REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
Barquisimeto, 18 de octubre de 2.016
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000347
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Ciudadano ARCEL ISAAC BAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.526.683, de este domicilio.
APODERADO: JUAN JOSE CASTILLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 114.811, de este domicilio.
DEMANDADA: Ciudadana ZORAIDA DEL CARMEN HERNANDEZ DE ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.138.875, de este domicilio.
APODERADOS: EVA MARIA ROSALES HERNANDEZ, MARIA JESUS BARRIOS GIMENEZ, GEORGE SALOMON MANZUR JEREZ y ANDRES ELOY MANZUR MATOS, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 200.696, 173.624, 145.785, y 191.415, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 16-2839 (Asunto: KP02-R-2016-000347).
PREÁMBULO
Con ocasión al juicio de nulidad de contrato, intentado por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de abril de 2016 (f. 311), por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada, en fecha 11 de abril de 2016 (fs. 300 al 308), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaró inadmisible la pretensión de nulidad de contrato intentada por el ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, y condenó en costas a la parte actora. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 25 de abril de 2016 (f. 312), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.
En fecha 17 de mayo de 2016 (f. 315), se recibió el expediente en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Por auto de fecha 17 de mayo de 2016 (f. 316 y 317), el Abogado José Antonio Ramírez Zambrano en su carácter de juez titular del referido juzgado se inhibió de conocer la presente causa y ordenó la remisión del presente expediente a la URDD Civil a los fines de su distribución en los demás Juzgados Superiores.
En fecha 13 de junio de 2016 (f. 320), se recibió y se le dio entrada al presente expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 16 de junio de 2016 (f. 321), se fijó la oportunidad para presentar informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 7 de julio de 2016 (f. 326) la apoderada judicial de la parte demandada presentó ante esta alzada escritos de informes.
Por auto de fecha 22 de julio de 2016 (f. 327), se dejó constancia del vencimiento del lapso para presentar los informes, sin que ninguna de las partes los presentara, en consecuencia se entró en término para dictar sentencia y por auto de fecha 22 de septiembre de 2016, se difiere la presente sentencia para ser publicada en veinticinco días calendario siguientes a la presente fecha.
RESEÑA DE LOS AUTOS
Se inició la presente causa por demanda de nulidad de contrato, y solicitud de medida de embargo, interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2014 (fs. 1 al 8, anexos a los folios 9 al 28), por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.146, 1.147, 1.148, 1.154, 1.474, 1.141, 1.527, 1.200, 1.202, 1.211, 1.212, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y estimó la demanda en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), equivalentes a cinco mil quinientos cincuenta y uno y fracción de ochenta y uno unidades tributarias (5.551,81 UT).
Por auto de fecha 15 de diciembre de 2014 (f. 30), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda, instó a la parte actora a consignar los originales o copias certificadas de los documentos que fueren necesarios.
Mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2015 (f. 34, anexo a los folios 35 al 48), el abogado Juan José Castillo, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia certificada de la protocolización y registro del inmueble objeto del juicio y copia certificada del contrato de opción a compra suscrito entre las partes.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2015 (f. 49), el tribunal de la causa admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada, y negó la medida de embargo solicitada por la parte actora, en el libelo de demanda.
Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2015 (f. 71, anexos fs. 72 al 77), la apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada ante el tribunal de la causa y consignó original y copia del poder especial debidamente notariado bajo el N° 15, tomo 78, folios 97 al 102.
En fecha 14 de agosto de 2015 (fs. 78 al 93, y anexos fs. 94 al 162), los abogados Eva María Rosales Hernández, Georgue Salomón Manzur Jerez y Andrés Eloy Manzur Matos, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda y reconvinieron a la parte actora. Mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2015 (f. 165), el Tribunal de la causa admitió la reconvención realizada y emplazó a la parte actora reconvenida a dar contestación a la misma.
Mediante escrito de fecha 29 de septiembre de 2015 (fs. 166 al 171), los abogados Juan José Castillo y Gregoria Pastora Sira, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, presentaron escrito de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 19 de octubre de 2015 (fs. 174 al 176 y anexos fs. 177 al 271), la abogada Eva María Rosales Hernández en su condición de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, la cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 30 de octubre de 2015 (f. 272).
Mediante diligencia de fecha 17 de noviembre de 2015 (fs. 282 y 283), el abogado Juan José Castillo, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de impugnación al escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, la cual fue declarada extemporánea por tardía, mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2015 (f. 284).
Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2016 (f. 286), la abogada Eva María Rosales Hernández apoderada judicial de la parte demandante sustituyó su representación en el abogado José Miguel Parra Espinoza.
Mediante escrito de fecha 22 de enero de 2016 (fs. 287 al 290), la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes, y en fecha 25 de enero de 2016 (fs. 291 al 293), el abogado José Miguel Parra Espinoza, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes.
Mediante diligencia de fecha 17 de marzo de 2016 (f. 296 y anexos folio 297 al 298), la apoderada judicial de la parte demandada, consignó recibo de carta de aprobación de crédito suministrada del banco de Venezuela.
El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 11 de abril de 2016 (fs. 300 al 308), dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró inadmisible la pretensión de nulidad de contrato intentada por el ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, y se condenó en costas a la parte actora. Contra la referida sentencia fue ejercido recurso de apelación en fecha 21 de abril de 2016 (fs. 311), por el abogado Juan José Castillo Rivero, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 25 de abril de 2016 (f. 312), y se ordenó la remisión del expediente al tribunal de alzada.
En fecha 17 de mayo de 2016 (f. 315), se recibió el expediente en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Por auto de fecha 17 de mayo de 2016 (f. 316 y 317), el Abogado José Antonio Ramírez Zambrano en su carácter de juez titular del referido juzgado se inhibió de conocer la presente causa y ordenó la remisión del presente expediente a la URDD Civil a los fines de su distribución en los demás Juzgados Superiores.
En fecha 13 de junio de 2016 (f. 320), se recibió y se le dio entrada al presente expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 16 de junio de 2016 (f. 321), se fijó la oportunidad para presentar informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 7 de julio de 2016 (f. 326) la apoderada judicial de la parte demandada presentó ante esta alzada escritos de informes.
Por auto de fecha 22 de julio de 2016 (f. 327), se dejó constancia del vencimiento del lapso para presentar los informes, sin que ninguna de las partes los presentara, en consecuencia se entró en término para dictar sentencia.
Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de abril de 2016, por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de abril de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró inadmisible la pretensión de nulidad de contrato intentada por el ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, y se condenó en costas a la parte actora
Consta en las actas procesales que el abogado Juan José Castillo Rivero, apoderado judicial de la parte del ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, en su escrito libelar alegó que su representado es propietario de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida con el N° 03 del conjunto residencial colonial en la calle Juan de Dios Moreno de la avenida Bolívar de los Rastrojos de la parroquia José Gregorio Bastidas, municipio Palavecino del estado Lara, signada con el código catastral 13-06-02-01-10-14, cuya extensión es doscientos siete metros con cuarenta decímetros cuadrados (207,40 m²), con un área de construcción de cincuenta y cuatro metros cuadrados y doce decímetros (54,12 m²), de dos (2) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina, área de jardín, garaje, patio, y linderos contenidos en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público del municipio Palavecino, en fecha 25 de abril de 2015, registrado bajo el N° 2, folios 1 al 7, protocolo primero, tomo 14, del segundo trimestre. Arguyo la parte actora que mediante documento autenticado el 27 de agosto del 2013 por ante la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara, el cual quedó inserto bajo el N° 04, tomo 135, cuyo contenido y firma versa en la celebración de un contrato de opción a compra entre los ciudadanos Arcel Isaac Báez Hebia y Zoraida del Carmen Hernández Rosales y que conforme a la cláusula segunda el optante vendedor se compromete en dar en venta a la optante compradora el inmueble ut supra identificado por la cantidad de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 600.000,00) de los cuales el optante vendedor recibió la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) en efectivo por concepto de arras conforme así lo acuerdan las partes y hacen mención de la misma en la cláusula cuarta clausula penal quedando un saldo restante de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) el cual la optante compradora se obliga a cancelar de la siguiente manera: Trescientos Cincuenta Bolívares ( Bs 350.000,00) por medio de la oportuna gestión de un crédito hipotecario y la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00), que se obligaba a entregar en efectivo al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta. Resulta que transcurre más de (5) meses desde la fecha de autenticación de dicho contrato de opción a compra sin que la parte demandada aquí cumpliera con sus obligaciones dinerarias pendientes y que pasado un tiempo considerable, lo que lleva a su búsqueda para los fines de indagar los motivos por el cual no se ha materializado las obligaciones pendientes, lo cual solo recibió indiferencia sobre lo suscitado, hoy en día fue víctima de burla, por su buena fe y fue inducido a incurrir en error, por causa del desconocimiento de la argumentación jurídica, técnica y praxis legales le hicieron firmar un contrato de Opción a Compra que carece de tiempo es decir carece de un elemento fundamental de su existencia, de su valides como lo es el término, referente al lapso de tiempo necesario por el cual las partes de manera consensuada se encuentran involucradas en una relación contractual en el cual una de ellas de manera preparatoria reserva concede un compromiso bajo determinadas condiciones, de esta forma narra el actora que le reserva por tiempo indeterminado, ilimitado y para la eternidad, la venta del inmueble, circunstancia fáctica que afecta la naturaleza y vigencia del contrato por presentar vicios en su consentimiento y carecer de buena fe, por cuanto el optante vendedor al recibir el monto, fue inducido por la ciudadana Eva María Rosales, quien en su oportunidad indicó ser la apoderada legal del optante Comprador, para que entregara la posesión del inmueble como en efecto lo realizo, siendo una circunstancia gravosa y carente de toda ética profesional, siendo la Abogada que suscribió el documento hija de la optante compradora, para la posesión de un inmueble ajeno, su escrito libelar que el optante comprador usufructúa y ocupa de manera parasitaria el inmueble, sin bastarle el hecho de haber abusado y no haber cumplido oportunamente sus obligaciones, negándose a entregar el inmueble solvente en el pago de los servicios (agua, luz y teléfono, y en el mismo bueno estado de funcionamiento y mantenimiento por el cual lo recibió. Originando serios daños al propietario del inmueble; por cuanto ha sido impedido para volverlo ocupar o en su defecto ofrecerlo nuevamente a la venta sin tomar en cuenta que el inmueble ya presenta deplorables condiciones que no permiten de inmediato su venta o en todo caso disminuye su valor a causas de los daños físicos propinados al inmueble acompañados de los severos efectos de la inflación económica, esta situación arriba señalada se agrava aún más ya que; cómo se explica que se haya tramitado ante la Notaria Publica de Cabudare del Municipio Palavecino del estado Lara, en donde existen rigurosos controles, que regulan la legalidad y formas en los documentos que le son presentados (revisión –otorgamiento –firma) y este escueto contrato sea carente de uno de los elementos esenciales como es el termino y el mismo sea objeto de autenticación; de manera que concurren suficientes indicios para la configuración de un hecho doloso que trastoca y merma los intereses patrimoniales de mi patrocinado sin olvidar que se afecta la naturaleza y validez del contrato suscrito por las partes.
La parte demandada, presentó escrito de contestación y alegó que en fecha 14 de agosto de 2015, compareció la parte demandada y dio contestación a la presente demanda exponiendo, que en fecha 10 de diciembre del 2014, el ciudadano Arcel Isaac Báez Hevia, anteriormente identificado presentó la presente demanda de Nulidad del Contrato sobre un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar, el cual tiene un valor de (Bs. 660.000,00), el cual sería pagado con una inicial de (Bs. 160.000,00) y el saldo restante de (Bs. 500.000,00) de la siguiente manera (Bs. 350.000,00) mediante crédito hipotecario Ley de Régimen Publico de Vivienda y Hábitat, y (Bs. 150.000,00) entregados al momento de la protocolización; que el día 19 de diciembre del año 2012, se firma un contrato privado entre las partes antes mencionadas, el cual se dio cheque de gerencia a través de la gestora Ligia del Carmen Soto de Martínez, descontado de la cuenta personal de la aquí demandada por la cantidad de (Bs. 40.000,00) y otro de (Bs. 2.000,00), para de alguna manera ocupar el inmueble ya identificado, ante tal situación expone que no tuvo alternativa que aceptar el aumento y buscar la forma de completar dicho aumento por parte del vendedor, se siguen solicitando por parte del comprador los requisitos del inmueble para consignarlos ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela y poder solicitar el crédito hipotecario, por lo que en fecha 27 de agosto de 2013, firman un nuevo contrato y se protocoliza el documento de opción a compra anteriormente mencionado, explica que los documento son consignados ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela para la solicitud de crédito Hipotecario y está en la aprobación del mismo y en la aprobación de los recursos pertinentes del estado, aun cuando pedía entregar al vendedor la liberación actualizada de hipoteca de primer grado por parte del Banco Banesco, y tuvo que buscarla en la ciudad de caracas y algunas solvencias que no fueron canceladas por su parte; que el día 3 de abril de 2014, autorizando a la ciudadana Zoraida Hernández, cuyo monto es de (Bs. 350.000,00), la abogada Miriam del Pilar, quien redactó el documento de aprobación del Banco, al transcurso de semanas el ciudadano Arcel Báez, anteriormente identificado realiza una comunicación con la aquí demandada, en la que le manifiesta que de ninguna manera realizara la venta del inmueble de forma unilateral y que debía aumentar el inmueble nuevamente a un millón trescientos mil bolívares o sencillamente no venderla, por lo que acude a la superintendencia nacional de arrendamientos de vivienda, en busca de orientación, en donde se comenzó una vía administrativa donde se ofició de regulación máximo de canon de arrendamiento y valor del inmueble, en la que se obtuvo el valor de cuatrocientos ochenta y nueve mil novecientos cincuenta y ocho bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 489.958,48); que se comprometió al pago bajo las siguientes condiciones primero: hace entrega al vendedor de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) depositados en cheques de gerencia del Banco B.O.D., de su cuenta personal, segundo: el vendedor deberá cumplir con la presentación dentro del plazo señalado de todas las solvencias y recaudos del inmueble, exigidos por el Registro respectivo, tercero: fue convenido por las partes que para la satisfacción de la obligación adquirida, de igual manera se propuso que seguiría con el pago de los dos mil bolívares (Bs: 2.000,00), a su vez solicitó que el actor le absuelva posiciones juradas en la oportunidad que fije el tribunal, también el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, y por ultimo solicitó la reconvención de la causa por cumplimiento de contrato, siendo admitida por auto de fecha 22 de septiembre de 2015.
Asimismo en la oportunidad de dar contestación a la reconvención la parte actora reconvenida, solicita sea declara improponible la misma; de igual modo procede a impugnar las reproducciones fotostáticas que el demandado reconviniente produjo en juicio e hizo acompañar en su contestación – reconvención, las cuales marcó anexas identificadas con la letra “B”, referidas a un contrato de alquiler con opción a compra, recibo de pago emanado de tercero marcado con la letra “D”. Rechaza, la reconvención y niega los hechos y el derecho.
De los Escritos de Informes
En el escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandante, la abogada Gregoria Pastora Sira, mediante el cual alegó que la causa que nos ocupa deviene de la pretensión de solicitar la nulidad de contrato de opción a compra en atención a los vicios que inmersos en dicho contrato; que de manera en atención al acervo probatorio se evidencia de manera indubitada en el contrato mismo suscrito por las partes la existencia de vicios que comprometen su validez, vigencia y existencia, el dolo, el error, instruyen la relación fáctica y de causalidad que encuadran en el Criterio de Sala Casación Civil en donde se hacen las siguientes consideraciones, en sentencia de fecha 19 de octubre de 2006, en esa oportunidad la parte accionante en su escrito libelar alegó que el contrato cuya nulidad se solicitó está viciado, por cuanto, por cuanto fue arrancado mediante engañó y en consecuencia, posee vicios de consentimiento, fundamentando su acción en los artículos 1.146 y 1.157 del Código Civil; que, de las anteriores consideraciones, es necesario diferenciar el contrato de venta del contrato de opción de venta; que se puede concluir que el contrato de opción que origina la presente acción es de opción de compra, teniendo como elemento ausente la previsión del término, lapso de tiempo necesario en este tipo de contrato por el cual las partes se obligan a firmar otro contrato de carácter definitivo en la oficina subalterna de registro, observando que, las partes procederían al cumplimiento de sus obligaciones reciprocas en lo atinente a la elaboración del documento definitivo y la obtención de los recaudos indispensables que deben ser presentados con el documento para su protocolización, ya que, no constituía ni constituye el consentimiento de su representado en dar su inmueble en opción a compra por tiempo indefinido; que la demanda hoy reconviniente solicitó su derecho de mutua petición omitiendo expresar en la misma de manera clara, precisa, el objeto y los fundamentos en las cuales versa su pretensión, así como argumentar en todo caso hechos que guardan o no relación con la solicitud de nulidad de contrato, en consecuencia atendiendo el principio de comunidad de prueba y una vez evaluadas las condiciones de su contestación y en especial la reconvención planteada, es imperioso solicitar que se declare en su sentencia declare improcedente dicha reconvención por resultar a todas luces manifiestamente improponible subjetivamente y objetivamente, por cuanto la presente causa a la imposibilidad de emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, y es por ello, que la improponibilidad manifiesta de esta pretensión se debe declarar en la dispositiva de esta decisión, conforme lo autorizado la doctrina y la jurisprudencia nacional, por razones de celeridad y economía procesal y con lugar la resolución de contrato propuesta.
En el escrito presentado por la representación judicial de la demandada, el abogado José Miguel Parra Espinoza, mediante el cual alegó en la demanda en términos generales imprecisos y pretendiendo infructuosamente en modificar la verdad y razón sostenida, fortalecida y probada por la patrocinada, en virtud de descocer la relación de compra y venta a través de documento debidamente notariado en fecha 27 de agosto de 2013, entre las partes ya plenamente identificadas mediante autos; que en efecto en su escrito tratan, de fundamentar de acuerdo sus argumentos, la existencia por de la representada; el dolo, entre otros, elementos estos, que resultan a través de la contestación en tiempos establecido por la Ley, y a su vez por la demostración de toda y cada una de las pruebas pertinentes al proceso; que fueron otorgadas al tribunal quedando así demostrado la acción de buena fe de la representada ya identificada, que la representada, demostró en todo momento el documento que ratifica la relación entre las partes es decir el documento de compra venta del inmueble, y cumplió con todos los requisitos solicitados por los entes públicos para solicitar el crédito hipotecario, que en su momento fue otorgado de manera positiva, que en el momento en que se le comunico a el demandante, se negó a la venta quedando así la mala fe; que se puede hacer notar en fechas inclusive demostradas a través de depósitos y como pruebas anexadas al juicio, continuamente se han materializado depósitos mensuales que fungen como alquiler del inmueble, depósitos en los cuales se realizan en la actualidad y de manera mensual por parte de la representada a la cuenta personal del demandante, la cual fueron cánones establecidos y discutidos por las partes, y que a su vez se consideraría por parte del demandante como la suma al valor final de la venta del inmueble, que el demandante en oportunidades cambiaba el precio que a su sano juicio , el consideraba realizar, para incrementar el valor de dicho inmueble, cosa que aun con miras de obtener y con sacrificio lo acepto la representada, se deja ver cómo actúa el demandante, con clara demostración de mala fe y de manera temeraria, que así mismo es importante, señalar que todos los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como por parte de nuestra representada lo realizo; que el mismo obliga no solamente a cumplir lo expresado en el contrato, sino a todas las consecuencias que se derive de los mismo según la equidad, el uso, y la ley.
De los informes de Alzada.
En el escrito presentado en esta superioridad por la representación judicial de la demandada, la abogada Eva María Rosales Hernández, mediante la cual alegó que; en vista de la cualidad de arrendataria de la representada, el cual fue demostrada en el iter procesal, la pretensión del demandante se refiere a la nulidad del contrato además de pretender obtener una decisión judicial cuya práctica material es la perdida de la posesión del inmueble arrendado, y en vista que el arrendador no agotó el procedimiento previo a la demanda que habilita la vía judicial por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda solicitó ratifique en toda su dimensión la decisión de inadmisibilidad del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, todo de conformidad con el artículo 94 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, y en referencia a nulidad del contrato por la opción de compra del inmueble ya identificado, en donde los argumentos y desarrollo en el proceso por parte del demandante, se observó carente y vacío de toda lógica y congruencia jurídica, confundiendo términos que pocas veces pudieran ser comprobados en la norma. Así mismo se contestó a la pretensión del demandante, donde se pudo demostrar ya sea con hecho, pruebas y en el derecho, que los argumentos aún se mantienen justos, claros y apegados a la norma jurídica.
Ahora bien, se tiene del presente caso, que la acción se interpuso en fecha 09 de diciembre de 2014, siendo admitida mediante el procedimiento ordinario, en fecha 24 de marzo de 2015, correspondiéndole conocer al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
De los hechos expuestos en el escrito libelar, se desprende que fue celebrado de un contrato de opción a compra, el cual versa sobre un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar, verificándose de su petitorio que lo solicitado es la nulidad del contrato por vicios del consentimiento, y demandan a la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en la entrega material libre de personas y objetos del inmueble dado en opción a compra , entre otras cosas, lo que quiere decir, que al momento de introducir la demanda por nulidad de contrato, la parte accionada, habitaba el inmueble destinado a vivienda, lo cual quedo expresamente convenido en la contestación de la demanda.
Resulta oportuno señalar que el objeto del contrato de opción a compra venta cuya nulidad se pretende, lo constituye una casa destinada a la vivienda unifamiliar, en cuanto al sujeto pasivo, se trata de un optante adquirente de una vivienda para uso familiar, y en cuanto a la acción incoada se trata de una demanda por nulidad de contrato de opción a compra venta por vicios del consentimiento, es decir, le comporta la pérdida de la posesión de un inmueble que habita un grupo familiar como vivienda principal, razón por la cual quien juzga considera que en el caso de autos, entran en aplicación las normas que garantizan y protegen el derecho a la vivienda digna, consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como un derecho humano fundamental, y establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto la acción fue incoada con posterioridad a la entrada en vigencia del decreto ley, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, en el entendido que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, tal como lo dejo establecido la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, dictada en el expediente Nº 2012-712.
En atención a la precitada doctrina y a los fines de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos en la ley, los procesos judiciales iniciados con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, con arreglo a lo establecido en el artículo 5º, deberán previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, tramitar ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento administrativo establecido en el precitado decreto.
En el caso de autos, la demanda fue incoada en fecha 09 de diciembre de 2014, conforme consta en el sello de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) Civil, es decir, con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que se hacía necesario el cumplimiento de las normas establecidas en beneficio de los sujetos protegidos.
Ahora bien, el agotamiento de la vía administrativa constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, que debió ser advertido por la juez de la causa, al momento de admitir la pretensión, en razón que todos los jueces estamos obligados a aplicar el procedimiento que corresponda y que además es de orden público, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado, como es el derecho humano a la vivienda.
En consecuencia de todo lo antes expuesto, y por cuanto en el caso de autos entra en aplicación el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto en ámbito subjetivo como en el ámbito objetivo, por tratarse de un optante de un inmueble destinado a una vivienda familiar y además adquirente de una vivienda, y que la ejecución de la acción incoada por nulidad de contrato de opción a compra venta comporta la pérdida de la posesión lícita de un inmueble destinado a la vivienda familiar, y que el requisito previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configura un requisito de inadmisibilidad de impretermitible cumplimiento para acudir a la vía jurisdicción, quien juzga considera que en el caso de autos, lo procedente en derecho es declarar sin lugar el recurso de apelación incoado por el abogado en ejercicio Juan José Castillo Rivero, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, y en consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión por nulidad de contrato, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, siendo inoficioso para esta superioridad larense, pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se declara.
D E C I S I O N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 20 de abril de 2016, por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada en fecha 11 de abril de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA por nulidad de contrato, interpuesta por el abogado Juan José Castillo Rivero, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Arcel Isaac Báez Hebia, contra la ciudadana Zoraida del Carmen Hernández de Rosales.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada en fecha 11 de enero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su debida oportunidad.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciocho días del mes de octubre de dos mil dieciséis (18/10/2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez Provisoria,
Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Titular,
Laura Beatriz Pérez
En igual fecha, siendo las tres horas de la tarde (03: 00 p.m.) se publicó, se expidió copia certificada y se remitió conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular,
Laura Beatriz Pérez
DeliadeLeal/LBP/KP02-R-2016-000347
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