso o paralización, quedando las partes obligadas a esperar el tiempo necesario para la protocolización de dicho contrato definitivo que es el fin que se persiguió desde el principio del Contrato de Opción a Compra Venta, realizado entre su representada y el demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO (…)”.
Que “(…) las afirmaciones hechas en el escrito libelar quedó demostrado que la responsabilidad del retraso en la protocolización del Documento Definitivo de Venta no puede ser imputable a su representada. Asimismo, afirma el demandado que en el contrato antes identificado, se estableció una inicial para la compra del bien inmueble objeto de dicho contrato fue la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000.00), hasta lo fundamenta en la Cláusula Segunda del Contrato, el cual fue Notariado como dijo antes, pero nada mas alejado de la verdad, que solo basta con leer la Cláusula Segunda del Contrato fundamento de la presente litis para darse cuenta que la inicial establecida fue de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00), y que no solo eso, dejó claro la Cláusula Segunda que el promitente vendedor parte demandada en este juicio, declaró recibir de la promitente compradora, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) en Cheques, que se describen y que fueron consignados al escrito libelar (…)”.
Por otra parte “(…) negó, rechazó y contradijo la estimación de la reconvención propuesta por la demandada por la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 312.000.00), por ser insuficiente y no corresponde a la realidad estimatoria, en relación a la inicial establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Compra Venta realizado entre su representado y el demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, representado en ese acto por los ciudadanos ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA y PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificados, y que afirma el demandado que la estimación impuesta por su representada es exagerada y excesiva, sin recordar que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, menciona que la parte actora establece la cuantía de la demanda y si la parte demandada se opone, el Juez de la causa se pronunciara sobre la misma en la sentencia definitiva, también, que niega rechaza y contradice que su representada deba pagar los costos y costas del presente proceso, de igual manera, negó, rechazó y contradijo que este Tribunal deba declarar la Reconvención solicitada por el demandado en demanda por Resolución de Contrato, y que ratifica cada una de las afirmaciones realizadas por su representada en el escrito libelar, y que corresponde a la verdad verdadera, y así solicitó sea declarado por este Juzgado (…)”.
Que “(…)en cuanto a que fuese declarado la falta de cualidad en el presente proceso, afirmado que no es el dueño del inmueble objeto del Contrato antes identificado, estatus que en ninguna parte del escrito libelar se le da el abogado PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificado, desde el inicio del libelo de demanda se dejo claro que el verdadero y único dueño era el demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, y que si bien es cierto que el abogado PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificado, no es propietario del bien antes descrito, no deja de ser cierto, como el mismo lo asevera, que posee un poder especial que el mismo consignó junto con la contestación de demanda, poder que ampliamente lo faculta para darse por citado, contestar demandas, reconvenir, entre otras cosas el demandado ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, antes identificado, poder que le ha permitido hacerse presente en el presente juicio, haciendo referente el poder antes señalado, afirma el apoderado del demandado que debió agotarse la citación personal como lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y adicionalmente que la citación debió hacerse a nombre tanto de el abogado PASTOR JOSÉ MÚJICA RINCONES, antes identificado, como de los ciudadanos CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO y ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, antes identificado, en conjunto pues así lo establece el poder otorgado por el dueño del inmueble objeto del contrato identificado en autos (…)”.
Por último “(…) y por todo lo narrado tanto en el escrito libelar y en el presente escrito de contestación solicitó que sea declarado sin lugar la solicitud de reconvención propuesta por el demandado.

IV
DEL FALLO APELADO
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, contra el ciudadano CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO, y en calidad de tercero llamado la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA VENETO, C.A.; y SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por CESAR RAFAEL ALMEIDA QUEVEDO contra la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO, todos identificados; SEGUNDO: la parte demandada deberá dar cumplimiento al contrato autenticado en fecha 12/11/2013 ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara bajo el N° 50, Tomo 414. Una vez quede firme la respectiva decisión la parte demandante tendrá ciento veinte (120) días para presentar ante este Tribunal la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero o finalizado el lapso anterior de ciento veinte (120) días la parte demandada será notificada para que en el lapso de cinco (05) días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad, ordenándose la purga de la hipoteca; TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada, por existir vencimiento total en la demanda principal y se condena también en costas a la misma demandada reconviniente por su vencimiento en la reconvención intentada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código Procesal Civil.

V
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

VI
DE LOS INFORMES

Escrito de informe de la parte demandante reconvenida:
Que “(…) en fecha DOCE (12) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL TRECE (2013) por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el Nº 50, tomo 414 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria suscribí con el ciudadano CESAR RAEFAEL ALMEIDA QUEVEDO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 18.086.065, representado en ese acto por los ciudadanos ZORAIMA YUDITH QUEVEDO DE ALMEIDA, CESAR ENRIQUE ALMEIDA PEREZ y PASTOR JOSE MUJICA RINCONES, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° 8.572.087, 4.358.750 y 7.319.409 respectivamente y de este domicilio, en su cualidad de propietario un contrato de opción a compra (…)”.
Que “(…) en mis escritos durante la acción principal puede notarse que di cumplimiento en lo que en mi se esperaba en todo momento, tanto a lo pautado en el contrato privado como en la cláusula segundo del contrato de compra venta notariado, cumpliendo con los pagos de la inicial (…)”.
Que “(…) por lo antes mencionado en dicha cláusula se entendió que para la fecha doce (12) de diciembre del año dos mil trece (2013), es decir, treinta días continuos según lo establecido, el vendedor debería haber[me] entregado la liberación de la hipoteca de la vivienda objeto del contrato. Vencido el lapso establecido para que los promitentes vendedores [me] hicieran entrega del documento de liberación de hipoteca, y a pesar que los ciudadanos demandados estaban en conocimiento del incumpliendo en el que habían caído, seguí mis propios medios y con mucho esfuerzo realizando todo lo necesario para conseguir todos los requisitos de adquisición del Inmueble (…)”.
Que “(…) En fecha cuatro (04) de abril del año (2014) el ente bancario me hizo entrega personal del documento donde se estableció la liberación y a su vez incluía la nueva hipoteca de primer grado a [mi] nombre para hacer las gestiones en la ciudad de Caracas ante BANAVIH ya que fue adquirido con subsidio, adicionalmente con conversaciones con el Banco le hicieron la acotación de que el propietario no estaba solvente ante los pagos de BANAVIH, cuestión que le comunico a los querellados y en fecha siete (07) y ocho (08) de abril del mismo año (2014), al dirigirse a la sede de BANAVIH aquí en Barquisimeto junto a uno de los representantes legales del propietario la ciudadana Zorima Yudith Quevedo de Almeida. (…)”.
Que “(…) el Abg. Pastor Mújica, representante del Promitente Vendedor vía correo quien informo el día ocho (08) de mayo del (2014) que No tenían intención de vender ya porque el lapso del contrato estaba vencido según lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato, y que era necesario que yo les diera a parte de lo pautado en el contrato firmado por ambas partes, la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (160.000,00 Bs.) suma que resultaba ilegal según lo establecido en la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha veintiuno (21) de febrero del año dos mil trece (2013) en su articulo 4 específicamente (…)”.
Que “(…) la protocolización del contrato definitivo dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del referente contrato no fue imputable a [mi] persona, siendo por una parte responsable la parte vendedora al no estar solvente con BANAVIH sino hasta el mes de abril del año 2014, faltando solo unos pocos días para el fin del lapso establecido en la clausula de la que se aferran los representantes del promitente vendedor, para yo pudiese realizar la solicitud para que BANAVIH procesara y fuese otorgado el contrato de liberación hipoteca a [mi] nombre (…)”.
Que “(…) en [mi] escrito libelar solicité que se diera cumplimiento con el contrato Bilateral de compra venta formado entre las partes en fecha doce (12) de noviembre del año dos mil trece (2013) (…)” además Que se condenara en costas y costos del proceso a la parte demandada (…)” y que la parte demandada cancelara el pago de Honorarios profesionales de abogados calculados en un 25% del monto total (…)” así como también solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que en fecha 27/06/2014, y demostrado suficientemente en escrito libelar el fonís bonis iuri y el periculum in mora (…)”.
Que “(…) Ratifico los Documentales consignados tanto por la parte querellada en la demanda como los promovidos por [mi] persona (…)” además ratifico las pruebas de informes concedidas en el juicio principal (…)” Asimismo acentuó lo demostrado por la Ratificación de Contenido y firma solicitado en juicio principal por ante [mi] persona, ratificación que se fijó para el tercer día de despacho siguiente a la fecha de admisión de las pruebas en la acción principal (…)” Asimismo Ratificó lo demostrado por las testimoniales las cuales consistieron en la declaración de los siguientes ciudadanos: ADAN HUMBERTO GONZALEZ GARNIQUE, CARLOS ALBERTO ALVAREZ, JOSE ALBERTO GARNIQUE FREITEZ, todos identificados en autos (…)”.
Que “(…) en ningún momento ha sido mi intensión hacer un uso innecesario de algún órgano jurisdiccional. Durante el Proceso principal llevado de manera obligatoria de [mi] parte, cumplí con cada uno de los petitorios del Tribunal asignado en ese momento dentro de los lapsos establecidos, para que de una manera rápida, eficaz y con la menor dilatación, el juzgador pudiera decretar una sentencia definitiva los mas rápido y humanamente posible (….)”
Que “(…) un vez mas y luego de dictada sentencia definitiva emitida por el Juzgado Segundo de Primer Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción del Estado Lara, la parte querellada y declarada totalmente vencida, apela a la sentencia antes mencionada en busca de retardar de una manera absurda ilógica, innecesaria y por demás infundada. Apelación la cual ten fe y aferrada a la justicia; será declarada sin lugar por ante este Tribunal (…)”. Además solicito por todas la actuaciones, afirmaciones demostradas durante el juicio principal por lo escritos, contratos, pruebas documentales, testimoniales y de informes solicito muy respetuosamente a este honorable Juzgado que sea declarado Sin Lugar el Recurso propuesto por su Abogado Apoderado PATOR JOSE MUJICA RINCONES (…)”.

Escrito de informe de la parte demandad reconviniente:

Que “(…) la demanda se inicia por la parte actora con un cumplimiento de contrato, sobre la venta de un inmueble propiedad de [mi] poderdante, descrito en el libelo de demanda y en su debida oportunidad, se contesto, reconviniendo por resolución de contrato y llamado a un tercero por considerar que es de interés para el presente proceso, al momento de decidir el a-quo, incurre en el error de declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, sin analizar la defensa que en la contestación la demanda de no admitir la demanda por no tener acumulaciones incompatibles, no se debió admitir, debió el a-quo analizar el petitorio con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en la sentencia que se recurre el a-quo, viola el debido proceso, al valorar la contestación de la reconvención, donde el apoderado demandante reconvenido contesta reconvención, cuando el proceso estaba paralizado por noventa (90) días, cuando lo correcto era que tenia que contestar dentro de los 5 día (…)” alego que se puede apreciar en la sentencia apelada que el Juez a-quo incurre en violación del Articulo 243 del Cpc en sus ordinales 3,4 y 5 se puede apreciar en el capitulo que identifica MOTIVOS DE ERECHOS Y DERECHOS PARA DECIDIR, le da una motivación errada y ce en un error de derecho el cual es motivo suficientemente de peso para ejercer el recurso de apelación por la mala aplicación del derecho (…)”
Que “(…) en la contestación de la demanda rechace petitorio por ser incompatible sus pretensiones tal como lo reza el Articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal no apreció ni valoro la defensa, debiendo declarar inadmisible la demanda (…)”.
Que “(…) tal vez el punto mas álgido de toda la sentencia es que la Jueza de Primera Instancia viola flagrantemente la Decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, Sentencia N° 878, Expediente N° 14-0662 (…)” alega que es así ciudadano juez que dicha sentencia es vinculante toda vez que en la dispositiva del fallo señala: “Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga que extensivo su conocimiento todos los Tribunales de la República y su aplicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (…) alega que contrariamente a lo dispuesto anteriormente fundamenta su sentencia en que: “Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del ultimo contrato” (…)”.(Subrayado y negrita de la cita)
Que “(…) Las pruebas promovidas por ambas partes como se puede apreciar no son analizadas por el Tribunal (…)” Además alego que la apreciación, la valoración de las pruebas y la subsunción de los hechos son cuestiones de derecho, mientras que los establecimientos de los últimos es una cuestión de hechos. En las tres primeras el Juez aplica el derecho; en la ultima su juicio o criterio (…)” Que de lo anteriormente explicado por el especialista de la materia podemos determinar la Juez del ad-quo no le da aplicación ni valor a las pruebas de la forma como lo explica el estudioso del derecho y no motiva la prueba, no la valora, no toma en cuenta los hechos y por tal motivo suficientemente de peso se debe valorar por este tribunal lo anteriormente expuesto (…)” (negrita de la cita)
Que “(…) tal y como consta en la contestación de la demanda, en la oportunidad legal, se llamo a un tercero y se reconvino por Resolución de contrato (…)” alega que el a.quo admite la reconvención dejando constancia que el demandado reconvenido deberá contestar al quinto (05) día de despacho, en fecha 26 de septiembre de 2.014, auto del tribunal tal como riela el folio 124, el tribunal declara suspendido el juicio por 90 días, transcurrieron tres, transcurrieron tres (03) días de despacho de los cinco (05) para dar contestación a la reconvención, de esto ultimo deja constancia el tribunal en el auto que le quedaban dos días de despacho para contestar la reconvención y no lo hizo, por lo tanto la contestación que riela en el folio 125 al 131 por parte del reconvenido no debió el a.quo valorarla ya que el proceso estaba suspendido como ya anteriormente explique (…)”agrega que Por todo lo anterior en este capitulo estamos en clara y contundente violación del debido proceso, el a.quo no debió vulnerar el debido proceso, lo lógico era declarar con lugar la Resolución de Contrato por confesión ficta y sin lugar el cumplimiento de contrato, así pido sea declaro por este Tribunal, declarando con lugar la apelación (…)”.

VII
OBSERVACION DE INFORMES

Observación de informes de la parte demandada.
Que “(…) es de observar, que la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO identificada en auto, asistida por el Abogado Henry Catary, en fecha 22 de Febrero de 2.016 consigna informe, donde lo correcto era consignarlo el día 29 de Febrero de 2016, correspondiente al vigésimo día de Despacho, cuestión que no ocurrió como debía hacerse técnicamente, pero sin embargo el día fijado para presentar informe, lo que se limito fue a ratificar los supuestos informes presentados extemporáneos por prematuro de fecha 22 de febrero de 2.016, ósea ratifica un acto procesal extemporáneo, cuando lo correcto es que consignara de nuevo el informe y no lo realizo como técnicamente tenia que hacerlo (…)” Alega que por todo lo antes expuestos lo informes no deben ser valorados por este Tribunal superior, porque de lo contrario se estaría vulnerando el debido proceso y el principio de la legalidad de las formas procesales, el auto que admite los informes debe revocarse por contrario imperio, y dejar constancia que no fue presentado el informe por parte la ciudadana WILLIANNYS DEL VALLE PUERTA QUERO (…)” Hago la siguientes observaciones: en lo primero diez (10) folios del supuesto escrito de informes presentado el día 22 de febrero de 2.016, lo único que se limito es copiar textualmente lo del libelo de demanda y recorrido por parte del Tribunal, no se puede valorar como un verdadero informe (…)”.

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, sobre la sentencia definitiva dictada en fecha 02 de diciembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato.
Por su parte la representación judicial de la apelante manifiesta que el Juez a quo no valoró la contestación a la demanda y escrito de informes, dejando en total estado de indefensión y violación al derecho a la defensa como el debido proceso y silencio de la prueba, según lo alegado por el recurrente, con lo cual se evidencia en la sentencia del a quo relata que el contenido versa sobre la síntesis de los hechos suscitados en la presente causa, los cuales da por valorados.
Analizado, esta juzgadora observa que el a quo declaro con lugar el cumplimiento de contrato, se fundamentando en que estaban llenos los extremos legales para su procedencia, en tal sentido se determina que tal aseveración está ajustada a derecho y que el tribunal de la causa actuó dentro del límite de competencias, ya que en ningún momento coarto el derecho de las partes a intervenir en la etapa procesal. Todo lo contrario, presentaron defensas y contestación de la demanda y fueron resueltas en la decisión que hoy se estudia.
Esta situación evidencia que no hubo la violación constitucional denunciada por el apelante, sin embargo considera oportuno esta alzada recordar lo que comprenden los mismos:
La tutela judicial efectiva, la cual es de amplísimo contenido y comprende el derecho a ser oído por los órganos de la administración de justicia establecidos por el estado, es decir, no solo el derecho de acceso sino también el derecho a que cumplidos los requisitos establecidos en la leyes adjetivas, los órganos jurisdiccionales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido( Sala Constitucional S.n 708 de 10-05-2000. Caso: Juan Adolfo Guevara y otros Exp. N 00-1683 fondo).
El debido proceso, se vulnera cuando se priva o coarta a alguna de las partes, la facultad procesal para efectuar en un acto de petición que a ella privativamente le corresponda por su posición en el proceso, cuando esa facultad resulte afectada de forma tal que se vea reducida, teniendo por resultado la indebida restricción a las partes de participar efectivamente en plano de igualdad en cualquier juicio en que se ventilen cuestiones que les afecten (Sala Constitucional S. n 80 de 1-20-2001 caso: Declaratoria de inconstitucionalidad parcial art. 197 del C.P.C Exp N. 00-1435).
El derecho a la defensa, cuya violación se configura cuando los interesados no conocen el procedimiento que pueda afectarlos, se les impide su participación en el o el ejercicio de sus derechos, se les prohíbe realizar actividades probatorias o no se les notifiquen los actos que los afecten (Sala Constitucional. S. n. 02 de 24-01-01. Caso: Germán Montilla y otros. Exp. N. 00-1023).
Ahora bien, abordando el fondo del asunto se tiene a bien señalar que de la revisión minuciosa de las actas procesales se constata que, el presente caso versa sobre demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, cuyo fundamento legal se encuentra previsto en los artículos 1.133, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil con el objeto de delimitar la litis de la controversia, este Juzgado observa que la parte actora pretende le sea acordado el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, alegando haber cumplido con las obligaciones establecidas en el mismo y solicitando concluir con lo estipulado en el contrato para la compra definitiva, para así cancelar lo adeudado y recibir la entrega del inmueble libre de personas y objetos por parte de los vendedores.
En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, cuando establece que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio, en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”
Ahora bien, La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y SubrayadodelTribunal).
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
Quien aquí juzga, debe observar que la promesa recíproca y bilateral de venta, donde se integran todos los elementos como el consentimiento, precio y objeto de la venta, aún así no pierde su esencia preparatoria del contrato, de donde nace una obligación de hacer: la cual no es otra sino la realización de un contrato, que, para el caso de especie, se trata de la incorporación del hecho de compra venta sobre el inmueble en sí mismo.
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
(…) Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no (…).

De las Pruebas de la actora cursantes en autos:
-Copia fotostática emanada por el Banco Mercantil, Banco Universal, de fecha 04/04/2014, cursante folios 13 y 14, impugnada por la demandada por no ser copias de instrumento público ni privados reconocidos según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha.
-Contrato Privado de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, copia simple, cursante del folio 15 al 19, en vista de ser impugnado por el demandado sin que el demandante haya insistido en su valor se desecha.
-Copias certificadas del contrato de compra-venta de un inmueble distinguido con el Nº 23-28, ubicado en la calle 23 del parcelamiento denominado Yucatán Urbanización Privada, etapa dos, situada en los kilómetros 14 y 18, de la carretera Baquisimeto-Duaca…suscrito por las partes identificadas en la presente causa, cursante en los folios 67 al 72, se valora como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes.
-Original de oficio 0003220, de fecha 25 de abril del 2014, emitido por la consultoría jurídica, del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, dirigida al ciudadano Cesar Rafael Almeida Quevedo, contentiva de documento de liberación de hipoteca cursante en los folios 73 al 92, se valora como instrumentó público administrativo, demostrativo de la tramitación para la liberación de hipoteca del inmueble en litigio.
-Reproducciones fotográficas del inmueble objeto de la demanda cursante en los folios 53 al 55, se desecha pues nada aportan a los hechos controvertidos.
De las pruebas acompañadas por el demandado-recurrente:
-Original de autorización de intermediación exclusiva de promoción, gestión y captación de prospecto comprador de un inmueble mercado secundario suscrito entre los ciudadanos Zoraima Yudith Quevedo de Almeida y Cesar Almeida Pérez, y la Sociedad Mercantil Administradora Véneto,C.A, cursante en el folio 111 al 113, se valora como prueba del valor conferido .
-Copia constitutiva de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Administradora Véneto C.A, cursante en los folios 114 al 121, se valora para demostrar la cualidad de persona jurídica facultada.
De las pruebas acompañadas en la contestación en la tercería:
-Copia fotostática de poder otorgado a la abogada Rosanna Sciscioli Labrador cursante folio 161 al 165 se valora como prueba de la capacidad procesal de la apoderada judicial del tercero llamado de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil.
-Original de la autorización de intermediación exclusiva del inmueble objeto de la presente demanda cursante folio 166 al 168 se valora por demostrar la su cualidad para intervenir en nombre del vendedor en la opción a compra-venta.
-Testimoniales de los ciudadanos ADAN HUMBERTO GONZALEZ GARNIQUE, consta del folio 263 al 265, CARLOS ALBERTO ALVAREZ, folio 266 al 267 y JOSE ALBERTO GARNICE FREITEZ, folio 268 al 269.Los cuales se desechan por no aportar nada sobre los hechos controvertidos.-
Analizando las pruebas traídas y valoradas en autos, resulta para esta alzada importante determinar el alcance contractual objeto de la controversia que la fecha del vencimiento y sus respectivas prorrogas es el día : 11-04-2014, verificando el incumplimiento de lo estipulado en la cláusula CUARTA; donde el prominente vendedor en un plazo de 30 días continuos debe entregar los requisitos a la parte demandante, fundamentalmente lo concerniente al numeral 7 que no es mas que; el documento de liberación o finiquito respetivo; que debe llenar los extremos regístrales para que el bien objeto de la venta no tenga ningún gravamen hipotecario que impida la negociación; en vista de no haber registrado la liberación de Hipoteca antes del vencimiento del contrato y sus respectivas prorrogas lo estipulado en el contrato, como lo es la obligación de entregar la liberación de la hipoteca para la venta definitiva, es por lo que el cumplimiento de ese requisito era indispensable, y por consiguiente imposibilito a la parte actora a presentar el documento definitivo de venta ante el Registro Publico correspondiente. Así se decide.
Ahora bien, quedando demostrado que fue la misma actora promitente compradora la que diligencio todo lo concerniente para obtener la documento de liberación de hipoteca, dando cumplimiento a una carga contractual que recaía sobre el promitente vendedor, por lo que el derecho nace en el momento del incumplimiento de las obligaciones contractuales , por se este ley entre las partes; es por lo que quien aquí juzga CON LUGAR el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta, por lo tanto resulta forzoso para esta alzada confirmar el fallo apelado. Así se decide.

IX
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide:
PRIMERO: SU COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de enero de 2016, por el abogado Pastor Mujica, actuando como apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 2 de diciembre de 2015, a través de la cual declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 2 de diciembre de 2015.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria Temporal,

Yinarly Jaime Rivas