TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2017-000579

DEMANDANTES: ESTHER MARÍA MELÉNDEZ DE ALVARADO, RAYDA LUZ ALVARADO MELÉNDEZ, DALIA PASTORA ALVARADO MELÉNDEZ, SONIA COROMOTO ALVARADO MELÈNDEZ y BAUDIA ESTHER ALVARADO MELÈNDEZ, venezolanas, mayores de edad, civilmente hábiles y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-2.420.050, V-7.810.882, V-7.810.884, V-7.440.158 y V-11.425.308 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: DIGNA ARRIECHE MOGOLLÓN, DAYANNA VANESSA RODRÍGUEZ ARRIECHE y JORGE ENRIQUE RODRÍGUEZ ARRIECHE, venezolanos, mayores edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-3.536.727, V-16.003.686, V-12.432.518, respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 8.203, 133.204 y 113.809 respectivamente y con domicilio procesal en la carrera 18 entre calles 23 y 24, Edificio Cavendes, piso 7, oficina 7-3, Barquisimeto, estado Lara.

PARTE DEMANDADA: IRIS MARLENE DÍAZ PEÑA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-11.425.242 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS GUSTAVO ALVAREZ GUITIÉRREZ, titular de la cedula de identidad Nº 7.068.699, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 252.012 y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
La presente controversia se origina por escrito de demanda presentada ante la URDD Civil en fecha 08-04-2013, por los ciudadanos Esther María Meléndez de Alvarado, Rayda Luz Alvarado Meléndez, Dalia Pastora Alvarado Meléndez, Sonia Coromoto Alvarado Meléndez y Baudia Esther Alvarado Meléndez, a través de su apoderada judicial abogada Digna Arrieche, antes identificados, el cual riela a los folios 1 al 3 del presente expediente, en el que alegó:
• Que en fecha 24-04-2009, su representada celebró un contrato de Opción a Compra en nombre propio y en representación de sus hijas: Rayda Luz, Dalia Pastora, Sonia Coromoto y Baudia Esther Alvarado Meléndez, anteriormente identificadas con la ciudadana Iris Marlene Díaz Peña, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva Parcela de Terreno Propio, ubicada en El Ujano, calle 10 cruce con la carrera 2, de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del Estado Lara.

• Que dichas bienhechurías las adquirió el causante Baudilio Antonio Alvarado, según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito Iribarren, en fecha 01-12-1976, anotado bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo 2 y el terreno les pertenece conjuntamente a sus representadas por compra hecha a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, según consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30-09-2003, anotado bajo el N° 9, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo.
• Que el precio convenido para la opción de compra venta fue la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) de los cuales la optante compradora le hizo entrega al momento de la celebración del contrato de la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en calidad de reserva, comprometiéndose a depositar el día 15-06-2009 la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), cantidad ésta que era condición indispensable que cancelará para continuar con la negociación de la opción a compra, deposito que nunca efectuó; asimismo, se comprometió la optante compradora a cancelar el resto, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), a través de un crédito que solicitaría en el IPASME, en el término que se estableció y el cual quedó estipulado al momento de la celebración del contrato de opción de compra venta en el cual era de CIENTO OCHENTA (180) días continuos contados a partir de la fecha del segundo abono el cual no realizó, es decir, el día 15-06-2009.

• Que las partes estipularon en la cláusula QUINTA lo siguiente:

“en caso de desistimiento o incumplimiento por causa imputable a la optante compradora, la opcionante vendedora, tendrá derecho a quedarse con el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento o desistimiento, en razón de justa compensación por los daños y perjuicios causados, en caso contrario si por causas imputables a la optante vendedora, ésta desistiera o incumpliera de la negociación, estará obligada a entregar las cantidades recibidas, más una cantidad adicional equivalente al (50%) a el momento de verificarse el incumplimiento o desistimiento, por concepto de justa compensación por daños y perjuicios, en ambos casos el lapso para cancelar tales indemnizaciones es de TREINTA (30) días hábiles a partir del incumplimiento”.

• Que la optante compradora no cumplió en depositar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en la fecha estipulada (15-06-2009) y era condición indispensable que cancelara para continuar con la negociación y que no le hizo a sus representadas efectiva la cancelación del dinero restante, es decir, de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), que a través de un crédito solicitaría en el IPASME, incurriendo así en un grave incumplimiento contractual.
• Por lo anterior, su representada demandó a la ciudadana Iris Marlene Díaz Peña, en acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra y sin ningún efecto el mismo, por causa de incumplimiento imputable a la Optante Compradora, así como los daños y perjuicios en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00), que corresponde al cincuenta por ciento (50%) del dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento, lo cual quedó estipulado en la Cláusula QUINTA del Contrato de Opción a Compra Venta.
• Fundamentó su acción en los artículos 1167 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto por los artículos 1159 y 1160 del Código Civil; igualmente en los artículos 1257 y 1258 eiusdem, sobre la cláusula penal establecida en el contrato, estimó su demanda en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y solicitó el pago de costas.

En fecha 12-04-2013, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda.

Una vez realizados todos los trámites para la citación personal y estando en la oportunidad legal, el abogado José Rafael Ceresini Magallanes, en su carácter de Apoderado judicial de la ciudadana Iris Marlene Díaz Peña, en fecha 27-05-2013 presentó contestación a la demanda en los siguientes términos:
• Alegó que en fecha 24-04-2009 su representada celebró contrato de opción a compra con la ciudadana Esther María Meléndez, viuda de Alvarado y no Meléndez, hizo hincapié en lo del apellido, porque fue esa la razón por la cual no se cumplió con la obligación de cancelar, ya que su representada al entregar la primera parte de la opción, quedó de acuerdo con la señora Esther Meléndez, que ésta daría a su representada, la copia del documento de propiedad, para que su representada tramitara los QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), de los que se habla en el contrato, más el resto de la opción por parte del IPASME, pero la señora Esther le manifestó a su representada que tenía que arreglar lo del apellido que aparecía MELENDREZ y no MELENDEZ, cosa que nunca hizo y ahora demanda a su representada cuando fue la parte actora quien incumplió. Que inicialmente la negociación fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), sin embargo, la parte accionante le aumentó la opción a compra a su representada en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a lo que su representada aceptó dialogar para tratar de convenir el precio, pero el atraso en la negociación no fue un hecho imputable a su representada sino a la tardanza o la negativa por parte de la accionante de entregar la documentación requerida con los arreglos que eran necesarios.
• Negó, rechazó y contradijo que haya sido por culpa de su representada que no se haya podido finiquitar la opción a compra, y alegó que la vendedora pretendió hacer ver que su representada le causó daños y perjuicios, cuando en realidad si la vendedora hubiese dicho a tiempo que su voluntad era el no cumplimiento del contrato y su representada hubiese por lo menos buscado un sitio, cercano, económico y apto para vivir.
• Negó, rechazó y contradijo las aseveraciones de la actora y solicitó al a quo la verificación de la fecha de la opción ya que la accionante pretende demandar a su representada por incumplimiento o por la resolución cuatro (04) años después de que tiene a su representada en este vaivén.
• Alegó que hace aproximadamente uno o dos años, fueron al bufete de otra abogada, para mediar la situación y tramitar el crédito y al llegar al sitio, hicieron pasar a su persona y a su representada y una vez adentro cerraron la puerta y alega que los atacaron a golpes e insultos bajo la mirada pasiva de la abogada que allí se encontraba, siendo objeto de secuestro y fue luego de diez o quince minutos cuando abrieron la puerta y pudieron salir.
• Alegó que su representada confió en la buena fe de la señora Esther y sus hijas, mas sin embargo, existe un procedimiento por Perturbación, por ante la Coordinación Regional de Inquilinato del Estado Lara adscrita al Ministerio de Hábitat y Vivienda del Poder Popular de la República Bolivariana de Venezuela, en el cual asistió al acto de conciliación y que quiere dejar claro que dicho procedimiento fue interpuesto por la demandada, con el objeto de llegar a un acuerdo y así el Ministerio interferir ante la ciudadana ESTHER MELENDRES, para que haga la entrega de la documentación requerida para el crédito.
• Que representada se sintió constreñida, perturbada, y con daño psicológico, por las amenazas de que fue víctima, por parte de la parte accionante y las abogadas que las acompañan en su condición de las profesionales del derecho. Aunado a que las niñas de su representada sufrieron un trauma por las situaciones incesantes que viven cuando se presentaban intempestivamente a amedrentarla.
DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO
El día 22-05-2017, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó y publicó sentencia, de la cual se transcribe parte de su dispositiva:
“…este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesta por las ciudadanas ESTHER MARIA MELENDEZ DE ALVARADO, RAYDA LUZ ALVARADO MELENDEZ, DALIA PASTORA ALVARADO MELENDEZ, SONIA COROMOTO ALVARADO MELENDEZ y BAUDIA ESTHER ALVARADO MELENDEZ, en contra de la ciudadana IRIS MARLENE DIAZ PEÑA, todos anteriormente identificados. En consecuencia se declara resuelto el contrato privado de opción a compra-venta suscrito entre las partes en fecha 24 de abril de 2009 por un inmueble propiedad de las demandantes ubicado en El Ujano, calle 10 cruce con la carrera 2, de esta ciudad de Barquisimeto, cursante al folio 08 y 09 de este expediente. Se le ordena a la parte demandante devolverle a la demandada la suma de Bolívares Siete mil quinientos (Bs. 7.500,00) por concepto de saldo restante luego de haber compensado los daños y perjuicios por el incumplimiento. Se condena en costas procesales a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 06-06-2017, presentó escrito el abogado Luis Álvarez en representación de la ciudadana Iris Marlene Díaz Peña, parte demandada, mediante el cual apeló de la sentencia dictada por el a quo en fecha 22-05-2017; apelación que el a quo oyó en un ambos efectos mediante auto dictado por el a quo en fecha 09-06-2017, ordenándose la remisión del presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución al Juzgado Superior que le corresponda. En fecha 15-06-2017, se recibió en presente expediente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; seguidamente en fecha 20-06-2017 se le dio entrada y se fijó el lapso para la presentación de informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA
En fecha 20-07-2017, oportunidad para la realización del Acto de Informes, este Tribunal dejó constancia que ninguna de las partes presentaron escritos de informes por lo que este Superior se acoge al lapso para dictar y publicar sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES
Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la Casación, en materia civil, es que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria de con lugar la demanda del contrato privado de opción a compra venta por incumplimiento, ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Jerárquico Funcional vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.
MOTIVA
Corresponde a este juzgador determinar sí la decisión recurrida, en la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra venta del caso sub lite y en consecuencia de ello, concedió a la accionante, a título de indemnización de daños y perjuicios convenido en la cláusula penal, en virtud del incumplimiento contractual de la accionada le devolviera a ésta la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), que sería el equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de lo que había recibido para el momento en que se originó el incumplimiento de la obligación en el contrato de autos, está o no conforme a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el articulo 243 ordinal 3 del Código Adjetivo Civil, para en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas promovidas por las partes y luego hacer la subsunción de éstos, dentro de los supuestos de hechos de la normativa legal aplicable a la solución del caso y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del a quo en la recurrida para verificar sí coinciden o no, y en base a ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrida; y así se establece.
A los fines precedentemente expuestos, y de acuerdo a los hechos aducidos por la parte actora en el libelo de demanda, como por los hechos admitidos y la excepciones opuestas por la accionada en la contestación de la demanda, en criterio quien emite el presente fallo, quedan como hechos reconocidos y por ende relevados de pruebas de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, los siguientes:
1.-) La suscripción del contrato privado de opción de compra-venta de marras por las partes, por lo que, los derechos y obligaciones establecidas en él quedan relevado de prueba, pero sin embargo se ha de destacar lo siguiente: A) Que la accionante Esther María Meléndez de Alvarado, titular de la cédula de identidad Nº 2.420.050, en dicho contrato aparece con el apellido MELENDRES, en vez de MELÉNDEZ como se identifica en el libelo de demanda, el cual se corresponde a lo señalado en su cédula de identidad, cuya copia simple cursa al folio 07. B) Que el contrato de marras, lo suscribió la referida ciudadana en su propio nombre y en representación de las aquí coaccionadas ciudadanas Rayda luz, Dalia Pastora, Sonia Coromoto y Baudia Esther Meléndez Alvarado, titulares de la cédulas Nros 7.810.882, 7.810.884, 7.440.158 y 11.425.308, respectivamente, sin señalar y presentar documento alguno que la hubiesen autorizado para ejercer esa facultad de disposición.

2.-) Que el precio de venta convenido en dicho contrato fue fijado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), pagadero de la siguiente manera: 2.1) QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) entregados al momento de firmar el contrato de marras de fecha 24 de abril de 2009); 2.2) Para el 15 de junio del 2009, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), la cual es pertinente señalar establecieron como “condición indispensable para la continuación de la presente negociación”; 2.3) El saldo restante de CIENTO VEINTE MIL (Bs. 120.000,00), lo cancelaría la optante compradora (aquí accionada) a través de un crédito del IPASME, en un lapso de CIENTO OCHENTA DÍAS (180) días continuos contados a partir de la fecha del segundo pago, 15 de junio del 2009 y cualquier remanente lo cancelaría con dinero de su propio peculio la aquí accionada.

3.-) Que la opcionante compradora ocupa el inmueble ofrecido en venta en el contrato de marras en calidad de inquilina.

4.-) Como cláusula penal establecieron, que en caso de desistimiento o incumplimiento por causa imputable a la optante compradora, la opcionante vendedora, tendrá derecho a quedarse con el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento o desistimiento; en el supuesto que dicho incumplimiento o desistimiento fuese por la opcionante vendedora, ésta le entregaría a la optante compradora la cantidad de dinero recibida, de ella más la cantidad adicional equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del referido monto.

QUEDANDO COMO HECHOS CONTROVERTIDOS LOS SIGUIENTES:

1) ¿ Sí es verdad o no, que la accionante al firmar el contrato de marras y recibir el primer pago de la opción a través de depósito bancario de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), convino con la accionada en que el segundo pago de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) ofrecido para el fecha 15 de junio del año 2009, el cual era condición especial para la continuación del contrato, se haría a través de un crédito del IPASME con el saldo restante de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00)?

2) ¿Sí es verdad o no, que la accionada fue al Banco Bicentenario a solicitar un crédito para pagar las cantidades adeudadas precedentemente señaladas?

3) La defensa de que la presente acción, la está ejerciendo después de 4 años de vencido el contrato; quedando la carga de la prueba de los hechos controvertidos de acuerdo al artículo 507 del Código Adjetivo Civil en la accionada; y así se establece.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Las partes a los fines de demostrar sus afirmaciones promovieron las pruebas sobre las cuales se hace el siguiente pronunciamiento:

RESPECTO DE LA ACCIONADA TENEMOS.

1.-) En cuanto a la documental emitida por el IPASME, donde cursa el folleto de información de requisitos exigidos para la concesión de crédito hipotecario con el logo de IPASME, se desestima, en virtud de ser apócrifo.

2.-) En cuanto a las constancia de la testigo de la accionada, y de los pagos de salario y deducción que le hacen a la accionada por el patrono, se desestiman de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil por impertinente, ya que los mismos sólo reflejan hechos que no forman parte de la controversia del caso sub lite, en el cual se discute el incumplimiento o no de la accionada en el pago del precio de venta convenido; y así se establece.

3.-) Respecto a la documental consignada en certificación de solvencia emitida por CORPOELEC, a nombre del ciudadano Alvarado Baudilio, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinente ya que este ciudadano es un tercero respecto a las partes del caso sub examine, y así se establece.

4.-) En cuanto a las documentales cursantes del folio 66 al 77, consistente de constancias emitidas por Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, se desestiman por no haber sido ratificadas por la vía testifical, tal como lo exige el artículo 431 del Código Adjetivo Civil; y así se establece.

5.-) En cuanto a la documental consistente del balance personal de la accionada (folios 80 al 85), de la misma no se refleja prueba alguna a favor ni en contra de la accionada, y así se establece.

6.-) De la copia del expediente administrativo 001212, (folios 86 al 94 de los autos), la cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil, la cual al no haber sido impugnada por la contraparte, se declara fidedigna la misma y en consecuencia de ella, se deriva que las partes llevaron ante el Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda la controversia sobre el cumplimiento de contrato de marras, la cual culminó con la providencia de fecha 19 de enero del año 2015, emitida por la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, cursante desde folio 129 al 131, quien en virtud de no haber llegado las partes a un acuerdo sobre la solución del conflicto, decidió habilitar la vía judicial para ello; y así se establece.

RESPECTOS A LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA TENEMOS:

1.-) En cuanto al mérito de los autos, especialmente el contrato de opción a compra documento fundamental de la acción, este juzgador manifiesta haberse pronunciado supra, al establecer los hechos aceptados por las partes en la cual determinó los derechos y obligaciones asumidas por ellas en el mismo; por lo que se da por reproducido lo establecido en esos particulares, y así se establece.

2.-) Respecto a la copia de la solicitud de procedimiento administrativo por ante la Coordinación Regional del Inquilinato del Estado Lara, adscrita al Ministerio del Poder Popular Vivienda y Hábitat, (folio 98 al 103); la cual adminiculado con la prueba de informes cuyas resultas cursan desde el folio 116 al 131, las cuales se aprecian conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil; y que este juzgador manifiesta haberse pronunciado supra al valorar las mismas documentales promovidas por la accionada; y así se establece.

3.-) Respecto a la prueba testifical de los ciudadanos YAMILEY USECHE MUJICA y DAVID JOSÉ APONTE REA, las mismas no fueron evacuadas por incomparecencia de ellos, tal como consta de autos de fecha 16-06-2013, (folios 107 al 108), por lo que no hay prueba que valorar; y así se establece.
4.-) En cuanto a la copia fotostática de la planilla de liquidación de impuesto sobre sucesiones, cursante del folio 10 al 18, se desestiman de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por impertinentes ya que reflejan hechos que no forman parte de la controversia; y así se decide.
Una vez establecidos los hechos, se debe determinar el marco legal de la acción de autos, como lo es la resolución de contrato y a tal efecto tenemos que el artículo 1167 del Código Civil preceptúa:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En cuanto al primer requisito fijado por este artículo, como es que el contrato a resolver sea bilateral a cuyo efecto tenemos que el artículo 1134 del Código Civil, define a éste cuando preceptúa:

“El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, del texto del contrato de marras se determina el cumplimiento de éste, por cuanto ambas partes asumieron recíprocamente obligaciones cuando establecieron:
1.-) La opcionante vendedora se comprometió a vender y la optante compradora a comprar un inmueble que le pertenece a la arriba mencionada; y así se establece.

2.-) En cuanto al segundo requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, como lo es el de incumplimiento de la obligación contractual que se le imputa a la accionada, tenemos que ante la aceptación por ésta, de haber firmado el contrato de marras y en virtud que se le imputa el incumplimiento del pago de la segunda cuota por QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), fijado para el 15 de junio de 2009, el cual era condición indispensable que cancelara para continuar con la negociación, así como tampoco haber tramitado el crédito ante el IPASME por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00), que completaría el monto total del precio de venta convenido que se comprometió a efectuarlo en un término de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la fecha del segundo abono (15-06-2009), y en virtud, que la accionada no demostró que la actora al momento de recibir el primer pago, le hubiese aceptado modificar tanto la fecha del segundo pago de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), fijado en la cláusula segunda del contrato de marras para el 15 de junio del año 2009, como en la forma de pago de esta cantidad; para que lo hiciera junto con la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00), que completaría la totalidad del precio de venta convenido CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mediante un crédito a través del IPASME, aunado que tampoco probó que hubiese tramitado crédito hipotecario alguno ante esta institución como expresamente establecieron en el contrato de marras, e inclusive tampoco probó el alegato de que lo había solicitado por ante el banco bicentenario, pues obliga a establecer, que efectivamente la accionada incumplió con la obligación establecida en la cláusula segunda que establecía “para la fecha próxima 15 de junio de 2009, LA COMPRADORA se compromete a cancelar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), lo cual es condición indispensable para la continuación de la presente negociación, y el saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,00) los cancelará LA COMPRADORA a través de un crédito a través del IPASME, en un lapso de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CONTINUOS contados a partir de la fecha del segundo abono arriba mencionado… (sic.)”; infringiendo con ello el artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”;

Por lo que se ha de considerar cumplido el requisito de incumplimiento contractual de la accionada, y así se establece.

3) En cuanto al tercer requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, como lo es, el que ejerza esta acción debe hacerlo judicialmente, pues obviamente al estar tratando la solución al conflicto del contrato de marras antes los tribunales competentes, dicho requisito se cumple y así se establece.

En cuanto a la defensa de la accionada, la cual se limitó a señalar:

“Además verifique usted la fecha de la Opción. Pretende después de cuatro Años que tiene a mí representada en esta vaivén, demandar el incumplimiento o la resolución”;

Sin especificar qué es lo que impugna; más sin embargo, este juzgador en base a lo afirmado por la accionada en su contestación de la demanda en la cual manifiesta:

“ Niega, Rechazo y Contradigo las aseveraciones que hace la Dra Digna Arrieche en su libelo de demanda, pues a su vez comienza ella a representar a la actora, cuando en reuniones hace aproximadamente uno o dos años, fuimos al bufete de otra abogada, para mediar la situación y tramitar el crédito y al llegar al sitio, nos hicieron pasar a mi persona y a mi representada… “

y que aunado a las actuaciones administrativas supra valoradas y que fueron promovidas por la accionada al igual que por la parte actora a través de informe, las cuales consta que la accionada acudió en fecha 29-05-2012 ante la Dirección de Ministerio del poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Lara, pidiendo se aperturara un procedimiento conciliatorio sobre el contrato de marras el cual fue cumplido, según consta de providencia Nº 007 de fecha 19 de enero del año 2015 emitida por dicho ente administrativo el cual habilita la vía judicial (véase folio 129 al 131); por lo que de acuerdo al artículo 1399 del Código Civil, se establece por presunción hominis, que las partes asumieron continuar con dicho contrato; por lo que la acción de autos en ningún momento se ha de considerar extemporáneo; y así se decide.

De manera, que al haberse cumplido los requisitos señalados en el supra transcrito artículo 1167, la decisión que declara con lugar la acción de resolución de contrato de marras dictado por el a quo está conforme a dicha normativa legal y en consecuencia se ha de ratificar lo decidido en este particular; y así se establece.

En cuanto a la pretensión de los daños y perjuicios, por la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), que se corresponde al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento, lo cual quedó estipulado en la Cláusula QUINTA del contrato de opción a compra venta, la cual fue rechazada por la accionada aduciendo:

“pretende la Opcionante vendedora, hacer ver a ni representada como le causó daños y perjuicios, cuando en realidad si la Optante Vendedora hubiere a tiempo dicho que su voluntad era, el no cumplimiento del Contrato y mi representada hubiese buscado un sitio, cercano, económico y apto para vivir….”;

Este juzgador en virtud que precedentemente, fue establecido el incumplimiento contractual de la accionada y por ende la procedencia de la acción de resolución de autos, desestima la defensa opuesta por la accionada, ya que en consideración sobre la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios, no deriva de que ella hubiese causado voluntariamente los mismos, sino que ello fue establecido contractualmente en la Cláusula Quinta del contrato de marras, el cual establece:

“QUINTO: En caso de desistimiento o incumplimiento por causa imputable a LA OPTANTE COMPRADORA, LA OPCIONANTE VENDEDORA, tendrá derecho a quedarse con el CINCUENTA por ciento (50%) de el dinero entregado a la fecha de verificarse el incumplimiento o desistimiento, en razón de justa compensación de los daños y perjuicios causados, en caso contrario si por causas imputables a LA OPCIONANTE VENDEDORA esta desistiera o incumpliese de la presente negociación, estará obligada a entregar las cantidades recibidas, más una cantidad adicional equivalente a CINCUENTA POR CIENTO (50%) a el momento de verificarse el incumplimiento o desistimiento, por concepto de justa compensación por daños y perjuicios, en ambos casos el lapso para cancelar tales indemnizaciones es de TREINTA (30) días hábiles a partir del incumplimiento”.

Por lo que en base a ésta y en concordancia con el artículo 1276 del Código Civil el cual preceptúa:
“Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.”;

Permite concluir, que en virtud del incumplimiento contractual de la accionada y dado que ésta solo le había entregado a la actora la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), pues, el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de esta cantidad solicitada por la actora está ajustada a lo preceptuado contractualmente y a lo permitido por el supra transcrito articulo 1276 eiusdem, por lo que lo decidido sobre este particular está ajustada a derecho; y así se establece.

DISPOSITIVA

En virtud de lo precedentemente establecido, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado LUIS GUSTAVO ÁLVAREZ GUTIÉRREZ, inscrito en el inpreabogado Nº 252.012, en su condición de apoderado judicial de la accionada IRIS MARLENE DÍAZ PEÑA, titular de la cédula de identidad Nº 11.425.242, contra la sentencia definitiva de fecha 22 de mayo del año 2017, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción del Estado Lara, en el cual decidió:
“CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesta por las ciudadanas ESTHER MARIA MELENDEZ DE ALVARADO, RAYDA LUZ ALVARADO MELENDEZ, DALIA PASTORA ALVARADO MELENDEZ, SONIA COROMOTO ALVARADO MELENDEZ y BAUDIA ESTHER ALVARADO MELENDEZ, en contra de la ciudadana IRIS MARLENE DIAZ PEÑA, todos anteriormente identificados. En consecuencia se declara resuelto el contrato privado de opción a compra-venta suscrito entre las partes en fecha 24 de abril de 2009 por un inmueble propiedad de las demandantes ubicado en El Ujano, calle 10 cruce con la carrera 2, de esta ciudad de Barquisimeto, cursante al folio 08 y 09 de este expediente. Se le ordena a la parte demandante devolverle a la demandada la suma de Bolívares Siete mil quinientos (Bs. 7.500,00) por concepto de saldo restante luego de haber compensado los daños y perjuicios por el incumplimiento. Se condena en costas procesales a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa del presente recurso a la accionada recurrente.
De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a dieciséis (16) día del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2.017). Años: 207º y 158º.
El Juez Titular,

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen Moncayo Barrios

Publicada en esta misma fecha, Siendo las 12:12 p.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 08.
La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen Moncayo Barrios
JARZ/CMB/rdeh-dp