TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, cuatro de abril de dos mil diecisiete
206º y 158º
Exp. Nº KP02-R-2017-000209
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-03.091.917.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Rafael Arturo González Rivas, Zalg Salvador Abi Hassan y Alejandro Salah Abi Hassan, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 24.882, 20.585 y 185.765, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos NARCISO URDANETA AGUILAR, NELLYS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA, LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-423.696, V-03.190.008 y V-02.108.105
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Jesús Egardo Mendoza Sánchez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 59.576 por los ciudadanos Narciso Urdaneta y Nellis Barboza. Abogados Ismar González, Yulimar Velásquez y Lorena Collantes Coli, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.370, 192.701 y 77.917, respectivamente, apoderadas judiciales del ciudadano Luís Díaz.
MOTIVO: Retracto Legal
SENTENCIA: Definitiva

En fecha nueve (09) de marzo de 2017, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 159, de fecha ocho (08) de marzo del mismo año, emanado del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por motivo de RETRACTO LEGAL, interpuesta por el abogado Rafael González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 24.882, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Hernán Añez Arias; contra los ciudadanos Narciso Urdaneta, Nellis Barboza de Urdaneta y Luís Díaz Serrano, supra identificados.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha ocho (08) de marzo de 2017, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día dos (02) de marzo del mismo año, por el abogado Zalg Abi Hassan, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante; contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017 en la cual se declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal.
Posteriormente, en fecha trece (13) de marzo de 2017, este Tribunal recibió el presente asunto.
En fecha veintidós (22) de marzo de 2017 este Tribunal fija para el tercer (3er) día de despacho siguiente, para la realización de la Audiencia Oral de conformidad con lo establecido en artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
I
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha veintiocho (28) de octubre de 2015, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por desalojo de vivienda con el siguiente fundamento:
Que “(…) desde el día treinta (30) días de mayo de mil novecientos noventa y nueve (1999), [mi] representado ha mantenido la ocupación pacífica, continua e ininterrumpida del inmueble ubicado en la Avenida Bélgica entre calle 3 (Roma) y calle 2 (Madrid) de la Urbanización Santa Elena de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara. Constituido por una casa – quinta y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida (…). (Paréntesis de la cita).
Que “(…) [mi] representado (…) mantiene la posesión del inmueble en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con el propietario, ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR (…) quien adquirió el identificado bien conforme consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara (…) Contrato de arrendamiento renovado sucesivamente (…) haciéndose a partir de la fecha de su vencimiento y hasta la actualidad un contrato a tiempo indeterminado (…). (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita).
Que “(…) intempestivamente, el día 21 de mayo de 2015 y por citación que le hiciera el Alguacil (…) [mi] conferente TUVO CONOCIMIENTO que el propietario y arrendador del inmueble NARCISO URDANETA AGUILAR, debidamente autorizado por su cónyuge NELLIS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA (…) había traspasado la propiedad del inmueble a través una negociación de compraventa efectuada a favor del ciudadano LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO (…). (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita).
Que “(…) la referida venta del inmueble causo gran asombro en [mi] representado, ya que desde el 30 de mayo de 1999 hasta el día de hoy, en forma continua he permanecido ocupando el inmueble, donde mantiene su domicilio y residencia de su grupo familiar y nunca este señor LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO ha ido a la casa, ni siquiera a preguntarle el motivo de su permanencia en el inmueble, mucho menos a pedirle o exigirle que le pague a él los cánones de arrendamiento, ni hacer reclamación de ningún tipo personalmente o a través de terceros, quedando [mi] cliente totalmente impactado con la noticia, pues el conocimiento que siempre tuvo del señor NARCISO URDANETA era el de un hombre de buen proceder, serio, trabajador, honrado, merecedor de todo su respeto y consideración, tratándose como hermanos (…) tanto así que incluso [mi] mandante permitía a Narciso Aguilar que en ocasiones se quedara a dormir o permaneciera algunos días en el inmueble puesto que era el dueño pero además era su amigo (…). (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) no solamente paso por encima de los derechos del arrendatario, sino que pretende que sea lógico y sensato que resuelva el contrato y que además de ello le entregue la casa, es decir, que tiene que acarrear junto con su familia con las consecuencias de sus malas decisiones, esto es insólito, [mi] mandante no tiene vivienda propia , actualmente es casi imposible lograr el arrendamiento de una vivienda, que por demás si fuera el caso que se consiguiera, no es de un día para otro y los precios de las mensualidades son casi inalcanzable. Por qué no le notificó oportunamente y cumpliendo con su obligación ofertarle el inmueble en derecho de preferencia para que él lo comprara (…).
II
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
De la contestación del co-demandado Narciso Urdaneta
Mediante escrito presentado en fecha seis (06) de junio de 2016, el abogado Jesús Mendoza, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Narciso Urdaneta, ya identificado, consigno contestación de la demanda con el siguiente fundamento:
Que “(…) niego, rechazo y contradigo que supuestamente no se haya respetado el derecho preferente del ciudadano Hernán Añez para optar a la compra del inmueble.
Que “(…) niego, rechazo y contradigo que el ciudadano Hernán Añez no se le haya ofertado el inmueble que mantiene arrendado en primer lugar para su compra por lo que bajo ninguna circunstancia puedo aceptar y por ello lo niego, rechazo y contradigo en nombre de [mi] mandante, el hecho de subrogar en la persona del demandante el contrato de compraventa del inmueble y muchísimo menos bajo las mismas condiciones y por el mismo precio que se realizo con su actual propietario (…).
Que “(…) en fecha 30 de mayo de 1999 [mi] conferente arrendó la casa al aquí demandante, esto por la amistad, la confianza y la hermandad religiosa que lo unía con el ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS, por lo cual era considerado por [mi] representado como su hermano (…) a partir de esa fecha cuando se vino a vivir en la casa en la calidad de arrendatario, no habiendo nunca ningún tipo de problemas o inconvenientes con él, puesto que siempre cumplió con sus obligaciones de pagar oportunamente el canon de arrendamiento así como de mantener la casa en buen estado de conservación (…).
Que “(…) en el año 2002 [mi] mandante se vio en la necesidad y obligación de poner a nombre del comprador Luís Díaz Serrano el inmueble de su propiedad, por razones personales y motivado por una difícil situación económica que atravesaba pues debía garantizar un préstamo a interés que había realizado para evitar que fuera ejecutada un hipoteca sobre el bien, es por ello que se vio en la necesidad de transferir la propiedad al ciudadano LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO (…). (Mayúscula de la cita).
Que “(…) al tomar la decisión de vender el inmueble se le notifico verbalmente pues lógicamente él tenía la primera opción de comprar, se le pidió una oportuna y pronta respuesta y se le manifestó que si decidía no hacer uso del derecho de comprar entonces lo hiciera saber para que [mi] representado buscara una solución a su problemática económica. (Negrita y subrayado de la cita).
Que “(…) el arrendatario aquí demandante no tenia las posibilidades económicas de comprar el inmueble, por ello se negaba a dar una respuesta definitiva porque sabia que no podría ser el comprador, es por ello que ahora resulto injusto y desleal que este ciudadano pretenda hacerse la víctima y decir que no se le respeto su derecho preferente y que se vendió el inmueble sin notificarle (…).
De la contestación de la co-demandada Nellis Josefina Barboza de Urdaneta
Mediante escrito presentado en fecha siete (07) de junio de 2016, el abogado Carlos Miguel Yépez, asistiendo a la ciudadana Nellis Barboza, ya identificada, consigno contestación de la demanda con el siguiente fundamento:
Que “(…) Convengo en que mi esposo, ciudadano Narciso Urdaneta, realizo un contrato de arrendamiento con el ciudadano Hernán Añez Arias, para arrendarle un inmueble de nuestra propiedad (…).
Que “(…) convengo en que el ciudadano Hernán Añez ha cumplido con su obligación del pago del canon de arrendamiento hasta la actualidad.
Que “(…) convengo en que ciertamente el ciudadano Hernán Añez tenia un derecho preferente para optar a la compra del inmueble.
Que “(…) niego, rechazo y contradigo, el hecho de subrogar en la persona del demandante el contrato de compra venta del inmueble y menos bajo las mismas condiciones y por el mismo precio que se realizo con su actual propietario (…).
Que “(…) ajustada a [mis] valores morales y religiosos que debo expresar la verdad de los hechos que no es más que ciertamente [mi] esposo vendió el inmueble al ciudadano Luís Díaz Serrano, aun y cuando esa venta se haya sido algo voluntario puesto que [mi] esposo lo hizo obligado por la situación económica que nos presionaba y las obligaciones y deudas que tenia[mos] con el banco puesto que la casa se encontraba hipotecada, es por ello que [mi] esposo tuvo que vender el inmueble para pagar ese préstamo y la persona dispuesta para ello fue Luís Díaz, a quien se le traspaso la propiedad del bien por obligación porque realmente no tuvimos otra opción (…).
Que “(…) con respecto al Sr. Hernán Añez, también me encuentro en la obligación de decir que la verdad es que jamás se le notifico de la venta de la casa ni se le ofreció para que la comprara ni por escrito ni verbalmente, todo esto lo hizo [mi] esposo a sus espaldas porque el asumió que el Sr. Hernán no tenía dinero para comprar[nos] la casa por eso ni siquiera se la ofreció para la venta, pues desesperado por la situación económica y las obligaciones por cumplir [mi] esposo solo pensó en hacer el negocio con Luís Díaz y solucionar nues[tros] problemas económicos. Sin embargo [mi] esposo estaba consciente (sic) de que ese negocio más adelante le traería problemas con el Sr. Hernán, por lo que se acordó con Luís Díaz que aunque el fuera el dueño [nos] permitiera seguir viviendo allí ya que el compro la casa fue por negocio (…) Luís Díaz como nuevo propietario y porque era una persona de absoluta confianza de nuestra familia [nos] permitió continuar viviendo allí es por eso que el Sr. Hernán nunca se entero de que [mi] esposo había vendido (…).
Que “(…) esta situación legal ha afectado gravemente a [mi] esposo Narciso Urdaneta quien se encuentra quebrantado de salud y es una persona de avanzada edad ante la obligación actual que tiene con el propietario del inmueble de hacer entrega del bien, obligación que no ha podido cumplir por las acciones legales del aquí demandante (…).
De la contestación del co-demandado Luís Enrique Díaz Serrano
Mediante escrito presentado en fecha trece (13) de junio de 2016, la abogado Sandra Rodríguez, actuando en su condición de Defensor Ad Litem del ciudadano Luís Díaz Serrano, ya identificado, consigno contestación de la demanda señalando:
Que “(…) rechazo, niego y contradigo la demanda intentada en contra de [mi] representado, por ser falsos los hechos alegados en el escrito libelar y por no asistirle el derecho al demandante.
Además de ello, señalo que cumplió con su obligación de contactar a su representado a través de telegrama y se traslado personalmente pero no fue atendida por ninguna persona, por lo que no tiene mayor defensa que alegar por no haber contactado a su representado.
III
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas promovidas por la parte actora
• Poder autenticado en fecha 01 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el N° 54, Tomo 72, Folios 185 al 187, mediante al cual el ciudadano HERNÁN AÑEZ, otorgó poder al abogado Rafael Arturo González Rivas, titular de la cédula de identidad N° V-7.349.559 e inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 24.882. (Folios 06 al 08 de la primera pieza del expediente); En tal razón, dado que dichas documentales no fueron impugnadas ni cuestionadas en la oportunidad de ley, este Juzgado les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 150, 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y este Tribunal tiene como cierta la representación judicial que ostenta el abogado en nombre de su mandante y Así se establece.-
• Copias fotostáticas certificadas, expedidas por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fechas 16 de junio y 05 de agosto de 2015, vinculadas al expediente N° KP02-V-2015-1226, contentivo de Recibo de Citación debidamente firmado, donde se evidencia fecha en la que el ciudadano Hernán Añez Arias es puesto a derecho (marcado “F” folios 09 al 11 de la primera pieza del expediente), pretensión de resolución de contrato interpuesta por el ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR contra el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, (folios 12 al 50 y 51 al 154 de la primera pieza del expediente), en las que se encuentran marcado “B” contrato de arrendamiento entre el ciudadano Narciso Urdaneta en su condición de ARRENDADOR y el ciudadano Hernán Añez Arias en su condición de ARRENDATARIO, por el bien inmueble objeto de litigio donde la duración del mismo es a partir de la fecha 30 de mayo de 1999 hasta el 30 de mayo del 2000 (folio 20 de la primera pieza), marcado “C” contrato de arrendamiento entre el ciudadano Narciso Urdaneta en su condición de ARRENDADOR y el ciudadano Hernán Añez Arias en su condición de ARRENDATARIO, por el bien inmueble objeto de litigio donde la duración del mismo es a partir de la fecha 30 de mayo de 2002 hasta el 30 de mayo del 2003 (folios 21 al 23 de la primera pieza), marcado “D” contrato de arrendamiento entre el ciudadano Narciso Urdaneta en su condición de ARRENDADOR y el ciudadano Hernán Añez Arias en su condición de ARRENDATARIO, por el bien inmueble objeto de litigio donde la duración del mismo es a partir de la fecha 30 de mayo de 2001 hasta el 30 de mayo del 2002 (folio 24 de la primera pieza), marcado “E” contrato de arrendamiento entre el ciudadano Narciso Urdaneta en su condición de ARRENDADOR y el ciudadano Hernán Añez Arias en su condición de ARRENDATARIO, por el bien inmueble objeto de litigio donde la duración del mismo es a partir de la fecha 30 de mayo de 2000 hasta el 30 de mayo del 2001 (folios 25 y 26 de la primera pieza), las cuales, al no haber sido impugnadas ni tachadas ni desconocidas , de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil será objeto de análisis más adelante en la motiva del fallo. Así se declara.-
• Marcado “H”, (folios 155 al 166 de la primera pieza), copias certificadas del documento protocolizado en fecha 03 de septiembre de 2002, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, Tomo 4, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002, y advierte este Tribunal que a través del mismo el Banco Provincial, S.A., Banco Universal, declaró la extinción de la hipoteca convencional y de primer grado constituida a su favor por el ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR junto a su cónyuge NELLIS JOSEFINA BARBOZA de URDANETA, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bélgica, entre Calle 3 (Roma) y Calle 2 (Madrid) de la Urbanización Santa Elena de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, formado por una casa-quinta y el terreno donde se encuentra construida identificada con la Parcela L-18 y L-20 de la Manzana L, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidos; dicho bien fue dado en venta al ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, por el precio de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00) que hoy por causa de la reconversión monetaria equivale a la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), al no haber sido impugnada, ni tachadas ni desconocidas , de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y será objeto de análisis más adelante en la motiva del fallo. Así se establece.-
• Inspección Judicial solicitada en el lapso de promoción de pruebas, solicitada al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual fue evacuada en fecha 28 de septiembre de 2016, según acta de inspección inserta a los folios 387 y 388 de la segunda pieza del expediente, donde el Tribunal constituyó su sede en el inmueble objeto del litigio procediendo a dar los toques de ley, siendo atendida por el ciudadano Hernán Añez Arias, evidenciándose así la posesión del bien inmueble objeto del presente litigio por parte del demandante, asimismo se aprecia que en ella se dejó constancia de la existencia de un extenso mobiliario, así como la presencia de suciedad en las paredes, con la pintura en mal estado y el algunas áreas con el friso dañado; se observó la presencia de un adulto masculino efectuando trabajos de pintura y frisado; de igual modo se hizo constar la presencia de otros dos (2) adultos, además de otro adulto que efectuaba trabajos de pintura, un joven de sexo masculino y una mujer joven de contextura delgada y piel morena. De tal modo este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
• Testifical de los ciudadanos Bertha Beatriz Garrido Díaz y Juan Nazario Perozo, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.387.518 y V-4.739.317 respectivamente, cuyas declaraciones fueron realizadas en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral, prueba está que se valora según el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; las cuales serán objeto de análisis más adelante en la motiva del fallo. Así se establece.-

De las pruebas promovidas por la parte co-demandada

• Poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el N° 06, Tomo 67, Folios 20 al 22, de fecha 12 de marzo de 2015, por el que el codemandado NARCISO URDANETA, confirió su representación al abogado Jesús Edgardo Mendoza Sánchez, titular de la cédula de identidad N° V-9.610.467 e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 59.576 (folios 193 al 196 y 219 al 222 de la segunda pieza); este Juzgado les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 150, 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y este Tribunal tiene como cierta la representación judicial que ostenta el abogado en nombre de su mandante y Así se establece.-
• En la fase probatoria, la representación del codemandado NARCISO URDANETA, ratificó prueba documental copias certificadas del documento protocolizado en fecha 03 de septiembre de 2002, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, Tomo 4, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002, la cual fue objeto de valoración y será objeto de análisis más adelante en la motiva del presente fallo. Así se establece.-
• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Rafael Cordero y Juan Restrepo, cuya oposición fue declarada con lugar, según decisión interlocutoria de fecha 12 de julio de 2016, por lo que no hay declaración que analizar y valorar respecto a tales ciudadanos. Así se decide.-
• En la etapa probatoria correspondiente la representación del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, solicitó la práctica de una inspección judicial, la cual fue negada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, por lo que no hay materia sobre la cual decidir. Así se establece.-
• Copias certificadas del expediente N° KP02-V-2008-001844, sustanciado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, consignadas por la abogada Yulimar Velásquez, obrando en representación del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, (folios 299 al 386 de la segunda pieza del expediente), esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
IV
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017 el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia definitiva con los siguientes fundamentos:
“(…) comprueba el Tribunal que el lapso de los 180 días hábiles comienzan a correr, específicamente, a partir de que el arrendatario tenga conocimiento cierto de que la enajenación del bien arrendado se hizo efectiva a un tercero, y no a partir del momento en que el propietario enajena a ese tercero el inmueble ofertado en venta al inquilino.-
Se desprende de las actas que el demandante manifiesta que tuvo conocimiento el día 22 de mayo de 2015, cuando fue citado por el alguacil en el asunto KP02-V-2015-001226 de la nomenclatura de este Juzgado, siendo que la presente demanda se interpone el 28 de octubre de 2015, es decir, dentro del término legal.-
Determinado el tema decidendum que se dilucida en éstas actas, de la lectura efectuada al escrito libelar se evidencia que el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, pretende se le reconozca el derecho de preferencia ofertiva que tiene sobre el bien arrendado y en consecuencia se subrogue como comprador del mismo, bajo iguales condiciones y el mismo precio en que fue adquirido por el nuevo propietario, ciudadano LUIS DÍAZ SERRANO.-
Ahora bien, analizadas las pruebas traídas a los autos por las representaciones judiciales, este Despacho pasa a resolver el mérito de la litis en los siguientes términos:
Como quiera que la representación de la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su procedencia en derecho.-
El autor MARTÍNEZ RIVIELLO en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la mayor transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia. Debe determinarse de manera precisa, la diferencia que existe entre la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derecho que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia Ofertiva, se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que la norma contenidas en la Ley no limitan a reconocerle un derecho sino que, además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta. Por otro lado, el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar del tercero adquirente y en la misma condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad.-
Resulta claro pues que el Legislador previó dos supuestos totalmente diferentes, atendiendo al momento en que se realiza la venta, esto es, la preferencia ofertiva, que se hace antes de la traslación de propiedad y, el retracto legal, encaminado una vez que se efectúa la venta a un tercero distinto al arrendatario. Es menester aclarar que nada obsta para que aquél a quien la ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble, ejerza el Retracto Legal Arrendaticio y se subrogue al derecho de adquirir el Inmueble vendido a un tercero, en virtud de la celebración de un contrato de compra venta, siempre y cuando se verifique la oferta prevista en el artículo 138 de la ley especial.-
De lo anterior se infiere que el espíritu literal del Legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de Retracto Legal es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y; sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a sus vez, en el Artículo 115 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
En el caso de autos, se debe establecer que, la acción de retracto legal arrendaticio persigue que el inquilino cumplidor de las condiciones que hoy impone la Ley especial de la materia de Arrendamientos, y a quien se le violó su derecho a adquirir con preferencia el predio arrendado, se subrogue en el lugar del tercero comprador en el contrato de compraventa celebrado entre él y el arrendador, en las mismas condiciones en que el tercero adquirió. Como se verá, resulta claro que el ejercicio del derecho de retracto en modo alguno puede afectar la validez de la venta realizada entre el tercero y el arrendador, desde luego que de prosperar el retracto, el arrendatario tiene que pasar a sustituir en ese mismo contrato y desde la misma oportunidad de su celebración, al tercero comprador, siempre que satisfaga las condiciones en que ese tercero adquirió la propiedad.-
Es de destacar que en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 01 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, se señaló:

”…el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero…”

Explanada de modo preciso la figura del retracto legal y su diferenciación de la preferencia ofertiva, se advierte que la presente delación se circunscribe al reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva que tiene el actor sobre el bien arrendado y en consecuencia se subrogue como comprador del mismo, bajo iguales condiciones y el mismo precio en que fue adquirido por el nuevo propietario, ciudadano LUIS DÍAZ SERRANO.-
No obstante ello, no escapa de la esfera de conocimiento de esta Juzgadora la existencia del asunto signado bajo el N° KP02-V-2008-1844, sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual, declaró con lugar la demanda de entrega material interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ contra el ciudadano NARCISO URDANETA, dicha pretensión versa sobre el mismo inmueble de este juicio; decisión ésta confirmada por el Juzgado de Alzada, mediante fallo de fecha 14/03/2011 en el asunto KP02-R-2010-001263, de la nomenclatura del Tribunal de Segunda Instancia, quien modifico la decisión recurrida en cuanto a la calificación de la acción, cambiándola de entrega material a cumplimiento de contrato, el cual tiene el carácter de cosa juzgada y que resulta vinculante para todo proceso futuro.-
Ahora, si bien es cierto que la relación sustantiva que origina aquélla delación, es distinta a la presente, no es menos cierto que ya existe pronunciamiento expreso positivo y preciso sobre la traslación de la propiedad del bien inmueble de marras, estando impedida la Juez que suscribe para emitir pronunciamiento alguno sobre dicha titularidad, la cual vale decir, fue debidamente reconocida por un tribunal de instancia y un Juzgado Superior, a favor del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ. Por tal, esta Juzgadora tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia, acogiéndose a lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil , debe declarar sin lugar la demanda interpuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente se deja establecido.- (…)”

V
AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha veintisiete (27) de marzo de 2017, oportunidad legal para celebrarse la audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, la parte actora expuso lo siguiente:
(…) observamos que la recurrida declaro sin lugar la demanda de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que existe dudas con el retracto legal que se planteo, declara una relación arrendaticia, existe una venta a un tercero, existe una resolución de contrato del arrendador contra el arrendatario, dado que mi representado tuvo conocimiento de esa venta cuando fue citado de la venta por el alguacil, se tomaron las pruebas documentales la existencia del tiempo que tiene el mandante del inmueble desde el año 1999 como poseedor arrendatario. De igual manera las testimoniales fueron evacuadas y la recurrida la desecha por considerar que existe contradicciones. Algo particular de lo que se establece en la sentencia, fue una solicitud de entrega material del tercero contra el arrendador propietario, quedo definitivamente firme. Había cuenta de que esa acción no tiene nada que ver contra mi representado porque no fue notificado de conformidad con el artículo 139 cuando la misma ley establece que la oferta debe hacerse de forma autentica y no aparece en los autos. De allí observamos sin lugar la demanda, dado que existen suficientes elementos de probanza circunstancias de hechos y de derechos, considero de manera resumida que se declare con lugar la apelación. (…)
Seguidamente la parte demandada expuso: (…) Este es un juicio que busca interrumpir el cumplimiento del otro. La propiedad la compra el señor Luís, le ayuda a su cuñado a pagar el préstamo hipotecario, existe una inspección ocular donde no se constata ningún tipo de inquilino ni ningún tercero poseedor de nada. No existe un inquilino que haga valer ningún tipo de derecho, los recibos son caligrafías, son copias. En el momento del juicio mi cliente no es notificado, le asignan un defensor, todo estaba fraguado, mi cliente no se entero del juicio, no tuvo conocimiento alguno, se hizo presente en lapso de informes. Lamentablemente en este juicio evidenciamos nosotros que hay en todo momento una confabulación en vista de que no se presenta los otros demandados, siempre faltan, acudieron una sola vez. Se comprueba que la propiedad es de mi cliente. Hubo una demanda anterior donde el demandante fue demandado pero no fue solicitado el desalojo. Incluso en ese mismo juicio fue alegado el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, ese juicio queda allí porque no se cumplió el procedimiento administrativo y fue desestimado en esta alzada. Solo demandaron la resolución del contrato y no el desalojo, para entorpecer que se realizara la entrega material. Le ruego considerar la sentencia que fue recurrida. Por razones de hecho y de derecho solicito se declare sin lugar la apelación y con lugar la sentencia apelada y confirmar la sentencia anterior. (…)
Finalmente: la Jueza señala el dispositivo de forma oral, declarando CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Zalg Abi Hassan, en consecuencia se REVOCA la sentencia de fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017 dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Por consiguiente, se declara al ciudadano Hernán Añez Arias, subrogado en los derechos del comprador ciudadano Luís Díaz Serrano, en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble constituido por una vivienda ubicada en la Avenida Bélgica entre calle 3 (Roma) y calle 2 (Madrid) en la Urbanización Santa Elena de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, (…) debiendo el ciudadano Hernán Añez Arias consignar en cinco (05) días una vez publicado el extenso del presente fallo, ante el Tribunal la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES, que según la conversión monetaria actualmente es por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (140.000,00 Bs.F) en cheque de gerencia, cantidad que fuere pagada en efectivo al momento de celebrarse la operación de compra venta. (…)”
VI
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si ésta se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”

Aunado a ello, la competencia atribuida per saltum por la Resolución de la Sala Plena Nro. 2009/006, de fecha 18 de noviembre del 2009; a los Tribunales Superiores en materia civil ordinaria aplicaría a las apelaciones interpuestas contra las decisiones que dicten los Tribunales de Municipio.
Por otra parte, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra un auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro SIN LUGAR el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Debe precisar esta alzada que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida por parte del juez del segundo grado de la jurisdicción; siendo que tal examen versa sobre el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa, pero cuya controversia pasa a conocimiento, en los límites del agravio, al juez superior. El recurso de apelación supone una sucesión de instancias fundada en una relación de subordinación y superioridad jerárquica entre tribunales, en virtud de la cual la jurisdicción sobre el asunto pasa al tribunal superior, quien conoce de nuevo (ex novo), tanto de las cuestiones de hecho (quaestio facti) como de las cuestiones de derecho (quaestio iuris), y dicta la sentencia definitiva que resuelve la relación controvertida (novum iudicium); De manera pues, que todo juez superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior.
Ahora bien, antes de entrar a resolver el fondo del asunto se debe precisar, que la ley aplicable al caso en cuestión es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, la cual forma fundamento como fuero atrayente por ser la ley vigente para el momento del arrendamiento del inmueble y la posterior venta del mismo; atendiendo al artículo 24 de nuestra Constitución Nacional el cual establece que “…Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso…”. Dicho lo anterior debemos determinar que el procedimiento aplicable efectivamente fue el empleado por el Juzgado A quo, debido a que la interposición de la acción fue en fecha 28/10/2015.-
Como puede observarse de la norma antes transcrita, la aplicación de las disposiciones legislativas parte del momento de su publicación y, en consecuencia, la aplicación retroactiva está prohibida, salvo la única excepción de la despenalización o de la sanción menos gravosa de una conducta” que sería aplicable en materia penal. “Cabe agregar que este principio de irretroactividad normativa se encuentra igualmente justificado en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la eventual mutabilidad de la legislación” Sentencia de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez en el expediente 2014-000789.
En este marco jurídico, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 1655 de 25 de julio de 2005, destacó la importancia del principio de irretroactividad de la ley y dispuso: “(…) La sucesión de leyes procesales en el espacio obedece a la idea de que el Derecho Procesal debe atender a la protección de los bienes jurídicos esenciales de la colectividad, y para cumplir cabal y efectivamente tal cometido, aquél debe evolucionar a la par de la sociedad en la cual el mismo despliega su regulación, lo que implica necesariamente que sus normas deban ser sustituidas, a los efectos de adaptarlas al contexto histórico y social en el que deban ser aplicadas (...)”. Atendiendo al principio de confianza legitima y expectativa plausible a find e evitar la violación del derecho a la defensa, como al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución; se determina que la Ley aplicable solo a los que respecta al RETRACTO Legal arrendaticio será para el caso de autos la antigua LEY DE ARRENMDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Así se establece.-
Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo. 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, la cual se traduce en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), importante recordar que la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador.
La prueba es para el proceso, y del proceso; una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso; y se desvirtúa la esencia misma del principio rector de la comunidad de la prueba.
Ahora bien, del material probatorio examinado se constata que el inmueble objeto de la pretensión fue traspasado mediante venta efectuada a favor del co-demandado Luis Enrique Díaz Serrano, plenamente identificado en autos, tal como se evidencia en copias certificadas del documento protocolizado en fecha 03 de septiembre de 2002, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, Tomo 4, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002, debidamente valorado ut-supra y advierte este Tribunal que a través del mismo el Banco Provincial, S.A., Banco Universal, declaró la extinción de la hipoteca convencional y de primer grado constituida a su favor por el ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR junto a su cónyuge NELLIS JOSEFINA BARBOZA de URDANETA, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bélgica, entre Calle 3 (Roma) y Calle 2 (Madrid) de la Urbanización Santa Elena de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, formado por una casa-quinta y el terreno donde se encuentra construida identificada con la Parcela L-18 y L-20 de la Manzana L, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidos; dicho bien fue dado en venta al ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, por el precio de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00) que hoy por causa de la reconversión monetaria equivale a la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), el cual declararon los vendedores haber recibido a su entera satisfacción (folios 155 al 166 de la primera pieza del expediente), venta que se realizo sin haber sido previamente notificado tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 44, al ciudadano Hernán Añez Arias, por lo que se determina que la pretensión actoral al invocar su preferencia ofertiva sobre el inmueble, se encuentra establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el articulo 42 la cual es del siguiente tenor:
Artículo 42 “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, (…)”.
Tal condición de arrendatario queda efectivamente evidenciada mediante una serie de contratos de arrendamientos celebrados entre el demandado y el actor insertos en copias certificadas por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, (folios 20 al 26 de la primera pieza del expediente); y se determina que la relación arrendaticia es anterior a la venta, pues el primer contrato de arrendamiento suscrito por las partes fue en fecha 30/05/1.999, y la venta fue 03 de septiembre de 2002, año en el cual suscribieron las partes otro contrato de arrendamiento lo cual implica que no fue un hecho controvertido la cualidad de arrendatario del ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS. Así se decide.-
Esta Juzgadora de la revisión minuciosa del acervo probatorio, confirma la cualidad de arrendatario del demandante, además de que el mismo se encontraba en posesión del inmueble por un lapso mayor de dos (02) años según los contratos de arrendamientos y según los alegatos esgrimidos en la oportunidad de la contestación de la demanda, el ciudadano Narciso Urdaneta, fue conteste al señalar “(…) Hernán Añez ha cumplido con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento respectivos (…), asi mismo la ciudadana Nellis Barboza de Urdaneta indico “(…)Hernán Añez ha cumplido con su obligación del pago del cánon de arrendamiento hasta la actualidad (…) por lo que esta alzada evidencia que el demandante incluso hasta la fecha continua pagando los cánones de arrendamiento de manera solvente y reiterada tal como fue suscrito en los contratos precedentemente valorados, lo cual cubre concurrentemente otro de los requisitos analizados y señalados en el artículo 42 eiusdem. Así se establece.-
Aunado a ello, tenemos que con las pruebas evacuadas el Tribunal constato que el demandante se encuentra en posesión del inmueble según Inspección Judicial promovida por la parte actora, cuya evacuación se encuentra inserta en el presente asunto (folios 387 y 388 de la segunda pieza del expediente), por lo tanto al quedar verificada la posesión del inmueble objeto de la presente controversia en manos del ciudadano Hernán Añez Arias y no haber sido probado el alegato del demandado referente a la notificación verbal, se procede según lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios norma aplicable en el caso de estudio, que expresa: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender…”.

Por otra parte, continuando con el análisis precedente se traba la litis de la presente controversia al determinar si fue o no notificado para dar cumplimiento legal a lo pautado en la norma contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario con relación a la notificación mediante documento autentico, con la declaración de los testigos Bertha Beatriz Garrido Díaz y Juan Nazario Perozo, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.387.518 y V-4.739.317,valorados ut supra y promovidos en la Audiencia de Juicio de fecha 17 de octubre de 2016, donde quedó evidenciado que el demandante no fue notificado de la venta del inmueble objeto de la presente pretensión (folios 395 al 400 de la segunda pieza del expediente); asimismo de los escritos de contestación de los co-demandados (folios 245 al 247 y 248 y 249 de la segunda pieza del expediente) y específicamente en el folio 249 de la segunda pieza del expediente se evidencia en el escrito de contestación de la co-demandada Nellis Josefina Barboza de Urdaneta (Cónyuge del ciudadano Narciso Urdaneta) “…CON RESPECTO AL SR. HERNÁN AÑEZ. TAMBIEN ME ENCUENTRO EN LA OBLIGACIÓN DE DECIR QUE LA VERDAD ES QUE JAMÁS SE LE NOTIFICO DE LA VENTA DE LA CASA NI SE LE OFRECIÓ PARA QUE LA COMPRARA NI POR ESCRITO NI VERBALMENTE,…” demostrándose así que efectivamente el arrendatario ciudadano Hernán Añez Arias plenamente identificado en autos, no fue notificado tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; circunstancia que da lugar a la solicitud del Retracto Legal arrendaticio, por encontrarse el demandante en el supuesto plasmado en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresa: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguiente: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos…”
Por lo anteriormente analizado que el ciudadano Hernán Añez Arias plenamente identificado en autos, no fue notificado tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; circunstancia que da lugar a la solicitud del Retracto Legal arrendaticio, aunado al cumplimiento de los requisitos concurrentes para ser optante de la compra del bien arrendado por su derecho de preferencia para el momento histórico en el que se vendió la propiedad, resulta forzoso para quien aquí juzga declarar procedente el retracto legal arrendaticio. Así se decide.-
Igualmente, de la sentencia apelada se observa que el A-quo fundamentó su dispositivo para declarar sin lugar la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio incoado por el ciudadano Hernán Añez supra identificado, acogiéndose en lo preceptuado en el artículo 254 del Código Procedimiento Civil que expresa: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor,…” alegando que existen causas signadas bajo el N° KP02-V-2008-1844, sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Luis Enrique Díaz, contra el ciudadano Narciso Urdaneta, dicha pretensión versa sobre el mismo inmueble de este juicio, decisión está confirmada por el Juzgado de Alzada, mediante fallo de fecha 14 de marzo de 2011 en el asunto KP02-R-2010-1263; creando así en la Juzgadora del a-quo según su criterio impedimento para emitir pronunciamiento alguno sobre dicha titularidad; ahora bien del estudio de los autos esta juzgadora verifica que ciertamente existen dichos asuntos, de igual forma se evidencia que el traslado de titularidad de la propiedad del inmueble objeto de litigio se realizó en fecha 03 de septiembre de 2002, fecha en la que el ciudadano Hernán Añez se encontraba en la condición de poseedor legitimo del inmueble según contratos de arrendamientos previamente analizados y donde se constata que no fue notificado de la voluntad del propietario de vender dicho bien, generándose así en la persona del demandante el derecho de preferencia ofertiva y en consecuencia se le subrogue como comprador, bajo las mismas condiciones y el mismo precio en que fue adquirido por el co-demandado Luis Díaz Serrano. Que por todo lo expuesto al no existir un impedimento procesal para el ejercicio de la acción intentada, se debe entender que según lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “…en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor…” condición que fue plenamente probada en autos y aceptada por los co-demandados durante todo el proceso. Así se decide.- (Negrita nuestra)
En consecuencia, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido, por la parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR, en consecuencia se REVOCA la mencionada decisión en los términos expuestos en el presente fallo. Así se decide.-
VIII
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Zalg Salvador Abi Hassan, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 20.585, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS parte demandante; contra la sentencia definitiva dictada en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el cual declaró SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal instaurada por el ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS, supra identificados.
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante.
TERCERO: CON LUGAR el retracto legal arrendaticio ; SE REVOCA la sentencia dictada en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en consecuencia se declara al ciudadano Hernán Añez Arias, subrogado en los derechos del comprador ciudadano Luis Díaz Serrano, en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble constituido por una vivienda ubicada en la Avenida Bélgica entre calle 3 (Roma) y calle 2 (Madrid) en la Urbanización Santa Elena de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara; debiendo el ciudadano Hernán Añez Arias consignar en cinco (05) días una vez declarada firme el presente fallo, ante el Tribunal de la causa la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES, que según la conversión monetaria actualmente es por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (140.000,00 Bs.F) en cheque de gerencia, cantidad que fuere pagada en efectivo al momento de celebrarse la operación de compra venta; y una vez cumplido con lo aquí ordenado la presente sentencia hará las veces de documento de propiedad; y a tales efectos deberá ser protocolizada por ante el Registro Inmobiliario que corresponda; de no cumplir con la consignación del pago ordenado, se tendrá como extinguido el proceso.
CUARTO: Se condena en costas a los demandados por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 02:30 p.m.

La Secretaria