TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, seis de junio de dos mil diecisiete
207º y 158º
Exp. Nº KP02-R-2016-000910

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.540.925.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogados Yarfran Marisela Siverio Yépez y Reyber José Pire Gutiérrez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 119.790 y 61.681 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Abogados Alejandro Quiroz Guedez y Alejandro Negrete, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 108.752 y 31.198 respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.
SENTENCIA: Definitiva

En fecha veintidós (22) de noviembre de 2016, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 0900-1214, de fecha quince (15) de noviembre del mismo año, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la abogada Yarfran Marisela Siverio Yepez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 119.790, asistiendo en este acto al ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, titular de la cédula de identidad número V-9.540.925; contra la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, venezolana, mayor de edad, titulares de las cédula de identidad número V-15.885.930.
Posteriormente, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2016, este Tribunal recibió el presente asunto.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha quince (15) de noviembre de 2016, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día diez (10) del mismo mes y año, por el KEYBER JOSE PIRE GUTIERREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Luis Fernando González Silva; contra la sentencia definitiva dictada en fecha siete (07) de noviembre de 2016.
En fecha veintinueve (29) de noviembre de 2016 se le dio entrada al presente asunto y se acordó celebrar el acto de informes al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecinueve (19) de enero de 2017, se dejo constancia que el día dieciocho (18) de enero de 2017 fue la oportunidad legal para el acto informes, presentado escrito de informes el abogado Alejandro Quiroz Guedez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; este Tribunal acordó agregarlo al asunto y se acogió al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha treinta y uno (31) de enero de 2017, se dejó constancia que el día treinta (30) de enero de 2017 venció la oportunidad legal para el Acto de Observación de informes, sin que se haya presentado escrito alguno por las partes. Este Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
I
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha cuatro (04) de noviembre de 2013, la parte actora, ya identificada, interpuso reforma de demanda por cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:
Que “En fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013) celebre contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, con la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nro. V- 15.885.930 y de este domicilio, según consta en CONTRATO que consigno en Copia Fotostática Simple con este escrito como Prueba Fundamental de lo aquí expuesto, marcado con la letra “A”, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en la fecha antes señalada, es decir, el día Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013), inserto bajo el Nro 49, tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA METROS CUADRADOS (85,40 mts2) situado en la tercera planta del Edificio “ A” del Conjunto 401, ubicado con frente a la Calle 1 y a la Avenida 2 de la Manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial la Mora, Sector Uno (I), Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare del Estado Lara, distinguida con el numero A- 32, el cual me pertenece legítimamente según consta en documento debidamente Protocolizado…omissis… En el contrato suscrito entre las partes se establece lo siguiente:
En la Cláusula PRIMERA se señala textualmente que: EL PROMITENTE VENDEDOR (que es mi persona) da en Opción de Compra- Venta a EL PROMITENTE COMPRADOR (que es la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, anteriormente identificada) la totalidad de los derechos y acciones que en propiedad y posesión le pertenece sobre el inmueble constituido por un apartamento…omissis… En la Cláusula TERCERA se señala textualmente que: El precio total de esta Opción de Compra- Venta ha sido convenida por las partes en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 450.000,00)…omissis… En la Cláusula CUARTA se señala textualmente (el cual es uno de los puntos fundamentales de la presente demanda) que: El plazo de esta opción, es de noventa (90) días contados a partir de la firma del presente documento, prorrogables por treinta (30) días continuos más…omissis… En la Cláusula QUINTA se señala textualmente (el cual es uno de los puntos fundamentales también de la presente demanda) que: Si por una causa imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR (que es la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, anteriormente identificada) no se celebra la operación de opción de compra-venta en el plazo determinado en este documento, pierde el derecho a comprar lo pautado y se tomara lo entregado en calidad de arras en esta opción de compra, como Indemnización por daños y perjuicios causados a LOS PROPIETARIOS, sin que el mismo requiera ser probado…omissis… En la Cláusula NOVENA se señala textualmente que: Las partes acuerdan dejar sin efecto el contrato de opción de compra-venta realizado en fecha VEINTIDOS (22) DE AGOSTO DEL ANO 2012 (…)” (Mayúscula, negrito y subrayado de la cita)
Que “Es el caso ciudadano Juez, que hasta el momento de la interposición de la presente demanda, que serian NOVENTA (90) DIAS MAS DESPUES DE HABER VENCIDO EL LAPSO PREVISTO EN LAS CLAUSULAS TERCERA Y CUARTA DEL CONTRATO (el lapso previsto en el contrato venció el día 01 de Julio de 2013), la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU…omissis… no me ha comunicado absolutamente nada respecto a los tramites que ha debido realizar en el plazo indicado en las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato, referente a la tramitación de un crédito hipotecario que ha debido gestionar ante una entidad bancaria, aun y cuando he tratado por todos los medios de agotar la vía extrajudicial en más de una oportunidad llamándola y buscándola personalmente en todas partes, siendo infructuosas las diligencias realizadas (…)” ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) en vista de que han resultado realmente infructuosas los esfuerzos extrajudiciales realizados por mi persona con la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, ya identificada, para lograr que se presente ante mí y me diga cuales son las causas o razones por las cuales no ha dado la cara…omissis… por lo tanto que voy a dar formal cumplimiento con lo que está establecido en la cláusula QUINTA del contrato suscrito entre las partes (…)” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) al momento de celebrar el referido contrato la PROMITENTE COMPRADOR tenia formal conocimiento de mi necesidad de dar en venta de manera urgente el inmueble que me pertenece por cuanto necesitaba el dinero que la venta del mismo me podía generar (…)” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Por lo antes señalado ciudadano Juez, por lo que me veo en la imperiosa necesidad de DEMANDAR como en efecto formalmente lo hago en este acto a la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU…omissis… por haber INCUMPLIDO el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA celebrado entre las partes en fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013)…omissis… y solicito formalmente que se obligue a esta ciudadana o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: En primer lugar a RESOLVER de manera inmediata el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA…omissiis… En segundo lugar a DAR FORMAL CUMPLIMIENTO a lo previsto en la Cláusula QUINTA del referido contrato…omissis… En tercer lugar a pagar la cantidad TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 37.500,00) por concepto de honorarios profesionales. Y En cuarto lugar las costas calculadas prudencialmente por este Tribunal una vez declarada con lugar la demanda “ ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Finalmente solicito que la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en fin declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley (…)” (Mayúscula de la cita)
II
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha veintidós (22) de mayo de 2014 el abogado Alejandro Quiroz Guedez, actuando en su condición de apoderado judicial de Rosa Carolina Linares Ereu, dio contestación a la demanda por Cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:
Que “En fecha Primero de Marzo del año Dos Mil Trece (2.013) se suscribió un contrato de opción a compra-venta, de un inmueble propiedad de LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA anteriormente identificado, ante la Notaria Publica Quinta de la Ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el numero 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, anexo dicho contrato con la letra “A”. En el referido contrato la actora suscribió con mi representada la promesa de venderle un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA METROS CUADRADOS (85,40 mts2) situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial La Mora, sector uno, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en Cabudare Estado Lara (…)” ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Ahora bien ciudadano Juez, niego, rechazo y contradigo los argumentos expuestos en la demanda de Resolución de Contrato efectuada por el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA en contra de mi representada, afirmando el Actor que se incumplió con la cláusulas establecidas en el contrato al no tramitar el crédito bancario, situación que será desvirtuada en la presente contestación y en el resto del proceso judicial” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) es preciso señalar que mi representada ROSA CAROLINA LINARES EREU, ya identificada, cumplió fielmente con los acuerdos pactados en el contrato, debido a que en el lapso se realizo las diligencias pertinentes para solicitar el Crédito hipotecarios con recursos del Fondo Mutual Habitacional destinado a la adquisición del inmueble…omissis… en donde en fecha VEINTIUNO DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL TRECE (2.013) fue aprobado el crédito por medio del Mercantil Banco Universal por un monto de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA SEIS BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (189.836,42 Bs F.) con los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda mas CIENTO DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (110.163,58 Bs. F) por ser beneficiaria del subsidio directo habitacional, dando un total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (300.000,00 Bs. F) que sería el saldo restante de la opción de compra-venta venciéndose el plazo de la compra venta el Primero de Julio del año 2.013 en donde queda efectivamente demostrado que mi representada dio un pago una inicial al monto de la firma de la opción y luego realizo la tramitación del crédito hipotecario dentro del plazo y aprobado en el lapso establecido (…)” ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “ Cabe destacar que toda opción a compra que se vaya a tramitar a través de un crédito hipotecario debe cumplir una serie de requisitos exigidos por la ley y por estar establecido en la CLAUSULA TERCERA ES EVIDENTE QUE EL ACTOR ESTABA EN CONOCIMIENTO PLENO DE QUE LOS RECURSOS SERIAN GESTIONADOS A TRAVES DE UN CREDITO HIPOTECARIO (…)”
Que “(…) siendo un inmueble familiar el cual se encuentra en la actualidad en uso de mi representada ROSA CAROLINA LINARES EREU, ya identificada, el mismo no puede ser resuelto si no por el contrario tiene que ser obligado a cumplir lo pactado, por cuanto la materia de vivienda familiar es de orden Publico Constitucional (…)” ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) Es evidente ciudadano Juez la conducta desplegada por LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA ya que se ha convertido en una práctica recurrente en las personas que una vez que realizan el contrato de opción a compra y transcurre el lapso de la misma, son tentados por otros compradores para que les venda a un precio mayor del opcionado, bien sea por el aumento constante de la inflación o por cualquier otros motivos, por lo tanto esto trae como consecuencia que mi representada se vea obligada a recurrir a estas vías para que el actor cumpla con su obligación de vender en los mismo términos y precios acordados en el documento de la opción a compra” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Por todo lo anteriormente expuesto y en la oportunidad procesal pertinente probaremos primero que mi representada tramito y se le aprobó el crédito hipotecario correspondiente dentro de la vigencia de la opción a compra que se efectuaron todos los tramites necesario para su registro, siendo la intención del actor no firmar la venta por que es evidente que es más beneficioso para el no cumplir con su obligación de vender, y además d ello mi representada se encuentra amparada por la providencia del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, ya que en caso de existir el atraso de la firma final para su registro no es de su responsabilidad, ya que del mismo se deriva de los tramites de los bancos y los recursos del organismo de vivienda”

III
DE LA RECONVENCION

Mediante escrito presentado en fecha veintidós (22) de mayo de 2014 el abogado Alejandro Quiroz Guedez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, opuso reconvención en los siguientes términos:
Que “ Mi representada suscribió en fecha 1 de Marzo del año 2013 el contrato de opción a compra supra identificado con una vigencia de 120 días continuos, esto quiere decir que el vencimiento seria el día Primero de Julio del mismo año, mi representada siempre mantuvo notificado al actor del estatus de los tramites y como es público y notorio todos los requisitos y obligaciones impuestas por el banco siempre son con tiempo muy limitados, eso quiere decir la presentación de la solicitud en un lapso no mayor de siete días después de la firma del documento de opción, situación que fue cumplida por mi representada y siendo el crédito de Política Habitacional regulado por el Estado los bancos necesitan que existan la disponibilidad de recursos además de la aprobación del mismo, situación que ocurrió en fecha 21 de Junio del mismo año que el banco aprobó el crédito y envió a la redacción del documento de compra venta a través de los abogados del banco dentro del cronograma que estos manejan, por lo que es perfectamente demostrable que primero mi representada pago la inicial, segundo que tramito el crédito y fue aprobado y tercero que la ampra la providencia del Ministerio del habita por cuanto en caso de existir atraso a la firma no es de su responsabilidad por cuanto el mismo deriva de los tramite de los bancos y los recursos del organismo de vivienda, por lo que será pertinente ratificado el cumplimiento de las obligaciones de la demandada reconviniente. Es tanto así el conocimiento del vendedor que en la misma cláusula tercera establece la forma como se pagaría la compra del inmueble (…)”
Que “(…) mi representada ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato de opción a compra-venta, en el cual fue gestionando a tiempo el Crédito Hipotecario…omissis… En consecuencia el contrato celebrado fue una promesa de venta ya que allí se subordino la futura venta no una prestación no una presentación y por lo tanto se ve reflejada la voluntad del propietario del inmueble de transferir la propiedad y teniendo en cuenta que mi representada ya se encuentra habitando el inmueble según consta en la carta de residencia de fecha dos (02) de Octubre del año 2.013 a través de la Prefectura del Municipio Palavecino, quedando efectivamente demostrado que es un inmueble familiar donde mi representada lo habita con sus hijos menores de edad”
Que “(…) solicitamos se cumpla con el contrato por cuanto mi representada cumplió con todas sus obligaciones pactadas en el contrato”
Que “(…) ciudadano Juez es el caso que el actor ha manifestado su decisión dolorosa e irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra venta, expresando a su vez en el libelo de la demanda que dejo de venderle a terceras personas debido a que fue tentado por otros compradores a un monto mayor de lo convenido con mi representada, incumpliendo de esta manera con el contrato”
Que “De acuerdo con la Gaceta Oficial Nº 40115 de la Providencia Administrativa de Habitat de Vivienda señala que cuando sea por retardo en la protocolización del Crédito Hipotecario va depender de un tercero en la relación en este caso sería la Entidad Bancaria y por lo tanto no podrá aumentar el precio, ejercer cualquier medida que conlleve a la perdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero ya que no es imputable a mi representada, teniendo en cuenta que quien suscribe el contrato definitivo de compra venta del inmueble es el Mercantil Banco Universal que aprobó el crédito hipotecario” ( Negrita de la cita)
Que “Solicitamos sea condenado por este Tribunal al ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, PRIMERO: a la firma del documento de compra venta definitivo y así dar la entrega del dinero restante, en caso contrario que el demandante Reconvenido se niegue a firmar el documento, la misma sentencia sea por este Tribunal documento suficiente y pleno de propiedad una vez que conste el pago faltante del inmueble. SEGUNDO: Reclamo que sea condenado al pago de los costos y costas al actor reconvenido. TERCERO: Sea declarada Sin Lugar la demanda de Resolución del Contrato y Con Lugar la demanda de Cumplimiento del Contrato, y así salvaguardar el legitimo derecho de mi representada a una vivienda digna”
Que “De conformidad con lo establecido en el articulo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicito ciudadano Juez que con carácter de URGENCIA se sirva decretar en forma preventiva “MEDIDA CAUTELAR DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR” sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta ubicado en la URBANIZACION PARQUE RESIDENCIAL LA MORA, EDIFICIO “A”, CONJUNTO 401, APARTAMENTO Nº A-32, UBICADO CON FRENTE A LA CALLE 1 AV. 2 MANZANA M-4. CABUDARE ESTADO LARA (…)” (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita)
Que “(…) pido al ciudadano Juez se sirva tomar en consideración que de la declaratoria con lugar de la presente medida cautelar de “PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR” en donde tiene como objetivo fundamental “asegurar preventivamente el bien objeto del litigio”, el cual podría ser vendido a un tercero y hacer ilusoria la ejecución de un eventual fallo a favor de mi representado” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Solicito que sea declarada sin lugar la demanda de resolución de contrato y con lugar la reconvención con todos los pronunciamientos de ley”

IV
DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION

Mediante escrito presentado en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2014 la abogada Yarfran Marisela Siverio Yepez, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Que “CONVENGO formalmente en nombre de mi representada en los siguientes hechos: PRIMERO: Es cierto tal y como lo señala la parte demandada en su escrito de reconvención, que mi representado LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, suficientemente identificado en esta demanda como parte actora y la ciudadana reconviniente ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, suficientemente identificada también en autos como parte demandada, celebraron en fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013) contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA sobre un inmueble que legítimamente me pertenece a mi representado y a su hija ADRIANA CAROLINA GONZALEZ MAZZOCCOLI, suficientemente identificada también en autos, el cual tenía una duración de 90 días ( según la Cláusula Tercera), mas una prorroga de 30 días continuos adicionales, lo que daba un total de 120 días continuos, cuyo vencimiento era por lo tanto el día PRIMERO (01) DE JULIO DEL MISMO AÑO” (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita)
Que “SEGUNDO: Es cierta tal y como lo señala la parte demandada en su escrito de reconvención, que la ciudadana reconviniente ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, pago al momento de suscribir el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTRA celebrado en fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013) por la futura compra del apartamento…omissis… la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00) los cuales fueron constituidos y aceptados formalmente por ambas partes en calidad de ARRAS(…)” ( Mayúscula y subrayado de la cita)
Que “(…) Es falso y por eso lo rechazo, niego y contradigo que la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, siempre mantuvo notificado a mi representado el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, del estatus de los tramites y que el mismo había sido aprobado dentro de los lapsos correspondientes, ya que como se señalo puntualmente en el libelo de la demanda y así será demostrado en la oportunidad probatoria correspondiente, desde el mismo momento en que se celebro el contrato de OPCION DE COMPRA- VENTA, dicha ciudadana dejo de tener contacto con mi representado y en ningún momento le comunico absolutamente nada (…)” ( Mayúscula y subrayado de la cita)
Que “ (…) Es falso y por eso lo rechazo, niego y contradigo que la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, en el cual fue gestionando a tiempo el crédito hipotecario con recursos del Fondo Mutual Habitacional y haya sido aprobado dentro del lapso de los 120 días continuos aprobados por las partes, ya que como se dijo anteriormente mi representado interpuso la presente demanda TRES (3) MESES Y MEDIO DESPUES DE VENCIDO EL CONTRATO de OPCION DE COMPRA-VENTA ( lapso este de gracia, que le dio mi representado a la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, a ver si aparecía y le notificaba o le daba alguna información de los trámites realizados y del crédito hipotecario solicitado o de la firma definitiva del documento de venta, lo cual nunca sucedió) (…)” ( Mayúscula, negrita y subrayado de la cita)
Que” (…) Es falso y por eso lo rechazo, niego y contradigo que mi representado haya manifestado su decisión dolosa e irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra venta, aseveración esta que deberá ser probada por la parte reconviniente en la oportunidad probatoria correspondiente, ya que en ningún momento mi representado ha tenido contacto con la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, por lo cual nunca pudo haberle hecho saber esa intención de no firmar tal documento, ya que ni siquiera para hablar de eso ha sido buscado por esta ciudadana, tomando frases además de manera irresponsable de lo dicho por mi representado en el escrito libelar (…)” ( Mayúscula de la cita)
Que “(…) en el año 2010 mi representado y la hija de la demandada de autos suscribieron contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, el cual será promovido en la oportunidad probatoria correspondiente, por lo que desde esa fecha la demandada reconviniente esta ocupando el mismo, pero no señalan ciudadana Juez en su escrito reconvención de manera muy extraña, que la misma NO CUMPLE con su obligación principal, que es la de pagar el canon de arrendamiento por ocupar el inmueble…omissis… (Este punto ciudadana Juez demuestra aun mas la IRRESPONSABILIDAD de la demandada de autos, quien en ningún momento ha dado cumplimiento con ninguna de las obligaciones asumidas tanto en el contrato de arrendamiento antes señalado, como en el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA objeto de esta demanda, violando por lo tanto lo establecido en los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil Venezolano Vigente)” (Mayúscula de la cita)
Que “Además de lo anteriormente expuesto es menester informar a este digno tribunal que el contrato de OPCION DE COMPRA- VENTA celebrado en fecha Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013), el cual fue incumplido por la demandada de autos, como ya se demostró, es el segundo contrato suscrito entre mi representado y la demandada, por cuanto antes de ese contrato ya ambas partes habían celebrado otro contrato de opción de compra venta, en fecha Veintidós (22) de Agosto del año 2012 por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto del Estado Lara…omissis… siendo esta la razón por la cual en este último contrato se señala en la Cláusula Novena que ambas partes dejan sin efecto el mencionado contrato” ( Mayúscula, negrita y subrayado de la cita)
Que “Es por todo esto ciudadana Juez de Primera de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Palavecino que solicito con todo respeto que el presente escrito de Contestación a la Reconvención propuesta en contra de mi representado sea admitido y sustanciado conforme a derecho y que la Demanda interpuesta por mi representado en contra de la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, suficientemente identificada en autos, sea declarada con lugar y que la reconvención propuesta sea declarada sin lugar (…)”

V
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en la resolución del contrato por incumplimiento de la parte demandada, y por la otra la defensa del demandado, que consiste en que niega, rechaza y contradice los puntos expuestos en la demanda en donde el ciudadano Luis Fernando González Silva afirma que no se cumplió con el plazo establecido para el cumplimiento del contrato de opción a compra venta.
Establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. Dicho esto, pasa esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas traídas al presente juicio, en los siguientes términos:

De las pruebas promovidas por la parte demandante

• Marcada con la letra “A” (Folios del 34 al 39) copia simple de contrato de Opción de Compra- Venta, suscrito entre Luis Fernando González Silva (Promitente Vendedor) y la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu (Promitente Comprador) el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha Primero (01) de Marzo del año 2013, inserto bajo el nro. 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de procedimiento civil y 1.357 del Código Civil, el cual será objeto de análisis en la motiva del presente fallo. Así se establece.-
• Marcado con la letra “B” ( Folios del 21 al 25 ) copia simple de documento de propiedad sobre un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de ochenta y cinco con cuarenta metros cuadrados (85,40 mts2) situado en la tercera planta del Edificio “ A” del Conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la Avenida 2 de la Manzana M-4, de la urbanización Parque Residencial la Mora, Sector uno (I) Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare del Estado Lara, distinguida con el numero A-32, debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha dieciséis (16) de Enero de 1996, asentado bajo el nro. 11, folios del 1 al 4 del protocolo primero, tomo 3, primer trimestre del año 1996. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil por cuanto el mismo tiene la fuerza probatoria de documento público. Así se establece.-
• Documento de constitución de hipoteca (Folios del 26 al 33 ) , realizada por ante el Banco Fondo Común, la cual indica igualmente que el saldo adeudado fue cancelado por el ciudadano Luis Fernando González Silva, por lo cual se declara cancelado dicho préstamo y extinguida en todas sus partes la hipoteca de primer grado constituida sobre dicho inmueble. Debe esta alzada resaltar que no es punto controvertido el hecho de que en años anteriores a la celebración del contrato de opción a compra el inmueble objeto de la presente demanda haya estado sujeto a hipoteca, por lo que quien aquí juzga desecha la presente documental por considerar que la misma no otorga elementos relevantes ni es pertinente al caso que nos ocupa. Así se establece.-
Promovidas en el lapso de prueba
• Marcado con el Nro 1 (Folios del 132 al 139), copia simple del primer contrato de Opción de compra venta celebrado entre Luis Fernando González Silva y la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el día 22 de agosto de 2012, inserto bajo el nro. 44, tomo 136 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual fue dejado sin efecto por ambas partes según se establece en la Cláusula Novena del segundo contrato. Observa esta alzada que de acuerdo al contrato de opción de compra venta, presentado por la misma parte actora que promueve esta documental tenemos que el mismo en la cláusula novena establece que las partes en acuerdo dejan sin efecto el contrato de opción a compra venta realizado en el año 2012, es decir, el mismo documento que está siendo objeto de análisis, por lo que una vez verificada la voluntad de las partes con respecto al mismo, esta alzada forzosamente lo desecha por cuanto no hay materia sobre la cual deba hacer pronunciamiento alguno. Así se establece.-
• Marcado con el Nro 2, (Folios del 140 al 145) copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre Luis Fernando González Silva y la ciudadana Rosa Zuleima Ereu, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 7.318.031, quien es la hija de la demandada de autos, debidamente autenticado el día 03 de Noviembre de 2010, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el Nro. 21, tomo 282 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Evidencia esta alzada que tal documental no guarda relación con el punto controvertido por lo que forzosamente quien aquí juzga la desecha. Así se establece.-
• Marcado con el Nro 3, (Folios del 146 al 154) copia simple de los movimientos de la cuenta de ahorro que tiene Luis Fernando González Silva en el Banco Banesco (debidamente sellados por la Entidad Bancaria) desde el día 01/10/2013 hasta el día 18/06/2014, donde se puede observar que en fecha 03/10/2013 ( esta subrayado) deposito de la cantidad de Seis Mil Bolívares ( Bs.6.000,00) equivalente a Dos (2) Meses de Cánones y en fecha 27/05/2014 ( esta subrayado también) deposito la cantidad de Seis Mil Bolívares ( Bs. 6.000,00) equivalente a Dos (2) Meses de Cánones, lo que ratifica lo señalado por mi representado en la Contestación a la Reconvención, que hasta la presente fecha la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, ya identificada, le adeuda por concepto de cánones arrendaticios insolutos, la cantidad de QUINCE (15) MESES, a razón de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,00) mensuales. Evidencia esta alzada que dicha prueba para que pueda surtir pleno valor probatorio tiene que ser ratificada a través de una prueba de informes, tal y como lo prevé el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y al verificar que no fueron solicitados los mismos, forzadamente se desecharla. Así se establece.-
• De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, prueba de testigos, a los siguientes ciudadanos:
1. GISELA GILSON, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 7.416.358, domiciliada en la Urbanización La Colina del Este, Casa Nro. 3, Sector La Rosaleda, teléfono Celular 0414-5134080, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara.
2. ARISTIDES JOSE MENDOZA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 7.318.172, domiciliado en la Carrera 23 entre Calles 53 y 54, Urbanización Obelisco, Vereda 1, Casa Nro. 5, teléfono Celular 0416-6504265, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara

Ambos ciudadanos aportaran en forma decisiva elementos útiles al proceso, referentes entre otros puntos a los siguientes: En primer lugar que es cierto lo expuesto en el libelo de la demanda que la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, ya identificada, no le comunico absolutamente nada al ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, ya identificado también, respecto a los tramites que ha debido realizar en el plazo indicado en las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, referente a la tramitación del crédito hipotecario que ha debido gestionar ante una entidad bancaria, aun y cuando este ciudadano trato por todos los medios de agotar la vía extrajudicial en más de una oportunidad llamándola y buscándola personalmente en todas partes, siendo infructuosas las diligencias realizadas, y que nunca le dio la cara para informarle el porqué de su silencio y el incumplimiento de su parte. En segundo lugar que es complemente falso que la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, en el cual fue gestionando a tiempo el crédito hipotecario con recursos del Fondo Mutual Habitacional y haya sido aprobado dentro del lapso de los 120 días continuos aprobados por las partes, ya que como se dijo en reiteradas ocasiones mi representado interpuso la presente demanda TRES (3) MESES Y MEDIO DESPUES DE VENCIDO EL CONTRATO (Lapso de gracia, que le dio mi representado a la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, a ver si aparecía y le notificaba o le daba alguna información de los trámites realizados y del crédito hipotecario solicitado o de la firma definitiva del documento de venta, lo cual nunca sucedió) razón está por la cual no le quedo más alternativa que proceder judicialmente a hacer valer su derecho que como propietario tenia y en tercer lugar que es completamente falso que mi representado haya manifestado su decisión dolosa e irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra venta, y que en ningún momento mi representado ha tenido contacto con la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, por lo cual nunca pudo haberle hecho saber esa intención de no firmar tal documento.
Evidencia esta alzada la evacuación de la testimonial de la ciudadana Gisela Raquel Gilson Torres (Folios 185 y 186) de profesión: Abogada, y la evacuación del testigo Arístides José Mendoza Pineda (Folio 187) la cual se desecha en orden a la prohibición establecida en el artículo 1.387 del Código Civil. Así se establece.-
De las pruebas promovidas por la parte demandada

• Se invoca el principio de la comunidad de la prueba, el cual como ha sido reiterado por la jurisprudencia no constituye un medio de prueba per se, correspondiéndole al Tribunal competente la valoración de cada uno de los documentos que fueron incorporados al proceso, en la oportunidad de decidir acerca del fondo del asunto debatido, ya que como lo ha dicho la doctrina y la jurisprudencia patria, las pruebas llevadas a juicio no pertenecen a las partes, quedan a favor del proceso una vez incorporadas legalmente, su función es la de establecer la veracidad o no de los hechos alegados en la causa, independientemente de que beneficien o perjudiquen al que las promueve; en definitiva las pruebas que rielan en el juicio, pueden ser invocadas por cualquiera de las partes, con independencia de quien las promueva ( Vid. Sentencia Nº 00325 de fecha 26 de febrero de 2002, Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Exp Nº 11.240) atendiendo además al principio de la exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; es por ello que se valoran en todo su contenido por este Tribunal, en aplicación de dicho principio, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece.-
• Marcado con la letra “A” (Folios 163 al 168) documento de opción de compra- venta suscrito entre Luis Fernando González Silva (Promitente Vendedor) y la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu (Promitente Comprador) de fecha de Primero de Marzo del año Dos Mil Trece (2.013), reconocido ante la Notaria Publica Quinta de la Ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el numero 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones. Dicha documental fue presentada también por la parte actora, por lo cual ya fue objeto de valoración por esta alzada. Así se establece.-
• Marcado con la letra “ B” (Folio 169 ) comprobante del Crédito Hipotecario solicitado por mi representada en el Mercantil Banco Universal, el cual fue aprobado en fecha veintiuno de junio del año dos mil trece dentro del término fijado en el contrato de la opción a compra, por un monto de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA SEIS BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (189,836,42 Bs F) con los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda mas CIENTO DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (110.163,58 Bs F.) por ser beneficiaria del subsidio directo habitacional, quedando evidentemente demostrado que mi representada realizo la tramitación del crédito hipotecario dentro del plazo y aprobado dentro de los 120 días continuos acordado por las partes, cancelando de esta manera la suma total de la venta del inmueble ubicado en la URBANIZACION PARQUE RESIDENCIAL LA MORA, EDIFICIO “A”, CONJUNTO 401, APARTAMENTO Nº A – 32, UBICADO CON FRENTE A LA CALLE 1 AV. 2 MANZANA M-4. CABUDARE ESTADO LARA. Observa esta alzada que no es el medio idóneo para la promoción de esta prueba, por cuanto la misma debió ser solicitada mediante prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que carece de valor probatorio y en consecuencia se desecha. Así se establece.-
• Marcado con la letra “C” (Folios 170 y 171) Recibo emitido por el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara recibiendo y luego acreditando la fecha de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo emitido por el Mercantil Banco Universal, dando en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a mi representada, en donde el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, decidió no asistir para concretar la negociación, para demostrar que mi representada efectuó el trámite ante el registro respectivo para concretar la venta. Evidencia esta alzada el recibo expedido por el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, con fecha y hora de recepción del 22/07/2013 y fecha de entrega para el 06/08/2013 con sello humedo de tal institución, así mismo, una constancia de recepción presentada por José Ramón Cordero, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, domiciliado en Palavecino Lara, de estado civil soltero con documento de identidad Cedula Nº V- 7.439.473. Naturaleza del acto Jurídico: Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Miércoles, 14 de Agosto de 2013; esta alzada valora la presente prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, es decir, como prueba de indicio ya que como se verá mas adelante con la prueba de informes tales documentos se anulan automáticamente por el sistema pasados los 90 días, razón por la cual el registro indica que los mismos no reposan en sus archivos. Así se establece.-
• Marcado con la letra “D” (Folio 172) Constancia de Residencia suscrita por la Prefectura del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha Dos de Octubre del año Dos Mil Trece, donde se hace constar que mi representada ROSA CAROLINA LINARES EREU, para demostrar que mi representada habita el inmueble objeto de la presente demanda con su grupo familiar. Esta alzada le otorga pleno valor probatorio como documento público administrativo. Así se establece.-
• Marcado con la letra “E” (Folios 173 al 176) Providencia Administrativa de Habitat de Vivienda en Gaceta Oficial Nº 40115 del 21 de Febrero de 2.013, en donde señala que cuando sea por retardo en la protocolización del Crédito va depender un tercero, en este caso la entidad Bancaria que aprobó el Crédito y así mismo protegiendo a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura. Este Tribunal otorga pleno valor probatorio a dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Informes:
1. Al Banco Mercantil C.A Banco universal, en la siguiente dirección: Av. 20 entre calles 28 y 29 Barquisimeto Estado Lara. Para que indiquen la fecha en que mi representada plenamente identificada en autos tramito el crédito ante esta institución, la fecha de su aprobación, el monto del crédito, la emisión del cheque de pago. OFICIO EN EL FOLIO 182
2. Al Instituto de la Vivienda denominado banco Nacional para la vivienda y Habitat ubicado en la siguiente dirección: Av. Venezuela entre calles 32 y 33 Edificio INAVI Barquisimeto Estado Lara, a fin de que informe a este tribunal sobre los parámetros legales establecidos por esta Institución a través de la ley para aquellos casos en que un inmueble familiar sea adquirido a través de recursos de esta institución o hipotecario familiar, en relación a la obligatoriedad de firma de la compra venta inclusive si es posterior al vencimiento del contrato de opción a compra. OFICIO EN EL FOLIO 183
3. Al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, ubicado en el C.C EL PALMAR, oficina 1, 3 y5 de la ciudad de Cabudare Estado Lara, a fin de que esta certifique si fue presentado ante el referido organismo documento de compra venta con hipoteca a favor del Banco Mercantil por parte de mi representada por el inmueble plenamente identificado en autos y objeto de la presente demanda. OFICIO EN EL FOLIO 184, ratificado en oficio que se encuentra inserto en el folio 7 de la segunda pieza

En virtud de la solicitud realizada a través del oficio Nº 2660-077 la Registradora Publica de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, responde a la solicitado a través del oficio Nº 2015-036 ( Folios del 189 al 203, primera pieza) con el cual envía un documento del que se desprende una venta realizada por Rosa Zuleima Ereu, Rosa Carolina Linares Ereu, Gabriela Carolina Linares Ereu y Génesis Carolina Linares Ereu al ciudadano Cruz Mario Duin Escalona, traspasando con ello la totalidad de sus derechos de propiedad sucesoral sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Intercomunal Cabudare – Barquisimeto, Urbanización El Palmar, 3era etapa, Edificio I, piso 2, apartamento 2-3. En fecha doce (12) de marzo del 2015 el abogado Alejandro Quiroz Guedez solicita se subsane la prueba emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino ya que se agrego una copia de un documento de compra venta de un inmueble el cual no es objeto de la presente demanda, en consecuencia el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas libra un nuevo oficio Nº 2660-150 mediante el cual ratifica el anterior ( Nº 2660-077) a fin de que remitan la información solicitada; en tal sentido en oficio Nº 2015-074 ( Folio 9, segunda pieza) la Registradora Publica del Municipio Autónomo Palavecino Estado Lara, informa que la copia del documento el cual se solicita sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Urbanización Parque Residencial La Mora, distinguido con el Nº A- 32 del edificio A del conjunto 401, cumple con informar que el documento presentado en fecha 09 de Agosto del 2013, según tramite 359.2013.3.794 ante esta institución ha sido anulado por el sistema ya que el mismo lo realiza de forma automática después de 90 días, razón por la cual no reposa en sus archivos.
Ahora, en lo que respecta a la prueba de informes dirigida al Mercantil, C.A, Banco Universal, tenemos que en virtud de lo solicitado a través del oficio Nº 2660-075, informan (Folio 11, segunda pieza) que la fecha de la solicitud es del 07 de Marzo de 2013, la fecha de la aprobación del crédito es del 21 de Junio de 2013, el monto del crédito aprobado: 189.836,42 Bs. y la fecha de la emisión del cheque de pago es de fecha 30 de Septiembre de 2013.
Y finalmente, en fecha diecinueve (19) de junio del 2015 en vista de que el Instituto de la Vivienda denominado Banco Nacional para la vivienda y Habitat no había dado repuesta a lo peticionado en virtud del oficio No. 2660-326 se ratifica el oficio anterior (No. 2660-76) a fin de que tal instituto dé la información requerida; en definitiva tal institución da repuesta (Folio 19, segunda pieza) informando los parámetros legales que se manejan respecto a la vigencia de los contratos de opción a compra-venta cuando dichas negociaciones son realizadas con subsidio directo habitacional o recursos provenientes de la cartera hipotecaria obligatoria. Esta alzada otorga pleno valor probatorio a la prueba de informes dirigida a las diferentes instituciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se establece.-

VI
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha siete (07) de noviembre de 2016 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia con el siguiente fundamento:

... Como aspecto inicial a la solución de esta causa el tribunal se permite delimitar los hechos controvertidos: el instrumento fundamental de la demanda de fecha 01/03/2013 ha sido reconocido entre las partes, así como el objeto del contrato, y el tiempo y modo en que debían darse las prestaciones. El punto controvertido se circunscribe al alegato del demandante reconvenido, en virtud del cual, asegura, existió incumplimiento pues el contrato venció en fecha 01/07/2013 sin que se haya cancelado el remanente, lo que motivó la interposición de la demanda en fecha 14/10/2013; la demandada reconviniente por su parte asegura que sí cumplió las obligaciones y en todo caso el retardo no puede imputársele por disposición legal.
Así las cosas, el contrato descrito señala estaría vigente por CIENTO VEINTE (120) días desde la fecha 01/03/2013, los ciento veinte días vencieron en fecha 29/06/2013. Dentro de ese lapso la parte demandada tenía la carga contractual de cancelar a través de un crédito hipotecario la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 36100.000,00). La primera prueba que el tribunal valora es el informe remitido en fecha 25/03/2015 por el Banco Mercantil por el cual se hace constar que a la demandada reconviniente solicitó un crédito hipotecario en fecha 07/03/2013 y le fue aprobado en fecha 21/06/2013, es decir, antes del vencimiento de fecha 29/06/2013. La misma comunicación señala que el cheque fue emitido en fecha 30/09/2013, a saber, catorce días antes de que fuera introducida la presente demanda.
Los contratos y en general las obligaciones civiles exigen que las obligaciones se cumplan tal como han sido pactadas, con la misma seriedad que debe ser respetada la ley, sin embargo, debido a la naturaleza social de ciertos negocios el legislador ha conferido ciertas reglas incluso prerrogativas que condicionan el destino de la relación e inciden sobre la calificación de incumplimiento que alguna de las partes pretenda dar.
Un examen a lo expuesto permite concluir al Tribunal que la parte demandada efectivamente cumplió con la carga que le correspondía como comprador, a saber, obtener el crédito hipotecario para cancelar el excedente pactado. Ciertamente que la emisión del cheque se dio una vez vencido el contrato, sin embargo, todo ese trámite que conlleva la liquidación de los recursos y que puede devenir en requerir más tiempo al pactado por las partes se ha convertido en un causa extraña no imputable a las partes y por lo tano eximente de responsabilidad civil contractual. En otras palabras, el contrato fue suscrito en fecha 01/03/2013 y existe la Resolución Nro. 11 de fecha 21/02/2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115 en virtud de lo cual no se le puede imputar incumplimiento a las partes de un contrato cuando el desembolso de los recursos para obtener la protocolización de la venta definitiva provengan de un tercero.
Quiere decir, que la demandante tenía exclusivamente la carga de acreditar haber realizado los trámites en torno a la aprobación del crédito en forma tempestiva y suficiente, la aprobación y posterior liquidación de los recursos fuera del período pactado, como en este caso, no constituye un incumplimiento por voluntad expresa del legislador. Finalmente, quien suscribe debe advertir que la presente causa tiene como norte la adquisición de un inmueble para ser utilizado como vivienda, derecho constitucional expresamente amparado, por lo tanto, la interpretación que debe prevalecer es aquella que garantice su mejor ejercicio, las pruebas evacuadas demuestran que tales derechos residen en la demandada reconvenida, razón suficiente que junto a lo expresado anteriormente justifican la procedencia de la reconvención por cumplimiento de contrato y como consecuencia lógica la improcedencia de la demanda por resolución de contrato.
La parte demandada reconviniente, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el actor deberá deberán protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA en contra de la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, y CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU contra el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, todos identificados.
SEGUNDO: La parte demandada reconviniente, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el actor deberá deberán protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.
TERCERO: se condena es costas al demandante reconvenido, por el vencimiento en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y por el mismo resultado en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

VII
DE LOS INFORMES

PARTE DEMANDADA

En fecha dieciocho (18) de enero de 2017 el abogado, Alejandro Quiroz Guedez, apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de informes con el siguiente fundamento:
Que “En fecha Primero de Marzo del año Dos Mil Trece (2.013) se suscribió un contrato d opción a compra-venta de un inmueble propiedad de LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA anteriormente identificado, ante la Notaria Publica Quinta de la Ciudad de Barquisimeto del Estado Lara…omissis…En el referido contrato la actora suscribió con mi representada la promesa de venderle un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA METROS CUADRADOS (85,40 mts2) situado en la tercera planta del Edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial La Mora, sector uno, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en Cabudare Estado Lara (…)” ( Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Es el caso ciudadano Juez, que mi representada suscribió un contrato de opción a compra-venta con el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA sobre un inmueble el cual prometió vender a mi representada, el precio de dicho inmueble fue convenido por la partes y por tanto iba hacer cancelado una parte del mismo mediante crédito bancario el cual lo expresaba el mismo contrato, y así como quedo perfectamente demostrado en la promoción y evacuación de pruebas, mi representada cumplió con su obligación de tramitar el crédito hipotecario dentro del tiempo de vigencia del contrato ante el Banco mercantil, pruebas que fueron debidamente presentadas y ratificadas, así mismo procedió a través del banco, que era el único autorizado a realizar el documento de compra venta con hipoteca, a elaborar el documento de compra venta y presentarlo ante el registro inmobiliario de Palavecino y que para la fecha de su firma el demandante reconvenido no se presento, lo que incumplió con su obligación de formalizar la venta” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) es necesario señalar que mi representada ROSA LINARES EREU, ya identificada, cumplió fielmente con los acuerdos pactados por lo que esto no la puede conllevar a que pierda la adquisición de la vivienda, ya que la parte actora, estaba en conocimiento de que para tramitar un crédito hipotecario se debe cumplir con una serie de requisitos y que mi representada realizo cabalmente (…)” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “Por todo lo anteriormente narrado solicitamos sea declarado Sin lugar EL PRESENTE RECURSO DE APELACION interpuesto por el demandado y sea confirmado la sentencia del tribunal Primero de Primera Instancia, a fin de hacer justicia” (Mayúscula de la cita)

VIII
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…

B. EN MATERIA CIVIL:

1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis…“ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

IX
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha siete (07) de noviembre de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro SIN LUGAR l la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO.
Debe precisar esta alzada que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida por parte del juez del segundo grado de la jurisdicción; siendo que tal examen versa sobre el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa, pero cuya controversia pasa a conocimiento, en los límites del agravio, al juez superior. El recurso de apelación supone una sucesión de instancias fundada en una relación de subordinación y superioridad jerárquica entre tribunales, en virtud de la cual la jurisdicción sobre el asunto pasa al tribunal superior, quien conoce de nuevo (ex novo), tanto de las cuestiones de hecho (quaestio facti) como de las cuestiones de derecho (quaestio iuris), y dicta la sentencia definitiva que resuelve la relación controvertida (novum iudicium); De manera pues, que todo juez superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedó planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior.
Por lo antes expuesto, estando en la oportunidad legal correspondiente, esta Alzada procede a analizar el punto controvertido en la presente causa, así tenemos que:
La controversia que es objeto de análisis en la presente causa se circunscribe al hecho de que se firmo un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA METROS CUADRADOS (85, 40mts2) situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frentes a la calle 1 y a la Avenida 2 de la Manzana M-4 de la Urbanización Parque Residencial La Mora, sector uno (I), Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare en el estado Lara, distinguida con el numero A-32, el cual es reconocido por ambas partes y por lo tanto surte pleno valor probatorio en este proceso, del que se desprende en su cláusula Tercera la forma en que iba a ser cancelado, y en la cláusula cuarta, el plazo de la opción, la cual se estableció en 90 días contados a partir de la firma del documento, prorrogable por 30 días más; es decir que la fecha tope para el cumplimiento o la cancelación de lo adeudado seria para el día 01 de julio de 2013 ( tiempo que incluye los 30 días prorroga). Es el hecho que la parte actora en el presente proceso alega el incumplimiento del mismo por la demandada de autos, puesto que en sus alegaciones afirma que pasada la fecha en que debía cumplirse con lo pactado no recibió la cantidad de dinero debida.
Antes de entrar a dilucidar el problema planteado, y en vista de que la relación de causalidad deriva de un contrato de opción a compra venta es preciso tener presente la legislación venezolana vigente con respecto a los mismos; así pues, primordialmente el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano define el contrato como:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”
Así pues como se evidencia de los artículos precedentemente transcritos que una vez celebrada una convención entre las partes esta adquiere la fuerza de ley entre ellas.
Según la prueba de informes promovida al Mercantil C.A. Banco Universal, queda demostrado que efectivamente la demandada de autos, ciudadana Rosa Carolinas Linares Ereu titular de la cedula de identidad Nº: V- 15.885.930 realizo una solicitud de crédito hipotecario en fecha 07 de Marzo de 2013, es decir, 6 días después de haber suscrito el contrato de opción de compra venta, la cual fue aprobada el 21 de Junio de 2013, todavía encontrándose dentro del plazo estipulado, y finalmente el día 30 de Septiembre de 2013 fue que el Banco Mercantil emitió el cheque de pago; exponiéndose pues a través de esta prueba que la demandada antes identificada, si realizo las gestiones que estaban a su cargo, todas las concernientes a la tramitación del crédito hipotecario, siendo que el retardo en la emisión del cheque como tal para cancelar el dinero al promitente vendedor es imputable en este caso al Banco y NO a dicha ciudadana. Ahora, al momento de suscribir el contrato la parte actora, acepto los términos allí impresos, sabiendo que parte del dinero adeudado provenía era de un crédito que se solicitaría al Banco (Cláusula Tercera), por lo que determina quien aquí juzga que el ciudadano Luis Carlos González Silva estaba al tanto con respecto a la tardanza de este tipo de procedimientos (Créditos Bancarios). Así se establece.-
Aunado a lo anteriormente expuesto, encontramos que riela en el expediente prueba de informes dirigida al Instituto de la Vivienda denominado Banco Nacional para la Vivienda y Habitat, el cual envía información concerniente a los parámetros legales que se manejan respecto a la vigencia de los contratos de opción a compra-venta cuando dichas negociaciones son realizadas con subsidio directo habitacional o recursos provenientes de la cartera hipotecaria obligatoria; así pues de acuerdo a la información enviada por esta entidad se entiende que las operaciones de compra venta son un requisito para optar al crédito y para la celebración del contrato definitivo de compra-venta con crédito hipotecario, por lo que siendo así, no pueden ser considerados como contratos aislados ya que forman parte de la misma negociación, aun cuando consten en documentos separados. Para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato se debe evidenciar primero la existencia de un contrato bilateral y segundo el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Sumado al hecho de que en el caso de encontrarse aprobado el préstamo hipotecario, indistintamente de la fuente de los recursos, sea del Fondo de ahorro obligatorio para la vivienda, subsidio directo habitacional o de la cartera hipotecaria obligatoria, no puede imputarse el retardo de la protocolización al comprador, en virtud que el retardo en el desembolso de los recursos depende de un tercero, siempre que el comprador haya realizado todo lo que correspondía en la solicitud y aprobación del crédito; criterio este que asume esta juzgadora en virtud del respeto al principio de la expectativa plausible, y una vez corroborado que no hubo incumplimiento por parte de la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu, y que el retardo en el pago de lo adeudado es imputable a un tercero en este al Banco.
En virtud de las consideraciones precedentemente descritas este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Reyber Pire actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha siete (07) de noviembre de 2016, quedando en consecuencia confirmada la decisión apelada, en la que se declaro Sin Lugar la demanda por Resolución de contrato. Así se decide.-

X
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 61.681, actuando como apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Luis Fernando Gonzalez Silva, contra la sentencia dictada en fecha siete (07) de noviembre de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por Cumplimiento de contrato.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.
TERCERO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por cumplimiento de contrato intentado por el ciudadano Luis Fernando González Silva, contra la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en la interposición del presente recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Notifíquese a las partes de conformidad con el 251 del Código de procedimiento civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. María Alejandra Romero Rojas

La Secretaria

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 8:56 a.m.

La Secretaria