TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de enero de dos mil diecisiete
206º y 157º

ASUNTO : KP02-V-2016-001054

Se desprende de las actas procesales que se inicio la presente causa mediante escrito de demanda por DESALOJO DE local comercial, de acto jurídico, interpuesta por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI , quien es venezolana, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.069.580, debidamente asistida por la abogada DAYANA AGUIRRE inscrita bajo el Inpreabogado Nro. 126.048, de este domicilio; contra la ciudadana JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula Nº 9.852.479, con domicilio procesal ciudad de Barquisimeto.
En sintonía con lo narrado en fecha 23 de Mayo del 2016, se admite la presente demanda, en el cual como fundamento de su pretensión relata la parte actora que en fecha primero de septiembre del año dos mil diez (01-09-2010) mediante un documento privado se celebró un contrato de arrendamiento entre su persona y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIAS, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 2 de un edificio de cuatro pisos ubicado en la carrera 21 con calles 29 y 30, Nº 29-104 del Municipio Iribarren, señalando que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se estableció un lapso de duración de doce (12) meses contados desde el primero de septiembre del 2010 hasta el treinta y uno de agosto del 2011, de esta forma resalta la parte actora que el canon estaría establecido por un monto de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) los primeros seis meses y de CINCO MIL QUINIENTOS (Bs. 5.500,00) los seis meses restante.
Cabe destacar que vencidos como lo fue el primer contrato las partes en mutuo acuerdo convinieron en celebrar CUATRO (04) nuevos contratos de arrendamientos de los cuales su duración seria de un año cada uno desglosados de la siguiente manera el primer 1º contrato comenzaría desde el 01-09-2011 hasta el 31-08-2012, con un canon de SIETE MIL BOLIVARES (Bs.7.000.00) pagaderos los primeros cinco días de cada mes y que dicho local solo seria utilizado para la venta de sandalias. El segundo contrato empezaría el 01-09-2012 hasta el 31-08-2013, con un canon de arrendamiento por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) el tercer contrato seria desde el 01-09-2013 hasta el 31-08-2014, cuyo canon esta vez seria por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) los primeros seis (06) meses y de DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000,00) los últimos seis (06) meses restantes por ultimo el cuarto contrato comenzaría a transcurrir desde el 01-09-2014 hasta el 31-08-2015 por un canon de arrendamiento de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00) los primeros seis (06) meses y de QUINCE MIL QUINIENTOS (Bs. 15.500,00) los últimos seis meses restantes.
En consideración a lo anterior narrado la parte actora expresa que el 11 de mayo del 2015 faltando escasos tres meses para el vencimiento de este último contrato, la parte hoy demandada JUAN CARLOS GARCIA ALONZO, interpuso por ante la Alcaldía del Municipio Iribarren un Recurso de Regulación de Alquiler del inmueble objeto de esta relación teniendo como resultados de dicho procedimiento administrativo Nº 021-2015-I la fijación de un Canon de Arrendamiento por un monto de TREINTA MIL DOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.200,00) por el alquiler de este inmueble donde en la actualidad funciona la DISTRIBUIDORA YA-BAR. y es por cuanto el intento de la parte hoy demandada de dejar sin efecto el acto administrativo de efectos particulares utilizando un recurso de nulidad, el cual resultó inamisible el 21-01-2016, siendo así que han agotado toda vía amistosa para que la parte accionada cancele la totalidad del canon establecido y no la cuota parcial que el pretende cancelar, proceden y como efecto lo hacen a demandar el desalojo del local comercial objeto de este juicio libre de bienes y personas, de igual manera que sean pagados a título de indemnización por daños y perjuicios a la suma de cánones de arrendamientos vencidos a razón de la entrega efectiva del inmueble por un monto de TREINA MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.200,00) y todos los que se sigan generando hasta la entrega del mismo. Solicita de igual forma la entrega del inmueble solvente del pago de los servicios y al pago de las costas y los costos de este proceso. De esta misma manera la parte demandante consigno marcada con la letra”A” Original del primer contrato privado entre las partes. Marcado con las letras “B”, “C”, “D”, y “E” de los cuatros últimos contratos con sus respectivas modificaciones. Marcado con la letra “F” Copia simple de la Resolución Administrativa por regulación de canon de arrendamiento de nomenclatura Nº 021-2015-I. Marcado con la letra “G” original del estado de cuenta Nº 0108-2405-25-0200187219 del Banco BBVA Provincial, de las cantidades de dinero depositadas por el hoy demandado correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2015, Enero, Febrero , Marzo y Abril del 2016 y por último marcado con la letra “H” tramitación de la certificación del asunto numero KP02-N-2015-368 cursante en el Juzgado Sexto de Municipio donde resultó inamisible el intento de nulidad de acto administrativo intentado por el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONZO. En fecha 20 de julio del 2016 el alguacil de este tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por el demandado el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONZO, seguidamente en fecha 16-09-2016 se abocó al conocimiento de la causa la Juez Temporal Abg. LILIANA SANTELIZ.

Se configura la litis cuando en fecha 20-09-2016 la parte demandada debidamente asistido por el abogado JESUS ELIAS MENDOZA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad V-3.081.816, debidamente inscrito en el I.P.S.A Nº 9.361 procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: comienzan su narrativa impugnando de la resolución emanada por la Alcaldía de Iribarren signada con Nº 021-2015-I de fecha 15-10-2015 por ser nula de toda nulidad y más que eso inexistente, pues afirma que los derechos establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial son irrenunciables por consecuencia todo acto , acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo es Nulo. Impugna formalmente el anexo marcado con la letra “F” de la demanda contentivo de la regulación por cuanto el único organismo competente para ello es el SUNDDE conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la ley especial que rige la materia, y más aún cuando ésta es dictada con arreglo al Decreto Ley Nº 427 de arrendamientos inmobiliario de fecha 07-12-99, derogado expresamente por el artículo 44 de la ley especial en su disposición primera derogatoria. Señala la parte demandada que no presentaron nuevamente la demanda por nulidad del acto por considerarlo un esfuerzo innecesario pretender anular algo que no existe legalmente.
Impugna contrato de arrendamiento marcado con la letra “E” el cual pretende el desalojo pues los contratos no cumplen con las formalidades propias del acto y por tanto tiene sus propias causales de nulidad, tal como es el hecho que cuando se fijó en el mismo el monto del canon de arrendamiento ya se encontraba en vigencia la nueva ley que rige la materia. Por otra parte señala que ciertamente las partes inician la relación arrendaticia desde el año 2010, celebrando anualmente contratos, pero una vez vencido el contrato el 31-08-2013, se consumió la prórroga legal para el día 31-08-2014 por lo tanto asevera que al haber estado cancelando los cánones de arrendamiento del año 2015 y 2016, la relación se indeterminó en el tiempo en virtud de la tácita reconducción.
Aduce igualmente la parte demandada que en el libelo no se cumplió con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil puesto que el libelo de la demanda debe cumplir con lo expresado en los ordinales 1º 2º 3º 4º 5º y 6º ibídem, los instrumentos en que se fundamenta la pretensión los cuales son considerados nulos por la accionada, en especial el último contrato de arrendamiento y la resolución administrativa. A manera de colorarlo la parte demandada consignó como medios probatorios copia de resolución N- 021-2015-I inserto en el folio 53, notificación por medio de telegrama donde se anuncia la prórroga legal de fecha 04 de agosto del 2015 inserto en el folio (60), transferencia bancaria del BBVA Banco Provincial inserta en el folio 62, así como treinta y dos letras de cambio (32) insertas desde el folio 63 hasta el folio 95 con el objeto de demostrar otros pagos adicionales, consigna treinta y dos (32) copias de trasferencias bancarias emanadas por ante el BBVA Banco Provincial por pagos de cánones de arrendamiento que rielan en los folios 96 hasta el folio 127.
Seguidamente delineando dichos alegatos y vista como fue la contestación realizada por la parte demandada el tribunal fijó al quinto día de despacho siguiente a la presente fecha para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar. Llegada la fecha oportuna para dicho acto este juzgado dejó constancia de la comparecencia de las partes tanto demandante como demandado y siendo así se declaró abierto el acto, el cual quedo inserto en los folios 129 al folio 131. Posteriormente, se establecieron los hechos controvertidos a saber: La naturaleza de la relación jurídica, la validez del acto administrativo, la validez del último contrato de arrendamiento y el pago oportuno de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora y se declaro abierto el lapso probatorio.
Llegado el lapso probatorio la parte demandada promovió las siguientes pruebas: testimonios de los ciudadanos TEOFILO ARRIECHE , AROLDO PIÑA, YESENIA MOYETONES, PATTY MACHADO Y JUAN PEROZO, promovió marcado con números 7 y 8 documentos privados, telegrama enviado por la demandante y el recibo del demandado, promovió marcado como anexo 6 , recibos de pago de los dos últimos meses por pago de alquiler, constancia de un depósito que fue exigido el arrendatario, consigno recibos de pagos posteriores adicionales a la contestación de la demanda del mes de septiembre y octubre. Más dos telegramas enviados por el actor de fecha 13 de octubre del 2016.
En este mismo sentido la parte demandante promovió marcada con la letra “A” original de documento privado otorgado el 01-09-2010, marcado con la letra “B” documento contentivo de la renovación del contrato de arrendamiento de fecha 01-09-2011, marcado con la letra “C” documento contentivo de contrato de arrendamiento de fecha 01-09-2012, marcado con la letra “D” documento privado contentivo de contrato de arrendamiento de fecha 01-09-2013, marcado con la letra “E” documento privado de renovación de contrato de arrendamiento de fecha 01-09-2014, marcado con la letra “F” copia de la resolución administrativa Nº 021-2015-I, marcado con la letra “G” estado de cuenta emitido por el BBVA Banco Provincial de la cuenta 0108-2405-25-0200187219 depositados por el ciudadano Juan Carlos Garcías, marcado con la letra “H” copia simple del asunto que curso por el Juzgado Sexto de municipio de nomenclatura KP02-N-2015-000368 donde se evidencia la declaratoria de inamisibilidad de la nulidad del acto administrativo, signado con la letra “I” copias certificadas de 59 folios del expediente administrativo Nº 023-15 aperturado a solicitud del ciudadano JUAN CARLOS GARCIAS sustanciado por la Dirección de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del cual emana la resolución 021-2015-I; pruebas que rielan desde el folio 140 hasta el folio 194.
Con referencia a lo anterior expuesto y vencido el lapso para la promoción de pruebas este juzgado fijó para el VIGECIMO NOVENO DIA DE DESPACHO para que tuviese lugar el Debate Oral, siendo el 09 de Diciembre del 2016, oportunidad en la que este juzgado dejó constancia de la comparecencia de las partes y una vez concluido el mismo, se advirtió a las partes que el tribunal procederá a extender el fallo completo en el plazo establecido en el artículo 877 del Código De Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad para extender el fallo completo, se dictó auto difiriendo dicho pronunciamiento por encontrarse el tribunal realizando Audiencia de Juicio en el asunto KP02-V-2015-2144.
Concluida así las fases del proceso y estando en la oportunidad de extender el fallo completo en la presente causa, este tribunal procede a hacerlo, en los siguientes términos:
En primer lugar, debe quien suscribe debe pronunciarse sobre la validez del último contrato de arrendamiento y que reproducido en juicio por ambas, por lo que surte pleno valor probatorio en la causa al haber sido reconocido expresamente por el demandado, quien objeta su validez en razón de no cumplir con una serie de formalidades conforme a la normativa inquilinaria vigente y que según su decir, éstas anulan al contrato. Al respecto se hace necesario señalar aquí que el artículo 1141 del Código Civil establece los requisitos de validez de los contratos, estableciendo el artículo 1142 del ibídem las razones por las cuales puede ser solicitada su nulidad, siendo el vicio en el consentimiento una de ellas, nulidad que debió ser accionada judicialmente por la parte interesada en juicio autónomo, de considerar que el contrato de marras adolece de algún vicio que afecte su validez. En este sentido, no consta en autos que la parte demandada haya intentado acción autónoma donde solicite la nulidad del último contrato de arrendamiento y que sirve como fundamento a la presente demanda, estando imposibilitado este tribunal en hacer pronunciamiento al respecto por no ser la oportunidad para ello, máxime por la naturaleza de la presente acción, por lo que es forzoso concluir que el mismo goza de validez jurídica y así queda establecido.
Ahora bien, en cuanto a la ausencia de formalidades señaladas por la demandada conforme a la novísima ley inquilinaria, también se hace forzoso señalar aquí que conforme a los artículos 5 y 7 de la ley especial el SUNDDE como órgano administrativo, es quien funge como rector en la aplicación de la ley, por lo que considera quien decide que ante dicha instancia deben elevarse peticiones respectivas cuando surjan entre las partes dudas o desacuerdos relacionados con la relación arrendaticia o de ciertos convenios contractuales, como lo es la fijación del canon de arrendamiento, no constando en autos que dicha petición se haya realizado.
No obstante ello y en virtud de que es obligación del juez pronunciarse sobre los aspectos elevados a su conocimiento por las partes en sus escritos, observa quien decide que durante las secuelas del juicio quedó expresamente reconocida, no sólo la relación arrendaticia que une a las partes, sino también la celebración del último contrato suscrito y que fue reproducido por la actora marcado “E” observándose también del mismo que las partes de común acuerdo fijaron el monto del canon de arrendamiento que regiría durante los primeros 6 meses de duración del contrato por Bs. 15.000,00 y Bs 15.500,00 por los últimos seis meses de vigencia del mismo. Sobre la fijación del canon de arrendamiento, señala la ley especial en el artículo 32 que son las partes quienes deben fijar de mutuo acuerdo el canon que regirá sobre la relación y para al fin, establece dos métodos a aplicar y en el primero de los establecidos se señala que tiene como base el valor actualizado del inmueble (VI), cuya determinación es lo que le corresponde al SUNDDE conforme lo señala el artículo 31 de la ley vigente; y el otro método tiene como base el Monto Bruto de las Ventas realizadas por el arrendatario (MBV). En tal sentido, el aludido contrato no señala cuál método utilizaron la arrendadora y el arrendatario para fijar el canon de arrendamiento, debiendo resaltarse aquí que en la parte in fine del artículo 32, señala que de no poder acordar las partes el canon de arrendamiento, deberán acudir al órgano administrativo respectivo a fin de que sea éste quien lo determine; no constando en autos que dicha actuación la haya realizado alguna de las partes contratantes, por lo que no queda dudas para quien decide que dicha fijación la realizaron las partes de común acuerdo
y siendo que el propio demandado lo ha aceptado desde el inicio del mismo hasta la actualidad, pues se encuentra realizado el pago del canon fijado, y siendo que dicha convención no lesiona lo previsto en la ley especial, concluye quien decide que dicha fijación tiene validez entre las partes y así se decide, por lo que en base al principio de autonomía de la voluntad de las partes consagrado tanto en los artículos precedentemente señalados y como en el artículo 1159 del Código Civil, el contrato de arrendamiento goza de validez jurídica, por lo que las partes están obligadas a darle cumplimiento a lo convenido siempre y cuando ello no colide con la ley, pues de ser ello así, lo convenido no surte ningún efecto jurídico.
Como colorario de lo anterior y a los fines de determinar la naturaleza jurídica de la relación que une a las partes, observa quien decide que conforme a los contratos que cursan en autos y que fueron expresamente reconocidos por el demandado, la relación arrendaticia se inició el día 01-09-2010, suscribiéndose el último contrato de arrendamiento el 01-09-14 el cual vencería el 31-08-15, por lo que al durar dicha relación un espacio de cinco años, opera a favor del arrendatario la prórroga legal de un año conforme al artículo 26 de la ley especial, la cual inició el 01-09-15 y finalizó el 31-08-16, observando en especial que la demanda fue interpuesta el 21-04-2016 cuando aún se encontraba en vigencia la prórroga legal, por lo para ese momento se encontraba a tiempo determinado. Ahora bien, arguye el demandado que sobrevenidamente el contrato se indeterminó por el efecto de continuar el arrendatario depositando los respectivos cánones de arrendamiento en la cuenta de la demandante. Ahora bien, tal como lo establece el dispositivo legal vigente contenido en el artículo 27, es deber de la arrendadora mantener la cuenta bancaria destinada a dicho pago disponible para que el inquilino pueda honrar su compromiso, lo que ello necesariamente no equivale a que ésta consienta la permanencia del inquilino en el inmueble arrendado a efectos de que se produzca la tácita reconducción del contrato conforme al artículo 1614 del código civil, pues lo que sí la produciría es la aceptación sin oposición de la arrendadora a que el inquilino continúe ocupando el inmueble y le reciba conforme el pago, situación que no se evidencia de autos toda vez que la arrendadora ha enviado telegrama reiteradamente con el objeto de dar por terminada la relación arrendaticia locativa y además, no consta en autos que ésta haya aceptado o dispuesto de los pagos efectuados en su cuenta bancaria por el arrendador. Por lo que es forzoso concluir que la naturaleza de la presente relación arrendaticia, es por tiempo determinado y así se establece.
En cuanto a la validez del acto administrativo objeto de la presente demanda de resolución de contrato, debe señalar primeramente este tribunal que conforme a las disposiciones de la ley especial inquilinaria, tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como la novísima Ley de Regulación Inmobiliario para el uso Comercial, los Tribunales de Municipio tienen la competencia para determinar la nulidad de los actos administrativos dirigidos a regular los cánones de arrendamiento; no obstante en esta causa no puede quien decide pronunciarse sobre la nulidad de dicho acto toda vez que la misma se contrae a resolver o no la relación inquilinaria locativa; amén que para ello existe la acción autónoma de naturaleza contenciosa administrativa para enervar los efectos jurídicos de un acto administrativo viciado de nulidad, como en efecto se observa de las documentales traídas a los autos que dicha acción fue ejercida por el propio demandado quien interpuso la respectiva demanda de nulidad por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara. Sin embargo la misma fue declarada inadmisible, no constando que dicha decisión haya sido recurrida por el arrendatario, ni nuevamente ejercida por él, por lo que a juicio de quien decide, el acto administrativo dictado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren N° 021-2015-I alcanzó su firmeza administrativa, produciendo en consecuencia cosa juzgada administrativa y es en tal sentido que la parte actora solicita ante esta jurisdicción la ejecución de dicho acto administrativo.
No obstante ello y de conformidad con lo previsto en el artículo 32, parte in fine del numera 1, la parte demandada opuso por vía de excepción la ilegalidad del acto administrativo de efectos particulares y que sirve de fundamento a la presente demanda resolutoria, observándose que en efecto el mismo es dictado por un órgano de la administración pública que no tiene competencia para ello, pues además que es el SUNDDE el órgano administrativo que funge como rector entre los particulares unidos en una relación contractual de naturaleza arrendaticia y que tiene por objeto los inmuebles destinados al uso comercial, el procedimiento mediante el cual se ventiló el procedimiento administrativo que reguló el canon de arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda, se encuentra desaplicado a tenor de lo dispuesto en la Disposición Derogatoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
En tal sentido, observa quien esto decide que a pesar de haber quedado firme dicho acto administrativo, ello en virtud de la conducta procesal negligente del demandado, no puede esta jurisdicente hacer cumplir un acto administrativo que adolece de legalidad al haber sido dictado por un órgano de la administración manifiestamente incompetente para ello, pues ello conllevaría a incurrir en un error grotesco contra normas constitucionales, en especial al principio de legalidad consagrado en el artículo 137 del texto constitucional en concordancia con el artículo 19 numeral 4° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, razón por la cual concluye quien decide que el acto administrativo objeto de la presente demanda se encuentra firme, pero adolece de legalidad por lo cual quien suscribe no puede hacerlo cumplir y así se decide. Como colorario de lo anterior, y visto que el demandado ha realizado el pago de los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en el último contrato de arrendamiento, hecho este admitido por la demandante, debe tenerse a este como solvente en el pago de los cánones reclamados por la actora y así se establece. En consecuencia de lo anteriormente esgrimido y visto que el contrato de arrendamiento es válido entre las partes y que el mismo ha de ser por tiempo determinado, aunado al hecho de que el acto administrativo N° 021-2015-I emanado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren se encuentra firme, sin embargo el mismo al no estar revestido de legalidad, este Tribunal no puede hacer cumplir el mismo, pues ello equivaldría a quebrantar NORMAS DE ORDEN PUBLICO, silogismo jurídico que condujo a esta jurisdicente a desestimar parcialmente la demanda, al examinar tanto la pretensión de la actora como todas la excepciones y defensas opuestas por el demandado.
No obstante ello y siendo que en el caso de marras se deduce en estrados una acción de resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial por falta del pago del canon de arrendamiento establecido en función de una resolución de la dirección de inquilinato del Municipio Iribarren del Estado Lara y en este sentido debemos significar que, el principio de formalismo o de formalidad que rige en el ámbito de la actividad administrativa, implica sin lugar a dudas y muy a pesar que carece en la medida absoluta de los efectos preclusivos que caracterizan al proceso civil, la obligación impuesta por la propia Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en su artículo 1, a la Administración de sujetar su actividad, tanto de mérito tramite como en sede jurisdiccional a los requisitos, presupuestos, reglas y formas antes de la exteriorización de su voluntad a través del procedimiento respectivo sólo en función de la legalidad de las formas y en provecho de un transparente y Debido Proceso.
Al seguir un procedimiento preestablecido el particular puede prever cual sería la próxima actuación de la Administración, dándole la oportunidad de preparar su defensa frente al órgano competente por mandato de la Ley, tipificándose dicha carga u obligación de la Administración en una valla en contra de la arbitrariedad, en las palabras de Rudolf von Thering, al abordar el tema de la validez y eficacia de los actos administrativos, de tal suerte que, dichas reglas y presupuestos aseguran que la labor de la Administración sea el resultado de la reflexión y no del impulso o la arbitrariedad. Pero más importante es aún la garantía del principio de la legalidad, pues permite monitorear la actividad de la Administración y asegura la participación equitativa de los diferentes intereses involucrados en actos del Poder Público que no son sino ejecución directa de la Ley, forzando no solo la publicidad de las actuaciones y el testimonio de los diversos actos, sino también su estricta ejecución conforme a los presupuestos de procesabilidad establecidos y sancionados en la Ley, protección ésta que no solo conviene al interés particular, sino también al interés público que es servido por la transparencia, certeza y legalidad de las actuaciones formales, de tal suerte que, el llamado principio de la formalidad administrativa asegura el balance adecuado entre el interés privado y el general. En otras palabras, la formalidad considerada de la legalidad misma fuerza a concluir que toda actuación informal es ilegal por arbitraria, pues no se ejerció conforme a la competencia del órgano actuante o aun siendo competente no se tramitó conforme al procedimiento que la Ley establece para su actuación.
En este sentido el articulo 9 numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos determina la nulidad absoluta de las actuaciones al margen del procedimiento, independientemente de cualquier otra consideración. El artículo 20 eiusdem establece la nulidad relativa en caso de cualquier otro vicio, sin hacer salvedades acerca de reposiciones inútiles. Y el artículo 90 autoriza la reposición en casos de vicios en el procedimiento sin hacer salvedades, sin lugar a dudas cuando se prescinde totalmente el procedimiento en función por ejemplo de la total ausencia de uno de los presupuestos de procesabilidad del mismo como lo es la competencia del órgano actuante (Oscar Bulof), no hay duda de la nulidad absoluta del acto, no convalidable por tanto en su ilegitimidad e ilegalidad en sede judicial ni si quiera por la firmeza del acto en sede Administrativa frente a la inercia del interesado o consentimiento de las partes, pues bien en el presente caso, vale decir, de pretensión de resolución con base a una regulación de alquileres de un local comercial bajo la vigente legislación especial, advertimos que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el numero 40.418 de fecha 23 de mayo de 2.014, con entrada en vigencia a partir de su publicación, establece un régimen especial de arrendamiento de inmueble destinado al uso comercial.
En efecto en el CAPITULO I, Disposiciones Generales, artículo primero eiusdem, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. El artículo 3 establece… “los Derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciables, por ende todo ACTO, ACUERDO O ACCIÓN, que implique renuncia, disminución o menos cabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”. Por otra parte el artículo 5 de la mencionado Decreto Ley establece:
“Articulo 5. El ministerio con competencia en materia de comercio, con asistencia con la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearan las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al ministerio con competencia en materia de comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los Reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o ministerio del Poder Popular. Podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio o bien para categoría arrendatarios y arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procuraran el desarrollo de éste, o de los Reglamentos dictados con fundamento en el presente”.
En el artículo 41 establece: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: …
d).- … establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado a éste Decreto Ley.
Por su parte en las Disposiciones Derogatorias se establece: …
PRIMERA: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regulo el presente Decreto Ley, todas las Disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley numero 427 de arrendamiento inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, numero 36.845 de fecha siete (07) de diciembre de 1.999.
Las anteriores consideraciones sin lugar a dudas nos llevan a la forzosa conclusión de la manifiesta incompetencia absoluta por la materia de estricto Orden Público de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, para conocer y resolver del procedimiento de regulación de alquileres, que sirve de base o soporte para la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial a que se contrae el presente asunto, por lo que procede impretermitiblemente a juicio de quien juzga y en base al criterio jurisprudencial establecido en la Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil de fecha 01-06.2011, expediente N° 2010-000204 con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, donde se estableció como propuesta la tesis de Carnelutti quien planteaba que imponer un “remedio jurídico” en el proceso para corregir errores o desviaciones procesales, siempre y cuando en tal saneamiento esté interesado el orden público, persigue el objeto de consagrar la justicia como el más alto principio en resguardo del fondo contra las meras formalidades y ante la necesidad de certeza de la cosa juzgada declarar la inadmisibilidad de la demanda al estar fundamentada en un acto administrativo viciado de ilegalidad y así se decide.
En atención a las consideraciones que preceden este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, por fuerza de los dispositivos contenidos en el artículo 9 numeral 4, 20 y 90 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo; artículos 1, 3, 5, 41 literal d, disposición derogatoria PRIMERA del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI en contra del ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO ambos identificados al inicio del presente fallo. No hay condenatoria en costas dado la especial naturaleza declarativa del presente fallo.
Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a dieciocho (18) días del mes de enero de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º y 157º
La Juez Temporal

Abg. Liliana Santeliz Salazar
El Secretario Temporal,

Abg. Israel Peña
En la misma fecha se publicó siendo las 3:15 p.m.
El Secretario Temp.

*ls