REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, 22 de junio de dos mil diecisiete 207º y 158º ASUNTO: KP02-V-2016-2165 La Suscrita Secretaria del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Deja constancia que en el día de hoy 22-06-2017, se agrega el fallo completo al expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. Mariani Selena Linares Peraza. Se publico en esta misma fecha y hora a las 01: 17 am. La Secretaria, Abg. Mariani Selena Linares Peraza. MJV/vo REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, 22 de junio de dos mil diecisiete 207º y 158º ASUNTO: KP02-V-2016-2165 PARTE DEMANDANTE: ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 9.847.369. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MARIO ANTONIO AGUILAR, Inpreabogado Nº 212.919. PARTE DEMANDADA: GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTAL PEÑA DE PEREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, identificados con las cedulas de identidad Nros. 11.791.268, 16.531.683 y 14.877.353; respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GIPSY DIANNYMAR RODRIGUEZ SANCHEZ, impreabogado N° 148.655 MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO SENTENCIA: DEFEINITIVA (EXTENSIÓN DEL FALLO) DE LA AUDIENCIA ORAL: Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declaro SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la ciudadana, ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, asistida por el abogado MARIO ANTONIO AGUILAR, contra los ciudadanos GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTAL PEÑA DE PEREZ, todos antes identificados. Y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código Adjetivo, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos: SINTESIS DE LA LITIS: ALEGATOS DE LAS PARTES: Alegatos de la parte demandante: En fecha 12/08/2016, la ciudadana ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, titular de la cédula de identidad N° 9.847.369, asistida por el abogado MARIO ANTONIO AGUILAR, Inpreabogado N° 212.919, presentó demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTAL PEÑA DE PEREZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.791.268, 16.531.683 y 14.877.353; respectivamente, alegando que ha ocupado en calidad de arrendataria un inmueble constituido por unas oficinas de aproximadamente cuarenta metros cuadrados, construida sobre una parcela de terreno propio, con un área aproximadamente de SETECIENTOS SETANTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CATORCE DECIMETROS CUADRADOS (779,14 mts2), ubicada en la Carrera 17 con Calle 29, signada con el N° 29-20 de esta ciudad de Barquisimeto Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, indico que el arrendamiento se puede evidenciar en contratos de arrendamientos privados celebrados en fecha 01/03/2012, con vigencia durante un año fijo e improrrogable con un canon de arrendamiento fijado en Tres Mil Trescientos Ochenta Mil Bolívares sin Céntimos Mensuales (Bs. 3.380,00), los cuales se compromete el arrendatario a pagar por periodos mensualidades consecutivos y por mensualidades adelantadas, el 01 de marzo del 2013, firmo un nuevo contrato con las mismas condiciones excepto el canon de arrendamiento que aumento a Cuatro Mil Trescientos Noventa Y Cuatro Mil Bolívares Sin Céntimos Mensuales (Bs. 4.394,00), vencido este el primero de marzo del 2014, nuevamente firmo contrato en las mismas condiciones, excepto el canon de arrendamiento que aumenta a Seis Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 6.000,00), vencido este último contrato y hasta la fecha no ha firmado nuevo contrato. Afirmo que en fecha 01/02/2016, recibió una comunicación oral del arrendador en donde manifestaba el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 25.000,00), los cuales acepto y ha cancelado hasta los momentos el primero de ellos según recibo 01 de fecha 30/04/2016, el cual fue imputable al mes de abril del presente año 2016, arguyendo que la relación arrendaticia se ha mantenido desde el 01/03/2012, el cual, ha ido renovando anualmente mediante documento privado, firmados y convenido por las partes, siendo el ultimo firmado en fecha 01/03/2014, con vigencia hasta el 01/03/2015, en el mismo figura como arrendador el señor Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, titular de la cedula de identidad N° 11.791.268 y hasta la presente sigue ocupando el inmueble como arrendataria convirtiéndose dicha condición arrendaticia en un contrato indeterminado. Arguye que en el mes de mayo del 2016, le fue extraño que se dirigió al lugar donde siempre acostumbra a cumplir con el pago del canon de arrendamiento cuando le manifestó a la ciudadana encargada de cobrarle el mismo que iba a pagar le manifestó que ella tiene prohibido seguirle cobrando el canon por lo que le manifestó que necesitaba hablar con el señor Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, que es con quien mantiene la relación arrendaticia y le dijo que él no se encontraba y hasta la fecha no le ha sido posible comunicarse con el mismo, vista la negativa de esa ciudadana de hacerle el cobro perteneciente a la mensualidad vencida comenzó a cancelar los mismo a través de una cuenta que tiene en el banco provincial el ciudadano arrendador Cta. N° 01080386160100008289, cuenta esta que le fue proporcionada por el arrendador en una oportunidad anterior, luego de lo cual y a su sorpresa, es cuando se presenta a dicho local un ciudadano identificado, como Luis Adolfo Pérez Jiménez, titular de la cedula de identidad N° 16531683, acompañado de la ciudadana Gipsy Rodríguez en calidad de abogada del mismo, manifestándole la necesidad de que desocupara las instalaciones ya que ellos eran los nuevos dueños a lo cual le manifestó que para ella era una sorpresa porque en ningún momento el arrendador en esos últimos tiempos le manifestó el deseo de vender dichas instalaciones. Asimismo expresó que irrespetando su condición de arrendataria y por consiguiente con derecho de preferencia, el 03/08/2016 se presento la abogada Gipsi Rodríguez, con cedulad de identidad N° 17.627.543 en calidad de apoderada del señor Luis Adolfo Pérez Jiménez, entregándole una carta para que firmara una nueva relación arrendaticia pero sin presentarle ningún documento de propiedad y que supuestamente su representado había adquirido, le preocupo la situación y se dirigió al Registro Publico Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara y pudo constatar que en realidad se le había realizado la venta a ese ciudadano, lo cual quedo inscrito bajo el N° 2.016.224 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.8377 y correspondiente al libro real del año 2016. Fundamento su pretensión en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, 1546 del Código Civil. Por todas las razones de hecho y derecho invocados, es por lo que demanda como en efecto demanda por retracto legal arrendaticio a 1) Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, antes identificado, en su condición de propietario arrendador del inmueble. 2) ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, titulares de las cedulas de identidad Nros. 16.531.683 y 14.877.353, respectivamente, en su condición de compradores del inmueble arrendado y vendido, para que convengan o en ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: a) que a su persona Adolia Nohemy Álvarez Veliz, titular de la cedulad de identidad 9.847.369, se subrogue a los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, antes identificados, en el contrato de venta celebrado por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000, 00), cancelado según documento otorgado por ante la Oficina de Registro Publico Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 15/06/2016, anotado bajo el N° 363.11.2.2.8377, correspondiente al Libro Real del Año 2016. B), que la venta realizada a los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, antes identificados, según los documentos anteriormente citados, se declaren nulas a objeto de que el inmueble se transfiera a su persona por tener derecho a ello. En los mismos términos e iguales condiciones en que se realizaron las mismas. Y en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria, pido que la sentencia dictada por este Tribunal le sirva como título de propiedad, ordenado al registrador respectivo, realizar las correspondientes inserciones, y ante el cual pagare el precio señalado de (Bs. 50.000.000) por el inmueble vendido según documento. En fecha 03/03/2017, este Tribunal dejo constancia que el día 02/03/2017 venció el lapso para que la parte actora subsanara y contradijera las cuestiones previas alegadas en tiempo hábil por la parte demandada contemplada en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 en concordancia con los numerales 2° Y 3° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, el la oportunidad procesal correspondiente el Tribunal declaro sin lugar las cuestiones previas, y ordenó continuar con el proceso fijándose la fecha y hora para la audiencia preliminar, quedando establecidos los hechos y alegatos de la parte demandante anteriormente señalados. Alegatos de la parte demandada: En fecha 09/02/2017, mediante escrito de contestación de la demanda, la abogada Gipsy Diannymar Sánchez, Inpreabogado N° 148655, actuando en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez, Silvia Cristina Peña de Pérez, y del ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, titulares de las cedulas de identidad Nros. 16.531.683, 14.877.353 y 11.791.268. Al contestar al fondo indico en los hechos rechazados que pretendía demostrar la falta de probidad y lealtad con la que actúa su contraparte al momento de presentar los hechos ante su digna autoridad contraviniendo así lo perpetuado en el artículo 170, parágrafo único en su numeral 1° y 2°, aclarando que el número de cuenta si fue proporcionado por el arrendador meses antes en virtud de cumplir con lo dispuesto en al artículo 27 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, resulta incongruente las afirmaciones transcritas que sin fundamento hace el actor en su escrito libelar, llama poderosamente la atención que el actor alegue que su insolvencia es producto de que el arrendador se negó a recibir los pagos si los mismos debía hacerlos en la cuenta bancaria proporcionada para tales efectos , la cual hasta la fecha se encuentra activa y sin ningún tipo de modificaciones, además pudiéndose observar que en fecha 30/04/2016 se expidió recibo de cancelación correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de abril del año 2016 el cual se encuentra en manos de la actora. Que de las afirmaciones que hace la parte actora en su escrito de demanda es necesario hacer una cronología de los hechos sucedidos, en fecha 18/11/2014, envía comunicación privada a la ciudadana Adolia Álvarez, antes identificada, donde puede evidenciarse claramente la intención que tenía el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavaez, de dar en venta el inmueble objeto del presente juicio por la cantidad de (Bs. 13.000.000), para ese entonces la ciudadana antes mencionada de manera verbal le comunico que no tenía la suficiente capacidad económica para hacer la compra y en aras de la buena fe y relación existente entre las partes coincidieron en que seguirían la relación arrendataria en los términos que se tenían y que él estaba en libertad de buscar un comprador que pudiese satisfacer sus aspiraciones, al pasar del tiempo el ciudadano Gustavo Cornejo Pavez ofreció en venta el inmueble los ciudadanos Luis Adolfo Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, quienes actuando de manera íntegra y transparente frente al respeto que se merece la ciudadana Adolia Álvarez, acordaron materializar la negociación de Compra Venta que devino en su protocolización en fecha 15/06/2016, quedando debidamente protocolizada bajo el N° 2016.224, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 36.11.2.2.8377, correspondiente al Libro Real del año 2016. Arguye la improcedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio, señalando el primer parágrafo del artículo 38 de la Ley de alquileres de Locales Comerciales, en la cual pueden observar que para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva debe cumplir con una serie de requisitos que evidentemente deben cumplirse de manera concurrente, exponiendo que en cuanto al primer requisito evidentemente la parte actora lo cumple, por cuanto tiene ocupando el inmueble en condición de arrendamiento por más de dos años, en relación al segundo de los requisitos pueden evidenciarse de autos específicamente en la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara en el asunto KP02-V-2016-2391, donde se declaro con lugar la demanda por desalojo de Inmueble, que intento contra de la ciudadana Adolia Álvarez en virtud de haber pagado extemporáneo los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del año 2016, en relación al tercero de los requisitos pueden evidenciar de auto que la parte demandante no cuenta con la capacidad económica para satisfacer las aspiraciones del propietario, ya que si en el año 2014, se le ofreció en venta por un monto de (Bs.13.000.000,00) no pudiendo adquirir la venta que ella hoy demanda se realizo por un monto de (Bs. 50.000.000,00) sería poco razonable pensar en que se violo su derecho de preferencia ofertiva. Ahora bien el inmueble objeto del presente juicio no está sujeto a un régimen de condominio que haga presuponer la divisibilidad del mismo lo que es imposible en este caso que la parte aquí demandada pretenda tener la propiedad de la totalidad del terreno ya que el propietario cuando ofreció en venta era la totalidad del lote y no la extensión ocupada por la arrendataria. DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS: Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados estableciéndose lo siguiente: 1) El modo y la forma de ocurrencia de los hechos que dieron lugar a la presente demanda. 2) La solvencia en el pago del canon de arrendamiento. 3) La procedencia o no de la pretensión de retracto legal arrendaticio. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN: A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: 1) Contratos de arrendamiento privados, de fechas 01 de marzo de 2012, 01 de marzo de 2013 y 01 de marzo de 2014, respectivamente. (fs. 05 al 12), dichos contratos celebrados entre el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 11.791.268, y la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, cédula de identidad N° 9.847.369. Se trata de documento privados, los cuales no fueron desconocidos por la parte contraria, por lo que el Tribunal de conformidad con el 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Con los referidos documentos se acredita la condición de arrendataria de la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, antes identificada, del local comercial ubicado en la Carrera 17 con Calle 29, signada con el N° 29-20 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, desde el 01 de marzo de 2012, así se decide. 2. Recibo de pago de fecha 30/04/2016, por un monto de (Bs. 25000,00) a favor de la ciudadana Adolia Álvarez, por concepto de alquiler Carrera 17 con Calle 29, correspondiente al mes de abril 2016 (cursante al Folio 13). Dicha prueba se desecha del proceso, por cuanto no se desprende quien lo recibe. Así se decide. 3. Copias de recibos de transferencias por el servicio de soporte técnico de la Banca por internet del BBVA provincial. (Folios 14 al 16), dichas documentales, se desechan del proceso por cuanto fueron presentadas sin la certificación del banco que la emite, de conformidad con lo establecido sobre la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, aunado que no se verifica quien realiza la transferencia ni a favor de quien, es la misma. Así se declara. 4. Carta con una propuesta de una nueva relación arrendataria. (Folio 17), en virtud de no haber sido desconocida por la parte contraria, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende que la parte actora ciudadana Adolia Álvarez, recibió de la apoderada judicial de la parte co-demandada ciudadano Luis Adolfo Pérez, la oferta de firmar un nuevo contrato de arrendamiento. 5. Copia simple del documento de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda, proveniente del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, (Folio 18 al 20). Se trata de un documento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la venta del bien inmueble objeto de la presente demanda a los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez, que le hiciera el ciudadano Gerardo Cornejo Pavez quienes son partes co-demandada por lo que la relación jurídica-procesal se encuentra debidamente constituida . Así se decide. B) En la Audiencia Preliminar: La parte actora no compareció, ni por si, ni por medio de apoderados judiciales. B) En el lapso de promoción de pruebas, se verifico de las actas que conforma el presente asunto que la parte actora no promovió pruebas en esa oportunidad procesal. Pruebas presentada por la demandada: A-Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada promovió los siguientes documentales: 1- Copia Simple del Documento de compra- venta suscrito entre el ciudadano Gustavo Cornejo Pavez y los ciudadanos Luis Adolfo Pérez Jiménez y Silvia Cristina Peña de Pérez. La referida documental fue valorada up supra. 2- Original del expediente de reconocimiento privado evacuado ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara distinguido con el N° KP02-V-2016-02444, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra que el Tribunal antes señalado declaro reconocido en su contenido y firma los documentos privados relativos a oferta de venta de un mobiliario y la oferta de nuevo contrato de arrendamiento. 3- Recibo del canon de arrendamiento del mes de abril del 2016. Dicha prueba se desecha del proceso, por cuanto no se desprende de quien emana. Así se decide. 4- Copia simple de sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el expediente N° KP02-V-2016-2391. El cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra que el Tribunal antes señalado ordeno a la ciudadana Adolia Álvarez, en su condición de demandada, el desalojo del inmueble objeto de la presente. Así se decide. 5- Original de documento privado en donde el ciudadano Gustavo Cornejo Pavez, le ofrece en venta el inmueble a la ciudadana Adolia Álvarez, en virtud de no haber sido impugnada por la parte, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende que la parte actora ciudadana Adolia Álvarez, recibió del ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavaez, la oferta de venta del inmueble objeto de la presente demanda en fecha 18/11/2014. No obstante se desprende que de conformidad con Lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial la NOTIFICACION del arrendador de vender el inmueble al arrendatario debe ser realiza a través de una Notaría Pública no cumpliéndose con tal formalidad. Así se decide. B- En la audiencia preliminar: La apoderada judicial de la parte demandada ratificó en todas y cada las pruebas señaladas en su contestación. C- En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente: 1) Invoco el principio de la comunidad de la prueba, esta Juzgadora advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Y así se decide. MOTIVOS DE HECHOS Y DE DERECHO PARA DECIDIR: Por cuanto la presente acción se refiere al Retracto Legal Arrendaticio conforme lo establecido en el artículo 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se hace necesario citar lo establecido en los referidos artículos: Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Y el Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. En el retracto legal arrendaticio, es necesario que se cumplan los requisitos concurrentes indicados en la norma antes citada, por lo que este Tribunal pasa a verificar, si el presente caso se cumplen, con dichos supuestos; Así, primeramente pasa a determinar si es aplicable la referida Ley, al caso de marras, se verifica del contrato de arrendamiento en la clausula primera que el inmueble dado en arrendamiento lo constituye una oficina cuyos datos y especificaciones se encuentran plenamente señalados en el referido contrato, asimismo, en la clausula segunda se estableció que el inmueble estaría destinado para un auto-lavado de vehículo, cambio de aceite y actividades conexas, en ese sentido en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece: “Se entiende por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”. (Resaltado del Tribunal) Según se ha citado la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, es aplicable, aquellos inmuebles cuya actividad sea destinada al uso comercial o de prestación de servicios, y en caso de autos a pesar que el inmueble arrendado, es una oficina, se verifica que la actividad que se realiza en la misma, es de prestación de servicios, por cuanto se encuentra destinado al auto-lavado, cambio de aceite y actividades conexas, por lo que es aplicable la citada Ley especial de Arrendamiento para Uso Comercial. Y así se decide. En segundo término se verifica de los contratos de fechas 01 de marzo de 2012, 01 de marzo de 2013 y 01 de marzo de 2014, (fs. 05 al 12), celebrados entre el ciudadano Gerardo Gustavo Cornejo Pavez y la ciudadana Adolia Nohemy Álvarez Veliz, titulares de la cédulas de identidad N° 11.791.268 y 9.847.369, respectivamente, los cuales regula la relación arrendaticia, y no constando en autos nuevos contratos, opero la tacita reconducción, por lo que la relación arrendaticia se convierto a tiempo indeterminado. Así se establece. Por otra parte el Tribunal procede a pronunciarse sobre la falta de cualidad pasiva en el presente asunto, la cual puede ser declarada de oficio de acuerdo a los criterios jurisprudenciales, por lo que se trae a colación criterio sostenido en sentencia del 20 de junio de 2011, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció un criterio por la falta de cualidad: No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En este orden de ideas, el Juez como director del proceso cumplirá y hará cumplir la normativa vigente, circunstancias que se desprende del artículo 21 del Código de Procedimiento Civil, sobre todo debe procurar ante todo la estabilidad de los juicios evitando y corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, y sobre todo actuando con apego a las disposiciones contenidas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consiste en velar por el debido proceso de las actuaciones judiciales, y en razón de ello. A tal efecto me permito citar: (…) De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, Exp N° 04-2584, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de Julio de 2008, acogida en el expediente N° 2010-000400, del 20 de junio de 2011 por la Sala de Casación Civil. (Resaltado del Tribunal) Dado lo anterior, la falta de cualidad o legitimación ad causam, puede ser declarado incluso de oficio por el Juez, y siendo en el caso de autos, no existe la identidad lógica, la relación de identidad que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinatario de la acción, y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige, ya que de acuerdo al contrato de compra venta, cursante al folio (43 y 44), se desprende que figura la ciudadana Cristina Irma Villares de Cornejo, titular de la cédula N° 16.3643.136, la cual, autorizó la venta como cónyuge del vendedor, debiendo ser llamada a la causa igualmente como co-demandada, por ser legitimado pasivo, observándose del escrito libelar que dicha ciudadana no fue llamada a la presente causa, por lo que la relación jurídica procesal no se encuentra debidamente constituida, existiendo una falta de cualidad pasiva. Así se decide. Ahora bien, en cuanto al fondo del asunto, corresponde verificar si se cumplen los requisitos concurrentes, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley especial de arrendamientos antes citada en ese sentido: en cuanto la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal: Se verifica que la arrendataria ocupa el inmueble arrendado por más de dos años, desde 01 de marzo del año 2012, conforme a los contratos de arrendamiento valorados supra, por lo que se cumple con el primero de los requisitos. En cuanto al segundo requisito, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias: Se constata que la parte actora no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, no se verifica de los autos, en primer lugar que dicha parte haya indicado expresamente en su libelo cuales de los meses se encontraba solvente ya que se limitó a señalar de forma genérica “que se encontraba solvente”, la cual era fundamental y determinante a fin de garantizar el derecho a la defensa de la parte demandada, así como también para que este Tribunal pudiera constatar y verificar la supuesta solvencia alegada, pues señaló en su escrito libelar que se encontraba solvente en fecha 30/04/2016, y siendo que la demanda fue interpuesta en fecha 12/08/2016, la cual dicha falta no puede ser suplida por este Tribunal, además, al hecho que no se verifica del contrato de arrendamiento la fecha de pago de los cánones de arrendamiento, siendo determinante conforme lo establecido en el articulo 14 ibídem, en el que se estipula que el arrendatario se encuentra en la obligación de pagar el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, y la parte actora no indicó ni especificó fechas ni meses presuntamente pagados, a los fines que este Tribunal pudiera verificar tal solvencia, aunado que no demostró ni se verifica de igual forma pago algúno, ni del mes señalado (abril), ni de ningún otro, por lo que no se cumple con el segundo requisito; y en cuanto al último de los requisitos: que satisfaga las aspiraciones del propietario, resulta inoficioso emitir pronunciamiento alguno, dado lo anteriormente expuesto, y por cuanto no se verifica la concurrencia de los supuestos establecidos en el artículo 38 de la Ley antes citada, forzosamente quien aquí decide declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la actora. Así se decide DECISION Por las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Falta de cualidad pasiva, por cuanto no fue llamada a la causa la ciudadana la ciudadana Cristina Irma Villares de Cornejo, titular de la cédula N° 16.3643.136, la cual autorizó la venta como cónyuge del vendedor. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la ciudadana, ADOLIA NOHEMI ALVAREZ VELIZ, asistida por el abogado MARIO ANTONIO AGUILAR, contra los ciudadanos GERARDO GUSTAVO CORNEJO PAVEZ, LUIS ADOLFO PEREZ JIMENEZ Y SILVIA CRISTAL PEÑA DE PEREZ, todos antes identificados. TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte actora, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: La presente extensión del fallo se publica dentro del lapso de ley. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto a los 22 del mes de Junio del año dos mil diecisiete. Años 207° y 158°.- La Juez Provisoria, Abg. Milagro de Jesús Vargas La Secretaria, Abg. Mariani Selena Linares Peraza MDJV/vo