TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

PARTE DEMANDANTE: FRANCO GARCIA VALECILLOS, venezolano, titulares de la cedula de identidad Nº V-7.424.049, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. JERICK SAYAGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.498.
PARTE DEMANDADA: ANA JOSEFA PERNIA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.610.250, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN ESPERANZA HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 15.259.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
ASUNTO: KP02-V-2015-002921

Se reciben las presentes actuaciones interpuesta por el ciudadano FRANCO GARCIA VALECILLOS, en juicio por Cumplimiento de Contrato, en contra de la ciudadana ANA JOSEFA PERNIA URBINA, plenamente identificados en el encabezado, el cual correspondió a este tribunal conocer de la causa.
ACTUACIONES
En fecha 02/11/2015, se le da entrada a la siguiente demanda. En fecha 11/11/2015, se realizo corrección de foliatura. En fecha 17/11/2015 se admitió la demanda. En fecha 17/11/2015, se realizo corrección de foliatura. En fecha 24/11/2015, se fija fecha y hora para que tenga lugar la inspección judicial. En fecha 25/11/2015, se declaró desierto inspección judicial. En fecha 03/12/2015, se libro compulsa. En fecha 08/12/2015, el alguacil consigno recibo de compulsa sin firmar de la ciudadana Ana Josefa Pernia. En fecha 19/01/2016, se libro cartel de citación. En fecha 22/01/2016, se designa correo especial. En fecha 01/02/2016, se agrego oficio. En fecha 12/04/2016, se agregaron pruebas. En fecha 12/01/2016, se realizo corrección de foliatura. En fecha 25/04/2016, se admitieron pruebas promovidas. En fecha 03/05/2016, se declara desierto acto de testigo Karina Bautista. En fecha 03/05/2016, se declara desierto acto de testigo Darwin Rodríguez. En fecha 03/05/2016, se declara desierto acto de testigo Daniel Freitez. En fecha 03/05/2016, se declara desierto acto de testigo Alveila Mazuera. En fecha 09/05/2016, se declara desierto acto de testigo Lismary Pérez. En fecha09/05/2016, se declara desierto acto de testigo Carmen Delgado. En fecha 09/05/2016, se declara desierto acto de testigo Flor de Carreño. En fecha 10/05/2016, se declara desierto acto de testigo Carlos Apóstol. En fecha 10/05/2016, se declara desierto acto de testigo Elimar Flores. En fecha 16/05/2016, se declara desierto acto de testigo María Gotopo. En fecha 16/05/2016, se declara desierto acto de testigo Blanca Colmenarez. En fecha 30/05/2016, se fija nueva oportunidad para declaración de testigos. En fecha 06/06/2016, se agrego oficio. En fecha 14/06/2016, se agrego y se libro oficio. En fecha 21/05/2016, se declara desierto acto de testigo Karina Bautista. En fecha 21/05/2016, se declara desierto acto de testigo Darwin Rodríguez. En fecha 21/05/2016, se declara desierto acto de testigo Daniel Freitez. En fecha 21/05/2016, se declara desierto acto de testigo Alveila Mazuera. En fecha 30/05/2016, se declara desierto acto de testigo Karina Bautista. En fecha 30/05/2016, se declara desierto acto de testigo Darwin Rodríguez. En fecha 30/05/2016, se declara desierto acto de testigo Daniel Freitez. En fecha 30/05/2016, se declara desierto acto de testigo Alveila Mazuera. En fecha 12/07/2016, el Tribunal fijara para Informes una vez conste en autos las resultas de todas las pruebas. En fecha 23/09/2016, se libraron oficios. En fecha 14/11/2016, se realizó corrección de foliatura. En fecha 21/10/2016, se fijó el decimoquinto (15) día de despacho siguiente para presentar informes. En fecha 14/11/2016, el Tribunal acuerda dejar transcurrir los Ocho (08) días de Observación. En fecha 17/11/2016, se certificaron copias. En fecha 11/01/2017, se fija el tercer día de despacho siguiente para la inspección judicial. En fecha 16/01/2017, se declara desierto Inspección Judicial.

DEMANDA

Asegura la demandante que en fecha 08-12-2014 celebró por documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, inserto bajo el Nº 20, tomo 335 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, u contrato de opción de compra-venta con la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-16.610.250. Anexa el referido contrato marcado con la letra “A”. El objeto de dicho contrato está conformado por un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa tipo Town House sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2 del Conjunto Residencias “Las Villas del Golf Plaza”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de (122,00 m2) y se encuentra comprendida dentro de las siguientes linderos, NORTE: En línea de (20,00 mts) con la parcela Nº 23, SUR: En línea de (20,00 mts) con la parcela Nº 21, ESTE: En línea de (6,10 mts) con el lindero este de la urbanización y OESTE: En línea de (6,10 mts) con la calle 2. La casa tipo Town House tiene un área de construcción aproximada de (71 m2) y consta de las siguientes dependencias: Planta Baja: 1 porche, sala-comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, 2 puestos de estacionamiento; y Planta Alta: 2 dormitorios , 2 baños, dicho inmueble le pertenece a la demandada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 12-08-2013, bajo el Nº 2010.1476, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.2717, correspondiente al libro de folio real del año 2010. Tal y como se desprende del mencionado contrato, el precio del inmueble fue por la cantidad de (Bs. 4.200.000,00), de los cuales pago en ese acto la cantidad de (Bs. 1.200.000,00), mediante cheque de gerencia girado contra el Banco Plaza Nº 00792521 cuenta Nº 0138-0027-86-2120210102 de fecha 04-12-14 tal y como consta en la clausula tercera del contrato señalado con la letra A quedando un remanente por pagar de (Bs. 3.000.000,00), monto este que según el contrato debía pagar en un plazo de 60 días continuos mas 30 días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del contrato, sin embargo, esta obligación se fue postergando en el tiempo, no por causas imputables a él, sino por causas imputables a la vendedora, pues por una parte el inmueble objeto de la opción de compraventa se encuentra gravado al Banco Bicentenario, tal y como se evidencia del propio documento de propiedad que consigna en copia fotostática certificada marcada con la letra “B”, siendo una de sus obligaciones, conforme se lee de la clausula Sexta del contrato de opción de compraventa, que la vendedora se compromete a entregar al inmueble al optante comprador, libre de todo gravamen, liberación de la garantía hipotecaria la cual debe constar en documento protocolizado y por la otra, a estas alturas, es decir 6 meses luego de haber suscrito el contrato de opción, la promitente vendedora a pesar de sus numerosas peticiones no ha cumplido con entregarle los recaudas necesarios para poder protocolizar el documento definitivo de compraventa, los cales son su registro de información fiscal (RIF), copia de su cedula de identidad, solvencia municipal de propiedad inmobiliaria, solvencia de Corpoelec e Hidrolara, constancia original de vivienda principal y liberación de Hipoteca, recaudos estos, que debió entregárselos, inclusive antes del vencimiento de la opción de compra-venta todo lo cual determina que existe un incumplimiento sostenido por parte de la promitente vendedora en sus obligaciones de venderle el inmueble en los términos en que se pasto en el contrato suscrito, cabe destacar que esta negociación fue intermediaria la empresa inmobiliaria Rent-House Lara, y su asesor ejecutivo de venta Elimar Kairlin Flores Herrera, persona esta que llevo a cabo a negociación de venta, con la cual le entendió para solicitar toda la documentación que necesitaba para que el banco procesara el documento definitivo de venta. En materia de contratos de opción de compra-venta, la doctrina y jurisprudencia patria han señalado que estos contratos son en realidad verdaderos contratos compraventa, inclusive cuando hay alguna duda acerca de la verdadera naturaleza del contrato suscrito por las partes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha expresado que los jueces de instancia tienen el deber d darle aplicación y vigencia al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene el denominado principio de legalidad. El contrato que ambas partes denominaron opción de compra-venta, existen todos los elementos contractuales que hacen concluir, que se trata en realidad, de un contrato de compra-venta. Esos hechos están constituidos en primer lugar, por el pago del precio, en ese sentido, al momento de suscribir el contrato pago la cantidad de (Bs. 1.200.000,00), primer elemento que determinaría que se trata de una compra-venta. En segundo lugar está el elemento del consentimiento legítimamente manifestado tanto de comprar, como de vender, acordar precio y expresar cual es el objeto. En tercer lugar existe un objeto que es el inmueble en sí, claramente definido en el contrato y determinado en su superficie, linderos y demás características tanto específicas como generales. En cuarto lugar, existe una causa y esta causa es lícita, es decir no es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público. Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil. En ese sentido, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22-03-2013, expediente 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, posteriormente ratificada en otras sentencias, estableció respecto a la interpretación que se le debe dar a las denominadas opciones de contratos de compra-venta. Por lo tanto, siendo esa la jurisprudencia imperante y además vinculante como hecho jurisprudencial para los tribunales de instancia, es por lo que solicita al tribunal la acoja a los fines de que se tenga al contrato de opción a compra-venta demandado, como un verdadero contrato de compra-venta entre las partes. En virtud de lo antes expuesto, es por lo que de conformidad con el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil procede a demandar como en efecto lo hace por el presente escrito a la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina, titular de la cedula de identidad Nº 16.610.250, por cumplimiento de contrato de compra-venta, todo ello a objeto de que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a lo siguiente: A que convenga al cumplimiento inmediato del contrato de compra venta suscrito en fecha 08-12-2014, celebrando por documento autenticado por ante la notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, inserto bajo el Nº 20, tomo 335 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, obligándola a transferirle la propiedad de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa Town House sobre ella construida, distinguida con el Nº 22, situada en la calle 2 del Conjunto Residencias “Las Villas del Golf Plaza”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, la parcela de terreno tiene una superficie de (122,00 m2) y se encuentra comprendida dentro de las siguientes linderos, NORTE: En línea de (20,00 mts) con la parcela Nº 23, SUR: En línea de (20,00 mts) con la parcela Nº 21, ESTE: En línea de (6,10 mts) con el lindero este de la urbanización y OESTE: En línea de (6,10 mts) con la calle 2. La casa tipo Town House tiene un área de construcción aproximada de (71 m2) y consta de las siguientes dependencias: Planta Baja: 1 porche, sala-comedor, cocina integrada al comedor, ½ baño, 2 puestos de estacionamiento; y Planta Alta: 2 dormitorios, 2 baños, ut supra identificada, obligándolos a transferirle la propiedad del inmueble al precio convenido y establecido en el contrato. Que ofrece a pagar a través de un crédito hipotecario, al momento de otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina del Registro Publico del Municipio Palavecino Estado Lara, y por la suma de (Bs. 3.000.000,00). A que convenga en que ya recibió el precio de venta la cantidad de (Bs. 1.200.000,00) quedando un remanente por pagar de (Bs. 3.000.000,00). A que convenga en recibir el saldo del precio o en su defecto solicita que la sentencia que se dicen en la presente causa, así lo establezca, obligándolo a pagar el saldo del precio en el plazo que fijo el tribunal y mediante el crédito bancario ya aprobado por el Banco, todo ello de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En caso de no convenir la demandada en ello, solicita al tribunal así lo declare y se produzcan los efectos coercitivos de la sentencia. Al pago de las Costas y Costos del juicio. De conformidad con el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente demandad en la cantidad de (Bs. 4.200.000,00). Asimismo le informa que su dirección o sede procesal es la siguiente: Carrera 16 entre calles 24 y 25, edificio Centro Cívico Profesional, piso 3, oficina Nº1, Barquisimeto, Estado Lara. Solicita que la demandada se le cite en la siguiente dirección: Conjunto Residencial “Las Villas del Golf Plaza”, etapa “B”, ubicada en la cercanía del Caserío La Piedad, casa Nº 22, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara.

La parte demandada convino en la existencia del contrato de opción a compra, así como el precio y objeto. Rechazó que haya incumplido por su voluntad personal, porque el inmueble tenía un gravamen a favor del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujeres y Comunas C.A. que el crédito fue pagado en diciembre del año 2.014, tal como consta de instrumento de fecha diciembre de 2.015 y hasta la presente fecha el Banco no ha entregado el referido instrumento. Que su representada ha hecho las gestiones tendentes a obtener la liberación correspondiente quedando toda la responsabilidad en la persona del Banco aludido, por lo tanto asegura que en caso de existir algún retardo en el cumplimiento de la obligación, imputable a la entidad bancaria no se puede omitir la figura denominada causa extraña no imputable, lo cual constituye una causa de eximente en el cumplimiento de las obligaciones, razón por la cual solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

PROMOCION DE PRUEBAS
Promovió la demandada
Documental: Promueve constancia emitida por el Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujeres y Comunas C.A, de fecha 04/08/2015; se valora en su contenido como prueba del pago del crédito.
Documental: Promueve autorización de venta entre la ciudadana Karina Bautista, representante de la Empresa Renta House C.A, y su representada, suscrito en fecha 14/10/2014; Promueve impresión de los comprobantes de pago realizados a la ciudadana Karina Bautista, autorización de venta entre la ciudadana Karina Bautista, representante de la Empresa Renta House C.A; Promueve Informe del Presidente de la Junta de Condominio ciudadano Darwin Rodríguez, anexo marcado con la letra “F”. Promueve mensajes de texto entre la ciudadana Karina Bautista, representante de la Empresa Renta House C.A, y su representada, anexo marcado con la letra “G”; se desechan pues son copias de instrumentos privados y no autenticados o privados reconocidos únicos admisibles en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Promueve impresión de los correos electrónicos enviados a su representada por parte de los miembros del Condominios de la Urbanización Prados del Golf, Acceso B, La Piedad, Municipio Palavecino del Estado Lara, anexo marcado con la letra “E”; se valoran en su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre mensajes de Datos y Firmas Electrónicas

Informes.- a la empresa Telefonía Movistar, la cual no se valora pues no consta en autos sus resultas.

Testimoniales.- promovió la declaración de los ciudadanos KARINA BAUTISTA, DARWIN RODRIGUEZ, DANIEL FREITEZ, y ALVEILA MAZUERA; FLOR DE CARREÑO, CARMEN CECILIA DELGADO DE HERRERA, y LISMARY PÉREZ; se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

Pruebas promovidas por la demandante

Promueve Documento autenticado en la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto –Estado Lara, inserto bajo el Nº 20, Tomo 335, en fecha 08/12/2014, de Opción de Compra – Venta; se valora como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones suscritas entre las partes.
Promueve copia del cheque de gerencia girado contra el Banco Plaza Nº 00792521, cuenta Nº 0138-0027-86-2120210102, de fecha 04/12/2012, por la cantidad de de Un Millón Doscientos Mil Bolívares a favor de la ciudadana Ana Josefa Pernia Urbina; se desecha pues es copia de instrumento privado y no autenticado o privado reconocido únicos admisibles en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

Promovió la declaración de los ciudadanos CARLOS ALBERTO APÓSTOL ORELLANA, y ELIMAR KAIRLIN FLORES HERRERA, MARIA ELENA GOTOPOO, y BLANCA CRISTINA COLMENÁREZ se desechan pues no comparecieron en la oportunidad de ley de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

CONTRATO

El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta.
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez nacido el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee.

En virtud del reconocimiento expreso por la parte demandada en relación al contrato y las condiciones del mismo el tribunal entiende que el objeto, causa y precio no están controvertidos, en cambio el punto álgido se relaciona directamente con la liberación de la hipoteca que debía ser registrada puesto que la demandada conviene en que la misma fue cancelada a la institución bancaria pero no ha sido liberado el correspondiente finiquito, por esta razón alega la causa extraña no imputable como eximente de la responsabilidad civil.

Al folio 99 consta copia fotostática de una constancia emitida por el entonces Banco Bicentenario Banco Universal, que como instrumento público administrativo hace entender el pago de la deuda adquirida con garantía hipotecaria. Por otro lado, los correos electrónicos evaluados permiten entender que entre las partes el conflicto se ha prolongado en el tiempo, oportunidad en que el actor ha procurado incluso entrar en posesión del inmueble objeto de la negociación. Ahora bien, aceptado como ha sido la cancelación de la hipoteca y la no entrega de la correspondiente certificación para su protocolización por parte de la entidad bancaria este juzgado debe establecer si se trata de una causa de fuerza mayor.
El caso fortuito y la fuerza mayor comprenden las denominadas causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor. Desde los inicios del derecho se ha pretendido diferenciar entre los dos primeros, explicaciones que interesan en forma secundaria, lo que de verdad es relevante a la causa es el reconocimiento que el legislador venezolano da como casual de incumplimiento involuntario y por ello, si se configura, queda exonerado del deber de cumplir la prestación, incluso de la responsabilidad civil que la prestación pueda acarrear. En sentido práctico a este juicio, si se verifica que la no entrega de la liberación de hipoteca registrada se debió a la causa extraña no imputable el demandado estará exonerado de la responsabilidad civil contractual, en otras palabras, no podrá imputársele incumplimiento que la ejecución del contrato por parte de la promitente vendedora.
La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 115 de fecha 17/02/2004, caso Arnaldo Salazar Otamendi contra Publicidad Vepaco, C.A., dejó sentado lo siguiente:

(…). Tales causas extrañas no imputables que configuran el incumplimiento involuntario del deudor (obligado) las adminicula el legislador en correspondencia con la norma transcrita en el caso fortuito y la fuerza mayor, y ante tal categorización, debe la Sala necesariamente aclarar las condiciones necesarias para su procedencia y consecuente efecto liberatorio.
Toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable que limite o impida el cumplimiento de la obligación, debe necesariamente probarse. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico.
Asimismo, tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación.
De otra parte, la causa externa (no imputable) generadora del incumplimiento no puede resultar previsible, y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado.
Igualmente y de manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad). [Subrayado del Tribunal]

Así las cosas pasa el Tribunal a analizar el alegato de causa extraña no imputable por parte del demandado en comparación con la doctrina transcrita. El contrato transcrito pone en cabeza de la parte demandada, sobre la hipoteca y su forma, la responsabilidad de obtener la “cancelación de la misma” y “deberá estar registrada”. La prueba valorada demuestra que la deuda originadora de la hipoteca había sido cancelada, sin embargo, la correspondiente certificación para la fecha 04/08/2015, más de dos meses posterior a la presentación de la demanda, no había sido expedida porque “se encuentra en proceso de solicitud de Liberación de Garantía Hipoteca” según se lee al folio 117.
En este sentido, entiende el tribunal que la parte demandada no ha podido cumplir por una causa extraña que no le es imputable pues se trata de un impedimento de orden práctico, ha surgido posterior a la suscripción del contrato, no puede ser subsanable por la demandada ni responde a una actitud consciente de la misma.
Junto a lo expresado el tribunal no puede obviar que el actor en el mismo contrato se comprometió en el mismo lapso de noventa (90) días a cancelar el excedente, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) a través de un crédito empresarial otorgado por el Banco Plaza, sin embargo, no consta en autos que el mismo se haya tramitado siquiera con lo cual surgiría la convicción de que para la fecha estaba en posibilidad cierta de honrar la cantidad adeudada. Este último aspecto es trascendental a la causa, porque lógicamente pudiera ser muy conveniente procurar cumplir en esta fecha con el pago correspondiente, CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.200.000,00), cuando el precio de la negociación de fecha 08/12/2014 es abiertamente irrisorio al precio que tiene el inmueble en la actualidad.
A pesar de lo anterior, el tribunal desea ponderar otros intereses. Tanto el demandante como la demandada desean obtener una solución habitacional así lo manifestaron ante este tribunal en las audiencias conciliatorias y este juzgado excito a las partes en más de una ocasión para llegar a un acuerdo que compensara las pretensiones, siendo todo ello imposible; ambas tienen el mismo derecho a ejercer el derecho constitucional a una vivienda digna. Si es cierto, el tribunal está convencido de que existe una causa extraña no imputable como razón del incumplimiento este no debe ser total pues claramente el actor ha erogado también una importante cantidad de dinero para lo cual le resultará imposible en la actualidad aspirar a iniciar los trámites para la adquisición de otro inmueble.
El artículo 1.271 del Código Civil abraza la causa extraña no imputable como una causa de eximente de responsabilidad civil, sin embargo, la doctrina promulga que no por ello debe restringirse el alcance pues puede constituir una atenuante de la responsabilidad. Por otro lado, cuando se habla se los efectos de la causa extraña no imputable la misma doctrina acepta unos efectos definitivo y otros temporales (Maduro, E. y Pittier, E. – 2008 -. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, Venezuela).
Los extractos anteriores son necesarios para este tribunal e ilustran por qué considera quien suscribe que el contrato debe ejecutarse pero en términos que satisfagan ambas expectativas y que se ajusten a razones de equidad así como a los resultados del análisis a la causa. Ha ocurrido un hecho extraño que no es imputable a ninguna de las partes, pero en relación al contrato agregado el demandante o demandada saldrán gravemente perjudicados según se resuelva o ejecute la convención, si se toma en cuenta que el tiempo transcurrido incide directamente en la pérdida del valor de las cantidades pactadas. Igualmente relevante, ejemplifica este despacho que la jurisprudencia patria es conteste en reconocer que en materia relacionada con hechos sociales y garantías constitucionales como el salario, honorarios y semejantes; la revalorización o indexación debe acordarse aún oficio como medio para obtener una verdadera satisfacción del derecho invocado.
En este sentido y encontrándose involucrado el derecho constitucional a una vivienda digna, estima el juzgado que lo conducente, en virtud del principio iura novit curia, es hacer susceptible la ejecución o terminación del contrato, pero de una manera que se compagine con las realidades actuales económicas y que en su oportunidad dieron lugar a la convención. Por lo tanto, siendo que el actor canceló la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00) cantidad que correspondía al VEINTIOCHO COMA CINCUENTA Y SIETE POR CIENTO (28,57%) del valor total del inmueble reconocido por las partes, a saber, CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍARES (4.200.000,00); este tribunal estima que la parte actora deberá honrar el precio restante, a saber, el SETENTA Y UNO COMA CUARENTA Y TRES POR CIENTO (71,43%) del precio que se dictará a través de una experticia complementaria al fallo, la cual establecerá el valor del inmueble para la fecha en que esta sentencia sea declarada definitivamente firme.
Igualmente, el tribunal oficiará lo conducente al entonces Banco Bicentenario Banco Universal para que en el lapso perentorio de quince (15) días calendarios remita ante este despacho la constancia de liberación de garantía de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, caso contrario el tribunal decidirá lo conducente. Una vez establecido el precio a través de la experticia señalada, el actor dispondrá de noventa (90) días calendarios, tal como fue pactado en el contrato, para cancelar el excedente para lo cual podrá hacer uso de crédito que considere oportuno con un tercero y este tribunal facilitará la documental o información correspondiente. Igualmente, posterior a la entrega del tantas veces señalado informe si el demandante manifiesta no tener interés en adquirir el inmueble la parte demandada deberá reintegrar el VEINTIOCHO COMA CINCUENTA Y SIETE POR CIENTO (28,57%) del valor total del inmueble que arroje la experticia, monto que se traduce en la inicial entregada por el actor.
Concluye el juzgado que esta fórmula es la única que dará satisfacción a las partes en función de las expectativas y las prestaciones que se han generado en el contrato, máxime cuando se ha verificado la existencia de una causa extraña no imputable a las partes intervinientes.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano FRANCO GARCIA VALECILLOS en contra de la ciudadana ANA JOSEFA PERNIA URBINA, todos identificados.
SEGUNDO: una vez quede firme esta decisión el tribunal establecerá el valor del inmueble objeto del contrato a través de experticia complementaria del fallo, y una vez consignado y declarado válido, la parte actora deberá dentro de los noventa días calendarios siguientes honrar el precio adeudado, a saber, el SETENTA Y UNO COMA CUARENTA Y TRES POR CIENTO (71,43%) del precio reflejado en la experticia y el tribunal oficiará lo conducente al registro respectivo haciendo constar el pago y que la decisión haga las veces de documento traslativo de propiedad. Igualmente, el tribunal oficiará lo conducente al entonces Banco Bicentenario Banco Universal para que en el lapso perentorio de quince (15) días calendarios remita ante este despacho la constancia de liberación de garantía de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, caso contrario el tribunal decidirá lo conducente. En el lapso indicado el actor dispondrá de noventa (90) días calendarios, tal como fue pactado en el contrato, para cancelar el excedente para lo cual podrá hacer uso de crédito que considere oportuno con un tercero y este tribunal facilitará la documental o información correspondiente. También, posterior a la entrega del tantas veces señalado informe si el demandante manifiesta no tener interés en adquirir el inmueble la parte demandada deberá reintegrar el VEINTIOCHO COMA CINCUENTA Y SIETE POR CIENTO (28,57%) del valor total del inmueble que arroje la experticia, monto que se traduce en la inicial entregada por el actor.
TERCERO: no hay condenatoria en costas pues el vencimiento fue parcial y no total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes para que interpongan los recursos que consideren pertinentes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los siete (07) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.