TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Numero V- 3.592.943.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELSA PINTO ARRETURETA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 70.800.
PARTE DEMANDADA: CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Numero V- 6.979.904.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GLORIA MADERA HERNANDEZ y JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 13.823 y 1.608, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION).
EXPEDIENTE NRO: 12-0765 (Tribunal Itinerante).
EXPEDIENTE NRO: AH16-R-2008-000017 (Tribunal de la Causa).
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

- I -
NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda por Desalojo, presentada junto con sus respectivos anexos en fecha catorce (14) de Noviembre de dos mil siete (2007) para su distribución, quedando la causa asignada, previo sorteo de Ley, al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto dictado en fecha quince (15) de Noviembre de dos mil siete (2007) el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda por el procedimiento Breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciere al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
La representación judicial de la parte actora en fecha veintitrés (23) de Noviembre de dos mil siete (2007), consignó los fotostatos respectivos a los fines de que se elaborara y librara la compulsa a la parte demandada.
En fecha cinco (05) de Diciembre de dos mil siete (2007) la secretaria del Tribunal dejo constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación; posteriormente, mediante diligencia de fecha seis (06) del mismo mes y año la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios para que se practicara la citación de la parte demandada, dejándose constancia de ello en esa misma fecha mediante diligencia debidamente firmada por la representación de la parte actora, por el alguacil del Tribunal y la secretaria del Tribunal.
El Alguacil adscrito al Tribunal de la causa, en fecha diecisiete (17) de Diciembre de dos mil siete (2006), consignó recibo de compulsa y manifestó que fue atendido por la misma ciudadana a citar a quien le entregó la compulsa con su respectiva orden de comparecencia, recibiendo esta la misma pero negándose a firmar el recibo de citación.
Mediante diligencia fechada ocho (08) de Enero de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte actora exhorto al Juez a librar boleta de notificación en la cual se comunique a la citada la declaración del alguacil relativa a la citación para que fuera entregada a la secretaria en aras de cumplir con lo estipulado en el último aparte del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, sien do acordado dicho pedimento por el Tribunal mediante auto fechado dieciséis (16) del mismo mes y año.
Mediante nota de secretaria de fecha diecisiete (17) de Enero de dos mil ocho (2008), se dejo constancia de que la secretaria del Tribunal se traslado a la dirección de la parte demandada y le entrego a la ciudadana citada la respectiva boleta de notificación, manifestando la notificada su voluntad de no firmar, cumpliéndose así con las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
La representación judicial de la parte demandada en fecha veintinueve (29) de Enero de dos mil ocho (2008), consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual –entre otras- reconvino a la parte actora; posteriormente, mediante auto de esa misma fecha el Juzgado de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada- reconviniente.
Mediante diligencia fechada siete (07) de Febrero de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte demandada apeló del auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha veintinueve (29) de Enero del mismo año; subsiguientemente, mediante auto de fecha ocho (08) de Febrero de dos mil ocho (2008) el Juzgado de la causa manifestó que en vista de que en la parte in fine del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil se establece que la negativa de admisión de la reconvención es inapelable, se niega a oír la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada.
La representación judicial de la parte actora en fecha trece (13) de Febrero del dos mil ocho (2008), consignó escrito de pruebas, siendo el mismo admitido por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha diecinueve (19) del mismo mes y año; posteriormente, mediante auto de la misma fecha y año el Tribunal manifestó que vencido como se encontraba el lapso probatorio se pasa a dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha veintidós (22) de Febrero de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte demandada solicitó copias certificadas de algunos documentos que corren insertos en el expediente, siendo acordadas por el Tribunal mediante auto de fecha veintiocho (28) del mismo mes y año.
El Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), dicto sentencia definitiva donde declaró Con Lugar la demanda que por Desalojo lleva la ciudadana Mery Beatriz Pineda Pineda en contra de la ciudadana Carmen Josefina Giordano Vergara, ordenando la entrega material del inmueble identificado con el número 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y el Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, de igual forma condenó a la parte actora en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha tres (03) de Marzo de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión tomada por el Tribunal de la causa en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008); posteriormente, mediante auto fechado seis (06) de Marzo de dos mil ocho (2008), el Juzgado escucho la apelación realizada por la parte actora en ambos efectos y ordenó lo conducente.
Previa distribución de ley le correspondió conocer del presente juicio al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha nueve (09) de Abril de dos mil ocho (2008), dio por recibido el expediente.
Mediante diligencia de fecha once (11) de Abril de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte demandada solicitó copias certificadas de algunos documentos que corren insertos en el expediente, siendo acordadas por el Tribunal las copias certificadas de los documentos que corren insertos en el expediente en original y negando la certificación de aquellos que corran insertos en copias simples o certificadas mediante auto de esa misma fecha.
En fecha treinta (30) de Mayo de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes con sus respectivos soportes y en esa misma fecha solicito al Juzgado dictara sentencia.
La representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha veinticinco (25) de Julio de dos mil ocho (2008) solicitó al Juzgado que en la sentencia que se dicte se ordene la reposición de la causa al estado de admisión de la reconvención propuesta con la contestación de la demanda.
Mediante diligencia de fecha ocho (08) de Diciembre de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte actora solicitó al Juzgado se pronunciara sobre el caso y dictara sentencia.
Mediante auto de fecha trece (13) de Febrero de dos mil doce (2012), el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en cumplimiento a la Resolución Número 2011-0062, de fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines de su distribución, bajo oficio signado con el Número 2012-205.
Consta en autos que en fecha dieciocho (18) de Abril de dos mil doce (2012) este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a las presentes actuaciones, previa distribución de fecha trece (13) de Febrero de dos mil doce (2012).
Mediante auto de fecha veintinueve (29) de Enero de dos mil trece (2013), este Tribunal en cumplimiento de las Resoluciones Números 2011-0062 y 2012-0033, de fechas treinta (30) de Noviembre de 2011 y veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), ambas dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y mediante Acta Número 31 suscrita en el Libro de Acta Número 01 llevado por este Juzgado, en fecha seis (06) de Diciembre de dos mil doce (2012) se hace constar que se Avocó de oficio y de manera general al conocimiento de las causas que se mencionan en el contenido del cartel único, el cual fue publicado en la página web del Tribunal Supremo de Justicia así como en la cartelera de este juzgado en fecha 5 de Diciembre de 2012 y en el diario Últimas Noticias en fecha 10 de Enero de 2013.
De igual forma en fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), la Juez Titular de este Juzgado se Avocó de oficio y de manera general al conocimiento de las causas que se mencionan en el inventario anexo al Acta de fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), y en consecuencia acordó de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 3 de la resolución Número 2012-0033, de fechas veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), librar cartel único y de contenido general, y publicarlo en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, como en un diario de mayor circulación nacional y su fijación en la cartelera de este Juzgado, dejándose constancia de dichas publicaciones mediante nota de secretaria de fecha treinta (30) de Octubre de dos mil trece (2013).
En fecha dieciocho (18) de Abril de dos mil diecisiete (2017), se dejó constancia del avocamiento del suscrito Juez, en cumplimiento con las Resoluciones Números 2011-0062 y 2012-0033, de fechas treinta (30) de Noviembre de 2011 y veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), ambas dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; y en consecuencia acordó de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 3 de la resolución Número 2012-0033, de fechas veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), librar cartel único y de contenido general con listado de las causas con avocamientos en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir sentencia, entre los cuales se encuentra la presente causa, y publicarlo en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, como su fijación en la cartelera de este Juzgado y en la cartelera general de la sede de los Juzgados de Municipios Ejecutores de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, dejándose constancia de dichas publicaciones mediante nota de secretaria de fecha veintiuno (21) de Abril de dos mil diecisiete (2017).
Una vez cumplidos los trámites de Ley respectivos, esta Instancia pasa a dictar Sentencia en los siguientes términos.

- II -
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora que su mandante compro de manera autentica y legal un apartamento de la exclusiva propiedad de la Sociedad Mercantil Sistemas B.R.G, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 15, tomo 42-Pro de fecha 19 de Febrero de 1990 y modificado bajo el número 76, tomo 80-A Pro, de fecha 29 de Mayo de 1990, actuando para esa oportunidad con el carácter de presidente de la sociedad el ciudadano Rubén Darío Bustillo Ravago, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V- 993.226.
Así mismo, adujo que su representada para la operación de compra utilizo la Ley de Política Habitacional y Crédito Hipotecario al Banco del Tesoro, C.A, Banco universal, dicha propiedad constituida por un apartamento identificado con el Nº 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y el Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual consta de dos (02) habitaciones, un baño, cocina, recibo comedor, dos (02) closet con sus puertas de madera, calentador eléctrico de 30 litros, un maletero y un puesto de estacionamiento y que dicho inmueble le pertenece por haberlo adquirido según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006 bajo el número 50, tomo 16, Protocolo Primero, también adujeron, que dicho inmueble al momento de la compraventa estaba y sigue estando arrendado a la ciudadana demandada, tal como lo reza el documento debidamente notariado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio sucre de fecha 10 de Marzo de 2004, sentado bajo el número 62, Tomo 10 en los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria.
De igual forma, manifestaron que media entre la ciudadana Carmen Josefina Giordano Vergara y su representada un contrato de arrendamiento que deviene de suscripción de cesión entre la Sociedad Mercantil Sistemas B.R.G, C.A, y su mandante, como consta según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 03 de Agosto de 2007, teniendo la obligación de acuerdo al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a ponerla en conocimiento de manera autentica y habiéndose efectuado Notificación Judicial por ante el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de Septiembre de 2007, y pasado como en efecto pasaron desde la fecha anteriormente citada los 40 días calendario que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento para solventar la no notificación que instituye el artículo 48 literal a ejusdem, verificado el lapso para ejercer su derecho al retracto que se cumplió el día 30 de Octubre de 2007 y verificada como quedo la Notificación Judicial de la operación de compraventa ejercida entre la compañía Sistemas B.R.G, C.A, y su mandante, se liberaron de la penalidad impuesta por la Ley y que en consecuencia están amparados por lo preceptuado en los artículos 33 y 34 literal b de la Ley de Arrendamiento en concordancia con lo establecido en lo establecido en el Titulo XII del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, la prenombrada demandada debe entregar el inmueble libre de bienes y personas, invocando la necesidad que tiene su representada de ocupar el bien inmueble arrendado ya que en la actualidad vive con su hija en un barrio en la Zona de Catia, ya que fue desalojada de forma arbitraria de la casa que venía ocupando, por cuatro personas una de ellas fuertemente armada, y no hicieron denuncia alguna por que hacerla significaba represalia y venganza en contra de su representada y su núcleo familiar, por lo que tuvieron la necesidad de irse a vivir con una hija que está casada y tiene una fuerte carga familiar.
Por las razones antes expuestas, es que demanda a la ciudadana Carmen Josefina Giordano Vergara para que convenga o en su defecto sea condenada a la entrega material del bien in comento.
La representación judicial de la parte actora basó su demanda en los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (Libro IV, Titulo XII).
Por último solicitaron la desocupación y entrega material del inmueble identificado con el número 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y el encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
Alegatos de la parte demandada:
La representación judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda expuso lo siguiente:
En primer lugar, manifestaron que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada inicialmente con la empresa Sistemas B.R.G, C.A, y posteriormente cedido a la ciudadana demandante ya identificada en autos, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en razón de lo dispuesto en la Cláusula Tercera del citado contrato y que en consecuencia la resolución de dicho contrato solo puede demandarse cuando él o la arrendataria no cumple alguna de las obligaciones que le impone el contrato, y en caso de que la demanda de resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado sea por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, éste no tendrá derecho a disfrutar de la prorroga legal, según lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, alegaron, que en el caso de marras la arrendataria ha dado cabal cumplimiento a todas las obligaciones contractuales y legales que le imponía el contrato de arrendamiento por lo que en el caso de que hubiera sido demandada la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito sobre el inmueble que ocupa como inquilina, la arrendadora está obligada a concederle la prorroga legal la cual seria de un (01) año de duración en razón de que la relación arrendaticia ha tenido una duración para la presente fecha de 3 años, 9 meses y 11 días ya que comenzó el 10 de Marzo de 2004, por lo que la duración del contrato es mayor a 1 año y menor de 5 años, y que además al finalizar la prorroga legal de 1 año, la arrendadora está obligada a devolver a la arrendataria la suma de dinero recibido en calidad de depósito.
Por las razones antes expuestas pidieron al tribunal se declarara sin lugar la demanda de desalojo interpuesta en contra de su representada ya que dicha demanda se fundamenta en la causal de desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado, contenida en la letra b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia esta causal no puede hacerse valer para demandar la terminación de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, como lo es el contrato de arrendamiento existente entre su representada y la parte actora.
Rechazaron y negaron que la ciudadana demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble alquilado a su representada y a tal efecto desconocieron en todos sus contenidos los alegatos que esgrimen la parte demandante para justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, que por el contrario, en el libelo de demanda se señalan hechos que demuestran de manera fehaciente que la demandante arrendadora y propietaria del inmueble arrendado nunca tuvo la necesidad urgente de ocupar el referido inmueble.
De igual forma, negaron, rechazaron y desconocieron que su representada hubiere sido notificada por el Juez Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de la operación de compraventa del inmueble que su mandante ocupa en calidad de inquilina.
Adujeron, que en base a lo anteriormente expuesto pedían al tribunal declarare sin lugar la demandada de desalojo intentada por la ciudadana demandante en contra de su representada, con fundamento en que siendo el contrato a tiempo determinado, se demanda por desalojo por una causal que solo procede para el desalojo de los contratos celebrados a tiempo indeterminado, y que en todo caso de que la causal invocada pudiera probarse en la secuela del juicio carecería de todo valor jurídico ya que dicha causal no puede alegarse para demandar la terminación de un contrato a tiempo determinado.
En segundo lugar, alegaron que su representada en ningún momento fue notificada por la compañía arrendadora y propietaria del inmueble alquilado de la intención de vender el referido inmueble, violando así el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, manifestaron que igualmente se violó el artículo 44 ejusdem, en el cual se estipula que a los fines del ejercicio del derecho preferente , el propietario debe notificar al arrendatario, mediante documento autentico su manifestación de vender y las indicaciones sobre el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
En tercer lugar, adujeron que como su representada no fue notificada por la propietaria arrendadora de su intención de vender el inmueble que ocupa como inquilina, su representada no tuvo la oportunidad de cumplir lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 de la indicada Ley, en el sentido de manifestar su aceptación o rechazo de la oferta de venta hecha a su favor, en el termino de 15 días calendarios, a partir de la fecha del ofrecimiento, igualmente, solicitaron que se condenara al pago de las costas del proceso a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En cuarto lugar, alegaron que su representada es titular del derecho preferencial para adquirir en propiedad, contra el pago o reembolso del precio legalmente correspondiente el inmueble signado con el número 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto Residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y el encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, por ser arrendataria con más de 2 años de desarrollo de dicha relación y encontrarse solvente con los respectivos cánones de arrendamiento y que al no habérsele efectuado a su representada las ofertas y/o notificaciones legales correspondientes a los efectos de la adquisición del aludido inmueble le fue vulnerado y conculcado su derecho preferente para adquirir y que su mandante se encuentra legitimada para subrogarse en la posición de la ciudadana Mery Beatriz Pineda Pineda sobre el inmueble arrendado y ya plenamente identificado anteriormente y el cual adquirió sin haberse cubierto las obligaciones establecidas en los artículos 42 y 44 del referido Decreto Ley.
En quinto lugar, por las razones antes expuestas reconvienen como en efecto lo hacen por retracto legal arrendaticio a la ciudadana Mery Beatriz Pineda Pineda, ya plenamente identificada en autos, en su carácter de tercer adquiriente del inmueble que ocupa su mandante como inquilina para que convenga o en su defecto el Tribunal declare con lugar lo siguiente:
• La subrogación en la persona de su mandante del lugar y condición de propietario que actualmente detenta la ciudadana demandante sobre el inmueble antes descrito y en consecuencia sea remplazada y sustituida como adquiriente y propietaria del mismo, colocándose en dicha situación jurídica a la persona de su representada.
• Que la sentencia que declare la subrogación solicitada constituya titulo suficiente que acredite a favor de su representada la condición de propietaria del bien inmueble, ordenándose a la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del municipio Sucre del Estado Miranda que estampe la respectiva nota marginal en el documento mediante el cual la ciudadana demandante adquirió el aludido inmueble.
• Que la subrogación en referencia acarrea como consecuencia el reembolso a la ciudadana demandante antes identificada por parte de su representada la cantidad de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,00), correspondientes al precio que fue pagado por dicha ciudadana para adquirir el inmueble, cantidad esta a ser consignada por su mandante en este Tribunal al concluir definitivamente el presente juicio, conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitaron, de conformidad con las previsiones de los artículos 585 y 588, ordinal 3º, del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble ya identificado anteriormente y al cual se refiere esta acción de retracto.
Por último, estimaron la demanda de reconvención en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00).

- III -
DE LA SENTENCIA APELADA
El Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante sentencia de fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), declaró CON LUGAR la demanda por Desalojo y condeno a las costas a la parte demandada, conforme a los siguientes fundamentos:
En primer lugar, el Tribunal manifestó que la parte actora intenta la presente acción de desalojo alegando que compro de manera autentica y legal un apartamento de la exclusiva propiedad de la sociedad mercantil Sistemas B.R.G, C.A, según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006, bajo el número 50, tomo 22, Protocolo Primero, estando el inmueble al momento de la compraventa y actualmente arrendado a la ciudadana Carmen Josefina Giordano Vergara, tal como lo reza el documento debidamente notariado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre, en fecha 10 de Marzo de 2004, siendo el caso que necesita la vivienda arrendada porque en la actualidad está viviendo con su hija en un barrio de la Zona de Catia y que fue desalojada de la casa que venía ocupando mediante contrato de arrendamiento verbal.
En segundo lugar, que en el caso de marras el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda alegó que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado por cuanto se celebro en fecha 10 de Marzo de 2004 y se pacto que el contrato de arrendamiento sería prorrogado automáticamente al cumplirse cada año de duración, razón por la que considera que la parte actora no debió ejercer la acción de desalojo si no demandar por la resolución de contrato.
En tercer lugar, el Juzgado observó que la clausula tercera del contrato de arrendamiento establece que la duración del contrato es de un (01) año, pudiéndose prorrogar por el mismo periodo de tiempo siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento, en consecuencia, siendo que no consta en autos prueba alguna de que las partes se hayan puesto de acuerdo a los fines de establecer un nuevo canon de arrendamiento, se entiende que se transformo en contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que al terminar el lapso de duración establecido de un (01) año las partes siguieron con la relación arrendaticia, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; por lo que la tácita reconducción opera de pleno derecho, y en virtud de que las normas establecidas son de orden público no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes, con lo cual la acción para los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado es la de desalojo atendiéndose a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuarto lugar, el Juzgado señaló que es criterio sostenido que la prueba de necesidad establecida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de necesidad un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleven a los autos para así fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino y en el caso de marras la demandante consigno los instrumentos necesarios con lo que fundamento su pretensión, en consecuencia, el Tribunal consideró que por todo lo anteriormente expuesto se deriva el derecho deducido, desprendiéndose el interés indubitable y justo motivo que tiene la parte actora de ocupar el inmueble de su propiedad.

- IV -
DEL RECURSO DE APELACION
La representación judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia de fecha tres (03) de Marzo de dos mil ocho (2008).

- V -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se inició el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA por DESALOJO, a tales efectos nuestra Ley establece en el artículo 1.133 del Código Civil:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”

Así mismo, dispone el artículo 1.354:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En este caso la representación judicial de la parte actora alegó en su libelo de demanda que su mandante compro de manera autentica y legal un apartamento de la exclusiva propiedad de la Sociedad Mercantil Sistemas B.R.G, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 15, tomo 42-Pro de fecha 19 de Febrero de 1990 y modificado bajo el número 76, tomo 80-A Pro, de fecha 29 de Mayo de 1990, actuando para esa oportunidad con el carácter de presidente de la sociedad el ciudadano Rubén Darío Bustillo Ravago, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V- 993.226; así mismo, adujo que su representada para la operación de compra utilizo la Ley de Política Habitacional y Crédito Hipotecario al Banco del Tesoro, C.A, Banco universal, dicha propiedad constituida por un apartamento identificado con el Nº 23-07, ubicado en el Edificio Residencias Sofía que forma parte del Conjunto residencial Paulo VI, situado en la segunda etapa, Sector Guaire Abajo, entre Petare y el Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual consta de dos (02) habitaciones, un baño, cocina, recibo comedor, dos (02) closet con sus puertas de madera, calentador eléctrico de 30 litros, un maletero y un puesto de estacionamiento y que dicho inmueble le pertenece por haberlo adquirido según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Febrero de 2006 bajo el número 50, tomo 16, Protocolo Primero, también adujeron, que dicho inmueble al momento de la compraventa estaba y sigue estando arrendado a la ciudadana demandada, tal como lo reza el documento debidamente notariado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio sucre de fecha 10 de Marzo de 2004, siendo el caso que necesita la vivienda arrendada por que en la actualidad está viviendo con su hija en un barrio de la Zona de Catia y que fue desalojada de la casa que venía ocupando de forma arbitraria, por cuatro personas una de ellas fuertemente armada, y no hicieron denuncia alguna por que hacerla significaba represalia y venganza en contra de su representada y su núcleo familiar, por lo que tuvieron la necesidad de irse a vivir con una hija que está casada y tiene una fuerte carga familiar.
A su vez la parte demandada, manifestó que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada inicialmente con la empresa Sistemas B.R.G, C.A, y posteriormente cedido a la ciudadana demandante ya identificada en autos, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en razón de lo dispuesto en la Cláusula Tercera del citado contrato y que en consecuencia la resolución de dicho contrato solo puede demandarse cuando él o la arrendataria no cumple alguna de las obligaciones que le impone el contrato, y en caso de que la demanda de resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado sea por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, éste no tendrá derecho a disfrutar de la prorroga legal, según lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, alegaron, que en el caso de marras la arrendataria ha dado cabal cumplimiento a todas las obligaciones contractuales y legales que le imponía el contrato de arrendamiento por lo que en el caso de que hubiera sido demandada la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito sobre el inmueble que ocupa como inquilina, la arrendadora está obligada a concederle la prorroga legal la cual seria de un (01) año de duración en razón de que la relación arrendaticia ha tenido una duración para la presente fecha de 3 años, 9 meses y 11 días ya que comenzó el 10 de Marzo de 2004, por lo que la duración del contrato es mayor a 1 año y menor de 5 años, y que además al finalizar la prorroga legal de 1 año, la arrendadora está obligada a devolver a la arrendataria la suma de dinero recibido en calidad de depósito.
En el caso de marras el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda alegó que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado por cuanto se celebro en fecha 10 de Marzo de 2004 y se pacto que el contrato de arrendamiento sería prorrogado automáticamente al cumplirse cada año de duración, razón por la que considera que la parte actora no debió ejercer la acción de desalojo si no demandar por la resolución de contrato.
Ahora bien, una vez analizados los alegatos y dichos esgrimidos por el actor, cabe señalar lo siguiente. El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”

A lo cual este Juzgador luego de revisado y estudiado el contrato de arrendamiento anexo al escrito libelar marcado “B”, se desprende de la cláusula Tercera del mismo, que la duración del contrato es de un (01) año, pudiéndose prorrogar por el mismo periodo de tiempo siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento, en consecuencia, siendo que no consta en autos prueba alguna de que las partes se hayan puesto de acuerdo a los fines de establecer un nuevo canon de arrendamiento, se entiende que se transformo en contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que al terminar el lapso de duración establecido de un (01) año las partes siguieron con la relación arrendaticia. Y así se decide.
Ahora bien, dada la pretensión y basamento jurídico expuesto por el actor en su libelo de demanda es menester en el caso de marras pasar a mencionar el artículo 34 eiusdem, el cual reza:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: B.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Ahora bien, este artículo se refiere a que el propietario debe demostrar ser el titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de necesidad un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleven a los autos, para así fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino, a lo cual este ente administrador de justicia luego de revisado y estudiado todas las actas que conforman este expediente se pudo determinar que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechaza y contradice la demanda por cuanto no está atrasado con los cánones de arrendamiento, pero este Juzgado observa al respecto que el pago de los cánones de arrendamiento no es lo contravertido en el presente juicio, el cual versa sobre la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble, y que en el caso de marras la demandante consignó el documento de compraventa del inmueble objeto del litigio, del cual se desprende su cualidad de propietaria, y la notificación debidamente autenticada, suscrita por el arrendador del inmueble que ocupó en calidad de arrendataria la demandante, en donde se le solicito el desalojo del inmueble ante el vencimiento de la prorroga legal del arrendamiento instrumentos probatorios necesarios para fundamentar su demanda y probar lo alegado por ella y con el cual demuestra lo estipulado en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, este Tribunal considera que de lo anteriormente expuesto se deriva el derecho deducido, desprendiéndose el interés indubitable y justo motivo que tiene la parte actora de ocupar el inmueble de su propiedad.
De lo antes explanado es necesario citar el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Así mismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha treinta (30) de mayo de dos mil seis (2006), expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente: “… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente…”
Por lo que el Juez en procura de la verdad en todos los actos que se susciten y en su condición de director del proceso, debe atenerse a lo alegado y probado en autos tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
De lo anteriormente explanado se evidencia claramente que la parte actora cumplió con la carga probatoria necesaria para demostrar la veracidad de lo solicitado por ella en su libelo de demanda y de igual forma se deriva el derecho deducido y estipulado en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desprendiéndose así el justo motivo que tiene la parte actora de tomar la posesión del inmueble de su propiedad, en consecuencia, por cuanto se ha comprobado la necesidad de ocupar el inmueble es por lo que la presente demanda de desalojo debe prosperar en derecho. Y así se decide.
En tal sentido, luego de revisadas todas las actas que conforman el presente expediente este Ente de Administración de Justicia ha observado que la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), está perfectamente ajustada a derecho, por lo que en virtud de los razonamientos antes expuestos y de las normas transcritas anteriormente este Juzgado declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha tres (03) de Marzo de dos mil ocho (2008), por la representación judicial de la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA en contra del fallo proferido por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), mediante el cual se declaro Con Lugar la demanda por desalojo y así expresamente se decide.

- VI -
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008).
SEGUNDO: Queda confirmada en toda y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de Febrero de dos mil ocho (2008), en la cual fue declarada CON LUGAR la demanda que por DESALOJO lleva la ciudadana MERY BEATRIZ PINEDA PINEDA en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA GIORDANO VERGARA, y de igual forma se condenó a la parte demandada en costas.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento, se condena en costas a la parte apelante.
REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años: 208° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,

AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA,

EYLIN SALAS.

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta de la tarde (2:40 p. m.), se publicó, agregó y registró la anterior, previo cumplimiento de las formalidades legales pertinentes.
LA SECRETARIA,

EYLIN SALAS.

EXP Nº: 12-0765 (Tribunal Itinerante).
AF/ES/IYTJ