TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN CIVIL MERCANTIL, DEL TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Sociedad mercantil NUROJACO C.A., antes denominada NUROJACO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 27 de abril de 1971, bajo el número 04, tomo 53-A, cuyo cambio de denominación a compañía anónima consta de asamblea inscrita por ante el referido registro mercantil en fecha 24 de diciembre de 2004, bajo el número 128, tomo 85-A-sgdo. APODERADO JUDICIAL: JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.471.423, Inscrito En El Instituto De Prevención Social Del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 49.542.

PARTE DEMANDADA

Sociedad mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto De La Circunscripción Judicial Del Distrito Capital Y Estado Miranda, en fecha 16 de abril de 2007, bajo el número 33, tomo 1551-A-2007; y el ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, italiano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E-53.109. APODERADO JUDICIAL: No consta en autos representación de los codemandados.

MOTIVO
(retracto legal)

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: De acuerdo al petitorio del libelo la parte actora pretende subrogarse en todos los derechos y obligaciones asumidas por la sociedad mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES C.A., con motivo de la celebración de la compraventa celebrada el 03 de enero de 2008, mediante documento protocolizado por ante el registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 16, Tomo 1, Protocolo 1º que recayó sobre el siguiente inmueble: un terreno y los cinco (5) locales de comercio con sus respectivas mezzaninas allí construidas, distinguido dicho terreno con el Nº 149, ubicado en la llamada antiguamente Calle Real de Sabana Grande, hoy Avenida Abraham Lincoln, Municipio Libertador del Distrito Federal, designado con el número catastral 01-01-09-U01-021-014-017-000-000-000, cuyos linderos y medidas son: NORTE: en veintiocho metros (28 Mts.) con inmuebles que son o fueron de Manuel Felipe Rodríguez, el señor Gustavo Thery Bombona, la señora Lilia Rojas de Thery; SUR: que da a su frente, en veinticinco metros (25 Mts.) con la Avenida Abraham Lincoln; ESTE: en cuarenta y seis metros (46 Mts.) con inmueble denominado “Villa Francia” que es o fue de del Dr. Enrique Tejera; y OESTE: en cuarenta y siete metros (47 Mts.) inmueble antes denominado “Quinta Bolívar” que es o fue del Dr. José Antonio Bueno y sus hermanas Dolores, Josefina Adela Trina Buena.

I
ACTUACIONES EN LA ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 08 de octubre de 2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 01 de octubre de 2015 por el abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS en su carácter de apoderado de la parte demandada, sociedad mercantil NUROJACO, C.A., contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 28 de septiembre de 2015.

Por auto de fecha 19 de octubre de 2015, el juez titular de este despacho se abocó el conocimiento de la causa y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esta data para que tuviese lugar el acto de informes.

En fecha 26 de noviembre de 2015 el abogado de la parte actora, hoy recurrente, comparece por ante este tribunal y presentó su escrito de informes.

En fecha 09 de diciembre de 2015 este tribunal de alzada dejó constancia que ninguna de las partes hizo uso de su derecho a observaciones a los informes, así como también dijo dicho “vistos” y en consecuencia, la causa entró en estado de sentencia.

II
ANTECEDENTES
Mediante libelo presentado ante la unidad de recepción y distribución de documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO demandó por retracto legal a la sociedad mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A y a ORESTE BOCCO DE STEFANO.

En fecha 28 de septiembre de 2015, el tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando la admisibilidad de la demanda, al considerar que el accionante no cumplió con los requisitos que impone la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus artículos 38 y 39. Y mediante diligencia de fecha 01 de octubre de 2015, la representación de la parte actora apeló de aquella, siendo oído el recurso en ambos efectos el 06 de octubre de 2015.

III
MOTIVACION
Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora en contra de la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 28 de Septiembre de 2015 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el proceso por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la sociedad mercantil NUROJACO, C.A. en contra de la sociedad mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES C.A., alusiva al inmueble plenamente identificado ab initio.

Por decisión del 28 de Septiembre de 2015, el Tribunal de la Causa señaló lo siguiente:
“En lo que respecta al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilina del mismo, observa éste Juzgador que la representación de la parte actora esgrimió como fundamento de su pretensión que en fecha 03 de Noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE, en su condición de Administrador del inmueble propiedad del ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO, sobre el local comercial identificado en la Planta Baja con la Letra “E”, del Edificio denominado “149”, ubicado este en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; que su mandante en fecha 09 de Marzo de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con las mismas personas natural y jurídica, sobre el local comercial identificado con la Letra “D”, del referido Edificio y que en fecha 10 de Agosto de 2007, la Empresa DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., le cedió contractualmente a su representada en calidad de arrendamiento los locales señalados anteriormente, integrados en uno solo, sosteniendo que tiene más de treinta y seis (36) años como inquilina de los mismos, por lo cual hay la presunción de existencia de la relación contractual que encuadraría en el primero de dichos requisitos. Así se Decide. No obstante lo anterior, también se observa que el segundo de los referidos requisitos no se verifica de autos, toda vez que alegar haber tenido conocimiento de la venta en cuestión para el mes de Abril de 2015 y los recibos de pago consignados a tales efectos corresponden a los meses de Diciembre de 2006 a Mayo de 2008, pues se entiende que de no haber tenido tal conocimiento la solvencia debe someterse a la actualidad, cuya situación obra en su contra. Así se Decide. En cuanto al tercero y cuarto de los indicados requisitos, también se deduce que de autos no se determina en cabeza de cual de sus Directivos y la forma en que ocurrió haberse enterado alguno de ellos de la venta de los locales ut retro a un tercero y al no constar prueba alguna que dé asidero de que la accionante haya tenido conocimiento del negocio jurídico celebrado, ello impide tener certeza sobre el tiempo a partir del cual debe tomarse el lapso de seis (6) meses que le concede la Ley Especial, para ejercer tal retracto, tomando en consideración que esta última situación de enterarse de la venta sin que medie la notificación no está contemplada en la Ley y que el registro de la venta que se cuestiona data del 03 de Enero de 2008, por consiguiente tampoco se configuran los requisitos en referencia. Así se Decide. Con vista a lo anterior y como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, exige que, previo al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, el demandante cumpla de manera concurrente con cada uno de los requisitos de admisibilidad necesarios para ello, ya que una vez verificado estos por el Tribunal de Instancia se hace optativo deducir la vía jurisdiccional ordinaria civil instaurada y en caso contrario dispondrá su rechazo.”

Declarada la inadmisión de la demanda, por el a quo el 28 de septiembre de 2015, la representación de la parte demandante recurrió de la mencionada resolución, que constituye el objeto de la apelación deferida a esta alzada.

Con respecto a la sentencia sometida a revisión por este Órgano Jurisdiccional, la representación judicial de la parte demandante compareció al acto de informes y señaló en forma puntual que tal decisión carece de fundamentos lógicos y coherentes, puesto que el juez de la causa no explica el porqué la demanda es inadmisible, omitiendo señalamiento sobre la norma expresa que lo prohíba o el cómo violenta el orden público.

Para decidir esta Alzada observa:

La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en los artículos 38 y 39 regula la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 38 (encabezamiento): “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviera intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que la ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Artículo 39: “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que tendrá que ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.

De la interpretación y análisis de las precitadas normas, este Órgano Jurisdiccional observa que para la interposición de la pretensión de retracto legal arrendaticio el Legislador patrio dispuso una serie de requisitos, algunos de los cuales pueden ser revisados in limine por el juez, puesto que obstan la atendibilidad de la demanda en el momento de su interposición. Unos, que atienden a la condición del demandante, como la demostración del carácter de arrendatario por más de dos años, solvente en los cánones locativos y del condominio (si hubiese sido pactado el pago por el inquilino). Y otras exigencias, que aluden a la caducidad de la acción y a la presentación de un documento-requisito, como lo es la copia certificada del instrumento contentivo del acto en el que se pretende subrogar el arrendatario demandante.

Con base en lo anterior, se adentra esta alzada a la revisión de las exigencias prescritas por la ley. Al respecto, se observa que la parte actora produjo con el libelo tres contratos de arrendamiento: el primero, de fecha 03/11/2004, entre GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE, administrador del inmueble propiedad de ORESTE BOCCO DE STEFANO (aquí codemandado) y la sociedad mercantil NUROJACO SRL (hoy NURUJACO C.A., aquí actora), sobre un Local de 157 M2 y su mezzanina de 172 M2 del Edificio “149” situado en la Avenida Abraham Lincoln del Bulevard de Sabana Grande; el segundo, otorgado el 09/03/2005 entre GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE, administrador del inmueble propiedad de ORESTE BOCCO DE STEFANO y la sociedad mercantil NUROJACO SRL, alusivo a un Local (de 95 M2) ubicado en la mezzanina del Local “D” del Edificio “149”; y el tercero, suscrito el 10/08/2007 entre DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE C.A. (arrendadora, no demandada en el presente proceso) y NUROJACO SRL, teniendo como objeto del arriendo un Local y su correspondiente mezzanina, identificado con la letra “E” y la mezzanina del Local “D”.

De los mencionados instrumentos queda verificada la relación locativa entre ORESTE BOCCO DE STEFANO y la sociedad mercantil NUROJACO SRL, así como entre DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE C.A. (aunque ésta no fue accionada en el presente proceso) y NUROJACO SRL, teniendo globalmente como objetos del arriendo: (i) un Local de 157 M2 y su mezzanina de 172 M2; (ii) un Local de 95 M2 ubicado en la mezzanina del Local “D”; (iii) y un Local identificado “E” y la mezzanina del Local “D”.

Sin embargo, el instrumento que contiene la venta del Edificio “149” (de fecha 03/01/2008) en que se pretende subrogar la demandante hace referencia a un Edificio de cinco (5) Locales de Comercio con sus respetivas mezzaninas (aunque no los identifica). Y de acuerdo con la Resolución Nº 00012976 (del 03/04/2009) de la Dirección General de Inquilinato, producida en autos por la actora, los Locales se encuentran signados “A” (de 245 M2), “B”(de 180 M2), “C”(de 157 M2), “D”(de 157 M2) y “E”(de 157M2). Pero no se desprende de autos que la demandante en juicio sea arrendataria de la totalidad de los mencionados locales.

De modo que, de acuerdo a los referidos documentos, se deriva, meridianamente, que la sociedad mercantil NUROJACO no era arrendataria de la totalidad de los Locales Comerciales que integran el Edificio “149” (“A”, “B”, “C”, “D” y “E”) , pues la relación locativa se limita o se limitaba a un Local de 157 M2 y su mezzanina de 172 M2, un Local de 95 M2 ubicado en la mezzanina del Local “D” (no el Local “D”), y el último contrato menciona a un Local identificado “E” y la mezzanina del Local “D”, por lo que mal podría pretender subrogarse en la compraventa de Locales sobre los cuales no tenía posesión, ni era arrendataria de los mismos, o sea, sobre los que carecía de legitimidad.

De igual forma, se desprende que a pesar de que el libelo que contiene la pretensión de retracto legal arrendaticio fue presentado para su admisión el 21 de septiembre de 2015, la parte actora produjo un legajo de recibos (folios 69 al 90) que aluden a pagos de cánones de arrendamiento, dentro de los cuales se deriva que el más reciente de ellos corresponde al mes de abril de 2008, lo que en modo alguno demuestra la condición de solvencia del arrendatario exigida en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual obsta la admisibilidad de la demanda.

En efecto, en el caso del retracto arrendaticio la condición de solvencia del arrendatario se circunscribe al momento de la interposición de la demanda, lo cual no sólo permite acreditar el cumplimiento del pago de las pensiones locativas, sino que también ello demuestra (al menos presuntivamente) que la relación arrendaticia se encuentra vigente en la oportunidad en que se activa la jurisdicción con la presentación del libelo. Empero, en el caso de autos, la parte actora ha producido constancias de pagos de los Locales “E” y “D Mzz” (y “E” y Mezz “D”), siendo el último de ellos, o sea, el más reciente, el que corresponde al mes de abril de 2008 (emitido el 05/05/2008), no cumpliendo la actora con ese requisito de admisibilidad de la demanda exigido por la ley.

De manera que, no habiendo producido en autos la actora instrumento alguno que acredite ser arrendataria de la totalidad de los Locales Comerciales vendidos por ORESTE BOCCO DE STEFANO a la sociedad mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES C.A., en cuya compraventa (de fecha 03/01/2008) pretende subrogarse la empresa NUROJACO C.A., ni habiendo demostrado encontrarse solvente en el pago de las pensiones locativas en la oportunidad de la interposición de la demanda, ésta debe declararse inadmisible por contravenir el contenido del artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, con base en las motivaciones precedentes, en parte disímiles a las del tribunal a-quo, queda confirmada la decisión recurrida y habiendo sido declarado inadmisible la demanda, resulta innecesario avanzar en el análisis de otros puntos, ya que, resuelto el mismo, osea, la dsecisión de inadmisibilidad, ha de declararse sin lugar la apelación de la actora.
IV
DE LA DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se CONFIRMA, con base en una motivación en parte disímil a la del tribunal a-quo, la decisión dictada el 28 de septiembre de 2015 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio incoada por…la Sociedad Mercantil NUROJACO, C.A., contra el ciudadano ORESTE BOCCO DE STEFANO y contra la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA REAL DE LAS INDIAS OCCIDENTALES, C.A… No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión.”

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora en contra de la decisión de fecha 28 de septiembre de 2015 proferida por el tribunal antes mencionado, la cual alude al inmueble identificado ab initio.

Regístrese y publíquese la presente decisión.

Dada, firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMPORAL
Abog. JEANETTE LIENDO A.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL
Abog. JEANETTE LIENDO A.

Exp.AP71-R-2015-000976 (11074)
AJCE/JLA/jean