TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL (BIENES) Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, nueve (09) de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
Exp. Nº KP02-R-2017-000847
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana XIOMARA COROMOTO LOPEZ CORDERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-07.590.823.
DEFENSA PÚBLICA DEL DEMANDANTE: Abogado Carlos Eduardo Navea, actuando en su condición de Defensor Público Tercero en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Estado Lara adscrito a la Unidad de la Defensa Pública Regional del Estado Lara.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos NORYS DEL CARMEN ROJAS y RICHARD JESUS HUERTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-09.854.044 y V-11.790.877, respectivamente.
DEFENSA PÚBLICA DEL DEMANDANTE DE LA DEMANDADA Abogado Alida Flores López, actuando en su condición de Defensor Público Segundo en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Estado Lara adscrito a la Unidad de la Defensa Pública Regional del Estado Lara.
MOTIVO: Desalojo de Vivienda.
SENTENCIA: Definitiva
I
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2017, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 17-610 de fecha veinticinco (25) de octubre del mismo año, emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por motivo de Desalojo de Vivienda, interpuesta por el abogado Carlos Navea, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 173.793, asistiendo a la ciudadana Xiomara López; contra los ciudadanos Norys Rojas y Richard Huerta, supra identificados.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha veinticinco (25) de octubre de 2017, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día cinco (05) de octubre del mismo año, por la abogado Alida Flores, asistiendo a la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2017 en la cual se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE VIVIENDA.
Posteriormente, en fechas primero (01) de noviembre de 2017, este Tribunal recibió el presente asunto.
En fecha seis (06) de noviembre de 2017 este Tribunal fija para el tercer (3er) día de despacho siguiente, para la realización de la Audiencia Oral de conformidad con lo establecido en artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo celebrada en fecha nueve (09) de noviembre de 2017.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si ésta se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”
Por otra parte, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha veinticuatro (24) de abril de 2016, la parte actora, supra identificada, interpuso demanda por desalojo con el siguiente fundamento:
Que “(…) en fecha 01 de octubre del año 2006 [mi] asistida convino en alquilar el inmueble a los ciudadanos NORYS DEL CARMEN ROJAS y RICHARD JESUS HUERTA, venezolanos titulares de la cedula de identidad V-9.854.044 y V-11.790.877, estas personas están actualmente domiciliadas en el inmueble propiedad de [mi] asistida, tipo casa-quinta, identificada con el Nº B-5, el cual forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL SANTA CLARA, UBICADO EN EL ASENTAMIENTO CAMPESINO EL CUJÍ, MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. Dicho arrendamiento fue de forma verbal, y el mismo se hizo por recomendación de un familiar cercano de [mi] asistida, quien es vecina de dicho urbanismo, mientras los ciudadanos hoy demandados conseguían otro inmueble, estableciendo en el acuerdo verbal que la duración del arrendamiento seria por el lapso de un año contado a partir del 01 de octubre del año 2006, igualmente se acordó que durante este tiempo los gastos ocasionados por la colocación de los protectores de las puertas y los tanques para almacenar agua, serían reconocidos por [mi] asistida, mediante el descuento esos gastos del monto por el canon de arrendamiento acordado para ese momento (…)” (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) vencido el lapso de arrendamiento establecido en el contrato verbal, estas personas manifestaron que no podían irse por que no encontraban otra vivienda para alquilar, durante ese año no pagaron alquiler por que se les descontó por los gastos que hicieron en los protectores metálicos y los tanques para almacenar agua. Por lo que se acordó entre ambas partes prorrogar el arrendamiento por (01) años mas mientras los inquilinos conseguían otro inmueble, siendo que para este nuevo convenio el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales (…) siendo que durante todo este tiempo y hasta la presente fecha han realizados los depósitos de forma irregular y solo han realizado dos depósitos, el primero en fecha 17 de marzo de 2010 (…) y el segundo en fecha 14 de junio de 2010 (…) sin que hasta la fecha hayan realizado otro depósito ni pagos personales ni consignaciones a través de un Tribunal, para un total de TREINTA Y CUATRO (34) meses sin cancelar dicho canon de arrendamiento (…). (Paréntesis y mayúscula de la cita)
Que ”(…) en fecha 15 de abril del año 2014, se suscribió un acuerdo entre las partes, en el cual los ciudadanos NORYS DEL CARMEN ROJAS y RICHARD JESUS HUERTA, se comprometieron a entregar el inmueble libre de personas y muebles, es decir, a cumplirlo a cabalidad en los términos establecidos en dicho acuerdo, y a partir del 15 de octubre del 2014 cancelar MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por los meses de octubre, noviembre y diciembre, y a partir de enero hasta marzo el pago seria por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (2.000,00 Bs.), por el pago de lo adeudado por concepto de canon de arrendamiento y además tenían que cancelar todos los servicios y todos los gastos que acarrea el mantenimiento del inmueble (…) siendo que solo efectuaron dos depósitos (…).(Paréntesis y mayúscula de la cita).
Que “ (…) los ciudadanos hoy se niegan a desalojar el inmueble alegando que no consiguen otro lugar para habitar y para colmo se comportan de forma agresiva y grosera cada vez que se intenta hablar por la vía pacifica con ellos para buscar una solución a este problema. Igualmente el inmueble presenta un deterioro por falta de mantenimiento y por causa maliciosa imputables al arrendamiento (…).
Que “(…)[mi] asistida se ve en la necesidad imperiosa de solicitar el desalojo del inmueble objeto de la presente demanda, en virtud que tiene una hija casada la cual (sic) y necesita un hogar donde habitar con su grupo familiar, y a tal efecto se anexa declaración jurada de no poseer vivienda a nombre de la ciudadana Bárbara Xiojer Medina López (…).
IV
DE LA CONTESTACIÓN
En fecha veintidós (22) de junio de 2017, la abogado Alida Flores López, supra identificada, presento contestación de la demanda con el siguiente fundamento:
Que “(…) PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos como en el derecho la presente demanda fuere incoada por la ciudadana XIOMARA COROMOTO LOPEZ CORDERO (…).(Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo los alegatos de la parte actora en el sentido de que [mis] asistidos hayan incumplido el contrato verbal suscrito entre ellos y la demandante. (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que la demandante haya requerido anteriormente la entrega del bien ocupado. (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) CUARTO: Niego, rechazo y contradigo que [mis] asistidos se hayan negado a hacer entrega del inmueble a la demandante ni restituirle al mismo el inmueble ubicado en el Conjunto Residencia Santa Clara, Casa Nº 05, Vía El Trapiche, Asentamiento Campesino El Cují, Municipio Iribarren estado Lara. (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) TERCERO (sic): Niego, rechazo y contradigo que la demandante haya requerido anteriormente la entrega del bien ocupado. (Mayúscula y negrita de la cita)
Que “(…) CUARTO (sic): Niego, rechazo y contradigo que exista en la demandante una necesidad para servirse del bien objeto de la demanda. (Mayúscula y negrita de la cita)
V
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas promovidas por la parte actora, acompañadas al libelo de la demanda:
• Marcado con la letra “A” (Folio 06 y 07) copia simple de la cédula de identidad y copia simple del registro único de información fiscal (RIF) de la ciudadana Xiomara Coromoto López Cordero. Este Tribunal le otorga valor probatorio por evidenciarse que se trata de la parte demandante en autos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcada con “B” (Folio 08 al 12) documento original de compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 31/01/2005, el cual quedo registrado bajo el Nº 26, Tomo 11, donde se evidencia que se le acredita la propiedad a la ciudadana Xiomara López, parte actora. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “C” (Folios del 13 al 16) copia simple de providencia administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, numero 000271, de fecha 26 de febrero de 2015, Asunto: 849-05-2013, siendo la accionante Xiomara López y los ciudadanos Norys Rojas y Richard Hurta, parte accionada; en la que se homologa el acuerdo conciliatorio y amistoso suscrito por ambas partes e instando a la ciudadana Xiomara López, a no ejercer ninguna acción arbitraria y al margen de la Ley, ya que de hacerlo pudieran incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia serian objeto de sanciones; así como agotada la vía administrativa. Dicha instrumental se valora como prueba de haber cumplido el procedimiento previo a las demandas de conformidad con el artículo 5 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.-
• Marcado con “D” (Folio 17) original de acuerdo suscrito por las partes de fecha 15/10/2014. Se desprende que las partes se comprometieron a cancelar la cantidad de 1500,00 Bs. por concepto de canon de arrendamiento de los meses octubre, noviembre y diciembre a la ciudadana Xiomara López; y a partir de enero hasta el mes de marzo, el monto será incrementado a 2000,00 Bs. mensuales, además de cancelar todos los servicios y a no hacer ningún tipo de escándalos en la vivienda. Observa este Tribunal que de dicho documento de naturaleza privada, se logra evidenciar la relación arrendaticia existente, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil Venezolano, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-
• Marcada con “E” (Folio 18 y 19) copia simple de acta de nacimiento de la ciudadana Bárbara Xiojer Medina López, emitida por el Registro Civil de Cocorote Estado Yaracuy y copia simple de la cédula de identidad de la referida ciudadana. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo previsto en los artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil en concordancia con los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el primero de ellos, es el documento idóneo para comprobar el vinculo entre la ciudadana Xiomara López y Bárbara Medina. Así se establece.-
• Marcada con “F” (Folio 20 al 22) copia simple de constancia de no poseer vivienda a nombre de la ciudadana Bárbara Medina López. Dicha instrumental será objeto de valoración probatoria en la motiva del presente fallo. Así se establece.-
• Marcada con “G” (Folio 23 y 24) copia simple del acta de matrimonio número 13 de fecha 19/02/2016 entre los ciudadanos Bárbara Medina y Ángel Seidel. Dicha instrumental será objeto de valoración probatoria en la motiva del presente fallo. Así se establece.-
Promovidas en el lapso probatorio
• Promueve el merito favorable de los autos en todo y cuanto puede beneficiar a su asistido. Es criterio reiterado por la Sala de Casación Civil que el merito favorable de los autos no es un medio probatorio, por cuanto existe la obligación del Juez de revisar de oficio todas las pruebas consignadas oportunamente a lo largo del proceso. Así se establece.-
• Ratifica las pruebas marcadas con las letras “A, B, C, D, E, F y G”. Dichas instrumentales fueron objeto de valoración probatoria. Así se establece.-
• Consigna original de exámenes de ecografía obstétrica (Folio 102 al 109) practicada a la ciudadana Bárbara Medina. Observa este Tribunal que de dichas instrumentales se evidencia que la referida ciudadana quien viene siendo la hija de la parte actora, para esa época se encontraba embarazada; sin embargo este medio probatorio no aporta ningún tipo de solución a la presente litis, por lo tanto se desecha por impertinente e innecesaria de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Promueve el testimonio de la ciudadana Ruth Tovar, titular de la cédula de identidad número V-07.919.211 y a tal efecto consigna copia simple de la cédula de identidad (Folio 111). Verifica esta Juzgadora que en la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio, la referida ciudadana no compareció, por lo que este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno. Así se establece.-
• Promueve el testimonio del ciudadano Osmel Alberto Mújica, titular de la cédula de identidad número V-24.933.794 y a tal efecto consigna copia simple de la cédula de identidad (Folio 110). Dicho testigo fue promovido por el abogado Carlos Navea con el objeto de demostrar que la ciudadana Bárbara Medina, habita con su grupo familiar la vivienda de la demandante. En la oportunidad de la audiencia de juicio, el referido testigo fue conteste en sus afirmaciones, por lo que su testimonio tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
De las pruebas promovidas por la parte demandada
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la abogado Alida Flores López, señalo: me adhiero al principio de la comunidad de las pruebas aportadas por la parte demandante en tanto favorezcan a mis asistidos y me reservo el derecho de probar en el caso de que aparezcan y aporten las pruebas necesarias para el ejercicio de su defensa. Observa esta Juzgadora que tal principio no constituye un medio probatorio, por cuanto el Juez de oficio está en el deber de valorar todas y cuantas pruebas se hayan producido. Así se establece.-
VI
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha veintiocho (28) de septiembre de 2017 el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto sentencia definitiva con el siguiente fundamento:
En tal sentido, conforme a lo anterior, a fin de demostrar la necesidad justificada de ocupar el inmueble, consignó marcado “E” Acta de nacimiento de la ciudadana BARBARA XIOJER MEDINA LOPEZ, MARCADO CON “F” copia simple de la Declaración jurada de No Poseer Vivienda; y MARCADO “F” Acta de Matrimonio Nº 13 de la ciudadana BARBARA XIOJER MEDINA LOPEZ; y la testimonial ofrecida por el ciudadano Osmel Alberto Mújica Parra, medios probatorios que no fueron desvirtuados por la parte demandada y con los cuales para este juzgador, queda demostrada la necesidad justificada que tiene la demandada (sic) de ocupar el inmueble, debido a que su hija no tiene una vivienda donde habitar con su grupo familiar, de conformidad con lo previsto en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuesto y debidamente analizados, este Tribunal Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Iribarren De La Circunscripción Judicial Del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana De Venezuela Y Por Autoridad De La Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo (vivienda) interpuesta por la ciudadana Xiomara Coromoto López Cordero, debidamente asistida por el abogado Carlos Eduardo Navea Michelena, contra los ciudadanos Norys del Carmen Rojas y Richard Jesús Huerta, todos plenamente identificados en autos.
(…).
VII
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha nueve (09) de noviembre de 2017, oportunidad legal para celebrarse la audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, tomando la palabra la Abogado Daylin Mora, Defensor Público Provisorio, quien expuso lo siguiente:
Esta representación defensoril solicita a este Tribunal sea ratificada la decisión proferida por el Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, toda vez que durante el desarrollo del proceso de la acción judicial de demanda de desalojo, fue suficientemente demostrada la insolvencia de los pagos insolutos por parte de los demandados. Asimismo fue demostrado la necesidad imperiosa que tiene actualmente la hija de la demandante en ocupar el inmueble objeto de la pretensión, causal esta en la que se logro demostrar la filiación, el estado civil de la hija de la demandante, las personas que constituye su grupo familiar, la constancia de no poseer vivienda, situación esta que fue avalada a través de los medios probatorios complementarios evacuados de las testimoniales promovidas por la parte actora e inspección judicial. En virtud de todo esto es que fundamento el pedimento de ratificación de la decisión proferida por el tribunal a quo en la que se declaro con lugar la insolvencia, con lugar la necesidad de ocupar el inmueble y la condenatoria en costas.
Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, abogado Alida Flores López, quien expone:
Encontrándonos en la oportunidad a la que se contrae el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, esta representación defensoril respetuosamente solicita a este digno Tribunal la reposición de la sentencia al estado de que a bien considere pertinente dictada en fecha 28 de septiembre del año en curso proferida por el Tribunal Tercero de Municipio de esta Circunscripción judicial. Asimismo dejo expresa constancia que en el transcurso del procedimiento ante el Tribunal de la causa, no tuve contacto personal con los demandados, mas sin embargo se realizo el desempeño de su defensa tal como lo exige el cargo inherente a mi persona. Es todo.
VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la abogado Alida Flores, asistiendo a la parte demandada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 192.946, contra la sentencia definitiva de fecha veintiocho (28) de septiembre del 2017, dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el cual declara CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO DE VIVIENDA.
En este sentido, el derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, pues es un derecho humano fundamental; ello dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:
“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
…Omissis...
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
...Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”.

Así pues, se entiende claramente que fue creada dicha Ley con el propósito de implementar un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima inmuebles destinados a vivienda principal, y que para cuyo desalojo deben cumplir un procedimiento previo, debiendo esta alzada determinar en el presente caso si esta ajustado a derecho o no la sentencia definitiva dictada en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2017 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que fue objeto de apelación.
Trabada como quedo en estos términos la litis y previamente valorado el material probatorio aportado al presente proceso, pasa esta Juzgadora a dilucidar la cuestión jurídica sometida a su conocimiento. Al respecto observa que los hechos controvertidos (Folio 92) se circunscribieron a: 1) El desalojo y entrega del inmueble, 2) el incumplimiento del contrato de arrendamiento verbal efectuado por las partes, 3) Que la demandante haya requerido anteriormente la entrega del inmueble ocupado, 4) Que se haya negado a entregar el inmueble ocupado a la demandante ni a restituirle el mismo y 5) Que existe en la demandante una necesidad para servirse del bien ocupado.
Dicho lo anterior, es preciso señalar que a tenor de lo establecido en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las causales de desalojo son del siguiente tenor:
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
(…)
Ahora bien, observa esta Juzgadora que los hechos controvertidos a los que hace referencia el iudex a quo, no son del todo precisos, pues del numeral 1 se desprende el desalojo y entrega del inmueble, mientras que en el numeral 3 señala que la demandante haya requerido anteriormente la entrega del inmueble, y del numeral 4 se señala que se haya negado a entregar el inmueble ocupado a la demandante ni a restituirle el mismo. Entonces con la simple lectura de estos numerales se evidencia que metódicamente se refieren a lo mismo, pues todo versa sobre la entrega del inmueble, aunado al hecho de que en el numeral 2 señala el incumplimiento del contrato de arrendamiento verbal efectuado por las partes, sin determinar con exactitud si el incumplimiento se debe al pago que debían cancelar en los meses de octubre, noviembre y diciembre 2014, o sobre la entrega del inmueble, o sobre no hacer ningún tipo de escándalos, o cualquiera de los otros compromisos asumidos, es decir; era deber del a quo determinar cual era el incumplimiento a que se refería la parte actora del acuerdo consignado y no generalizar como sí o hizo. Así se establece.-
En razón a lo anterior, este Tribunal tiene como válido únicamente el hecho controvertido del numeral 5 que se refiere a “que existe en la demandante una necesidad para servirse del bien ocupado”, pues del artículo in comento esta es una causal para solicitar jurisdiccionalmente el desalojo de la vivienda, sin embargo más adelante en la presente motiva se verificara la procedencia o no de dicha causal alegada por la actora. Así se establece.-
Señala el artículo 112 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que el Juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos, que no es mas que establecer los limites dentro de los cuales se va a desenvolver la controversia, es decir, que va a precisar el contenido de la litis, no obstante la referida fijación no cumplió en su totalidad con su finalidad, pues tomando en consideración los alegatos de hecho y las fundamentaciones de derecho que se desprenden de las actas, existió un hecho controvertido que no fue señalado como lo es lo concerniente a los cánones insolutos que según la actora, no fueron cancelados y que evidentemente debió ser fijado en su oportunidad como un HECHO CONTROVERTIDO, por ser una causal que se encuentra establecida en el artículo 91 eiusdem. Así se establece.-
Precisado esto, este Juzgado Superior se ve en la imperiosa necesidad de advertir al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que en futuros procedimientos donde tenga el deber legal de fijar los hechos controvertidos, pase a fijarlos de conformidad a los elementos que se desprendan de las actas y adecuarlos a loa norma, pues de continuar en esta conducta se incurriría en vulneración a la efectiva tutela judicial de los justiciables, en consecuencia se insta al Juez A quo a no incurrir nuevamente en la conducta aquí observada. Así se establece.-
Así las cosas, pasa seguidamente este Tribunal a decidir el fondo de la controversia en los siguientes términos:
Alega la actora en su escrito libelar que “en fecha 01 de octubre del año 2006 [mi] asistida convino en alquilar el inmueble a los ciudadanos NORYS DEL CARMEN ROJAS y RICHARD JESUS HUERTA, venezolanos titulares de la cedula de identidad V-9.854.044 y V-11.790.877, estas personas están actualmente domiciliadas en el inmueble propiedad de [mi] asistida, tipo casa-quinta, identificada con el Nº B-5, el cual forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL SANTA CLARA, UBICADO EN EL ASENTAMIENTO CAMPESINO EL CUJÍ, MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. Dicho arrendamiento fue de forma verbal (…). (Subrayado por este Tribunal)
Por otra parte, la demandada en la oportunidad de contestar señalo que niego, rechazo y contradigo tanto los hechos como en el derecho la presente demanda fuere incoada por la ciudadana XIOMARA COROMOTO LOPEZ CORDERO (…) Niego, rechazo y contradigo los alegatos de la parte actora en el sentido de que [mis] asistidos hayan incumplido el contrato verbal suscrito entre ellos y la demandante (…) Niego, rechazo y contradigo que la demandante haya requerido anteriormente la entrega del bien ocupado (…). (Mayúscula de la cita).
Ambas partes son contestes al afirmar que existe un contrato verbal, sin embargo es necesario para este Tribunal inicialmente determinar la naturaleza del contrato aquí alegado, por lo que logra verificar de la copia simple de la Providencia Administrativa Nº 0023 que el referido órgano decidió HOMOLOGAR EL ACUERDO CONCILIATORIO Y AMISTOSO SUSCRITO POR LA DEFENSA ENTRE LAS PARTES LOS CIUDADANOS: XIOMARA COROMOTO LOPEZ CORDERO (…) y los ciudadanos NORYS DEL CARMEN ROJAS Y RICHARD JESUS HUERTA (…), quiere decir que las partes asistieron en sede administrativa y reconocieron la RELACIÓN ARRENDATICIA que los une en la presente causa.
Además de ello, fue consignado en original y riela en las actas del expediente al folio 17, un acuerdo firmado por las partes y que al no ser impugnada, desconocida o tachada la referida instrumental y al otorgarse el pleno valor probatorio, debe esta Juzgadora declarar que la naturaleza del contrato en referencia se trata de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Verificada la naturaleza del contrato, pasa esta Juzgadora a resolver lo conducente a la causal de los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda:
Sobre la falta de pago
En el presente caso, alega la actora que los ciudadanos Richard Huerta y Norys Rojas, en calidad de arrendatario tienen treinta y cuatro (34) meses, para el momento de introducir la demanda, sin cancelar los cánones de arrendamiento, por lo que para la presente fecha se encuentra insolventes en el pago de sus obligaciones, mientras que la Defensora Pública que asiste en el presente caso a los demandados, se limito a contestar que negaba, rechazaba y contradecía tanto los hechos como en el derecho la presente demanda que fuere incoada por la ciudadana XIOMARA COROMOTO LOPEZ CORDERO, sin contravenir las deposiciones hechas por la demandante en cuanto a este punto se refiere.
En este sentido, este Juzgador observa que la pretensión del demandante se basa en una demanda por desalojo conforme lo previsto en el numeral “1” del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Dicha norma prevé lo siguiente:
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterio definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. (Negritas de este Tribunal)
Además de ello, el artículo 1.354 del Código Civil, expresa:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
De igual forma, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…).
De los precitados artículos, es oportuno señalar lo establecido en el Artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales, a saber:
“Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Como se observa, el artículo 91 numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que el desalojo se demanda cuando el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada. Siendo que el segundo hecho controvertido era la falta de pago de los cánones de arrendamiento, corresponde entonces a la demandada demostrar la solvencia del pago.
Ahora bien, esta juzgadora, de la revisión exhaustiva de los autos que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar prueba alguna o elementos que demostraran la efectiva solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos adeudados, puesto que solo se limito a promover el envió de un telegrama a través de IPOSTEL, con el objeto de demostrar que efectuó las gestiones concernientes para localizar a sus representados, además de adherirse a las pruebas promovidas por la actora en donde nada prueba que se hayan realizo algún tipo de pago, por lo que a criterio de quien aquí decide, la acción de desalojo por falta de pago debe ser declarada forzosamente CON LUGAR, y así se decide.-
Sobre la necesidad justificada de ocupar la vivienda
Ahora bien, demostrada y reconocida como fue la existencia de la relación arrendaticia corresponde a esta Juzgadora precisar el supuesto señalado en el numeral “2” del artículo 91 supra transcrito, a fin de precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta.
Así pues, se tiene que el Dr. José Luis Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), afirma lo siguiente:
“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)...”
En ese mismo orden de ideas, Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio.
Así pues, se tiene que la demanda fue presentada por la ciudadana Xiomara López, quien es la propietaria del inmueble arrendado y que aduce necesitar el inmueble por cuanto tiene una hija de estado civil casada que no posee vivienda y que habita junto a su grupo familiar en casa de su madre, la demandante de autos.
Constituyen pues esto los supuestos que debe demostrar la demandante para configurar el supuesto previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Como se observa, el citado artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que el desalojo se demanda cuando se le presenta la necesidad justificada al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, de ocupar el inmueble; ¿qué quiere decir esto?.
Procesalmente hablando, y conforme lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el mencionado artículo 91, que la parte que alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho.
En el caso bajo examen, la actora afirma, que necesita el inmueble porque lo necesita para su hija Bárbara Medina, identificada en autos.
Ahora bien, para la procedencia de la pretensión, con base a la causal mencionada, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1. La existencia de la relación arrendaticia, independientemente de su naturaleza, verbal o escrita; determinada o indeterminada. Lo cual fue ampliamente demostrado y acreditado en autos. Máxime que no fue un hecho controvertido. Así se decide.-
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de quien acá decide, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño. En este proceso, de los documentos aportados por la parte demandante, se desprende clara y ciertamente, que el inmueble arrendado al demandado le pertenece a la demandante por documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 2017.1159, Asiento Registra 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.5.2530, acompañado con el libelo de demanda, por lo tanto, posee cualidad para ejercer la pretensión de desalojo, fundamentada en la causal número 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada pretensión, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual. Con relación a este requisito, tenemos, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Siendo así, y con relación al tercer requisito, necesario para la procedencia de la pretensión de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, esta Juzgadora considera, que suficientemente quedó demostrada la necesidad por la demandante ya que del cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas por la ciudadana XIOMARA LOPEZ, muy especialmente de la copia simple de acta de nacimiento de la ciudadana Bárbara Xiojer Medina López, acta de matrimonio y la copia simple de constancia de no poseer vivienda, las cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
De los referidos medios probatorios, se denota la necesidad justificada de ocupar el inmueble, y llevan a la convicción a quien aquí sentencia de la veracidad de los hechos alegados. Es de recordar que la necesidad a que la norma antes mencionada, es un concepto sui generis, muy subjetivo, apreciable por el Juzgador en cada caso en particular y que corresponde única y exclusivamente al demandante demostrarla para pretender tal desalojo.
Así pues, con la actividad probatoria desplegada por la demandante, esta Juzgadora observa que la demandante, demostró efectivamente los fundamentos de hecho de su pretensión, por lo que a criterio de quien acá decide el recurso de apelación debe ser declarado SIN LUGAR, como efectivamente se hará en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.
IX
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación ejercido por la abogado Alida Flores López, , asistiendo a la parte demandada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 192.946, contra la sentencia definitiva de fecha veintiocho (28) de septiembre del 2017, dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
TERCERO: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha veintiocho (28) de septiembre del 2017, dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con diferente motiva y modificaciones.
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante por resultar vencido totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase el presente asunto al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los (09) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

La Secretaria,

Abg. Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 03:00 p.m.

La Secretaria,