TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL (BIENES) Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, tres (03) de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
Exp. Nº KP02-R-2017-000311
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos MANUEL ALBERTO FIGUEROA LOPEZ, CARLOS ALBERTO FIGUEROA LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad números V-11.076.267 y V-09.566.803, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Jorge Querales, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 43.735.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA y VICENTE NARCISO SILVA TORRES, venezolanos, mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-03.867.685, V-09.611.452 y V-07.461.442, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA Abogado Jorge Luís Aliendo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 143.887.
MOTIVO: Preferencia Ofertiva Arrendaticia y subsidiariamente nulidad de venta
SENTENCIA: Definitiva
I
ITER PROCEDIMENTAL
En fecha seis (06) de abril de 2017, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 244 de fecha treinta (30) de marzo del mismo año, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por motivo de PREFERENCIA OFERTIVA, interpuesta por el abogado Jorge Rodríguez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 90.085, asistiendo a los ciudadanos Manuel Figueroa y Carlos Figueroa; contra los ciudadanos Maria Auxiliadora López De Silva, José Manuel Belandria y Vicente Silva, supra identificados.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha treinta (30) de marzo del 2017, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día veinticuatro (24) de marzo del mismo año, por el abogado Jorge Rodríguez, actuando en ese momento en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha veintidós (22) de marzo de 2017 en el cual se declara INADMISIBLE la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA.
Posteriormente, en fecha diecisiete (17) de abril de 2017, este Tribunal recibió el presente asunto.
En fecha treinta (30) de mayo de 2017 se acordó celebrar el acto de informes al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha siete (07) de julio de 2017, la Abog, Marvis Maluenga de Osorio se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha diecisiete (17) de julio de 2017, se dejo constancia que el día siete (07) de julio de 2017 venció la oportunidad legal para el acto informes, presentando escrito de informes los abogados Jorge Querales, parte demandante; y el abogado Jorge Luís Aliendo, parte demandada; este Tribunal acordó agregarlo al asunto y se acogió al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha cuatro (04) de agosto de 2017, se dejó constancia que el día tres (03) de agosto de 2017 venció la oportunidad legal para el Acto de Observación de informes, presentando escrito de informes los abogados Jorge Querales, parte demandante; y el abogado Jorge Luís Aliendo, parte demandada. Este Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho. (Negritas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA
Mediante escrito de reforma de demanda presentada en fecha diez (10) de marzo de 2016, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por preferencia ofertiva y subsidiariamente nulidad de venta con el siguiente fundamento:
Que “(…) tal cual consta en contrato de arrendamiento de fecha 24 de Febrero del año 1.994, el cual anexo original (…) que desde hace más de veintidós (22) años somos arrendatarios de un inmueble constituido por una casa de habitación y un local comercial (galpón) distinguidos ambos con el número 27-95, construido sobre un terreno ejido (hoy propio), ubicado en el cruce de la carrera 28 con la calle 27 No. 27-95 de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara (…) tal cual como consta del contrato de Arrendamiento que opongo a la demandada el (sic) Sra. MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, quien es la dueña del deslindado inmueble. La casa de habitación y el local comercial (galpón) del cual somos arrendatarios desde hace más de veintidós (22) años, está marcado con el número 27-95, esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y nunca he tenido problemas de ninguna clase con respecto a este contrato (…) el presente contrato nunca fue desahuciado por la Arrendadora, siendo que pagamos esta cantidad hasta el año 2.000, en el que nos aumento a diez mil mensual hasta el año 2.008 en que nos aumento a cuatrocientos Bolívares mensuales y en el año 2.014 nos aumento a seiscientos Bolívares mensuales. Quere[mos] dejar constancia en primer lugar que la Arrendadora es nuestra señora madre y a pesar de este parentesco estamos consiente que debemos cumplir con lo estipulado en el contrato de buena fe y así mismo solicita[mos] a nuestra señora madre que de buena cumpla con, las normas de orden público (…). (Mayúscula y paréntesis de la cita).
Que “(…) el día 12 de febrero del año 2.016, vi[mos] que una persona de hidrolara estaba cambiando el medidor y le pregunte que por orden de quien estaba realizando ese trabajo y el funcionarios [nos] dijo que era por ordenes del nuevo dueño José Manuel Belandria Parra. Posteriormente fuimos al registro público y constata[mos] que la Prenombrada arrendadora y madre nuestra Sra. MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA por documento realizada (sic) ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (…) vendió la casa de habitación y el local comercial (galpón) distinguidos ambos con el número 27-95, que ocupamos en calidad de arrendatarios sin haber[nos] hecho la notificación debida Nosotros ejerciera[mos] el derecho de preferencia al cual tene[mos] por derecho (…). (Mayúscula, negrita y paréntesis de la cita).
Que “(…) por esta razón ejerce[mos] la Preferencia Ofertiva por vía principal en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00) y en forma subsidiaria la nulidad de la venta realizada por la Arrendadora MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, (…) al ciudadano JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA (…) para que reciban la oferta real constante de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), producto de la venta simulada realizada en fecha 23 de Febrero del año 2.015 y al cónyuge de la vendedora, ciudadano VICENTE NARCISO SILVA TORRES (…) para que reciban la oferta real constante de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), producto de la venta simulada realizada en fecha 23 de Febrero del año 2.015 (…). (Mayúscula y paréntesis de la cita).
IV
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha diez (10) de agosto de 2016, la parte demandada, ya identificada, consigna escrito de contestación con el siguiente fundamento:
Que “(…) es importante señalar que según las actas que conforman el presente expediente, se evidencia claramente que la ciudadana MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, arriba identificada, tuvo cuatro (04) hijos que llevan por nombres: MANUEL ABERTO FIGUEROA LOPEZ, CARLOS ALBERTO FIGUEROA LOPEZ, OMAR BENJAMIN FIGUEROA LOPEZ (ACTUAMENTE DIFUNTO) y JESUS EDUARDO FIGUEROA LOPEZ. (Negrita y mayúscula de la cita).
Que “(…) en la actualidad se presenta una situación de demanda por parte de dos (02) de sus hijos, de nombres MANUEL ABERTO FIGUEROA LOPEZ y CARLOS ALBERTO FIGUEROA LOPEZ, pidiendo que se les respete un derecho preferente de un inmueble construido por una casa de habitación y un local comercial (galpón) que [mi] representada ya vendió en su totalidad, alegando que ellos supuestamente tenían veintidós (22) años arrendados (…). (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) en nombre de [mis] representados, rechazo, niego y contradigo en todos y cada uno de los términos expuestos la presente Demanda por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto no son ciertos los hechos alegados, y en consecuencia, no es aplicable el derecho invocado, en cuanto a las consecuencias jurídicas invocadas por la parte demandante. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) Opongo como defensa de fondo para que sea resuelta como punto previo en la Sentencia definitiva, lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, al existir Falta de Cualidad de la parte actora en sostener el presente Juicio; por cuanto no consta en el libelo de la demanda prueba o fundamento que demuestre fehacientemente que el actor tenga cualidad de ARRENDATARIO que dice tener, sobre la base de un supuesto contrato de arrendamiento. (Mayúscula de la cita).
Que “(…) se puede entender que de ser cierto el risible hecho de una Negado Contrato de Arrendamiento, sería celebrado con tres (03) arrendatarios como lo señala la parte demandante en su libelo de demanda inicial, ya que en su posterior reforma observa[mos] solo dos (02) demandantes, por cuanto el ciudadano OMAR BENJAMIN LOPEZ, está fallecido, y no consignan ningún medio probatorio que demuestre tal hecho, sin embargo, a los fines de demostrar el fallecimiento de dicho ciudadano, consigno en este acto (…) copia certificada del acta de defunción (…). (Mayúscula de la cita).
Que “(…) razón por la cual se estaría imperfeccionando el Litis Consorcio Activo necesario, es decir, Ciudadana Juez, uno de los hijos que lleva por nombre OMAR BENJAMIN FIGUEROA LOPEZ, que se hacen llamar “ARRENDATARIOS” está muerto, por lo cual se ha debido presentar la Declaración de únicos y Universales Herederos y formar parte de los sujetos activos sus herederos así declarados. Es por lo que solicito, sea Desestimada la presente demanda al no tener la parte actora cualidad para intentar la acción. (Mayúscula y negrita de la cita).
Por otra parte alega la demandada que “(…) se puede observar que tanto en el libelo de la demanda inicial como en su reforma, se evidencia la carencia de técnica en cuanto a la redacción, así como el basamento jurídico, en este caso el actor no hace precisión alguna de cuál es el procedimiento a seguir (…).
Que “(…) se observa claramente como la parte demandante señala que el procedimiento a seguir es el de “PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” y subsidiariamente la “NULIDAD DE VENTA”, con fundamento en tres (03) leyes distintas, de igual manera señalan que realizan una “OFERTA REAL PAGO” que no consta en autos. Por lo tanto es evidente que existe una flagrante Violación al Derecho Constitucional del Debido Proceso y Violación al Orden Público Procesal por Incompatibilidad de Procedimientos, que no pueden ser dirimidos al mismo tiempo, ya que los efectos jurídicos de ambas pretensiones se excluyen, es decir, LA PREFERENCIA OFERTIVA, es un Juicio que se tramita por un Procedimiento Oral Especial, mientras que, la Acción Judicial de Nulidad de Venta , es un Juicio que se tramita por el Procedimiento Ordinario (…). (Mayúscula, paréntesis y comillas de la cita).
Que “(…) Opongo como defensa de fondo para que sea resuelta como punto previo en la Sentencia definitiva, lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 346 numeral 11 ejusdem esta es la Prohibición de Ley de admitir la acción propuesta; tomando en cuenta que al no haber presentado la parte actora los instrumentos (en original) en que fundamenta su pretensión no debió haberse admitido la demanda, solo que el apoderado sorprendió al Tribunal en su buena fe al establecer en el libelo de demanda que presentaban en original los documentos fundamentales siendo fotocopias simples el documento marcado con la letra “A” (…) lo cual induce al Tribunal a incurrir en un error al admitir la demanda (…). (Paréntesis de la cita).
Que “(…) niego, rechazo y contradigo, que el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, (…) tenga validez ya que nunca fue firmado por la ciudadana MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, ni mucho menos por uno de sus hijos que lleva por nombre OMAR BENJAMIN FIGUEROA LOPEZ. (Mayúscula y comilla de la cita).
Que “(…) niego, rechazo y contradigo, que los supuestos arrendatarios estén solventes con el pago del canon de arrendamiento y de los servicios públicos, por cuanto no consta en autos prueba fehaciente de dichas solvencias, por lo tanto no queda demostrado la condición que alegan tener.
Que “(…) niego, rechazo y contradigo, que dicho inmueble sea destinado a uso comercial, ya que según el Boletín de Notificación Catastral, emitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren, Dirección de Catastro, se evidencia que el Uso del Inmueble es “Residencial” (…) En la actualidad el Inmueble se sigue manteniendo como Residencia. (Comillas de la cita).
Que “(…) niego, rechazo y contradigo, que los demandantes en el presente asunto, tengan su domicilio en la Carrera 28 con Calle 27, Nº 27-95, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, que es la misma dirección del inmueble objeto de la presente acción, por cuanto no presentan Cartas de Residencia emitidas por el consejo comunal ni mucho menor otra prueba fehaciente que demuestre lo alegado.
V
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha veintidós (22) de marzo de 2017 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto auto en el presente asunto con el siguiente fundamento:
Luego de una revisión exhaustiva, quien suscribe observa en el presente expediente una serie de anomalías que van desde la admisión de la demanda hasta la conformación al debido contradictorio. No obstante la situación se debe en gran parte a los confusos argumentos expuestos por los actores, por ello, en ánimos de favorecer la certeza procesal y brindar una tutela judicial efectiva, este Juzgado se encuentra en la imperiosa necesidad de hacer las siguientes declaraciones:
Quien suscribe, en base al precepto Constitucional señalado al principio de la motiva extiende sus funciones en bien del proceso, la certeza y la justicia expedita a las partes, para aclarar la naturaleza del contrato promovido. En base a estas consideraciones entra esta juzgadora al análisis de las pretensiones aquí planteadas. Tal como lo expresan los actores y del contrato de arrendamiento agregado a los folios 10 al 13, en donde había sido celebrado el mismo con la ciudadana MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, quien posteriormente junto a su cónyuge VICENTE NARCISO SILVA TORRES; habrían dado en venta al ciudadano JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA, el mismo inmueble que ellos ostentaban como arrendatarios.
Ahora bien esta causa involucra el arrendamiento actual, es decir, solamente con la ciudadana MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, y cualquier otra confrontación que pueda existir con la compra-venta de dicho inmueble debe ser tramitada por el procedimiento ordinario, quien determine si la citada operación de compra-venta es nula o realmente válida. Así se establece.-
En el propio libelo los actores de autos, solicitan en su petitorio el derecho a la Preferencia Ofertiva por Vía Principal de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y subsiguiente acción de nulidad de la venta, contra el ciudadano JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA.
No obstante, el legislador ha establecido que cuando se vayan a ventilar situaciones legales atinentes al arrendamiento deberá hacerse a través del procedimiento breve, es un mandato especialísimo que se identifica con materia de interés público, tal no es el caso de la compra-venta, es claro que mientras el legislador no establezca un procedimiento especial para determinada pretensión el que se debe aplicar es el procedimiento ordinario, por ello, cuando las partes pretenden la nulidad de este tipo de contratos no ocurren invocando el procedimiento breve . En resumen, quien pretenda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato debe intentarla por separado, el arrendamiento por el procedimiento breve y la nulidad de la venta por el procedimiento ordinario, pues si se ventilan en una misma causa la incompatibilidad en los procedimientos producirá lo que en doctrina se ha denominado inepta acumulación de pretensiones. Así se establece.-
(…)
Por las razones expuestas este Tribunal debe declarar la inadmisibilidad de la demanda, pues se descubierto, al examinar el petitorio de los actores, la acumulación prohibida ya que el arrendamiento debe ventilarse por el procedimiento breve mientras que la nulidad de la venta por el procedimiento ordinario. Así se establece.-
Haciendo la salvedad, que los actores de autos pueden volver a intentar la demanda contra una u otras personas siempre y cuando elija por separado, el cumplimiento de la Preferencia Ofertiva del contrato de arrendamiento o el de la nulidad del Contrato de Compra-venta. Así se decide.
DECISIÓN
En merito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA INADMISIBLE, la Acción de PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA Y SUBSIGUIENTE NULIDAD DE VENTA, incoada por los ciudadanos MANUEL ALBERTO FIGUEROA LOPEZ y CARLOS ALBERTO FIGUEROA LOPEZ, contra los ciudadanos MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA y VICENTE NARCISO SILVA TORRES, todos antes identificados en autos.
VI
DE LOS INFORMES EN SEGUNDA INSTANCIA
De los informes presentados por la actora
Que “(…) como se aprecia del fallo parcialmente transcrito, es evidente que el sentenciador de instancia no aprecio los alegatos por nosotros esgrimidos y probados en la secuela procedimental, en el sentido de que efectivamente, en fecha 24 de febrero del año 1994, suscribi[mos] contrato de arrendamiento con la co-demandada: Maria Auxiliadora López de Silva, sobre un inmueble ubicado en el cruce de la carrera 28 con calle 27, Nº 27-95 de esta ciudad, Municipio Iribarren del Estado Lara; estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; incurriendo de esta manera en falta de motivación, requisito este indispensable para la validez intrínseca del fallo, razón por la cual, solicito de esta superioridad, declarar Con Lugar la Apelación y revoque la decisión dictada por el Juez de la causa (…).
De los informes presentados por la demandada
Que “(…) actuando conforme a derecho como en efecto lo hizo el Tribunal Ad quo, el cual sentencio apegado a la norma aplicable al caso, mal podría la parte perdidosa apelar sin razón que le ampare, puesto que su impericia conllevó a la consecuencia jurídica allí plasmadas. Esgrimidas y acertadas en la sentencia la verdad procesal que ampara la realidad, este Juzgado Superior debe Confirmar el fallo dictado en fecha 22-03-2017, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual declaró INADMISIBLE, la Acción de Preferencia Ofertiva Arrendaticia y Subsidiariamente Nulidad de Venta, por vía de consecuencia Desechar la presente Apelación por carecer de argumentos certeros como en efecto así lo Pido (…).
VII
OBSERVACIONES A LOS INFORMES
De los informes presentados por la actora
Que “(…) Primero: en relación a la falta de cualidad, rechazo y contradigo por la parte demandado (sic), en virtud de que quedo demostrado con el documento de contrato de arrendamiento la legitimidad y cualidad de la parte demandante. Segundo: En relación de la inepta acumulación de pretensiones es importante destacar que la Nulidad de Venta se hace en relación a la parte ofertiva que hace la ciudadana Maria Auxiliadora López de Silva al ciudadano; José Manuel Belandia (sic) sin tomar en consideración que los demandantes, mantenían un contrato de arrendamiento desde aproximadamente veinte (20) años, es decir derecho de preferencia en la parte ofertiva correspondía a mis defendidos, violando así la normativa legal al respecto. Tercero: Por ultimo pido al tribunal se ratifique el escrito de informe presentado por [mis] defendido, declarando Con Lugar el presente recurso de apelación (…).
De los informes presentados por la demandada
Que “(…) en fecha 20-09-2016, siendo la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en el Tribunal Aquo, la contraparte no asistió a la misma, sin embargo actuando en defensa de [mis] representados ratifiqué en todos y cada uno de los términos expuestos lo alegado en la contestación de la demanda, dejando constancia que dichos alegatos fueran resueltos como punto previo en la Sentencia Definitiva, y no como lo señala la contraparte en su escrito de informes que según fue solicitado como cuestión previa (…).
Que “(…) es de destacar, que en el Tribunal Aquo, quedó demostrado que dicho inmueble funcionaba desde hace aproximadamente dieciséis (16) años como residencia para estudiantes universitarios y trabajadores, por lo tanto la contraparte nunca demostró la supuesta cualidad de arrendatarios que pretendían tener, aparte de fundamentar su demanda en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando existía de por medio una vivienda (…).
Que “(…) en relación al derecho de preferencia, se dejo claro que la ciudadana MARIA AUXILIADORA LOPEZ DE SILVA, le ofreció la vivienda en primer lugar al Municipio Iribarren, quien era el único que tenia el derecho preferente, respondiendo este mediante oficio Nº 754-14, de fecha 27 de Agosto del año 2014, emanado de la Alcaldía del Municipio Iribarren, Oficina de Consultoría Jurídica, donde manifestaban su voluntad de no ejercer el derecho preferente (…) por tal motivo le daba autorización de vender a terceras personas (…).
Que “(…) quedo demostrado que la contraparte nunca realizó algún pago por concepto de canon de arrendamiento ni de servicios públicos básicos y al no estar solventes con sus obligaciones principales lo cual tampoco consta en autos, nunca cumplieron con los requisitos indispensables que exige el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que pudiera proceder la Preferencia Ofertiva (…).
VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha veintidós (22) de marzo del 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro INADMISIBLE la demanda por preferencia ofertiva y subsidiariamente Nulidad de Venta.
Así, debe esta Sentenciadora entrar a determinar, si la decisión proferida por el a quo al declarar inadmisible la causa, está o no ajustada a derecho y para ello, considera quien suscribe el presente fallo, se ha de explicar lo referente a la inepta acumulación de pretensiones por tratarse de un asunto que atañe al orden público y para dar aplicación efectiva a los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257, que garantizan a los justiciables el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de sus derechos, su fundamento legal y luego en base a este marco referencial proceder a verificar si de acuerdo a las actas procesales están probados los hechos que encuadran los supuestos de la normativa legal invocada por el a quo para declarar inadmisible la causa; y luego en base al resultado de esa operación lógica intelectual verificar si la conclusión a que llega este jurisdicente concuerda o no con la del a quo y así pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora y sus efectos sobre la decisión recurrida.
Sobre la inepta acumulación de pretensiones, tenemos que consiste en una prohibición que establece el propio legislador de concentrar en una misma demanda pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, porque las mismas tengan trámites por procedimientos incompatibles, o bien porque deban, en razón de la materia, ser conocidas por distintos tribunales, por lo tanto, la inepta acumulación viene a constituir una prohibición expresa de la ley de admitir una pretensión que contenga estas características.
La referida inepta acumulación de pretensiones tiene su fundamento legal en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala:
“Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Por su parte, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra CODIGO CIVIL VENEZOLANO COMENTADO Y CONCORDADO, Ediciones Libra, aduce que la norma in comento contiene tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber:
A. En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo.
B. No se pueden acumular en el mismo libelo las que por razón de la materia correspondan a otros tribunales y no al que conoce inicialmente, así, un Tribunal Laboral no podrá conocer de una pretensión de índole mercantil que se pretenda acumular a la que está sustanciando dentro de su competencia. No obstante un Tribunal Civil, puede conocer de una causa mercantil si posee dicha competencia. En otro supuesto, un Tribunal, aun siendo civil, no podrá acumular otra pretensión civil, si ésta última corresponde al conocimiento de un tribunal distinto, verbigracia, los que conocen del derecho de familia exclusivamente, los de menores, etc.
C. Se produce la inepta acumulación, cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa (…)
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de diciembre de 2004 con ponencia del Magistrado Dr. Iván Rincón Urdaneta, Exp. Nº 04-2017, estableció que la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia (…).
Ahora bien, una vez revisadas las precedentes consideraciones doctrinales, legales y jurisprudenciales, pasa esta Juzgadora a verificar en el presente caso, si fue acertada la decisión del A quo al declarar INADMISIBLE por inepta acumulación de pretensiones la demanda con motivo de preferencia ofertiva arrendaticia subsidiariamente con nulidad de venta, observando lo siguiente:
Alega la parte demandada que: se observa claramente como la parte demandante señala que el procedimiento a seguir es el de “PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” y subsidiariamente la “NULIDAD DE VENTA”, con fundamento en tres (03) leyes distintas, de igual manera señalan que realizan una “OFERTA REAL PAGO” que no consta en autos. Por lo tanto es evidente que existe una flagrante Violación al Derecho Constitucional del Debido Proceso y Violación al Orden Público Procesal por Incompatibilidad de Procedimientos, que no pueden ser dirimidos al mismo tiempo, ya que los efectos jurídicos de ambas pretensiones se excluyen, es decir, LA PREFERENCIA OFERTIVA, es un Juicio que se tramita por un Procedimiento Oral Especial, mientras que, la Acción Judicial de Nulidad de Venta, es un Juicio que se tramita por el Procedimiento Ordinario.
En tal sentido, a los fines de constatar la inepta acumulación alegada por la demandada y declarada por el A quo, le corresponde a este órgano jurisdiccional determinar si la preferencia ofertiva puede ser acumulable con la de nulidad de venta, o si por el contrario, requiere de un procedimiento distinto para su tramitación en cuyo caso la demanda sería inadmisible por inepta acumulación, es por ello que de una revisión de las actuaciones que rielan en el expediente, específicamente en la reforma de la demanda (folio 93 Pieza 01), esta Juzgadora aprecia que la actora, en el petitorio solicitó lo siguiente:
PRIMERO: que se pronuncie sobre el Derecho de Preferencia Ofertiva, por vía principal, que tengo como arrendatario en el inmueble ubicado en el cruce de la carrera 28 con la calle 27 No. 27-95 de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara (…)
SEGUNDO: Que en razón al Derecho que nos asiste como arrendatarios y una vez acatado el derecho de la Preferencia Ofertiva, por vía principal, subsidiariamente se declare la nulidad de la venta realizada al ciudadano JOSE MANUEL BELANDRIA PARRA (…)
TERCERO: Que en razón al Derecho que nos asiste, una vez anulada dicha venta, por vía subsidiaria, y en vista de que contamos con los recursos para establecer el monto establecido para pago del inmueble, en el documento compra venta, antes identificado, en el cual fue estipulado en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00) se proceda a sustituir al comprador de dicha negociación y por lo tanto se proceda a realizarme la venta de dicho inmueble en las mismas condiciones estipuladas en dicho instrumento, ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagaré el precio respectivo, debiendo convenir el demandado en que dicha venta del mencionado inmueble tiene que ser hecha libre de todo gravamen.
CUARTO: En caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este Libelo, pido que la sentencia dictada por este Tribunal me sirva de Titulo de propiedad, del inmueble objeto de esta Demanda.
QUINTO: Que se condene en costas a la parte perdidosa de conformidad con le ley especial.
Al respecto, la sentencia recurrida expresó lo que de seguidas se transcribe:
No obstante, el legislador ha establecido que cuando se vayan a ventilar situaciones legales atinentes al arrendamiento deberá hacerse a través del procedimiento breve, es un mandato especialísimo que se identifica con materia de interés público, tal no es el caso de la compra-venta, es claro que mientras el legislador no establezca un procedimiento especial para determinada pretensión el que se debe aplicar es el procedimiento ordinario, por ello, cuando las partes pretenden la nulidad de este tipo de contratos no ocurren invocando el procedimiento breve . En resumen, quien pretenda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato debe intentarla por separado, el arrendamiento por el procedimiento breve y la nulidad de la venta por el procedimiento ordinario, pues si se ventilan en una misma causa la incompatibilidad en los procedimientos producirá lo que en doctrina se ha denominado inepta acumulación de pretensiones. Así se establece.-
De dicha trascripción, logra verificar esta alzada que efectivamente la actora demanda por preferencia ofertiva y subsidiariamente por nulidad de venta, evidenciando esta Juzgadora la incompatibilidad de procedimientos para cada una de estas demandas, pues si bien es cierto la Preferencia Ofertiva es llevada a cabo por los tramites del procedimiento oral, no es menos cierto que las nulidades de ventas a pesar de que no tienen procedimiento especial, deben ser tramitadas por el procedimiento ordinario. Así se establece.-
Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha diez (10) de marzo de 2017, cuando señalo:
Desprendiéndose de la jurisprudencia parcialmente citada que la pretensión de nulidad le es aplicable el procedimiento ordinario, mientras que una partición de bienes hereditarios se tramita a través de un procedimiento especial, el cual se encuentra establecido en el artículo 777 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, señala que el pronunciamiento de inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación no tergiversa formas procesales, pues la misma resulta de orden público.
En este sentido, observa esta Sala que el Juzgado Superior al declarar inadmisible la demanda por cuanto lo peticionado en el escrito libelar, responde a propósitos cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, no incurrió en la infracción por falsa aplicación de dicha disposición legal (artículo 78 del Código de Procedimiento Civil), motivo por el cual resulta improcedente la única denuncia planteada, lo que conlleva a la declaratoria de sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha de 09 de mayo del 2017 con Ponencia del Abg. Iván Darío Bastardo Flores, cito la sentencia N° RC-099 de fecha 27 de abril de 2.001, expediente N° 00-178, caso de María Mendoza contra Luis Bracho, en la cual ratifican que la acumulación de acciones es de inminente orden público:
Por otra parte, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia N° RC-175 de fecha 13 de marzo de 2.006, caso de Celestino Sulbarán contra Carmen Marcano).
De forma tal, la acumulación de pretensiones es un asunto que atañe al estricto orden público procesal y así lo ha reconocido esta Sala, entre otras, en sentencia N° RC-099 de fecha 27 de abril de 2.001, expediente N° 00-178, caso de María Mendoza contra Luis Bracho, en la que se señaló lo siguiente:
“…La acumulación de acciones es de eminente orden público.
‘...La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio....’ (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de octubre de 1.997)”. (Resaltado de la Sala).
(…)
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Juzgadora considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones declarada por el A quo en el caso concreto resulta ajustada a derecho. Así se establece.
Por otra parte, llama la atención que el A quo a pesar de dictar una decisión acorde a derecho como en efecto ya se determino, sus razonamientos no fueron los mas acertados, por cuanto señalo en su oportunidad que los arrendamientos deben ser tramitados por el procedimiento breve, siendo totalmente errada sus consideraciones, en virtud de que obvia lo preceptuado en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece:
Art. 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. (Subrayado de la cita)
El referido artículo señala con exactitud que las demandas por arrendamiento comercial, deberán ser tramitadas por el procedimiento ORAL previsto en el Código de Procedimiento Civil, por lo que se exhorta al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que en lo sucesivo y con el fin de evitar futuras reposiciones por contradicciones, siga el procedimiento legalmente establecido. Así se establece.-
En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante en el juicio por PREFERENCIA OFERTIVA, en consecuencia se CONFIRMA con las modificaciones aquí señaladas la sentencia dictada en fecha veintidós (22) de marzo de 2017, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Así se decide.-
IX
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Jorge Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.085, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, los ciudadanos MANUEL FIGUEROA y CARLOS FIGUEROA; contra a sentencia dictada en fecha veintidós (22) de marzo de 2017, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por PREFERENCIA OFERTIVA, contra por los ciudadanos MARIA AUXILIADORA LÓPEZ DE SILVA, JOSÉ MANUEL BELANDRIA y VICENTE SILVA, todos plenamente identificados.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.
TERCERO: Se CONFIRMA con sus respectivas modificaciones la decisión dictada en fecha veintidós (22) de marzo de 2017, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en la interposición del presente recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Temporal,
Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

La Secretaria,
Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 03:19 p.m.

La Secretaria,