TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO : KP02-V-2016-001965

Parte Demandante: María Conchita Guedez Pérez, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.419.878.
Apoderadas de la Parte Demandante: Abg. Alicia Figueroa Romero y Gladys Dudamel, IPSA Nros. 24.072 y 11.940 respectivamente.
Parte Demandada: José Maximino Osal, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023.
Apoderado de la parte Demandada: Abg. Carlos Castillo, IPSA Nro.108.880.
Motivo: Desalojo de Inmueble (Vivienda).
Sentencia Definitiva.
El presente juicio se inicio por el motivo de Desalojo de Inmueble (vivienda), presentado por la ciudadana: María Conchita Guedez Pérez, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.419.878, debidamente asistida por las abogadas: Alicia Figueroa Romero y Gladys Dudamel, IPSA Nros. 24.072 y 11.940 respectivamente. La ciudadana María Conchita Guedez Pérez, plenamente identificada en autos celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Maximino Osal, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023, sobre un inmueble que se encuentra ubicado en la Manzana 2, de la Urbanización Parque Residencia La Mora, Conjunto Residencia Piedra Azul, Casa N° 62, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara. El mencionado contrato de arrendamiento se celebro con el ciudadano: José Maximino Osal, plenamente identificado, en los siguientes términos: Un primer (01) contrato de arrendamiento verbal por siete (07) meses iniciado desde el 17/06/2010 hasta el 18/01/2011, un segundo (02) contrato de arrendamiento escrito por cinco (05) meses con una vigencia de un 1 año desde el 15/01/2012 hasta el 15/01/2013. La duración del mencionado contrato era de un 1 año, estableciéndose en la clausula tercera que el mismo tenía una vigencia desde el quince (15) de enero 2012 hasta el quince (15) Enero de 2013, por lo que una vez vencido el contrato se solicito la entrega del inmueble, por necesidad de ocuparlo. El último canon de arrendamiento fue por la cantidad de 2.300,00 bolívares.
En fecha 21-09-2016 se admite la demanda y se ordena la citación de la parte demandada.
En fecha 11-10-2016, la parte demandante consiga Poder Apud- Acta a las Abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Perez, IPSA Nros. 24.072 y 90.102 respectivamente.
En fecha 11/10/20116 comparece la parte actora a fin de solicitar librar compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 27/10/2016 la parte actora consigna citación practicada a la parte demandada, debidamente firmada, efectuada por el Tribunal segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Palavecino y simón Planas del Estado Lara.
DE LOS HECHOS
Refiere la demandante, MARÍA CONCHITA GUEDEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.419.878, que el día 15/01/2012, suscribió un último contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ MAXIMINO OSAl, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023, en el cual dio en arrendamiento un inmueble que se encuentra ubicado en la Manzana 2, de la Urbanización Parque Residencia La Mora, Conjunto Residencia Piedra Azul, Casa N° 62, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara, en el cual se estipulo en su clausula cuarta un Canon de Arrendamiento por la cantidad de Dos Mil Trescientos Bolívares (2.300,00 Bs.), con una duración de un año a partir del 15/01/2012, por lo que una vez vencido el referido contrato la arrendadora solicito al arrendatario la entrega del inmueble por necesidad de ocuparlo con su pareja. hecho que el arrendatario no cumplió, por lo que han venido suscribiendo varios acuerdos los cuales no sean cumplido, lo que la llevo a acudir ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, donde se inicio el procedimiento administrativo, signándosele el expediente Nro. 801-04-13, en el cual SUNAVI siguió el procedimiento previsto en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas Art. 7-10, cumpliendo todas las formalidades del caso en la cual el 4 de Marzo de 2015, ambas partes acordaron voluntariamente que el inmueble sería entregado el 15/12/2015 a las 11:00 a.m., tal como consta en acta de audiencia levantada al efecto pero es el caso indica la parte demandante que el día fijado para la entrega del inmueble exactamente el día 15/12/2015 el inquilino no hizo entrega del inmueble por lo cual el día 13/01/2016 el Coordinador de SUNAVI Lara, JAIME TORREALBA, dicta Resolución 000243, en la cual Homologa el acuerdo de la entrega del inmueble y declara agotada la vía administrativa agotada dicha vía la parte demandante procede a demandar por la vía Judicial para hacer efectiva la vía administrativa a través del Procedimiento Previsto en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas artículos 97 al 124.

ANTECEDENTES
El caso de autos, se inicia mediante escrito libelar interpuesto por la ciudadana: MARÍA CONCHITA GUEDEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.419.878, mediante su apoderada judicial, contra el ciudadano JOSÉ MAXIMINO OSAL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023, por DESALOJO, el cual por auto de fecha 21 de Septiembre de 2016, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta, ordenando la citación ciudadano JOSÉ MAXIMINO OSAL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023, a los fines de su comparecencia para la celebración de la Audiencia de Mediación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 25 de Noviembre de 2016, fecha y hora fija para la celebración de la audiencia de mediación, se deja constancia que comparecen ambas partes y quienes de común acuerdo fijan nueva audiencia de mediación para el día 09/12/206 a las 10:00 a.m.
En fecha 09 de Diciembre del año 2016, fecha y hora fijada para la celebración de la segunda Audiencia de Mediación, se deja constancia que comparecen ambas partes quienes de común acuerdo dan por concluida la etapa de mediación y este Juzgado de instancia ordenó de conformidad con lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fija diez días de despacho siguientes para que tenga lugar la contestación de la demanda, en virtud de haberse agotado la etapa de conciliación.
En fecha 16/01/2016 la parte demandada presento escrito ratificando escrito de fecha 03/11/2016, igualmente en fecha 23/01/2017 la parte demandada presenta escrito de pruebas el cual se agrega a los autos.
La parte actora abogada Alicia Figueroa el día 25/01/2017, solicita ante Tribunal se le declare la confesión ficta a la parte demandada y proceda a dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal en aras de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso consagrados en la Constitución Nacional, tiene por válida la misma, por lo que no hace pronunciamiento sobre lo pedido por la parte actora.
En el escrito libelar alegó la demandante en su petitorio que han sido infructuosas las gestiones tanto extrajudiciales como administrativa para que el arrendatario JOSÉ MAXIMINO OSAL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.860.023, proceda a desalojar y entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia en que ha permanecido habitándola como inquilino desde el 17 de Junio del año 2010, razón por la cual es que demanda para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente:
a) A desalojar y desocupar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por necesidad de ocupar el inmueble.

Aduce la demandante, que necesita el inmueble para ser habitado junto con su pareja ciudadano Leonel Antonio González Garban, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-18.297.951, en condiciones de hacinamiento en la vivienda de sus padres Artiliana Pérez de Guedez, C.I. V-3.759.214 y Noel Guedez Mendoza, C.I. V-2.601.461, tal como consta en la constancia de vocero del Consejo Comunal Las Mercedes 2 El Buco, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara, Fundamentó la accionante, la acción propuesta en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estimó la demanda en la cantidad de Quinientos Treinta y un mil Bolívares (Bs. 531.000,00).

PUNTO PREVIO
De la revisión realizada a las actas procesales, que conforman el presente expediente, se puede constatar que efectivamente, del escrito libelar se desprende que la pretensión propuesta por la accionante en fecha 29 de Julio de 2016 (folio 1 al 5) se fundamenta en la acción de desalojo contenida en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal como lo refiere la actora de marras en el CAPITULO VI, DEL PETOTORIO de su escrito de formalización de la demanda.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada así la controversia , procede seguidamente el juzgador a pronunciarse sobre su mérito, cuyo efecto observa:
Agotado el procedimiento administrativo para solicitar la restitución y entrega del inmueble, previsto en la misma por ante la Superintendencia Inmobiliaria, a los fines de conseguir el desalojo de las personas que habitaban el inmueble objeto de la presente acción como inquilino , concluyendo dicho procedimiento mediante Resolución 0243 de fecha 13-01-2016 de SUNAVI LARA que homologa el acuerdo de entrega del inmueble y declara agotada la vía administrativa., cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, se observa que la pretensión que en él se deduce, es la solicitud de Desalojo del inmueble arrendado, con ocasión a la necesidad que tiene la arrendadora y propietaria del inmueble arrendado de ocupar el mismo, de conformidad con lo previsto en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo tenor es el siguiente:
“Artículo 91: solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
omisis…
2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado… ”

En efecto, de los términos del escrito libelar, se evidencia que la actora ciudadana MARIA CONCHITA GUEDEZ PEREZ, TITULAR DE CEDULA DE IDENTIDAD No. 16.419.878 asistida por las abogadas ALICIA FIQUEROA y GLADYS DUDAMEL IPSA 24.072 y 11.940 respectivamente interpuso demanda de DESALOJO, por necesidad de ocupar el inmueble arrendado junto a su pareja en contra del ciudadano JOSE MAXIMINO OSAL, titular de cedula de identidad No. 3.860.023 Así mismo, alegaron que el arrendatario se había comprometido a el inmueble el día 15 de Diciembre del 2015 a las 11 a.m. incumpliendo todos los acuerdos, a los que se había comprometido por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMINETO DE VIVIENDA y que a pesar de las múltiples diligencias realizadas para que la misma haga entrega del inmueble arrendado éstas han sido infructuosas.
DEL ACERVO PROBATORIO.
Promovió las siguientes pruebas:
a) Original documento de propiedad del inmueble. El cual se valora por haber sido expedido por funcionario autorizado por la ley para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, de conformidad con el artículo 1357 del CC en concordancia con el artículo 429 del CPC.
b) Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto de fecha 19-01-2011 bajo el No.24, tomo 5 de los libros de autenticaciones. El cual no fue controvertido por lo que adquiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
c) Contrato de arrendamiento privado, celebrado por un año desde el 15-01-2012 hasta 15-01-2013 para demostrar la fecha de terminación del contrato de arrendamiento del 15-01-2012 hasta 15-01-2013. Adquiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
d) Correspondencia de fecha 31-03-2013 del inquilino para demostrar la renuncia a adquirir el inmueble arrendado y su promesa de desocupación. Se trata de un documento privado acompañado en original, adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, toda vez que el mismo no fue tachado, de conformidad con el artículo 429 y 430 del CPC.
e) Constancia de Residencia del Consejo comunal las Mercedes 2 “EL BUCO” Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, para demostrar la necesidad de vivienda. Esta constancia no aporta ningún elemento de juicio que pueda ser tomada en cuenta al momento de tomar una decisión, solo da fe de la dirección donde habitan actualmente, lo que demuestra que tiene un lugar donde habitar, cuya calificación corresponde a la SUPERINTENDENCIA Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dentro de sus atribuciones contenidas en el articulo 20 numeral 9, de reza:
Art. 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta ley, teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:
9. Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si este comprobare que no tiene lugar donde habitar ( negrillas por el tribunal).

f) Constancia de concubinato del Consejo Comunal Las Mecerles 2 “EL BUCO” a fin de demostrar la necesidad de vivienda del grupo familiar. Igual cometario que el anterior, no se aprecia esta constancia emanada de terceros por no ser materia de juicio.
g) Estados de cuenta de los años 2015 y 2016 de la cuenta de ahorro No. 01050749-91-0749036907 del Banco Mercantil. Para demostrar desde cuando el arrendatario cancela el monto de 3.000,00 Bs. Esta prueba arroja la convicción de la solvencia en que se encuentra el arrendatario, lo cual no se toma en cuenta por no ser materia de juicio.
h) Acta de audiencia conciliatoria de fecha 4 de Marzo de 2015 expediente No. 801-04-13 del SUNAVI LARA, para dejar constancia del incumplimiento del acuerdo voluntario del inquilino de entregar el inmueble el 15 -12-2015. Se valora como un documento público administrativo, por venir de un funcionario autorizado por la ley para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, y el cual no fue tachado de falso , todo de conformidad con los artículos 1357 y 1830 del C.C.
i) Resolución 000243 de fecha 13-01-2016 de SUNAVI LARA que homologa el acuerdo de entrega del inmueble y declara agotada la vía administrativa, esta prueba adquiere pleno valor probatorio al ser realizado por funcionario autorizado para darle fe pública al acto.
j) Certificado No. 132171054-0259890 del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para demostrar el cumplimiento de todas las formalidades de ley.

DEL MÉRITO DE LA CAUSA.
El artículo 1579 del Código Civil Venezolano, reza:
“El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está obliga a pagar a aquella…”

Ahora bien, alrededor del contrato de arrendamiento se circunscriben una serie de deberes y obligaciones y derechos de cada una de las partes involucradas en él, que dan lugar a su continuidad, permanencia o disolución en el tiempo. Así pues, tenemos que el contrato de arrendamiento estará vigente por el tiempo que lo establezcan las partes, siendo que la voluntad de éstas es la determinante en las convenciones pactadas, de esto dependerá la vigencia de los contrato pudiendo ser estos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, y de cuya naturaleza penderá las formas de procedencia que tienen las partes para disolver el contrato, o para rescatar el inmueble arrendado. En el caso de marras encontramos que estamos en presencia de un contrato que se inicio a tiempo determinado convirtiéndose a tiempo indeterminado y la forma idónea para la arrendadora ante la necesidad que tiene de disponer y disfrutar del inmueble de su propiedad arrendado será por vía de la acción de desalojo, esto de conformidad con lo observado de las actas procesales que conforman los presente autos. Así pues, La Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, en decisión nº 67 del 20 de julio de 2001, señala respecto al desalojo lo siguiente:
“…omisis El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”

En ese sentido, la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, establece en su articulado 91, las causales taxativas para que proceda la acción de desalojo, a saber:
ARTÍCULO 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendadora haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendador o arrendataria haya ocasionado el inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria.
PARAGRAFO ÚNICO: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

De la norma supra, se desprende las causales de desalojo que podrá alegar la arrendataria para la desocupación del inmueble arrendado, así se observa que en el caso de autos la accionante fundamenta la acción propuesta en su escrito libelar conforme al artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que refiere a la necesidad de ocupar la propietaria el inmueble arrendado.

Siendo esto así, en el caso de marras se observa que la acción interpuesta por la accionante MARIA CONCHITA GUEDEZ PEREZ contra EL ARRENDATARIO JOSE MAXIMINO OSAL, acción de desalojo invocando, como ya se indicó en la causal prevista en el numeral 2 del artículo 91 de la supra mencionada ley arrendaticia, cuyo tenor es:
“…La necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”

Son valoradas por quien juzga, al apreciar que las afirmaciones y hechos alegados por la actora resultaron convincentes, en virtud del procedimiento cumplido por ante SUNAVI LARA, según se evidencia en Acta de Audiencia Conciliatoria de fecha 4 de Marzo de 2015, expediente No. 801-04-13 del SUNAVI LARA, para dejar constancia del incumplimiento del acuerdo voluntario del inquilino de entregar el inmueble el 15 -12-2015.

Quedó demostrado las insistentes veces y formas mediante las cuales la ciudadana arrendadora instó a la parte demandada a entregarle el inmueble, se evidencia que está demostrado el agotamiento de la vía administrativa prevista en la ley arrendaticia up supra mencionada, con acta levantada por ante la SUPER INTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI).

En virtud de las consideraciones señaladas, concluye este juzgador que la demandante, al haber demostrado que sus alegatos invocados respecto a su necesidad de vivienda, resultan palpables, y debe considerar quien juzga, y en base al análisis efectuado, procedente la acción por desalojo interpuesta por la ciudadana MARIA CONCHITA GUEDEZ PEREZ contra JOSE MAXIMINO OSAL , lo cual conllevaría a la declaratoria Con Lugar la acción de autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos que anteceden, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MADIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CICUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en nombre de LA REPUBLICA BIOLIVARIANA DE VENZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LERY DECLARA.
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por MARIA CONCHITA GUEDEZ PEREZ contra JOSE MAXIMINO OSAL, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada JOSE MAXIMINO OSAL, hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas a la ciudadana MARIA CONCHITA GUEDEZ PEREZ, anteriormente identificada.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dado, firmado y sellado en la Sala de este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MADIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CICUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los tres (03) días de mes de Marzo del año 2017. Años: 206° y 158°.
El Juez,

Abg. Hilarión A. Riera Ballestero.

La Secretaria accidental.,

Abg. Yoxely C. Ruíz S.
En este misma fecha se público siendo las 9:00 a.m.
La Secretaria acc.,