TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de marzo de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: KP02-V-2017-000644

Visto el libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentado por los ciudadanos, CALOGERO ANTONIO FARRUGGIO PUZZANGARA y GIOVANNI PASCUCCI STELLUTO, venezolanos mayores de edad titulares de la cédula de identidad N° -E-986.627 y V- 4.727.058, actuando en este acto en su condición de DIRECTORES ADMINISTRADORES de la firma mercantil INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR C.A. Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de diciembre del Año 2003, bajo el N° 42, Tomo 45-A, con un acta extraordinaria, en fecha 28 de diciembre del Año 2011, bajo el N° 29, Tomo 115-A, de la debidamente asistidos en este acto por el abogado RICARDO AUGUSTO SANCHEZ PEÑA I.P.S.A. N° 51.040. Contra la Firma Mercantil GRUPO SUN TRAVEL OCCIDENTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 28 de Marzo de 2006, anotada bajo el N° 70, Tomo 17-A, representada por el ciudadano OSCAR RICARDO GOMEZ MORA, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad N° 3.241.700, en su carácter de representante legal de dicha empresa. Este Tribunal observa, que los actores, pretenden a través de la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por Dos (02) oficinas identificadas como las oficinas 5-5 y 5-6, ubicadas en el Sector Milenium Centro Empresarial, planta o piso N° 5 del edificio denominado TORRE MILENIUM, situado en la prolongación de la avenida los Leones carrera 2 de la urbanización el Parral, Barquisimeto Parroquia Santa Rosa de Municipio Iribarren estado Lara. Al respecto para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda este Juzgado hace las siguientes consideraciones:
Con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 341 lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
De conformidad con el artículo anterior, el Tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden publico a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, en ese sentido de acuerdo a la acción en los términos como fue presentada a estrados por el demandante, se hace necesario destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834:

“…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido por este Tribunal).

Con vista a la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que este Tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos fundamentales, presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, y siendo que el mismo alega que desde el 27 de Agosto del año 2015 hasta el 26 de agosto del 2016 mantiene una relación arrendaticia con la demandada según se evidencia del Primer contrato de arrendamiento el cual anexa marcado “F” folio (26 al 28) sobre un inmueble constituido por una oficina con el N° 5-5 ubicada en la en Quinto Piso de la TORRE MILENIUM y el Segundo contrato de arrendamiento el cual anexa marcado “ G” folio ( 29 al 31) sobre un inmueble constituido por una oficina con el N° 5-6 ubicada en la en Quinto Piso de la TORRRE MILENIUM, a partir del 02 de octubre del 2015 hasta el 01 de octubre del 2016, de esta ciudad Barquisimeto estado Lara, afirma el actor que dichas oficina fue cedido en arrendamiento, pero que es el caso que el arrendatario ha dejado de pagar desde el lapso que va desde el mes de marzo del 2016 hasta la presente fecha, estando pendiente doce (12) meses; con un arrendatario de insolvencia por lo que asiste al representado el derecho al exigir judicialmente la resolución de contrato por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, manifestó que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil, que le da la fuerza de ley a los contratos, el articulo 1.594 esjudem que obliga al arrendatario a devolver la cosa arrendada; el artículo 1.167 del Código Civil que le da la posibilidad de pedir la resolución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar; y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece el procedimiento a seguir en el caso de resolución de contratos.

Por lo que este Tribunal, una vez revisado tantos los hechos, los fundamentos de derechos y los contratos de arrendamientos marcados “F” y “G” folios (26 al 28) y (29 al 31) específicamente la clausula DECIMA PRIMERA de ambos contratos las cuales señalan:“El inmueble arrendando será destinado por LA ARRENDATARIA para el establecimiento de OFICINA PARA LA COMERCIALIZACION DE SERVICIOS TURISTICOS, para cualquier cambio de actividad será necesaria la autorización especial por la parte de LA ARRENDADORA.” De lo que se infiere que la actividad que se realiza en las referidas oficinas, es para la comercialización de servicios turísticos, es decir, está destinada a la prestación servicios, para este caso turístico, ello concatenado a lo establecido en la CLAUSULA TERCERA del acta constitutiva de la empresa CORPORACIÓN EMPORIO BARQUISIMETO C.A y según el actor, es la empresa ahora demandada GRUPO SUN TRAVEL OCCIDENTE, C.A.
Dadas las consideraciones anteriores, se hace necesario indicar que el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial en su exposición de motivos dispone:

El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos y venezolanas.

Igualmente el artículo 1 de la misma Ley señala que:

El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial.

En ese sentido la Ley Especial de Arrendamiento para el Uso Comercial, establece que se entenderán inmuebles destinados al uso comercial los señalados en el artículo 2:
A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley se entenderán por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si sola forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexo a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centro comerciales, en edificaciones de vivienda u oficinas o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios , laboratorios o quirófanos o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirá además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stand, y establecimiento similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funciona o se ubiquen en aéreas de dominio público. (Subrayado y resaltado del Tribunal).

De la norma antes transcrita se infiere, que se entenderán por inmuebles destinados al uso comercial, en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios a todos los señalados en la norma up-supra, es decir, aquellos inmuebles destinado al funcionamiento de una actividad de prestación de servicios, también, quedan incluidos y debe ser aplicado la normativa del nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y constatado en el presente caso, de acuerdo a los dos contratos de arrendamientos, según lo establecido en las clausulas decima primera, que el inmueble oficinas 5-5 y 5-6 antes identificadas, están destinadas para el funcionamiento de una actividad de prestación de servicios, la actividad que se realiza, es, de prestación de servicios turísticos, por lo que se debe aplicar es el Decreto Ley antes señalado y siendo que la parte actora, demanda la resolución de los contratos de arrendamientos, con fundamento a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en ese sentido, se hace necesario señalar, que en las disposiciones derogatoria primera del Nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Para Uso Comercial tantas veces señalado dispone que:
Primera: se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999….(Subrayado del Tribunal).

De conformidad a la disposición derogatoria antes citada, la misma desaplica el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario N° 427 de fecha 7 de diciembre de 1999, solo, para la categoría de los inmuebles destinados para el uso comercial taxativamente señalados en el nuevo Decreto Ley, siendo que por tratarse del orden publico arrendaticio de la aplicación de la norma adecuada y ajustada al caso, para los inmuebles destinados al uso comercial o de prestación de servicios lo regula es el nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y visto que en el presente caso, la actividad que se desarrolla en las oficinas arrendadas, es de prestación de servicios turísticos, lo procedente y ajustado a derecho, dado la materia especial de arrendamiento que lo regula, es aplicar el ordenamiento jurídico adecuado lo que implica otros tópicos jurídicos, otra acción e indudablemente otro procedimiento totalmente distinto al solicitado. Por lo que de conformidad con Nuestra Carta Magna, el Juez como director del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un Estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los Jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento, siendo que el proceso, constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia. Esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado. (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), de manera que, el Juez está dotado de grandes poderes de dirección por cuanto la labor que desarrolla, no sólo es para resolver un conflicto entre dos partes, sino a la final como un acto por el cual se imparte justicia, lo que se traduce como una garantía de la paz social que debe imperar en todo tiempo en el Estado venezolano, así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2278/2001 de fecha 16-11-2001, caso Jairo Cipriano Rodríguez Moreno.
Y la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia ha determinado que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante. Así fue sentado en su sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional, en la cual estableció lo siguiente:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… (Resaltado añadido)

Dadas las disposiciones jurisprudenciales anteriormente citadas, y como quiera que el demandante en su escrito libelar fundamentó su pretensión en una Ley distinta, por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora, la parte actora eligió la vía equivocada, pues la acción no resulta idónea para su pretensión, lo que a todas luces configura su improcedencia, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial y los criterios Jurisprudenciales antes citados. Así se decide. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Devuélvanse los documentos originales consignados, dejando en su lugar copia certificada de los mismos.
Regístrese y Publíquese. Archívese el expediente en su oportunidad. Déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206º y 158º.
La Juez Provisoria

Abg. Milagro de Jesús Vargas La Secretaria

Abg. Mariani Selena Linares Peraza

MJV/gl.-