TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
Barquisimeto, veinticuatro (24) de Febrero de dos mil diecisiete (2017)
Años 206° y 157°

ASUNTO: KP02-V-2015-002878
(DENTRO DE LAPSO)
PARTE DEMANDANTE: ciudadano HERNAN AÑEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-7.349.559.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAFAEL GONZALEZ RIVAS, ZALG SALVADOR ABI y ALEJANDRO SALAH ABI HASSAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.882, 20.585 y 185.765 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadanos NARCISO URDANETA AGUILAR, NELLIS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA y LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-423.696, V-3.190.008 y V-2.108.105, respectivamente.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: NARCISO URDANETA está representado por el Abogado JESUS EDGARDO MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 59.576; NELLIS BARBOZA DE URDANETA: se hizo asistir por el abogado CARLOS MIGUEL YÉPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.136; LUIS DÍAZ SERRANO: está representado por las abogadas ISMAR GONZALEZ, YULIMAR VELASQUEZ, ZHUKEY GARCIA MARTINEZ y LORENA COLLANTES COLI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 131.370, 192.071, 223.049 y 77.917 respectivamente.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

I
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio mediante escrito de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Civil del estado Lara y, realizado el trámite administrativo de insaculación, correspondió el conocimiento de la pretensión a este Juzgado, siendo admitida la misma por auto de fecha 09 de noviembre de 2015, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, a fin de celebrar la audiencia de mediación bajo las formas de la Ley Especial que rige este procedimiento. Asimismo se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar y se libró oficio a la oficina de registro respectiva.-
Consignados como fueron los fotostatos requeridos en el auto de admisión de la demanda, se acordó librar las respectivas compulsas, y realizadas las gestiones por el alguacil resultó infructuosa la citación de los codemandados LUÍS ENRIQUE SERRANO y NELLIS BARBOZA DE URDANETA.-
En fecha 14 de diciembre de 2015, compareció el abogado Jesús Edgardo Mendoza y consignó poder conferido por el codemandado NARCISO URDANETA dándose por citado.-
A solicitud de parte se acordó la citación por carteles del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, cuyos ejemplares publicados en prensa fueron consignados por la parte actora, dejándose constancia por Secretaría en fecha 12 de enero de 2016, que se trasladó a la dirección de autos a fijar un ejemplar del cartel de citación y dar cumplimiento a las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de esa misma fecha compareció la codemandada NELLIS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA asistida de abogado y confirió poder apud acta al abogado Jesús Edgardo Mendoza Sánchez.-
Por auto de fecha 25 de enero de 2016, se agregó a las actas oficio N° 362-4-2015-034 de fecha 17 de noviembre de 2015, procedente del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, participando que estampó la nota marginal de la medida decretada.-
Cursa al folio 226 de la pieza 2 del expediente, diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora solicitando la designación de un defensor judicial al codemandado de autos, siendo acordado dicho pedimento mediante el nombramiento de la abogada Sandra Rodríguez, quien notificada del cargo manifestó su aceptación y prestó el juramento de Ley.-
Por auto de fecha 09 de marzo de 2016, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa, dejándose transcurrir el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que si fuera el caso, las partes ejercieran el derecho de recusación.-
En fecha 21 de abril de 2016, el alguacil accidental consignó la compulsa de citación y recibo debidamente firmado por la defensora judicial designada.-
Consta al folio 244, acta levantada con ocasión a la audiencia de mediación, a la cual comparecieron el apoderado judicial de la parte actora y la defensora judicial del codemandado LUÍS ENRIQUE DÍAZ, siendo infructuosa la mediación.-
En fecha 06 de junio de 2016, compareció el apoderado judicial del codemandado NARCISO URDANETA y consignó escrito de contestación a la demanda; y el 07 del mes y año en comento, compareció la codemandada NELLIS JOSEFINA BARBOZA DE URDANETA, asistida por el abogado Carlos Miguel Yépez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.136, y procedió a dar contestación a la demanda.-
A los folios 250 y 251 cursa escrito de contestación a la demanda presentado por la defensora judicial de fecha 13 de junio de 2016.-
Por auto de fecha 16 de junio de 2016, se procedió a la fijación de los puntos controvertidos de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y se abrió un lapso de ocho (08) días para las pruebas.-
Cursa a los folios 254 al 256, 257, 258, 259 al 262 escritos de pruebas promovidos por el apoderado judicial de la parte actora y el apoderado judicial del codemandado NARCISO URDANETA AGUILAR.-
Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de junio de 2016, el codemandado LUÍS ENRIQUE DÍAZ confirió poder apud acta a la abogada Ismar González, y solicitó se relevara del cargo a la defensora judicial.-
En fecha 30 de junio del año en curso, compareció la apoderada judicial del codemandado LUIS DÍAZ y consignó escrito de promoción de pruebas.-
Consta a los folios 272 al 279 escrito de oposición a las pruebas presentado por los apoderados judiciales del codemandado LUÍS DÍAZ y la parte actora, siendo emitido el respectivo pronunciamiento por este Tribunal sobre la oposición y procedió a dictar auto de admisión de las pruebas el día 12 de julio de 2016.-
Por diligencia del 02 de agosto de 2016, la apoderada judicial del codemandado LUÍS DÍAZ sustituyó el poder que le fuera conferido en las abogadas Yulimar Velásquez y Zhukey García Martínez.-
En fecha 10 de agosto del año en curso compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se prorrogara el lapso de pruebas, cuyo pedimento fue acordado por este Juzgado, se fijó oportunidad para la práctica de la inspección judicial y se indicó que vencida la prorroga se fijaría la audiencia de juicio.-
Por diligencia del 27 de septiembre de 2016, compareció la apoderada judicial del codemandado LUÍS ENRIQUE DÍAZ y consignó copias certificadas del expediente N° KP02-V-2008-001844 tramitado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la negativa de inspección del mencionado expediente.-
En fecha 28 de septiembre de 2016 se evacuó la inspección judicial acordada en el auto de admisión de las pruebas. Posteriormente el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual procede a impugnar las copias certificadas del expediente KP02-V-2008-1844, porque no son oportunas en esta etapa del proceso, por lo que solicitó desglosar y desechar del expediente, el Tribunal indicó que se pronunciaría en la etapa procesal correspondiente.-
Por auto de fecha 07 de octubre de 2016, se fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio, la cual se llevó a cabo declarándose inadmisible la pretensión, ejercido recurso de apelación el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, por decisión de fecha 16 de diciembre de 2016, ordenó al juzgado de origen conocer al fondo y repuso la causa al estado de fijar nuevamente la celebración de la audiencia de juicio.-
Recibido el expediente y notificadas como fueron las partes la audiencia tuvo lugar el día 22 de febrero de 2016, y siendo la oportunidad legal se procede a publicar el extenso del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
A tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación:

“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…
“Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”

En contraste con ello, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece en su articulado lo siguiente:

“Artículo 06.- Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República”.
“Artículo 131.- En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”.
“Artículo 132.- A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.”
“Artículo 138.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”.

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

ALEGATOS DE FONDO
Explanó la parte demandante en el escrito libelar que desde el 30 de mayo de 1999 ha tenido la ocupación pacífica, continua y no interrumpida de un inmueble ubicado en la Avenida Bélgica, entre las Calles 3 y 2 de la Urbanización Santa Elena, Barquisimeto, Estado Lara, derivada del arrendamiento que suscribiera con el codemandado NARCISO URDANETA, dicho contrato actualmente se encuentra indeterminado en el tiempo. Señala que por citación efectuada por el Alguacil de este Juzgado, tuvo conocimiento de la venta que hiciera el prenombrado ciudadano al señor LUIS ENRIQUE SERRANO, la cual quedó protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 03/09/2002, bajo el N° 367, Tomo 4, Protocolo Primero, cuando confiaba que el inmueble arrendado aún pertenecía al arrendador, quien firmaba los recibos de pago del canon de arrendamiento.-
Alega que no existió oferta por parte del anterior propietario y que el nuevo dueño no ha ejercido el derecho del artículo 1.605 del Código Civil, transcurriendo trece (13) años sin que haya objeción alguna sobre el arrendamiento. Fundamenta su pretensión en los artículos 42 y 43 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 131, 132, 138 y 139 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por ello acude a demandar para que la parte demandada convenga o sea condenada en reconocer la preferencia ofertiva que le asiste al accionante y a subrogar el contrato de venta del inmueble arrendado en las mismas condiciones y por el precio allí establecido y se tenga al demandante como adquirente del mismo oficiándose al Registro lo conducente.-
Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00) precio de la venta del inmueble, equivalente a 933,33 unidades tributarias.-

DEFENSAS PREVIAS Y DE FONDO
En la oportunidad de contestar la demanda la representación de NARCISO URDANETA, convino en la existencia de la relación arrendaticia, sin embargo señaló que el accionante no ejerció el derecho de preferencia ya que se le notificó verbalmente la voluntad de vender, ello por una difícil situación económica que estaba atravesando, solicitándole oportuna respuesta sobre la oferta, cuestión que no ocurrió, ya que el demandante no contaba con la capacidad económica para adquirir el bien y ahora pretende hacer valer un derecho caduco con la única intención de no desalojar el bien. Por tal, solicita se declare sin lugar la pretensión.-
En contraste con ello, la ciudadana NELLYS BARBOZA, convino en la existencia de la relación sustantiva; adujo que el inmueble tuvo que enajenarse por una difícil situación económica y que tal traslación de propiedad se hizo a escondidas, sin notificar al arrendatario ya que ésta no tenía dinero para comprar el bien, siendo que el comprador LUIZ DÍAZ fue quien facilitó el dinero para sufragar ciertas obligaciones. Explana que ésta situación ha traído como consecuencia un debilitamiento en la salud del Sr. NARCISO URDANETA dadas las presiones del arrendatario y del nuevo propietario para que entregue la casa, por ello, no puede el demandante subrogarse en la venta del inmueble.-
En la misma oportunidad de contestación compareció la abogada Sandra Rodríguez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 136.155, obrando como defensora judicial designada a LUIS DÍAZ SERRANO, quien rechazó la demanda interpuesta. No obstante ello, en la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio, la nueva representación judicial del aludido codemandado, adujo como defensa la inadmisibilidad de la pretensión, dada la ausencia de la resolución que demuestre el cumplimiento del trámite administrativo previo a toda demanda que debe sustanciarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, solicitando se declare inadmisible la misma, cuestión que fue rebatida por su antagonista por considerar que dicho argumento se alegó de manera extemporánea y que la naturaleza de la delación atañe al derecho común, sustrayéndose de la órbita que regula la ley especial de arrendamiento de vivienda.-

ARGUMENTOS DE LA AUDIENCIA
Por otro lado, llegada la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio, a la misma compareció la representación judicial de la parte actora y ratificó los argumentos de hecho y de derecho explanados en su escrito libelar, haciendo énfasis en la falta de notificación oportuna al arrendatario, violentando así la preferencia ofertiva que éste posee. En esa misma oportunidad, la representación del codemandado LUIS ENRIQUE DIAZ SERRANO, entre su extensa argumentación, alegó la desestimación de las testimoniales, con fundamento en el artículo 1.387 del Código Civil, además de alegar la cosa juzgada por razón de la sentencia dictada por el Juzgado de Alzada en fecha 14/03/2011 en el asunto KP02-R-2010-001263.-
Debe precisarse que los codemandados NARCISO URDANETA AGUILAR y NELLIS JOSEFINA BARBOZA de URDANETA, no comparecieron ni por sí, ni mediante apoderado judicial alguno.-

III
ELEMENTOS PROBATORIOS
Se inserta a los folios 06 al 08 de la primera pieza del expediente, poder autenticado en fecha 01 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el N° 54, Tomo 72, Folios 185 al 187, mediante al cual el ciudadano HERNÁN AÑEZ, otorgó poder al abogado Rafael Arturo González Rivas, titular de la cédula de identidad N° V-7.349.559 e inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 24.882. A éstas se adminicula la documental que se inscribe a los folios 194 al 196 y 219 al 222 de la segunda pieza, referido al poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el N° 06, Tomo 67, Folios 20 al 22, de fecha 12 de marzo de 2015, por el que el codemandado NARCISO URDANETA, confirió su representación al abogado Jesús Edgardo Mendoza Sánchez, titular de la cédula de identidad N° V-9.610.467 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.576. En tal razón, dado que dichas documentales no fueron impugnadas ni cuestionadas en la oportunidad de ley, este Juzgado les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 150, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y este Tribunal tiene como cierta la representación que ostentan los abogados en nombre de sus mandantes y ASÍ SE ESTABLECE.-
A los folios 09 al 11, 12 al 50 y 51 al 154 de la primera pieza, se insertan copias fotostáticas certificadas, expedidas por este Tribunal en fechas 16 de junio y 05 de agosto de 2015, vinculadas al expediente N° KP02-V-2015-1226, contentivo de la pretensión de resolución de contrato interpuesta por el ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR contra el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, las cuales, al no haber sido impugnadas ni tachadas en la fase procesal de ley, se les confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia que en la aludida demanda el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, quedó citado mediante actuación practicada por el Alguacil, cuya consignación constó en aquél juicio en fecha 22 de mayo de 2015; que en dicho proceso se anexaron los distintos contratos de arrendamiento privados (folios 20 al 26) suscritos entre los intervinientes, cuya existencia no fue contradicha por los ciudadanos NARCISO URDANETA y NELLIS BARBOZA, quienes convinieron de manera conteste en la existencia de la relación locativa, y que en el prenombrado juicio este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estrado Lara, dictó sentencia en fecha 28 de julio de 2015, declarando con lugar la excepción previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se desechó la demanda quedando extinguido el proceso, condenando en costas al accionante NARCISO URDANETA y ASÍ SE ESTABLECE.-
Cursa marcado “H”, a los folios 155 al 166 de la primera pieza, copias certificadas del documento protocolizado en fecha 03 de septiembre de 2002, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, Tomo 4, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002, el cual se valora al amparo de los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y advierte este Tribunal que a través del mismo el Banco Provincial, S.A., Banco Universal (otrora Banco de Lara, C.A., Banco Universal), declaró la extinción de la hipoteca convencional y de primer grado constituida a su favor por el ciudadano NARCISO URDANETA AGUILAR junto a su cónyuge NELLIS JOSEFINA BARBOZA de URDANETA, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bélgica, entre Calle 3 (Roma) y Calle 2 (Madrid) de la Urbanización Santa Elena de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, formado por una casa-quinta y el terreno donde se encuentra construida identificada con la Parcela L-18 y L-20 de la Manzana L, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidos; dicho bien fue dado en venta al ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, por el precio de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00) que hoy por causa de la reconversión monetaria equivale a la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), el cual declararon los vendedores haber recibido a su entera satisfacción y ASÍ SE PRECISA.-
En la oportunidad de promover pruebas, la representación judicial de la parte actora presentó sendos escritos donde promovió las documentales anexadas a su escrito libelar, cuya valoración fue realizada con anterioridad y, del mismo modo promovió prueba de inspección judicial, evacuada en fecha 13 de julio de 2016 por este Tribunal, cuya copia certificada se agregó a las actas, vinculadas al asunto N° KP02-V-2015-1226. En ese sentido, encuentra quien decide que tal medio probatorio, a pesar de haber sido aportado como una prueba documental, el promovente persigue que ésta Juzgadora descienda a considerar los hechos que el otrora juez de este Órgano Jurisdiccional percibió a través de sus sentidos. Bajo tal supuesto, advierte quien decide que la aludida instrumental fue aportada bajo la figura de la “prueba trasladada”, la cual ha sido definida por la doctrina jurisprudencial como “aquellas que ya fueron admitidas, promovidas y evacuadas en otro juicio, y, previo cumplimiento de los requisitos exigidos legalmente, han sido transportadas, con la finalidad de utilizar elementos probatorios que pudieran ser útiles, relevantes y determinantes, en un nuevo proceso. Por lo tanto, su establecimiento dentro del juicio, nunca seria equiparable al de las pruebas libres, puesto que éstas últimas, son pruebas que no están determinadas en el Código Civil, razón por la cual, reciben un tratamiento diferente al momento de establecerlas e incorporarlas dentro de un juicio, aplicándoles, en todo caso, las disposiciones de pruebas análogas establecidas en el referido código sustantivo” (Sentencia de fecha 13-08-2009, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 2007-000288, ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, caso: Antonio José Flores vs., Jesús Alberto Flores y Gloria López Torres).-
A mayor abundancia, es menester acotar que la eficacia de la prueba trasladada la ha delimitado la doctrina en tres requisitos básicos, a saber: que en su aportación y contradicción se hayan respetado todas las garantías procesales, que no hayan sido desconocidas o anuladas por ilegales o ilícitas y que sean auténticas emitidas por autoridad competente. (Rivera Morales, Rodrigo. Las Pruebas en el Derecho Venezolano Civil, Penal, Oral, Agrario, Laboral y LOPNA, 4ta Edición. Pág. 325).-
No obstante ello, el Juzgador que analiza tales resultas no está vinculado a la valoración y análisis hecho por el Operador de Justicia que conoció del proceso donde fue evacuada la prueba trasladada. Determinado lo anterior, pretende el promovente que este Tribunal valore los supuestos fácticos plasmados en el acta de evacuación de dicha inspección, obviando el principio de inmediación que rige a este tipo de probanza, pues es el Juez el que a través de la percepción de sus sentidos plasmará sus sensaciones en el acta respectiva, sin que pueda esta Juzgadora entrañar la sensibilidad del otrora Juez de este Juzgado. Por otro lado, aún cuando en su evacuación no hubo violación al debido proceso, la prenombrada prueba no fue controlada por el codemandado LUIS DÍAZ SERRANO, lo cual da a este Despacho suficientes razones para DESECHAR tal probanza y ASÍ SE ESTABLECE.-
Del mismo modo, la representación de la parte accionante promovió prueba de inspección judicial, cuya acta de evacuación se inserta a los folios 387 y 388 de la segunda pieza del expediente, fechada el 28 de septiembre de 2016, donde este Tribunal constituyó su sede en el inmueble objeto del litigio, y aprecia que en ella se dejó constancia de la existencia de un extenso mobiliario, así como la presencia de suciedad en las paredes, con la pintura en mal estado y el algunas áreas con el friso dañado; se observó la presencia de un adulto masculino efectuando trabajos de pintura y frisado; de igual modo se hizo constar la presencia de otros dos (2) adultos, además de otro adulto que efectuaba trabajos de pintura, un joven de sexo masculino y una mujer joven de contextura delgada y piel morena. La presente probanza se valora conforme con los Artículos 12, 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.428 del Código Civil, empero, juzga quien suscribe que tales observaciones no arrojan hecho determinante sobre la suerte del juicio, además que la posesión del inmueble quedó plenamente reconocida por el arrendamiento tantas veces aludido y que no fue contradicho en modo alguno y ASÍ SE ESTABLECE.-
En la fase probatoria, la representación del codemandado NARCISO URDANETA, promovió prueba documental que fue analizada y valorada con anterioridad y, de igual forma promovió las testimoniales de los ciudadanos Rafael Cordero y Juan Restrepo, cuya oposición fue declarada con lugar, según decisión interlocutoria de fecha 12 de julio de 2016, por lo que no hay declaración que analizar y valorar respecto a tales ciudadanos. ASÍ SE PRECISA.-
En la etapa procesal correspondiente la representación del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO promovió pruebas, cuyas documentales fueron analizadas con anterioridad y solicitó la práctica de una inspección judicial, la cual fue negada por este Tribunal, por lo que no hay inspección que analizar y valorar al respecto y ASÍ SE DECIDE.-
En fecha 27 de septiembre de 2016, compareció la abogada Yulimar Velásquez, obrando en representación del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, y consignó a las actas copias certificadas del expediente N° KP02-V-2008-001844, sustanciado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, las cuales fueron impugnadas por la representación del ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, alegando que el lapso de promoción de pruebas había fenecido y que mal podría sustituir una prueba de inspección judicial que fue negada, por una prueba documental, solicitando el desglose y desechar las mismas de las actas procesales. Ahora bien, atendiendo a la actividad impugnativa de la parte actora, debe traer a colación esta Juzgadora, lo preceptuado en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellos la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes”. Sin realizar una ardua labor interpretativa, se advierte que la ley adjetiva contempla la posibilidad de anexar a los autos los documentos públicos incluso hasta la fase de informes, siempre que éstos no constituyan aquellos instrumentos en que se funda la demanda; en adición, el principio de exhaustividad consagrado en el artículo 509 del mismo texto legal, obliga a ésta Operadora de Justicia a analizar y valorar todo medio probatorio aportado al expediente, por lo que la impugnación genérica efectuada por la parte actora resulta IMPROCEDENTE y ASÍ SE PRECISA.-
Como consecuencia de lo anterior, este Juzgado le confiere valor probatorio a las mencionadas certificaciones con arreglo a lo previsto en el artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia la existencia del asunto signado bajo el N° KP02-V-2008-1844, sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual, declaró con lugar la demanda de entrega material interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ contra el ciudadano NARCISO URDANETA, dicha pretensión versa sobre el mismo inmueble de este juicio; decisión ésta confirmada por el Juzgado de Alzada, mediante fallo de fecha 14/03/2011 en el asunto KP02-R-2010-001263, de la nomenclatura del Tribunal de Segunda Instancia, quien modifico la decisión recurrida en cuanto a la calificación de la acción, cambiándola de entrega material a cumplimiento de contrato. Contra la sentencia de alzada se anunció recurso de casación, siendo declarado inadmisible por el Tribunal Supremo de Justicia en base a la cuantía. ASÍ SE ESTABLECE.-
En la oportunidad de celebrarse la audiencia oral, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos Bertha Beatriz Garrido Díaz y Juan Nazario Perozo, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.387.518 y V-4.739.317, respectivamente, cuyas declaraciones fueron atacadas por la representación judicial del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ, con fundamento en el artículo 1.387 de nuestro Código Sustantivo Civil, el cual reza: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”. Al ser esto así, considera pertinente señalar que bajo los parámetros constitucionales que rigen el proceso, se encuentra la libertad probatoria, ello, según lo plasmado por el constituyente en el numeral primero del artículo 49 de la Constitución Nacional, donde sentó: “…Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa…”. Resulta patente para quien suscribe que la libertad probatoria se encuentra debidamente consagrada en nuestra Constitución, debiendo aplicarse ésta con preferencia, antes que una ley ordinaria, siempre que la probanza que se pretenda promover cumpla con los requisitos mínimos de legalidad, pertinencia y conducencia. Al ser esto así, debe este Juzgado desatender la limitante establecida en la norma contenida en el artículo 1.387 del Código Civil y al amparo de la Constitución Nacional, declarar la IMPROCEDENCIA de la solicitud de desestimación impetrada por la representación judicial del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ, quedando en cabeza de quien decide el análisis y la valoración de la misma para el pronunciamiento de fondo y ASÍ SE ESTABLECE.-
Como consecuencia de lo anterior, se advierte que los testigos estuvieron contestes en señalar que conocían de vista trato y comunicación a los ciudadanos NARCISO URDANETA AGUILAR y HERNÁN AÑEZ y que estaban al corriente de la relación locativa que los unía, sin embargo, de la declaración aportada por la ciudadana Bertha Garrido, se evidencia que ésta declaró que “…no me llegué a enterar que el señor le vendió a un tercero, fue el hijo del señor NARCISO, ARMANDO hace como dos (02) años buscando al doctor JOSE CASTRO NAVAS porque él era el abogado quien le redactaba los contratos de arrendamiento a los señores y por los comentarios que hizo dio a entender que su papa estaba demandado porque al parecer le vendió el inmueble a un tercero y al parecer le vendió al señor Añez no me consta eso”. Por su parte, en su testimonio el ciudadano Juan Nazario Perozo, señaló: “…me consta como dije anteriormente yo trabaje muchos años en la oficina del doctor Castro Navas y eso se originó por ahí y yo siempre veo a Hernán Añez, siempre lo veo y hablamos a veces, por eso es que me consta”. De lo cual se observa una clara ambigüedad en las declaraciones, sin que declaren certeramente sobre los hechos controvertidos en las actas, como lo es la existencia o la ausencia de la notificación efectiva sobre la venta del inmueble objeto del contrato de marras; aunado al hecho que de las mismas declaraciones se infiere que éstos no tuvieron conocimiento directo sobre los supuestos fácticos en que se basa la litis, pues una obtuvo información a través de un hijo del codemandado NARCISO URDANETA y, el otro, obtuvo información por el constante contacto que mantiene con el accionante, lo cual no crea en quien suscribe la confianza suficiente para valorar sus testimonios y conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se DESECHAN del proceso y ASÍ SE ESTABLECE.-
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estipula en el Artículo 139 lo siguiente:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados. (Énfasis del Tribunal).-

Conforme a las anteriores consideraciones, comprueba el Tribunal que el lapso de los 180 días hábiles comienzan a correr, específicamente, a partir de que el arrendatario tenga conocimiento cierto de que la enajenación del bien arrendado se hizo efectiva a un tercero, y no a partir del momento en que el propietario enajena a ese tercero el inmueble ofertado en venta al inquilino.-
Se desprende de las actas que el demandante manifiesta que tuvo conocimiento el día 22 de mayo de 2015, cuando fue citado por el alguacil en el asunto KP02-V-2015-001226 de la nomenclatura de este Juzgado, siendo que la presente demanda se interpone el 28 de octubre de 2015, es decir, dentro del término legal.-
Determinado el tema decidendum que se dilucida en éstas actas, de la lectura efectuada al escrito libelar se evidencia que el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS, pretende se le reconozca el derecho de preferencia ofertiva que tiene sobre el bien arrendado y en consecuencia se subrogue como comprador del mismo, bajo iguales condiciones y el mismo precio en que fue adquirido por el nuevo propietario, ciudadano LUIS DÍAZ SERRANO.-
Ahora bien, analizadas las pruebas traídas a los autos por las representaciones judiciales, este Despacho pasa a resolver el mérito de la litis en los siguientes términos:
Como quiera que la representación de la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su procedencia en derecho.-
El autor MARTÍNEZ RIVIELLO en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la mayor transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia. Debe determinarse de manera precisa, la diferencia que existe entre la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derecho que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia Ofertiva, se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que la norma contenidas en la Ley no limitan a reconocerle un derecho sino que, además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta. Por otro lado, el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar del tercero adquirente y en la misma condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad.-
Resulta claro pues que el Legislador previó dos supuestos totalmente diferentes, atendiendo al momento en que se realiza la venta, esto es, la preferencia ofertiva, que se hace antes de la traslación de propiedad y, el retracto legal, encaminado una vez que se efectúa la venta a un tercero distinto al arrendatario. Es menester aclarar que nada obsta para que aquél a quien la ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble, ejerza el Retracto Legal Arrendaticio y se subrogue al derecho de adquirir el Inmueble vendido a un tercero, en virtud de la celebración de un contrato de compra venta, siempre y cuando se verifique la oferta prevista en el artículo 138 de la ley especial.-
De lo anterior se infiere que el espíritu literal del Legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de Retracto Legal es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y; sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a sus vez, en el Artículo 115 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
En el caso de autos, se debe establecer que, la acción de retracto legal arrendaticio persigue que el inquilino cumplidor de las condiciones que hoy impone la Ley especial de la materia de Arrendamientos, y a quien se le violó su derecho a adquirir con preferencia el predio arrendado, se subrogue en el lugar del tercero comprador en el contrato de compraventa celebrado entre él y el arrendador, en las mismas condiciones en que el tercero adquirió. Como se verá, resulta claro que el ejercicio del derecho de retracto en modo alguno puede afectar la validez de la venta realizada entre el tercero y el arrendador, desde luego que de prosperar el retracto, el arrendatario tiene que pasar a sustituir en ese mismo contrato y desde la misma oportunidad de su celebración, al tercero comprador, siempre que satisfaga las condiciones en que ese tercero adquirió la propiedad.-
Es de destacar que en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 01 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, se señaló:

”…el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero…”

Explanada de modo preciso la figura del retracto legal y su diferenciación de la preferencia ofertiva, se advierte que la presente delación se circunscribe al reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva que tiene el actor sobre el bien arrendado y en consecuencia se subrogue como comprador del mismo, bajo iguales condiciones y el mismo precio en que fue adquirido por el nuevo propietario, ciudadano LUIS DÍAZ SERRANO.-
No obstante ello, no escapa de la esfera de conocimiento de esta Juzgadora la existencia del asunto signado bajo el N° KP02-V-2008-1844, sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual, declaró con lugar la demanda de entrega material interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE DÍAZ contra el ciudadano NARCISO URDANETA, dicha pretensión versa sobre el mismo inmueble de este juicio; decisión ésta confirmada por el Juzgado de Alzada, mediante fallo de fecha 14/03/2011 en el asunto KP02-R-2010-001263, de la nomenclatura del Tribunal de Segunda Instancia, quien modifico la decisión recurrida en cuanto a la calificación de la acción, cambiándola de entrega material a cumplimiento de contrato, el cual tiene el carácter de cosa juzgada y que resulta vinculante para todo proceso futuro.-
Ahora, si bien es cierto que la relación sustantiva que origina aquélla delación, es distinta a la presente, no es menos cierto que ya existe pronunciamiento expreso positivo y preciso sobre la traslación de la propiedad del bien inmueble de marras, estando impedida la Juez que suscribe para emitir pronunciamiento alguno sobre dicha titularidad, la cual vale decir, fue debidamente reconocida por un tribunal de instancia y un Juzgado Superior, a favor del codemandado LUIS ENRIQUE DÍAZ. Por tal, esta Juzgadora tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia, acogiéndose a lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil , debe declarar sin lugar la demanda interpuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente se deja establecido.-

IV
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por retracto legal intentada por el ciudadano HERNÁN AÑEZ ARIAS contra los ciudadanos NARCISO URDANETA AGUILAR, NELLYS JOSEFINA BARBOZA de URDANETA y LUIS ENRIQUE DÍAZ SERRANO, (plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión).
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
LA SECRETARIA,

ABG. CECILIA NOHEMÍ VARGAS

En esta misma fecha, siendo las 10:49 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
LA SECRETARIA,

ABG. CECILIA NOHEMÍ VARGAS

DJPB/CNV
KP02-V-2015-002878
ASIENTO LIBRO DIARIO: 12