TSJ Regiones - Decisión

Se inicia el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por la ciudadana OLGA YRIARTE DE MORALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.833.004, Abogada en ejercicio e Inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 2221, con domicilio en la Urbanización Cruz Verde, bloque 1, apartamento 00-02, parroquia San Antonio Municipio Miranda del Estado Falcón, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO C.A., domiciliada en el Sector Los Olivos, Avenida Intercomunal Coro-La Vela, Galpón Nº 1, Municipio Colina del Estado Falcón, inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, anotada bajo el Nº 80, tomo 8-A del libro de Comercio respectivo, en fecha 23 de mayo de 2005, reformados sus estatutos en Asamblea Extraordinaria de fecha 10 de marzo de 2.006, inscrita por ante el Registro Mercantil en fecha 24 de mayo de 2.006, bajo el Nº 20 tomo 9-A, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ MEDINA JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.788.834, en su condición de Presidente, con domicilio en el Sector Los Olivos, Avenida Intercomunal Coro-La Vela, Galpón Nº 1, Municipio Colina del Estado Falcón, para su distribución en fecha 02-02-2017, correspondiendo conocer de la misma a este Tribunal.-
En fecha 10-02-2017, el Tribunal admite la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes de que constara en autos el resultados de su citación, comisionándose a tal efecto al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Colina y Petit de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.-
En fecha 14-02-2017, comparece por ante este órgano jurisdiccional la Abogada OLGA YRIARTE DE MORALES, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 2221, actuando con el carácter acreditado en autos, quien mediante diligencia solicita copias certificadas del libelo de la demanda y auto de admisión, a los fines de citación de la parte demandada.-
En fecha 21-02-2017, el Tribunal mediante auto acordó expedir las copias certificadas solicitadas.-
En fecha 24-02-2017, comparece por ante este órgano jurisdiccional la Abogada OLGA YRIARTE DE MORALES, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 2221, actuando con el carácter acreditado en autos, quien mediante diligencia consigna las copias certificadas del libelo de la demanda y auto de admisión.-
En fecha 03-03-2017, el Tribunal mediante auto acordó librar la citación a la parte demandada al Juzgado comisionado con oficio Nº 0820-114-17.-
En fecha 22-03-2017, el Tribunal ordenó agregar a los autos las resultas de comisión remitidas con oficio Nº 2460-083-2017, de fecha 20-03-2017, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Colina y Petit de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.-
En fecha 02-05-2017, comparece la Abg. LAURA GOITIA BARBERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.792, actuando con el carácter de apoderada judicial de la PROMOTORA VILLANTONIO C.A., representación que ostenta según instrumento poder debidamente otorgado por ante el Registro Público de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 95, tomo IV de los libros autenticados llevados por dicha oficina el cual consigna en copia simple marcado con letra “A”, quien presentó escrito de contestación de la demanda.-
Este Tribunal, con vista a la oposición de la cuestión establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la cual alega lo siguiente:
 Promueve la cuestión previa la inadmisibilidad de la acción prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el que debe convenirse que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento demanda constituido por una vivienda será destinada como casa de habitación, hogar y residencia.-
 Que al demandarse el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, constituido por un inmueble casa ubicado en el Conjunto Residencial VILLA SABANA, y que por cuanto es un inmueble destinado a vivienda, esta amparado por la vía legal del Decreto con Rango, valor y fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.-
 Que por ser un bien inmueble susceptible por la vía legal Decreto con Rango, valor y fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe agotarse el procedimiento administrativo previo a la vía jurisdiccional.-
 Finalmente alegó que el uso residencial habitacional hogar del bien inmueble objeto de la presente acción, de los contratos cuyo cumplimiento persigue el juicio, pero no estando alegado, ni probado en autos de haberse agotado vía administrativa por ante el órgano competente.
Ahora bien, establece el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Artículo 346 Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. …”
El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es por ello, importante acotar que el objeto esencial de las cuestiones previas reside en eliminar de la litis todos aquellos obstáculos que entorpezcan, suspendan o interrumpan el debate sobre la fundabilidad de lo pretendido. En tal sentido, es preciso señalar que la tutela judicial efectiva es una garantía constitucional consagrada en nuestra carta magna Constitucional, con el objeto de asegurar el debido proceso desde el momento que se accede al órgano jurisdiccional hasta su ejecución definitiva, a través de un proceso que debe regirse por los principios procesales fundamentales, que permitan cumplir con todas y cada una de sus etapas, con la aplicación del derecho en el caso concreto, siendo ello así y conforme al escrito de oposición de Cuestiones Previas, contenida en el artículo 346, ord. 11 del Código de Procedimiento Civil, la actuación subsiguiente es lo establecido en el artículo 351, ejusdem, el cual establece:
“…Artículo 351 Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente….”

De lo antes descrito, se desprende que alegada dicha cuestión previa prevista en el ord. 11, del artículo 346 ejusdem, la parte demandante tiene el lapso de cinco días de despacho siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, para manifestar si conviene en ellas o si las contradice, del presente caso se evidencia, asi como de las actas que conforman el presente expediente, que en la oportunidad correspondiente la parte demandante no manifestó si convenimiento o contradicción a la cuestión previa alegada, por lo que el silencio tal y como establece la norma se entiende como admisión de dichas cuestión previa y no contradichas y así se decide.-
A este respecto, comparte criterio en el caso, nuestro Máximo Tribunal de la República, ha dejado claro sobre la interpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, (caso: Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca vs. C.V.G Bauxilum C.A), expresó:
“…Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas. Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy prejudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias…” En virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala aplicando el criterio jurisprudencial antes trascrito, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara…”.

En otro orden de ideas, establece el artículo 94 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
“…Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes….”

De lo anteriormente transcrito se desprende que toda demanda o acción o todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuyo fin material sea la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, debe tramitarse el procedimiento administrativo previo a acudir al órgano jurisdiccional, del presente caso se observa que la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO versa sobre un inmueble constituido por una casa de habitación integrada por dos (2) habitaciones, dos (2) baños, sala- comedor, cocina, porche de entrada y lavandero, ubicado en la Urbanización Villa Sabana, en la Intercomunal Coro-La Vela, Sector Los Olivos, Municipio Colina del estado Falcón, destinado a vivienda según se evidencia del Contrato de Reserva inmobiliaria, que cursa a los folios 4, 5, 6, 7 y 8 a la presente causa en la CLAUSULA PRIMERA que dicho inmueble siendo que el comprador se comprometen a la compra de un bien inmueble conformado por una casa de habitación, adquisición de vivienda principal dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que estando amparado conforme a lo establecido por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda en su artículo 4, el cual dispone:
“…Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso….” (negrita y subrayado del Tribunal).

En este mismo orden de ideas establece el artículo 5 ejusdem lo siguiente:

“…Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. “

De lo antes expuesto se observa que, para acudir a la vía jurisdiccional debe la parte actora efectuar el tramite respectivo por ante el órgano administrativo competente, siendo el procedimiento administrativo el tramite previo a la demanda por ante la Superintendencia de Vivienda y Hábitat, a los fines respectivos, por lo que mal puede esta Juzgadora darle continuidad a la presente demanda cuando no cumple los requisitos establecidos en la ley especial, por lo que resulta forzoso declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, e igualmente desechada la misma y aplicar lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o/a alguna disposición expresa de la Ley. Así se decide.
En consecuencia, Este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la Abg. LAURA GOITIA BARBERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.792, actuando con el carácter de apoderada judicial de la PROMOTORA VILLANTONIO C.A., establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 356 de Código de Procedimiento Civil, se extingue la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por la ciudadana OLGA YRIARTE DE MORALES, Abogada en ejercicio e Inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 2221, con domicilio en la Urbanización Cruz Verde, bloque 1, apartamento 00-02, parroquia San Antonio Municipio Miranda del Estado Falcón, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA VILLANTONIO C.A.-. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes de la presente decisión.- CUARTO: se condena en Costas a la parte totalmente vencida conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem, se ordena dejar copias certificadas para el archivo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los 18 días del mes de Mayo de 2.017.- Años.- 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
La Juez Suplente Especial

Abg. Nelly Castro Gómez La Secretaria

Abg. Angineb Matos Romero

NOTA: La anterior decisión se dicto y publico en su fecha a la hora de las 2:25 p.m., previo el anuncio de Ley. Se dejo copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
La Secretaria

Abg. Angineb Matos Romero
Exp. Nro. 15.759-2017
ABG.NCG/AMR/Mariela