TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete de abril de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2016-000921

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el Nro. 52, folio 265, Tomo 19-A, posteriormente modificado y actualizado sus Estatutos según consta de Acta de Asamblea inserto por ante el mismo Registro Mercantil en fecha 02 de Abril de 2007, bajo el Nro. 21, Folio 118, Tomo 20-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: LENNI JOSE COLMENAREZ LEAL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 90.464, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: la sociedad de Comercio ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., Registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 23 de Enero del 2013, bajo el N° 21, tomo 3-A, representada por los ciudadanos JOHANA MARIA QUIJADA SALAZAR y JOHNNY JOSE QUIJADA PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad Nros: V-16.110.413 y V-3.944.363. y de este domicilio respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA FIGUEROA ROMERO, LUDY RAFAELA PEREZ DE GONZALEZ, NOHELIA AZUAJE ALVARADO, GERALDINE FRANCO Y LAURA LOPEZ FIGUEROA., inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 24.072, 90.102, 102.073, 170.012 y 240.790, respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:

En fecha 26-01-2015, se inicia la controversia mediante demanda incoada por la empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., a través de su apoderado el abogado Lenin José Colmenarez Leal, debidamente inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.464; en contra la sociedad de Comercio ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., representada por los ciudadanos JOHANA MARIA QUIJADA SALAZAR y JOHNNY JOSE QUIJADA PALACIOS, supra identificados, por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de acuerdo al literal “A”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, alegando que, estableció con el accionado contrato de arrendamiento, debidamente registrado por ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 26, tomo 151, de fecha 06 de Junio de 2.013, en donde se le arrendaba un local comercial identificado con el 18, ubicado en la planta alta, del denominado Centro Comercial “Boulevard Plaza los Leones”, alegando que se ha incumplido la obligación principal del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento, de los meses AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2.014, en flagrante violación del artículo 14 eiusdem, que debía pagar por la suma de SEIS MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.075,00), cada mes, y en virtud del incumplimiento de dos mensualidades continuas y tal como lo establece la clausula DECIMA CUARTA.-

Fundamentó su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil, original segundo del artículo 1.592 y 1.264 eiusdem, literal “A”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Estimó la demanda en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 34.020,00) equivalentes a DOSCIENTAS OCHENTA Y TRES COMA CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (283,50 U.T.). (folios 01 al 04).

Demanda ésta que fue admitida en fecha 02 de febrero de 2.015, por el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, ordenando el emplazamiento del demandado (folio 16).

En fecha 17-02-2016, la parte demanda, Sociedad de Comercio ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., a través sus abogados ALICIA FIGUEROA ROMERO, LUDY RAFAELA PEREZ DE GONZALEZ, supra identificada, procedieron a contestar, promover pruebas documentales, y Reconvenir. (Folios 61 al 70)

HECHOS NO CONTROVERTIDOS.

1) El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

HECHOS CONTROVERTIDOS

2) La insolvencia en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2014.
3) El reintegro de lo pagado en exceso por la firma mercantil Adamanto´s Travel, C.A., en las cuotas de condominio desde el 30 de diciembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2015, ambas fechas inclusive
4) La falta de cualidad de inversiones Plaza Los Leones, C.A. como parte actora reconvenida.
En fecha 02/03/2016, el Abogado Eder Xavier Salazar Rojas, procedió a contestar la reconvención, donde adujo la falta de cualidad reconvenida, ya que los recibos consignados por la propia demandada reconveniente, fueron recibidos por una persona jurídicamente totalmente ajena a mi representada. (folio 128)

En fecha 30/03/2016, el Abogado Eder Xavier Salazar Rojas, procedió a promover pruebas. (folio 135)

En fecha 01/04/2016, las accionada, ratificaron las pruebas promovidas en la contestación de la demanda, del mismo el Juez a quó admite las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, Abogado Eder Xavier Salazar Rojas y por La parte demandada reconviniente Abg. Alicia Figueroa y Ludy Rafaela Pérez de González. (folio 136)

Según auto de fecha 01/04/2016, se admitieron las pruebas promovidas por ambas parte, (folio 152).

En fecha 19 de septiembre de 2.016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio conforme al artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el primer aparte del Art. 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dando sus alegatos LENIN JOSE COLMENAREZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.464, en su condición de apoderado judicial de la parte actora Inversiones Plaza los Leones, C.A, y las abogadas ALICIA FIGUEROA ROMERO y LUDY PEREZ, inscritas en el IPSA bajo los Nº 24.072 90.102 respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada Adamanto`s Travel, C.A., supra identificados. (folio 175)

En fecha 18 de octubre de 2.016, fijada la continuación audiencia de juicio conforme al artículo 870 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el primer aparte del Art. 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Presentes en el acto el Abogado EDER XAVIER SALAZAR ROJAS inscrito en el IPSA bajo el N° 117.668, en su condición de apoderado judicial de la parte actora la empresa; Inversiones Plaza los Leones c.a. y las abogadas ALICIA FIGUEROA ROMERO Y LUDY RAFAELA PEREZ, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 24.072 y 90.102 respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales de la empresa Adamanto’s Travel c.a. Abierto el acto y en este estado el juez a quó procedió a darle el derecho de palabra a la parte demandante a los fines de que declaren los alegatos pertinentes y seguidamente el abogado Eder Xavier Salazar Rojas expone; “ratifico todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo de demanda y especialmente paso de seguidas a los hechos controvertidos a ratificar la insolvencia de los pagos pretendidos referidos a los meses de agosto a diciembre del año 2014 a contradecir el reintegro extendido en la reconvención y a ratificar la falta de cualidad alegada en la misma reconvención, el juez a quó le dió la palabra a la apoderada judicial de la parte demandada quien expuso: “admitimos que nuestra representada firmó un contrato de arrendamiento por el local N° 18 el día 6 de junio de 2013 como riela en el expediente. Negamos la supuesta insolvencia o incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de agosto a diciembre de 2014 por cuanto lo cierto es que la arrendadora Inversiones Plaza los Leones, se negó a recibir el pago de nuestra representada así como de un gran número de inquilinos del centro comercial desde mayo de 2014 con el pretexto de la vigencia de la nueva Ley de Arrendamiento de Local Comercial para intentar aumentar desproporcionadamente el canon de arrendamiento y de no conseguirlo, como fue el caso de nuestra representada, la demandó meses después como es el presente caso que intento la demanda el 26 de enero de 2015, haciéndola creer que durante todo ese tiempo estaban en conversaciones, cuando lo cierto es que nuestra representada intentó insistentemente cancelar directamente el pago de los cánones directamente y posteriormente ante los Tribunales de Municipio de este Estado, y una vez transcurridos 30 minutos de culminada la audiencia oral y de haberse retirado el Juez de la causa, el Tribunal A quo dictó el dispositivo del fallo en el que declaró sin lugar la demanda de autos (folios 193 al 197 Pieza N° 1).

En fecha 11 de Noviembre de 2.016, el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, dictó y publicó el extensivo del fallo definitivo en el que declaró:

“…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por el abogado Lenin José Colmenarez Leal en su condición de Apoderado Judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones c.a, contra la firma mercantil ADAMANTO´S TRAVEL C.A. SEGUNDO: Por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 1 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 6 de junio de 2013 cursante a los folios 8 al 15, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de 1 año, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 6.075,00 más IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem. TERCERO: Por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem. CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en la demanda principal y se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención. De conformidad con el articulo 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. …” (folios 199 al 210 Pieza N° 1)

Sentencia ésta que fue apelada en fecha 16 de noviembre de 2.016, por el abogado EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 117.668, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora (folio 213 Pieza N° 1), de igual forma la Abogado ALICIA FIGUEROA ROMERO, apoderada judicial de la parte accionada, apela de la misma en lo que respecta a la Declaratoria Sin Lugar de la Reconvención (folio 214 Pieza N° 1), por lo que mediante auto de fecha 23 de noviembre de 2.016, el A quo oyó dichas apelaciones en ambos efectos, razón por la cual ordenó la remisión del asunto a la URDD CIVIL a fin de su distribución entre uno de los Juzgados Superiores (folio 216 Pieza N° 1).

Correspondiéndole conocer del presente asunto a este Juzgado Superior, quien lo recibió el 06 de diciembre de 2.016, y mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2.016, se le dió entrada y se fijó el para la realización del acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folios 218 y 219 Pieza N° 1). En fecha 24 de enero de 2.017, siendo la oportunidad procesal para la presentación de los informes, éste Juzgado Superior dejó constancia que tanto la representación judicial de la parte actora como de la parte accionada presentaron escrito de informes, por lo que el Tribunal se acogió al lapso de Observaciones establecido en el artículo 519 del Código Adjetivo Civil (folio 02 Pieza N° 2). En fecha 06 de febrero de 2.016, siendo la oportunidad procesal para la presentación de Observaciones a los Informes, este Tribunal dejó constancia que el apoderado judicial de la parte accionada presentó escrito de observaciones, por lo que este Juzgado se acogió al lapso para dictar y publicar Sentencia establecido en el artículo 521 del Código Adjetivo Civil (folio 22 Pieza N° 2). Llegada la hora para decidir, este Tribunal observa:

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido, y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a está Alzada determinar, si la decisión definitiva de fecha 11 de noviembre del año 2016, en la cual él a quo declaró SIN LUGAR la demanda por DESALOJO del local comercial N° 18, ubicado en la planta alta del Boulevar Plaza Los Leones incoada por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., contra la empresa ADAMANTO´S TRAVEL C.A., y sin lugar la reconvención planteada, está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243, ordinal 3 del Código Adjetivo Civil y a tal fin se debe tener presente los hechos aducidos y defensas esgrimidas por las partes en sus escritos de demanda y contestación a la reconvención, contestación a la de la demanda, y planteamiento de reconvención como por los hechos admitidos en la audiencia preliminar, para en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de la pruebas y luego hacer la subsunción de éstos, dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del a quo en la sentencia recurrida para verificar si coinciden o no, y en base al resultado de ello, proceder a emitir la decisión sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre el fallo recurrido; y así se establece.
A los fines precedentemente señalados, en criterio de este Juzgador, las partes están de acuerdo y aceptan:
1) El hecho, que la accionante reconvenida como arrendadora del local pretendido en desalojo, y la accionada como arrendataria suscribieron el contrato de arrendamiento de dicho bien, por vía autentica en fecha 6 de junio del año 2013, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, el cual quedó inserto bajo el N° 26, Tomo 151 del libro de autenticaciones llevados por ese despacho, por lo que, ese hecho conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, quedó relevado de prueba, por lo que, los derechos y obligaciones establecidos en él se dan por probados, entre los cuales se señalan los siguientes:
A) Que el inmueble arrendado es el identificado como local comercial N° 18, ubicado en la planta alta del denominado “BOULEVAR PLAZA LOS LEONES”, construido entre la acera este de la avenida Los Leones y acera oeste de la avenida Caracas, en el sector Los Leones de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
B) Que la vigencia del contrato de marras fue convenida en veinticuatro (24) meses fijos, contados a partir del 1 de junio del año 2013 y hasta el mes de 30 de mayo del año 2015.
C) Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado así; … “para los doce (12) primeros meses de vigencia del presente contrato, es la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 4.500,00); para los doce (12) meses, desde el 01 de junio de 2014 hasta el 30 de mayo de 2015, el canon de arrendamiento mensual será la cantidad de SEIS MIL SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs 6.075,00); pagaderos por el arrendatario, por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente. En los cánones de arrendamiento pactados y los posteriores aumentos, no están incluidos los gastos comunes o respectivos del inmueble, ni los impuestos o retenciones de ley respectivos; y serán por cuenta y cargo del patrimonio del arrendatario…”, sic…
2) Que la accionada reconviniente no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2014, tal como le imputa la parte actora.
3) Que el pago de los gastos comunes (condominio) no fueron hechos a la arrendadora reconvenida por la arrendataria si no a un tercero que se identifica como Condominios Plaza C.A.; excepto los meses de Mayo y Agosto del año 2014, que afirma habérselo pagado a la administradora de la arrendadora que identifica como Dayana Agrela.
Quedando como hechos controvertidos lo siguientes:
a) La defensa esgrimida por la accionada para justificar el no pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre; como es: 1) De que la ciudadana a quien identifica como Dayana Agrela, y a quien se atribuye la cualidad de administradora de la accionante, desde el mes de Junio del año 2014, le indicó que no podía recibir los pagos porque se iba aperturar una nueva cuenta para que depositará directamente los cánones de acuerdo a la nueva ley. b) Que el 30 de Julio de 2014, la arrendadora le envió un comunicado, notificándole la fijación unilateral y provisional de un ilegal y desproporcionado aumento de los cánones de arrendamiento llevándolo a ONCE MIL BOLÍVARES (Bs 11.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), a partir del 1 de Agosto de 2014. C) Que el 21 de agosto de 2014, la arrendadora le envió notificación de que los pagos de los cánones a partir del 1 de septiembre de 2014, según la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario era mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, de Inversiones Plaza Los Leones C.A., R.I.F: J- 30944989-3 del Banco Plaza, y de que debía renovar el contrato. d) Que los pagos de condominios correspondiente a los meses de mayo - agosto del año 2014, se los pago a la administradora de la arrendadora que identifica como Dayana Agrela. e) Que en virtud de la negativa de la arrendadora de recibir el pago de los cánones de arrendamiento del 12 de noviembre del año 2014, acudió al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren del Estado Lara, expediente N° S-2014-9886 a consignar los meses de agosto - octubre de 2014, mediante cheque de gerencia N° 00002956 del Banco de Venezuela, por un total de VEINTE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs 20.412,00), consignación que fue declarada la falta jurisdicción del Poder Judicial para recibirla, la cual se encuentra en consulta ante la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, pero ordenada en dicha decisión de fecha 11 de marzo del año 2015 retener el referido cheque. f) Que ella a su vez acudió ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socio Económicos (SUNDDE), a hacer en noviembre del año 2014 la consignación de dichos cánones y el funcionario conciliador abogado Wilfredo Fonseca se negó a recibirlo; lo cual volvió a intentarlo el 30 de abril del año 2015, solicitándole incluso la apertura de la cuenta para la consignación arrendaticia siendo infructuosas dichas pretensión. g) Que el 5 de junio de 2015, en virtud de la instrucción de Rectoría Civil de este estado, quien por mandato Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia quien ordenó a los Tribunales de Municipios a recibir los cánones de arrendamiento comercial, en virtud de la inexistencia de oficinas receptoras del Ministerio de Comercio, cuando el arrendador se negare a recibirlos los cánones de arrendamiento, acudió ante el Juzgado Primero de Municipio Iribarren del estado Lara, expediente N° S-2015-4835 consignando los cánones de noviembre del año 2015 hasta la fecha de la actuación procesal de autos.
4) La falta de cualidad de la accionante reconvenida para sostener la reconvención por reintegro de exceso de pago de condominio pretendida por la arrendataria.
Quedando la carga de la prueba de los hechos constitutivo de sus afirmaciones o defensa a las partes que los adujo, tal como lo prevé el artículo 506 del Código Adjetivo Civil.
De las pruebas y su valoración.
Las partes a los fines de demostrar los hechos constitutivos de sus afirmaciones, defensa o excepción alegada, promovieron las pruebas sobre las cuales se hace el siguiente pronunciamiento.
Respecto a las promovidas por la parte actora reconvenida, a través de su apoderado judicial abogado Eder Xavier Salazar Rojas, inscrito en el I.P.S.A N° 117.668, consistente en:
1) La del particular l, referida al contrato del documento debidamente autenticado en fecha 6 de junio del año 2013, por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, bajo el N° 26, Tomo 151, de los libros llevados por esa Notaria, quien suscribe el presente fallo determina, que el promovente cometió el error material al señalar que el otorgamiento fue antes la Notaria Publica Segunda, siendo evidente que fue en la Cuarta, ya que se refiere al contrato de arrendamiento del inmueble pretendido en desalojo y cuya suscripción fue aceptada por las partes; por lo que dicho error no influye en el caso sub lite, por ende se ha de establecer, que dicha documental promovida es el contrato de arrendamiento suscrita ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, el 6 de junio de 2013, bajo el N° 26, Tomo 151, del cual algunos de los derechos y obligaciones fueron supra transcritas; y así se establece.
2) En cuanto al del particular ll, como referidas a las documentales llevadas al proceso por la accionada reconviniente que especifica así: 2.1) La documental presentada por la accionada marcada con la letra “C”, referida a una consignación arrendaticia efectuada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción, en el asunto asignado con el N° KP02-S-2014-9889 cursante del folio 73 al 106, la cual por ser copia fotostática certificada, se aprecia conforme al artículo 111 del Código Adjetivo Civil dándosele fe pública a las mismas, y de ella se determina lo siguiente: a) Que el 12 de diciembre de 2014 la arrendataria y aquí accionada reconviniente, acudió ante referido Juzgado a hacer la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento del local comercial N° 18 aquí pretendido en desalojo, correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014; ascendiendo dichos conceptos a la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs 20.412,00), a razón de de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs 6.804,00) por mes, más la cantidad de SETECIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs 729,00) mensual por concepto del Impuesto del Valor Agregado (IVA); y así se establece. 2.2) Que en fecha 11 de marzo de 2015 dicho Tribunal dictó una decisión interlocutoria declarando su falta de Jurisdicción, enviando el asunto a la Sala Política Administrativa para que decidiera al respecto, pero reteniendo el cheque contentivo de la consignación de marras; y así se establece.
3) Respecto a la documental consignada por la accionada marcada letra “G”, consistente en la consignación arrendaticia de los meses de Noviembre del año 2014 a Mayo del año 2015, hecha el 5 de Junio de 2015 la cual cursa al folio 112 al 114, se desestima de valor probatorio, por cuanto no aparece suscrita por la parte consignante, sino que solo aparezca con el sello de recibido por la U.R.D.D Civil; y así se establece.
4) En cuanto a la documental consignada por la arrendataria marcada letra “D”, cursante al folio 107 al 108, consistente en escrito presentado ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO, según sello húmedo de éste organismo público en fecha 7 de Mayo del año 2015, señalándole a dicho ente público que su arrendadora se ha negado a recibir el pago de cánones de arrendamiento desde Agosto de 2014 hasta la fecha de presentación de dicho escrito, y que su intención es pagar; por lo que se dá por probada la presentación de dicho escrito en esa fecha; y así se establece.
5) La documental presentada por la accionada marcada letra “F”, cursante al folio 111, del la cual se determina que ésta en fecha 30 de Abril de 2015, solicitó ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO la apertura de expediente de consignación arrendaticia, y en consecuencia la apertura de cuenta bancaria adecuada para ello en el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y así se decide.
6) Las documentales consignadas por la accionada consistente en diecisiete (17) facturas emitidas por la empresa Condominios Plaza C.A., por concepto de pago de condominio correspondiente los cuales cursan a los folios 115 al 123, en virtud de ser parte de la copia fotostática certificada del expediente N° KP02-S-2014-009886, supra valorado, este Juzgador desestima los mismos, en virtud que dichas documentales por ser de carácter privadas emitidas por un tercero como es Condominio Plaza C.A., tenían que haber sido ratificados por vía testifical, tal como lo prevé el artículo 431 de Código Adjetivo Civil; y al no haber ocurrido ésto, pues no hay prueba que valorar; y así se decide.
Respectos a las promovidas por la parte accionada reconviniente, a través de sus apoderadas judiciales abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, inscritas en el I.P.S.A Nros 24.072 y 90.102, respectivamente tenemos lo siguientes:
A) En cuanto a la pruebas promovidas en la contestación de la demanda, ya éste Juzgador se pronuncio ut supra, al haber sido hechas por valer la accionante reconvenida a través de la quejas de la comunidad de la prueba; y así se decide.
B) Respecto al acta constitutiva de la empresa Condominios Plaza C.A., cuya copia fotostática certificada cursante del folio 139 al 142, la cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, y de ella se determina, que la aquí accionante reconvenida Inversiones Plaza Los Leones, C.A., no aparece como accionista dentro de ésta; y así se decide.
C) Respecto a la prueba de exhibición de documento anexado al escrito de promoción de pruebas, marcados letras “B”, “C” y “D”, consistente en copia fotostática simple de documentos privados cursantes las dos primeras del folio 143 al 144, las cuales aparece la denominación social de Condominios Plazas, C.A., y la tercera al folio 145 consistente en comunicación dirigida a un tercero como es PEWTER C.A., quien suscribe el presente fallo la desestima por ilegalidad de la misma, en virtud que dichas documentales no fueron emitidas por la parte actora reconvenida, por cuanto de acuerdo el artículo 436 del código Adjetivo Civil; en el cual preceptúa:

Artículo 436 “La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, podrá pedir su exhibición. A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.
Si la prueba acerca de la existencia del documento en poder del adversario resultare contradictoria, el Juez resolverá en la sentencia definitiva, pudiendo sacar de las manifestaciones de las partes y de las pruebas suministradas las presunciones que su prudente arbitrio le aconsejen.”

Es requisito esencial para esta prueba, que la parte interesada tenga en su poder la documental requerida y de que ella sea la emitente de la misma; supuesto de hecho éste que no se da en el caso sub lite, por cuanto la parte interesada es la accionante reconvenida Inversiones Plaza Los Leones C.A., y las que presuntamente emiten los referidos documentales es a un tercero, como son Condominios Plaza C.A; y una ciudadana cuyo nombre aparece identificado en ella, como Dayana Agrela, quien lo hace por administración, sin especificar de quién es administradora, la cual por cierto se la dirige a un Tercero; por lo que en todo caso y desde el punto de vista lógico legal sería a éstos a quienes debían haber solicitado la exhibición de los mismo al tenor del articulo 437 eiusdem; el cual preceptúa;

Artículo 437 “El tercero en cuyo poder se encuentren documentos relativos al juicio, está igualmente obligado a exhibirlos, salvo que invoque justa causa a juicio del Juez.”;

y no a la parte actora; y así se establece.

D) En cuanto a la prueba testifical de los ciudadanos Zaskia Milenne Estrada, Adriana Chiquinquira Feo Carchidio, Cesar Enrique Chirinos Guzmán, Ariadna Younmaret Subero Marcano, Aidaly del Carmen del Mar Carrero y Yolima Adela Deibis de Romero, se desestiman por inhábiles al tenor del artículo 478 del Código Adjetivo Civil, por cuantos son contestes en afirmar, que son arrendatarias de la aquí accionante, y de que han sido demandados por ésta; lo cual evidencia el interés en declarar en contra de la aquí accionante, lo cual la hace inhábil para testificar y por ende sus disposiciones no se han de valorar; y así se establece.
E) En cuanto a la prueba de informes al Banco Plaza, C.A., la cual fue sustituida por la prueba trasladada de informe cursante al folio 185, y cuyo texto es el siguiente; “

(..)… Tengo el agrado de dirigirme a usted, en la oportunidad de dar respuesta a su oficio signado con el N° 934, de fecha 11/11/2015, en tal sentido le informamos que:
1- En fecha 05-11-2001 fue abierta una cuenta corriente distinguida con el número 0138-0017-11-0170019373 a favor de la persona jurídica INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A. RIF-J-309449893.
2- El instrumento en comento fue abierta en nuestra agencia Barquisimeto en fecha 05 de noviembre del 2001.
3- La cuenta que nos ocupa mantiene un estatus de CERRADA.
4- En fecha 10-09-2014 se procesó la cancelación del instrumento solicitado…sic”;

en virtud de haber sido acordada la incorporación como prueba trasladada, la cual se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, y en consecuencia se dá por probado, que dicha cuenta corriente desde el 10 de noviembre de 2014 está cerrada; y así se decide.
F) Respecto a la documental consistente de copia certificada de la decisión N° 303, fecha 9 de marzo de 2016, dictada por la Sala Política Administrativa de Nuestro Máximo Tribunal de Justicia, pero registráda en la página web de éste en fecha 15 de marzo de 2016, en la cual decidió la Regulación de Competencia en virtud, de que el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial con ocasión de la consignación arrendaticia hecha el 12 de noviembre de 2014, por la aquí accionada ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., a favor de la aquí accionante reconvenida INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014, en virtud del contrato de arrendamiento del local comercial N° 18, del Centro Comercial BOULEVAR PLAZA LOS LEONES, (objeto de este proceso de desalojo), decidió la falta de jurisdicción sobre materia de consignación arrendaticia; decisión ésta que se corrobora, a través de la pagina web de nuestro Máximo Tribunal la cual se verifica que estableció;
“…Ante esta circunstancia, considera esta Sala necesario referirse a la Resolución N° 2011-0051, de fecha 26 de octubre de 2011, dictada por la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual se crearon los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:
“Oficina de Control de Consignaciones (OCC) Artículo 21. La OCC estará encargada del control contable de los movimientos de dinero de los asuntos que llevan los tribunales y estará a cargo de un Coordinador o Coordinadora de Área, quien le reportará al Coordinador o Coordinadora Judicial correspondiente. En la OCC se llevará un registro automatizado, en el cual se asentarán los datos relativos a las consignaciones realizadas por los interesados. Esta Oficina se creará en la sede judicial correspondiente, cuando según las necesidades, así lo determine la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, a solicitud de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Igualmente, se podrá crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de acuerdo a la información estadística sobre el volumen de causas en una determinada Circunscripción Judicial” (Negrillas de esta Sala).
Ahora bien, de acuerdo con la disposición parcialmente transcrita, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con una Oficina de Control de Consignaciones (OCC), la cual está encargada de llevar el control contable de los movimientos de dinero de los asuntos seguidos por los tribunales. También se aprecia, que la referida Resolución estableció la posibilidad de crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cual recibirá las cantidades de dinero producto de las relaciones arrendaticias. Por lo tanto, al no constar que el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, haya creado la “cuenta” que dicho órgano debe poner a disposición de los arrendatarios de locales comerciales que se encuentren en el supuesto del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta Sala en aras de garantizar la tutela judicial efectiva instituida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la celeridad procesal y la justicia expedita, debe concluir que: i) sean las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; ii) en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC); y iii) si no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito -en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble-, recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda. Todo ello, hasta tanto el prenombrado órgano Ministerial, cree la aludida “cuenta”. Así se establece. (Vid. Sentencia N° 01004 de fecha 13 de agosto de 2015). Por lo tanto, esta Sala declara-en este caso en concreto- que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento incoada por la ciudadana Johana María Quijada, actuando con el carácter de Directora Comercial de la sociedad mercantil Adamanto’s Travel, C.A., a favor de la empresa mercantil Inversiones Plaza Los Leones, C.A., en su condición de arrendadora de un local comercial. En consecuencia, se revoca la decisión dictada el 11 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Así se declara…” véase http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/spa/marzo/186239-00303-15316-2016-2015-0485.HTML.

y así se establece; doctrina que se aplica al caso sub lite de acuerdo al artículo 321 del Código Adjetivo Civil; y en consecuencia de ella, se establece, que es a partir de la emisión de esa decisión, que se ha de aplicar las alternativas de forma de pago de los cánones de arrendamiento en caso de incumplimiento del arrendador aperturar la cuenta corriente o de notificación de la modificación de ésta y si ya estuviese aperturada, en la cual el arrendatario puede efectuar el pago del canon arrendaticio y así se establece.

E) En cuanto a la documental consistente en la copia del correo electrónico en la cual aparece la abogado Alicia Figueroa, (co-apoderada actora), dirigida al abogado Alcides Escalona, a quien identificó como apoderado judicial del Inversiones Plaza Los Leones, C.A., haciéndole propuesta de renovación de contrato de varios inquilinos de Boulevar Plaza Leones., este Juzgador lo desestima en virtud que si bien es cierto, que en el poder cursante al folio 6, aparece como coapoderado judicial de la accionante el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, titular de la Cédula de identidad 13.651.478, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 90.484; éste no aparece ejerciendo el mandato en autos, para poder vincularlo con dicha documental y además del Texto de dicho mandato, se determina que sus facultades son sólo para efectuar su representación en juicio y en procesos administrativo, pero no con facultades administración y disposición, que son las cosas planteadas en dicho correo; aunado a que al no haber respuesta de éste a dicho correo, no hay oferta alguna que se ha de considerar aceptada y así se establece.

Una vez establecidos los hechos, procede este Juzgador a emitir el siguiente pronunciamiento.

PUNTO PREVIO

En cuanto a la estimación de la acción, la cual fue hecha en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 34.020,oo); en virtud que la misma fue estimada en base a la suma de los cánones de arrendamiento que aduce la actora ha dejado de percibir de la accionada hasta el momento de introducción de la demanda, tal como lo prevé el artículo 36 del Código adjetivo Civil, y que al no haber sido impugnada por la accionada, pues la misma se ha declarar, valida y así se establece.

DE LA DEMANDA DE DESALOJO

En cuanto a la pretensión de desalo del local 18, ubicado en la planta alta del Boulevar Plaza Los Leones, construido dicho Boulevar entre la acera oeste de la avenida caracas, sector los leones de esta ciudad de Barquisimeto, fundamentado en que la arrendataria aquí accionada, ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., No ha pagado los cánones de arrendamiento de Agosto del 2014 a Diciembre del mismo año, Los cuales están vencidos para el momento de interposición de la demanda de autos (26-01-15); tal como lo prevé el artículo 40 literal a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual preceptúa:

“Artículo 40
Son causales de desalojo:
a). Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

este juzgador concuerda con él a quo en la declaratoria de sin lugar esta pretensión, por cuanto si bien es cierto que la accionada reconvenida aceptó y así quedó probado en autos, que no ha pagado dichos cánones de arrendamiento que le imputa insolutos, los cuales son consecutivos y obviamente son más de dos como establece la norma jurídica supra transcrito, la excepción o defensa esgrimida por la arrendataria impide establecer la mora de ella en dicho pago, ya que al ella aducir, que el no pago de dichos cánones de arrendamiento es por causa imputable a la arrendadora, aduciendo entre otros hechos la siguiente;
a) que ésta cerró la cuenta corriente N° 0138-00117-11-0170019373, el 10-09-2014; hecho este que fue comprobado a través de la prueba trasladada de los informes de dicha institución financiera, consignada por el apoderado actor abogado Lenin José Colmenares Leal, supra valorado.
b) que ningún Tribunal de Municipio quería recibir las consignaciones, lo cual se demostró con el escrito de consignación, arrendaticio efectuado el 12-11-2014, ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; la decisión de ésta de fecha 11 de Marzo del 2015, que declaró que no tenía jurisdicción para la consignación arrendaticio, la cual fue revocada por la Sala Político Administrativa de Nuestro Tribunal de Justicia en sentencia N° 303 de fecha 9 de Marzo del 2016, pero publicada el 15 del mismo año supra transcrito acogida y aplicada al caso sub lite, en la cuales estableció la alternativa que tiene lo arrendatarios, a partir de esa fecha para evitar la mora, en caso de que el arrendador no haya aperturado la cuenta corriente en la cual se le pueda efectuar el canon arrendaticio, y ante el incumplimiento del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, en la apertura de la cuenta que dicho órgano debe poner a disposición de los arrendatarios de locales comerciales que se encuentre en el supuesto del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableció:
i) Que sean las oficinas de control de consignaciones de arrendamiento inmobiliario (occa), las que reciban las consignaciones arrendaticios; ii) En caso que dichas oficina no estén creada en la respectiva circunscripción judicial; iii) que no existiere Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito en el sitio donde se encuentre ubicado el inmueble, lo recibirá el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, ubicado en la localidad que corresponda; todo ello hasta tanto el prenombrado Órgano Ministerial creare la aludida cuenta; por lo que en base a esos hechos, a la doctrina precedentemente establecida, la cual aplica, al caso de autos y se determina que es a partir del 9 de Marzo del 2016, que se admite las alternativas de consignación arrendaticia para poder establecer la mora del arrendatario, en caso de que el arrendador no cumpla con su obligación establecida en el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“…El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador…”

Pues, se ha de considerar procedente la defensa de la arrendataria y en su lugar establecer, que quien estaba en mora por lo no aceptación del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, es la arrendadora aquí accionante, ya que la consignación hecha ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, de acuerdo a la decisión de la Sala Política Administrativa, al establecer que los Tribunales sí tiene jurisdicción para recibir las consignaciones arrendaticias obliga a establecer la validez de las efectuadas por la arrendatario en el tribunal que originó esa sentencia de Regulación de Competencia; y a ello hay que agregarle, que en virtud que el artículo 3 de la eiusdem establece:
“…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…Sic”

y por ende al ser esta normativa legal de orden público, lo cual implica que lo ordenado en ellas no puede ser relajado por el juez, ni por las partes, pues al estar vigente desde el 23 de Mayo del 2014, de acuerdo a los artículos 31 al 33, los cuales establece los métodos a través de los cuales se ha de establecer el valor del inmueble arrendado, a los efecto de fijar el canon de arrendamiento respectivo; lo cual es aplicable a los meses imputados como insolutos, y que al no haberse hecho ésto; pues obliga considerar ilegal la pretensión de cobro de dichos cánones; motivo por el cual lo decidido por él a quo sobre este particular se ha de ratificar y así se decide.

En cuanto a los particulares primeros y segundo de la dispositiva recurrida en la cual él a quo en el primero estableció que la arrendataria, tenía derecho de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de una prorroga máximo de un año del contrato de arrendamiento; este Juzgador disiente de ello y concuerda con lo alegado ante éste Juzgado por la parte actora en la ilegalidad de lo decidido en este particular, por cuanto infringe el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, que exige que se debe decidir sobre lo alegado y probado, y que respecto a lo decidido en el particular primero, en la cual estableció, que la arrendataria tenía derecho de la prorroga de contrato de arrendamiento de un año de acuerdo al artículo 26 de de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con un canon de arrendamiento Bs. 6.075,oo más iva, de conformidad con lo acordado en la clausula Tercera del referido contrato hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente, ya que los hechos a que se refiere dicho dispositivo no formó parte de los hechos alegados y controvertido, ya que la demanda se limitó a la pretensión de desalojo por el pago de los meses de Agosto, a Diciembre de 2014, y la reconvención se limitó a pretender el reintegro de exceso de pago de gasto de condominio y en ningún momento se litigó sobre la validez o no u sobre el vencimiento o no del contrato; a parte de que estableció de manera ilegal una carga a un ente administrativo como es el Sundde, de efectuar el cálculo del canon de arrendamiento, ya que de acuerdo al artículo 31 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

“…El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar…”

A este ente administrativo le compete solo supervisar y acordar la metodología del avaluó del inmueble, por lo que este ente no tiene atribución de efectuar cálculo de canon de arrendamiento como erróneamente lo estableció el a quo; por lo que este particular se ha de revocar y así se decide.

En cuanto al particular segundo en el cual manda al ente administrativo Sundde la apertura de un procedimiento sancionatorio a la reconvenida, siendo que este ente de acuerdo a la ley, no es el órgano competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, por lo que lo decidido sobre este particular se ha de revocar y así se establece.
DE LA RECONVENCION

En cuanto a la pretensión de la accionada reconviniente de que la accionante arrendadora, le reintegre la cantidad de Bs 16.630,81 que por exceso de gastos comunes le pago a la empresa condominios plaza c.a., a lo cual la arrendadora accionante se excepcionó alegando la falta de cualidad para sostener la reconvención de autos, por cuanto ella no percibe esos cobro sino un tercero como es la empresa condominio plaza c.a.; este juzgador concuerda con el a quo en la improcedencia del reintegro señalado, pero disiente de la motivación dado al respecto, ya que consideró que la accionante no tenía cualidad para sostener la reconvención, por cuanto no existía identidad lógica entre La demandante reconvenida y la firma mercantil condominios plaza c.a., en virtud de lo siguiente:

Sobre la cualidad es pertinente traer a colación la sentencia N° 118 de fecha 23-04-2010, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, la cual es muy didáctica, ya que a parté de hacer distinción entre legitimatio ad procesum y ad causam, establece lo qué es falta de cualidad y como la debe constatar el Juez Efectivamente dicha sentencia estableció

“…Omisis”
Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones: I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores. II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido). IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés. Véase http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/RC.000118-23410-2010-09-471.HTML ...”

Doctrina que se acoge y aplica al caso de autos conforme al artículo 321 del código adjetivo civil, por lo que al subsiguiente dentro de ello, lo afirmado y aceptado por las partes como es la suscripción del contrato de arrendamiento del local pretendido en desalojo y siendo en la accionada reconviniente que reconviene a su demandante arrendadora; se ha de considerar que si hay identidad y pues al ser la relación arrendaticia de acuerdo al artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

“…el vinculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario administrador gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…”

Indudablemente que cualquier reclamó del contrato será entre las partes; por lo que al ser la arrendadora suscribiente, al cual se originó el derecho de reintegro pretendido y pues indudablemente que al haberla demando a ella en reconvención obliga a decidir, que si tiene cualidad ad causam, para sostener dicha reconvención, pero ello no implica que efectivamente tenga obligación ante la arrendataria, para reintegrarle lo reclamado en reintegro por los excesos gastos comunes señalados , ya que la propia arrendataria reconveniente reconoce en su reconvención, que el pago de los gastos comunes, fue hecho a un tercero como es condominios plaza c.a. y por lo tanto es ésta y no la arrendadora accionante la que estaría obligada a reintegrarle lo pagado en exceso de los gastos comunes; por lo que se ha de ratificar la declaratoria de sin lugar la reconvención de autos, con la salvedad del cambio de motivación y así se decide.

DISPOSITIVA

En virtud de las razones precedemente expuesta, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrado justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelación interpuesta por Inversiones Plaza Leones, C.A., a través de su co-apoderado judicial Abogado EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 117.668; y sin lugar la apelación interpuesta por la accionada reconveniente ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., a través de su apoderada judicial Abogado Alicia Figueroa, inscritas en el I.P.S.A. bajo los N°. 24.072, contra la decisión definitiva de fecha 11 de Noviembre del 2016, dictada el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: En consecuencia de lo precedentemente decidido se declara: A) Sin Lugar la demanda de desalojo y pretensiones de cobro de la cantidad de Bs. 34.020, oo por concepto de indemnización de daños y perjuicios por ser dicho monto equivalente a lo dejado de percibir por la ocupación injusta del inmueble arrendador, incoado por la empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., a través de su apoderado judicial Abogado Lenin José Colmenarez Leal, contra la empresa ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., todos identificados en autos. B) Sin Lugar la Reconvención que por reintegro del pagado en excesos por concepto de gastos comunes, incoada por la arrendataria ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., a través de su apoderada judicial Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, inscrita en el I.P.S.A. bajo los Nro. 24.072 y 90.102, respectivamente contra la arrendadora y aquí accionante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., identificados en autos.
TERCERO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada reconviniente ADAMANTO´S TRAVEL, C.A., por haber sido vencidos en el recurso de apelación de auto.

Queda modificada la sentencia recurrida.

Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto a los siete ( 07 ) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2017).

El Juez Titular

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria.

Abg. Natali Crespo Quintero.

Publicada en la misma fecha, siendo las 11:04, a.m., y quedando anotada bajo el asiento del Libro Diario No 04.
La Secretaria.

Abg. Natali Crespo Quintero.

JARZ/ar.-