TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil diecisiete
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2013-001051
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-07.583.399.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Carmen Hernández y Boris Faderpower, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.259 y 47.652 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-02.085.199 y V-04.063.243 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Magaly del Carmen Sánchez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 35.604.
TERCERIA Ciudadano PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.726.573.
ABOGADO ASISTENTE DE TERCERIA Abogada Adriana Rosa Guevara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 92.141.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
SENTENCIA: Definitiva

En fecha 09 de noviembre del 2016 se recibió el presente asunto proveniente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ocasión de haberse declarado CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 08 de diciembre del 2014, por este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo, a cargo para entonces de la abog. Marilyn Quiñonez Bastidas.
La sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fechada el 06 de octubre del 2016, ANULÓ la sentencia recurrida y ORDENÓ al juez superior que corresponda dictar nueva decisión, sin incurrir en la infracción declarada en el fallo. De esa manera quedó CASADA la sentencia, que exoneró en costas, vista la naturaleza del fallo.
Por estar en la actualidad este Tribunal Superior a cargo de jueza distinta se le dio entrada en fecha 10 de noviembre del 2016, estableciendo conforme al artículo 522 del Código de Procedimiento Civil la oportunidad para dictar nueva sentencia en REENVÍO, dentro de los cuarenta días calendarios siguientes, oportunidad diferida el día 09 de enero del 2016 por treinta días continuos, debido al alto volumen de causas.
Con tales bases se observa:
En fecha 20 de noviembre de 2013, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 891, de fecha 14 de noviembre de 2013, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano Euclides Sebastiani Márquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, titulares de las cédulas de identidad números 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente.
Dicha remisión obedece al auto de fecha 14 de noviembre de 2013, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 5 de noviembre de 2013, por el ciudadano Euclides Sebastiani Márquez, actuando en esta oportunidad con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por ese Órgano Jurisdiccional que declaró SIN LUGAR LA ACCIÓN por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ contra OSWALDO BRUCES Y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, todos identificados en autos, interpuesta.
En fecha cuatro (04) de diciembre de 2013, este Tribunal Superior le dio entrada al asunto y se fijó el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente.
En fecha veintidós (22) de enero de 2014, los abogados Carmen Hernández y Boris Faderpower, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.259 y 47.652, en ese orden, actuando con el carácter de apoderados judicial de la ciudadana Dianet Alicia Noureddine Gómez, ya identificada, presentaron escrito de informes, que posteriormente será analizado.
Por auto de fecha 29 de enero de 2014, este Juzgado agregó los referidos escritos y se acordó el lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil referido al lapso de observación a los informes.
El 10 de febrero de 2014, se dijo “Vistos”, y se fijó el lapso para dictar sentencia. El 8 de abril de 2014 se difirió el pronunciamiento del fallo.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, este Juzgado Superior, realizó las consideraciones siguientes, que en general se toman como narrativa de la decisión por cuanto cumple con los elementos legales y jurisprudenciales sobre la materia:
I
DE LA DEMANDA.
En fecha catorce (14) de octubre de 2010, la parte actora interpuso demanda por cumplimiento de contrato señalando que en fecha 25 de abril de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra venta, actuando en su condición de arrendataria-compradora, con los ciudadanos Oswaldo Bruces y Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.085.199 y 4.063.243, en ese orden, siendo arrendadores-vendedores, sobre un inmueble propiedad de estos últimos, constituidos por una (1) casa quinta, ubicada en la Avenida Morán entre carreras 28 y Avenida Gil Fortoul, Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, para ese entonces constituida en terreno ejido, hoy en día propio por haber operado el rescate ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, con una superficie aproximada de Doscientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (298,20 Mts.), con los linderos descritos en su escrito libelar. Alega que según la cláusula “SEGUNDA: el precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (135.000.000 Bs.) serán cancelados por LA ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito…”. Dice que en fecha 8 de octubre de 2008 fueron abonados a la deuda correspondiente al saldo restante, la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 15.000,00) como se desprende de recibo de pago debidamente firmado por los demandados, quedando como saldo restante la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00) o su equivalente hoy en día a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 100.000,00), disponiendo de dicha cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Expuso que en la cláusula quinta se estableció que el tiempo de duración del contrato, sería por el plazo de seis (6) meses, prorrogable hasta que los arrendadores-vendedores, obtuvieran la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y firme el documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario y que en la cláusula séptima se estipula que los arrendadores-vendedores se comprometían a entregar el inmueble totalmente desocupado, a entregar las solvencias de Hidrolara, Enelbar, tributaria especial y autorización de la Alcaldía, Rif, fotocopias de las cédulas de cada uno, y “Planilla de anticipo del impuesto del 0.5% I.S.L.R”. Invocó que se tratade un contrato de arrendamiento con opción a compra, vigente para la fecha y en plena etapa de ejecución y cumplimiento de las obligaciones pactadas, ya que el plazo de seis (06) meses al no establecerse dentro del contrato a partir de cuándo se empezarían a contar, se tomaría entonces como fecha de inicio, la de la autenticación del mismo que fue el 25 de abril de 2007, que como llegada la fecha del 25 de octubre de 2007 y aún no se contaba con la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren, dicho plazo se prorrogó como lo estable la cláusula quinta, hasta la fecha en que la Alcaldía entregó la liberación y los demandados, de conformidad con la cláusula séptima entregarían todos los recaudos establecidos para poder firmar el documento compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente. Dice la demanda que en fecha 23 de marzo de 2010, cuando la Alcaldía otorgó la liberación del derecho preferente, documento necesario para poder obtener la solvencia municipal, requisitos indispensables para la protocolización definitiva del documento compra venta, expedida en fecha 16 de junio de 2010. Agrega que una vez obtenidos estos documentos por parte de la Alcaldía, de manera difícil y engorrosa, los demandados se han negado a la entrega de los documentos restantes que ellos se obligaron y que se encuentran establecidos en la cláusula séptima del contrato en cuestión, requeridos por el registro inmobiliario competente como recaudos necesarios para introducir el documento definitivo y proceder a su protocolización, para así poder cumplir con su obligación de terminar de pagar el saldo restante del precio de venta, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) de los cuales ya disponía en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores, alegando éstos que ya no querían realizar la venta por el precio acordado, pretendiendo un aumento de casi el 100% del monto pactado y acordado en el contrato inicialmente.
Invoca la parte demandante en su libelo que en su carácter de arrendataria-compradora cumplió con todas y cada una de las obligaciones convenidas en el contrato en cuestión, por lo que los arrendadores-vendedores estarían incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, trayendo como consecuencia que al haberse cumplido con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento con opción a compra, con fundamento al artículo 1167 de Código Civil, le nació el derecho de demandar inmediatamente la ejecución de dicho contrato, que no es más que los demandados cumplan con la obligación que tienen de venderle el inmueble en los mismos términos y condiciones en que se obligaron en el contrato de opción a compra, que no es más que una promesa preferencial de venta a su persona del inmueble objeto de la presente demanda ya identificado, pudiendo demandar en conjunto con esta demanda los daños y perjuicios que se le están causando, en primer lugar por verse obligada a continuar pagando un canon de arrendamiento el cual se extinguiría al momento de que se realizara la venta definitiva y en segundo lugar al verse forzada a acudir por esta vía legal a los fines de hacer valer sus derechos como promitente compradora. Alude a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Finalmente demanda la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra y una vez que sea declarada con lugar, se le termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble, en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal. Demanda igualmente indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) y las costas del proceso. Estima la demanda en la cantidad de Ciento Noventa y Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 195.500,00), equivalentes a Tres Mil Siete coma Sesenta y Nueve Unidades Tributarias (3007,69 U.T)
II
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
En fecha cinco (05) de mayo de 2011, los abogados Harold Contreras Alviárez y Wilmer Alberto Pérez García, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números, 23.694 y 54.787, en ese orden, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda, con base en las siguientes consideraciones: Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes por temeraria e incongruente, por no ser cierto tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante.
Esta acotación tiene como importancia la inadmisión genérica de los hechos expuestos por el actor, que en el presente caso tiene la consecuencia que se indicará posteriormente. Admitieron haber suscrito con la demandante un contrato que convinieron en nominar de manera expresa “Contrato de Arrendamiento con opción de compra venta”, conviniendo que sus conferentes son los únicos, legítimos y exclusivos propietarios, en los términos allí expuestos. No obstante, aducen que es incongruente lo expresado en el contrato, que la voluntad de las partes era la de pactar un contrato de los llamados por la doctrina y la jurisprudencia contrato de tracto sucesivo que correspondería al contrato de arrendamiento o locatario y a su vez, es decir, de manera mixta un “contrato preparatorio” el cual encajaría en la opción por ello le llamaron contrato de arrendamiento con opción a compra, pero nunca se celebraba una venta de manera definitiva, ya que quienes arrendaban reconocían la posesión derivada de una relación arrendaticia con los que querían arrendar y optar, pero dichas expresiones fueron interpretadas de una manera muy particular, las cuales obrepticiamente, la parte demandante reconvenida hizo alusión a su muy beneficioso modo de ver e interpretar. Que sus representados dieron en arrendamiento con opción de compra venta el inmueble identificado.
Que la parte actora para el momento de presentar la demanda declaró que ya disponían de esa cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo, “lo que se traduce en una confesión espontánea ‘de reconocer que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, no disponían de dicha cantidad”. Manifiestan los apoderados demandados que habían convenido en el contrato de marras, que la parte actora se obliga a pagar a sus representados, dentro de los seis (06) meses contados a partir de la suscripción del precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, desde el 25 de abril de 2007, la cantidad de “Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00)”, obligación esta que nunca se materializó, puesto que la parte actora señaló que sólo al momento de presentar la demanda “ya disponía del saldo restante del precio de venta”.
Que nunca le fue notificado a sus mandantes que la parte actora disponía de dicho monto, lo que evidencia que la demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo. Manifiestan que “la actitud de la actora reconvenida fue pasmosamente pasiva, vencido el plazo establecido en el precitado documento (…) pasado más de tres años desde el vencimiento de la prórroga, esta no pagó ni ha pagado monto alguno de la opción que no sea el ya reconocido como recibido y solo siguió arrendada en el inmueble por lo cual no se pudo pactar el precio definitivo de venta, que era el que surgiera una vez se hicieran los tramites por la Alcaldía, razón por la cual [sus] representados no estaban en el ánimo de continuar la operación ya que el contrato preparatorio al que se contrae se hacía imposible de cumplir tanto para la demandante reconvenida como para [sus] mandantes, por lo que [sus] mandantes solo decidieron comunicarle a la parte actora reconvenida su deseo de elevar el monto del alquiler, por lo que la parte actora reconvenida decidió depositar ante un Tribunal arguyendo que son [sus] mandantes los que no [quisieron] recibir el monto arrendaticio”.
Solicitaron que la presente demanda de cumplimiento de contrato calificada así por el demandante, sea declarada improcedente, pues se pretende obligar a su poderdante a cumplir con una obligación que no pactó, que además dicho contrato preparatorio es por demás extemporáneo en su ejecución. Manifiestan que no se puede obligar a sus representados a terminar de realizar venta definitiva alguna sobre el inmueble de su propiedad, ni pueden ser obligados a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra, porque la opción no fue ejercida oportunamente por la opcionante.
Rechazaron la indemnización de daños y perjuicios por cuanto estos no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto. Alegan que en ningún caso podrá el Tribunal obligar a sus apoderados a la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra, y que la demandante aún ocupa el inmueble con el ánimo reconocido mediante confesión espontánea “de arrendataria”; menos podría el Tribunal obligar a sus conferentes a vender el inmueble, ni a pagar alguna cantidad extra, ni fijar oportunidad para el pago de precio, ni menos aun establecer que la sentencia pueda constituir título para los opcionantes, esto porque no fue solicitado por la demandante, porque el contrato de opción debería quedar resuelto de pleno derecho o por la sentencia que emanara de la Juzgadora y las sanciones ante el incumplimiento de las partes fueron previstos por estas en el contrato.
Reconvinieron a la parte actora en los términos allí expuesto, pero en forma definitiva el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en sentencia de fecha 30 de mayo del 2012, declaró inadmisible la reconvención propuesta, ratificando la decisión interlocutoria del tribunal de la causa, por lo que la mutua petición no forma parte de la litis y así se declara.
III
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.
Mediante sentencia de fecha 27 de septiembre de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, con fundamento en las siguientes consideraciones:
“(…omissis…)
En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. (…)
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:
En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente
(…)
Al examinar los alegatos presentados por las partes, este Juzgado observa que no existen hechos controvertidos sobre la existencia de la relación contractual, sino que la controversia se reduce: Primero, la parte demandante alega que el contrato se prorrogó hasta la fecha en que efectivamente la Alcaldía del Municipio Iribarren entregara la liberación del Derecho Preferente de adquirir el inmueble por parte del ente. La parte demandada alega que la duración del contrato era de seis meses más una prórroga de seis meses, que era el garantizado del depósito; Segundo, la parte demandante señala que en fecha 23/03/2010 la Alcaldía del Municipio Iribarren otorgó la respectiva liberación del derecho preferente y que los arrendadores se negaban a entregar los documentos restantes para protocolizar y que ahora ya tenía el dinero para entregarlo a los vendedores; Tercero, la parte demandante señala que ahora es que dispone del precio de venta CIEN MIL BOLIVARES, para entregarlos a los vendedores. Los demandados alegan que la demandante se obligó a pagar en fecha 25/04/2007, la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,) hoy Cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00), obligación esta que nunca se materializo, señala que la demandante nunca le notificó que disponía de dicho monto, ni al momento de vencerse el plazo, ni al momento de la liberación por parte de la Alcaldía, y tampoco al pago de la Opción le fue efectuado.
Para la decisión de los hechos controvertidos la ciudadana juez de Primera Instancia, en la sentencia objeto del recurso, analiza las cláusulas quinta y séptima del contrato de opción a compra suscrito por las partes, de la manera siguiente:
QUINTA: El tiempo de duración de este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA será por el plazo de SEIS (06) meses, prorrogable hasta que LOS ARRENDATARIOS VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario.
SÉPTIMA: LOS ARRENDADORES VENDEDORES, se comprometen a: 1) Entregar el inmueble totalmente desocupados; 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R. El precio previsto en la CLAUSULA SEGUNDA de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.135.000.000 Bs.) que serán cancelados por ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (.20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito. SEIS MILLONES DE BOLIVARES (6.000.000 Bs.) en este acto, equivalente a seis (6) meses de alquiler con un canon de mensual de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.00,oo Bs.) más un deposito de seis (6) meses en caso de una prorroga. Siendo que el contrato se celebró en fecha 25/04/2007, resulta claro que el mismo vencía en fecha 25/10/2007 los primeros seis mese (sic), de la interpretación de la cláusula quinta su-citada, tal como la pactaron las partes es evidente que la prorroga seria hasta que se obtuviera la liberación la liberación (sic) del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía. Pudiéndose constatar en autos, al folio 09, en el comunicado expedido por el Despacho de la Alcaldesa del Municipio Iribarren de Barquisimeto del Estado Lara Oficio Nº 050-10 de fecha 29/03/2010, donde se constata que dicha oferta había sido formulada por los codemandados en fecha 03/02/2010. Por lo que se declara esta fecha como el vencimiento para las Prorrogas. Así se establece.
Una vez obtenida la liberación nació para los demandados su obligación de cumplir con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, hecho este que no cumplió, tal como fue pactado en la cláusula séptima antes citada, y que por ser un hecho admitido no está sujeto a pruebas. En cuanto al pago del precio de la Opción de Compra se estipulo que el pago sería de CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES hoy CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (BS.115.000,00). De la revisión del acervo probatorio no se evidencia que la parte demandante haya cumplido con esta obligación, pues solo se materializo el pago de Bs. 15.000,00 tal como lo expresa la parte demandante en su escrito libelar, en consecuencia la parte demandante tampoco cumplió con sus obligaciones como es pagar el precio. No obstante lo anterior, el emblemático artículo 1.167 del Código Civil establece que para pedir el cumplimiento de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación.Tal como lo señala el autor Eloy Maduro Luyando, al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que el incumplimiento de los demandados y de la demandante no se encuentran justificados.
En consecuencia tomando en consideración la gravedad del incumplimiento, del pago del precio del bien objeto de Opción de Compra-Venta, la demanda debe sucumbir, por lo que se declara SIN LUGAR el Cumplimiento de la Opción de Compra-Venta incoada. Así se decide”.

IV
DE LOS INFORMES
De los informes presentados por la parte demandante
En fecha veintidós (22) de enero de 2014, la parte actora-apelante Dianet Alicia Noureddine Gómez, ya identificada, presentó escrito de informes a través de sus apoderados abogados Carmen Hernández y Boris Faderpower, antes identificados, quienes fundamentaron la apelación en los artículos 1167, 1161, 1160, 1253 y 1259 del Código Civil; invocan doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia expuesta en sentencia del 09 de julio del 2009, relacionada con la autonomía de los contratos preparatorios e igualmente doctrina de la Sala Político Administrativa del Supremo Tribunal de la República del 26 de abril del 2000, ratificada el 03 de octubre del mismo año, sobre la aplicación de dispositivos constitucionales relacionados con el principio de Derecho y justicia que priva en Venezuela. Consideran errónea la interpretación del Juzgado a quo al considerar en su decisión que a los fines de la procedencia de la demanda de cumplimiento del contrato, se debía previamente haber pagado el precio, por cuanto no es lo jurídicamente procedente.

La parte demandada no presento Informes en alzada.

V
DE LA COMPETENCIA.
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL: 1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho. …Omissis…“

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar (…).”

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PUNTOS PREVIOS.
De los límites del reenvío.
Corresponde a esta alzada dictar la nueva sentencia dentro de los límites establecidos en materia de reenvío, conforme al artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al completo sometimiento del juez que deba conocer, a la doctrina vinculante establecida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el presente caso, en todo aquello que haya sido declarado aplicable en la decisión de fecha 06 de octubre del 2016, expediente AA20-C-2016-000302. En este aspecto, dice la referida sentencia:
“Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 14 de octubre de 2010, por lo que considera esta Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como contratos preparatorios de opción compra-venta, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio. Lo que patentiza, que para la fecha de presentación de la demanda -14 de octubre de 2010-estaba vigente el criterio de esta Sala de Casación Civil, plasmado en sus fallos N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y otra contra ROSALBA PEÑA, que dispuso que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013.”

Más adelante la Sala abunda en su doctrina de la manera siguiente:
“De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: Domingo Valladares contra los ciudadanos Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte De Freites, por cuanto el mismo había sido desaplicado en fecha 9 de julio de 2009, y posteriormente retomado por esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, tal y como se desprende del extracto de la sentencia antes mencionada, pues no puede aplicársele al presente caso un criterio jurisprudencial que no estaba vigente para la fecha en que fue interpuesta la presente demanda.Lo antes expuesto determina, que ciertamente le fueron violados a los demandados sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, con la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al incurrirse en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la infracción de los artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no dar un trato igual ante la ley a las partes en litigio conforme a la jurisprudencia vigente para el momento en que se presentó la demanda, por lo cual, la presente denuncia es procedente. Así se decide”.-

Aun cuando motivado en la naturaleza con carácter obligatorio del reenvío y la temporalidad de la jurisprudencia, que aunque no es fuente vinculante en general, si es conveniente para la aplicación de una justicia cristalina, como es la pretensión de la Constitución Nacional y el nuevo modelo impuesto desde 1999, esta juzgadora queda sólo limitada en cuanto a considerar que el contrato que da causa a la demanda, es un contrato preliminar o preparatorio, no constituyendo un convenio de compra venta, en sí mismo. Sin embargo, por ser la interpretación de los contratos una cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, siempre que no incurra en suposición falsa concepto que se relaciona con el establecimiento de un hecho mediante prueba inexistente, falsa o inexacta, o igualmente por considerar el hecho en sí mismo sin que exista, sea falso o inexacto, queda dentro de las atribuciones del juez sentenciador, la potestad de determinar y apreciar la naturaleza del contrato fundamental de la acción, promovido conjuntamente con su libelo por la parte demandante, repetimos, con la limitante de no poder calificarlo en sí mismo como un contrato de compra venta, sino como contrato preparatorio. Su naturaleza que se determinará posteriormente.

De la Tercería.
Surge de cuaderno separado llevado en este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, Expediente N° KP02-R-2013-001051, cuya apertura fue ordenada en fecha 08 de enero del 2015, que el ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria, quien es venezolano, mayor de edad, domiciliado en el municipio San Diego del Estado Carabobo y titular de la cédula de identidad N° V-12.726.573, aduce haber adquirido por compra venta de Ebelda del Carmen Viloria de Bruces y Oswaldo Bruces, quienes son la parte demandada en el juicio principal, conforme instrumento que acompaña marcado con la letra “A”, de fecha 02 de enero del 2013, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, inserto bajo el Nro. 2010.156, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el NRO. 362-11.2.1.1398, correspondiente al Libro del Folio Real del dos mil diez (2010), cuyo objeto es el mismo inmueble sub litis.
El ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria manifiesta en dicho escrito actuar con la pretensión de ejercer una Tercería, conforme al ordinal 1° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el cual pide sea tramitado conforme al artículo 371 del mismo Código.
Según la última actuación cursante en dicho cuaderno separado, recibida el 11 de noviembre del 2015 en la URDD Civil del Estado Lara, la abogada en ejercicio Adriana Rosa Guevara Rondón, quien dice actuar con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria, consigna ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Lara, la publicación del cartel de citación ordenada a la ciudadana Dianet Alicia Noureddine, en el diario El Informador de fecha 06 de noviembre del 2015 y cartel de citación publicado en el diario El Impulso de fecha 10 de noviembre del 2015, cuyas copias fueron insertas igualmente en el cuaderno de separado.
Es el caso que ningún pronunciamiento corresponde hacer a esta alzada al respecto, por cuanto se aprecia de autos que la sentencia definitiva de primera instancia fue dictada el día 27 de septiembre del 2013, por el ciudadano Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y, habiendo sido admitida la Tercería en fecha 13 de abril del 2015 (folio 95. Cuaderno separado), significa obviamente que la pretensión del Tercero fue presentada judicialmente e incluso admitida por el tribunal, después de dictada la decisión definitiva en el primer grado de jurisdicción, por lo que ambos procedimientos, tanto el principal que es éste bajo decisión y el de tercería deben continuar su curso por separado. Sólo en el caso que la tercería estuviese en sustanciación ante esta superioridad procedería la acumulación, para dictar una sola decisión que abrace ambos procesos.
Ninguna otra interpretación podría darse, ni decisión alguna corresponde a esta alzada, conforme lo impuesto en el artículo 375 del Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo analizado, no existe relación procesal alguna entre este procedimiento de cumplimiento de contrato, suficientemente referido en anteriores apartes de esta decisión y el procedimiento de Tercería que cursa ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, según el cuaderno separado cursante es esta superioridad y además, constatado por la suscrita conforme al principio de Notoriedad Judicial. Así se decide.

De la decisión del fondo del asunto planteado por las partes en litigio.
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha ocho (08) de diciembre del dos mil catorce (2014), por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, mediante la cual declaró SIN LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA, condenó en costas a la parte perdidosa y ordenó la notificación de la sentencia a las partes.
Debe precisar esta alzada que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida por parte del juez del segundo grado de la jurisdicción; siendo que tal examen versa sobre el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa, pero cuya controversia pasa a conocimiento, en los límites del agravio, al juez superior. El recurso de apelación supone una sucesión de instancias fundada en una relación de subordinación y superioridad jerárquica entre tribunales, en virtud de la cual la jurisdicción sobre el asunto pasa al tribunal superior, quien conoce de nuevo (ex novo), tanto de las cuestiones de hecho (quaestio facti) como de las cuestiones de derecho (quaestio iuris), y dicta la sentencia definitiva que resuelve la relación controvertida (novum iudicium). De manera pues, que todo juez superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior.
Ahora bien, antes de entrar a resolver el fondo del asunto debe precisar esta Juzgadora, en lo cual coincide plenamente con la doctrina sustentada por la Sala Civil del Máximo Tribunal de la República, que el instrumento principal de la acción consignado por la parte demandante como Anexo “A” de la demanda, manifestando que fue otorgado el día 25 de abril del 2007, ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, quedando anotado bajo el N° 22, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones, hecho plenamente admitido además por la parte demandada en su contestación, sólo haciendo interpretación diferente del texto del instrumento, no constituye un documento contentivo de un contrato de compra venta, sino un contrato preliminar o previo para la ulterior celebración de la compra venta y así es precisamente la pretensión de la parte actora, quien no peticiona en el libelo que se declare que dicho documento contiene un contrato de venta sino que pide “LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA a los fines que una vez que sea declarada con lugar la demanda, se me (le) termine de realizar la operación de la venta definitiva de él (sic) inmueble objeto de la presente demanda en los mismos términos y condiciones en que LOS ARRENDADORES VENDEDORES SE OBLIGARON, en forma voluntaria o a ello lo condene el tribunal”. Paréntesis de la sentencia.
No tiene dudas entonces quien suscribe, que la pretensión planteada a su poder jurisdiccional es el cumplimiento de las estipulaciones contractuales, de un convenio cuya calificación, naturaleza y consecuencias debe ser extraídos del instrumento mismo previo análisis de los razonamientos de los demandados.
Es igualmente necesario dejar asentado que un contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, según definición de fuente legal en el artículo 1133 del Código Civil, el cual debe ser cumplido necesariamente porque tiene fuerza de ley entre las partes, excepto cuando sea revocado por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, conforme impone el artículo 1159 del mismo Código. Es dentro de este marco que debe ser resuelto este punto en conflicto. Corresponde entonces al juez determinar en base al referido contrato, las alegaciones de las partes y los dispositivos de Derecho, una solución definitiva al litigio.
Establecida la pretensión concreta del actor, corresponde analizar las defensas argumentadas, en este punto concreto por la parte demandada expuestas en su contestación a la demanda. Al respecto dice que según la cláusula tercera del contrato, la arrendataria – compradora, ahora demandante debía ejercer su acción en seis (6) meses y que según la cláusula quinta se concedían seis (6) meses de prórroga, dentro de los cuales debía ser ejercida la acción.
Como antes se estableció, la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, a cuyos efectos debe ponderar la expresión de la voluntad de las partes vertidas en el texto del instrumento contentivo del contrato. Sin embargo, la calificación de los contratos si es materia de orden público, que corresponde en primer lugar al legislador si así lo preceptúa y en segundo lugar, al juez, según las normas del ordenamiento jurídico positivo. Nada influye la calificación que puedan hacer las partes.
Con estas bases se deja asentado que el documento suscrito entre las partes, suficientemente determinado, es un documento público por cuanto fue otorgado ante un funcionario público competente para darle fe pública en el lugar de su otorgamiento, como lo es el Notario Público, además fue un hecho plenamente aceptado por el apoderado de la parte demandada, por lo que hace plena fe, sobre la verdad de las declaraciones acerca del hecho jurídico que contienen esos dichos, todo conforme a los artículos 1357, en vínculo con el artículo 1360 del Código Civil.
Aprecia la sentenciadora de todos estos elementos:
PRIMERO.- Que aun cuando en el encabezamiento las partes dice celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, no obliga sólo a la COMPRA, como indican los apoderados demandados en el punto 3.- de su contestación, es decir, no se trata de un contrato unilateral de compra, sino bilateral por lo que debe ser calificado y, en efecto, se hace como CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA, porque en la cláusula Primera se establece la obligación de los ARRENDADORES VENDEDORES a vender y a su vez, la obligación de la ARRENDATARIA COMPRADORA a comprar el inmueble.
SEGUNDO.- Dicen los apoderados demandados en el punto 5.- de la contestación que conforme a la cláusula tercera del contrato la opción debía ser ejercida en seis meses, es decir, durante el arrendamiento más una prórroga de seis meses. Esta acotación no es cierta, en dicha cláusula se establece una cláusula penal cuyos efectos se analizarán posteriormente. La duración de la opción la establecen las partes en la cláusula quinta, conviniendo en que la misma será de seis meses prorrogables “hasta que LOS ARRENDADORES VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el contrato definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario”.
De manera que aprecia esta sentenciadora claramente, que la duración de la opción de compra venta fue establecida por seis meses desde su otorgamiento en la Notaría Pública el 25 de abril del 2007, hasta el 25 de octubre del 2007, fecha que determina la juzgadora conforme a su potestad nacida del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y luego quedó el contrato sometido a una CONDICIÓN SUSPENSIVA a cargo de los arrendadores vendedores, hasta que obtuvieran la liberación del derecho preferente por parte de la Alcaldía, condición cumplida conforme aduce en el libelo y demuestra el demandante según elemento probatorio que se analizará y calificará ulteriormente, el 23 de marzo del 2010, cuando la Alcaldía del Municipio Iribarren otorgó la respectiva Liberación del Derecho Preferente. Desde esta fecha, observa quien decide, se inicia la mora por parte de los arrendadores vendedores, quienes debían notificar de este hecho a su contratante y proveer los demás recaudos a los cuales se obligó, conforme a la cláusula séptima.
Otros elementos defensivos aducidos por los apoderados de la parte demandada, son: rechazan la demanda en forma pura y simple, lo que sólo tiene valor en cuanto no aborden expresamente defensa sobre hecho determinado, como en este caso, donde hacen señalamientos concretos, como antes se analizó y se hace seguidamente con otros argumentos distintos. Convienen los apoderados demandados en el hecho que ciertamente se firmó el convenio causa de este juicio, a lo cual se une la circunstancia de tratarse de un documento público y por ende, surte todo su vigor probatorio sobre los hechos indicados, como antes se analizó.
Convienen en el monto del precio lo que forma parte del contrato y por tanto se le atribuye al hecho la misma apreciación jurídica de éste. Dicen ser propietarios del inmueble, lo que constituye un hecho admitido por el demandante por lo que no hay contradicción al respecto.
Convienen en haber recibido seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000), equivalentes a la fecha a seis mil bolívares (Bs.6.000) por concepto de seis meses de arrendamiento, hecho no litigioso por cuanto la relación arrendaticia fue excluida de la litis al no ser admitida de manera definitiva la reconvención relacionada con este hecho jurídico. Así se decide.
Hecho importante alegado por los apoderados demandados es cuando califican como confesión espontanea del demandante, surgida del texto libelar, que para la oportunidad de vencer la opción no tenía disponible la cantidad de dinero para pagar el precio. Al contrario de lo alegado, el demandante dice en su libelo tener disponible la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000) “en espera de la oportunidad legal para entregarlo a los vendedores”. Sin embargo, este hecho se considera exento de prueba porque no es importante, sino circunstancial ya que no dice concretamente la opción de compra venta, cuando debía pagarse el precio sino que para el mismo se obtendría un crédito.
En este sentido resulta de la cláusula Quinta ya analizada, que obtenida la liberación del derecho preferente por la Alcaldía se firmaría el documento definitivo de compra venta “por ante la Oficina de Registro Inmobiliario”. Era en este acto donde debía el comprador tener disposición sobre el precio convenido porque no se pactó venta a término sino de contado, a cuyos efectos el comprador podía haber obtenido un crédito u obviamente, disponer de sus propios recursos financieros, modalidad que debía estar disponible para el acto de otorgamiento del documento de venta ante la Oficina Inmobiliaria y no antes.
También señala la parte demandada que no fue notificada del hecho que el comprador tenía disponible el monto para pagar el precio. Esta obligación no la asumió contractualmente la arrendataria – compradora. Conforme la cláusula séptima correspondía en primer lugar, a los arrendadores – vendedores entregar los recaudos allí listados, es decir, solvencias de Hidrolara, de Enelbar y tributaria más la autorización de la Alcaldía, RIF y fotocopias de las cédulas de cada uno y la Planilla del 0,5% de ISLR. De esta clausula, aprecia quien decide, que sólo después de cumplidas estas cargas por los vendedores-arrendadores, en este caso, los demandados, podían exigir de la arrendataria-compradora la obligación de presentación del documento ante la Oficina Inmobiliaria, para finiquitar la operación y recibir el precio. Esta determinación enerva el argumento del incumplimiento recíproco que también aduce el apoderado demandado, puesto las obligaciones no eran de cumplimiento simultaneo, sino que primero debían cumplir los arrendadores – vendedores y luego la compradora – arrendataria, como se analizó suficientemente.
Otro argumento de la parte demandada, invocada en la contestación a la demanda a través de sus apoderados es que el contrato resulta “extemporáneo en su ejecución”, alegato que por la generalidad y superficialidad no puede ubicar la juzgadora dentro de ninguna institución jurídica ni contractual y por ende, queda relevada de pronunciamiento alguno al respecto. A manera de abundamiento se observa, que la extemporaneidad pudiera guardar relación con la prescripción o con la caducidad. El fundamento del primero debe ser debidamente fundamentado por quien lo alegue porque no es de orden público, no siendo así en el presente caso y, sobre el segundo, o sea, la caducidad, no observa la juzgadora ningún lapso legal o contractual, en los hechos alegados por las partes, donde pudiera ser aplicada de oficio dicha figura jurídica.
El interés en un pronunciamiento sobre la extemporaneidad según lo narrado en la contestación de la demanda, es la interposición del argumento que, notificada como fuera la oportunidad de la firma del contrato definitivo, se establecería un nuevo precio.
Esta circunstancia, no se aprecia del documento contentivo del contrato causa del litigio, es decir, no se aprecia previsión en cuanto a la variabilidad del monto del precio de la venta.
Si bien es cierto el alegato de la parte demandada, en el sentido que el contrato celebrado no fue una venta sino un contrato preparatorio o contrato de opción de compra venta, el precio convenido fue establecido como rígido o pétreo, no se determinó en forma alguna la posibilidad de variarlo por el transcurso del tiempo, los niveles inflacionarios o algún otro elemento jurídico – financiero o económico que pudiera perfectamente sustentar esa condición. No siendo que la ley o las partes establecen esa potencial variabilidad, mal puede el tribunal imponer esa condición como elemento en la convención.
La parte demandada a través de sus apoderados rechaza los daños y perjuicios demandados por cuanto no fueron relacionados, ni establecido el vínculo causa y efecto. Este punto será decidido en segmento separado.
Finalmente advierte el apoderado demandado que la sentencia que recaiga en este juicio en ninguna forma, podría establecer como efecto de contrato incumplido, que la sentencia se tenga como título porque no fue especialmente solicitado por el pretensor. Esto no es cierto, esa posibilidad corresponde a la potestad soberana del juez actuando de oficio, porque conforme a las disposiciones generales de la ejecución de sentencia incumbe al Tribunal que haya conocido, disponer sobre los distintos casos especiales de ejecución. Sin embargo, en el presente caso no puede imponerlo de esa manera el dispositivo de la decisión, porque se requiere para ello que quien proponga la demanda, haya cumplido su prestación de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos y, en este caso tal hecho no fue cumplido por el actor. Así se declara.

De los daños y perjuicios.
Dentro de la teoría de los daños y perjuicios, una de las clasificaciones que pueden efectuarse es en daños extra contractuales y daños contractuales. Los primeros responden a la responsabilidad por hechos ilícitos, donde el pretensor debe alegar y comprobar la autoría, la culpa o el dolo, la relación causal y el monto del daño o perjuicio ocasionado. En los daños contractuales, que nacen por el cumplimiento o resolución del contrato, los mismos son accesorios, vale decir, nacen simplemente de las circunstancias consideradas para decidir el cumplimiento o la resolución del convenio, como lo establece el artículo 1167 del Código Civil.
En cuanto al monto, los mismos deben ser establecidos a través de medios probatorios válidos sólo si no fueron determinados por las partes, pero en este caso los contratantes se impusieron como cláusula indemnizatoria o penal (cláusula tercera) la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000), equivalentes después de la reconversión monetaria a la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), por lo que su pago sólo depende del hecho de la ejecución judicial o no del contrato. Así se decide.

De las pruebas.
La parte demandante promovió conjuntamente con su escrito libelar, los siguientes elementos probatorios:
1.- Marcado “A”, el documento fundamental de la acción, contentivo del contrato ya calificado como OPCIÓN DE COMPRA VENTA, ya analizado y calificado como instrumento público por cuanto fue otorgado ante un funcionario público competente para darle fe pública en el lugar de su otorgamiento, como lo es el Notario Público Segundo Interino de Barquisimeto, ante quien fue otorgado el día 25 de abril del 2007, quedando anotado bajo el N° 22, Tomo 63 del Libro correspondiente.Además fue un hecho plenamente aceptado por el apoderado de la parte demandada, por lo que hace plena fe, sobre la verdad de las declaraciones acerca del hecho jurídico que contienen esos dichos, los cuales fueron suficientemente referidos, analizados y calificados conforme a los artículos 1357, en vínculo con el artículo 1360 del Código Civil.
2.- Como prueba Anexo “C” del libelo, promovió el actor la liberación del derecho preferente, emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara con fecha de notificación el 29 de marzo del 2010, firma del receptor ilegible, pero se entiende recibida por la parte actora quien la consigna como anexo libelar. Dicha liberación está firmada por la Alcaldesa del Municipio Iribarren para la fecha y se aprecia como documento administrativo, por no haber sido impugnado en forma alguna en el acto de contestación a la demanda, por lo que surte plena prueba en cuanto a los hechos que contiene, precisamente la liberación del derecho preferencial, que fue la condición suspensiva a la cual se hace referencia, análisis y consecuencia en otros apartes de esta decisión.
3.- Como prueba Anexo “D” del libelo, promovió el actor la Solvencia Municipal, con la advertencia según el promovente de ser recaudo fundamental para el otorgamiento del contrato definitivo, emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, Dirección de Hacienda, se aprecia como documento administrativo, por no haber sido impugnado en forma alguna en el acto de contestación a la demanda, por lo que surte plena prueba en cuanto a los hechos que contiene que es la solvencia impositiva del inmueble para la fecha establecida en el texto del instrumento.
4.- Anexo “E” de la demanda, contentivo de un pago por quince mil bolívares (Bs. 15.000) indicados en el facsímil de un cheque de gerencia contra el Banco Central C.A, de fecha 08 de octubre del 2008, en beneficio de Oswaldo Bruces. En ninguna forma se aprecia este instrumento como pago parcial del precio, porque no fue admitido expresamente por la parte demandada que esa fuera la causa de la entrega del cheque, por lo que queda como sujeto a prueba por parte del demandante, ya que se incluye dentro del rechazo general de la contestación de la demanda, el desconocimiento de ese hecho concreto. Si bien fue consignado por el demandante junto con el libelo un instrumento privado sin fecha, donde consta que Oswaldo Bruces y Ebelda del Carmen de Bruces reciben dicho instrumento cambiario, solo se indica en el texto que la causa es “concepto de abono al inmueble ubicado….”, pero aprecia la sentenciadora que entre las partes había otra relación contractual distinta y excluida de la contención de este juicio, por lo que no puede determinar con exactitud la causa del pago. Se destaca que al final fue escrito: “abono a la opción a compra”, pero por estar asentada la escritura con posterioridad a las firmas, no puede surtir efecto alguno. Así se decide.

En la oportunidad de promoción probatoria, promueve el apoderado de la parte demandada para la fecha:
1.- El libelo de demanda, que no se aprecia como prueba por cuanto técnicamente no lo es, al provenir totalmente de la parte actora y por el contrario, los dichos allí contenidos deben ser demostrados a menos que sean admitidos por la contraparte.
Se observa de de su contenido la parte demandada extrae y promueve una confesión espontanea que ya fue analizada como tal. As{i se decide.
2.- El Contrato de arrendamiento con opción a compra, ya analizado y calificado.
3.- La liberación del derecho de Preferencia, expedido por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, ya analizado y calificado como instrumento administrativo.
4.- Promueve recaudos privados marcados “F” y “G”, manifestando se corresponden con cánones de arrendamientos del inmueble, que se desechan por no guardar relación alguna con los hechos bajo litigio, como antes se explicó, es decir, por estar la relación arrendaticia excluida de esta litis al ser inadmitida la mutua petición.
5.- Por la misma razón se desecha el Informe promovido por l parte actora y evacuado por el ciudadano Juez del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 21 de septiembre del 2021, es decir, por guardar vinculación sólo con la relación arrendaticia.
La parte demandada no promovió más prueba que la confesión ficta en su acto de contestación, analizada y valorada, dentro de la posibilidad de ampliación probatoria para una mejor determinación del valor justicia como mandato constitucional.

VII
DECISIÓN.
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 5 de noviembre de 2013 por el ciudadano Euclides Sebastiani Márquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, admitido el 11 de noviembre del 2013, contra la sentencia dictada en fecha 27 de septiembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declaró sin lugar la demanda interpuesta por la aludida ciudadana contra los ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, titulares de las cédulas de identidad números 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente y condenando en costas a la parte perdidosa.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha en fecha 27 de septiembre de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
CUARTO: Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, titular de la cédula de identidad Nº 7.853.399, asistida por el ciudadano Euclides Sebastiani Márquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 64.079, contra los ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, titulares de las cédulas de identidad números 2.085.199 y 4.063.243, respectivamente.

En consecuencia:
1.- Se ordena en los términos del petitorio libelar que los demandados Oswaldo Bruces y Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, debidamente identificados en anteriores apartes de este libelo, terminen de realizar la operación de venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda, cuya ubicación, linderos y datos registrales constan en anteriores apartes de esta decisión, dentro de los términos y condiciones contractuales y expresamente decididos en esta sentencia, una vez quede definitiva y firme. Dentro de esta obligación está especialmente establecida la obligación de entregar la solvencia y demás recaudos establecidos en el texto del contrato fundamental de la acción y a la vez, de la sentencia.
2.- Se condena a los demandados Oswaldo Bruces y Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, debidamente identificados en anteriores apartes de este libelo, a pagar la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) por concepto de daños y perjuicios.
3.- Se condena a los demandados perdidosos a pagar las costas y costos del proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los diecisiete días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206 de la Independencia y 157 de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria,

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 01:20 p.m.

La Secretaria,