REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, treinta de junio de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO: KP02-R-2015-001051 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE-RECONVENIDA: ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.411.509, de este domicilio. APODERADOS: REYBER JOSÉ PIRE GUTIERREZ y JOSEFINA MARIELU RODRIGUEZ BORAURE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.681 y 219.135, respectivamente, de este domicilio. DEMANDADOS-RECONVINIENTES: ciudadano JOSÉ VIRGINIO GIMENEZ MARTÍNEZ, MARÍA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARÍA GIMENEZ MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.695.871, V-16.385.354 y V-3.878.210, respectivamente, de este domicilio. APODERADAS: CRUZ MARIO DUIN ESCALONA, ANA CECILIA QUINTERO PERAZA, SILENE GIMENEZ, MIGUEL SEGUNDO DUIN ESCALONA y JUAN MANUEL PEROZO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.037, 223.080, 90.131, 126.075 y 90.210, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA y Reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SENTENCIA: DEFINITIVA, expediente Nº 16-2751 (Asunto: KP02-R-2015-001051). PREÁMBULO Con ocasión al juicio por resolución de contrato de opción a compra-venta, intentado por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, asistida de abogado, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 1° de diciembre de 2015 (f. 292), por la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2015 (fs. 267 al 289), dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolucion de contrato, interpuesta por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, y parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, interpuesta por los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, contra la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 7 de diciembre de 2015 (f. 293), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución. En fecha 18 de diciembre de 2015 (f. 295), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 28 de enero de 2016 (f. 297), se le dio entrada. Por auto de fecha 3 de febrero de 2016 (f. 298), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dicta sentencia. En fecha 10 de febrero de 2016 (fs. 299 al 302) la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes; y en fecha 31 de marzo de 2016 (fs. 303 y 304), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de observación a los informes. Por auto de fecha 1° de abril de 2016 (f. 305), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, y que en consecuencia se entró en término para dictar sentencia. RESEÑA DE LOS AUTOS Se inició el presente juicio por demanda de resolución de contrato de opción a compra venta, interpuesta en fecha 5 de febrero de 2015 (fs. 1 al 5, anexo a los folios 6 al 34), por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, asistida por los abogados Reyber José Pire Gutierrez y Josefina Marielu Rodríguez Boraure, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil; estimó la demanda en la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 70.000,00), equivalentes a cinco mil quinientos noventa con cincuenta y cinco unidades tributarias (5.590,55 UT). Por auto de fecha 10 de febrero de 2015 (f. 36), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a los fines de la admisión de la demanda, instó a la parte interesada consignar la totalidad de los recaudos objeto de la presente demanda en original o copia certificada; lo cual fue consignado por la parte actora mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2015 (f. 37, anexo a los folios 38 al 67). Por auto de fecha 19 de febrero de 2015 (f. 68), el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2015 (f. 100, anexos 101 al 104), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del presente proceso, en nombre de sus representados. En fecha 13 de abril de 2015 (fs. 105 al 112, anexo a los folios 113 al 130), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, y de reconvención. Por auto de fecha 29 de abril de 2015 (f. 131), el tribunal de la causa fijó oportunidad para que el demandante reconvenido diera contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. En fecha 7 de mayo de 2015 (fs. 132 al 136, anexo a los folios 137 al 139), la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 5 de mayo de 2015 (fs. 142 al 145), la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó, presentó escrito de promoción de prueba; y en fecha 1° de junio de 2015 (fs. 146 al 149, anexo a los folios 150 al 161), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de prueba. En fecha 4 de junio de 2016 (f. 162), la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de oposición a las pruebas presentadas por su contraparte; la cual fue declara con lugar, por sentencia dictada por el tribunal de la causa, en fecha 10 de junio de 2015 (fs. 163 al 172). Por auto dictado en fecha 10 de junio de 2015 (f. 173), el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes; dicho auto fue parcialmente revocado por auto de fecha 15 de junio de 2015 (f. 174), en el cual primero: se negó la admisión de la prueba promovida como numeral sexto de las documentales, referida a que el presente proceso sea referido y consultado a la vía administrativa Ministerio de Vivienda y Habitat (BANAVIH), por ser manifiestamente ilegal e impertinente, y segundo: negó la admisión de las pruebas de posiciones juradas, por cuanto en el escrito de promoción de pruebas presentado no se observa que la parte contraria, están dispuestos a absolver las mismas, violando de esta manera lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, tal como fue establecido en sentencia interlocutoria de fecha 10 de junio de 2015. Contra el referido auto fue ejercido el recurso de apelación, en fecha 15 de abril de 2015 (f. 175), por el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, el cual fue declarado sin lugar mediante sentencia dictada, en fecha 23 de octubre de 2015 (fs. 257 al 264), por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En fecha 30 de julio de 2015 (fs. 180 al 182), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes. En fecha 16 de septiembre de 2015 (fs. 184 y 185), la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes. El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara dictó, en fecha 27 de noviembre de 2015, sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, y parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, interpuesta por los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, contra la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado; ordenó a la parte demandante a dar cumplimiento al contrato autenticado en fecha 5 de agosto de 2014 ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, y que una vez quede firme presente decisión la parte demandante tendrá ciento veinte días (120) para presentar ante el tribunal de la causa la cantidad de un millón novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.940.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero, o finalizado el lapso anterior de 120 días, la parte demandada, será notificada para que en el lapso de cinco días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad; y condenó en costas a la parte demandante. En fecha 1 de diciembre de 2015 (f. 292), la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto dictado en fecha 7 de diciembre de 2015 (f. 293), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución ante uno de los tribunales superiores de esta circunscripción judicial. En fecha 18 de diciembre de 2015 (f. 295), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 28 de enero de 2016 (f. 297), se le dio entrada. Por auto de fecha 3 de febrero de 2016 (f. 298), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dicta sentencia. En fecha 10 de febrero de 2016 (fs. 299 al 302) la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes; y en fecha 31 de marzo de 2016 (fs. 303 y 304), el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de observación a los informes. Por auto de fecha 1° de abril de 2016 (f. 305), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, y que en consecuencia se entró en término para dictar sentencia. Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa: Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 1° de diciembre de 2015, por la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, y parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, interpuesta por los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, contra la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado; se ordenó a la parte demandante a dar cumplimiento al contrato autenticado en fecha 5 de agosto de 2014 ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, y que una vez quede firme presente decisión la parte demandante tendrá ciento veinte (120) días para presentar ante el tribunal de la causa la cantidad de un millón novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.940.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero, o finalizado el lapso anterior de ciento veinte (120) días, la parte demandada, será notificada para que en el lapso de cinco días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad; y condenó en costas a la parte demandante-reconvenida. En efecto, consta a las actas procesales que los abogados Reyber José Pire Gutiérrez y Josefina Rodríguez Boraure, en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, presentaron libelo de demanda en el que alegaron que, en fecha 5 de agosto de 2014 su representada celebró contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el N° 35, tomo 151, con los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, sobre un inmueble constituido por una casa y parcela de terreno propio donde está edificada, distinguida con el N° 1, código catastral N° 13-06-01-16-25-01, y una parcela de terreno adicional distinguida con la letra “A”, código catastral N° 13-06-01-000-016-025-001-A00-000-000, ambas ubicadas en el lote N° 25 que forma parte de la urbanización Valle Hondo, municipio Palavecino del estado Lara; que la parcela de terreno N° 1 tiene un área aproximada de doscientos veintiséis metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (226,60 m²), y sus linderos son: norte: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con la parcela “A”, sur: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con carrera 9, este: en veintidós metros (22,00 m) con parcela N° 2, y oeste: en veintidós metros (22,00 m) con parcela “O”; que la parcela de terreno adicional, distinguida con la letra “A”, tiene una superficie aproximada de cincuenta y tres metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (53, 36m²), y sus linderos son: norte: en diez metros con sesenta y un centímetros (10,61 m) con hacienda El Recreo, sur: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con parcela N° 1, este: en siete metros (7,00 m) con parcela “B”, oeste: en tres metros con cuarenta centímetros (3,40 m) con parcela “O”; que el inmueble le pertenece legítimamente a su representada en un cincuenta por ciento, según consta en documento protocolizado, en fecha 24 de agosto de 2007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 29, folios 1 al 7, protocolo primero, tomo 15, y el otro cincuenta por ciento restante por documento protocolizado, en fecha 1° de julio de 2013, por ante la referida Oficina de Registro Público, bajo el N° 2013.1223, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2.5973, correspondiente al libro de folio real del año 2013, N° 2013.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2.5974 y correspondiente al libro de folio real del año 2013; que en el contrato suscrito entre las partes se establece: “En la Cláusula PRIMERA: se señala textualmente que: LA PROMITENTE VENDEDORA (que es nuestra representada) se compromete formalmente a vender a LOS PROMITENTE COMPRADORES (que son los ciudadanos JOSE VIRGINIO GIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, anteriormente identificados) y estos a su vez a comprarles, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa y la parcela de terreno propio donde esta edificada, distinguida… “omissis”… En la Cláusula SEGUNDA se señala textualmente que: El precio de venta acordado entre las partes es por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.650.000,00) que serán cancelados por LOS PROMITENTE COMPRADORES de la manera siguiente: SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.710.000,oo) desglosados así: a) SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,00) en cheque Nro. 80635297 de Bancaribe, de fecha 04 de agosto de 2014. b) CIENTO TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.136.800,00) en cheque de gerencia Nro. 00038795 de Banesco Banco Universal, de fecha 28 de julio de 2014. c) CIENTO SESENTA Y CINCO MIIL BOLIVARES (Bs.165.000,00) en cheque de gerencia Nro. 3932029246GS, de Banco Sofitasa, de fecha 29 de julio de 2014. d) DOSCIENTOS NOVENTA MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.290.700,00) en cheque Nro. 00147434 del Banco Provincial, de fecha 30 de julio de 2014. e) CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.47.500,00) en dinero en efectivo y de curso legal en el país a entera y cabal satisfacción de la vendedora (que es nuestra representada) y la cantidad restante, es decir, UN MILLON NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.940.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta. (subrayado propio). En la Cláusula TERCERA se señala textualmente (el cual es uno de los puntos fundamentales de la presenta demanda) que: Ambas partes se comprometen a firmar el documento definitivo en un plazo de NOVENTA (90) DIAS continuos mas una prorroga de TREINTA (30) DIAS contados a partir de la firma del presente documento (subrayado propio). En la Cláusula CUARTA se señala textualmente (el cual es uno de los puntos fundamentales también de la presente demanda) que: CLAUSULA PENAL: Queda entendido entre las partes que si por causas imputables a LOS PROMITENTE COMPRADORES no se llegase a protocolizar la venta en el tiempo estipulado (subrayado propio) estos indemnizara a LA PROMITENTE VENDEDORA con la cantidad de SENTENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs.71.000,00) que serán descontados de la cantidad dad en esta promesa de compra venta, debidamente LA PROMITENTE VENDEDORA, devolver el saldo restante sin interés (subrayado propio) en un plazo no mayor de siete (7) días y quedaran (sic) estos en plena libertad de negociar dicho inmueble con otra persona (subrayado propio). Así mismo, en caso de que por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA no se llegare a protocolizar la venta en el tiempo estipulado. Esta deberá indemnizar a LOS PROMITENTE COMPRADORES la cantidad de SETENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs.71.000,00) en igual circunstancia como indennizacion (sic) por daños y perjuicios por incumplimiento, dándose así por resuelta la operación. En caso de que la presente negociación no se perfeccione por causas ajenas a la voluntad de ambas partes, tales como caso fortuito, fuerza mayor o hecho del principio, o por causa no imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA o a LOS PROMITENTE COMPRADORES, este contrato será resuelto de pleno derecho, debiendo devolver LA PROMITENTE VENDEDORA a LOS PROMITENTE COMPRADORES simplemente la cantidad dada como inicial (subrayado propio). Serán por cuenta de LOS PROMITENTE COMPRADORES todos los gastos que ocasionen las formulaciones del presente negocio hasta su definitiva cancelación. En la Cláusula SEPTIMA se señala textualmente que: Las partes eligen la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, como domicilio especial, único y excluyente para todos los efectos y consecuencias derivadas de este contrato y a cuya jurisdicción declara someterse (subrayado propio).” Arguyeron, que hasta el momento de la interposición de la presente demanda, sería noventa días más después de haber vencido el lapso previsto en la cláusula tercera del contrato, y que el lapso previsto en el contrato venció el 5 de diciembre de 2014, los demandados, y quienes son los promitente compradores, no le habían comunicado nada a su representada respecto a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante el registro inmobiliario correspondiente, ni respecto al curso de los trámites para la aprobación del respectivo crédito habitacional, a través de la Ley del Deudor Hipotecario, lo cual –a su decir- han debido realizar en el plazo indicado en la cláusula tercera del contrato, que eran de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días más; que por todo lo expuesto, y en vista de que han resultado infructuosos los esfuerzos realizados por su representada, a fin de que los promitente compradores les digan cuáles son las causas o razones por las cuales no se firmó el documento definitivo de compra-venta en el plazo indicado en la cláusula tercera del contrato, y que su representada a su vez pueda informarle a ellos que va a dar formal cumplimiento con lo que está establecido en la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes, de quedarse de legítimamente con el diez por ciento de la cantidad de dinero entregado en la calidad de arras, como indemnización por los daños y perjuicios que se le ha ocasionado por el incumplimiento, que sería la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00) que serán descontados de la cantidad de dinero entregado al momento de suscribir el contrato de opción de compra-venta y devolverles por lo tanto a los promitente compradores el saldo restante sin interés en el plazo indicado que sería un plazo no mayor de siete días continuos después de resuelto el contrato; que –a su decir- quedó claro que si los promitente compradores demostrasen de manera fehaciente, ante el tribunal de la causa, que la negociación no se pudo llevar a cabo en el plazo indicado en la cláusula tercera del contrato, por causas ajenas a la voluntad de ellos, se aplicaría lo que señala la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes que establece: “En caso de que la presente negociación no se perfeccione por causas ajenas a la voluntad de ambas partes, tales como caso fortuito, fuerza mayor o hace de principio, o por causa no imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA o a LOS PROMITENTE COMPRADORES, este contrato será resuelto de pleno derecho, debiendo devolver LA PROMITENTE VENDEDORA a los PROMITENTE COMPRADORES simplemente la cantidad dada como inicial”, por lo que, indicaron, debía su representada devolver a los promitente compradores la cantidad recibida por ella, al momento de suscribir el contrato de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00), en el plazo indicado en la cláusula cuarta del contrato, es decir, en un plazo no mayor de siete días continuos después de resuelto el mismo, y serán por cuenta de los promitentes compradores todos los gastos que ocasionen las formulaciones del presente negocio hasta la definitiva cancelación; que por lo antes expuesto, se vieron en la imperiosa necesidad de demandar, en nombre de su representada, a los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, por resolución de contrato, por haber incumplido –a su decir- el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, el 5 de agosto de 2014, y el cual fue registrado, en igual fecha, ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, bajo el N° 35, tomo 151, y solicitaron, a los referidos ciudadanos que se obliguen, o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal, a lo siguiente: primero: a resolver de manera inmediata el mencionado contrato de opción de compra-venta; segundo: a dar formal cumplimiento a lo previsto en la cláusula cuarta del referido contrato, referente a que su representada se quede, de manera legitima y como indemnización por daños y perjuicios ocasionados en su contra, con el diez por ciento de la cantidad de dinero entregado en calidad de arras al momento de celebrar el contrato de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00), por el incumplimiento –a su decir- plenamente demostrado y probado por parte de los promitente compradores, y devolverle a los mismos el saldo restante sin intereses en un plazo no mayor de siete días continuos; tercero: a pagar la cantidad de ciento setenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 177.500,00), por concepto de honorarios profesionales; y cuarto: a pagar las costas calculadas prudencialmente por el tribunal de la causa, una vez declarada con lugar la demanda. Por su parte, el abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación al libelo, a través del cual alegó en relación a la contestación al libelo de la demanda: formuló, en nombre de sus representados, oposición formal a la resolución de contrato solicitado en el presente expediente, negando y contradiciendo la validez procesal de la pretensión conforme a los siguientes preceptos: primero: que efectivamente existe una relación contractual con sus representados y la actora del presente procedimiento, según consta en documento de opción a compra autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 35, Tomo 15; que el referido contrato desprende siete cláusulas adecuadas –a su decir- al modelo para crédito bancario, conforme a lo exigido por el Ministerio para el Poder Popular de Habitad y Vivienda (BANAVIH); que el objeto principal del contrato es el compromiso de venta de un bien inmueble propiedad de la parte actora del presente procedimiento, a favor de sus representados, constituido por una casa y parcela de terreno propio donde está edificada, distinguida con el N° 1, código catastral N° 13-06-01-16-25-01, y una parcela distinguida con la letra “A”, código catastral N° 13-06-01-000-016-025-001-A00-000-000, ambas ubicadas en el lote N° 25 que forma parte de la urbanización Valle Hondo, IV etapa, en las parroquias Cabudare y José Gregorio Bastidas del municipio Palavecino del estado Lara; que dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de doscientos veintiséis metros cuadrados con sesenta decímetros (226,60 m²), y sus linderos son: norte: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con la parcela “A”, sur: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con la parcela “O”, este: en veintidós metros (22,00 m) con parcela N° 2, y oeste: en veintidós metros (22,00 m) con parcela “O”; que la parcela de terreno adicional, distinguida con la letra “A”, tiene una superficie aproximada de cincuenta y tres metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (53, 36m²), y sus linderos son: norte: en diez metros con sesenta y un centímetros (10,61 m) con hacienda El Recreo “A”, sur: en diez metros con treinta centímetros (10,30 m) con parcela N° 1, este: en siete metros (7,00 m) con parcela “B”, oeste: en tres metros con cuarenta centímetros (3,40 m) con parcela “O”, según consta en anexos marcados “C” y “D” acompañados al libelo de demanda, y en los cuales –a su decir- se deja asentado que el inmueble para la fecha de la firma tenía un gravamen a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), y Marcantil, C.A., Banco Universal; segundo: del pago de la vivienda: que el precio de venta acordado en el documento de opción a compra es por la cantidad de dos millones seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.650.000, 00), el cual fue pagado de la siguiente manera: la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00) con la firma del contrato objeto del presente procedimiento, y la cantidad de un millón novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.940.000,00) fue aprobado con recursos del Banco Mercantil en fecha 15 de octubre de 2014, préstamo hipotecario N° 0610514326, y respaldado por la autorización de la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, quien validó al Banco Mercantil hacer el avalúo del bien inmueble objeto del presente procedimiento, lo que completa el dinero exigido en la cláusula contractual por la parte actora del presente procedimiento; que por vía de hecho la actora del presente procedimiento, exigió a sus representados la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) más al precio acordado, como una medida de coacción para firmar la venta definitiva en el Registro de Palavecino, el cual, indicó, fue pagado de la siguiente manera: la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) mediante cheque N° 0000468, emitido de la cuenta N° 01082434640100054341 de la ciudadana María Laura Navas, a favor de la ciudadana Lisette Salcedo, de fecha 17 de diciembre de 2014 y, la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mediante transferencia N° 2860, de fecha 8 de enero de 2015, emitida de la cuenta N° 01082434640100054341 TPBW V000741150901082; que se dio cumplimiento al pago acordado dentro de los noventa días exigidos en la cláusula contractual; que niega todo tipo de incumplimiento por parte de sus representados en el cumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas; que sus representados, aparte de haber cumplido con sus deberes derivados de la relación contractual, tuvieron que pagar la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), más el precio convenido, y que la actora, aun con ello, acudió ante el tribunal de la causa a exigir, de manera fraudulenta y de mala fe, la resolución del contrato; tercero: del incumplimiento de la promitente vendedora en la relación contractual: a) que la firma de la vivienda ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara estaba pautada a partir del 5 de noviembre de 2014, según constancia de recepción del referido ente, el cual –a su decir- demuestra que el resto de la obligación se honraría ese día y que sus representados iban a obtener como resultado de su cumplimiento el título de propiedad y posesión legitima del bien inmueble objeto del presente proceso; b) que en fecha 10 de diciembre de 2014, la promitente vendedora tramitó ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH) la solitud de liberación de gravamen y oportuno sello del documento definitivo de venta, incumpliendo –a su decir- lo dispuesto en la cláusula sexta del documento de opción a compra, la cual establece: “Sobre el inmueble objeto de esta opción pesa hipoteca de primer grado a favor de Mercantil, Banco Universal, que LOS PROMITENTES COMPRADORES, declaran conocer y que será liberada por LA PROMITENTE VENDERORA, antes de la firma del documento definitivo de venta”; que aunque que sus representados buscaron el crédito hipotecario por el mismo banco, el cual pesa la hipoteca de primera grado, y así agilizar la liberación, la parte demandante, estando en conocimiento de que debían tramitar el sello de liberación entre el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), la cual solicitaron con un mes de después a la fecha pautada para la firma de venta definitiva en el registro, incumpliendo la promitente vendedora con su compromiso de liberación del bien, enmarcada en la mora del acreedor; c) que en ningún momento la parte actora hizo una oferta de pago dentro de los lapsos contractuales, a diferencia de sus representados que cuentan con el crédito hipotecario aprobado en fecha 15 de octubre de 2014, y que para la fecha de interposición del presente escrito solo falta la firma por cumplimiento de contrato de la parte demandante, y que ya está el documento con la liberación del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), que debió tramitarlo la promitente vendedora), y que el trámite lo terminó haciendo el Banco Mercantil, “enmarcado en el artículo 1 de la Ley Habilitante de gaceta N° 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013”; c) que en nombre de sus representados agilizó los trámites de notificación y contestación en el presente proceso, causado a que el crédito hipotecario aprobado tiene vigencia de un año, y que esta materia se encuentra protegida por el Gobierno Bolivariano a nivel del Ejecutivo Nacional por medio del referido ministerio, y más aun –a su decir- habiendo demostrado que sus representados cumplieron con todos sus deberes contractuales, y que para la fecha la promitente vendedora en la relación contractual, disfruta de la administración, uso, goce y disfrute del dinero otorgado por la inicial, es decir, la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00), reconocido por la parte actora del presente procedimiento, el dinero que por vía de hecho pidió a sus representados, la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) más, el cheque a favor de la promitente vendedora por la cantidad de un millón novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.940.000,00), aprobado con recurso del Banco Mercantil, en fecha 15 de octubre de 2014, préstamo hipotecario N° 0610514326, el cual debía recibir en fecha 5 de noviembre de 2014, en venta definitiva ante el Registro Subalterno del Municipio Palavecino del estado Lara, y que en vista de que la promitente vendedora, alegando su falta de trámite de la liberación del bien inmueble ante el BANAVIH, se niega a firmar la venta definitiva, haciendo también –a su decir- uso, goce y disfrute del bien ya cancelado por sus representados, dentro de los términos contractuales. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda opuso la reconvención en los siguientes términos: que conforme a lo estipulado en los artículos 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, solicitó reconvenir la acción primaria por cumplimiento de contrato, y en vista que la mencionada acción protege a sus representados por régimen especial, en cumplimiento de su objeto, dejando sin efecto la acción por resolución del contrato causado a que la promitente vendedora incumplió con: la cláusula primera, debido a que se niega a firmar el documento definitivo de traspaso de propiedad a favor de sus representados, alegando –a su decir- un deseo no adecuado al derecho y en discordancia con la protección que le otorga a sus representados, y a la gestión de trabajo realizada por ante el Banco Mercantil, C.A.; la cláusula segunda, ya que –a su decir- coaccionó a sus representados a pagarles de más, como quedó demostrado en los anexos E1 y E2; la cláusula tercera: debido a que no firmó el documento definitivo de venta en el Registro Público de Cabudare, en fecha 5 de noviembre de 1014, dentro de los lapsos establecidos en el contrato; y la cláusula sexta, ya que la promitente vendedora no gestionó, en los lapsos establecidos en el contrato objeto del presente proceso, la solvencia ante el ministerio competente, y que al existir, efectivamente, una relación contractual entre sus representados y la reconvenida, según consta en documento de opción a compra debidamente autenticado por la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el N° 35, tomo 151, por lo que –a su decir- es de obligatoriedad reconvenir a fin de que el proceso se defina mediante un procedimiento por cumplimiento de contrato. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, e indicó que para la fecha de interposición del presente escrito de contestación y reconvención “la presente solicitud está enmarcada en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial N° 40.115 del 21/02/2013 (sic); quien en su Artículo 1 establece: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el marcado secundario, en construcción o ya construida, suscritos o suscribirse por los sujetos comprendidos en el sistema nacional de Vivienda y Habitat (sic), solo se permitirá la retención , cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de clausulas (sic) penales o penalidades sucesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara (sic) responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble depende de un tercero en la relación”.”; que –a su decir- es de aceptación prácticamente unánime que el incumplimiento de una obligación determinada genera responsabilidad en el deudor, salvo que pruebe la intervención de una causa extraña que no le es imputable, pero que no se pudo demostrar que fue diligente, prudente, ni bien intencionado, ya que –a su decir- ello no es relevante, ya que solo importa que no logró el resultado prometido; que la doctrina establece que dicha responsabilidad está basada en una presunción de culpa, porque la prueba de una causa extraña desvirtúa tal culpa presunta; quela causa extraña no desvirtúa la culpa, sino la relación de causalidad; que puede ser que la parte no se haya comprometido a una obligación general de prudencia y diligencia u obligación de medio, o una obligación determinada o de resultado, y el contrato, o en su defecto, los usos, la equidad o la ley, determinaran si se trata de uno u otro tipo de obligación, lo que –a su decir- a su vez incidirá sobre el tipo de responsabilidad que se imputará al deudor que ha incumplido. Solicitó, primero: con fundamento a lo antes expuesto, la admisión de la presente contestación, formalizada en reconvención por cumplimiento de contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; segundo: se condene al actor reconvenido, a dar cumplimiento al contrato definitivo que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento anexado marcado “B”, suscribiendo el contrato definitivo de venta con su representada, y que en el caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión una vez quede firme, se tenga la sentencia como documento de venta definitivo y traslativo de propiedad, bajo el procedimiento establecido en el artículo 1.306 y 1.307 del Código Civil, consecuencia de que –a su decir- para la fecha de interposición del presente recurso, existe mora del acreedor; tercero: que en vista de que –a su decir- en este tipo de procedimiento no fue agotada la vía administrativa que avala la “Ley Habilitante de Gaceta Oficial N° 40.115 del 21/02/2013”, se emita consulta al ente regulador de la materia “con copia por debido proceso de lo expuestos por las partes, causado a que, la refería ley obliga al promitente vendedor a vender; probado así, el Fumus Bonis Iuris y el Periculum in Mora se decrete medida de embargo preventivo para evitar que la promitente vendedora siga ofreciendo un bien que ya está comprometido por la relación contractual de mis representados, quienes activaron la Banca Privada avalada a la gestión por protección y Régimen Especial del Gobierno Nacional por medio de sistema nacional de Vivienda y Habitat (sic)”; cuarto: conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.271 del Código Civil, sea condenado el actor reconvenido, al pago de costos y costas provenientes del presente proceso; quinto: que le sea reintegrado a sus representados la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), cobrados por el promitente vendedor –a su decir- de manera fraudulenta, ya que dicha cantidad no está avalada en la relación contractual objeto del presente proceso; sexto: “Que la Ley Habilitante de Gaceta Oficial N° 40.115 del 21/02/2013, enuncia estos actos reclamados por vía del proceso del Derecho Civil”, por lo que reservó, en nombre de sus representados, las acciones por vía del procedimiento penal, como garante de las víctimas de contrataciones que rige la materia, contra sujetos que violen las relaciones contractuales protegidas por régimen especial. Por su parte, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención interpuesta en contra de su representada, mediante el cual alegó como punto previo: que al inicio de la reconvención se señala de manera confusa que dicha acción de reconvención “protege a mis representados (que son los demandados reconvenientes) por régimen especial enmarcada en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No. 40.115 del 21/02/2013 en cumplimiento con su objeto “la venta definitiva del inmueble” dejando sin efecto la acción por resolución del contrato causado…omissis”; que dicho argumento no se entiende, debido a que no se señala de manera concreta en qué artículo y en cuál de tantas resoluciones de las que aparecen reflejadas en la gaceta oficial a la cual hacen referencia, se fundamentan para hacer tal señalamiento, y más aun al señalar que dicha protección se encuentra enmarcada en la ley habilitante de gaceta oficial, lo que –a su decir- evidentemente no existe; que la ley habilitante como tal –a su decir- no es una norma jurídicas dictada por el legislador, por lo que no es un precepto establecido por la autoridad competente, en que se manda o se prohíbe algo en consonancia con la justicia, cuyo incumplimiento conlleva a una sanción, si no que es una herramienta jurídica de rango constitucional que faculta al Presidente de la República para dictar decretos con rango, valor y fuerza de ley, sobre las materias que estime pertinentes, de acuerdo a las necesidades y/o emergencias del país; que estando además en el error antes señalado, en el capítulo referido al derecho, y en general en toda la reconvención, debido a que el apoderado judicial fundamentó la misma, y todos sus alegatos, en la mencionada Ley Habilitante de Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, y señaló que en el artículo 1 se establece: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el marcado secundario, en construcción o ya construida, suscritos o suscribirse por los sujetos comprendidos en el sistema nacional de Vivienda y Habitat (sic), solo se permitirá la retención , cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de clausulas (sic) penales o penalidades sucesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara (sic) responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble depende de un tercero en la relación”.”; que –a su decir- una vez analizado el artículo anteriormente citado, se evidencia que a la fundamentación a la cual se hizo referencia, es la resolución N° 11 emanada del derecho del Ministerio y de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la gaceta oficial N° 40.115, de fecha 21 de febrero; que lo previsto en la mencionada resolución favorece lo expuesto en la demanda principal, interpuesta por su representada, y que así seria fehacientemente probado en la oportunidad probatoria correspondiente; contestación al fondo: rechazó, negó y contradijo en todas y cada unas de sus partes los alegatos realizados por la parte demandada reconveniente, por cuanto –a su decir- los hechos alegados están llenos de las siguientes contradicciones: primero: que es falso, y rechazó, negó y contradijo, lo expuesto en la reconvención que señala que “el Promitente Vendedor incumplió con la Clausula (sic) primera, debido que hasta la presente la Promitente Vendedor se niega a firmar el documento definitivo de traspaso de propiedad a favor de mis representados alegando un deseo no adecuado al derecho y en discordancia con la protección que le otorga a mis representados y a la gestión de trabajo realizada por ante el Banco Mercantil, según lo dispuesto en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21/02/2013”, debido a que como fue señalado en el libelo hasta el momento de interposición de la misma habían transcurrido noventa días después de haber vencido el lapso previsto en la cláusula tercera del contrato, y que el lapso previsto para ello venció el 5 de diciembre de 2014, y que los demandados reconvenientes, no le habían comunicado nada a su representada respecto a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, lo cual debían realizar dentro del plazo indicado en la cláusula tercera del contrato, por lo que –a su decir- la presentación de la constancia de recepción de documentos, emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, que fue presentada, marcado “F”, como prueba para demostrar que ellos habían cumplido con su obligación, y que el incumplimiento había sido de parte de su representada, no significa no que todos los recaudos estuviesen completos, ni que le hubiesen avisado formalmente a su representada de la fecha de la firma; que en el supuesto negado que su representada se hubiera abstenido de ir a firmar la venta definitiva, tal como fue señalado por la parte demandada reconveniente en su escrito de contestación y reconvención, lo ideal –a su decir- era que los mismos inmediatamente hubieran ejercido la acción por resolución de contrato en su contra, y no esperar ser demandados para alegar, a través de la reconvención, sin fundamento alguno, tal pretensión, más aun si era cierto lo expuesto por ellos mismos en el escrito de reconvención, al alegar que la promitente vendedora tramitó en fecha 10 de diciembre de 2014, ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat la solicitud de liberación de gravamen, pero que de ser cierta tal afirmación su representada lo hizo con conocimiento de los demandados reconvenientes, quienes en ningún momento objetaron que la mencionada solicitud, se estaba ejerciendo fuera del lapso, debido a que los mismos no tenían conocimiento de la aprobación de crédito hipotecario solicitado, y que fue en fecha 20 de enero de 2015, cuando el Banco Mercantil le notificó, a través de comunicación enviada al ciudadano José Giménez Martínez, de tal aprobación; que la referida comunicación, fue consignada por la parte demandada reconveniente marcado “C”, a la cual se acoge, en nombre de su representada, en base al principio de la comunidad de la prueba, debido a que –a su decir- la misma desestima lo alegado por ellos mismos, de que el documento estaba listo para ser firmado el 5 de diciembre de 2014, ya que no se hubiese podido firmar si el banco no había aprobado el crédito hipotecario. Manifestó, que los demandados reconvenientes señalan que su representada alegó en el libelo de demanda “un deseo no adecuado al derecho y en discordancia con la protección que les otorga el trabajo realizado por ante el registro mercantil”, pero que todo lo alegado por la parte demandada es falso; segundo: que es falso, y rechazó, negó y contradijo, lo alegado en la reconvención sobre que “el Promitente Vendedor incumplió con la Clausula (sic) Segunda, causado a que coacciono (sic) a los demandados reconvenientes, a pagarles de mas (sic) como quedo (sic) demostrado en los anexos (E.1 y E.2)”, lo que cual –a su decir- es una afirmación temeraria, y sin ningún fundamento, por las siguientes razones: en primer lugar: debido a que su representada no tiene los mecanismos idóneos, ni es funcionario de algún organismo policial, para coaccionar a tres personas optantes para comprar el inmueble que legítimamente le pertenece a su representada, y que esas tres personas se hubiesen dejado coaccionar para pagar un dinero adicional, sin interponer ningún tipo de denuncia en contra de la coaccionante, ante los organismos competentes; en segundo lugar: que en el supuesto negado de ser cierto lo alegado, debió de haberse realizado un anexo al contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes, en fecha 5 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara , o que en su defecto se fuese realizado cualquier otro documento donde se plasmara la modificación al precio de la venta del inmueble, y el pago adicional realizado por los optantes en esa fecha, ello, debido a que –a su decir- nadie entrega un dinero adicional por la compra de una vivienda, si no tiene un documento firmado por el vendedor, donde se plasme la negociación y se describan los cheques con los cuales se está pagando; y en tercer lugar: que por cuanto no se puede incluir como parte de pago en el presente proceso, cualquier otro tipo de negociación o acto de comercio que se hubiere realizado entre las mismas partes del contrato objeto del presente procedimiento, e imputar un pago cualquiera y diferente como parte de otro contrato completamente distinto a la obligación que se está cumpliendo, y que es llevada a cabo en el presente procedimiento, solo –a su decir- con el objeto de hacer quedar bien a una de las partes e inculpar, sin ningún tipo de fundamento, a la otra; tercero: que es falso, y rechazó, negó y contradijo, lo expuesto en la reconvención que señala que “el Promitente Vendedor incumplió con la Clausula (sic) tercera, debido a que no firmo (sic) el documento definitivo de venta en el Registro Público de Cabudare en fecha 05 de Noviembre del año 2014, dentro de los lapsos establecidos en el contrato”, debido a que –a su decir-, como fue señalado en el libelo de demanda, su representada no acudió en ningún momento a dicha oficina de Registro Público por cuanto nunca le fue notificado, por ninguna vía, que los documentos de venta definitiva del inmueble estaban solicitando el respectivo crédito hipotecario, y que fue al revisar los anexos presentados por los demandados reconvenientes, cuando su representada se enteró que en fecha 20 de enero de 2015, el Banco Mercantil le notificó al ciudadano José Virginio Giménez, que su crédito hipotecario había sido aprobado, por lo que –a su decir- se evidencia que el incumplimiento de la obligación fue por parte de los demandados reconvenientes; cuarto: que es falso, y rechazó, negó y contradijo, lo expuesto en la reconvención que señala, de manera confusa, que: “el Promitente Vendedor incumplió con la Clausula (sic) Sexta, consecuencia que la Promitente Vendedora no gestiono (sic) en los lapsos establecidos el contrato objeto del presente proceso, la solvencia ante el Ministerio de Vivienda y hábitat BANAVIH y que; al ver este acto según consta en documento de Opción a Compra debidamente autenticado por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera de barquisimeto (sic) estado Lara, documento inserto bajo el nro. 35 tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria (anexo B) es de obligatoriedad Reconvenir, como en efecto lo hago y el proceso se defina mediante un procedimiento por Cumplimiento de Contrato”, pero que como fue alegado en el libelo de demanda, su representada en todo momento cumplió con la obligación impuesta en la mencionada cláusula, que consistía en tramitar la liberación de la hipoteca que tenía el inmueble que legítimamente le pertenece, por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, lo cual realizó en el tiempo oportuno, y estuvo a la espera de que los promitente compradores se comunicaran con ella para informarle la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, así como de la aprobación del crédito hipotecario, lo cual –a su decir- nunca ocurrió, razón por la cual su representada a fin de interponer demanda por resolución de contrato, siendo este –a su decir- el medio idóneo, conforme a lo establecido en la parte final de la cláusula cuarte del contrato suscrito entre las partes, que reza: “en caso de que la presente negociación no se perfeccionase…omissis… este ESTE CONTRATO SERA (sic) RESUELTO DE PLENO DERECHO…omissis…, como en lo previsto en el artículo 3 de la RESOLUCION Nro.11 emanada del Despacho del Ministerio y de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013, que fue publicada en gaceta oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013”, y poder, de tal manera, solucionar la problemática existente, y resolver el contrato sin que ninguna de las partes resulte perjudicado en la negociación, y devolver a los optantes el dinero que está en poder de su representada. Arguyó, que tal como fue señalado en el libelo de demanda, fundamentado en el artículo 1 de la referida resolución, el hecho de que si los promitente compradores demostrasen de manera fehaciente, ante el tribunal de la causa, que la negociación no pudo llevarse a cabo, en el plazo indicado en la cláusula tercera del contrato, por causas ajenas a la voluntad de ellos, se aplicaría lo señalado en la parte final de la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes, que establece: “En caso de que la presente negociación no se perfeccione por causas ajenas a la voluntad de ambas partes, tales como caso fortuito, fuerza mayor o hecho del principio, o por causa no imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA o a LOS PROMITENTE COMPRADORES, este contrato será resuelto de pleno derecho, debiendo devolver LA PROMITENTE VENDEDORA a LOS PROMITENTE COMPRADORES simplemente la cantidad dada como inicial.”; que conforme a lo establecido en la cláusula mencionada, debe, por lo tanto, su representada devolverle a los promitente compradores la cantidad recibida por ella, al momento de suscribir el contrato de opción a compra-venta, a saber la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00), lo cual solicitó, al tribunal de la causa, tomar en cuenta tal circunstancia. Solicitó, se declarara sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto –a su decir- el petitorio expuesto en dicha reconvención, además de ser incongruente y risible, es evidentemente contrario a derecho, por las siguientes razones: en el ordinal segundo se solicita que “se condene al demandado a dar cumplimiento al contrato definitivo que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento anexan marcado “B”, suscribiendo el contrato definitivo de venta y que en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión una vez quede firme, se tenga la sentencia como documento de venta definitivo y traslativo de propiedad, bajo el procedimiento establecido en el artículo 1.306 y 1.307 del Código Civil Venezolano Vigente, consecuencia que para la presente fecha existe mora del acreedor.”, indicó, que del anterior alegato se evidencia la falta de conocimiento, desde el punto de vista del derecho, por cuanto no se puede obligar a la promitente vendedora a dar en vente el inmueble que legítimamente le pertenece, y menos aun cuando –a su decir- está evidentemente demostrado que fueron los demandados reconvenientes quienes incumplieron con el contrato mencionado, siendo lo procedente dar formal cumplimiento a lo previsto en la cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato, la cual se encuentra ajustada –a su decir- en los artículos 1, 2 y 3 de la resolución anteriormente mencionada, que no puede ser mayor al diez por ciento del monto de oferta de la vivienda, y mucho menos fundamentarse en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, que –a su decir- nada tiene que ver con lo alegado; en el ordinal tercero se solicita que “en vista de que este tipo de procedimiento no fue agotada la vía administrativa que avala la Ley Habilitante de Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21/02/2016, se emita consulta al ente regulador de la materia con copia por debido proceso de lo expuesto por las partes, causado a que, la referida ley obliga al Promitente Vendedor a vender; probado así el Fumus Bonis Iuris y el Periculum in Mora se decrete medida de embargo preventiva para evitar que la Promitente Vendedora siga ofreciendo un Bien que ya está comprometido…omissis…”, e indicó, que de ello se evidencia igualmente la falta de conocimiento desde el punto de vista del derecho, por cuanto –a su decir- la mencionada resolución no establece, en ninguno de sus artículos, que para interponer un procedimiento por resolución de contrato, ante el organismo jurisdiccional competente, se deba agotar la vía administrativa, y que menos aun establece en ninguno de sus artículos que el promitente vendedor esté obligado a dar en venta el inmueble, ni dejarlo de ofrecer a terceras personas; que en la cláusula penal de la cláusula cuarta del contrato de opción a compra suscrito por las partes, se establece: “CLAUSULA PENAL: Queda entendido…omissis…debiendo LA PROMITENTE VENDEDORA devolver el saldo restante sin intereses en un plazo no mayor a siete (7) días continuos y quedara (sic) está en libertad plena de negociar dicho inmueble con otra persona…omissis…”; y en el ordinal cuarto se solicita que “le sean reintegrados a mis representados la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.260.000,oo), cobrados por el Promitente Vendedor de manera fraudulenta…omissis…”, alegato que –a su decir- es falso, ya que fue desvirtuado por su persona en el presente escrito; que la anterior afirmación, realizada por los demandados reconvenientes, es temeraria y sin fundamento alguno, la cual deberá ser probada por los mismos en la oportunidad correspondiente, no solo con copias simple de dos cheques, los cuales tachará en su debida oportunidad, si no a través de pruebas fehacientes de que los mismos fueron entregados como parte de pago de la futura venta del inmueble. Solicitó, en nombre de su representada, que el presente escrito de contestación a la reconvención fuese admitido y sustanciado conforme a derecho; que la demanda interpuesta por su representada, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, sea declarada con lugar; y que la reconvención propuesta por los demandados reconvenidos en contra de su representada, sea declarada sin lugar. De los Escritos de Informes El abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, presentó escrito de informes en primera instancia a través del cual alegó que: reprodujo el mérito favorable en autos; que en fecha 5 de agosto de 2014, bajo el concepto de relación contractual se obligaron sus representados y la ciudadana Lissette Pastora Salcedo, parte actora reconvenida en el presente procedimiento, según consta en documento de opción a compra, debidamente autenticado por la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 35, tomo 151, del cual se desprenden siete cláusulas –a su decir- se adecua al modelo para crédito hipotecario, conforme a lo exigido por el Ministerio para el Poder Popular de Hábitat y Vivienda (BANAVIH); que el objeto principal del contrato es el compromiso de venta de un bien inmueble propiedad de la actora reconvenida del presente procedimiento, constituido por una casa y parcela de terreno propio donde está edificada, distinguida con el N° 1, código catastral N° 13-06-01-000-016-025-001-A00-000-000, ambas ubicadas en el lote N° 25 que forma parte de la urbanización Valle Hondo (IV etapa), en las parroquias Cabudare y José Gregorio Bastidas del municipio Palavecino del estado Lara; que, para la fecha de la firma, pesaba sobre el inmueble un gravamen a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad, y Mercantil, C.A., Banco Universal; que el precio de venta acordado, en el documento de opción a compra, fue por la cantidad de dos millones seiscientos cincuenta mil (Bs. 2.650.000); que la cantidad referida, fue pagada de la siguiente manera: la cantidad de setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00) con la firma del contrato objeto del presente litigio, y la cantidad restante, es decir, un millo novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.1.9401.000,00), fue aprobado con recurso del Banco Mercantil, en fecha 15 de octubre de 2014, préstamo hipotecario N° 061051426; que la firma de la vivienda, ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, estaba pautada a partir del 5 de noviembre de 2014; que en el folio 130 del presente expediente, demostró que en fecha 10 de diciembre de 2014 la promitente vendedora tramitó ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitad, la solicitud de liberación de gravamen y sello de documento definitivo de venta; que a pesar de que sus representados buscaron el crédito hipotecario por el mismo banco en el cual pesa la hipoteca de primer grado, a fin de agilizar la liberación, la actora reconvenida del presente procedimiento, estando –a su decir- en conocimiento de que debían tramitar el sello de liberación ante la mencionada institución bancaria, lo cual fue solicitado con un mes de anticipación a la fecha pautada para la firma de la venta definitiva en el registro, incumplió con su compromiso de liberación del bien; que , la actora reconvenida del presente procedimiento, por vía de hecho, exigió a sus representados la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) más el precio acordado, como una medida de coacción para firmar la venta definitiva ante el registro correspondiente, lo cual fue pagado; que en fecha 9 de febrero de 2015. Solicitó, que el presente informe sirviera de base resumen para la pretensión de autos, en el cual –a su decir- solo queda el cumplimiento del contrato de venta definitivo; que en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión, una vez quede firme, se tenga la sentencia como documento de venta definitivo y traslativo de propiedad, bajo el procedimiento establecido en el artículo 1.306 y 1.307 del Código Civil, aunado a que para la fecha el crédito con el Banco Mercantil sigue vigente, y que el tipo de contrato está amparado por régimen especial legal. Por su parte, la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de informes, mediante el cual ratificó los alegatos expuestos tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación a la reconvención interpuesta por los demandados reconvenientes en contra de su representada. De las Observaciones a los informes El abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual ratificó los alegatos expuestos en el escrito de informe presentado por su representación. De los Escritos de Informes en Segunda Instancia La abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de informes ante esta alzada, y alegó que la sentencia recurrida que declaró sin lugar la demanda interpuesta por su representada, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, está completamente apartada del derecho, ya que –a su decir- los demandados no lograron demostrar ante el tribunal a-quo, el porqué de su incumplimiento en relación al contrato objeto de la controversia, cosa que –a su decir- si hizo su representada, tal como puede observarse en todas y cada una de las actuaciones llevadas ante el tribunal de la causa; que en la cláusula segunda del contrato mencionado, se acordó el precio de la venta, en la cantidad de dos millones seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.650.000,00), que serían cancelados por los promitente compradores, de la siguiente manera: setecientos diez mil bolívares (Bs. 710.000,00) desglosados así: a) setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), en cheque N° 80635297 de Bancaribe, de fecha 4 de agosto de 2014, b) ciento treinta y seis mil ochocientos bolívares (Bs. 136.800,00), en cheque de gerencia N° 00038795 de Banesco Banco Universal, de fecha 28 de julio de 2014, c) ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), en cheque de gerencia N° 3932029246GS de Banco Sofitasa, de fecha 29 de julio de 2014, d) doscientos noventa mil setecientos bolívares (Bs. 290.700,00), en cheque N° 00147424 del Banco Provincial, de fecha 30 de julio de 2014, e) cuarenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 47.500,00), en dinero en efectivo y de curso legal en el país, y la cantidad restante, es decir, un millón novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.940.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta; que en la cláusula tercera, que forma parte de uno de los puntos fundamentales de la demanda, ambas partes se comprometieron a firmar el documento definitivo en un plazo de noventa días continuos más una prórroga de treinta días, contados a partir de la firma del contrato mencionado; que en la cláusula cuarta, que forma parte de uno de los puntos fundamentales de la demanda por ser la cláusula penal, -a su decir- quedó entendido entre las partes que si por causas imputable a los promitente compradores no se llegase a protocolizar la venta en el tiempo estipulado, estos indemnizarían a la promitente vendedora con la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00), que serían descontados de la cantidad dada como promesa de compra-venta, debido esta devolver el saldo restante sin interés en un plazo no mayor de siete días continuos, y quedarán estos en plena libertad de negociar dicho inmueble con otras personas; que también se acordó en la referida cláusula, que en caso de que por causas imputables a la promitente vendedora no se llegase a protocolizar la venta en el tiempo estipulado, esta debía indemnizar a los promitente compradores con la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00), en igual circunstancia como indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento, dándose así por resuelta la operación, y que “En caso de que la presente negociación no se perfeccione por causas ajenas a la voluntad de ambas partes, tales como el caso fortuito, fuerza mayor o hecho del principio, o por causa no imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA o a LOS PROMITENTE COMPRADORES, este contrato será resuelto de pleno derecho, debiendo devolver LA PROMITENTE VENDEDORA a LOS PROMITENTE COMPRADORES simplemente la cantidad dada como inicial. Serán por cuenta de LOS PROMITENTE VENDEDORES todos los gastos que ocasionen las formulaciones del presente negocio hasta su definitiva cancelación”; que al momento de llegar el lapso de vencimiento del referido contrato de opción de compra-venta, e incluso habiendo transcurrido noventa días más después de haber vencido el lapso previsto en la cláusula tercera del contrato, los demandados reconvenientes –a su decir- no le comunicaron nada a su representada respecto a la forma del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, ni respecto al curso de los trámites para la aprobación del respectivo crédito habitacional, la cual debieron realizarlo en el plazo indicado en la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes; que ello era la razón por la cual su representada comenzó a buscar a los demandados del presente procedimiento, a fin de que le explicaran el motivo por el cual no se firmaba el documento, esfuerzos que –a su decir- resultaron infructuosos por parte de su representada, debido a que los promitente compradores nunca aparecieron y nunca le dijeron a su representada, cuáles fueron las causas o razones por la cuales no se firmó el documento, siendo esta la razón por la cual su representada acudió a demandar la resolución del referido contrato de opción de compra-venta, solicitando, de manera legitima, quedarse con el diez por ciento de la cantidad de dinero entregado en calidad de arras, como indemnización por los daños y perjuicios que se le ha ocasionado por el incumplimiento, los cuales serían descontados de la cantidad de dinero entregada al momento de suscribir el contrato de opción de compra-venta, y devolverles, por lo tanto, a los promitente compradores el saldo restante sin intereses, en el plazo indicado, es decir, en un plazo no mayor de siete días continuos después de resuelto el contrato. Solicitó, en nombre de su representada, que el presente escrito de informes sea anexado a la presente causa y surta los efectos legales correspondientes, y que la apelación sea declarada con lugar, por cuanto –a su decir- la sentencia recurrida es completamente ilógica, ya que obliga a su representada a dar en venta el inmueble, convirtiéndose por lo tanto en una sentencia traslativa de propiedad, siendo lo justo y legal que la misma hubiese declarado que su representada diera cumplimiento a la cláusula penal prevista en el referido contrato de opción de compra-venta, y se devolviera lo previsto en dicha cláusula. De las Observaciones a los informes El abogado Cruz Mario Duin, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, mediante el cual ratificó los alegatos expuestos en el escrito de informe presentado ante esta alzada, por su representación. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN En atención al principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas en la presente causa: En el caso que nos ocupa, los apoderados judiciales de la parte actora demandante-reconvenida, acompañaron al libelo de demanda las siguientes documentales, las siguientes documentales: 1. Marcado “A”: copia simple de poder de representación otorgado por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, a los abogados Reyber José Pire Gutiérrez y Josefina Rodríguez Boraure, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 2 de febrero de 2015, bajo el N° 18, tomo 12, folios 83 al 85 (fs. 6 y 7), del cual se desprende la facultad de los referidos abogados para la representación de la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, siendo apreciado por esta superioridad de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil y del cual se desprende el carácter con el cual actúan. Así se decide. 2. Marcado “B”: copia certificada de contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 5 de agosto de 2014, entre la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, y los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el N° 35, tomo 151, e indicaron constituye el instrumento fundamental de la presente acción (fs. 8 al 15), el cual se valora como instrumento fundamental de la presente acción, no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha, conforme al artículo 429 de Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide. 3. Marcado “C”: copia simple de contrato de compra-venta, protocolizado, en fecha 24 de agosto de 2007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 29, folios 1 al 7, protocolo primero, tomo 15 (fs. 16 al 23), el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 4. Marcado “D”: copia simple de documento protocolizado, en fecha 1° de julio de 2013, por ante la referida Oficina de Registro Público, bajo el N° 2013.1223, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2.5973, correspondiente al libro de folio real del año 2013, N° 2013.224, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.2.5974 y correspondiente al libro de folio real del año 2013 (fs. 24 al 34), siendo apreciados por esta Superioridad de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil. Así se decide. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente, consignó junto al escrito de contestación y reconvención: 1. Marcado “A”: copia certificada de poder de representación, otorgado por los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, a los abogados Cruz Mario Duin Escalona, Ana Cecilia Quintero Peraza, Silene Giménez, Miguel Segundo Duin Escalona y Juan Manuel Perozo, en fecha 19 de febrero de 2015, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 31, tomo 19, folios del 158 al 160 (fs. 113 al 116), del cual se desprende la facultad de los referidos abogados para la representación de los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, siendo apreciado por esta superioridad de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 2. Marcado “B”: copia simple de contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 35, tomo 151 (fs. 117 al 122), por haber sido objeto de valoración, se da por reproducido el mismo. Así se decide. 3. Marcado “C”: copia fotostática simple de la comunicación dirigida al ciudadano Giménez Martínez José Virginio, de fecha 20 de enero de 2014, donde el Banco Mercantil informa que le fue aprobado un crédito hipotecario con fecha 15-10-2014, para la adquisición de un inmueble, cuya referencia es Préstamo Hipotecario Nro. 0610514326. La cual es desechada por emanar de un tercero que no es parte en el juicio, y no fue la misma ratificada de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 4. Marcado “D”: autorización para inspección y avalúo del bien inmueble objeto del presente procedimiento, otorgado por la ciudadana Lissette Pastora Salcedo Delgado al ciudadano José V. Giménez Martínez (f. 124 al 126), el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que proviene de una de las partes intervinientes en la litis. Así se decide. 5. Marcado “E1”: copia simple de cheque N° 0000468, emitido de la cuenta N° 01082434640100054341 de la ciudadana María Laura Navas, a favor de la ciudadana Lisette Salcedo, de fecha 17 de diciembre de 2014, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000, 00) (f. 127), la cual es desechada por esta Superioridad por emanar de la misma parte que la promueve. Así se decide. 6. Marcado “E2”: copia simple de movimientos de la cuenta N° 01082434640100054341, donde consta transferencia N° 2860, descripción TPBW V000741150901082, de fecha 8 de enero de 2015 (f. 128). Aprecia esta Superioridad que la misma no tiene valor probatorio por ser un documento apócrifo, es decir, no suscritos por persona alguna, por lo que por sí solo no se le concede valor probatorio a dichos instrumentos y por tal razón es desechado por esta Juzgadora. Así se decide. 7. Marcado “F”: copia simple de constancia de recepción, de fecha 5 de noviembre de 2014, N° de trámite 359.2014.4.644, emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, presentante ciudadano José Virginio Giménez Martínez, acto jurídico: cancelación, venta e hipoteca 1er grado (f. 129), el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide. 8. Marcado “G”: copia simple de solicitud de liberación de gravamen, tramitado por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado (f. 130), la cual se le otorga valor de documento público administrativo. Así se decide. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, consignó: 1. Marcado “A”: copias simple de resolución N° 11 emanada del despacho del Ministerio y de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la gaceta oficial N° 40.115, de fecha 21 de febrero (fs. 137 al 139), la cual se toma como referencia, careciendo de valor probatorio. Así se decide. En la oportunidad procesal para promover pruebas en el presente asunto, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas, donde ratificó en todas y cada una de sus partes, a fin de que sea valorada y se le otorgue todo el valor probatorio correspondiente, lo expuesto tanto en el libelo de demanda, como en el escrito de contestación a la reconvención, así como los anexos acompañados a los mismos, siendo así esta Superioridad, da por reproducida su valoración. Así se decide. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente, en el escrito de promoción de pruebas, presentado en la oportunidad procesal correspondiente, promovió: 1. El mérito favorable que surge de los autos. Señala esta Superioridad que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Así se decide. 2. Documentales: primero: marcado “A”: copia simple de documento de opción a compra-venta debidamente autenticado por la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 35, tomo 151, el cual, indicó, es la fuente del presente proceso y demuestra –a su decir- el pago de la inicial de la negociación y las obligaciones adquiridas por las partes (fs. 150 al 155); segundo: marcado “B”: copia simple de constancia de aprobación de crédito bancario aprobado con recursos del Banco Mercantil, en fecha 15 de octubre de 2014, préstamo hipotecario N° 0610514326 (f. 156); marcado “C”: copia simple de autorización de la ciudadana Lissette Pastora Salcedo Delgado, quien validó al Banco Mercantil para hacer el avalúo del bien inmueble objeto del presente proceso, en el cual se establece un croquis de ubicación del mismo, por parte del perito del Banco Mercantil (f. 157); tercero: marcado “D”: copia simple de constancia de recepción del documento definitivo de venta ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, firma de venta pautada a partir del 5 de noviembre de 2014 (f. 158); cuarto: marcado “E”: copia simple de solicitud de fecha 10 de diciembre de 2014, el cual –a su decir- demuestra que la promitente vendedora tramitó, fuera de los lapsos acordados en el documento de opción a compra, ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), la solicitud de liberación de gravamen y sello del documento definitivo de venta, el cual, indicó, demuestra el incumplimiento a lo dispuesto en la cláusula sexta del documento de opción a compra, la cual establece: “Sobre el inmueble objeto de esta opción pesa hipoteca de primer grado a favor de Mercantil, Banco Universal, que LOS PROMITENTES COMPRADORES, declaran conocer y que será liberada por la PREMITENTE VENDEDORA, antes de la firma del documento definitivo venta.”, y solicitó, el cotejo del documento definitivo de venta, redactado por el Banco Mercantil y dicha solicitud, el cual demuestra –a su decir- el incumplimiento de liberación dentro de los lapsos contractuales acordados (f. 159); marcado “E2”: copia simple de movimientos de cuenta bancaria, perteneciente al Banco Provincial (f. 161); marcado “F”: copia simple de cheque N° 0000468, emitido de la cuenta N° 01082434640100054341 de la ciudadana María Laura Navas, a favor de la ciudadana Lisette Salcedo, de fecha 17 de diciembre de 2014, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) (f. 160). Siendo las mismas ya apreciadas en su oportunidad, se dan por reproducidas. Así se decide. 3. Solicitó, que el presente proceso fuese referido y consultado a la vía administrativa, ante el Ministerio de Vivienda y Habitad (BANAVIH), en analogía al procedimiento llevado por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Barquisimeto, estado Lara, expediente N° KP02-V-2013-3748, caso Yenifer Arroyo vs. Miguel Ángel Peña Acosta, acción por resolución de contrato; dicha prueba fue declarada admisible por auto de admisión de pruebas de fecha 10 de junio de 2015, y revocada su admisión por auto de fecha 15 de junio de 2015, por considerarla el tribunal de la causa, una prueba manifiestamente ilegal e impertinente. 4. Posiciones juradas: Solicitó, de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la contestación bajo fe de juramento de la demandante-reconvenida, la cual fue declarada admisible por auto de admisión de pruebas de fecha 10 de junio de 2015, y revocada su admisión por auto de fecha 15 de junio de 2015, en los siguientes términos: “Se niega la admisión de las pruebas de posiciones juradas, por cuanto en el escrito de promoción de pruebas presentado no se observa que la parte contraria, están dispuesto a absolver ls mismas, violando de esta manera lo establecido en el artículo 406 del código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente”. En este sentido, se evidencia del análisis de las actas procesales que comprenden el presente expediente, que la presente causa trata de una demanda por resolución de contrato de opción a compra, cuyo instrumento fundamental es un contrato de apariencia de opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el N° 35, tomo 151, celebrado entre las partes del presente procedimiento, en el cual ambas partes contrajeron diferentes obligaciones relacionadas al cumplimiento del contrato. Ahora bien, el artículo 1 474 del Código Civil, establece que: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Asimismo, el artículo 1.159 ejusdem, indica que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Por su parte, el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. Mientras que el artículo 1.167 ejusdem, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Así las cosas, es necesario señalar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, que disponen: “Las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Del contenido de las disposiciones transcritas y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa. De las probanzas aportadas al proceso y valoradas por esta superioridad, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuya resolución o cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente, el cual fue consignado junto con el libelo. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Entonces se tiene que, la opción de compra-venta, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compra-venta, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción. El objeto de la pretensión de la parte demandante reconvenida, es lograr la resolución del contrato de opción a compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el N° 35, tomo 151, suscritos con los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, que tiene por objeto un inmueble constituido por una casa y parcela de terreno propio donde está edificada, distinguida con el N° 1, código catastral N° 13-06-01-16-25-01, y una parcela de terreno adicional distinguida con la letra “A”, código catastral N° 13-06-01-000-016-025-001-A00-000-000, ambas ubicadas en el lote N° 25 que forma parte de la urbanización Valle Hondo, municipio Palavecino del estado Lara; por su parte los demandados reconvinientes, alegaron no ser ciertos los hechos expuestos en el libelo de la demanda y a su vez reconvienen por cumplimiento de contrato y manifestaron haber dado cumplimiento al contrato suscrito objeto de demanda. Así, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 1264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y durante el iter procesal desarrollado por el aquo la parte demandada reconviniente trajo a los autos medios de prueba permisibles en apoyo a sus argumentos para así exigir el cumplimiento del contrato, y se evidencia los términos bajo los cuales ambas partes contrajeron el mismo, salvo el reintegro de las cantidades de dinero por vías de hecho, lo cual no fue debidamente demostrado, mientras que el demandante reconvenido no logro demostrar durante el debate probatorio las causas por las cuales exige la resolución del contrato de marras, es por ello que la presente demanda por resolución de contrato de contrato debe ser declarada sin lugar, y no así la reconvención o mutua pretensión incoada por la parte demandada, la cual se declara parcialmente lugar, confirmándose bajo las anteriores consideraciones la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 2015. Así se decide. DECISIÓN En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 1° de diciembre de 2015, por la abogada Josefina Marielu Rodríguez Boraure, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA por resolución de contrato de opción a compra-venta, interpuesta por la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, asistida de abogado, contra los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, y PARCIALMENTE LUGAR LA RECONVENCIÓN por cumplimiento de contrato, interpuesta por el apoderado judicial de los ciudadanos José Virginio Giménez Martínez, María Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez, parte demandada reconviniente, contra la ciudadana Lisette Pastora Salcedo Delgado, parte actora reconvenida, todos plenamente identificados. TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen. Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los treinta del mes de junio del año dos mil dieciséis (30/06/2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. La Juez Provisoria, Dra. Delia González de Leal La Secretaria Titular, Abg. Laura Beatriz Pérez En igual fecha y siendo la UNA y OCHO HORAS DE LA TARDE (01:08 p.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado. La Secretaria Titular, Abg. Laura Beatriz Pérez